Zonnepanelen en asbestdaken. Handleiding bij installatie van zonnepanelen op asbestdaken

Zonnepanelen en asbestdaken Handleiding bij installatie van zonnepanelen op asbestdaken

Inhoud 1 Aanleiding 2 Fiscale regelingen 3 Processtappen 4 Tips en leerpunten 5 Praktijkervaringen 6 Verdere informatie

3 5 8 13 15 22

1 Aanleiding In Nederland zijn de achtergrondwaarden van asbestdeeltjes in de lucht relatief hoog. Dat komt door de asbesttoepassing in het verleden in wegen, maar ook in daken en gevelpanelen van woningen en van bedrijfsgebouwen. De rijksoverheid streeft naar een verbod op asbestdaken per 2024. Het Rijk zet er ook op in de sanering te versnellen. Er zijn in Nederland zo’n 580.000 woningen met een asbestdak; dat is zo’n 7 procent van de totale woningvoorraad1. Als asbestdaken in evenredige mate bij corporatiewoningen voorkomen, dan gaat het over zo’n 180.000 corporatiewoningen. Veelal zijn dit woningen waarvan het dak uit golfplaten van asbest cement bestaat en/of waar asbesthoudend dakbeschot onder de dakpannen is aangebracht. We spreken dan van ‘hechtgebonden asbest’. Dit asbest zit vast in het materiaal en levert geen direct gevaar op voor de gezondheid van de bewoner. Door veroudering kan het materiaal wel verweren, waardoor alsnog asbest in het milieu terecht kan komen. Zonnige kans Veel daken van corporatiewoningen in Nederland bieden goede mogelijkheden om zonnestroom op te wekken. Naar schatting is de helft van de eengezins woningen geschikt om de helft van het elektraverbruik met zonne-energie op te wekken. Voor woningcorporaties kan het plaatsen van zonne panelen een belangrijke bouwsteen zijn om woningen duurzamer te maken en om een beter energielabel te bereiken. Dit is goed voor het beperken van de CO2uitstoot en voor de portemonnee van de huurder. Want energielasten maken nu al een groot deel uit van de woonlasten. Naar verwachting zal het aandeel van de energielasten in de woonkosten verder toenemen. Bovendien is de prijs van zonnepanelen de laatste jaren sterk gedaald. Zowel voor de woningcorporatie als voor de huurder is een sluitende businesscase haalbaar door de combinatie van zonnepanelen met een teruglever vergoeding voor elektriciteit aan het net, voor dezelfde prijs als de afnameprijs. Een win-winsituatie, die in de toekomst alleen maar interessanter kan worden. Vanuit het programma Zonnig huren zijn diverse corporaties bezig met de uitrol van zonne-energie (zie: Zonnig huren: Corporaties onderzoeken mogelijkheden zonnepanelen).

Synergievoordeel Voor zowel de sanering van asbestdaken als de instal latie van zonnepanelen zijn werkzaamheden aan en in de woning nodig. Voor de corporatie heeft het efficiëntievoordelen als de werkzaamheden gecombineerd kunnen worden. Dan hoeft bijvoorbeeld maar één keer een steiger geplaatst te worden. De bewoner heeft maar één keer overlast en daarna vele jaren profijt. De efficiëntie kan verder worden vergroot wanneer corpo raties deze combinatie-aanpak integreren in de cyclus van planmatig onderhoud. De sanering van asbestdaken is goed planbaar omdat het vaak geen acute situatie betreft. Green Deal: fiscale stimulering gecombineerde aanpak Aedes vereniging van woningcorporaties en de rijks overheid (de minister van Economische Zaken, Land bouw en Innovatie en de staatssecretaris van Infrastruc tuur en Milieu) stimuleren deze gecombineerde aanpak met de ‘Green Deal Zonnepanelen voor asbestdaken van woonhuizen’. De belangrijkste overwegingen hierbij zijn: • Zonne-energie is een duurzame energievoorzie ning. Toepassing van deze energievoorziening levert een bijdrage aan een duurzamer Nederland. Door het stimuleren van zonne-energie worden economi sche activiteit en innovatie bevorderd. • Asbest is een stof die kan leiden tot grote gezond heidsschade bij mensen. Asbestcementdaken zijn een belangrijke bron van asbestblootstelling in de buitenlucht. Door erosie en calamiteiten kan asbest in het milieu komen. Dit heeft grote risico’s. Het hui dige pakket aan fiscale regelingen en subsidies is niet voldoende voor woningcorporaties om asbestdaken te vervangen door zonnepanelen. In deze in juni 2012 bekrachtigde overeenkomst biedt de rijksoverheid een fiscale stimuleringsregeling voor deze combinatieaanpak aan. Aedes draagt zorg voor de communicatie met haar leden over de Green Deal. Deze handleiding maakt deel uit van de Green Deal. Hoe kan deze handleiding u helpen? Deze handleiding helpt om het proces van het verwijde ren van asbest en het plaatsen van zonnepanelen te doorlopen. Denk daarbij aan procedures en vergun

1 Inventarisatie asbestdaken en gevelbekleding in Nederland. Onderzoek in opdracht van het ministerie van Infrastructuur en milieu: Ingenieursbureau Search, in samenwerking met Ecorys BV, 2012.

3

Zonnepanelen en asbestdaken

ningen. Ingegaan wordt ook op de mogelijkheden voor fiscale stimulering en wat dit op kan leveren. Ook staat de aanvraagprocedure praktisch beschreven. De handleiding beschrijft welke stappen doorlopen dienen te worden bij de sanering van asbestdaken en bij de plaatsing van zonnepanelen en hoe deze samenhan gen bij een gecombineerde aanpak. Ook krijgt u inzicht in de keuzes die u hierin kunt maken. De beschrijvingen zijn onderbouwd met een aantal praktijkvoorbeelden, zowel van de gecombineerde aanpak als asbestsanering en plaatsing van zonnepanelen afzonderlijk. Ten slotte bevat deze handleiding een aantal praktische tips en verwijzingen naar verdere informatie.

4


2 Fiscale regelingen Het Rijk biedt ondernemers fiscale ondersteuning voor het plaatsen van zonnepanelen op woonhuizen of voor de combinatie van sanering van asbestdaken van woonhuizen met het plaatsen van zonnepanelen. De fiscale ondersteuning is onlangs van toepassing geworden voor woonhuizen. De uitbreiding is speciaal gericht op de ondersteuning van investeringen door woningcorporaties en maakt deel uit van de Green Deal tussen Aedes en het Rijk. In deze handleiding worden de volgende regelingen beschreven1: • Energie investeringsaftrek (EIA) • Vrije Afschrijving Milieu investeringen (Vamil). Voor investeringen in zonnepanelen ten behoeve van woningen, is fiscaal voordeel via de EIA te benutten. Fiscaal voordeel via de Vamil voor de investering in zon nepanelen is alleen mogelijk als het asbestdak vervan gen wordt door zonnepanelen. De fiscale stimulering geldt niet voor asbestverwijdering. In onderstaand schema staan de mogelijkheden voor fiscale ondersteu ning beschreven voor investering in zonnepanelen op woningen.

Beide regelingen voor fiscale ondersteuning zijn inte ressant indien er sprake is van fiscale winst. Veel cor poraties maken in de toegelaten instelling echter (nog) geen fiscale winst. In de volgende situaties kunnen cor poraties die geen winst maken, toch EIA benutten als: • de investering wordt gedaan in een BV die als 100 procent dochter van de toegelaten instelling wel winst maakt • de toegelaten instelling op termijn winst gaat maken. De EIA kan negen jaar vooruit worden geschoven • gebruikt wordt gemaakt van een financial lease waarbij de leasende partij van de EIA gebruikmaakt • gebruik wordt gemaakt van andere financierings constructies, zoals ESCo (Energy Service Com pany). Er is voordeel te behalen bij een sanering van asbest houdende dakplaten van een eengezinswoning in combinatie met de installatie van zonnepanelen. Het onderstaande rekenvoorbeeld laat dat zien. Uitgegaan is van gemiddelde indicatieve kosten. De kosten zijn be rekend voor één woning. De aantallen en bedragen zijn ontleend aan de praktijkvoorbeelden in deze handlei ding en aan berekeningen van een bouwkostendeskun

Situatie

Ik installeer zonnepanelen

Ik verwijder asbest en installeer zonnepanelen

Investering

Investering zonnepanelen

Fiscaal voordeel EIA

41,5% van de investeringskosten (extra) afschrijven van de fiscale winst.

Wat komt in aanmerking voor

Zonnepanelen met een gezamenlijk vermogen van ten minste 90 Wattpiek (Wp)3.

EIA? Fiscaal voordeel vamil

N.V.T.

75% van de investeringskosten op een willekeurig moment afschrijven.

Wat komt in aanmerking voor

N.V.T.

Vamil?

Het plaatsen van zonnepanelen op een locatie waar tegelijk asbest houdende daken worden vervangen. Het is mogelijk dat er op een dak wordt gesaneerd en dat zonnepanelen op een ander dak worden geplaatst. Het dient wel om daksanering te gaan, dus daken van woningen of van schuurtjes. De regeling geldt niet voor de sanering van asbesthoudende gevelplaten of dakgoten.

Maximumbedrag Vamil

N.V.T.

Geen maximum.

Wat komt niet in aanmerking

N.V.T.

Het plaatsen van zonnepanelen indien asbestsanering al in een

voor Vamil?

eerder stadium heeft plaatsgevonden. De werkzaamheden dienen bouwtechnisch tegelijk of direct op elkaar aansluitend te worden uitgevoerd.

Peildatum: 2013

2 De tabel is afgeleid van de ‘Handleiding fiscale ondersteuning voor het vervangen van asbestdaken en plaatsen van zonnepanelen’ voor de agrarische sector, van AgentschapNL. Hierin is ook sprake van de Milieu Investerings Aftrek (MIA). Omdat begin 2013 nog niet duidelijk is of deze regeling ook voor woningen van toepassing wordt, is deze niet in de handleiding opgenomen. 3 Dit vermogen zal in de praktijk altijd gehaald worden. Het vermogen van één zonnepaneel is doorgaans als 240 Wp.

5


dige van Atrivé. We raden aan om voor de eigen situatie altijd berekeningen te maken.

waarde van het dak wordt verhoogd, kan de betere energieprestatie aan de huurder worden doorberekend.

Andere uitgangspunten bij het rekenvoorbeeld zijn: • projectmatige aanpak • toevoegen kwaliteit bij sanering: geïsoleerde dakplaten + nieuwe dakpannen • een gemiddeld zadeldak van ongeveer 65 m2 per woning • de kosten zijn exclusief steigerwerk • prijspeil 2012/2013. Indien minder kwaliteit wordt toegevoegd bij de daksa nering vallen de kosten lager uit. Voor de zonnepanelen is sprake van een dalende tendens in de prijzen. Uitge gaan is van prijzen die begin 2013 in de markt haalbaar blijken te zijn. Hoewel voor de investering in asbestsanering van daken van woningen geen gebruik van Vamil kan worden gemaakt, zijn deze investeringen wel in het reken voorbeeld opgenomen. Asbestsanering van het dak is een voorwaarde voor Vamil voor zonnepanelen. Het rekenvoorbeeld laat het totaal aan benodigde investe ringen zien.

Voor de installatie van de zonnepanelen lopen de ren dementsschattingen (Internal Rate of Return: IRR) in de praktijkvoorbeelden uiteen van ruim 4 tot 9 procent. Dit is afhankelijk van welk deel van de opbrengst aan de zittende huurder en bij mutatie wordt doorberekend. Hierbij is uitgegaan van WSW-borging van de inves tering (DAEB). De geschatte energieopbrengst in het voorbeeld bedraagt ongeveer 800 kWh per jaar. Bij een elektraprijs van 0,23 euro per kWh wordt ruim 180 euro per woning per jaar bespaard. Dit is de ruimte voor huurverhoging voor zittende huur ders. Veel corporaties zullen kiezen om een bepaald percentage hiervan in de huur door te berekenen. Als bij mutatie zes zonnepanelen worden geïnstalleerd, leidt dit tot een labelsprong bij 75 procent van de wo ningen (bron: rapport Zonnig huren). Het businessmodel is gebaseerd op het woningwaar deringstelsel. De terugverdienmogelijkheden wor den onzeker als dit stelsel wordt vervangen door een huurvaststelling op basis van maximaal 4,5 procent van de WOZ-waarde, zoals voorgenomen in het regeer akkoord. De terugverdienmogelijkheden hangen samen met het effect op de WOZ-waarde van: • de sanering van het asbestdak • het vermogen aan zonnepanelen

Rendement van de investering De sanering van een asbestdak is onderhoud. Hier staan geen opbrengsten tegenover. Dit moet uit de exploitatie van de woning worden gefinancierd. Indien de isolatie-

Rekenvoorbeeld installatie zonnepanelen in combinatie met asbestsanering

Installatie zonnepanelen

Aanschaf en montage; prijs per Wattpiek, inclusief btw

€ 1,80

Vermogen per paneel

240

Aantal panelen

6

Aanschaf en montage totaal inclusief btw

€ 2.592

Fiscaal voordeel EIA: 41,5% investering x 28% winstbelasting

€

301

Fiscaal voordeel Vamil: 75% van investering in een willekeurig jaar afschrijven; voordeel 4,6%

€

119

Netto-investering per woning inclusief btw

€ 2.172

Fiscaal voordeel in % van de investering

Sanering asbestdak (voorwaarde voor Vamil voor zonnepanelen)

Meerkosten asbestsanering per m2 (verwijderen, transporteren, storten, vrijgave)

€ 30,00

Kosten nieuwe dakplaten met isolatiewaarde RC=3,5 per m2

€ 30,00

Indicatie weghalen en vernieuwen dakpannen (betonpan) per m2

€ 60,00

Bouwplaatskosten en opslag 15% per m2

€ 20,00

Totaal per m2 dak

€ 140,00

Gemiddeld m2 zadeldak per woning

Investering exclusief btw

€ 9.100

Investering inclusief btw

€ 11.011

Bron: Atrivé. De berekeningen zijn indicatief; hieraan kunnen geen rechten worden ontleend

6


16%

65

• overige duurzaamheidsmaatregelen. Corporaties die werken met een Energie BV zijn voor wat betreft de terugverdienbaarheid niet afhankelijk van de wettelijke regels voor de vaststelling van de huur. Sommige woningcorporaties hanteren de vuistregel dat de waardeverhoging van duurzaamheidsmaatre gelen bij verkoop ongeveer de helft van de investering bedraagt. Over het waarde-effect van zonnepanelen bij verkoop zijn nog geen gegevens bekend.

7


3 Processtappen Met de sanering van asbestdaken en met de installatie van zonnepanelen is al redelijk veel ervaring opgedaan. De sanering van asbestdaken is relatief eenvoudig in vergelijking met asbestsanering in woningen. De saneerders hoeven maar beperkt de woning in (alleen de zolder) en het gaat om ‘hechtgebonden asbest’. Dit levert geen gezondheidsrisico voor de bewoners op zolang er niet aan geknutseld wordt. In de procesbeschrijving in deze handleiding is uitge gaan van een projectaanpak voor meerdere woningen tegelijk. Ook met projectgewijze installatie van zonne panelen op daken van woningen is ervaring opgedaan. In onderstaand schema zijn beide aanpakken gecom bineerd. Het gecombineerde proces heeft een techni sche kant en een communicatieve kant en lijken op de processtappen in het kader van de meerjarenplanning onderhoud (planmatig onderhoud, groot onderhoud) Er zijn wel enkele bijzonderheden waarmee u rekening dient te houden:

8


• De selectie van uitvoerende bedrijven voor de as bestsanering vraagt extra aandacht. In elke fase dient met gecertificeerde bedrijven gewerkt te worden. Bovendien is het verstandig om niet alleen naar het certificaat te kijken maar ook informatie in te winnen over de staat van dienst van de betreffende bedrij ven, de geschiedenis van het bedrijf en de specifieke ervaring met bijvoorbeeld asbestdaken. • Ook al betreft het hechtgebonden asbest, toch zul len bewoners veel vragen hebben over de sanering en is er veel aandacht nodig voor de communicatie. • Bij de sanering kunnen zich altijd calamiteiten voordoen. Als het te verwijderen materiaal breekt kunnen asbestdeeltjes in de buitenlucht of in de woning terecht komen. Dit vraagt dan om extra actie en communicatie. • Indien u de investeringen in de zonnepanelen wilt verrekenen met de huurder via een huurverhoging, dan is toestemming van de huurder nodig. Bij een projectmatige aanpak geldt dat 70 procent van de huurders met de huurverhoging dient in te stemmen.

Zonnig huren. Zie voor verdere informatie de beschrij Voor het onderstaande schema is het Handboek Asbest van Aedes als uitgangspunt genomen. Ook is gebruikge vingen van het Handboek Asbest en het rapport Zonnig huren (hoofdstuk 6). maakt van de ervaringen uit de praktijkvoorbeelden en de ervaringen van Atrivé in het kader van de campagne

Stappen Beleid/ambities

Sanering asbestdak


Er is consensus om alle asbesttoepassingen in woningen op termijn

De woningcorporatie formuleert doelstellingen voor een

te verwijderen. Deels zal dit pas bij sloop of grondige renovatie

duurzaamheidsaanpak:

gerealiseerd kunnen worden. Het is verstandig om rekening te

• Wat moet het gemiddelde energielabel voor het hele bezit

houden met een landelijk verbod op asbestdaken in 2024. De aanpak van ‘hechtgebonden’ asbest in de woning wordt meegenomen bij mutatie en bij onderhoud. Asbestdaken worden gesaneerd bij onderhoud. Indien niet-hechtgebonden asbest wordt aangetroffen, moet dit onmiddellijk worden verwijderd.

worden? • Wat is maximaal aanvaardbaar als minimumlabel? En welke mix aan instrumenten wordt ingezet? Denk aan schilisolatie, installatietechniek en duurzame energie. • Als duurzame energiebron zijn zonnepanelen goed toepas baar in de bestaande bouw en flexibel inzetbaar (vergeleken met bijvoorbeeld warmtenetten of warmte-koude-opslag). • Hoe wordt zonne-energie toegepast? • Worden zonnepanelen gecombineerd met natuurlijke momenten of los aangeboden?

Inventarisatie

Stappen:

Stappen:

• Maak een overzicht van de complexen van voor 1994 en breng

Neem de complexen eengezinswoningen met asbestdaken

in kaart wat er reeds aanwezig is aan asbestinventarisaties 2).

als vertrekpunt en check op:

Vraag onderhoudsmonteurs om aanvullingen op dit overzicht.

• exploitatietermijn/bedrijfswaarde (na de onderhouds

• Een verdere inventarisatie kan integraal worden uitgevoerd waar

aanpak)

bij alle voorkomende vormen van asbest worden opgenomen. Het

• zonoriëntatie en hellingshoek

is ook mogelijk om een aparte inventarisatie voor asbestdaken uit

• beschikbaar dakoppervlak (hoeveel panelen te plaatsen)

te voeren, bijvoorbeeld in verband met het toekomstige verbod

• verdiencapaciteit op basis van energielabel

op. Maak hierin een keuze.

• tracé door de woning en aansluiting in de meterkast

• Asbesthoudende dakbedekking kan van buitenaf worden geïnven

• prioritering in de onderhoudsplanning.

tariseerd. Dit kan goed als apart traject worden uitgevoerd. • Voor asbesthoudende dakplaten zal vaak een inspectie vanaf de

Inzicht in de kansrijke combinatiemogelijkheden, uitgaande

deze te combineren met de inventarisatie van ander asbest in de

van de onderhoudsplanning en inzicht in kansrijke combina

woning.

ties die eventueel in de planning naar voren gehaald kunnen

• Voer voor complexen van vóór 1994 waarover nog weinig bekend is een (steekproefsgewijze) asbestinventarisatie in bewoonde staat uit. • Voer bij woningen van vóór 1994 een volledige asbestinven tarisatie uit bij mutatie. Resultaat: Inzicht in het aantal woningen/complexen met asbestdaken (dakbedekking of dakplaten. Aandachtspunt: Bij inventarisatie in de woning is het lastig om alles op te sporen. Asbest is vaak weggewerkt (achter betimmering op zolder bij voorbeeld) en kan ook in zelf aangebrachte voorzieningen van de bewoner zitten (vinyl).

9

Resultaat:

binnenkant van de woning nodig zijn. Het ligt voor de hand om


worden.

Stappen Strategisch plan

Sanering asbestdak


In een saneringsstrategie staat wanneer welke asbesttoepassing

In de duurzaamheidsaanpak worden keuzes gemaakt. Vaak

verwijderd gaat worden. Asbest dat risico voor de gezondheid

ligt het accent op isolatiemaatregelen. Duurzame energie-

oplevert, wordt meteen gesaneerd. Voor asbest dat in materiaal

opwekking met zonnepanelen is interessant voor woningen

verwerkt is, is het logisch om dit aan een natuurlijke onderhouds-

die al geïsoleerd zijn of gelijktijdig geïsoleerd worden.

termijn te verbinden. De keus is dan: Wat wordt aangepakt bij planmatig onderhoud

Bij keuze voor zonnepanelen zien we in de praktijk twee

(schilderwerk), bij groot onderhoud (onder andere vervanging

strategieën:

kozijnen) en wat bij mutatie-onderhoud? Voor asbesthoudende

• een vraaggestuurde aanpak voor alle bewoners

daken ligt combinatie met groot onderhoud voor de hand, ook de

• een projectgestuurde aanpak, gekoppeld aan planmatig

combinatie met planmatig onderhoud is mogelijk.

onderhoud of groot onderhoud, eventueel gecombineerd met energiezuinig maken. De projectaanpak is goed te combineren met de sanering van asbestdaken.

Business case

De kosten voor sanering van asbestdaken bedragen circa € 10.000

De investering in zonnepanelen bedraagt circa € 2.000 tot

per woning. Het gaat om woningonderhoud. Deze kosten dienen

€ 5.000 (afhankelijk van de systeemomvang). De investering

uit de woningexploitatie te worden gefinancierd. Door combinatie

is een goede businesscase en kan worden terugverdiend met

met duurzaamheidsmaatregelen of zonnepanelen kunnen kosten

een huurverhoging voor de zittende huurder (bijvoorbeeld

worden bespaard.

50% van de geschatte elektraopbrengst) en met het incas seren van een labelsprong bij mutatie. Niet in alle woningen zullen zonnepanelen leiden tot een labelsprong, maar meestal wel.

Vergunningen

Om asbest te kunnen verwijderen is het doorgaans verplicht een

Het installeren van zonnepanelen is vergunningsvrij als er aan

sloopmelding bij de gemeente te doen. Bovendien moet er ook een

één van de volgende voorwaarden wordt voldaan (er is geen

melding gaan naar de arbeidsinspectie en de certificerende instel

omgevingsvergunning nodig):

ling van het bedrijf dat de asbestverwijdering uitvoert.

• het zonnepaneel moet op een dak worden geplaatst

Voor de sanering van asbestdaken is normaliter een sloopmelding

• het paneel moet één geheel vormen met de installatie voor

verplicht.

het opwekken van elektriciteit • bij plaatsing op een schuin dak geldt dat het paneel binnen

Indien u gebruikmaakt van het Landelijk Asbest Volg Systeem

het vlak van het dak moet blijven, direct op het dakvlak

(LAVS) worden alle belanghebbenden, zoals de gemeente en de

moet worden geplaatst en dat de hellingshoek van het

arbeidsinspectie, automatisch geïnformeerd. Een aparte melding

paneel gelijk is aan die van het dakvlak

is dan niet nodig. Het LAVS is een webapplicatie die de gebouw

• bij plaatsing op een plat dak geldt dat het paneel minstens

eigenaar helpt om de regie te voeren over het proces van asbest

zo ver verwijderd moet zijn van de dakrand als het paneel

verwijdering. Zie voor meer informatie: www.lavsinfo.nl

hoog is. Indien er sprake is van een beschermd stads- of dorpsgezicht of een monument hangt het van de situatie af of een vergunning nodig is. Neem hiervoor contact op met de gemeente of check op www.omgevingsloket.nl.4

4 Zie verder ook de brochure van het ministerie van BZK: Zonnecollectoren en zonnepanelen: wanneer vergunningsvrij en wanneer vergunning nodig?

10


Stappen Inkoop en samenwerking

Sanering asbestdak


Voor inventarisatie, uitvoering van de sanering en controle na de

Voor de zonnepanelen schakelt de corporatie een installateur

sanering (vrijgave) dient met gecertificeerde en onafhankelijke

in. De inkoop van panelen en andere hardware kan via de

bedrijven te worden gewerkt. De uitvoering en de controle mogen

installateur maar ook direct bij de fabrikant.

niet door dezelfde partij worden gedaan. Het is aan te bevelen om

Maak bij inkoop via de installateur ook afspraken over sys

bovendien bij de uitvoerders te kijken naar de geschiedenis van het

teem- en opbrengstgaranties, de monitoring van opbrengsten

certificaat en ervaringen met eerdere projecten.

en onderhoud en beheer. Met grootschalige inkoop van

Voor de uitvoering kan de corporatie de regie houden, maar zij

panelen is prijsvoordeel mogelijk. Dat kan door projecten

kan ook een samenwerkingsvorm aangaan waarbij de aannemer

slim volgtijdelijk te plannen en voor meerdere projecten

een consortium vormt met onderaannemers. De corporatie stuurt

gelijktijdig in te kopen, of door samenwerking met andere

dan op basis van prestatie-eisen en steekproefsgewijze controle

corporaties.

achteraf.

Let verder bij de selectie van de installateur op ervaring met

Op dezelfde wijze kan de corporatie ook met de gemeente

de installatie van zonnepanelen. Zo is het van belang dat de

afspraken maken over de wijze van melden van de asbestsanering

panelen stormvast worden gemonteerd.

en bijvoorbeeld een standaarduitvoeringsprotocol afspreken. In

De elektrameter is vaak ongeschikt voor teruglevering.

plaats van goedkeuring vooraf zou dan steekproefsgewijze controle

Overleg hierover, indien nodig, met de netbeheerder.

achteraf kunnen volstaan. Het is verstandig om in de fase van aanbesteding na te gaan of de arbeidsinspectie bereid is om mee te denken en indien mogelijk hiervan gebruik te maken. Communicatie vooraf

Qua communicatie is de sanering van asbestdaken vergelijkbaar

Laat de voordelen van zonnepanelen zien, of nodig de instal

met de gebruikelijke communicatie bij groot onderhoud. Extra

lateur of de leverancier uit om de voordelen uit te leggen.

aandachtspunten bij sanering asbestdaken zijn: de veiligheid tijdens

Bewonersbijeenkomsten zijn een goed middel.

de sanering, de planning, en de mogelijkheid dat daken meerdere

Bij huurverhoging op basis van collectiviteit is instemming

dagen open liggen.

van minimaal 70% van de bewoners van het betreffende

Houd ook een draaiboek achter de hand voor de communicatie bij

project vereist. Veel corporaties kiezen echter voor een

eventuele calamiteiten, in geval er onverhoopt asbestdeeltjes in de

individuele aanpak.

woning of in de openbare ruimte terechtkomen tijdens de sloop

In de afspraak met huurders is relevant:

werkzaamheden. Informeer niet alleen de huurders maar ook de

• Wordt het voordeel gegarandeerd?

omwonenden.

• Wie is verantwoordelijk voor de monitoring?

Middelen: brieven, bewonersbijeenkomsten.

• Wat is de huurverhoging voor de zittende huurder

Indien asbestsanering gecombineerd wordt met dakisolatie is de

• Hoeveel stroom kan er maximaal teruggeleverd worden

(percentage van de opbrengst)? keuze: wel of niet de betere energieprestatie doorberekenen in de

(niet meer dan het eigen verbruik)?

huur. Bij doorberekening dient 70% van de bewoners in te stem men. De ervaring leert dat hiervoor een-op-eengesprekken met de bewoners nodig zijn. Een complicatie is dat een garantie voor de energiebesparing niet te geven is, omdat de daadwerkelijke bespa ring ook van bewonersgedrag afhangt. Bovendien is de registratie van de energieprestatie in het vastgoedsysteem van de corporatie niet altijd accuraat. Met een doorberekening van 50% van de ver wachte energiebesparing hebben de meeste huurders voordeel bij de genomen maatregelen5. Werkvoorbereiding

Check of er al een asbestinventarisatierapport ligt dat niet ouder

Plan de levering en de installatie van de panelen zo dat

is dan drie jaar. Zo niet, dan moet er via een steekproef een

ze meteen na afronding van de daksanering geïnstalleerd

asbestinventarisatie worden uitgevoerd door een onafhankelijk

kunnen worden. Informeer de bewoners over de planning.

en gecertificeerd asbestinventarisatiebureau. Vraag de huurders in de steekproef om medewerking te verlenen. Geef duidelijk aan wat de werkzaamheden inhouden en welk bu reau dit uitvoert. Informeer de bewoners van het complex ook over de uitkomsten.

5 H oe het voordeel van de huurder zich in de toekomst zal ontwikkelen is afhankelijk van veel factoren. Op basis van het recente kabinetsbesluit moet de zittende huurder er rekening mee houden dat de doorberekening in de huur doorgaans met meer dan de inflatie zal toenemen. Dit is afhankelijk van het inkomen van de huurder en het huurbeleid van de corporatie. Over het algemeen is de verwachting dat ook de energieprijzen met meer dan de inflatie zullen toenemen, maar dit is niet 100 procent zeker. Met het doorberekenen van 50 procent van het verwachte energievoordeel in de huur zit de huurder aan de veilige kant.

11


Stappen Uitvoering

Sanering asbestdak


De uitvoering bestaat uit de sloopwerkzaamheden, het vervoer en

Montage van de panelen vindt plaats na de afronding van de

het storten van het asbest. Datum en tijdstip van de werkzaamhe

sanering. De panelen worden op de dakbedekking (-pannen)

den dienen door het asbestverwijderingsbedrijf gemeld te worden

gemonteerd.

aan de arbeidsinspectie en aan de certificerende instelling. Verder moet duidelijk zijn wie verantwoordelijk is voor de verwijdering: de hoofdaannemer of de asbestverwijderaar. De opzichter van de corporatie controleert of de vereiste documenten aanwezig zijn en of het asbestverwijderingsbedrijf aan zijn verplichtingen voldoet.

Communicatie tijdens uitvoering

Maak heldere afspraken over de communicatie en zorg dat er tijdens

Voor de installatie van een zonne-energiesysteem zijn ook

de uitvoering een direct aanspreekpunt is. Dit kan de opzichter

werkzaamheden binnenshuis nodig: bekabeling en aanpas

van de hoofdaannemer zijn, maar ook een medewerker van de

singen in de meterkast. Afspraken over de planning van de

corporatie.

uitvoering met de bewoners kunnen door de installateur wor

Aandachtspunten voor de communicatie zijn:

den gemaakt. Hetzelfde geldt voor de wijze van het leggen

• Communicatie over de planning en eventuele veranderingen

van de stroomkabels. De kortste weg is niet altijd de fraaiste.

daarin. • Vragen over de eventuele blootstelling aan het asbest, ook al is er

Als enige rek mogelijk is, kunnen de kabels beter worden weggewerkt. De installateur regelt dit met de bewoner.

geen ‘objectief’ gevaar voor de gezondheid. Zorg dat huisartsen vooraf geïnformeerd zijn en werk samen met deskundigen van

Verder dient de bewoner ervan op de hoogte te zijn dat aan

de GGD.

melding bij www.energieleveren.nl nodig is om zonne-

• Draaiboek bij calamiteiten: het meten van de aard van de besmet

energie terug te kunnen leveren. De netbeheerder heeft de

ting (liggen er deeltjes of zweven ze in de lucht?), de wijze van

aanmelding nodig om het net optimaal te kunnen beheren.

schoonmaken, de hierbij te nemen veiligheidsmaatregelen en de nameting. • Houd rekening met vragen van omwonenden tijdens de uitvoering.

Fiscale onder

Aanvraag fiscale ondersteuning Vamil kan tot uiterlijk drie maanden

Aanvraag fiscale ondersteuning EIA en Vamil kan tot uiterlijk

na de orderbevestiging(en) van de betreffende investering worden

drie maanden na de orderbevestiging(en) van de betreffende

ingediend.

investering worden ingediend. Vervolgens kan de EIA wor

Beheerfase

steuning

Afronding

N.V.T.

De vrijgavemeting wordt uitgevoerd door een onafhankelijk bureau.

N.V.T.

12

Plan deze zo dicht mogelijk op de afronding van de sloopwerkzaam heden.

den benut in een jaar waarin fiscaal winst wordt gemaakt. Gedurende de levensduur van de panelen (circa 20 à 25 jaar) is het nodig om één of twee keer de omvormers te vervan gen. De overige beheerkosten (onder andere schoonmaken) bedragen circa € 50 per jaar.


4 Tips en leerpunten Enkele woningcorporaties hebben recente ervaring met de sanering van asbestdaken, met de installatie van zonnepanelen, of met een combinatie van beide. Deze ervaringen zijn benut om de hiervoor beschreven processtappen aan te scherpen. Uit de ervaringen zijn ook tips en leerpunten af te leiden. Deze zijn voor u op een rij gezet: Stel iets positiefs tegenover de asbestsanering Asbestsanering is gevoelig en niemand staat te juichen. Als dit wordt uitgevoerd in combinatie met installa tie van zonnepanelen, dan heeft het ook een positief effect: het is namelijk goed voor het milieu en voor de portemonnee. De communicatie met de bewoners krijgt dan ook een veel positievere insteek. Ook met andere maatregelen kan de corporatie haar maatschap pelijke betrokkenheid laten zien en het ‘noodzakelijke met het aangename verenigen’. Voorbeelden uit de cases zijn: • Het leggen van dakpannen, die schadelijke stikstofoxiden omzetten in nitraten. • Dakbedekking aanbrengen die nestelmogelijkheid biedt voor de huismus, zonder dat het isolatiepakket kapotgaat. Haal kennis in huis Zorg dat je als corporatie zelf de kennis in huis hebt, of er toegang toe hebt. Laat (een deel van) de medewerkers die de asbestsanering aansturen de cursus Asbestdeskundige (ADK, SC570), of de cursus Deskundig Toezichthouder Asbest (DTA) volgen. Ook als de uitvoering geheel wordt uitbesteed, is kennis in de eigen organisatie onontbeerlijk. Indien opbouw van kennis in eigen huis een (te) grote investering is. Ga dan te rade bij collega-corporaties die deze kennis wel in huis hebben. Waarborg een goed aanbod bij aanbesteding van zonnepanelen Het is belangrijk dat: • goed gekeken wordt naar de dakoriëntatie, het aantal panelen dat geïnstalleerd kan worden, de schaduwwerking en andere bouwkundige kenmer ken die van invloed kunnen zijn op het rendement van de panelen • bewoners een helder aanbod krijgen (wat is de besparing, hoe wordt de werking van het systeem

13


gemonitord, wat is de huurverhoging) • systeem- en prestatiegaranties worden verkregen en ook monitoring en beheer worden georganiseerd met de installateur. Zie voor meer informatie het rapport Zonnig huren. Overweeg ketensamenwerking Een aantal corporaties heeft goede ervaringen met het organiseren van de aanpak volgens de principes van ketensamenwerking: vertrouwen vooraf, steekproefs gewijze controle en evaluatie achteraf. Maak samen het plan van aanpak. Laat de verantwoordelijkheid bij de uitvoerende partijen en ga uit van zelfregulerend vermogen. Veelal is de ambitie van ketensamenwerking projectoverstijgend: een duurzame samenwerkingsrelatie waarbij continu leren en verbeteren voorop staat. Evaluaties van projecten leiden tot verbeteringen in volgende projecten. Tegenvallende evaluaties kun nen ook aanleiding zijn om de samenwerking met het betreffende bedrijf te beëindigen. Door de planning van projecten slim te organiseren ontstaat een ‘treintje van projecten’. De corporatie pro fiteert dan van schaalvoordelen in de aanbesteding en voor de aannemer is er meer continuïteit in de bedrijfs voering. Wanneer woningcorporaties gezamenlijk de ketensamenwerking organiseren, nemen de voordelen toe. Communiceer helder over veiligheid en gezondheid Asbest roept veel emotie op. Een sanering heeft veel impact op bewoners. Het onderwerp is ook nieuwsge voelig. Goede afgewogen communicatie voorkomt dat een asbestsanering uitmondt in een crisis. Informeer bewoners via brieven en een bewonersbijeenkomst tijdig over de werkzaamheden, over de wijze van ver wijdering, de veiligheidsmaatregelen en de wijze van nameting. Wees ook helder wat wel en niet kan tijdens de sanering. Kan je bijvoorbeeld veilig op straat lopen als mensen in veiligheidspakken op het dak aan het werk zijn? Richt een spreekuur in waar mensen terecht kunnen met hun zorgen en vragen. Informeer vooraf de GGD èn huisartsen. Gun de huurder het toekomstvoordeel Investering in zonne-energie is ook een investering in de toekomst. Laat zien dat het voordeel voor de huurder in de toekomst alleen maar groter wordt, uitgaande van

de inschatting dat voor de meeste huurders de energie kosten sneller zullen stijgen dan de huur. Benadruk in de voorlichting aan huurders ook het extra voordeel, indien de huurder recht heeft op huurtoe slag. Het verschil tussen de nettohuurverhoging en de winst aan energieopbrengst voor de huurder wordt dan groter. Maak slim gebruik van de fiscale stimulering Definieer bij het gebruikmaken van de fiscale stimu leringsregelingen de gemeenschappelijke kosten van de sanering van asbestdaken en de installatie van de zonnepanelen. Reken deze, indien mogelijk, toe aan de installatie van de zonnepanelen. Let op de consequenties van verkooplabels Verkoop van woningen leidt tot een gemengd bezit. Dit maakt de sanering van asbestdaken complexer en is ook onhandig bij een projectmatige installatie van zonnepa nelen, of andere projectmatige duurzaamheidsmaatre gelen. Probeer dit, binnen de kaders van het strategisch voorraadbeleid, te vermijden.

14


5 Praktijkervaringen Ervaringen van corporaties illustreren welke vraagstukken u in de praktijk tegen kunt komen. Ook laten deze zien welke oplossingen er worden toegepast. De voorbeelden helpen u om te bepalen welke keuzes u in uw situatie het beste kunt maken. De praktijkvoorbeelden zijn in de context van het beleid van de betreffende corporatie geplaatst. Ze belichten elk een bepaald aspect. Kijkt u vooral wat voor u van toepassing is en welke informatie u kunt gebruiken.

De Alliantie: Slim combineren en samenwerken Beleid asbest en duurzaamheid De sanering van hechtgebonden asbest wordt meege nomen in de onderhoudsplanning en bij mutaties. In de onderhoudsplanning worden asbestdaken en -panelen meegenomen. Bij mutatie wordt al het zichtbare asbest verwijderd. Alleen constructief hechtgebonden asbest blijft zitten. Indien de Alliantie kennis heeft van aanwe zigheid van asbest in haar woningen wordt deze kennis gedeeld met de klant. Is bij hechtgebonden asbest in de woning de kans groot dat er bij doe-het-zelven toch asbestdeeltjes vrijkomen? Dan wordt dit los van de on derhoudsplanning gesaneerd. Bij niet-hechtgebonden asbest wordt meteen actie ondernomen. Verder is investeren in energiebesparende maatregelen een belangrijke beleidsdoelstelling van de Alliantie. Enerzijds omdat een steeds groter deel van de woon lasten bepaald wordt door de stijgende energiekosten. Anderzijds omdat de energieprestatie van invloed is op het milieu en klimaat. In de onderhoudsplanning worden daarom ook duur zaamheidsmaatregelen meegenomen, met als doel verbetering van de energieprestatie tot label B. Uit gangspunt hierbij is ‘eerst een goede jas’: schilisolatie waarbij muren, vloer, dak en ramen worden aange pakt. Deze maatregelen hebben als voordeel dat ook het wooncomfort sterk verbetert. Daarnaast worden ook zonnepanelen ingezet om label B te halen. Voor deel van zonnepanelen volgens de Alliantie is dat het energievoordeel goed te berekenen valt en niet wordt beïnvloed door gedrag. Ook de installatie is relatief eenvoudig. Project In Hoevelaken heeft de Alliantie in 2012 bij 42 eengezinswoningen asbesthoudende dakplaten verwijderd en nieuwe, isolerende dakplaten gemonteerd. Op alle

15


nieuwe daken zijn zonnepanelen geplaatst. Bijna 90 procent van de bewoners heeft ingestemd met de plannen. Bovendien is op individuele basis ook dubbel glas en vloerisolatie aangebracht. Elke woning stond circa vier weken in de steigers. Eerst verwijderde een gespecialiseerd bedrijf de asbesthou dende dakplaten. Nadat de omgeving asbestvrij ver klaard was, plaatste een ‘gewone’ aannemer een nieuw pannendak. Tot slot zijn de zonnepanelen aangebracht op ‘regels’ boven de pannen. Het gaat om vier panelen van 240 Wattpiek, die samen een totaal vermogen van 960 Wattpiek per woning leveren. De daken liggen gunstig en zijn goed op het zuiden georiënteerd. De geschatte energieopbrengst bedraagt 800 Kwh per jaar, ofwel een besparing van ruim 180 euro per jaar. Belangrijk bij de sanering is de selectie van bedrijven en de manier van werken. De Alliantie werkt met bouw teams. Deze bestaan onder meer uit een bouwkundig aannemer en een sloop- en saneringsbedrijf voor het asbest. Bij de selectie is niet alleen van belang of het saneringsbedrijf gecertificeerd is, ook wordt gekeken naar de geschiedenis van het certificaat. Hebben ze het al lang? Hoe lang werken ze al voor de Alliantie? Hoe verliepen eerdere saneringen? Communicatie en rendement huurder De communicatie bestond uit bewonersavonden en individueel contact. In de communicatie lag het accent op het positieve aspect, de duurzaamheidsaanpak. De sanering van de asbestdaken riep niet veel vragen en discussie op en is verder soepel verlopen. De betreffende marktpartij heeft uitgelegd wat de voordelen van zonnepanelen zijn en wat de energie opbrengst zou kunnen zijn. Uitgangspunt bij de duurzaamheidsaanpak was dat 100 procent van het besparingspotentieel wordt doorberekend in de huur. Het aandeel van de zonnepanelen hierin is door de leverancier gegarandeerd. De berekende besparing bedraagt 19 euro per maand, waarvan 13 euro wordt bespaard met de elektriciteitsopbrengst van de zonne panelen. Bij mutatie wordt de huur aangepast, op basis van de nieuwe waarde in het WWS-systeem. Rendement corporatie De kosten van de installatie van zonnepanelen worden geraamd op 2,20 euro per Wattpiek (inclusief btw, prijspeil 2012. (Dit prijspeil is relatief hoog, gezien het

beperkte aantal panelen per woning. Projecten met meer panelen zijn relatief goedkoper.) Dit komt neer op ongeveer 2.200 euro per woning. De kosten zijn gereduceerd door de projectmatige aanpak en door synergie; de steiger stond er al. Zonder de synergie met de asbestsanering waren de kosten per Wattpiek 0,50 euro hoger geweest. Naast de installatie is rekening gehouden met kosten voor beheer. Na 15 à 20 jaar moet de omvormer wor den vervangen. Bij onderhoud aan de woningen moeten de panelen eventueel een keer schoongemaakt worden, afhankelijk van de hellingshoek. De panelen gaan even lang mee als de woning: 25 à 30 jaar. Voor de verzeke ring is geen rekening gehouden met extra kosten. De panelen vallen onder de opstalverzekering. Er is voor dit project geen gebruikgemaakt van de fiscale stimulering. Niettemin is het rendement goed: zo’n 8 à 9 procent rendement op de investering. Bij een rendement van meer dan 4 procent is sprake van een goed plan. Met toepassing van zonnepanelen kan het rendement van de totale duurzaamheidsinvestering stijgen. Over het algemeen gaat de Alliantie uit van een extra investering van 13.000 tot 15.000 euro voor duur zaamheidsmaatregelen voor bijvoorbeeld een eenge zinswoning uit de jaren 60 van de vorige eeuw. De door te berekenen huurverhoging voor deze duurzaamheids maatregelen bedraagt ongeveer 25 euro per maand.

Contactpersoon Jelle de Jong, senior projectleider Renovatie, de Alliantie

Portaal Utrecht: Gemengde rijtjes en acties bij calamiteit Asbestbeleid Bij ongeveer 3 à 4 procent van het woningbezit van woningcorporatie Portaal, vestiging Utrecht, is sprake van asbesthoudende daken. Dit hechtgebonden asbest levert geen risico op voor de gezondheid van bewoners. De sanering wordt meegenomen in het planmatig on derhoud. Dat betekent dat na een periode van ongeveer zeven jaar alle asbesthoudende daken gesaneerd zijn. Verder is geïnventariseerd in hoeverre er sprake is van hechtgebonden asbest in de woningen, bijvoorbeeld in vloerluiken, maar ook in door de huurders zelf aange brachte voorzieningen zoals colovinyltegels. Alles wat bekend is wordt uiterlijk 2013 gesaneerd. Bij mutatie wordt de woning op asbest gecontroleerd en zo nodig schoongemaakt. Bij niet-hechtgebonden asbest wordt onmiddellijk actie ondernomen. Project Eén van de recent uitgevoerde projecten betreft de sanering van de daken van 135 eengezinswoningen in de wijk Zebraspoor in Maarssen. De woningen dateren uit 1981 en de daken bestaan uit asbesthoudende golf platen. Langzamerhand verweerden deze, waardoor asbestdeeltjes in de lucht konden komen. Een quickscan wees uit dat er sprake was van een verhoogde con centratie van asbest in de openbare ruimte. Dit leverde overigens geen gevaar op voor de gezondheid. De sa nering werd meegenomen in het planmatig onderhoud. De hoofdaannemer voor het planmatig onderhoud heeft de asbestsaneerder ingehuurd. Deze is in overleg met Portaal geselecteerd uit een shortlist van Portaal. Portaal heeft zelf het bedrijf ingehuurd dat de controle uitvoert na het verwijderen van het asbesthoudende materiaal: de vrijgever. De kosten van de sanering van de asbestdaken bedroegen tussen 10.000 en 15.000 euro per woning, afhankelijk van het woningtype. Bijzondere omstandigheid; menging koop en huur Niet alleen de daken van deze 135 woningen van Portaal bevatten overigens asbest. Hetzelfde geldt voor de ruim 200 koopwoningen in de wijk. De eigenaren is aangeboden mee te liften op de werk zaamheden. Uiteindelijk hebben twintig eigenaren hiervan gebruikgemaakt. Portaal bleef hier buiten. De eigenaren maakten zelf direct afspraken met de aan nemer. Het feit dat de meeste eigenaar-bewoners niet meededen met de sanering, maakte de sanering van de Portaalwoningen wel lastig. In het verleden zijn door Portaal veel woningen verkocht, zodat er in veel woningrijen sprake is van een menging van woningen

16


van Portaal en woningen van eigenaar-bewoners. Praktisch probleem bij de sanering was dat de platen van de koopwoningen moesten blijven liggen, terwijl de platen van de huurwoningen vervangen werden, terwijl er overlap nodig is om het dak waterdicht te houden. De nieuwe plaat onder de oude asbesthou dende plaat schuiven, geldt als een bewerking omdat de oude asbesthoudende plaat los- en vastgemaakt moet worden. Dit is volgens de regels van de arbeidsinspec tie niet toegestaan. Samen met de arbeidsinspectie, de gemeente en de inspectie van het Rijk (destijds de VROM-Inspectie) heeft Portaal gezocht naar een oplossing. Uiteindelijk heeft de arbeidsinspectie een vrijstelling gegeven van het verbod om te bewerken. Dit betekende wel dat het leggen van de aansluitende plaat aan aangrenzende koopwoningen onder asbestcondi ties, dus met inachtneming van extra veiligheidsmaat regelen moest plaatsvinden. Communicatie In de communicatie met bewoners is gebruikgemaakt van de gebruikelijke procedure van Portaal bij plan matig onderhoud. De bewoners werden van tevoren geïnformeerd middels onder ander inloopavonden. In de communicatie is samengewerkt met de gemeente (en met de later aangeschoven GGD). Hier konden de mensen ook terecht voor onafhankelijke informatie. In de praktijk bleek dat mensen ook met vragen naar de huisarts gaan. Bij volgende projecten wil Portaal dan ook de plaatselijke huisartsen vooraf informeren. Calamiteit Extra actie en communicatie bleek nodig doordat tijdens de sanering bij een veertigtal woningen besmetting in de woning ontstond. Met het vervangen van de rook gasafvoer van de cv-installatie kwamen er asbestdeel tjes in de cv-kasten op bergvlieringen. Geluk bij een ongeluk was dat de asbestbesmetting beperkt bleef tot de zolder. Dit betekende dat er geen gevaar voor de gezondheid was en dat bewoners niet hun huis uit hoefden. Als eerste zijn luchtmonsters ge

17


nomen om te kunnen bepalen of er sprak was van zwe vende deeltjes. Dit bleek niet het geval en dit is meteen gecommuniceerd. Voor het schoonmaken van de be treffende woningen zijn zo snel mogelijk een-op-een afspraken gemaakt. Bij elke schoon te maken woning werd door een laborant ter plekke gecheckt of er tijdens het schoonmaken alsnog deeltjes in de lucht kwamen en werden meteen ook ‘kleefmonsters’ geanalyseerd. Zo kon elke woning meteen na de schoonmaakactie als gegarandeerd asbestvrij worden vrijgegeven. Combinatie van projecten Bij dit project is niet overwogen om de vervanging van de asbestdaken te combineren met de installatie van zonnepanelen. In principe was dit wel mogelijk geweest. Bij volgende saneringsprojecten wil Portaal Utrecht de mogelijkheden van combinatie wel benutten.

Contactpersoon Teunis den Hartog, planmatig opzichter 3. Vastgoed, Portaal Utrecht

Woonbedrijf Eindhoven: Sturen op prestaties Beleid asbest en duurzaamheid Niet-hechtgebonden asbest wordt meteen verwijderd. Hechtgebonden asbest wordt ‘op het juiste moment’ verwijderd. Het asbest is geïnventariseerd, maar dit kan niet 100 procent volledig zijn. Om zekerheid te hebben is eigenlijk in elke woning destructief onderzoek nodig. Bij mutatie wordt wel een inventarisatie uitgevoerd en indien nodig volgt dan sanering van het asbest in de woning. Sanering van asbestdaken is verbonden aan de onder houdsplanning en wordt zoveel mogelijk gekoppeld aan duurzaamheidsmaatregelen. Het komt ook voor dat in het kader van schilisolatie het asbestdak wordt aangepakt. Bij duurzaamheidsmaatregelen geeft het Woonbedrijf prioriteit in de volgende volgorde: • bouwkundige maatregelen • installatietechnische maatregelen • duurzame energie. Samenwerking met gemeente In een plan van aanpak maken het Woonbedrijf en de gemeente afspraken over de wijze van melden en de kwaliteitsborging van de sanering. Insteek is controle achteraf door de gemeente, in plaats van vooraf goed keuring per plan. Woonbedrijf start een pilot met deze nieuwe werkwijze. In de nieuwe werkwijze zijn de leveranciers vanuit de ketengedachte verantwoordelijk. De leveranciers werken met een gezamenlijk kwaliteitsdossier. De bouwplantoetsing en de kwaliteitsborging vindt privaat plaats. Het Woonbedrijf controleert de saneringen steekproefsgewijs. Selectie bedrijven Inkoop (inventarisatie, sanering, vrijgave) vindt plaats bij gecertificeerde partijen. Vanuit een longlist wordt een shortlist opgesteld op basis van de projectenpor tefeuille en het certificatieverleden. De leveranciers stellen zich transparant op ten aanzien van de kosten en werken mee aan auditing. Het Woonbedrijf ver wacht dat zij een corrigerend vermogen hebben en zij zich zelfsturend inrichten naar een veilig verantwoord proces en uitvoering. De leveranciers zijn onafhankelijk van elkaar. Op basis van evaluaties kunnen verbetertrajecten worden gestart, of kan de samenwerking wor den beëindigd. De gemeente wil graag geïnformeerd worden over de leerpunten van deze leveranciersbenadering.

18


Ervaring In het kader van schilisolatie zijn in een project van 300 woningen asbestplaten onder de dakpannen ver wijderd en de pannen vernieuwd. De kosten van de ver wijdering van de platen worden geschat op 25 euro per m2. Inclusief het verwijderen en weer terugleggen van (nieuwe) dakpannen komen de kosten uit op 185 euro inclusief btw per m2. Met de combinatie van asbestsa nering en dakisolatie is een aanzienlijk kostenvoordeel behaald. Het Woonbedrijf heeft nog geen ervaring met de combinatie sanering asbestdak en installatie zonne panelen. Bij renovatie wordt gebruikgemaakt van een bestaand communicatieprotocol. Daarbij hoort een sociaal plan en een kwaliteitsplan. De asbestsanering wordt hierin meegenomen. Kern van de communicatie is: een asbestplaat haal je niet heel eraf, dus dan is er het risico van verspreiding van deeltjes. Hoe zorg je ervoor dat dit binnen de gezondheidsnormen blijft en aan de eisen van de arbeidsinspectie voldoet?

Contactpersoon Gerard Kokx, Woonbedrijf Eindhoven

Wonen Noordwest Friesland: De aannemer regelt het Beleid Van het woningbezit is een asbestinventarisatie gemaakt. Niet-hechtgebonden asbest wordt meteen aangepakt. Voor hechtgebonden asbest wordt gekeken naar de situatie. Als het bijvoorbeeld is weggetimmerd, wordt het bij renovatie meegenomen. Bij een deel van de woningen is sprake van daken met asbesthoudende platen. Op diverse daken van bergin gen liggen nog asbesthoudende golfplaten. De asbest houdende daken van de woningen worden in drie cycli van zes à zeven jaar gesaneerd. De asbesthoudende daken van bergingen worden in het planmatig onder houd meegenomen. De insteek is dat de vervanging gecombineerd wordt met duurzaamheidsmaatregelen. De daken worden bemonsterd door een extern bedrijf. Op basis hiervan wordt besloten of sanering nodig is. Selectie bedrijven De dakrenovatie, inclusief het saneren van de asbestdaken is in concurrentie aanbesteed. De aannemer die het werk is gegund, was verantwoordelijk voor de asbestsanering. De aannemer heeft zelf een asbest saneerder gekozen. Project Van 22 woningen in Marrum zijn de asbesthoudende daken gesaneerd. Het betrof vijf blokjes van vier wo ningen en een rijtje van twee. De sanering is per blok uitgevoerd. Asbesthoudende dakplaten zijn vervangen door geïsoleerde dakplaten. De dakpannen zijn verwij derd en daarna het asbesthoudende dakbeschot. Op de nieuwe geïsoleerde dakplaten zijn nieuw dakpannen gekomen. De daksanering is gecombineerd met vervanging van de dakgoot. Huizen bleven bewoond gedurende de sane ring. Uit voorzorg was de zolder afgedekt met folie. Er is gewerkt in ketensamenwerking, met de aannemer als regisseur. De ketensamenwerking was een initiatief van de aannemer en had betrekking op de samenwerking tussen aannemer en onderaannemers. Per blok was volgens de planning een week nodig. In de praktijk bleek dit anderhalve week te zijn (7 werkda gen). Door slecht weer liep de planning uit. De asbest saneerder kon met regen niets saneren omdat de hele woning dan open zou liggen. Knelpunt in de planning was ook de eindcontrole ten behoeve van de vrijgave. Daardoor bleef het dak een paar dagen open liggen met alleen een dekzeil als afdekking. De asbestsanering en de controle waren de bottleneck in de ketensamen werking. Voor de vrijgavemeting is een onafhankelijke

19


partij ingehuurd die geen deel uitmaakte van de keten. Voor de huismus hebben we ter plaatse van de dakvoet een vogelvide aangebracht. Verder was al in het kader van planmatig buitenonderhoud HR++-glas aange bracht. De duurzaamheidsmaatregelen die gelijktijdig met de sanering zijn getroffen, zijn niet in de huur verrekend. Communicatie De bewoners zijn vooraf door de corporatie op de hoogte gesteld over de werkzaamheden. De aannemer heeft de bewoners geïnformeerd over de precieze plan ning van de werkzaamheden. Ook het contact tijdens de uitvoering liep via de aannemer Voor eventuele calamiteiten was de uitvoerder aanspreekbaar. Deze hebben zicht niet voorgedaan. Tijdens de uitvoering werd de voortgang steekproefsgewijs gecontroleerd door medewerkers van de corporatie. Tijdens de werkzaamheden waren er ook vragen van omwonenden. Kan je zonder bezwaar op straat rond lopen als mannen op het dak met asbest bezig zijn? Uit evaluatie achteraf bleek dat de sanering naar tevreden heid van de bewoners verlopen is, maar dat de commu nicatie met de omgeving een verbeterpunt is.

Contactpersoon Hidde Jonker, Opzichter Planmatig Onderhoud, Wonen Noordwest Friesland

Stadlander: Vraaggestuurde aanpak

om van zonnepanelen af te zien. Dit komt bij minder dan 5 procent van de aanvragen voor.

Beleid duurzaamheid Stadlander heeft als gevolg van isolatiemaatregelen, een relatief energiezuinige voorraad ten opzichte van an dere corporaties, met gemiddeld een laag D-label (bijna C). Doel is een gemiddeld energielabel B in 2020. Met het motto ‘zonnepanelen voor iedereen’ zet Stadlander in op vraagsturing. Het uitgangspunt is dat Stadlander zo gemotiveerde klanten zoekt, die via mond-tot-mondreclame anderen enthousiasmeren om ook meer op hun energiegebruik te gaan letten. Ook bewoners van appartementen kunnen gebruikmaken van het vraaggestuurde aanbod, maar zij moeten dan zelf genoeg medestanders organiseren om de installatie rendabel te krijgen. Hiermee is nog geen ervaring opgedaan. Om de duurzaamheidsdoelstellingen te realiseren is er ook een aanbodgestuurde projectmatige aanpak nodig. In het kader van het planmatig onderhoud voert Stad lander duurzaamheidsmaatregelen uit. Zonnepanelen maken deel uit van de oplossingen die Stadlander aan haar klanten biedt. Bij een projectmatige aanpak wordt voor de zonnepanelen een grens gehanteerd van 15 jaar doorexploiteren. De panelen gaan langer mee (25 jaar), maar vanwege de verhuurbaarheid kiest Stadlander in sommige gevallen toch voor kwaliteitsverbetering. Combinatie van projectmatige installatie van zonnepa nelen met sanering van asbestdaken is niet aan de orde. In het woningbezit komen geen asbesthoudende daken voor.

Rendement zittende huurder De investering in de zonnepanelen worden aan de huurder doorberekend. Bij de twee varianten van de vraaggestuurde aanpak is sprake van een huurprijs voor de panelen van 5,50 euro per maand bij drie panelen en van 11 euro per maand bij zes panelen. Deze is gebaseerd op 50 procent van de gemiddelde opbrengst, bij een elektra prijs van 0,23 euro per Kwh. Bij drie panelen bedraagt het voordeel voor de huurder 44 euro tot 84 euro per jaar, afhankelijk van de daadwerkelijke opbrengst. Bij zes panelen bedraagt het voordeel 93 euro tot 168 euro per jaar.

Project Vanuit deze achtergrond is gestart met het vraagge stuurd aanbieden van zonne-energie. Stadlander biedt bewoners van eengezinswoningen een pakket aan van drie of zes panelen (met een vermogen van respectie velijk 700 of 1.400 Wattpiek). Er is bewust gekozen voor een gestandaardiseerd aanbod in twee varianten, vanwege de eenvoud in communicatie, inkoop en uitvoering. Met de installateur zijn kwaliteitsafspraken gemaakt: binnenshuis wordt de benodigde kabel bij voorkeur uit het zicht gemonteerd. Het legplan op het dak van het eerste huis is bepalend voor de rest van de straat zodat er een uniform uiterlijk ontstaat. Eind 2012 hebben zich 1.000 klanten aangemeld. Er zijn reeds 700 installaties gemonteerd. Dat betekent dat van de 8.000 eengezinswoningen één op de acht huishoudens al gebruikmaakt van dit aanbod. Er zijn zo min mogelijk restricties. Uitsluitingscriterium is een voorziene sloop van de woning binnen vijf jaar. Verder wordt van tevoren een technische schouw uitge voerd. Als er veel schaduw op het dak valt, is het advies

20


Rendement Stadlander Stadlander is erin geslaagd om van de vraaggestuurde aanpak een goede businesscase te maken. De investeringen van Stadlander konden worden gere duceerd door: • Simpele protocollen en geen marketing. De aanpak moet het hebben van mond-tot-mondreclame. Gebruikmaken van bewezen techniek: de techniek voor zonnepanelen is drie keer zo simpel als van een HR-ketel. • Continuïteit in de productie, waardoor montagekos ten met circa 20 procent konden worden verlaagd door lagere marges voor installateurs in ruil voor volume in de omzet. • Stadlander en leveranciers onderhandelen geza menlijk met de tussenhandel over de componenten: zonnepanelen, omvormers et cetera. Door op voor raad in te kopen zijn kortingen mogelijk. • Stadlander houdt zicht op de kosten door de panelen af te rekenen met de installateurs op basis van factu ren van de leveranciers. Daarnaast houdt Stadlander zelf de markt in de gaten. De prijskorting op de componenten loopt op tot 35 procent. De totale investeringen zijn een momentopname. De prijs van de panelen blijft dalen. In juni 2012 kwamen de kosten per woning uit op ongeveer 1.600 euro (inclusief btw voor drie panelen en ongeveer 3.250 euro (inclusief btw) voor een systeem van zes panelen. De berekening is gebaseerd op een paneelprijs per Wattpiek van bijna 0,70 euro. Eind 2012 was dit al gedaald tot ongeveer 0,50 euro per Wattpiek. Verder heeft Stadlander gebruikgemaakt van de Energieinvesteringsaftrek (EIA). Het fiscale voordeel bedroeg ruim 10 procent van deze investeringen. De investeringen worden terugverdiend met de (be perkte) huurverhoging voor de zittende huurder en

een huuraanpassing bij mutatie als er sprake is van een labelsprong. Stadlander heeft berekend dat de zonne panelen bij 75 procent van de woningen leiden tot een labelsprong. Op basis van het nu nog geldende woning waarderingstelsel (WWS) stijgt de streefhuur bij een labelsprong ongeveer 20 euro à 30 euro per maand. Het rendement (Internal Rate of Return; IRR) komt uit op 4,4 procent, waarbij gerekend is met: • een rekenrente van 4,25 procent • WSW-borging van de investering (DAEB) • een exploitatietermijn van 25 jaar • een mutatiegraad van 7 procent • de initiële investeringen, en de kosten voor beheer en onderhoud • het fiscale voordeel van de EIA. Zie voor meer informatie een beschrijving van de vraag gestuurde aanpak van Stadlander: Stadlander – Zonnepanelen vraaggestuurd aangeboden een succesverhaal.

Contactpersoon Wim van den Bergh, manager Vastgoed, Stadlander

21


6 Verdere informatie Rapport Zonnig huren Zonnig huren: 10.000 huurwoningen en 200 flats in 2013 als eerste stap: businessplannen voor uitrol zonne-energie in de corporatiesector. Atrivé, onder redactie van 31 corporaties, Aedes, AgentschapNL, 2012. Zonnig huren laat zien dat zonne-energie dé kandidaat is om de energielasten van huurders als gevolg van electraverbruik te verminderen. In Zonnig huren zijn verschillende sluitende businesscases uitgewerkt. Zowel voor eengezinswoningen als flats zijn er goede mogelijkheden. De aanpak kan straat-/complexgewijs zijn, individueel op aanvraag van de huurder. Natuur lijke momenten om bij aan te haken zijn de onderhouds planning en mutatieonderhoud. Zie voor een download van het rapport Zonnig huren: publicaties Zonnig huren. Zonnig huren beschrijft verschillende financierings- en exploitatiemodellen. En hoe vind je het laaghangend fruit? Voor het selecteren van de meest kansrijke com plexen kunnen corporaties gebruikmaken van Excelsheets die op de website voor zonnig huren beschikbaar zijn. Zie voor een download van de Excel-sheets (businesscase voor woningen en businesscase voor flats): Rapport zonnighuren met businesscase. Handboek Asbest Theorie en praktijk voor het correct verwijderen van asbest. Het handboek is een uitgave van Aedes, vereni ging van woningcorporaties en is mede tot stand geko men in samenwerking met het ministerie van IenM, de Arbeidsinspectie, het LOM en de Alliantie. Het Handboek Asbest ondersteunt woningcorporaties bij het opstellen en implementeren van asbestbeleid en bij het beheersen van asbestrisico’s. Het handboek steekt in op de organisatie, en behandelt het maken van beleid, implementatie en beheer en laat zien wat dit betekent voor de dagelijkse praktijk en processen. Bij de communicatie is van belang hoe medewerkers en bewoners worden geïnformeerd, wat de bespreek punten met de gemeente zijn en hoe de aannemer wordt geïnformeerd.

22


Het handboek behandelt ook de stappen die in de praktijk bij sanering aan de orde zijn, te weten: • vermoeden van asbest • keuze: asbest verwijderen? • werkvoorbereiding • uitvoering • eindcontrole • stort • oplevering en registratie. Zie verder Handboek Asbest. Aanvraagprocedure + voorwaarden EIA en Vamil In de Handleiding fiscale ondersteuning voor het vervangen van asbestdaken en plaatsen van zonnepanelen (AgenschapNL) is de praktische procedure voor het aanvragen beschreven. De handleiding is niet specifiek voor woningcorporaties. Voor woningcorporaties is de fiscale ondersteuning voor zonnepanelen relevant: EIA en Vamil. In de handleiding staan de volgende stappen beschreven: • orderbevestiging • aanvraag uiterlijk drie maanden na datum van de orderbevestiging • aanvragen eHerkenning • invullen EIA-formulier (code 251102 Energielijst 2012) • invullen Vamil-formulier (code C 9308 van de Milieulijst 2012) • ontvangstbevestiging • beoordeling van de aanvraag door AgentschapNL en eventueel opvraag nadere informatie door Agent schapNL • beschikking en vastlegging van de beoordeling in advies aan uw belastinginspecteur • toepassing bij belastingaangifte • bezwaarmogelijkheid. Zie voor de handleiding en meer informatie over de procedure Handleiding EIA-MIA-Vamil voor asbest sanering en zonnepanelen 2013.

© 2013, Den Haag Tekst: Maarten Corpeleijn en Fokke de Jong (Atrivé) Vormgeving: Curve Omslagfoto: Hollandse Hoogte ISBN: 978-90-5009-286-9

Zonnepanelen en asbestdaken. Handleiding bij installatie van zonnepanelen op asbestdaken

Recommend Documents