UNIVERZITA KARLOVA V PRAZE Právnická fakulta Katedra obchodního práva
Právní úprava vlastnictví družstevních bytů
Diplomová práce
Václav Maisner
Vedoucí diplomové práce: JUDr. Jaroslav Oehm
Praha, leden 2010
Prohlášení
Prohlašuji, že jsem tuto diplomovou práci zpracoval/a samostatně a že jsem v ní vyznačil/a všechny prameny, z nichž jsem čerpal/a, způsobem ve vědecké práci obvyklým.
V Praze 13.1.2010
Václav Maisner
Poděkování
Děkuji panu JUDr. Jaroslavu Oehmovi, vedoucímu mé diplomové práce za cenné připomínky a účinnou pomoc při zpracování. Zároveň děkuji za poskytnuté rady a praktické zkušenosti panu JUDr. Tomáši Dvořákovi, Ph.D.
V Praze 13.1.2010
Václav Maisner
Obsah Úvod.................................................................................................................................. 3 1. Obecné otázky družstev a vlastnictví bytů ................................................................... 5 1.1 Stručná charakteristika vlastnictví bytů.................................................................. 5 1.1.1. Koncepce vlastnictví bytů ............................................................................ 7 1.2. Družstevnictví....................................................................................................... 9 1.2.1. Principy ......................................................................................................... 9 1.2.2. Pojem družstva ............................................................................................ 10 1.2.3. Druhy družstev ............................................................................................ 11 1.2.4. Shrnutí ......................................................................................................... 11 2. Bytová družstva .......................................................................................................... 12 2.1. Exkurs do historie bytových družstev ................................................................. 12 2.2. Právní úprava bytových družstev......................................................................... 15 2.3. Základní pojmy .................................................................................................... 15 2.3.1. Bytové družstvo........................................................................................... 15 2.3.1.1 Typy bytových družstev ....................................................................... 16 2.3.2. Družstevní byt ............................................................................................. 17 3. Členství ....................................................................................................................... 19 3.1. Elementární otázky členství................................................................................. 19 3.2. Společné členství manželů................................................................................... 21 3.2.1. Vznik společného členství manželů ............................................................ 21 3.2.2. Zánik společného členství manželů............................................................. 25 3.3. Převod členského podílu...................................................................................... 26 3.4. Vypořádací podíl.................................................................................................. 28 4. Specifika vzniku vlastnického práva k budově u bytového družstva ......................... 29 4.1. Družstevní výstavba............................................................................................. 30 4.1.1. Družstevní komplexní bytová výstavba ..................................................... 30 4.1.1.1. Družstevní nástavby a vestavby ............................................................ 33 4.1.1.2. Investorská bytová družstva .................................................................. 34 4.1.1.3. Státní podpora družstevní výstavby po r. 2005 ..................................... 36 1
4.2. Bytová privatizace ............................................................................................... 37 5. Převod vlastnického práva k družstevnímu bytu ........................................................ 39 5.1. Důvody převodu vlastnictví jednotky a tzv. transformace .................................. 40 5.2. Způsobilý předmět převodu ................................................................................. 42 5.3. Subjekty převodu ................................................................................................. 45 5.4. Bezplatnost........................................................................................................... 50 5.5. Proces převodu..................................................................................................... 52 5.5.1. Výzva........................................................................................................... 52 5.5.2. Uzavření smlouvy o převodu bytu .............................................................. 55 6. Smlouva o převodu vlastnického práva k družstevnímu bytu .................................... 57 6.1. Obsahové náležitosti ............................................................................................ 58 6.2. Vypořádání........................................................................................................... 59 6.2.1. Finanční vyrovnání dle § 24 odst. 5,6 ......................................................... 59 6.2.2. Ostatní vypořádání ...................................................................................... 62 6.3. Státní příspěvky ................................................................................................... 66 7. Zvláštnosti převodu a přechodu nástaveb a vestaveb ................................................. 68 8. Specifikum zániku vlastnického práva u SBD ........................................................... 71 9. Správa družstevních bytů............................................................................................ 71 Závěr ............................................................................................................................... 76 Seznam zkratek ............................................................................................................... 78 Seznam použité literatury a pramenů.............................................................................. 80 Příloha č.1 ....................................................................................................................... 83 Příloha č.2 ....................................................................................................................... 85 Resumé............................................................................................................................ 88
2
Úvod Problematika bytových družstev je v praxi nepochybně velmi důležitá a stále aktuální. Význam družstev zaměřujících se na uspokojení bytových potřeb svých členů spočívá ve skutečnosti, že zejména v minulosti se bytový fond rozrůstal výstavbou, kterou prováděla za pomoci státu právě bytová družstva, a to v míře nikoli zanedbatelné. Tímto byla uspokojena potřeba bydlení více než dvou milionů osob, z nichž nemalá část si nechala po roce 1992 převést bytové jednotky do svého vlastnictví. Stále však existuje mnoho družstev, v jejichž vlastnictví je koncentrováno značné množství bytových jednotek, které vykazují oproti bytům ve vlastnictví jiných osob specifický právní režim. Úpravu tohoto fenoménu sice nelze označit pro její roztříštěnost a interpretační potíže s ní spojené za ideální, ale právě proto považuji za nanejvýš vhodné se s ní podrobně seznámit, a to především i z toho důvodu, že relevantní literatury, která by komplexně bytová družstva jako taková podchycovala, je jako šafránu. Účelem této práce bude ozřejmit tematiku vlastnictví družstevních bytů, která svoji povahou zasahuje nejen do práva obchodního, neboť družstva jsou právní teorií do tohoto právního odvětví zařazována, nýbrž i do práva občanského, kam náleží otázky týkající se vlastnictví obecně, bytů, nájmu, etc. Právní úprava, o níž bude pojednáno, skýtá mnohá interpretační úskalí, na něž poskytují odpovědi jak představitelé české jurisprudence, tak i soudní judikatura. Ani jeden z těchto zdrojů však v kontinentálním evropském právu není státem uznaným pramenem práva a ani Česká republika není z tohoto pravidla výjimkou, pročež názory, které budou v práci citovány, nelze považovat za obecně závazné. Jejich síla záleží v argumentační přesvědčivosti a právě podle tohoto kriteria se budu i já přiklánět k těm, které budou řešit ty které sporné otázky pregnantnějším zdůvodněním. Přitom budu brát v úvahu především znění zákona, jeho smysl a účel; kontext, v němž se norma nachází a vodítkem pro mne budou jak pravidla formální logiky, tak i zdravého rozumu. Osobně se rovněž pokusím vyjádřit vlastní stanovisko, pokud budu mít za to, že je třeba určité odůvodnění modifikovat, popř. doplnit. V prvních kapitolách pojednám o základních pojmech, jejichž znalost a pochopení je pro další výklad nezbytné, neboť budou používány i v následujících 3
částech této práce. Jejich rozbor se pokusím provést tak, abych se neodchyloval od předmětu zkoumání a nedopustil se tak prohřešku zásahy do oblastí, které by byly vzhledem ústřední otázce práce zcela nadbytečné. Následná analýza bude zaměřena na historii, která vzhledem ke specifické povaze tématu ponechána stranou býti nesmí. Na vztah člena k družstvu a vliv, jehož prostřednictvím má možnost zasahovat do chování právnické osoby, jež byla v jeho prospěch založena, a tím i do dispozice s jejím majetkem, se zaměřuje rovněž jedna ze subkapitol této práce. Za velmi podstatnou pro běžný život družstevníka, a proto i pro právní praxi, lze považovat tu část práce, jež se týká zvláštností vzniku, převodu a zániku vlastnického práva družstva k bytovým domům, resp. bytům v bytových domech vymezených. Opomenuta nebude ani problematika správy předmětu vlastnictví.
4
1. Obecné otázky družstev a vlastnictví bytů 1.1 Stručná charakteristika vlastnictví bytů Za účelem objasnění otázky vlastnictví družstevních bytů je v prvé řadě nezbytné, aby bylo pojednáno o pojmech, které je nutné k pochopení tohoto spojení a zejména k jeho dalšímu užívání v textu práce ozřejmit. Bytem rozumí zákon BytZ. v § 2 písm. b) místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Pokud jde o přístup právní teorie, ani ten se od předchozího legislativního vyjádření v zásadě neliší. Teorie vychází z pojmu, jak byl vyjádřen již ve zrušeném zák. č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty. „Podle tohoto ustanovení se bytem rozuměly místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení a mohou tomuto svému účelu sloužit jako samostatné bytové jednotky. Přesto, že zákon o hospodaření s byty byl zrušen, právní praxe i nadále z této definice vychází. “ 1 Judikatura Nejvyššího soudu ČR potvrzuje, že určující proto, zda lze místnost, popř. jejich soubor považovat za byt, je stav právní a nikoliv faktický. „ Pojem bytu jako předmětu právního vztahu osobního užívání nutně předpokládá existenci pravomocného rozhodnutí stavebního úřadu o tom, že místnost nebo soubor místností jsou určeny k bydlení jako samostatná bytová jednotka. Tento předpoklad musí být splněn i v případě slučování bytů, a bez příslušného rozhodnutí stavebního úřadu není možno takto vzniklý soubor místností považovat za byt; způsob jejich faktického užívání nemůže být z hlediska právního stavu relevantní.“ 2 Právní povaha bytu může být dvojí. Byt totiž není vždy způsobilým předmětem občanskoprávních vztahů ve smyslu § 118 odst. 2 ObčZ. Proto, aby se jím mohl stát, musí splňovat podmínku stanovenou BytZ. Touto podmínkou je, aby byl byt prohlášením vlastníka budovy v souladu s § 4 BytZ vymezen jako jednotka, jíž je dle § 2 písm. h) byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo nebytový prostor
1
Švestka, J., Spáčil, J., O., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář, díl II. 2. vydání, Praha: C.H.Beck, 2009, s. 1951 2 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. prosince 2000, sp. zn. 26 Cdo 2758/99 (cit. dle www.nsoud.cz); viz. též rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. března 2001, sp. zn. 20 Cdo 1183/99 (cit. dle www.nsoud.cz).
5
jako vymezená část domu podle BytZ. Pokud byt tuto podmínku nesplňuje, jde o nesamostatnou integrální součást budovy. Kromě prohlášení vlastníka budovy lze byt jakožto způsobilý předmět převodu vymezit reálným rozdělením podílového spoluvlastnictví či smlouvou o výstavbě, a to v závislosti na podmínkách konkrétního případu. Abstrahujeme-li od bytu jako nesamostatné součásti budovy a soustředíme se pouze na jednotku jako předmět občanskoprávních vztahů, zbývá ještě odpovědět na otázku, zda se jedná o věc v právním smyslu či o jaký předmět práva vlastně jde. V tomto lze vycházet z dikce § 118 ObčZ, z níž vyplývá, že byty a nebytové prostory jsou samostatným předmětem občanskoprávního vztahu, a to vedle věcí, práv a jiných majetkových hodnot. S tímto projevuje souhlas i část právní vědy.3 Lze se však setkat s nepochybně zajímavým názorem, že byty je možno dle platného práva považovat za věci v právním smyslu. I toto pojetí naznačuje ve své publikaci T. Dvořák, když odkazuje na § 3 odst. 2 BytZ v návaznosti na § 125 odst. 2 ObčZ.4 Citované ustanovení byt neprohlašuje přímo nemovitostí, nýbrž stanoví pouze použití právních předpisů týkající se nemovitostí na právní vtahy k jednotkám, pokud sám nestanoví něco jiného. BytZ dále uvádí v § 26 odst. 4 větě poslední: „ Zástavní právo vázne na jednotkách, popřípadě na jiné nemovitosti ve vlastnictví družstva.“ Stejně tak o bytu, byť se jedná o byt družstevní, hovoří Olga Římalová. „ Družstevní byt je věcí ve smyslu § 118 ObčZ, a to věcí nemovitou.“5 V souvislosti s BytZ tedy bude skutečné nutné na byt jako na nemovitost hledět. K výrazu „vlastnictví“ zmíním jen to, že „v právní řeči se používá promiscue výrazů „vlastnictví“ a „vlastnické právo“.“6 Sama Listina základních práv a svobod užívá oba výrazy na různých místech, aniž by stanovila jejich odlišný obsah nebo by s použití těchto slov v kontextu dikce zákona vyplýval jakýkoliv rozdíl. Stejně tomu je i v OZ.
3
Knappová, M., Švestka, J., Dvořák, J. a kol. Občanské právo hmotné. I.Díl. 4.vydání, Praha: ASPI, 2005, s. 271 4 Dvořák, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor, Praha: ASPI, 2007, s. 45 - 50 5 Římalová, O., Holejšovský, O. Družstva. 2. vydání, Praha: C.H. Beck, 2004, s. 351 6 Knappová, M., Švestka, J., Dvořák, J. a kol. Občanské právo hmotné. I.Díl. 4.vydání, Praha: ASPI, 2005, s. 315
6
Předmětem vlastnického práva jsou věci a jak z § 1 odst. 1 BytZ vyplývá i byty a nebytové prostory jako části budovy prostorově vymezené dle tohoto zákona, tedy jednotky. Obsahem vlastnictví k bytu je tedy s odkazem na § 123 ObčZ právo vlastníka byt držet, užívat, požívat užitky a nakládat s ním. U bytu je pojmově vyloučeno, aby z něho vlastník požíval plody. Pojmem vlastnictví by nebylo na místě se v souvislosti s předmětem této práce zaobírat obšírněji, neboť jde o téma velmi obsáhlé. V textu bezprostředně následujícím budou zmíněny proto jen koncepce vlastnictví, jež mají stran právní úpravy vlastnictví bytů esenciální význam zejména z pohledu zákonodárce na volbu příslušné konstrukce při přijímání právního předpisu.
1.1.1. Koncepce vlastnictví bytů7 Následující koncepce naznačují způsob, jakým lze řešit vztah subjektu k domu a bytům. Monistická koncepce bytového vlastnictví vychází z premisy, která neuznává spoluvlastnictví a ve svých dvou formách proto používá jen pojmu vlastnictví. První variantou způsobu úpravy právního vztahu vlastníka k domu, popř. bytu, je úplné odmítnutí vlastnictví k bytu či nebytového prostoru jako samostatné věci, neboť vlastnictví může vzniknout jen k domu. Naproti tomu varianta druhá počítá s vlastnictvím k bytu nebo nebytového prostoru, avšak neuznává existenci společných částí domu anebo jejich existenci sice uznává, ale neuznává spoluvlastnické právo k nim. Vedle koncepce monistické rozeznáváme též koncepci dualistickou. Tato na rozdíl od předchozí již s výrazem spoluvlastnictvím počítá, a to v obou svých podobách. Dualistické koncepci je imanentní, že považuje za hlavní předmět vlastnictví dům a za vedlejší předmět vlastnictví byt či nebytový prostor. Rozdíl však je v tom, zda vycházejí z celistvosti vlastnictví k bytu a spoluvlastnictví k domu, nebo zda vlastnictví k bytu je ve vztahu akcesority ke spoluvlastnictví domu. Koncepce dualisticko-monistická je postavena na tom, že dům a byt nebo nebytový prostor jsou považovány za celek, přičemž jsou samostatnými předměty
7
Luby, Š. Vlastnictvo bytov. Bratislava: Vydavateľstvo SAV, 1971, s. 198 a násl.
7
právních vztahů a nelze je od sebe oddělit. Vztah k nim je vyjádřen jediným neoddělitelným
vlastnickým
právem.
Stran
dualisticko-monistické
koncepce
rozlišujeme teorii uznávající spoluvlastnickou koncepci a na druhé straně stojící teorii preferující spoluvlastnictví k domu. U první z nich se prosadilo spoluvlastnictví celého domu vyjádřené nikoli ideálními díly, nýbrž díly reálnými. Ona druhá teorie oproti tomu prosazuje vlastnictví domu sdružením vlastníků, jejichž vzájemné vztahy jsou oproti podílovému spoluvlastnictví modifikovány. Konečně čtvrtou skupinou koncepcí bytového vlastnictví jsou koncepce antivlastnické. Mezi takové zařazujeme teorii, která byt nebo nebytový prostor nepovažuje za způsobilý předmět vlastnictví a vlastnické právo k nim proto vůbec vzniknout nemůže. Další teorií, kterou lze do této skupiny zahrnout je ta, která vtah k bytu považuje za věcné břemeno, kterým je dům zatížen. S vlastnictvím k bytu či nebytovému prostoru rovněž nepočítá. Poslední teoretickou konstrukcí vztahu subjektu práv s bytem nebo nebytovým prostorem je majetkové právo sui generis. Nyní je možné přistoupit ke klasifikaci stávající právní úpravy bytů, kde bezpochyby hraje významnou roli již zmíněný BytZ. Již podle § 1 odst. 1 lze usoudit, že BytZ se zařazuje mezi normy, které jsou budovány na dualistické koncepci uznávající celistvost vlastnického práva k bytu a spoluvlastnictví ke společným částem domu. BytZ totiž již na svém počátku hovoří o vlastnickém právu k bytu a zároveň o podílovém spoluvlastnictví ke společným částem budovy. Jako další indicie nám slouží rovněž § 30 odst. 1, který stanoví, že s vlastnickým právem k jednotce je nerozlučně spjato kromě spoluvlastnictví společných částí domu i spoluvlastnické nebo jiné právo k pozemku. Z naznačeného nicméně vyplývá, že akcesorický vztah zde není dán mezi domem jako hlavním předmětem vlastnictví a jednotkou jako předmětem vedlejším, ale je vystavěn opačně. 8 Ústavní soud se k této otázce vyjádřil následovně: „ Platná právní úprava je postavena na spoluvlastnické koncepci, kde hlavním předmětem je budova a vedlejším byt nebo nebytový prostor, které nejsou reálně oddělitelnými částmi budovy a ke spoluvlastnictví budovy tak přistupuje vlastnictví bytu či nebytového prostoru (konstrukce tzv. dualistické teorie bytového vlastnictví ve spoluvlastnickém pojetí).“9
8 9
Dvořák, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor, Praha: ASPI, 2007, s.13 - 14 Nález Ústavního soudu ze dne 13. března 2001, sp. zn. Pl. ÚS 51/2000 (cit. dle www.concourt.cz)
8
Teoretické zařazení T. Dvořáka i Ústavního soudu je shodné v tom, že zařazuje BytZ k dualistické koncepci bytového vlastnictví. Pokud však jde o určení hlavního předmětu vlastnictví, zde se přikláním k tomu, že hlavním předmětem je vzhledem k dikci § 30 BytZ bytová jednotka.
1.2. Družstevnictví 1.2.1. Principy Družstevnictví jako takové je postaveno na pilířích, které vytvářejí jeho pojmové znaky. Je proto nasnadě je nazvat družstevními principy, jež prostupují celou právní úpravu družstev a vytvářejí jistý stupeň její svébytnosti, byť se dle současného přístupu právní teorie nejedná o samostatné právní odvětví. 10 Jednotlivými idejemi družstevnictví jsou kolektivismus, otevřenost členství, družstevní demokracie a rovnost.11 Tento výčet dále doplňuje T. Dvořák o princip dobrovolnosti členství.12 Principem kolektivismu je naznačena nepřípustnost existence družstva s jen jedním členem. Kolektiv osob vytváří společnou vůli, na jejímž základě společnost vzniká a vykonává ve stanovách uvedenou činnost. Zásadu, že členem se může stát každý, vyjadřuje zásada otevřenosti členství. Proměnlivosti počtu členů družstva sice zákon neklade přísné požadavky, jako tomu jsme svědky u obchodních společností, nicméně to neznamená, že by existovala právní povinnost družstva přijmout jako člena každého. Svoji roli zde sehrávají mimo jiné ekonomické, popř. další vlivy. Demokracie se v družstevnictví projevuje při hlasování na členské schůzi, kde se rozhoduje většinovým způsobem, přičemž každý člen má při hlasování pouze jeden hlas, v čemž se projevuje princip rovnosti. Pro ten je dále typická rovnost práv a povinností členů.
10
Knapp, V. Teorie práva, Praha: C. H. Beck, 1995, s. 68 – 69; Gerloch, A. Teorie práva, Plzeň: Aleš Čeňek, 2004, s. 127 - 128 11 Římalová, O., Holejšovský, O. Družstva. 2. vydání, Praha: C.H. Beck, 2004, s. 11 - 12 12 Dvořák, T. Družstevní právo. 3. vydání, Praha: C. H. Beck, 2006, s. 7
9
Jednotlivci se stávají členy dobrovolně. Obecnou zásadou demokratických právních států je zásada legální licence, podle níž každý může činit, co není zákonem zakázáno a nikdo nemůže být nucen činit, co zákon neukládá. To se týká i vzniku, trvání a zániku členství v družstvu. K těmto obecným principům družstevnictví je nutno ještě dodat, že neplatí vždy ve své čisté podobě, ježto legislativa konkrétního státu, popř. jiného celku nadaného zákonodárnou mocí způsobilou zavazovat další subjekty a tyto závazky následně vynucovat, může zavést a v praxi se tak i děje, jejich modifikace.
1.2.2. Pojem družstva Družstvo v českém právu našlo zakotvení v ObchZ části druhé nazvané Obchodní společnosti a družstva. Jeho zařazení na toto místo naznačuje blízkou podobnost s obchodními společnostmi, ovšem v rámci této části je odděleno od obchodních společností, aby byla naznačena zároveň jeho specifická odlišnost. Ne vždy však byla úprava družstev v našich zemích součástí jiného předpisu. Podíváme-li se již na první akt zákonodárné moci stran této problematiky, shledáváme, že právní úprava družstev byla obsažena v jediném zákoně, kterým byl zák. č. 70/1873 ř.z., o společenstvech hospodářských a výdělkových. Definici družstva nalezneme v § 221 odst. 1 ObchZ, podle něhož je společenstvím neuzavřeného počtu osob založeným za účelem podnikání nebo zajišťování hospodářských, sociálních anebo jiných potřeb svých členů. Družstvo je de lege lata považováno za podnikatele. Tento závěr stanoví dikce § 2 odst. 2 písm. a), když podnikatele mimo jiné určuje jako osobu zapsanou v obchodním rejstříku, kam se dle § 34 odst. 1 písm. a) družstva zapisují. Jak však ze zákonné definice družstva vyplývá, je oprávněno vykonávat i jinou činnost než podnikání. K této skutečnosti se teorie vyjadřuje následovně: „ Za fiktivního podnikatele, případně podnikatele podle právní formy, se považují subjekty, které se podnikateli stávají na základě právní fikce. Je lhostejné, že tyto osoby žádnou podnikatelskou činnost nevyvíjejí, neboť účel, pro který byly založeny, jim to ani
10
neumožňuje, příp. jejich podnikání vylučuje (…). Splní-li určité formální předpoklady, je na ně pohlíženo, jako by podnikateli byly.“13 Družstvo je ze zákona právnickou osobou, tedy osobou, která existuje jen ve sféře práva a nikoliv fyzicky ve světě skutečném, byť může být tento její činností značně ovlivněn. Z tohoto důvodu se někdy též nazývala jako persona abstrakta či persona fiktiva. Podstatou věci však je, že je právnické osobě přiznávána jak způsobilost k právům a povinnostem, tak i způsobilost k právním úkonům.
1.2.3. Druhy družstev V právním řádu ČR se můžeme setkat jednak s dílčími úpravami jednotlivých druhů družstev roztříštěných do více právních předpisů, jak je tomu kupř. u družstev bytových, jednak s právní úpravou relativně komplexní. O relativně komplexní úpravě se dá hovořit v souvislosti s družstevními záložnami v z. č. 87/1995 Sb., o spořitelních a úvěrových družstvech a některých opatřeních s tím souvisejících. Klasifikace družstev na jednotlivé druhy se z hlediska teoretického nejčastěji provádí dle předmětu podnikání, případně činnosti, prostřednictvím níž zajišťují potřeby svých členů. Rozlišují se tedy družstva výrobní, spotřební, bytová, zemědělská a družstevní záložny. S ohledem na rozsah této práce a předmět, jímž se má zabývat, nelze mít za to, že by podrobný popis jednotlivých druhů družstev pro ni měl zásadní význam (blíže o nich14).
1.2.4. Shrnutí Základními znaky družstva dle litery ObchZ a dle výše uvedených skutečností jsou: -
Povaha společenství neuzavřeného počtu osob.
-
Originární nabytí členství je možné bez změny stanov. S tím nevyhnutelně souvisí variabilita kapitálu, který se v závislosti na měnícím se počtu členů
13
Eliáš, K., Outlá, A. in Eliáš, K., Bejček, J., Hajn, P., Ježek, J. a kol. Kurs obchodního práva. Obecná část. Soutěžní právo. 5.vydání, Praha: C.H. Beck, 2007, s. 84 - 85 14 Dvořák, T. Družstevní právo. 3. vydání, Praha: C. H. Beck, 2006, s. 11
11
zvyšuje či snižuje. Z tohoto důvodu rozlišujeme zapisovaný základní kapitál a skutečný základní kapitál. -
Členové neručí za závazky družstva a případní věřitelé se proto mohou uspokojit pouze z majetku družstva, popř. je družstvo oprávněné stanovit členovi uhrazovací povinnost.
-
Družstvo nemá společenskou smlouvu ani smlouvu či listinu zakladatelskou, nýbrž pouze stanovy, které jsou určujícím dokumentem pro jeho vnitřní organizaci, vzájemná práva a povinnosti mezi jeho členy a pro další související otázky. „V družstvu odpovídá společenské nebo zakladatelské smlouvě rozhodnutí ustavující členské schůze a jediným zakladatelským dokumentem poté zůstávají stanovy.“15
-
Družstvo může být založeno i za jiným účelem než podnikatelským.
-
Pokud stanovy neurčují jinak, má každý člen pouze jeden hlas, přičemž je nepřípustné, aby kriterium pro určení počtu hlasů bylo diskriminační povahy.
-
Orgány družstva jsou členská schůze, představenstvo, kontrolní komise a další orgány, které mohou být fakultativně zřízeny dle stanov.
2. Bytová družstva 2.1. Exkurs do historie bytových družstev16 17 Prvopočátky družstevnictví v psaném právu zaznamenáváme již v době Rakousko – Uherské monarchie a to v druhé polovině 19. století. V tomto období jsou zakládány tzv. výdělečné spolky, které lze považovat za právní předchůdce družstev. Jejich vznik je spojen s vydáním císařského patentu č. 253/1852 ř.z. Krátce poté dochází k oborové specializaci družstev a vznikají družstva lihovarnická, řemeslnická, živnostenská, peněžní záložny a poprvé vznikají též družstva bytová. Vývoj bytových družstev jde ruku v ruce s neutěšenou situací v oblasti bydlení. Ostatně tato skutečnost je důvodem jeho vzniku a dalšího trvání. Nová bytová výstavba
15
Pelikánová, I., Černá, S. a kol. Obchodní právo. Společnosti obchodního práva a družstva. II. Díl, Praha: ASPI, 2006, s. 461 16 Dvořák, T. Bytové družstvo. převody družstevních bytů a další aktuální otázky, Praha: C. H. Beck, 2009, s. 1 - 9 17 Čáp, J., Koníř, V. Družstva a jejich transformace, Praha: SEVT, FRANCES, 1992, s. 9 - 13
12
za pomoci družstev pomáhá řešit bytové potřeby zejména střední a chudší vrstvy. Spadají sem především tzv. dělnické rodinné domy, které jsou po svém dokončení převedeny jejich uživatelům. Dále dochází k výstavbě bytových domů, u nichž k převodu na jejich majitele nedochází, ale uplatňuje se zde výhodné neziskové nájemné. Státní podpora bydlení se odrážela i v oblasti daňové. Od daně domovní byly na základě z. č. 39/1880 ř.z. osvobozeny novostavby bytových domů na dobu dvanácti let. Obdobně koncipovanou podporu obsahoval i z. č. 37/1882 ř.z., o výhodách pro nové stavby s dělnickými byty, který stanovil výhodný režim pro bydlení dělníků obdobným způsobem jako zákon předešlý. V tomto zákoně se jednalo konkrétně o ty byty, které postavili obce, obecně prospěšné spolky, stavební družstva zřízená dělníky, popř. zaměstnavatel pro své zaměstnance. V zákoně rovněž bylo lze najít minimální standardy bytů, výši nájemného a dobu, během níž nebylo možné byt užít k jinému účelu, než je pronájem dělníkům. Takové standardy bylo potom třeba pro jeho aplikaci dodržet. Daňová zvýhodnění byla evidována v pozemkových knihách, kteréžto předcházely dnešnímu katastru nemovitostí. Mezi zákony, které podporovaly nastíněný výstavbový trend, patřily kupř. ještě z. č. 144/1902 ř.z. týkající se dělnických rodinných domů nebo z. č. 242/1911 ř.z., který zavedl trvalé snížení domovní daně. Nový způsob pomoci zavedl z. č. 285/1907, jenž se jako první právní předpis u nás zabýval otázkou hypotečních úvěrů. Byl zřízen tzv. Jubilejní fond ve výši 4 miliony zlatých, z něhož byly poskytovány úvěry stavebním družstvům aktivních státních zaměstnanců. Obdobné půjčky jiným než státním zaměstnancům byly určeny ze z. č. 242/1910 ř.z. pro subjekty se statutem obecné prospěšnosti přiznávaných Ministerstvem veřejných prací. K jejich získání bylo třeba splnit podmínku neziskovosti a sociální účelovosti. Bytová družstva ve svých počátcích působila pouze ve městech, kde do značné míry obohatila bytový fond. Některá se dokonce, zasloužila i o kulturní rozvoj třeba stavbou knihoven. Během první světové války všeobecně došlo ke značné devastaci bytového fondu. Úbytek budov se nevyhnul ani nově konstituované ČSR, která od roku 1919 13
řešila nastalou situaci prostřednictvím novelizace některých recipovaných norem z dob monarchie a přijímáním vlastních předpisů. Subjekty, k nimž nyní směřuje státní pomoc v podobě státní záruky za hypotekární zápůjčku, přímé finanční pomoci a v daňových a poplatkových úlevách různého druhu, jsou bytová družstva ale i obce a soukromí individuální stavebníci. V letech 1939 - 1945 byl bytový fond opět redukován a s ním se snížil i počet bytových družstev jejich nucenou likvidací či násilným slučováním. O tom, že byla zastavena výstavba, není třeba ani hovořit. Pochopitelným důsledkem obsazení Němci bylo mimo jiné i přidělování bytů dle potřeb okupační moci. Po druhé světové válce dochází k dočasnému oživení družstevní bytové výstavby se státní podporou jejíž čerpání bylo umožněné z. č. 41/1947 Sb. v rámci tzv. dvouletky. V roce 1948 se s ohledem na novou státní politiku mění i přístup k bytovým družstvům a k družstvům vůbec, který výstižně formuluje ústava přijatá 9. května prohlášením majetku družstev za jednu z forem socialistického vlastnictví. Důsledkem intervence veřejné moci je ukončení veškeré nestátní bytové výstavby, přičemž bydlení začíná být pojímáno jako sociální služba. Zásahy státu měly nejprve podobu dozoru nad družstvy vlastněným bytovým fondem. Významným zásahem do autonomie bytových družstev byla nově udělená pravomoc národních výborů spočívající v oprávnění přímého přidělování družstevních bytů. Touto pravomocí byla popřena jedna ze zásad družstevnictví, a to že právo užívat byt náleží jen a pouze členovi bytového družstva, ježto dle z. č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty měl národní výbor právo družstevní byt přidělit i nečlenovi, byť se za normálních okolností preferovalo přidělení bytu podle závazného pořadníku. Národním výborům byly přidělovány rovněž i další oprávnění záležející kupř. v dosazování vedení a zaměstnanců, čímž byla jejich povaha soukromoprávních korporací definitivně potlačena. Jedním z největších hříchů, které byly na družstvech v této době spáchány a jež měly být napraveny až v procesu družstevní transformace na počátku 90. let, bylo násilné slučování družstev podle z. 110/1950 Sb., o organizaci bytového majetku a Fondu bytového hospodářství. Aplikací této normy se přistoupilo k radikálnímu poklesu jejich počtu, neboť dle principu rajonizace bylo vytvořeno vždy jedno družstvo na jeden 14
okres. Ostatní bytová sdružení byla bez náhrady zrušena a jejich majetek byl převeden do vlastnictví státu, správy národních podniků nebo některých okresních bytových družstev. Vývoj po roce 1958 se nesl ve znamení tzv. družstevní komplexní bytové výstavby. Tato problematika je z hlediska současné právní úpravy bytových družstev natolik důležitá, že je nutné věnovat jí podrobnější výklad, než jen několik málo povšechných konstatování ve stručném historickém výkladu této subkapitoly. Z tohoto důvodu je zařazena v části 4.1.1. této práce.
2.2. Právní úprava bytových družstev V předchozím výkladu již byla zmíněna většina právních předpisů týkajících se problematiky vlastnictví družstevních bytů. Zásadní význam obchodního zákoníku jako základní úpravy bytových družstev je nesporný. Specifické otázky zejména nájmu a SJM jsou dále obsahem občanského zákoníku . Další otázky především z oblasti správy domu, převodu bytových jednotek, pozemků, atd. absorbuje bytový zákon, jenž naplňuje ustanovení § 125 odst. 1 ObčZ, který předpokládá přijetí zvláštního zákona o vlastnictví bytů. Zároveň je tento zákon určující pro realizaci úpravy, která byla předmětem transformačního zákona. Ustanovení týkající se problematiky bytových družstev jsou roztříštěná do různých předpisů. Tento fakt přispívá k nepřehlednosti právní úpravy a jde tedy nepochybně o jev negativní.
2.3. Základní pojmy 2.3.1. Bytové družstvo Smyslem institutu bytových družstev je sdružit osoby za účelem dosažení bydlení za výhodnějších podmínek, než by tomu bylo v případě, kdyby si každý pořizoval byt samostatně. Legální definici bytového družstva poskytuje v § 221 odst. 2 ObchZ. Bytovým družstvem rozumí družstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů. Vymezení
15
obsahu pojmu bytového družstvo bylo do ObchZ vtěleno novelou provedenou zákonem č.370/2000 Sb. Bližší výklad pojmu poskytla judikatura Nejvyššího soudu. „Bytovým družstvem je třeba rozumět družstvo, které vlastní byty a pronajímá je svým členům, byť vedle toho může vyvíjet i jinou činnost. Ustanovení § 221 odst. 1 ObchZ určuje, že družstvo lze založit jak za účelem podnikání, tak za účelem zajišťování hospodářských, sociálních nebo jiných potřeb členů. Uvedené činnosti se přitom nevylučují a i družstvo založené za účelem zajišťování potřeb svých členů, může, pokud získá potřebné podnikatelské oprávnění, podnikat. … Pro výklad pojmu bytové družstvo je třeba vycházet právě z toho, zda družstvo skutečně zajišťuje bytové potřeby svých členů, ať již přímo, nebo nepřímo, anebo nikoli. Pokud družstvo takové potřeby zajišťuje, je třeba je za bytové družstvo považovat.“18 Bytovým družstvem je nejen družstvo, které má zajišťování bytových potřeb uvedeno ve svém předmětu podnikání (činnosti), ale i takové družstvo, jež bytové potřeby svých členů skutečně zajišťuje.19 Při posuzování otázky, zda se jedná o bytové družstvo, není rozhodující, zda je družstvo ve své firmě jako bytové označeno, protože i taková osoba může v praxi vykonávat jinou činnost, než zajišťování bytových potřeb svých členů. Je proto nutno v konkrétních případech zjišťovat, jakou činnost dané družstvo vykonává.
2.3.1.1 Typy bytových družstev Za, pro právní praxi velmi užitečné, kriterium dělení bytových družstev považuji hledisko historické, do něhož se promítá i to, jaká ustanovení zákona se bude v konkrétním případě aplikovat. Je pravdou, že obecná ustanovení o družstvech obsahuje ObchZ, nicméně zdaleka ne všechny otázky lze podle obecných ustanovení řešit a pro nalezení vhodné aplikační normy je proto nadále nutná bližší znalost toho, o jaké bytové družstvo se jedná. Dle výše zmíněného lze bytová družstva členit na stará a nová bytová družstva, přičemž v rámci těchto rozlišujeme další subkategorie.
18
R 12/2000 (výňatek rozhodnutí byl publikován v: Římalová, O., Holejšovský, O. Družstva. 2. vydání, Praha: C.H. Beck, 2004, s. 319 – 320),
19
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. srpna 2009, sp. zn. 26 Cdo 3446/2007 (cit. dle www.nsoud.cz).
16
Stará bytová družstva vznikala před nabytím účinnosti ObchZ. Náleží sem SBD, LBD, jejich právní nástupci v důsledku fúze či rozdělení, jakož i bytová družstva vyčleněná z SBD či LBD dle § 29 BytZ nebo dle § 49 zákona č. 176/1990 Sb., o bytovém, spotřebním, výrobním a jiném družstevnictví. „ Dnes neexistuje žádná regulace používání slov „stavební“ a „lidové“ v obchodních firmách bytových družstev, takže i subjekt mající ve firmě „stavební bytové družstvo“ nebo „lidové bytové družstvo“ (…) může být subjekt vzniklý bez právního předchůdce až po roce 1992 (což se v nejméně jednom případě stalo). To ovšem platí i obráceně. Některá někdejší SBD a LBD po roce 1992 změnila své obchodní firmy (…).“20 Mezi nová bytová družstva patří tzv. investorská bytová družstva a tzv. privatizační bytová družstva. Jejich společným jmenovatelem je vznik na „zelené louce“, tedy bez právního předchůdce po 1. lednu 1992.
2.3.2. Družstevní byt S pojmem družstevního bytu se v právních předpisech setkáváme, nicméně jeho obsah zákonodárcem nikde pregnantně vyjádřen nebyl. Lze jej však dovodit z kontextu, v němž je v zákonech užíván.21 „Obecně je možno družstevním bytem rozumět byt, který se nachází v domě ve vlastnictví bytového družstva či ke kterému má bytové družstvo jiné právo (věcné břemeno v případě nástaveb), který je pronajat členu tohoto bytového družstva, u kterého je nájem bytu právem spojeným s členstvím tohoto člena v bytovém družstvu ve smyslu § 230 ObchZ. Všechny tyto podmínky musí být přitom splněny současně.“22 Takové vymezení družstevního pojmu zastává i judikatura. „ Podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu (srov. usnesení Nejvyššího soudu České republiky ze dne 29. července 1999, sp. zn. 21 Cdo 327/99, uveřejněné pod č. 12 v sešitě č. 2 z roku 2001 Sbírky
20
Dvořák, T. Bytové družstvo. převody družstevních bytů a další aktuální otázky, Praha: C. H. Beck, 2009, s. 144 21 § 685 odst. 2, § 687 odst. 4, § 703 odst. 2, § 705 odst. 2, § 706 odst. 3, § 707 odst. 2, OZ, etc. 22 Švestka, J., Spáčil, J., O., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář, díl II. 2. vydání, Praha: C.H.Beck, 2009, s. 1953
17
soudních rozhodnutí a stanovisek) se totiž družstevním bytem rozumí byt, který družstvo pronajímá nebo jiným způsobem dává do užívání svým členům.“23 Družstevní byt musí být situován v domě ve vlastnictví, popř. spoluvlastnictví bytového družstva. Vlastnické právo k domu není požadováno tehdy, jestliže má k domu, kde se byt nachází, vlastnické právo jiný subjekt, jen pokud na bytu vázne věcné břemeno ve prospěch bytového družstva, jehož obsahem je právo užívat byt a společné prostory. Ustanovení takto formulovaného jiného práva k bytu v souvislosti s nástavbami a vestavbami je obsahem § 27 BytZ a TransfZ ve znění zákonného opatření předsednictva Federálního shromáždění č. 297/1992 Sb. Právní vztahy k bytům ve vlastnictví člena bytového družstva není možné subsumovat pod normy vztahující k bytům družstevním, neboť se o družstevní byty nejedná, a to od okamžiku, kdy došlo k převodu práva k jednotce nabyvateli. K majetku ve vlastnictví člena nemá družstvo žádné oprávnění. Z povahy bytového družstva, potažmo všech právnických osob, dále plyne, že majetek ve vlastnictví, popř. spoluvlastnictví právnické osoby či majetek, k němuž má právnická osoba jiné právo, je ve výlučném vlastnictví, popř. spoluvlastnictví této osoby. Pokud jde o ono jiné právo, je oprávněným subjektem opět výlučně právnická osoba. Tímto krátkým exkursem do právní teorie byla naznačena zásada oddělenosti majetku družstva a jeho členů a tím i upřesněno, kdy se o družstevní byt jedná čili nic. „ Přestože
družstevní
bydlení
poskytuje nájemci-členu družstva vyšší míru stability nájmu než klasické nájemní bydlení, neopravňuje to ani k závěru, že vztah nájemce k družstevnímu bytu spadá pod kategorii vlastnictví, resp. quasivlastnictví. Vlastníkem družstevního bytu není družstevník, ale družstvo, a teprve tento subjekt požívá ochrany vlastnického práva opírané o čl. 11 Listiny.“24 Družstvo, které má z titulu vlastnického, popř. spoluvlastnického práva či věcného břemene, k bytu dispoziční oprávnění, byt dává do užívání svému členovi na základě nájemní smlouvy. Ne vždy však platí, že každý člen je zároveň nájemce. V praxi se setkáváme s případy, kdy bytové družstvo má vlastnické, popř. jiné právo
23
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. října 2009, sp. zn. 26 Cdo 4563/2007 (cit. dle www.nsoud.cz); shodně též Nejvyššího soudu ČR ze dne 18. února 2009, sp. zn. 26 Cdo 1625/2007 (cit. dle www.nsoud.cz) 24 Nález Ústavního soudu ČR ze dne 28.3.2006, sp. zn. Pl ÚS 42/03 ( cit. dle www.concourt.cz).
18
k nižšímu počtu bytů, než čítá jeho členská základna. V takových případech jsou často vedeny pořadníky členů, kteří nejsou nájemci družstevního bytu, jimž se byty přidělují, dojde-li k jejich uvolnění. Nic však nebrání tomu, aby družstvo pronajalo byt osobě, která členem není a ani o to být členem zájem nemá. K takovému kroku družstvo přistupuje z ekonomických důvodů, neboť už se nebude jednat o nájem k družstevnímu bytu, kde platí tzv. věcně usměrňované nájemné, nýbrž o nájem komerční, který je pro družstvo s ohledem na výši nájemného bezpochyby výhodnější. Základním účelem bytového družstva je zajišťování bytových potřeb svých členů. Bytovému družstvu je proto imanentní, že z nájmu svých členů negeneruje zisk. Výše družstevního nájmu tedy odpovídá nákladům, jež jsou věcně odůvodnitelné, doložitelné a zúčtovatelné. Tento neziskový princip není aplikován ve vztahu k nečlenům. Zde má družstvo nárok požadovat nájem tržní.
3. Členství 3.1. Elementární otázky členství Členství lze obecně charakterizovat jako vnitřní vztah člena a družstva. „ Sám pojem člena lze vymezit jakožto fyzickou nebo právnickou osobu, která je majetkově zainteresována na základním kapitálu družstva (je podílníkem družstva) a která z tohoto titulu má vůči družstvu (a družstvo vůči ní) jistá práva a povinnosti. Členský vztah je vztahem člena k družstvu … je základním vztahem, nikoliv však jediným.“25 Členem družstva mohou být osoby fyzické i právnické. Tato skutečnost plyne z dikce § 227 odst. 1, jakož i z § 221 odst. 4 ObchZ, který stanoví, že družstvo musí mít nejméně pět členů, pokud nejsou členy dvě právnické osoby. Tyto osoby jsou zapsány do seznamu členů, který je specifikem družstev, neboť jednotliví členové nejsou zapisováni do obchodního rejstříku. Povinné údaje, jež mají být jeho obsahem spolu s podmínkami nahlížení, stanoví § 228 odst. 3 ObchZ. Právnické osobě bylo povoleno stát se členem bytového družstva, pokud to stanovy umožňovaly, již v době před přijetím ObchZ, a to zákonem č. 109/1964 Sb,
25
Dvořák, T. Družstevní právo. 3. vydání, Praha: C. H. Beck, 2006, s. 72
19
(hospodářský zákoník) v § 77 odst. 1, zákonem č. 94/1988 v § 14 odst. 1 a zákonem č. 176/1990 v § 41. Ustanovení § 261 odst. 3 písm. b) přiznává vztahu člena a družstva stejně jako členům navzájem povahu absolutního obchodu, bez ohledu na to, zda se jedná podnikatele, čili nic. Aplikace ObchZ je tu proto obligatorní. Vznik členství je podmíněn zaplacením základního členského vkladu nebo alespoň vstupního vkladu. Tuto povinnost musí splnit každý, jinak členství nevznikne. Obecně lze rozlišovat originární a derivativní způsoby nabytí členství. Originárně se může stát členem osoba, která byla zakládajícím členem družstva. Jde o osobu, která byla účastníkem ustavující schůze a členem se stala v okamžiku vzniku družstva. Podání členské přihlášky za trvání družstva je druhým způsobem originárního způsobu vzniku členství. O takovém přijetí rozhoduje představenstvo, nestanoví-li stanovy jinak. Mezi derivativní způsoby nabytí členství řadíme převod členství a jiné způsoby, které stanoví zákon. K jiným způsobům vzniku členství patří přechod členství, jehož projevy jsou buď dědění u fyzických osob, nebo právní nástupnictví u osob právnických. Zákon rovněž upravuje vznik členství v souvislosti se sloučením nebo rozdělením družstva dle zák. č. 125/2008 Sb., o přeměnách obchodních společností a družstev, a v souvislosti s vyčleněním části družstva dle § 29 BytZ. Způsoby zániku členství v družstvu jsou uvedeny v § 231 odst. 1 ObchZ a jeden důvod zániku právnické osoby týkající se její likvidace je obsahem § 232 odst. 4 ObchZ. Tento výčet je taxativní, pročež zákon nepřipouští jiný způsob zániku členství. Jde o kogentní ustanovení. V souvislosti se zánikem členství v družstvech pokládám za vhodné zmínit, že po procesu transformace družstev na základě TransfZ někdy docházelo k tomu, že dosavadní členové žádali po družstvu vypořádací podíl v souvislosti s tím, že se nestali členy transformovaného družstva, nebo naopak družstvo vyrozumívalo své dosavadní členy o tom, že je již nepovažuje za své členy, neboť nepodali přihlášku do transformovaného družstva. Zde je nutné zmínit, že proces transformace znamenal přizpůsobení družstva novým právním poměrům nastoleným přijetím ObchZ a nápravu některých excesů, které byly způsobeny minulým politickým režimem (o důvodech transformace viz subkapitola 5.1. této práce). „ Pro tyto případy je třeba poukázat na skutečnost, že ani obchodní zákoník, ani zák. č. 42/1992 Sb., 20
v novelizovaném znění, neupravuje zánik členství jako důsledek transformace družstva, resp. v žádném z platných předpisů není transformace družstva uvedena jako právní skutečnost způsobující zánik členství. Proto členství … mohlo zaniknout jedině některým ze zákonem uvedených způsobů …“26 Na členský vztah je vázán členský podíl, který lze definovat jako účast člena družstva v družstvu a z ní plynoucí práva a povinnosti. Z členského podílu vyplývá celý soubor práv a povinností, na jejichž základě je člen oprávněn účastnit se činnosti družstva a uplatňovat svůj vliv. Na hodnotě členského podílu je rovněž závislý i vypořádací podíl.
3.2. Společné členství manželů 3.2.1. Vznik společného členství manželů Společné členství manželů v bytovém družstvu je zákonem připuštěno. „ Právní úprava družstev stojí na principu výlučního členství každé fyzické nebo právnické osoby v družstvu; výjimkou jsou právě bytová družstva.“27 „Jedná se zde o zákonnou konstrukci, kdy se na oba manželi hledí jako na jediného člena družstva, nikoliv jako na dva členy.“28 Společné členství mezi jinými subjekty pro nedostatek právní opory vzniknout nemůže. Členský podíl je vázán na členství jako takové a jedná se o jinou majetkovou hodnotu 29, k níž mají dispoziční oprávnění oba společní členové. Jak již bylo uvedeno výše, hledí se na manžele jako na jediného člena družstva. Oba manželé mají proto jen jediný a nedělitelný členský podíl, který jako jiná majetková hodnota spadá do společného jmění manželů. Tento závěr přijímá teorie i judikatura shodně. „ Podobně jako v případě obchodního podílu je nutné pohlížet na členský podíl jako na majetkovou hodnotu, s kterou lze disponovat podle úpravy společného jmění manželů. Otázky vzniku a zániku členství v družstvu a společného nájmu bytu je však vždy nutné posoudit pouze
26
Štenglová, I., Plíva, S., Tomsa, M. Obchodní zákoník. Komentář. 12.vydání . Praha: C.H.Beck, 2009 793 - 4 27 Dvořák, T. K některým otázkám právní úpravy bytových družstev. Bulletin advokacie, 2002, č.2, s. 30 28 Švestka, J., Spáčil, J., O., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář, díl II. 2. vydání, Praha: C.H.Beck, 2009, s. 2054 29 Eliáš, K., Outlá, A. in Eliáš, K., Bejček, J., Hajn, P., Ježek, J. a kol. Kurs obchodního práva. Obecná část. Soutěžní právo. 5.vydání, Praha: C.H. Beck, 2007, s. 52
21
podle úpravy obchodního zákoníku a podle úpravy v § 703 až 709 ObčZ.“30 „Právě společný členský podíl v bytovém družstvu je pak majetkovou hodnotou, která je předmětem vypořádání společného jmění manželů.“ 31 V souvislosti se vznikem společného členství je určující dikce § 703 odst. 2 ObčZ, která hovoří o tom, že vznikne-li za trvání manželství jednomu za manželů právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, vznikne se společným nájmem bytu i společné členství manželů v družstvu. Podmínkou vzniku členství však je, aby spolu manželé trvale žili. Manželé se považují za trvale spolu nežijící, jestliže jejich manželství sice trvá, ale manželé již nevedou společnou domácnost. Manželství takových osob tedy naplňuje znaky rozvráceného manželství, tzn. že spolu manželé trvale nežijí a neuhrazují náklady na své potřeby. „Pokud by se podařilo manželský rozvrat odstranit, pak zde vznikne okamžikem odstranění tohoto stavu právo společného nájmu i společného členství v bytovém družstvu.“ 32 Vznik společného členství manželů je závislý na tom, kdy právo uzavření nájemní smlouvy vzniklo. Dle § 704 odst. 2 ObčZ platí, že stal-li se před uzavřením manželství jeden z manželů nájemcem družstevního bytu, vznikne po uzavření manželství společný nájem a nikoli společné členství. Jestliže právo na uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu vzniklo až za trvání manželství, aplikuje se citovaný § 703 odst. 2 ObčZ a společné členství vznikne. Manžel, který je pouze nájemce a nikoli členem družstva je povinen plnit povinnosti z nájemní smlouvy, avšak nemůže po něm být požadováno, aby plnil členské povinnosti. Společné členství může vzniknout dle některých juristů extenzivním výkladem § 703 odst. 2 ObčZ převodem členských práv podle § 230 ObchZ v návaznosti na §143a ObčZ. Jestliže totiž převede jeden z manželů na druhého členství, převede s ním i právo na uzavření smlouvy o nájmu bytu. Pokud jde o darování členského podílu, platí následující. „Jedná-li se však o převod bezúplatný pak se zde nepoužije ust. § 143 odst.
30
Švestka, J., Spáčil, J., O., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář, díl II. 2. vydání, Praha: C.H.Beck, 2009, s. 2052 31 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. dubna 2007, sp. zn. 29 Odo 460/2005 (www.nsoud.cz). 32 Dvořák, T. Společné jmění manželů a členský podíl v bytovém družstvu – některé otázky vzájemných vztahů. Obchodně právní revue, 2010,č. 1, s. 11
22
1 písm. a) ObčZ, podle něhož nenáleží do SJM majetek nabytý darováním, protože tomu brání zvláštní zákonná kogentní úprava vzniku společného členství manželů.“33 Lze si představit i případ, kdy by manželé, z nichž by pouze jediný byl členem bytového družstva, vyměnili svůj byt za byt jiný, který by taktéž byl bytem družstevním. Potom by jim vzniklo právo na uzavření smlouvy o nájmu a členy bytového družstva by se stali oba.34 Zákon nedává explicitní odpověď na to, zda vznikne společné členství manželů, jestliže se jeden z nich stane za trvání manželství dědicem členského podílu. Názory na tuto otázku se v teorii liší. J. Oehm vychází z předpokladu, že dochází ke vzniku nájemního vztahu jednomu z manželů v době, kdy manželství trvá, pročež je vznik společného nájmu i společného členství připuštěn.35 Negativně se k tomuto přístup staví T. Dvořák. „ Dědici nevzniká právo na uzavření nájemní smlouvy, nýbrž ex lege sukceduje do původní nájemní smlouvy zůstavitele.“ Dědic vstupuje do pozice zůstavitele, tedy i do všech práv, která po sobě zanechal, nevyjímaje právo na nájem družstevního bytu. S dědicem se sice často nová smlouva v praxi uzavírá, nicméně důvodem je úprava skutečných údajů o nájemci, nikoli vznik práva nájmu. Na podporu svého tvrzení dále uvádí: „ Předmětem SJM není majetek nabytý dědictvím, a tudíž jím není ani členský podíl [ § 143 odst. 1 písm. a) ObčZ]“.36 Jan Dvořák shodně odmítá, že by společné členství mohlo vzniknout. „S ohledem na vzájemný vztah ustanovení občanského zákoníku o společném jmění manželů (143 an.) ke společnému nájmu bytu manželi (203 an.), s přihlédnutím i k historickým souvislostem právních úprav a jejich účelu, lze zaujmout stanovisko, že pokud jednomu z manželů vznikne za trvání manželství děděním právo na uzavření smlouvy nájmu družstevního bytu, vznikne manželům společný nájem, společné členství v družstvu jim však nevznikne.“37 J.Dvořák shodně tvrdí, že právo uzavřít nájemní smlouvu za trvání manželství sice vzniká,
33
Dvořák, T. Společné jmění manželů a členský podíl v bytovém družstvu – některé otázky vzájemných vztahů. Obchodně právní revue, č. 1, 2010, s. 11 34 Švestka, J., Spáčil, J., O., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář, díl II. 2. vydání, Praha: C.H.Beck, 2009, s. 2054 35 Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář, 3. vydání, Praha: C.H.Beck, 2005, s. 250 36 Dvořák, T. Bytové družstvo. převody družstevních bytů a další aktuální otázky, Praha: C. H. Beck, 2009, s. 50 37 Dvořák, J., Spáčil, J. Společné jmění manželů v teorii a v judikatuře, 2.vydání, Praha: ASPI, 2007, s. 102
23
nicméně členství vzniknout nemůže, neboť jde o dědictví pouze jednoho z manželů. V souvislosti s účelem a historií právní úpravy má potom na mysli zachování majetku v rámci biologické rodiny, neboť k dědění dochází zejména v jejím rámci. Dle mého názoru ze zákona vyplývá tvrzení T. Dvořákem. Zásadním momentem je tedy kromě použití § 143 an. ObčZ i skutečnost, že právo nájmu přechází na dědice, nikoliv že znovu vzniká. Pokud by ze zmíněných ustanovení zákona platila výjimka, musela by být ex lege stanovena. Společné členství manželů děděním jednoznačně vzniká, pokud jsou oba manželé dědici. Vzhledem k právě zmíněnému však opět nelze připustit, aby se členský podíl stal součástí společného jmění manželů. Členský podíl je ale vázán na členství jako takové, jehož subjekty jsou v tomto případě manželé, a proto k členskému podílu vzniká tzv. kvazipodílové spoluvlastnictví manželů. 38 Dojde-li k tomu, že jeden z manželů, kterým vzniklo společné členství dle § 703 odst. 2 ObčZ, byl individuálním členem bytového družstva ještě před uzavřením manželství, nastane situace, kdy první z manželů je společným členem k jednomu předmětu nájmu a zároveň individuálním členem k jinému. Na tento případ žádné zákonné ustanovené nedopadá, pročež si musíme pomoci právní zásadou. „Nemožnost dvojího členství téže osoby v jakékoli soukromoprávní korporaci (nejen v bytovém družstvu) je imanentním principem soukromého práva…, lze dovodit, že dojde-li následně ke vzniku společného členství manželů - byť pouze k jednomu předmětu nájmu – ex lege se mění i dosavadní individuální členství jednoho z manželů ve vztahu k jinému předmětu nájmu na společné členství ve vztahu ke všem předmětům nájmu, a to bez výjimky.“39 „ Pro úplnost je třeba poznamenat, že právo společného nájmu družstevního bytu manžely (i jejich společné členství v bytovém družstvu) může vzniknout i tehdy,
38
Švestka, J., Spáčil, J., O., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář, díl II. 2. vydání, Praha: C.H.Beck, 2009, s. 2054 39 Dvořák, T. Bytové družstvo. převody družstevních bytů a další aktuální otázky, Praha: C. H. Beck, 2009, s. 55
24
jsou-li manželé již společnými nájemci bytu, nacházejícího se v domě, k němuž nabylo bytové družstvo (následně) vlastnické právo.“40
3.2.2. Zánik společného členství manželů Pokud společné členství již jednou vzniklo, nemůže zaniknout z jiných důvodů, než zákon předpokládá. Důvody zániku členství, které upravuje ObčZ v § 705 odst. 2 a § 707 odst. 2, jsou kogentní. Rozvodem manželství se společný nájem manželů přeměňuje na nájem individuální. Členem i nadále zůstává ten z manželů, který nabyl práva na uzavření smlouvy o nájmu před uzavřením manželství. Osobě, které takto zaniklo právo nájmu, náleží bytová náhrada dle § 712 odst. 3 ObchZ. V ostatních případech zákon preferuje dohodu rozvedených manželů. Pokud není dohoda mezi manželi možná, soud na návrh jednoho z nich zruší právo nájmu družstevního bytu a zároveň určí, kdo bude individuálním členem družstva a nájemcem bytu. Smrtí jednoho z manželů, kteří byli společnými členy bytového družstva, přechází jeho podíl na druhého z manželů, který se stává individuálním členem. Pokud však o společné členství mezi manželi nešlo, neboť se jeden z manželů stal členem již před vznikem manželství, přechází členství na jeho dědice. „Manželé se mohou dle § 143a ObčZ dohodnout na odchylném rozsahu SJM, ovšem nikoliv neomezeně. … Není dovolena ani přeměna společného členství na individuální členství některého z manželů cestou dohody podle 143a odst. 1 ObčZ, neboť tomu brání kogentní dikce § 705 odst. 2 a § 707 odst. 2 ObčZ o způsobech zániku společného členství manželů jeho přeměnou na individuální členství některého z bývalých manželů.“41 Dle některých autorů však toto zúžení SJM možné je. Lze si totiž představit, že k vyloučení podílu sice dojde, ale společné členství bude nadále
40
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 9. dubna 2009, sp. zn. 26 Cdo 3325/2007 (cit. dle www.nsoud.cz) nebo též rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne ze dne 10. 3. 2005, sp.zn. 26 Cdo 2198/2003 tamtéž. 41
Dvořák, T. Bytové družstvo. převody družstevních bytů a další aktuální otázky, Praha: C. H. Beck, 2009, s. 52
25
trvat. To by bylo možné, kdyby se členský podíl stal součástí tzv. kvazipodílového spoluvlastnictví. Tento názor zastává M. Hulmák a M. Novotný.42 Právně zajímavou situaci nastiňuje v odborné stati věnované bytovým družstvům T. Dvořák. „ Pokud by výjimečně zaniklo SJM za trvání manželství prohlášením konkurzu na majetek některého z manželů [§ 1 odst. 1 písm. k) KV], a po pravomocném zrušení konkurzu došlo ke vzniku společného členství manželů v BD podle § 703 odst. 2 ObčZ přeměnou individuálního členství toho z manželů, který nebyl úpadcem, pak za situace kdy SJM již zaniklo a nebylo obnoveno, lze jednotku převést do podílového spoluvlastnictví manželů, s tím, že podíly obou manželů jsou stejné.“43
3.3. Převod členského podílu Převod členství v bytovém družstvu na základě dohody se liší co do svobody jeho převodu na jinou osobu od převodu členství v družstvu jiném než bytovém. Rozdíl spočívá v tom, že převod členství dle § 230 ObchZ není podmíněn souhlasem představenstva ani jiného orgánu družstva. Nutnost souhlasu pro převod členství v bytovém družstvu nesmí být vyžadován ani stanovami, neboť jde o kogentní ustanovení zákona. Taková konstrukce byla zákonodárcem přijata novelou provedenou zák. č. 370/2000 Sb. „Rozsah převodu členských práv a povinností může být absolutní, tzn. dosavadní člen převádí veškerá svá práva a povinnosti. Lze však dohodnout i převod zúžených práv a povinností, tzv. převod části práv a povinností. Tato skutečnost se projeví hlavně v povinnosti nabyvatele zaplatit základní členský vklad, který je podmínkou členství v družstvu.“44 Na nabyvatele přecházejí převodem členská práva a povinnosti s členstvím spojená ve vztahu k družstvu předložením smlouvy o převodu členství tomuto družstvu nebo dnem pozdějším, který si strany ve smlouvě dohodly. Stejné účinky má i oznámení dosavadního člena o převodu členství družstvu a písemný souhlas nabyvatele členství. Mezi práva, která na nabyvatele přecházejí, náleží i právo nájmu k družstevnímu bytu
42
Švestka, J., Spáčil, J., O., Škárová, M., Hulmák, M., a kol. Občanský zákoník. Komentář, díl II. 2. vydání, Praha: C.H.Beck, 2009, s. 2056 43 Dvořák, T. K některým dalším otázkám členství v bytovém družstvu. A notam, 2000, č. 2, s. 33 - 34 44 Oehm, J. Ke smlouvě o převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu, in Černá, S. (ed.) a kol. Pocta Stanislavu Plívovi k 75. narozeninám. Praha: ASPI, 2008, s. 235
26
za splnění podmínek uvedených v § 685 odst. 2 ObčZ. „ Jaký by totiž jinak měla smysl neomezená převoditelnost členského podílu dnes garantovaná § 230 ObchZ, když by nabyvatel neměl právní nárok na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. To by nutné vedlo k naprosté neaplikovatelnosti § 230 ObchZ, neboť nemohli-li by nabyvatelé podílu uzavřít nájemní smlouvu k družstevnímu bytu, pak by se staly členské podíly reálně nepřevoditelné. Nelze přece mezery v právní úpravě řešit takovou interpretací, jejímž výsledkem bude naprostá negace účelu a smyslu jiné, svým obsahem a smyslem zcela nepochybné a jednoznačné normy.“45 Shodný právní názor je vyjádřen i v komentáři k obchodnímu zákoníku M. Pekárkem a I. Štenglovou. „ Podle našeho názoru jsou předmětem převodu členských práv a povinností (členství) všechna členská práva dosavadního člena družstva, tedy i jeho právo užívat pronajatý družstevní byt. Nabyvatel na základě převodu členských práv vstupuje namísto převodce i do nájemního vztahu k družstvu. Dosavadní nájemní vztah tedy nezaniká, jen namísto nájemce do něho vstupuje nabyvatel členství.“46 V tomto se však jurisprudence rozchází s rozhodnutím Nejvyššího soudu, které je uvedeno v následujícím odstavci. Mé stanovisko se plně shoduje s výkladem, který byl právě vyjádřen právní teorií. Vždyť důvodem, proč dochází k převodu členství v bytovém družstvu je především zájem nabyvatele získat bydlení. Pokud jde o dluhy, které převodce měl ve vztahu k družstvu, ty na nabyvatele nepřecházejí, ježto se nejedná o součást práv a povinností spojených s členstvím obecně. Jde o individuální pohledávky převodce vyplývající ve většině případů z konkrétní nájemní smlouvy. „ Soudní praxe se ustálila v názoru, že na základě dohody o převodu členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu, tj. na základě dohody uzavřené podle § 229 odst. 1 věty první a § 230 obch. zák., nevstupuje nabyvatel členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu do práv a povinností, které vyplývají z nájemní smlouvy uzavřené mezi dosavadním členem a bytovým družstvem. Právním důsledkem dohody o převodu členských práv a
45
Dvořák, T. Tři úvahy k judikatuře v oblasti bytových družstev. Soudní rozhledy, 2003, č. 1, s.2; viz. též Švestka, J., Spáčil, J., O., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář, díl II. 2. vydání, Praha: C.H.Beck, 2009, s. 1954 46 Štenglová, I., Plíva, S., Tomsa, M. Obchodní zákoník. Komentář. 12.vydání . Praha: C.H.Beck, 2009 s. 787
27
povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu je, že předložením dohody bytovému družstvu se nositelem členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu (nikoliv však práv a povinností vyplývajících z nájemní smlouvy, kterou bytové družstvo uzavřelo s dosavadním členem) stává nabyvatel a dosavadní člen (převodce členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu) tato práva a povinnosti pozbývá.“47 „Pohledávka na dlužném nájemném není součástí práv a povinností spojených s členstvím v družstvu a není ani součástí práv užívat družstevní byt (práv nájmu družstevního bytu), které nabyvatelům (žalovaným) vzniklo.“48 Stejně se k této otázce staví i teorie. „ Nabyvatel členského podílu není povinen hradit dluhy převodce spojené s nájmem družstevního bytu, neboť tyto dluhy nejsou součástí členských, nýbrž nájemních povinností; tyto dluhy nepřechází na nabyvatele a BD je musí vymáhat po převodci. 49 Sama dohoda o převodu členských práv a povinností není v zákoně zvláště upravena, postačí tedy, aby splňovala obecné požadavky kladené na právní úkony dle OZ. „ Dohodu o převodu členských práv a povinností je nutno považovat za smlouvu nepojmenovanou, její právní režim je nutné dovodit z ust. § 261 odst. 3 písm. b) obch. zákoníku a řídí se obchodní zákoníkem, i když strany smlouvy nejsou podnikateli.“50 Proto,
aby
bylo
dosaženo
požadovaného
účelu
zamýšleného
oběma
spolukontrahenty, však bude třeba, aby smlouva obsahovala určení práv a povinností spojených se členstvím v bytovém družstvu, určení hodnoty družstevního podílu, a zda jde o převod úplatný, bezplatný a způsob vzájemného vypořádání.51 Pokud jde o převod společného členství manželů, je zřejmé, že převod bytu nelze podřadit pod obvyklou správu majetku. Takový převod je jak pro manžela nabyvatele, tak pro manžela – převodce podmíněn souhlasem druhého z manželů. „ … dohoda o převodu členských práv a povinností … je absolutně neplatná podle § 145 odst. 1 věty druhé zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném ke dni
47
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. května 2009, sp. zn. 26 Cdo 2662/2007 (cit. dle www.nsoud.cz). 48 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. dubna 2002, sp. zn. 29 Odo 440/2001 (cit. dle www.nsoud.cz). 49 Dvořák, T. Několik úvah na téma, jaký byt je vlastně družstevní, in Štenglová, I. (ed.) a kol. Pocta Miloši Tomsovi k 80. narozeninám. Plzeň: Aleš Čeněk, 2006, s. 128; shodně viz. Římalová, O., Holejšovský, O. Družstva. 2. vydání, Praha: C.H. Beck, 2004, s. 326 50 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. dubna 2002, sp. zn. 29 Odo 440/2001 (cit. dle www.nsoud.cz). 51 Římalová, O., Holejšovský, O. Družstva. 2. vydání, Praha: C.H. Beck, 2004, s. 325
28
uzavření Dohody. Podle názoru odvolacího soudu je tomu tak proto, že Dohoda byla uzavřena bez souhlasu nejen manžela převodkyně jako společného nájemce předmětného bytu a člena bytového družstva, nýbrž i manželky nabyvatele.“52
3.4. Vypořádací podíl Každý člen bytového družstva se účastní na jeho majetku, a to alespoň poskytnutím základního členského vkladu. Bylo by bezpochyby nespravedlivé, kdyby při zániku členství za trvání družstva nebyla členovi vyplacena jakákoliv protihodnota. Z tohoto důvodu zavádí ObchZ v § 61 odst. 2 institut vypořádacího podílu, který se na základě § 260 ObchZ aplikuje přiměřeně i na družstva, přičemž speciální úprava družstevního vypořádacího podílu se nachází v § 233 a 234 ObchZ. Každé bytové družstvo je povinno dle § 226 odst. 1 písm. d) ObchZ uvést způsob vypořádání členského podílu při zániku členství. Nárok na vypořádací podíl přitom stanovy nemohou vyloučit, jak vyplývá z kogentního ustanovení § 233 odst.1 ObchZ. Existují jistá specifika ohledně bytových družstev v souvislosti s vypořádacím podílem oproti družstvům ostatním. Odlišnosti se týkají zejména vypořádání se členem, jemuž byla dle BytZ převedena jednotka do vlastnictví a jeho členství tímto zaniklo, a dále vypořádání společného členství. V souvislosti s prvním ze zmíněných případů platí § 24 odst. 9 BytZ. „ Zákon vytváří účelovou konstrukci, kterou lze (s jistým zjednodušením) označit tak, že místo vypořádacího podílu dostal člen do vlastnictví jednotku a tudíž došlo k majetkovému vypořádání mezi ním a družstvem.“53 Zanikne-li za trvání manželství společné členství v družstvu, náleží manželům vypořádací podíl, který spadá do společného jmění manželů. Pokud však bylo před zánikem společného členství společné jmění manželů zúženo až na věci tvořící obvyklé
52
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. září 2009, sp. zn. 26 Cdo 3666/2007 (cit. dle www.nsoud.cz).
53
Dvořák, T. K některým otázkám právní úpravy bytových družstev. Bulletin advokacie, 2002,
č.2
29
vybavení domácnosti nebo byl vznik společného jmění manželů vyhrazen až ke dni zániku manželství, nabývají manželé hodnoty z vypořádacího podílu do podílového spoluvlastnictví. To platí, pokud byl členský podíl uhrazen ze společného jmění manželů.
Jestliže
pocházely
prostředky
na
získání
členského
podílu
z
výlučného majetku jednoho z manželů, platí v zásadě stejný režim, ovšem s tím, že při vypořádání společného jmění manželů může ten, jehož prostředky na nabytí členského podílu byly poskytnuty, požadovat dle § 149 ObčZ úhradu těchto prostředků po druhém z manželů. Konečně je třeba poznamenat i to, že v souladu s § 714 ObčZ osoba, jejíž členství v bytovém družstvu zaniklo, čímž zanikl i nájem bytu, má právo na bytovou náhradu.
4. Specifika vzniku vlastnického práva k budově u bytového družstva 4.1. Družstevní výstavba 4.1.1. Družstevní komplexní bytová výstavba Pojem DKVB se používá v souvislosti se zakládáním SBD, a to od roku 1959, kdy byl zahájen masivní proces výstavby bytových a rodinných domů, popř. i dalších objektů za účasti státu, který prostřednictvím různých forem podpory rozšiřoval bytový fond, aby řešil situaci nastalé bytové krize. Výstavba v rámci tohoto programu byla ukončena v r. 1991. Zapojení se do tohoto programu byl jeden ze způsobů, jak mohl jednotlivec získat relativně přijatelného bydlení (nejčastěji se jednalo o byty I. kategorie 3+1, jejichž užitkovou plochu určovaly vyhlášky a jež dosahovala až 94 m²), aniž by musel jednorázově vynakládat enormní částku. Jeho účast byla buď pouze finanční povahy formou splacení majetkové účasti člena SBD na DKVB, nebo se k této přidružila též povinnost odpracovat na stavbě předem stanovenou a smluvně zajištěnou dobu. Majetková účast na DKVB byla tvořena základním členským vkladem a dalším plněním připadajícím na družstevní byt. Základní členský vklad činil po celou dobu DKVB 3 000,- Kč, přičemž nebydlící členové spláceli pouze tento. Každý měl možnost využít 30
výhodné půjčky od státní spořitelny, pokud nedisponoval dostatečnými prostředky k úhradě částky pro nabytí majetkové účasti v SBD, která se úročila sazbou ve výši 2,7%. Tuto částku bylo v jistých případech možno ponížit, pokud člen družstva odpracoval stanovené množství hodin při stavbě nemovitosti, v níž měl následně získat bydlení. Pokud neodpracoval určenou dobu, příp. pokud za něj tuto práci nevykonala jiná osoba, kterou si pro tento účel sjednal, musel doplatit sumu tak, aby splnil požadavek výše majetkové účasti v bytovém družstvu. Dalším zdrojem financování DKBV byl státní příspěvek na výstavbu bytu. Úprava této položky byla stanovena ve formě vyhlášek54, jichž byla od roku 1959 postupně přijata celá řada. Jeho výše byla konstruována nejčastěji ze dvou částí. Jedna část byla stanovena paušální částkou, jež se přiznávala za každý byt, který splňoval podmínku maximální výměry ve vyhlášce stanovené, a část druhá byla odvislá od m², které byt zaujímal. Za přesně určených podmínek mohlo bytové družstvo dosáhnout rovněž zvláštního příspěvku. Význam státních příspěvků na bytovou výstavbu však postupem času klesal. Třetím zdrojem podpory pro stavbu nových bytů v rámci DKVB byly dlouhodobé investiční úvěry na výstavbu poskytované za výhodných úrokových podmínek. K jeho čerpání se přistupovalo, jak vyplývá z § 8 vyhl. č. 136/1985 Sb., až tehdy, když byly spotřebovány peněžní prostředky poskytnuté členy družstva a státní finanční příspěvek. Po kolaudaci stavby se přistoupilo k závěrečnému finančnímu vypořádání výstavby a stanovení platebního kalendáře. Stran této otázky je třeba zmínit tzv. anuitu. Jedná se o částku, která je složena z poměrné části úvěru připadající na byt a jejího úroku. Dlouhodobý investiční úvěr byl hrazen dle splátkového kalendáře formou měsíčních splátek jednotlivými členy SBD, kteří byli zároveň nájemci. Pro účely tohoto úvěru bytová družstva zřizovala tzv. fond DKVB, k jehož financování sloužily splátky členů – nájemců na investiční úvěr, jež byly součástí nájemného, popř. i dalších zdroje. Osobou, která získala od banky dlouhodobý úvěr, bylo družstvo, které mělo povinnost pravidelných splátek bance. K úhradám věřiteli docházelo vždy dvakrát do roka, kdy družstvo odvádělo ve prospěch banky splátkovým kalendářem stanovenou částku za příslušné kalendářní pololetí.
54
Viz. příloha č. 1
31
Výše zmíněné způsoby financování byly jedinými, z nichž byla výstavba financována. Jejich součet se proto rovnal celkovým nákladům na stavbu nových bytů. Správu těchto úvěrů provádělo po roce 1991 několik po sobě jdoucích institucí, mezi něž patřily: -
Investiční banka, s.p.ú.;
-
Investiční banka, a.s., která se 1.1. 1994 přejmenovala na Investiční a poštovní banku, a.s.;
-
Konsolidační banka Praha, s.p.ú., jejímž právním nástupcem byla Česká konsolidační agentura, a.s.;
-
poté přešly úvěry přímo na stát, který je spravoval nejdříve prostřednictvím Konsolidační banky, s.p.ú.;
-
v současné době je pro něj vede Československá obchodní banka, a.s.
Při zániku členství za trvání družstva náležel tomu, jehož členství zaniklo, vypořádací podíl, jehož výše se vypočítala dle doby, která uběhla ode dne kolaudace. Platil totiž princip odpisů členských podílů, a to tak, že za každý rok uběhnuvší od kolaudace, bylo odepsáno 1% z členského podílu. Po sto letech tedy měla majetková účast být nulová. Konkrétní zůstatková hodnota členského podílu se rovnala rozdílu členského podílu a příslušného procenta odpisů. Aby osoba mohla získat nájem k družstevnímu bytu, bylo třeba nejdříve stát se členem SBD. Ne každému členovi však byl do nájmu přidělen byt. Běžně docházelo k tomu, že počet zájemců o přidělení družstevního bytu z řad členů překračoval množství bytů, které mělo družstvo k dispozici. Z tohoto důvodu byly vytvářeny závazné pořádníky schvalované členskou schůzí, podle nichž byly byty členům přidělovány. Kriterii pro sestavování těchto pořadníků se staly naléhavost bytové potřeby, délka členství a přiměřenost bytu potřebám jeho člena a příslušníků jeho domácnosti. Pořadník platil vždy po dobu jednoho roku, přičemž do něho byli zahrnuti jak nebydlící členové, tak i členové, kteří měli v nájmu družstevní byt, který neodpovídal jejich bytovým potřebám. Jeho obsahem bylo mj. určení, kolik bytů bude přiděleno dle naléhavosti potřeby a kolik dle délky členství. Ve výjimečných případech mohlo dojít k přidělení bytu bez aplikace závazného pořadníku. Tak tomu bylo kupř. tehdy, když byl člen zbaven práva na přidělení bytu nesprávným úředním postupem.
32
Proto, aby se z nebydlícího člena stal člen bydlící, bylo nutné, aby představenstvo SBD vydalo rozhodnutí o přidělení bytu, které muselo vycházet ze závazného pořadníku a nemohlo být učiněno ve prospěch osoby, která nesplnila majetkovou účast v SBD. Rozhodnutí nebylo soudně přezkoumatelné. Pokud se jednalo o případy, kdy měl být přidělen byt tomu uchazeči, který již měl v užívání jiný byt, ale vzhledem k potřebám jeho domácnosti žádal o byt lépe vyhovující, bylo lze nahradit rozhodnutí dohodou o výměně družstevního bytu. Poté, co bylo rozhodnutí představenstvem vyneseno, získal zájemce o byt právo uzavřít dohodu o odevzdání a převzetí družstevního bytu. Na konci 80. let se ve výraznější míře počala objevovat tzv. stabilizační bytová výstavba. V podstatě šlo o snahu zaměstnavatele (státního či národního podniku) motivovat své zaměstnance, aby u něho setrvali po dohodnutou dobu. Ona motivace záležela v zajištění práva na přidělení bytu, jakož i splnění všech finančních povinností osobní povahy vůči bytovému družstvu ze strany zaměstnavatele. Ukončil-li zaměstnanec pracovní poměr, byl na základě dohody, kterou již dříve se zaměstnavatelem uzavřel, povinen nahradit veškerá plnění, která za něho byla na bydlení vynaložena. Řízení DKBV bylo zpočátku přiděleno do pravomoci územních národních výborů, z nichž v roce 1964 přešla na Ústřední radu družstev. V roce 1969 získal tuto pravomoc Členský svaz bytových družstev na území České republiky a Slovenský svaz bytových družstev a Slovensku. Důležité je ovšem zmínit, že bytová družstva byla podřízena státu a spíše než na zájmy jejich členů se hledělo na požadavky státní politiky, čímž byla flagrantně narušena sama podstata družstevnictví.
4.1.1.1. Družstevní nástavby a vestavby Program DKBV v rámci rozšiřování bytového fondu budoval kromě bytových domů i nástavby a vestavby na domech, k nimž bytové družstvo vlastnické právo nemělo. Nástavby a vestavby byly stavěny výhradně na budovách ve vlastnictví socialistických organizací, a to zejména tzv. podniků bytového hospodaření. Právně byla tato výstavba v praxi řešena hospodářskou smlouvou bytového družstva a socialistické organizace.
33
Problémy nečiní ty případy, kdy s výstavbou přecházel na bytové družstvo i spoluvlastnický podíl na budově, který se odvozoval od poměru plochy nově vystavěného bytu k ploše všech bytů v domě. Obtíže však představují případy, kdy po vybudování bytu budova do podílového spoluvlastnictví nepřešla. Členovi byl následně do nájmu přidělen družstvem byt, přičemž právní vztah k vlastníkovi budovy upraven nebyl. Došlo tedy k tomu, že osoba vlastníka budovy se lišila od osoby pronajímatele, kterým bylo bytové družstvo. Tento stav byl nepochybně tristní a jeho řešení přinesl až TransfZ., resp. jeho novela v podobě zákonného opatření předsednictva Federálního shromáždění č. 297/1992 Sb, která v § 28d odst. 1 stanovila, že pokud byly v družstevní bytové výstavbě pořízeny byty, na něž byla poskytnuta podpora podle příslušných předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě formou nástaveb a vestaveb do stávajících budov, aniž se budova stala předmětem podílového spoluvlastnictví družstva a původního vlastníka budovy, zřídilo se dnem účinnosti této novely ve prospěch družstva, případně jeho právního nástupce na budově věcné břemeno dle § 151n a násl. OZ. Nově ex lege vzniklé věcné břemeno omezilo vlastníka budovy tak, že byl povinen řídit se následujícím: -
Pro nájemní vztahy k bytům získaným nástavbou či vestavbou platí ustanovení občanského zákoníku o nájmu družstevního bytu;
-
Družstvo nebo jeho právní nástupci mají k těmto bytům práva a povinnosti pronajímatele, není-li mezi nimi a vlastníkem budovy dohodnuto jinak;
-
Pro stanovení nájemného z těchto bytů platí předpisy o způsobu výpočtu nájemného v bytech stavebních bytových družstev;
-
Nájemné z těchto bytů platí nájemce družstvu nebo jeho právnímu nástupci; úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu platí nájemce vlastníkovi budovy, popřípadě jiné osobě.
Aplikací § 28d odst. 1 TransfZ bezesporu došlo k nucenému omezení vlastnického práva ve smyslu čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod. Tato úprava požaduje ke své realizaci, aby bylo vyvlastnění či nucené omezení vlastnického práva provedeno na základě zákona, ve veřejném zájmu a za náhradu. První podmínka je splněna, neboť věcné břemeno ex lege vzniká na základě § 28d odst. 1 TransfZ. Veřejný zájem je dán tím, že uvedeným stavem je narušen princip právní jistoty ohledně nakládání s bytem a 34
navíc uspořádání právních poměrů, které není konstituováno v souladu s platným právem, je nezbytné. Za náhradu nuceného omezení vlastnického práva § 28d v odst. 2 TransfZ stanoví zhodnocení budovy nástavbou či vestavbou. Je však třeba doplnit, že vlastník budovy při jejím prodeji není oprávněn zahrnout do celkové ceny hodnotu bytů, na nichž vázne věcné břemeno ve prospěch bytového družstva, neboť právě družstvo na své náklady tyto byty vystavělo.
4.1.1.2. Investorská bytová družstva Dalším typem bytových družstev jsou, jak již bylo konstatováno, investorská bytová družstva. Tato družstva vznikají po roce 1992 a stát na ně již neposkytuje finanční pomoc nebo ji zprostředkovaně poskytuje, ale za přísně stanovených podmínek a ne zdaleka v takovém rozsahu, jak tomu bylo u DKBV. Stran investorských bytových družstev lze rozlišovat jejich jednotlivé podoby. Zakládají se buď proto, aby byla provedena výstavba a po jejím dokončení byla budova ve vlastnictví družstevním, nebo aby družstvo existovalo pouze do doby dostavění stavby a po vyhotovení prohlášení vlastníka a převedení jednotek do individuálního vlastnictví družstvo zaniklo, nebo působilo jen jako správce objektu a nikoli jako jeho vlastník. Jako vypořádací podíl se členovi převede buď sama bytová jednotka, nebo byla kupní cena za jednotku započtena proti právu na vypořádací podíl. Státní forma podpory bytové výstavby prováděné družstvy podle Programu, který byl vždy na příslušný rok vyhlašován ministerstvem pro místní rozvoj, a to v období mezi roky 1996 a 2000, byla poskytována pouze tehdy, jestliže se na výstavbě podílela i obec. “ Stát chce podpořit novou bytovou výstavbu tak, aby zajišťovala nabídku volných bytů, náhradu jejich přirozeného úbytku, zvyšování standardu bydlení a jejich dostupnost pro nejširší vrstvy obyvatelstva. Stát chce rovněž podpořit řešení některých specifických bytových problémů.“55 Cílem programu bylo nejen oživení výstavby nájemního bydlení v obcích ale i vytváření
vhodných
pozemků
pro
budoucí
zastavění
budováním
technické
infrastruktury. Podmínkou pro poskytnutí dotace na výstavbu mělo být naplnění smyslu programu, a to vybudovat nájemní byty, pročež obec musela zajistit, aby v časovém
55
http://www.obce.cz/mmr/vestniky/vestnik98-01/9801v01.htm#v0103
35
úseku 20 let po výstavbě nebyly byty převáděny do vlastnictví nájemců, popř. jiných osob, nýbrž byly užívány pouze k trvalému nájemnímu bydlení. Další nezbytná podmínky se týkala nájemného, jehož výše nesměla přesáhnout výši věcně usměrňovaného nájemného podle obecně závazných právních předpisů. Tyto podmínky patří mezi základní, nikoli však jediné. Podpora byla na základě smlouvy mezi obcí a Ministerstvem pro místní rozvoj ze státního rozpočtu vyplacena zálohově a poté vyúčtována. Žádosti o podporu se podávaly příslušným okresním úřadům, které po jejím posouzení z hlediska naléhavosti potřeby v dané lokalitě připojily k žádosti své stanovisko a postoupily ji Ministerstvu pro místní rozvoj. Výše dotace byla stanovena s ohledem na účelové určení, k němuž měla být použita. Nejvyšší částky byly poskytovány na novostavby, půdní vestavby, střešní nástavby a rekonstrukce nebytových prostor, které nikdy bytem nebyly a na bytové prostory. Předpisy významnými z hlediska investorské bytové výstavby jsou zák. č. 211/2000 Sb., o Státním fondu rozvoje bydlení ve znění pozdějších předpisů a na něj navazující nařízení vlády č. 481/2000 Sb., o použití prostředků státního fondu rozvoje bydlení formou dotace ke krytí části nákladů spojených s výstavbou bytů, ve znění pozdějších předpisů. Účelem státního fondu rozvoje bydlení se stala podpora rozvoje bydlení v souladu s koncepcí bytové politiky schválené vládou ČR. Zákon mj. stanoví zdroje, z nichž je fond vytvořen, účel, ke kterému má být použit a dále odkazuje na nařízení vlády, které stanoví podmínky jeho použití. Ty jsou následně vyjmenovány v § 3 citovaného nařízení, přičemž vždy platí, že se musí jednat o výstavbu nájemních bytů ve vlastnictví, popř. spoluvlastnictví obce. Kontrola dodržení podmínek a případné sankce za jejich porušení se uplatňují dle § 30 zákona č. 576/1990 Sb., o pravidlech hospodaření s rozpočtovými prostředky České republiky a obcí v České republice.
4.1.1.3. Státní podpora družstevní výstavby po r. 2005 Veřejné podpory jsou obecně v rámci ES zakázány na základě čl. 87 SES. Podle čl. 89 SES však je komise oprávněna vydat nařízení, které stanoví výjimky z čl. 87 SES. 36
Toto ustanovení bylo naplněno nařízením Rady č. 69/2001 ze dne 12.1.2001. Hlavním požadavkem vycházejícím z evropských předpisů je maximální možná výše podpory bytovým družstvům ze strany státu, která činí částku 100 tis. EUR za 3 roky, jinak by mohlo dojít k ovlivnění obchodu či narušení hospodářské soutěže mezi členskými státy. V roce 2005 byl přijat zák. č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů, který v souladu s předpisy ES zavedl podporu malého rozsahu poskytovanou pro bytová družstva z prostředků Státního fondu rozvoje bydlení sestávající z dotace a úvěru na krytí části pořizovacích nákladů spojených s výstavbou družstevních bytů. Zákon dále upravuje postup při podání žádosti o podporu, při uzavírání smlouvy o poskytnutí podpory, podmínky při jejím využívání, kontrolu dodržování podmínek stanovených tímto zákonem a důsledky jejich porušení. Podpora dle tohoto zákona může být poskytnuta pouze na výstavbu nových družstevních bytů; změnu dokončené stavby bytového domu ve vlastnictví bytového družstva, kterou vzniknou nové družstevní byty; změnu dokončené stavby, kterou vznikne bytový dům s družstevními byty. Osobou oprávněnou přijmout podporu je jen bytové družstvo, jehož členové se finančně podílejí prostřednictvím dalšího členského vkladu na pořízení družstevního bytu. ZPVDB předpokládá vydání prováděcího předpisu, kterým bude blíže stanovena výše dotace. Tímto předpisem je nař. vl. č. 465/2005 Sb., které stanoví příspěvek na jeden byt ve výši 100 tis. Kč a zvýhodněný úvěr nejvýše 700 tis. Kč na jeden byt. Podpora, která je poskytována na základě písemní žádosti adresované Státnímu fondu rozvoje bydlení, je poskytována postupně dle předkládaných dokladů o nákladech spojených s výstavbou. Na podporu není právní nárok, přičemž jednotlivé žádosti se vyřizují postupně dle data doručení. K budově, na jejíž výstavbu byla podpora poskytnuta, se zřizuje zástavní právo zajišťující závazek družstva splatit zvýhodněnou půjčku. Zákon dále stanoví, které osoby jsou způsobilými členy družstva, jejich práva a povinnosti, pravidla hospodaření bytových družstev a další otázky s tím související.
37
4.2. Bytová privatizace Privatizace státního majetku na počátku 90.let se nevyhnula ani bytovému fondu, jehož část náležela zejména obcím, které již nechtěly nadále byty ve svém vlastnictví spravovat. K jejímu provádění docházelo buď převedením spoluvlastnického podílu na budově na stávající nájemce, nebo vypracováním prohlášení vlastníka budovy a následný prodej bytových jednotek dosavadním nájemcům. Pokud nájemci nebyly ochotni budovu odkoupit, obracela se družstva na třetí osoby a jestliže ani zde neuspěla, zůstala budova nadále ve vlastnictví obce. Třetím způsobem bytové privatizace, jež byl nejčastější a pro obec nejjednodušší, byl jejich převod na právnickou osobu, která pro tento účel byla dosavadními nájemci vytvořena. Takovými právnickými osobami byly nejčastěji bytová družstva, avšak vyskytovaly se i jiné formy, kupř. s.r.o. či občanská sdružení (spolky s právní subjektivitou) založené dle zák. 83/1990 Sb., o sdružování občanů. „ Bytovými družstvy jsou i družstva, která založili nájemci bytů nacházejících se v domech ve vlastnictví obce za účelem zakoupení těchto domů.“56 Bytová družstva se projevila jako forma pro tento účel nejpřijatelnější, a to zejména s ohledem na neuzavřenost počtu jeho členů, operativnost při změnách členství, kdy nejsou družstvu kladeny složité formální překážky při přijímání nových členů, či při snižování členské základny, a nepochybně též nízké finanční nároky na tvorbu minimální výše zapisovaného základního kapitálu. Tato nově vznikající bytová družstva literatura nazývá buď privatizačními bytovými družstvy57, nebo též privatizovanými bytovými družstvy58. Jejich primárním cílem bylo, jak z předchozího odstavce vyplývá, nabytí vlastnictví k budově. Poté často docházelo k tomu, že bytové družstvo vyhotovilo dle § 4 a násl. BytZ prohlášení vlastníka budovy a následně převedlo nově vytvořené jednotky členům družstva. Tento postup byl možný od 1. května 1994, kdy nabyl účinnosti BytZ. Privatizační bytová družstva se vyznačují tím, že jejich členskou základnu tvoří nejčastěji bývalí nájemci privatizované nemovitosti, kteří se po podání přihlášky stávají
56
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. října 2009, sp. zn. 26 Cdo 4563/2007 (cit. dle www.nsoud.cz). 57 Dvořák, T. Bytové družstvo. převody družstevních bytů a další aktuální otázky, Praha: C. H. Beck, 2009, s. 101 58 Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání. Praha: C.H.Beck, 2005, s. 229
38
jeho členy zaplacením základního vkladu a převzetím závazku splacení dalšího členského vkladu. Družstvo se po svém vzniku nestávalo vlastníkem předmětného objektu ihned, ale až převedením vlastnictví ze strany obce, které bylo podmíněno jednorázovým splacením kupní ceny, jež byla hrazena z dalších členských vkladů. V některých případech, docházelo k tomu, že obce poskytovaly nabyvateli splátkový kalendář. Potom byly jednotlivé splátky hrazeny z věcně usměrňovaného nájemného ve výši stanovené příslušným orgánem družstva. Bytové družstvo samo bylo smluvní stranou smlouvy o prodeji budovy, a proto neslo odpovědnost za to, že budou jednotlivé splátky plněny řádně a včas. Dosavadní nájemce však neměl ani nemá povinnost stát se členem privatizačního bytového družstva. Jakkoliv bylo stát se členem v době před vstupem ČR do ES (1.5.2004) výhodné, neboť se obce zbavovaly tohoto majetku za cenu, která byla oproti ceně tržní, výrazně nižší, ne každý, toho využil. Pokud se našli tací, kteří se členy družstva dobrovolně stát nechtějí, nemůže je k tomu nikdo nutit a taková osoba nadále zůstává nájemcem bytu, nikoliv však družstevního. Jestliže po vzniku bytového družstva dotyčný vyjádří zájem stát se členem, musí podat přihlášku, o níž je rozhodnuto, jako by se jednalo o kohokoliv jiného. Takový až následně přistoupivší člen je povinen doplatit části splátek, které na něj připadají, neboť se od vzniku vlastnictví družstva k bytovému domu nepodílel na splácení kupní ceny.
5. Převod vlastnického práva k družstevnímu bytu Obecně dle § 23 odst. 1 BytZ platí zásada, že bytová družstva mohou převádět byty v budovách ve vlastnictví, popř. spoluvlastnictví bytového družstva pouze členům družstva, kteří jsou nájemci bytu pod podmínkou, že se jedná o fyzické osoby. Tyto tři předpoklady musí být splněny kumulativně. Člen nájemce tedy proti své vůli nemůže být zbaven nájemního práva ke svému družstevnímu bytu, pokud není dán důvod zániku jeho členství. Dikce tohoto ustanovení dopadá na všechna bytová družstva, neboť z ní nevyplývá, že by bylo lze ji aplikovat pouze na některá. Těmito bytovými družstvy jsou SBD, LBD a jejich právní nástupce, bytová družstva vzniklá vyčleněním, tzv.
39
privatizační bytová družstva, tzv. investorská bytová družstva a bytová družstva pro výstavbu a správu garáží.59 Jedná se v podstatě o ochranu člena – nájemce, neboť byt pronajatý členovi nemůže být družstvem legálně prodán na volném trhu. „ Důvodem absolutní ochrany nájemců družstevních bytů – členů družstva je nepochybně skutečnost, že se členové družstev podíleli na pořízení těchto jednotek, a to ať již finančně nebo přímo svou prací.“60 Ochrana člena vyplývá rovněž ze samotného účelu, pro který jsou bytová družstva zakládána. Pravým účelem bytových družstev totiž není primárně podnikání, nýbrž zajišťování bytových potřeb svých členů. Obecně lze v souvislosti se specifickou právní úpravou ohledně SBD a LBD rozlišit různé kategorie převodů družstevních bytů do vlastnictví člena. Jedná se jednak o převody, které se realizují na základě výzvy a následného uzavření smlouvy o bezplatném převodu bytu ex lege dle § 23 odst. 2 a § 24 odst. 1,2 BytZ a dále může právo na převod vlastnictví k družstevnímu bytu členu družstva vyplývat z obsahu stanov, smlouvy o smlouvě budoucí nebo usnesení členské schůze. Konečně lze převod učinit zcela dobrovolně na základě volné úvahy bytového družstva, které v konkrétním případě rozhodne, zda byt do vlastnictví převede či nikoliv. Ustanovení o převodu bytové jednotky z vlastnictví bytového družstva do vlastnictví člena stanovící požadavky Úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou uvedeny v Pokynech Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního č.j. 2648/2000-23.
5.1. Důvody převodu vlastnictví jednotky a tzv. transformace Základní ustanovení o převodu vlastnického práva k družstevnímu bytu jsou upravena v TransfZ a BytZ. Obecný důvod přijetí TransfZ
lze spatřovat v nápravě některých právních
vztahů vzniklých mezi lety 1948 a 1989 a jejich přizpůsobení novým poměrům konstituovaným ObchZ. „ S ohledem na v zásadě nedemokratický, až totalitní charakter družstev obecně (včetně družstev bytových) … zákonodárce počátkem devadesátých let rozhodl o jejich zásadní transformaci tak, aby se družstva v nově transformované
59
Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání. Praha: C.H.Beck, 2005, s. 246 - 47 60 Římalová, O., Holejšovský, O. Družstva. 2. vydání, Praha: C.H. Beck, 2004, s. 332
40
podobě mohla stát organickou součástí společenského a hospodářského systému v souladu s demokratickými principy soudobé společnosti.“61 Účelem zákona obecně bylo napravit nespravedlnosti a navrátit majetek osobám, kterým byl nedobrovolně odňat a převeden do vlastnictví družstev. Ve prospěch bytových družstev sice k žádnému vyvlastňování nedocházelo, nicméně i zde bylo nezbytné, aby došlo k nápravě pokřivených majetkových poměrů u SBD a odstranění důsledků administrativních zásahů, a to zejména pokud jde o násilné slučování družstev u LBD. Řešením, které TransfZ přinesl, byla především možnost převodu vlastnictví jednotky na členy družstva, kteří jsou zároveň nájemci družstevního bytu, a úprava právního postavení bytového družstva podle ustanovení § 765 ObchZ, který nabyl účinnosti dne 1. ledna 1992. Dikce § 765 ObchZ stanoví přeměnu družstev, která vznikla před nabytím účinnosti ObchZ, na společnosti nebo družstva podle tohoto zákona způsobem, který stanoví zvláštní zákon, kterým je TransfZ. Ona přeměna ve vztahu k bytovým družstvům spočívá pouze ve změně stanov, resp. jejich přizpůsobení ObchZ. Lhůtu pro přizpůsobení stanov stanovil TranfZ dle § 22 na 12 měsíců od nabytí jeho účinnosti. Stanovy proto musely být přizpůsobeny do 28. ledna 1993. Pokud družstvo nové znění stanov v uvedené lhůtě nepředložilo rejstříkovému soudu s žádostí o provedení potřebných změn a spolu se zápisem o členské schůzi, na níž byla změna stanov schválena a neučinilo tak ani po výzvě soudu, bylo družstvo stiženo sankcí nuceného vstupu do likvidace. Na rozdíl od jiných družstev, měla družstva bytová značně usnadněnu situaci, neboť nebyla povinna sestavovat transformační projekt dle § 9 TransfZ. Pro to, aby došlo k transformaci bytového družstva dle zákonných požadavků, byla nezbytná nejen změna stanov, ale rovněž zde zásadní význam představuje možnost člena bytového družstva, který je nájemcem družstevního bytu, požadovat bezplatné převedení předmětu nájmu do svého vlastnictví. Jedinou úpravou takového převodu vlastnického práva k družstevnímu bytu byla ustanovení § 24 a násl. TransfZ, avšak pro svoji neúplnost v praxi nebyla použitelná, neboť řešení některých otázek zcela
61
Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání. Praha: C.H.Beck, 2005, s. 227
41
opomíjela, nebo je neřešila do potřebných detailů. Jako příklad lze uvést skutečnost, že zákon neobsahoval povinnost vypořádat prostředky bytového hospodářství, jak v současné době činí § 24 odst. 7 BytZ, a tak se mohlo stát, že nabyvatel získal bytovou jednotku, aniž uhradil pohledávky, které za ním družstvo vedlo. Na tento stav reagovala novela TranfZ č. 297/1992, nicméně ani ta nepřinesla podstatné zlepšení a k převodům bylo možné přistoupit až přijetím BytZ, který vstoupil v účinnost 1. května 1994. Na základě právě zmíněného lze tedy důvodně tvrdit, že bytovým družstvům, na něž úprava bezplatného převodu družstevních bytů dopadá, vznikla za zákonem stanovených podmínek, které budou v této práci ještě podrobně rozvedeny ex lege povinnost jednotku převést. „ Obdrželo-li družstvo výzvu člena k uzavření smlouvy o převodu bytu, v němž bydlí, do vlastnictví člena, vznikla mu tzv. kontraktační povinnost nazývaná též smluvní přímus. Obsahem této povinnosti je uzavření uvedené smlouvy podle ustanovení zákona o vlastnictví bytů.“62 Člen družstva bydlící v družstevním bytě je oprávněn domáhat se u soudu bezplatného převodu předmětného bytu v případě, že družstvo nedostojí své kontraktační povinnosti a byt na jeho výzvu nepřevede. Lze se setkat s názory, že takto konstruovaný bezplatný převod vlastnictví k jednotce je v rozporu s Ústavním pořádkem ČR, neboť dochází k nepřípustnému zásahu do vlastnického práva družstva. S tímto stanoviskem však nelze souhlasit, neboť se zde jedná pouze o spravedlivou nápravu vztahů založených před rokem 1989 a navíc se v tomto případě nejedná o vyvlastnění, nýbrž o transformaci vlastnictví z bytových družstev na jejich členy. K této otázce se blíže vyjadřuje J. Oehm: „Je třeba si uvědomit, že nájemcem se člen družstva nestal za finančního či jiného majetkového přispění družstva, ale hlavně díky své osobní majetkové či pracovní účasti, státního příspěvku a úvěru (v podstatě však státní půjčky). Majetkovým zdrojem výstavby tedy nebylo bytové družstvo, ale pouze člen a částečně stát. Bytové družstvo tedy tímto způsobem není fakticky zbavováno svého majetku; jedná se pouze o určitou formu majetkové transformace a převodu majetkových práv člena družstva, a to formu přechodnou, kterou bylo možno využít pouze jednorázově v době transformace.“63
62
Suchánek, J. Společenství vlastníků bytů. Praha: Prospektrum, 2001, s.11 Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání. Praha: C.H.Beck, 2005, s. 227-228
63
42
Obdobný přístup zaujímá i T. Dvořák.64 Přímá majetková účast, popř. účast pracovní sloužily k tomu, aby družstvo nabylo značnou část majetkových hodnot. Je tedy jedině správné, aby členovi byla dána možnost zúročení jeho snahy. § 24 odst. 9 stanoví, že převodem jednotky zaniká členství nabyvatele v družstvu bez práva na vrácení členského podílu připadajícího na jednotku, případně základního členského vkladu, pokud byl zdrojem financování domu s převáděnými jednotkami. Lze tedy usuzovat, že bezplatný převod jednotky je formou vypořádání mezi bytovým družstvem a jeho členem.
5.2. Způsobilý předmět převodu Z § 24 odst. 1 až 4 BytZ vyplývá, že předmětem převodu do výlučného vlastnictví člena, který je nájemcem, jsou družstevní byty, garáže, ateliéry a nebytové prostory. Účelem této práce je rozebrat právní úpravu vlastnictví družstevních bytů, pročež bude následující výklad zaměřen pouze na jejich převody. Aby k převodu samému vůbec mohlo dojít, je třeba vymezit byt jako jednotku na základě prohlášení vlastníka budovy ve smyslu § 4 BytZ. „Předpokladem pro vznik vlastnictví člena družstva k bytu, v němž bydlí, je prohlášení družstva jako vlastníka budovy.“65 Povinnost vyhotovit prohlášení vlastníka budovy a následného vkladu do katastru nemovitostí nese bytové družstvo. Pokud družstvo odmítá prohlášení vlastníka budovy vyhotovit, je člen bytového družstva, který je nájemcem družstevního bytu, oprávněn domáhat se jejího splnění u soudu a splňuje-li podmínky požadované zákonem, měla by být jeho žaloba úspěšná. Toto vyplývá z následujících judikátů, v nichž na straně žalobce stojí oprávněný člen bytového družstva a na straně žalovaného samo družstvo. „ Vzhledem k tomu, že teprve na základě prohlášení vlastníka vzniká právo vlastníka všech vymezených jednotek s jednotlivými jednotkami nakládat, písemné prohlášení žalovaného a zápis jeho vkladu do katastru nemovitostí je nezbytným předpokladem k tomu, aby účastníci mohli uzavřít smlouvu o převodu bytu do vlastnictví žalobce. Ustanovení § 5 odst. 1, které stanoví, že vlastník budovy může dané prohlášení učinit, se týká obecně všech vlastníků budov, nejen budov ve vlastnictví
64 65
Dvořák, T. Dvě otázky související s převody bytů. Bulletin advokacie, 2003, č.2, s. 29 Suchánek, J. Společenství vlastníků bytů. Praha: Prospektrum, 2001, s.12
43
bytových družstev. Obecně tedy nelze vlastníku tuto povinnost uložit, avšak má-li bytové družstvo ze zákona povinnost uzavřít smlouvu o převodu vlastnictví k bytu, vyplývá z toho, že je povinno provést i všechny úkony, které uzavření smlouvy musí předcházet, tedy i učinit písemné prohlášení vlastníka budovy podle § 5 tohoto zákona. Jinak by ustanovení § 5 odst. 3 zákona pozbylo smyslu a účelu a žalobci by ve svých důsledcích bylo odňato právo na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod.“66 „ Judikatura vyšších soudů, podpořená novelou zákona č. 72/1994 Sb. vyhlášenou pod č. 103/2000 Sb., se ustálila na stanovisku, že bytové družstvo – už vzhledem k výslovnému znění ustanovení § 23 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. – je povinno učinit prohlášení podle § 5 citovaného zákona. Prohlášení vlastníka je „conditio sine qua non“ pro uzavření smlouvy o převodu bytu.“67
Shodně se
k problematice povinnosti družstva staví i teorie. „ Prohlášení vlastníka je nezbytnou podmínkou pro následné převody jednotek. … Předchozí § 5 BytZ zněl tak, že „vlastník budovy může prohlásit…“ – současné znění § 4 BytZ je, že „ vlastník budovy svým prohlášením určuje.“ Obecně jde nepochybně o právo vlastníka. U převodu družstevních jednotek do vlastnictví je však třeba vycházet ze specifičnosti této úpravy, podle níž má člen za splnění podmínek uvedených v § 23 BytZ právo na uzavření smlouvy o převodu bytu do vlastnictví. Zákon sice přímo povinnost učinit prohlášení vlastníka družstvu neukládá, ale činí tak nepřímo v souvislosti se stanovením povinnosti za splnění zákonem stanovených podmínek uzavřít smlouvu o převodu jednotky. … Jsme toho názoru, že splnění této povinnosti družstva, tj. učinění prohlášení vlastníka se může člen domoci soudně.“68 Povinnost bezplatného převodu dle § 23 odst. 2 BytZ se týká pouze bytů, které jsou ve vlastnictví nebo podílovém spoluvlastnictví bytového družstva. Podílové spoluvlastnictví vznikalo na domech, kde bytové družstvo realizovalo půdní nástavby a vestavby. Ohledně této budovy uzavřel původní výlučný vlastník dohodu o vzniku podílového vlastnictví s bytovým družstvem, přičemž velikost podílu bytového družstva odpovídala velikosti půdní nástavby či vestavby. Nutno však podotknout, že tato
66
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27.března 2002, sp. zn. Cdo 1069/2000 ( cit. dle www.nsoud.cz). Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. září.2004, sp. zn. 28 Cdo 1659/2004 ( cit. dle www.nsoud.cz). 68 Římalová, O., Holejšovský, O. Družstva. 2. vydání, Praha: C.H. Beck, 2004, s. 336 67
44
dohoda nebyla uzavřena vždy (viz 4.1.1.1.) a bezplatný převod nemohl být proveden dle § 23 odst. 2 BytZ, nýbrž dle § 27 BytZ. Stran budov v podílovém spoluvlastnictví bytového družstva a jiné osoby musí být rovněž právo na bezplatný převod družstevního bytu respektováno, a to i ze strany této jiné osoby. Zde bude nutné uzavřít smlouvu a zrušení podílového spoluvlastnictví a o vzájemném vypořádání přeměnou na vlastnictví jednotek v souladu s § 5 odst. 2 BytZ v návaznosti na § 141 ObčZ tak, aby k bytům, které jsou v užívání členů bytového družstva, vzniklo vlastnické právo bytovému družstvu. Nebude-li ohledně této otázky dosaženo konsensu formou dohody, bude nutné aplikovat § 5 odst. 2 BytZ v návaznosti na § 142 ObčZ a obrátit se na soud. Výše nákladů spojená s prohlášením vlastníka budovy je závislá zejména na velikosti bytového družstva, resp. počtu bytů v jeho vlastnictví. Bez ohledu na to, zda družstvo vyhotovuje prohlášení vlastníka budovy samo či je nechá vyhotovit jinou osobu, je třeba uhradit poměrně vysoké pořizovací náklady. Platby, které pravidelně členové družstvu odvádí, jsou účelově vázány a s jinými příjmy družstva je předem kalkulováno, pročež prostředky, kterými družstvo disponuje, nelze na prohlášení vlastníka budovy ve většině případů uvolnit. Z tohoto důvodu se bytová družstva obrací na své členy, aby se úhradou příslušné částky podíleli na jeho pořízení. Ona částka je stanovena buď paušálně pro všechny členy bytového družstva, nebo její výše zohledňuje velikost budovy, v níž je ten který člen nájemcem. V této souvislosti někdy dochází k tomu, že ne každý člen, který splňuje podmínky pro bezplatný převod družstevního bytu, má v úmyslu toto právo uplatnit, a z tohoto důvodu není ochoten poskytnout požadované finanční plnění. Nesouhlas s tímto přístupem vyjadřuje J. Oehm69, který zcela logicky dovozuje, že pro naplnění dikce § 23 odst. 2 BytZ je nezbytné, aby družstvo zpracovalo prohlášené vlastníka pro celou budovu, přičemž na nákladech se musí podílet jeho členové. Tato povinnost je dána totiž i tehdy, kdy o bezplatný převod jednotky požádá jen jeden člen. Ostatně bylo by lze jen těžko spravedlivě požadovat, aby náklady na prohlášení hradil pouze tento jediný člen. Jako další podklad svého tvrzení J. Oehm uvádí., že prohlášení je
69
Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání. Praha: C.H.Beck, 2005, s.
45
zpracováno ve prospěch všech členů, neboť i jejich byty se přemění na jednotky a i budou v budoucnu oprávněni o bezplatný převod bytu požádat, byť o to v současné době nejeví zájem. Opačný názor zastává Jiří Zatočil: „ Jsem toho názoru, že pokud družstvo požaduje od svých členů náhradu ekonomicky odůvodněných nákladů spojených s převodem bytu, není to v rozporu se zákonem a odpovídá to základním principům družstevního hospodaření. Neshledávám totiž důvod, proč by náklady spojené s převáděním bytu měli nést i ti členové družstva, kteří o převod bytu nemají zájem.“70
5.3. Subjekty převodu Převod jednotky dle § 23 odst. 2 BytZ je asynallagmatickým právní vztahem, kde na jedné straně stojí člen družstva – nájemce jako osoba oprávněná a na straně druhé bytové družstvo jakožto povinný. Za osoby povinné jsou bezesporu dle tohoto ustanovení považovány SBD nebo LBD. Odpověď na otázku, zda i jiné subjekty jsou zde osobami povinnými, však v teorii nemá jednoznačné řešení. Otevírá se tu totiž možnost interpretace ustanovení § 23 odst. 2 BytZ v tom smyslu, že povinnost převodu družstevní jednotky, který by však nebyl bezplatný, se vztahuje i na jiná družstva než SBD a LBD vzniklá do 30. června 1995, do kdy měli členové možnost podat výzvu k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví k bytu. Tento režim by se proto vztahoval i na tzv. družstva privatizační. Takovou interpretaci zastával T Dvořák v roce 2002.71 Během několika let však u něho dochází k názorovému posunu, když ve své publikaci uvádí: „ Vzhledem k všeobecné formulaci § 23 odst. 2 BytZ vzniká otázka, zda právo mohli uplatnit i členové jiných bytových družstev, která vznikla před 30.6. 1995 (tedy zejména privatizačních bytových družstev). Vzhledem k tomu, že tyto subjekty vznikaly po roce 1992, tzn. již za účinnosti nového obchodního zákoníku, a povinnost transformace podle zákona č. 42/1992 Sb. se na ně nevztahovala, lze dovodit, že na tyto subjekty se § 23 odst. 2, 3 BytZ nevztahoval.“ Problematikou okruhu povinných osob se zabývá i Oehm, který rovněž připouští výklad o vzniku povinnosti převést byt dle výše uvedeného ustanovení i družstvu, které není
70 71
Zatočil, J. Převody družstevních bytů do vlastnictví. Právní rádce, 1996, č. 5, s. 16 Dvořák, T. Recenze k zákonu o vlastnictví bytů. Právní rozhledy. 2002, č.11, s. 560
46
SBD nebo LBD, ovšem nikoliv povinnost převodu bezplatného.72 V této souvislosti je významné rozhodnutí NS, na něž J. Oehm také upozorňuje. „ Ustanovení § 23 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. (dále též zákon) jednoznačně ukládá družstvu povinnost uzavřít s fyzickou osobou – členem družstva, který je nájemcem bytu a splnil všechny zákonem stanovené požadavky, smlouvu o převodu vlastnictví k bytu, uvedeného v § 24 odst. 1 a 2 zákona.“73 Ve formulaci svého stanoviska vycházím z následujícího. Zásadní je důvod, který vedl zákonodárce k přijetí právního institutu bezplatného převodu bytů družstva jeho členům – nájemcům, který sleduje TransfZ (k tomu blíže viz subkapitola 5.1. této práce). Stručně řečeno šlo o nápravu pokřivených majetkových poměrů u SBD a odstranění důsledků administrativních zásahů u LBD. Tato skutečnost mě vede k restriktivní interpretaci § 23 odst. 2 BytZ, v němž je jako oprávněná osoba určena osoba fyzická, která musí splňovat tři předpoklady. Jedná se o osobu, která je členem družstva a zároveň nájemcem družstevního bytu a třetí předpoklad je zde v naznačeném kontextu asi nejdůležitější, a to, že osoba podala výzvu k uzavření smlouvy o převodu bytu uvedeného v § 24 odst. 1 a 2 podle § 24 TransfZ nebo výzvu podala do 30.6. 1995. Dle dikce tohoto ustanovení je nezbytné, aby se výzva týkala bytu uvedeného v § 24 odst. 1 a 2 BytZ, který může být ve vlastnictví, popř. spoluvlastnictví družstev, na jejichž výstavbu byla poskytnuta finanční, úvěrová nebo jiná pomoc podle zvláštních předpisů dle odst. 1, nebo LBD podle odst. 2. Na základě tohoto mám za to, že jiným bytovým družstvům než SBD a LBD povinnost převést družstevní byt nevzniká. Podmínky pro podání výzvy k uzavření smlouvy o převodu bytu, které musela splňovat oprávnění osoba, aby družstvu vznikla povinnost smlouvu uzavřít, byly uvedeny v předchozím odstavci, avšak účinky platně podané výzvy se vztahují i na jejího právního nástupce, neboť dle novely BytZ provedené zák. č. 103/2000 Sb. v Čl. II., bod 1. platí, že na osobu, která se stala právním nástupcem fyzické osoby uvedené v § 23 odst. 2 BytZ, přechází právní nárok z výzvy, pokud splňuje podmínky zákona na uzavření smlouvy o převodu jednotky. Novela tu řeší situaci, kdy osoba oprávněná zemře a její členství přejde v rámci univerzální sukcese spolu s ostatní pozůstalostí na dědice. Shodné právní řešení této situace uvedl v odborném článku Prof. Švestka již
72
Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání. Praha: C.H.Beck, 2005, s. 251 73 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. března 2002, sp. zn. 30 Cdo 1069/2000 (www.nsoud.cz).
47
před touto novelou.74 Stejný princip se uplatňuje i vůči tomu, kdo nabyl členský podíl na smluvním základě singulární sukcesí dle § 230 ObchZ. V praxi nic nebránilo tomu, aby družstvo vyzvala k převodu jednotky i osoba právnická. V době účinnosti TransfZ dle § 24 byla i ta oprávněna výzvu podat, ježto zákon přiznával toto právo všem členům a nikoliv jen osobám fyzickým, nicméně po přijetí BytZ již toto oprávnění právnické osobě dle § 23 odst. 2 BytZ nepříslušelo, resp. právnická osoba výzvu podat mohla, ale této výzvě již povinnost bytového družstva jednotku převést neodpovídala. Je tedy na uvážení družstva samotného, zda takovou výzvu přijme, čili nic. V případě, že již byla fyzickou osobou za splnění všech podmínek podána výzva, ale sama smlouva o převodu dosud uzavřena nebyla, přičemž dosavadní člen převedl členský podíl na právnickou osobu, nebo se tato stala jeho právním nástupcem přechodem členského podílu, vyvstává otázka, zda právnímu nástupci svědčí právo na povinný převod družstevního bytu ze strany družstva. V této souvislosti mohou přicházet v úvahu, jak naznačuje T. Dvořák75 tři možnosti výkladu. Na právnickou osobu jako právního nástupce fyzické osoby, která vyzvala družstvo k převodu jednotky dle ustanovení § 23 odst. 2 BytZ přechází nejen právo uplatnit nárok na uzavření smlouvy o převodu bytové jednotky, nýbrž i právo na to, aby tento převod byl dle § 24 odst. 1,2 BytZ bezplatný. Druhá varianta je, že na právnickou osobu sice právo uzavřít smlouvu o převodu jednotky přechází, ale tento převod nemusí být bezplatný. To jestli převod bezplatný bude zcela záležet na úvaze družstva. Poslední varianta nepřiznává nabyvateli členského podílu právo uzavřít smlouvu o převodu jednotky dle § 23 BytZ vůbec. Na druhé straně se však může rozhodnout, že provede přechod dobrovolně. T. Dvořák se přiklání ke třetí z nastíněných možností s poukazem na doslovné znění § 23 odst. 2 a § 24 odst. 1,2 BytZ. Dle mého názoru by bylo legitimní, aby právnické osoby, pokud byly členy bytového družstva, měly v souvislosti s převodem
74
Švestka, J., Jehlička, O. Nad některými aktuálními otázkami vlastnictví bytů. Právní rozhledy, 1995, č. 12, s. 474 75 Dvořák, T. Bytové družstvo. převody družstevních bytů a další aktuální otázky, Praha: C. H. Beck, 2009, s. 141
48
jednotky stejná práva jako osoby fyzické, neboť i ony byly po dobu trvání členství povinny plnit stejné povinnosti, jako osoby fyzické, a to včetně úhrady nákladů na výstavbu budovy, kde se předmětná jednotka nachází a rovněž i jim svědčily v případě SBD stejné důvody transformace, jako osobám fyzickým. Neměly by proto být oproti osobám fyzickým znevýhodněny. Na druhé straně však dikce zmíněných ustanovení zákona zní jednoznačně, a to že smlouvu o převodu bytu lze uzavřít s fyzickou osobou, splňující stanovené předpoklady. Úvaha o tom, že právo na převod by mělo být přiznáno i osobám právnickým, je tedy spíše kritikou zákonné úpravy než interpretací zmíněných ustanovení, která zní jednoznačně. Jestliže právnická osoba, která nabyla členský podíl v bytovém družstvu od převodce fyzické osoby, který výzvu v souladu se zákonem uplatnil, následně převede tento podíl na fyzickou osobu, není pochyb o tom, že nabyvatel je oprávněn uplatnit práva vyplývající ustanovení bytového zákona v souvislosti s uzavření smlouvy o převodu družstevního bytu a jeho bezplatnosti, neboť zákon nikde nehovoří o tom, že by převodem členského podílu na právnickou osobu jakékoliv právo z něho vyplývající zanikalo. Právo na převod v době, kdy byla členem bytového družstva právnická osoba, trvalo, nebylo však vymahatelné. Následným převodem na fyzickou osobu, která splňovala stanovené předpoklady, došlo k jeho aktivaci. Pokud jde o trvání práva na uzavření smlouvy u fyzické osoby, které vyplývá z výzvy k jejímu uzavření dle § 23 odst. 2 BytZ, dochází k jeho zániku zánikem členství jako takového, nikoli tedy pokud dochází k jeho převodu či přechodu, popř. uplynutím stanovené lhůty, o níž bude pojednáno později. Pokud tedy zanikne členství v bytovém družstvu podle § 231 a násl. ObchZ, dochází tím i k zániku práva na uzavření smlouvy na převod jednotky. To však neplatí tehdy, jestliže členství fyzické osoby zaniklo z důvodu výkonu rozhodnutí nebo exekuce postižením jeho členského podílu anebo prohlášením konkurzu na jeho majetek, byl-li zrušen konkurs na majetek člena z jiných důvodů než po splnění rozvrhového usnesení nebo pro nedostatek majetku anebo jestliže byl pravomocně zastaven výkon rozhodnutí nebo exekuce. Potom se totiž jeho členství obnovuje a s obnovou členství i veškerá práva s ním spojená. „ Zde je třeba vyjít z toho, že účelem institutu obnovení členství je umožnit členovi zůstat členem někdejšího SBD nebo LBD za situace, kdy tu jsou zákonem stanovené důvody pro zastavení nařízené exekuce nebo výkonu rozhodnutí nebo pro zrušení již prohlášeného 49
konkurzu. Tyto zákonné důvody přitom pokrývají ty případy, kdy ke konkursu nebo exekuci nemělo buďto vůbec dojít, anebo jsou tu jiné závažné důvody svědčící pro její zastavení. Bylo by proto krajně nespravedlivé, kdyby na např. nezákonný postup věřitele nebo soudu měla doplácet třetí osoba – člen.“76 Osoba povinná, tedy družstvo ve výše zmíněném smyslu, může být zrušena bez likvidace s právním nástupcem. Právo člena na převod jednotky však tímto nezaniká, neboť naše právní úprava je založena principu, že právní nástupce přebírá veškerý majetek i závazky. Výše zmíněné se týkalo fyzických osob, které mají české státní občanství popř. právnických osob se sídlem v ČR. Pokud jde o devizové cizozemce, tzn. osoby, které vymezeny v § 17 zák. č. 219/1995 Sb. devizového zákona (dříve zák. č. 528/1990 Sb.), platí zde jistá omezení.
5.4. Bezplatnost „Základním smyslem institutu bezúplatného převodu bytových či nebytových jednotek do vlastnictví členů bytových družstev, kteří jsou nájemci jednotek, je narovnání vlastnických vztahů k majetku pořízenému s výraznou majetkovou podporou státu ve prospěch individuálního (osobního) vlastnictví odpovídající novým politicko-společenským poměrům transformací členství v družstvu jako majetkového práva na vlastnictví jednotky, a to na základě taxativně stanovených podmínek.“77 Podmínky bezplatného převodu družstevního bytu stanoví zákon v § 24 odst. 1,2 BytZ. Byt postavený v rámci DKBV lze bezplatně převést členovi družstva, jehož nájemní vztah vznikl po splacení členského vkladu jím nebo jeho právním předchůdcem. Ve vztahu k LBD se vlastnictví k jednotce bezplatně převádí na jeho člena, jestliže nájemní vztah tohoto člena vznikl na základě skutečností stanovených zákonem. Těmito skutečnostmi jsou nájemní smlouva uzavřená dle § 685 a násl. ObčZ; nájem vzniklý z práva užívání bytu dle § 871 ObčZ; nájem, který přešel na dědice
76
Dvořák, T. Bytové družstvo. převody družstevních bytů a další aktuální otázky, Praha: C. H. Beck, 2009, s. 143 77 Chalupa, L. Vznik společného jmění jednotky za trvání manželství. Právní rádce, 2003, č.4, s. 20
50
v rámci univerzální sukcese na základě rozhodnutí o dědictví po zemřelém členu anebo byl převeden smlouvou o převodu členského podílu. Z hlediska právní teorie rozlišujeme převody úplatné a bezplatné78, kam typicky náleží darovací smlouva. Zásadním rozdílem mezi bezplatným převodem družstevního bytu a darováním je dobrovolnost, která se vyžaduje na straně dárce i obdarovaného. U bezplatného převodu tato dobrovolnost dána není, neboť družstvu vyplývá povinnost bezúplatně převést jednotku ex lege. „ Poskytnutím majetkové hodnoty na základě právní povinnosti není darování.“ 79 Bezplatnost dle § 24 je míněna v tom smyslu, že družstvo nemůže chtít po svých členech jiná plnění, než která vyplývají z jeho dikce a další odůvodněná plnění, kupř. náklady na pořízení prohlášení vlastníka budovy (viz předchozí výklad), či povinnost každého člena, který projevil zájem o převod jednotky do svého výlučního vlastnictví, uhradit náklady spojené s vyhotovením smlouvy o převodu vlastnictví jednotky a správní poplatek za vklad jeho vlastnického práva do katastru nemovitostí. Nejedná se tudíž o bezplatnost absolutní, jak se mnozí členové bytových družstev domnívají. „ Bezplatnost převodu stanovená v § 24 zákona o vlastnictví bytů se týká zákonem stanovených podmínek pro převody, kdy navíc bezplatnost je modifikována v odstavci 5. V něm je stanoveno, že součástí smlouvy o převodu bytu je závazek nabyvatele uhradit družstvu částku, která odpovídá nesplaceným úvěrům s příslušenstvím, poskytnutým družstvu, připadajícím na převáděný byt. S převodem bytu je však spojeno mnoho administrativních úkonů (např. vypracování prohlášení vlastníka, smluv o převodu do vlastnictví, vypracování všech půdorysů, popř. schémat podlaží určujících polohu bytu a společných částí domu apod.). Ty jsou nutně spojeny s finančními náklady, ať již tyto úkony provádí družstvo samo, nebo je zadá advokátovi nebo komerčnímu právníkovi.“80 Ke smyslu bezplatnosti a jeho bližšímu vysvětlení se rovněž vyjadřuje Doc. J. Suchánek. „ Bezplatnost tohoto převodu družstevního bytu znamená, že za jeho převzetí
78
Švestka, J., Dvořák, J. a kol. Občanské právo hmotné. II.Díl.5.vydání, Praha: ASPI, 2009, s. 91 - 92 Švestka, J., Spáčil, J., O., Škárová, M., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář, díl II. 2. vydání, Praha: C.H.Beck, 2009, s. 1792 80 Zatočil, J. Převody družstevních bytů do vlastnictví. Právní rádce, 1996, č. 5, s. 16 79
51
do vlastnictví člen družstva neplatí jeho kupní cenu, ale neosvobozuje jej od vyrovnání závazků, které má vůči družstvu v souvislosti s bydlením v družstevním bytě.“ 81 U LBD někdy vznikala specifická situace, kdy na základě zák. č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty, došlo k přidělení družstevního bytu osobě, která nebyla členem družstva. Takové osobě potom sice vzniklo právo byt užívat, ale ex lege členství v bytovém družstvu založeno nebylo. Pokud takový uživatel podal přihlášku, byl většinou družstvem za člena přijat. Vyskytly se však případy, kdy se uživatel bytu členem nestal, ať už proto, že přihlášku nepodal, nebo jeho přihláška přijata nebyla, a proto mu družstevní byt v souladu s BytZ do vlastnictví být převeden nemůže, neboť při převodu jednotky platí podmínka členství nabyvatele. J. Oehm se v této věci domnívá, že by konkrétní okolnosti situace, kdy člen družstva podá přihlášku a souhlas s ní, měla posoudit většina členů konkrétního bytového družstva, neboť přihláška podaná po 1. květnu 1994 pravděpodobně bude učiněna pouze se snahou získat bezplatně družstevní byt.82
5.5. Proces převodu 5.5.1. Výzva Aby mohl člen bytového družstva, který splňoval všechny zákonem stanovené podmínky, nabýt převodem vlastnické právo k družstevnímu bytu, byl nejprve povinen v souladu s § 24 TransfZ nebo po uplynutí doby v něm stanovené podle § 23 odst. 2 BytZ vyzvat družstvo k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví k jednotce. Na onu výzvu, jako jednostranný právní úkon, neklade zákon žádné formální požadavky, je však třeba, aby splňoval obecné náležitosti právního úkonu uvedené v § 34 a násl. ObčZ. Z výzvy musí být patrno, kdo uplatňuje právo na převod bytu a vůči komu je toto právo nárokováno. Obě tyto osoby je nutné ve výzvě přesně identifikovat. Dále je z povahy věci třeba, aby výzva obsahovala naprosto přesné určení bytu jako předmětu
81
Suchánek, J. Společenství vlastníků bytů. Praha: Prospektrum, 2001, s.20 Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání. Praha: C.H.Beck, 2005, s. 268 - 269
82
52
převodu. Poslední podstatnou náležitost výzvy by měl být datum a podpis člena, který výzvu podává. Pochybnosti o tom, zda by výzva neměla mít písemnou formu, uvádí T. Dvořák, který písemnou formu dovozuje z ustanovení § 46 odst. 1 ObčZ. „ Zde se jedná o výzvu k uzavření smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitosti, která má vždy obligatorní písemnou formu (§ 46 odst. 1 ObčZ), tudíž i výzva dle mého soudu musela mít též obligatorně písemnou formu, a to pod sankcí absolutní neplatnosti výzvy (§ 40 odst. 1 ObčZ).“83 Opačný postoj k nezbytnosti písemné podoby výzvy zaujímá Nejvyšší soud. „ … zákon č. 42/1992 Sb. ani zákon o vlastnictví bytů nepředepisovaly pro výzvu k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví k bytu písemnou formu. … Podstatné je, že výzva byla vůči adresátu učiněna způsobem nevzbuzujícím pochybnosti o jejím obsahu. To, že se osoba, která své právo uplatní v jiné než písemné formě, vystavuje riziku, že v případě sporu existenci nebo obsah úkonu učiněného v jiné formě (např. ústně), neprokáže, je věcí jinou.“84 Osobně se přikláním k názoru, který byl publikován v soudním rozhodnutí. S argumentací T. Dvořáka se neztotožňuji, neboť je sice pravdou, že smlouvy o převodech nemovitostí vyžadují formu písemnou, avšak je třeba rozlišit mezi smlouvou a výzvou k jejímu uzavření. Pokud jde obecně o písemný návrh smlouvy, který navrhovatel zasílá k akceptaci, a tento návrh by již obsahoval podstatné náležitosti smlouvy, je zde písemná forma na místě, neboť podpisem návrhu a tím i potvrzením jeho obsahu dochází k uzavření smlouvy ve smyslu § 46 odst. 2 ObčZ. Výzva ve výše uvedeném smyslu však ani tímto návrhem není. Jedním z hlavních významů požadavku písemnosti listin, je podpora principu právní jistoty ohledně těch právních vztahů, které zákonodárce považuje za svým významem zásadní, a to vztahy k nemovitostem nepochybně jsou. Až stran smlouvy o převodu vlastnictví jednotky je proto nezbytná písemná forma. Vkladem této listiny do katastru nemovitostí je nepochybně principu právní jistoty ale i jiným důležitým požadavkům (např. evidence nemovitostí atp.), učiněno zadost. Písemnost výzvy z hlediska smyslu právní úpravy
83
Dvořák, T. Bytové družstvo. převody družstevních bytů a další aktuální otázky, Praha: C. H. Beck, 2009, s. 147 84 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. července 2007, sp. zn. 29 Odo 1408/2005 (cit. dle www.nsoud.cz).
53
není dle mého soudu nutná, byť ji lze jen doporučit, a to zejména z důvodu prokazatelnosti jejího podání. V praxi docházelo k tomu, že bytová družstva vyhotovovala formuláře s výzvou proto, aby ulehčila práci svým členům, kteří projevili zájem o převod jednotky. Člen družstvo vyzval tím, že vyplněný formulář na příslušném pracovišti odevzdal. Velmi praktické bylo vyžádat si o podání výzvy potvrzení pro případ budoucích sporů o tom, zda výzva byla podána. Výzvu bylo nutno uplatnit v rozhodné lhůtě, která činila dle § 24 TransfZ šest měsíců od jeho účinnosti, jíž nabyl podle § 35 TransfZ dne 28. ledna 1992, kterýžto den byl zároveň dnem vyhlášení. „ Tato lhůta má charakter lhůty prekluzivní, neboť transformační zákon v uvedením ustanovení výslovně upravil, že uplynutím této lhůty právo zaniká.“85 „ Vzhledem k problémům, které vznikly s aplikací ustanovení transformačního zákona o realizaci těchto výzev členů bytových družstev, dal zákon o vlastnictví bytů další možnost k jejich podávání.“86 Učinil tak v § 23 odst. 2, když jako novou lhůtu pro podání výzvy stanovil časový úsek od 30. června 1995 do 31. prosince 1995. Jestliže člen družstva podal výzvu po uplynutí lhůty předepsané TranfZ, takže byla tato výzva pro nedostatek zákonné opory absolutně neplatná, byl nucen podat ji opětovně, pokud měl nadále zájem domoci se práva na bezplatný převod jednotky. Člen bytového družstva, který z jakéhokoliv důvodu nevyzval družstvo k převodu jednotky ani ve lhůtě stanovené BytZ, již ex lege na bezplatný převod nemá nárok. „ Pokud člen bytového družstva výzvu neposlal v některé z výše uvedených zákonných lhůt, je na vůli družstva, jestli mu byt, v němž bydlí, do jeho vlastnictví převede nebo nepřevede." 87 Zákon ovšem nezakazuje, aby se bytové družstvo zavázalo k převodu jednotky za zákonem stanovených podmínek stanovami nebo rozhodnutím členské schůze i v případě, že člen projeví zájem o převod po lhůtě k podání výzvy. Situace byla v praxi někdy řešena i tak, že se s členem sepsala smlouva o smlouvě budoucí, na jejímž základě došlo k převodu jednotky ve smluvené lhůtě. Pokud byla se členem družstva taková smlouva uzavřena, družstvo v ní převzalo závazek v budoucnu
85
Římalová, O., Holejšovský, O. Družstva. 2. vydání, Praha: C.H. Beck, 2004, s. 333 Suchánek, J. Společenství vlastníků bytů. Praha: Prospektrum, 2001, s.9 87 Suchánek, J. Společenství vlastníků bytů. Praha: Prospektrum, 2001, s.10 86
54
převést na svého člena jednotku na základě smlouvy, která bude uzavřena ve lhůtě, na níž se smluvní strany dohodly. „ Zákon o vlastnictví bytů s uplynutím lhůty pro výzvu člena družstva nespojuje žádné právní účinky. Podle našeho názoru marné uplynutí této lhůty znamená jen tolik, že zatímco k výzvě podané do 30.6. 1995 (event. ve lhůtě podle transformačního zákona) je družstvo povinno smlouvu o převodu bytu uzavřít, v případě, že člen projeví zájem o nabytí vlastnictví k bytu až po 30.6. 1995, již nepůjde o povinnost družstva, ale o jeho možnost nakládat s vlastním majetkem. Na převod bytu do vlastnictví na základě žádosti podané po zákonem stanovené lhůtě již není právní nárok, ale jako výraz shodného projevu vůle člena – nájemce a družstva nepochybně takovou smlouvu uzavřít lze.“88 Podání výzvy má ještě jeden závažný důsledek, a to v souvislosti prohlášením konkurzu na majetek bytového družstva. Zde je určující jednak § 30a BytZ, podle něhož ustanovení § 23 - 28 BytZ platí i pro správce konkurzní podstaty a dále § 27 odst.7 ZKV, popř. § 285 odst. 4 InsZ, který stanoví povinnost konkurzního správce, popř. správce insolvenčního nabídnout jednotky k bezplatnému převodu jejich nájemcům – členům, kteří výzvu podali.
5.5.2. Uzavření smlouvy o převodu bytu Přistoupit k samotnému uzavření smlouvy o převodu bytu bylo na základě § 23 odst. 2 BytZ možno do 31. prosince 1995, nebylo-li dohodnuto jinak. Brzy se však ukázalo, že tato lhůta je příliš krátká. „ Již toto ustanovení časového rámce ukazuje naprostou nerealističnost a odtrženost zákonodárce od běžného života, neboť v šibeničně krátké lhůtě měly být připraveny převody několika set tisíc družstevních bytů … , a to za situace, kdy věcně nic nebylo připraveno, zákon č. 72/1994 Sb. se vyznačoval naprostou novostí, nevyzkoušeností v praxi, obsahoval spoustu novinek a jeho legislativně-technická úroveň byla dost nízká. Jen zpracování prohlášení vlastníka bylo a dodnes je zejména u velkých panelových budov záležitostí v řádu týdnů až měsíců (zejména není-li k dispozici relevantní technická a projektová dokumentace budovy). To vše přitom měla někdejší SBD nebo LBD vyřizovat při zajišťování jejich běžného chodu a za situace, kdy některá někdejší SBD dosud dokončovala poslední stavby v rámci
88
Římalová, O., Holejšovský, O. Družstva. 2. vydání, Praha: C.H. Beck, 2004, s. 333
55
DKBV … Obrovský problém představovaly u někdejších SBD (až na výjimky) nevyřešené vlastnické vztahy k pozemkům zastavěných družstevními stavbami a pozemkům s nimi věcně souvisejícím.“89 Z těchto důvodů nebylo ve většině případů převody jednotek ve stanovené lhůtě možno realizovat a družstvům v takových případech hrozilo, že na ně budou ze strany jejich členů, kteří se domáhají uzavření smlouvy, hromadně podávány žaloby na splnění povinnosti. Možnost jejího podání měli členové po dobu, než bylo jejich právo promlčeno, tzn. po dobu čtyř let, neboť se jednalo dle § 261 odst. 3 písm. b) o absolutní obchod, jak dovozuje z nepublikovaného judikátu Nejvyššího soudu ČR J. Oehm. „ Původní názor, že v těchto případech je nutno žalobu podat ve tříleté promlčecí lhůtě podle občanského zákoníku,tedy do konce roku 1998, byl negován rozsudkem Nejvyššího soudu ČR z 22.4. 1998. I když se v něm výslovně o délce promlčecí doby nehovoří, lze závěr o nutnosti aplikovat na tyto vztahy promlčecí dobu čtyřletou dovodit jednak z toho, že jednotka – byt může být převedena pouze nájemci, který je členem družstva (§ 23 odst. 1), jednak z toho, že podle § 24 odst. 9 dochází (až na výjimky tam uvedené) převodem vlastnictví jednotky podle § 24 odst. 1 až 8 k zániku členství. Jde tedy o vztahy, které se řídí vždy obchodním zákoníkem [§ 261 odst. 3 písm. b) ObchZ]. Je proto nutné použít ustanovení § 397 ObchZ, který stanoví promlčecí dobu čtyřletou.“90 Existovalo hned několik způsobů, jimiž se družstva vyhýbala tomu, aby proti nim byla žaloba podána. První variantou bylo uzavření dohody o prodloužení lhůty k uzavření smlouvy o převodu bytu přímo na základě § 23 odst. 2 BytZ. Po jejím uzavření počala obecná promlčecí lhůta běžet ode dne následujícího po dni, který byl stranami v dohodě sjednán jako poslední den, kdy smlouva měla být uzavřena. Dalším opatřením družstva proti podání žaloby ze strany jeho člena bylo uznání dluhu § 323 ObchZ. „ Uznání závazku je jednostranným právním úkonem, pro který obchodní zákoník předepisuje písemnou formu. Uznat lze jak závazek peněžitý, tak i
89
Dvořák, T. Bytové družstvo. převody družstevních bytů a další aktuální otázky, Praha: C. H. Beck, 2009, s. 149 - 150 90 Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání. Praha: C.H.Beck, 2005, s. 252 – 253; viz. též rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22.4. 1998 sp. zn. 26 Cdo 758/98 ASPI [JUD].
56
závazek nepeněžitý.“91 Čtyřletá promlčecí doba v tomto případě začala běžet ode dne, kdy byl závazek družstvem pásemně uznán. Družstvo se svým členem rovněž mohlo ve smyslu § 289 a násl. ObchZ uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí. V té potom stanovily dobu, během které k uzavření budoucí smlouvy o převedení jednotky dojde, přičemž při nesplněním této povinnosti počíná běžet dle § 292 odst. 2 ObchZ promlčecí doba jednoho roku ode dne, kdy člen družstva vyzval družstvo k jejímu uzavření, pokud si strany nesjednaly promlčecí dobu odlišnou. Doba pro vymáhání práva k uzavření smlouvy dle § 24 odst. 2 byla čl. II. bodu 1. novely BytZ provedené zák. č. 103/2000 Sb. prodloužena o deset let, a to od 1.7. 2000, kdy nabyla účinnosti. Objevily se též názory, že by běh lhůty deseti let měl být počítán od na bytí účinnosti BytZ, protože novela ohledně začátku jejího běhu stanoví „ ode dne účinnosti tohoto zákona“, který je novelou BytZ. Toto tvrzení však není teorií akceptováno. „ Systematicky je desetiletá lhůta zařazena do čl. II. bodu 1. zák. 103/2000 Sb. pod marginální rubrikou „ Přechodná ustanovení“. Toto ustanovení se však integrální součástí zák. č. 72/1994 Sb. nestalo, nýbrž stojí mimo něj, ve zvláštním zákoně. Je-li zde proto hovořeno, že „… lze právo na uzavření smlouvy… uplatnit do deseti let ode dne účinnosti tohoto zákona,“ pak je nepochybné, že lhůta počíná běžet dnem účinnosti zák. 103/2000 Sb., tzn. 1.7.2000.“92 Jestliže původní obecná čtyřletá promlčecí doba končí 31. prosincem 1999 a nová desetiletá lhůta začíná běžet až 1.7. 2000, dochází dne 1.1. 2000 k promlčení práva. Takto nastalou situaci řeší čl. II. bod 1 uvedené novely, který vylučuje použití § 100 odst. 1 OZ, pokud smlouva nebyla podle § 23 odst. 2 BytZ do její účinnosti uzavřena.
6. Smlouva o převodu vlastnického práva k družstevnímu bytu
91
Štenglová, I., Plíva, S., Tomsa, M. Obchodní zákoník. Komentář. 12.vydání . Praha: C.H.Beck, 2009, s. 918 92 Dvořák, T. Dvě otázky související s převody bytů nebytových prostor do vlastnictví členů družstev. Bulletin advokacie. 2003, č. 2, s. 28 - 29
57
Jak již bylo v předchozím výkladu uvedeno, předpokladem pro realizaci převodu je pořízení prohlášení vlastníka budovy, nebo reálné rozdělením podílového spoluvlastnictví k budově, či smlouva o výstavbě. Pouze jedním z těchto způsobů je možné vymezit byt jako způsobilý předmět převodu. Bytová jednotka může být převedena jen členovi – nájemci, který je fyzickou osobou. Pokud jde o SBD či LBD, má člen nárok na bezplatný převod bytové jednotky za splnění zákonných podmínek. Tomuto oprávnění odpovídá povinnost družstva uzavřít s ním smlouvu o převodu jednotky. Nebylo-li vlastnictví k jednotce po řádném podání výzvy v zákonem stanovené lhůtě, popř. lhůtě specielně k tomu sjednané, převedeno, je člen oprávněn domáhat se svého práva ve zvláštní promlčecí lhůtě.
6.1. Obsahové náležitosti Převod bytové jednotky se realizuje na základě zvláštního smluvního typu, jehož podstatné části jsou upraveny v § 6 BytZ obecně, přičemž ve vztahu k některým bytovým družstvům a jejich členům jsou vyžadovány další podmínky stanovené v § 24 BytZ. Zákon rovněž předepisuje aplikaci základních ustanovení týkající se smluv uvedených v § 34 a násl. ObčZ. „Smlouva o převodu vlastnictví jednotky je speciální kupní smlouva.“93 V obecné rovině s tímto tvrzení souhlasit nepochybně lze, avšak v případě bezplatného převodu jednotky se k tomuto nepřikláním, neboť závazek kupujícího zaplatit za dodané zboží kupní cenu je teorií94 bez námitek přijímán jako podstatná část kupní smlouvy. Tato skutečnost ostatně explicitně vyplývá ze zákona. Pokud jde o obecné náležitosti právního úkonu, které musí být splněny, zde je třeba upozornit na chybu v zákoně. Dikce § 6 odst. 1 BytZ říká, že smlouva „ musí kromě obecných náležitostí obsahovat…“. V souvislosti s obecnými náležitostmi odkazuje na poznámku pod čarou, která určuje jako příslušné ustanovení § 43 a násl. ObčZ, který ovšem hovoří o projevu vůle při uzavírání smlouvy, etc. Obecně je však úprava náležitostí právního úkonu obsažena v § 34 ObčZ. „ V poznámce třetí ke znění
93 94
Římalová, O., Holejšovský, O. Družstva. 2. vydání, Praha: C.H. Beck, 2004, s. 344 Plíva, S. Obchodní závazkové vztahy. Praha: ASPI, 2006, s. 154
58
zákona o vlastnictví bytů je mylně uveden odkaz na § 43 a násl. obč. zák.“95 Shodně se k věci staví též další autor. “Aplikace občanského zákoníku je zde omezena jen na aplikaci obecných ustanovení o právních úkonech (§ 34 a násl ObčZ).96 Smlouva tedy musí být učiněna svobodně, vážně, určitě, srozumitelně a bez omylů. Je zde stanovena obligatorně písemná forma, přičemž projevy smluvních stran musí být na jedné listině. Zpřísněná forma platí pro podpisy, jejichž pravost je nutné úředně ověřit. Obligatorními náležitostmi smlouvy jsou dle § 6 BytZ: a) označení budovy nebo domu údaji podle katastru nemovitostí,97 číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově, b) popis bytu nebo nebytového prostoru, jejich příslušenství, jejich podlahová plocha a popis vybavení bytu nebo nebytového prostoru, které jsou smlouvou převáděny, c) určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, d) stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu (§ 8 odst. 2) včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, e) označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv ve smyslu § 21, údaji podle katastru nemovitostí (viz písm. a)), f) práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky. Povinnou přílohou smlouvy je půdorys všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek, s údaji o podlahových plochách jednotek, jakož i písemný souhlas k převodu bytu uvedený v § 22 odst. 4, 5 a 7 BytZ. Písemný souhlas se týká jen některých objektů, a to bytů zvláštního určení dle § 22 odst. 5 BytZ a nebytových prostorů sloužících účelům civilní obrany dle § 22 odst. 7. „ Uvedené druhy jednotek mají být předmětem převodu pouze v případě, že s převodem vlastnictví k nim projeví souhlas příslušný subjekt. Teorie se zmiňuje v této
95
Suchánek, J. Společenství vlastníků bytů. Praha: Prospektrum, 2001, s.18 - 19 Dvořák, T. Bytové družstvo. převody družstevních bytů a další aktuální otázky, Praha: C. H. Beck, 2009, s. 175 97 § 5 odst. 1 zák. č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí ČR 96
59
souvislosti o složených právních skutečnostech, protože teprve souhlas dalšího subjektu je předpokladem vzniku smlouvy.“98 Ostatní specifické náležitosti smlouvy o převodu jednotky týkající se bytových družstev jsou podrobně rozebrány v následujících subkapitolách.
6.2. Vypořádání 6.2.1. Finanční vyrovnání dle § 24 odst. 5,6 V rámci programu DKBV byl na výstavbu družstevních bytů poskytnut za výhodných podmínek úvěr, který je nutné v pravidelných pololetních splátkách splácet (k úvěru viz blíže sub. 4.1.1.). Vypořádání tohoto úvěru se pochopitelně týká jen SBD. Má-li dojít k převodu jednotky, je třeba, aby člen bytového družstva přijal závazek tento úvěr v souladu s § 24 odst. 5 BytZ uhradit družstvu, a to ve výši odpovídající jeho nesplacené části připadající na jednotku. Tento závazek je součástí smlouvy o převodu jednotky. Dle § 24 odst. 6 BytZ je potom družstvo povinno prostředků získaných v příslušném pololetí od nabyvatelů jednotek použít ke splacení úvěrů instituci, která je dlouhodobý úvěr oprávněna přijmout, spolu s pravidelnou splátkou úvěru připadající na totéž pololetí s určením, kterých jednotek se mimořádná splátka týká. Povinnost splácení stejných pololetních splátek vychází již z § 8 odst. 3 vyhl. č. 136/1985 Sb. Potvrzení banky o splacení úvěru ve vztahu ke konkrétní převáděné jednotce je nedílnou součástí smlouvy o převodu jednotky. V praxi SBD oznámí svému členovi částku, kterou je povinen jednorázově doplatit, a člen ji převede na účet družstva do 15.5., popř. 15.11. příslušného roku, aby družstvo tuto mimořádnou splátku mohlo v daném pololetí převést na účet věřitele. Ten po přijetí plateb vystaví potvrzení o tom, že úvěr připadající na určité bytové jednotky byl splacen. Vzhledem k tomu, že potvrzení o splacení úvěru je nedílnou součástí smlouvy o převodu jednotky, vystavuje jej banka i tehdy, byl-li úvěr již dříve řádně splacen. „A poněvadž v souvislosti s poskytnutím úvěru vzniklo bance zástavní právo k budově, má toto potvrzení podobu buď zrušení tohoto zástavního práva – pokud úvěr
98
Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání. Praha: C.H.Beck, 2005, s. 67
60
byl zcela splacen, nebo jeho trvání s uvedením dosud nesplacené části úvěru.“99 Předložením potvrzení o splacení úvěru katastrálnímu úřadu, provede tento výmaz zástavního práva, které lpělo na příslušné bytové jednotce pro případ, že by nedošlo ke splacení úvěru. Pokud nedošlo k převodu všech jednotek a bance byla splacena část úvěru připadající na převedené jednotky, je dle § 26 odst. 1 BytZ třeba, aby družstvo uzavřelo s bankou dodatek k úvěrové smlouvě, jehož předmětem bude ponechání nesplacené části úvěru, připadající na nepřevedené jednotky, družstvu. K zajištění této nesplacené části úvěru vzniká bance zástavní právo, které vázne na jednotkách, popř. jiné nemovitosti ve vlastnictví družstva. Oprávněnou osobou z takto vzniklého zástavního práva je po ukončení činnosti České konsolidační agentura, a.s., která přijímala jednotlivé splátky za úvěr poskytnutí v rámci programu DKBV, přímo stát prostřednictvím ministerstva financí ČR. Takovýto postup se aplikuje vždy, když dojde k převodu další, popř. dalších bytových jednotek za předpokladu, že družstvo vlastní ještě nějaké nepřevedené jednotky, tzn. že úvěr dosud nebyl splacen. Jinými slovy je tedy nezbytné, aby při každé mimořádné splátce úvěru byl uzavřen dodatek k úvěrové smlouvě o tom, že nesplacená část úvěru připadá na nepřevedené jednotky, přičemž zástavní právo k těmto jednotkám nadále trvá. Ustanovení § 24 odst. 5 se vztahuje nejen na úvěry poskytované na DKBV, ale i na ostatní úvěry poskytované družstvům. Skutečnost, že by se mělo jednat pouze o úvěr na DKVB zde není explicitně vyjádřena. Na takové interpretaci se shoduje i právní teorie. Dle tohoto ustanovení, „ … musí být vypořádány jak zůstatky nesplacených investičních úvěrů z DKVB, tak i jiné úvěry poskytnuté na opravu, rekonstrukci nebo modernizaci stavby.“100 Zmíněný výklad potvrzuje i J. Oehm, byť v návaznosti na odst. 6 připouští, že toto ustanovení směřuje především k tomu, aby byly vypořádány nesplacené úvěry na výstavbu. „ Z kontextu ustanovení je však zřejmě možno dovodit, že
99
Suchánek, J. Společenství vlastníků bytů. Praha: Prospektrum, 2001, s.21 Dvořák, T. Bytové družstvo. převody družstevních bytů a další aktuální otázky, Praha: C. H. Beck, 2009, s. 177
100
61
se zejména u SBD zřejmě má jednat hlavně o původní konkrétní úvěr na výstavbu.“101 Úprava vypořádání dle tohoto odstavce tedy dopadá kromě SBD rovněž i na LBD. Součástí smlouvy musí být i závazek nabyvatele a družstva provést vzájemné vypořádání závazků ve vztahu k družstvu. Rovněž i tato povinnost je dle odst. 5 stanovena jako obligatorní požadavek smlouvy o převodu jednotky. Otázkou je, zda je tímto stanovena vypořádací povinnost pouze nabyvatele vůči družstvu, či zda tato povinnost platí i pro družstvo. V této věci plně souhlasím s argumentací J. Oehma, v níž pojímá danou situaci z praktického hlediska. „ Rovněž by nebylo logické, aby přechod vlastnictví byl závislý na splnění závazků družstva, pokud by se zjistil jeho dluh vůči nabyvateli. Nezaplacením svého závazku (např. i vedením soudního sporu o výši svého dluhu) by družstvo mohlo oddálit i na několik let převod vlastnictví jednotky, a to i v případě, že by člen – nabyvatel všechny své závazky splnil.“102 Smyslem je tedy motivovat nabyvatele k tomu, aby co nejdříve splnil svůj závazek vůči družstvu, neboť právě on má eminentní zájem na tom, aby jednotku, o jejíž převod požádal, bez zbytečných průtahů nabyl do svého vlastnictví. Na druhé straně však družstvo tak intenzivní zájem na urychleném převodu předmětného bytu jako nabyvatel nepochybně nemá, a proto by opatření ke splněné svých závazků nebyla vedena tak pevnou snahou, čímž by mohl být v konečném důsledku převod jednotky podstatně prodloužen. V § 24 odst. 5 jsou stanoveny povinnosti přijmout jednak závazky týkající se vypořádání úvěrů na DKBV, popř. na úvěr určený k opravě, modernizaci, rekonstrukci, zateplení, atd., a jednak k vypořádání dluhů nabyvatele vůči družstvu. Až splněním těchto závazků může dojít k převodu vlastnického práva.
6.2.2. Ostatní vypořádání Kromě požadavků zmíněných v § 24 odst. 5, 6 BytZ je nutné, aby součástí smlouvy o převodu jednotky bylo dle § 24 odst. 7 BytZ vzájemné vypořádání prostředků z nájemného určených na financování oprav a údržby budovy, popř. domu a jednotky a dále kladných zůstatků prostředků tvořených ze zisku bytového hospodářství
101
Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání. Praha: C.H.Beck, 2005, s. 271 102 Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání. Praha: C.H.Beck, 2005, s. 272
62
připadajících na převáděnou jednotku. Dikce tohoto ustanovení dále obsahuje legální definici vzájemného vypořádání, jímž rozumí vyrovnání jak nevyčerpaných zůstatků, tak vyrovnání nedoplatků ze strany nabyvatele. Jde tedy v podstatě o vzájemné započítání pohledávek a závazků nabyvatele jednotky a družstva. Nevyčerpané prostředky, které připadají na osobu nabyvatele, však družstvo nepřevádí přímo jemu, nýbrž právnické osobě zabezpečující správu domu, kterou zpravidla vykonává společenství vlastníků jednotek. Lze se však setkat i s tím, že správu vykonává i po převedení jednotky, popř. jednotek nadále bytové družstvo. Potom logicky tuto částku nevyčerpaných prostředků, pokud nějaká existuje, jiné osobě nepřevádí. Není-li správa domu vykonávána žádnou právnickou osobou, převede družstvo nevyčerpané prostředky určené k vypořádání vlastníku jednotky. Prostředky určené na financování oprav a údržby, příp. též na rekonstrukce a modernizace domu, v němž se nachází jednotka, na kterou se uzavírá smlouva o převodu vlastnictví, jsou zpravidla vybírány na nájemném družstevních bytů, popř. nebytových prostor. Podrobnosti o nájemném vybíraném bytovými družstvy stanoví vyhl. č. 85/1997 Sb., která hovoří o věcně usměrňovaném nájemném. Tyto účelově určené prostředky jsou soustřeďovány ve fondech oprav, jež jsou vedeny odděleně pro každé hospodářské středisko. Pokud jde o velká bytová družstva, která vlastní více budov, je nutné, aby bylo vytvořeno rovněž i více hospodářských středisek. Hospodářská střediska se zřizují podle zásady, že jedno hospodářské středisko odpovídá jedné budově. Značně matoucí může být formulace týkající se vypořádání kladných zůstatků prostředků tvořených ze zisku, a to zejména s ohledem na skutečnost, že výraz „kladných“ se do textu zákona dostal novelou BytZ provedenou zák. č. 179/2005. O tom však platí následující. „ Každé bytové družstvo (nejen někdejší SBD a LBD) je povinno řádně vyúčtovat svému členovi – nájemci nejen cenu služeb, ale i hospodaření příslušného střediska bytového hospodářství, v němž se nachází jím užívaný předmět nájmu. Zpravidla se vyúčtování služeb i ostatních nákladů provádí vždy jednorázově jednou za příslušné zúčtovací období, kterým je kalendářní rok. Z vyúčtování vyplynuvší přeplatek vrací bytové družstvo členovi, nebo člen naopak uhrazuje bytovému družstvu
63
nedoplatek.“103 Ve stejném duchu k otázce přistupuje i J. Oehm: „ Dluhy vyplývající z činnosti konkrétního střediska bytového hospodářství jsou povinni uhradit jednotlivý nájemci – členové střediska v plné výši … .104 Lze se však ojediněle setkat i s názorem opačným, který pramení ze sofistikovaně pozitivistického postoje k právní normě. „Budou-li … zůstatky ze zisku bytového hospodářství (…) záporné, není družstevník povinen podílet se na nich.“105 Prostředky vytvořené ze zisku bytového hospodářství slouží ve prospěch členů bytového družstva zejména tím, že od členů není požadováno tak vysoké nájemné, neboť jsou z nich částečně hrazeny pohledávky, k jejichž uspokojení nájemné mimo jiné slouží (kupř. náklady na správu družstva, etc.). Osobně se proto domnívám, že by bylo na první pohled nespravedlivé a zcela proti smyslu zdravého rozumu, kdyby družstvo mělo vypořádat se členem kladný zůstatek hospodaření střediska a v případě, že by bilance tohoto středisko měla záporná čísla, hradilo by dluh samo. Striktně formální výklad je proto nutno překlenout. „Soud není absolutně vázán doslovným zněním zákonného ustanovení, nýbrž se od něj smí a musí odchýlit v případě, kdy to vyžaduje ze závažných důvodů účel zákona, historie jeho vzniku, systematická souvislost nebo některý z principů, jež mají svůj základ v ústavně konformním právním řádu jako významovém celku.“106 Není v uvedeném kontextu akceptovatelné, aby jedna strana byla pouze oprávněnou a druhá pouze povinnou. Jinak řečeno, aby člen družstva pouze požíval výhody, ale v případě, že by bylo třeba uhradit plnění z jeho strany, by tuto povinnost neměl. V takové skutečnosti zakládající nerovnost by bylo lze spatřovat rozpor s dobrými mravy. „Rozpor s dobrými mravy předpokládá, že jeden z momentů – objektivní (hrubý nepoměr plnění) či subjektivní (zneužití či vykořistění určitého handicapu) – je přítomen v takové intenzitě, že je schopen sám o sobě vyvolat rozpor s dobrými mravy.“107 Domnívám, že tento princip dopadá i na náš případ, neboť jinak by se jednalo o porušení zásady rovnosti, která je pro soukromé právo imanentní. Člen
103
Dvořák, T. Bytové družstvo. převody družstevních bytů a další aktuální otázky, Praha: C. H. Beck, 2009, s. 178 104 Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání. Praha: C.H.Beck, 2005, s. 275 105 Vlček, M. Družstevní byty a konkursní řízení – stav v roce 2006, Právní rádce, 2006, č. 11, s. 20 106 Nález Ústavního soudu ze dne 4. února 1997, sp. zn. Pl. ÚS 21/96 (cit. dle www.concourt.cz). 107 Salač, J. Rozpor s dobrými mravy a jeho následky v civilním právu. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2004, s. 240
64
družstva pochopitelně není povinen hradit ztráty družstva jako celku, neboť dle § 222 odst. ObchZ za závazky družstva neručí. Zdůrazňuji proto, že tato povinnost se týká jen a pouze ztrát hospodaření hospodářského střediska. Bytová družstva z obavy, že bude smlouva o převodu jednotky prohlášena za neplatnou z důvodu neurčitosti nebo nesrozumitelnosti vypořádání dle § 37 odst. 1 ObčZ nebo z důvodu absence vypořádání dle § 39 ObčZ, této otázce věnovala značnou pozornost. Často potom docházelo k tomu, že součástí smlouvy byl zbytečně podrobný výčet závazků, které byly uhrazeny. K této otázce se vyjádřil Ústavní soud ČR: „ Ústavní soud se v této souvislosti a nad rámec konstatovaného skutkového a právního zjištění neztotožňuje s právním názorem vrchního soudu, dle něhož z obligatorní povahy klausule podle § 24 odst. 7 zákona o vlastnictví bytů v případě její absence, resp. neplatnosti plyne bez dalšího absolutní neplatnost celé smlouvy o bezplatném převodu bytové jednotky podle § 23 odst. 2 a § 24 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů.“108 Z nálezu Ústavního soudu ČR plyne, že § 24 odst. 7 považuje za akcidentální součást právního úkonu a při její absenci není dán důvod pro neplatnost právního úkonu jako celku. Z toho lze a maiore ad minus dovodit závěr, že i tehdy, pokud by byla část smlouvy o vzájemném vypořádání dle citovaného ustanovení pouze neurčitá či nesrozumitelná, byla by ve smyslu § 41 ObčZ stižena neplatností jen tato část. Nálezem Ústavního soudu byl popřen závěr, který ohledně předmětné otázky vyslovil Nejvyšší soud ČR. „Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky z vlastnictví družstva, jejíž součástí není vzájemní vypořádání prostředků určených na financování oprav a údržby budovy, popřípadě domu a jednotky a dále prostředků ze zisku bytového hospodářství připadajících na převáděnou jednotku, je neplatná.“109
Proti tvrzení Ústavního soudu
ČR, že toto vypořádání není esenciální náležitostí smlouvy o převodu jednotky, brojí T. Dvořák. „ … tento dílčí závěr je krajně pochybný, ba nesprávný, neboť vždy platilo, že právní úkon, který neobsahuje obligatorní náležitost stanovenou zákonem, je absolutně neplatný pro porušení zákona (§ 39 ObčZ); výjimkou je toliko možnost konverze právního úkonu podle § 41a ObčZ, to však zde pojmové nepřipadá v úvahu. To platí tím spíše, že jinak by ustanovení zákona o obligatorních náležitostech právního úkonu
108 109
Nález Ústavního soudu ze dne 06.05.2004, sp. zn. III. ÚS 258/2003 (cit. dle www.concourt.cz). Rozsudek Nevyššího soudu ČR ze dne 23.5.2003, sp. zn. 29 Odo 560/2001 (cit. dle www.nsoud.cz).
65
neměla vlastně žádný smysl. Ústavní soud se zde hrubě rozešel se zákonem.“110 V komentáři K BytZ je uvedeno: „ Postačí tedy deklarovat obecný závazek finanční vzájemné vypořádání provést, případně pro ně stanovit lhůtu.“111 Osobně se přikláním k stanovisku, že vypořádání v souladu s § 24 odst. 7 BytZ je skutečně esenciální náležitostí smlouvy o bezplatném převodu jednotky ve smyslu § 24 BytZ. Ze systematického výkladu lze totiž dovodit, že pokud by zákonodárce nepokládal za významné, aby bylo vypořádání provedeno přímo ve smlouvě, zvolil by buď formulaci obdobnou té, která je obsahem odst. 5 citovaného ustanovení, a to že by stanovil povinnost, aby strany ve smlouvě přijali závazek provést vzájemné vypořádání, nebo by se otázkou vypořádání nezabýval vůbec a ponechal by na vůli smluvních stran, aby se postaraly o splnění vzájemných pohledávek samy. Situace, kdy zákon neobsahoval ustanovení úplného vypořádání ve smyslu odst. 7, byla nastolena TransfZ, kde sice byla povinnost vypořádat prostředky určené na financování oprav a údržby budovy, popř. domu a jednotky, ale povinnost vypořádat zůstatky prostředků tvořených ze zisku bytového hospodářství připadajících na převáděnou jednotku stanovena nebyla. Proto byl také do § 24 zařazen odst. 8, který splnění této povinnosti těm, kteří převod dle TransfZ provedli, nařizuje. K vypořádání stanoví lhůtu šesti měsíců.
6.3. Státní příspěvky V rámci DKBV byly poskytovány státní příspěvky podle vyhl. č. 136/1985 Sb., popř. některých dalších vyhlášek, které tato vyhláška nahradila.112 Podle vyhlášek předcházejících této, byl příspěvek konstruován jako částka nevratná. Současná právní úprava týkající se státních příspěvků je obsahem § 26 odst. 5 a 6 BytZ. Dle odstavce 5 družstvo není povinno příspěvek státu vracet, jestliže byl převod jednotky proveden dle § 24 odst. 1,3 a 4 BytZ nebo došlo-li k převodu před jeho účinností dle dosavadních předpisů o vlastnictví k bytům či dle § 24, 25, 27 až 28c TranfZ.
110
Dvořák, T. Bytové družstvo. převody družstevních bytů a další aktuální otázky, Praha: C. H. Beck, 2009, s. 179 111 Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání. Praha: C.H.Beck, 2005, s. 277 112 Viz. příloha č. 1
66
Povinnost příspěvek vrátit je stanovena pro ta SBD, která převod jednotky, na níž byla poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc, provedla, přičemž podmínky výše stanovené nesplnila. Výjimkami, při nichž není družstvo státní příspěvek povinno vrátit, byť podmínky odst. 5 splněny nebyly, jsou dle tohoto ustanovení částky, které byly poskytnuty na úhradu zvýšených nákladů ztíženého zakládání stavby, na úhradu nákladů spojených s pořízením základního technického vybavení a jiného zařízení vyvolaného obecnou potřebou a na úhradu vícenákladů nezvyšujících standard bydlení, které byly vyvolány požadavky družstva. Družstvo je povinno státní příspěvek vrátit ve výši snížené o 1 % ročně od doby kolaudace stavby. Povinnost příspěvek vrátit obsahovala již před účinností tohoto zákona vyhl. č. 136/1985 Sb. Toto ustanovení se bude vztahovat především osob právnických a dále situací, kdy dojde k uvolnění bytové jednotky a družstvo se rozhodne byt prodat na trhu za komerční cenu. Stran této úpravy vyslovuje T Dvořák několik pochybností. „Předně není zcela jasné, zda je někdejší SBD povinno též vrátit státní příspěvek v těch případech, kdy vlastnické právo k jednotce pozbude jinak, např. v důsledku zničení jednotky zásahem vyšší moci. Vzhledem ke kogentní úpravě lze soudit, že i v takovém případě zde vzniká povinnost příspěvek vrátit (což rozhodně nelze považovat za racionální …).“ Tuto pochybnost vnímám jako lichou. Souhlasím s tím, že úprava vrácení státního příspěvku kogentní nepochybně je, neboť z její povahy neplyne, že se od ní strany mohly projevem vůle odchýlit. Úprava obsažená v § 26 odst. 5,6 BytZ však hovoří výlučně o převodu jednotky. Z toho lze důvodně soudit, že pokud bude byt zničen, není de lege lata opora pro to, aby stát mohl příspěvek vymáhat po družstvu zpět. Navíc s poukazem na § 33b BytZ lze rovněž mít při použité analogie zato, že pokud zákonodárce nepožaduje po bytovém družstvu vrácení příspěvku, byla-li zničena budova, proč by jej a maiore ad minus v obdobné situaci požadoval ve vztahu k jednotce. Další pochybnost, kterou T. Dvořák zmiňuje, se týká výše částky, kterou družstvo bude při převodu jednotky po nabyvateli požadovat v případě, že je povinno státní příspěvek vrátit. Polemizuje ve své publikaci s J. Oehmem. „ Mýlí se ovšem J. Oehm, který tvrdí, že dojde-li k převodu jednotky – bytu do vlastnictví jiné osoby než člena nájemce, který je fyzickou osobou, musí někdejší SBD požadovat vždy úhradu
67
alespoň ve výši částky, kterou musí vrátit do státního rozpočtu. To přece ze zákona neplyne.“
113
Na jednu stranu má sice T. Dvořák pravdu, že toto ze zákona nevyplývá,
na straně druhé však Oehm skutečnost, že by ono tvrzení mělo explicitní zákonný podklad, netvrdí. Z kontextu komentáře k bytovému zákonu je zřejmé, že tvrzení J. Oehma plyne z praktického pohledu na věc a zároveň má sloužit jako rada bytovým družstvům, jak se v obdobných situacích chovat. Pro družstvo by totiž bylo značně nevýhodné, kdyby převádělo jednotku za cenu nižší, než činí výše státního příspěvku. Racionální východisko takové situaci totiž zní: „Proč by mělo družstvo na převodu dobrovolně tratit, když na něm může vydělat, popř. alespoň převést byt tak, aby mu nevznikly neúměrné náklady?“ Navíc jak vyplývá z již mnohokrát citované publikace T. Dvořáka (kupř. str. 171), bytové družstvo by jen těžko hledalo prostředky, aby splatilo příspěvek, který by přesahoval dle vyhl. 136/1985 Sb. na jednu jednotku v průměru částku 100.000,- Kč.
7. Zvláštnosti převodu a přechodu nástaveb a vestaveb Ustanovení § 27 BytZ o převodu, popř. přechodu bytové jednotky je velmi komplikované a na jeho výklad existují v odborných kruzích různé názory. Interpretace činí problémy zejména proto, že družstvo provedlo nástavbu či vestavbu na budově, která nebyla v jeho vlastnictví, a následně nedošlo k uzavření smlouvy o vzniku spoluvlastnictví k budově. V těchto případech vzniklo dle § 28d TransfZ družstvu k nástavbě či vestavbě věcné břemeno. Tímto nastal nežádoucí právní stav, neboť byl byt pronajímán jinou osobou než vlastníkem, jehož neblahé konsekvence se projevily právě v oblasti převodu či přechodu jednotky. Stejně jako pro všechny ostatní převody nebo přechody vlastnického práva k bytu je třeba, aby byl byt vymezen jako jednotka prohlášením vlastníka budovy. V návaznosti na výše zmíněné však povinnost vypracování prohlášení vlastníka budovy zákonem stanovena není. Vlastníkem budovy je totiž osoba od bytového družstva, které
113
Dvořák, T. Bytové družstvo. převody družstevních bytů a další aktuální otázky, Praha: C. H. Beck, 2009, s. 203
68
by k tomu bylo jinak povinno, odlišná. Vznikla by však, kdyby družstvo s vlastníkem budovy uzavřely smlouvu o podílovém spoluvlastnictví k budově. Vyhotoví-li stávající vlastník budovy prohlášení vlastníka dobrovolně, je na něm, zda si jednotku ponechá, či ji převede SBD nebo jejímu nájemci. Pokládám za spravedlivé, aby byl převod ve vztahu k družstvu učiněn bezplatně, neboť náklady na zhotovení neslo bytové družstvo a cena bytu tedy už jednou splacena byla, byť se jednalo o náklady výstavby, které jsou pochopitelně nižší, než současná komerční hodnota předmětné jednotky. Tento závěr ostatně vyplývá z § 28 BytZ. Převede-li vlastník budovy jednotku bytovému družstvu, vzniká povinnost družstva převést bezplatně jednotku do vlastnictví jejího nájemce – člena, pokud byla řádně dle § 23 odst. 2 BytZ podána výzva a splněny ostatní podmínky. Povinnost bytového družstva převést jednotku pouze do vlastnictví člena – nájemce a nikomu jinému dále vyplývá z § 23 odst.1 BytZ, avšak pokud se neaplikuje odst. 2, nájemce se domáhat převodu na základě zákonného nároku nemůže a je na rozhodnutí družstva, kdy jednotku členovi převede. Na vypořádání se užijí přiměřeně ustanovení § 24 odst. 6,7 a 9. Ustanovení § 27 odst. 2 otevírá možnost uzavřít smlouvu mezi vlastníkem budovy a nájemcem bytu bez ohledu na SBD. Byla-li však taková smlouva uzavřena, je převádějící o převodu povinen uvědomit družstvo. Nabyvateli tímto vzniká povinnost jednak uhradit družstvu částku, která odpovídá nesplacenému úvěru s příslušenstvím poskytnutému družstvu připadající na převáděný byt k datu pravidelné pololetní splátky úvěru, jednak uhradit družstvu částku odpovídající státnímu příspěvku vypočteného dle § 26 odst. 6 BytZ poskytnutému na příslušnou jednotku, pokud se nejednalo o převod dle § 24 odst. 1 BytZ. Vlastnické právo k jednotce na nabyvatele přechází až po splnění uvedených podmínek. Družstvo, v jehož prospěch byla převedena částka na splacení dlouhodobého úvěru na výstavbu, popř. i částka státního příspěvku, musí tyto částky příslušné instituci vrátit. Je možné a dokonce vhodné, aby všechny tři subjekty uzavřely trojstrannou dohodu. Stranami potom budou člen nájemce jako nabyvatel, majitel budovy jako převodce a družstvo jako osoba, jíž svědčí oprávnění z věcného břemene. „ Při použití jediné smlouvy, kde na straně převádějícího budou dva subjekty, bude situace taková, že vlastník bude převádět pouze stavební část jednotky a spoluvlastnický podíl na 69
společných částech a na pozemku, zatímco družstvo převede do vlastnictví člena vnitřní vybavení bytu.“114 Nabyvatel má dle § 28 nárok na bezplatný převod, pokud byly splněny podmínky § 23 odst. 2 BytZ. J. Oehm v duchu této konstrukce tvrdí, že je třeba přiznat povinnost bezplatně převést jednotku i vlastníkovi domu. „ Pro tyto případy platí ustanovení § 23 obdobně. … Platí tedy pro ně jak ochrana, že družstevní byt lze převést do vlastnictví jen členu družstva – fyzické osobě a nájemci bytu, tak i povinnost k uzavření smlouvy o převodu jednotky. … splnění této povinnosti je vždy vázáno na rozhodnutí vlastníka budovy, zda bude či nebude byty ve své budově převádět do vlastnictví.“115 Zákon dále v žádném ustanovení nezakazuje, aby byl převod bezplatně proveden i tehdy, jestliže podmínky uvedené v § 23 odst. 2 splněny nebyly, pokud s tím převodce a oprávněný z věcného břemene souhlasí. Opačně soudí T. Dvořák. „ Je třeba vyjít z toho, že vlastník budovy je omezen jen potud, že rozhodne-li se převést jednotku, musí ji převést jen členovi – nájemci, nebo osobě oprávněné z věcného břemene, na kterou věcné břemeno přešlo ex lege. Může však požadovat za jednotku cenu, která může být tržní anebo snížená, může převést jednotku i bezplatně. (k čemuž ovšem nemůže být donucován).“116 Je však nutné si uvědomit, že náklady na výstavbu jednotky byly vynaloženy družstvem a nikoliv vlastníkem, který by se jejím prodejem obohatil, aniž by vynaložil náklady na její vytvoření. Navíc mu povinnost vyplývá z § 28 BytZ, který stanoví obdobně použití § 23 až 27 BytZ pro převod bytů uvedených v § 27 odst. 1 BytZ. Přechod věcného břemene z bytového družstva na člena - nájemce je dle § 27 v odst. 3 BytZ, který byl do zákona včleněn novelou provedenou zák. č. 103/2000 Sb., ex lege možný na základě dvou právních skutečností. Těmito skutečnostmi jsou zánik družstva bez právního nástupce a ukončením členství v družstvu. Zákon rovněž připouští, aby věcné břemeno přešlo ve stejném rozsahu na právního nástupce nabyvatele.
114
Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání. Praha: C.H.Beck, 2005, s. 299 115 Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání. Praha: C.H.Beck, 2005, s. 299 116 Dvořák, T. Bytové družstvo. převody družstevních bytů a další aktuální otázky, Praha: C. H. Beck, 2009, s. 288
70
Osoba oprávněná z věcného břemene je povinna uhradit částku odpovídající nesplacenému úvěru s příslušenstvím. Po jejím splacení je bytové družstvo dle § 24 odst. 6 BytZ povinno získané prostředky převést věřiteli, přičemž obdobně jako u běžné smlouvy o převodu jednotky musí určit, které jednotky se mimořádná splátka týká. Vypořádání prostředků z nájemného určených na financování oprav a údržby budovy stejně jako kladných zůstat tvořených ze zisku se provede obdobně dle § 24 odst. 7 BytZ. Pokud jde o zánik či snížení majetkové účasti člena v SBD, platí ustanovení § 24 odst. 9,10 BytZ obdobně. Právě uvedené povinnosti vyplývají § 27 odst. 4 BytZ, v němž se promítl zák. č. 229/2001 Sb. Státní příspěvek družstvo vracet nemusí s ohledem na § 33b v návaznosti na § 26 odst. 5 a 6 BytZ. V období do účinnosti novely provedené zák. č. 229/2001 Sb. neplatilo, že by člen, na něhož věcné břemeno přešlo, musel splatit dlouhodobý úvěr, popř. splnit další požadavky na přechod, které novela přinesla. Tohoto časového úseku se týká ustanovení čl. IV bodu 3. citované novely, kde se mimo jiné vyžaduje, aby se její ustanovení použila i na vztahy před 30. červnem 2001, kdy nabyla účinnosti.
8. Specifikum zániku vlastnického práva u SBD Novelou BytZ provedenou zák. 103/2000 byl do stávající úpravy včleněn § 33b. Toto ustanovení se vztahuje na případy, kdy je družstvo povinno vrátit státní příspěvek poskytnutý dle příslušných vyhlášek na výstavbu, pozbude-li vlastnického práva k budově jinak, než jejím zničením. Taková povinnost je stanovena i tehdy, jestliže družstvu zaniká oprávnění z věcného břemene zřízeného dle § 28d TranfZ. Úprava je dále korigována odkazem na § 26 odst. 5,6 BytZ. Tímto je specifikován okruh případů, kdy je třeba příspěvek vrátit, resp. je tento okruh zúžen o situace, v nichž jej třeba vracet není. K této specifikaci byl podán výklad v předchozí části práce.
9. Správa družstevních bytů Právní úprava správy bytového domu je obsažena zejména v § 9 BytZ, který pro tento účel konstruuje společenství. Jedná se o právnickou osobu se speciální právní subjektivitou, která je omezena na věci spojené se správou, provozem a opravami 71
společných částí domu včetně dalších činností souvisejících s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým či právnickým osobám a na další činnosti, které jí umožňuje tento zákon. Konkrétní obsah pojmu správa podává čl. III. vzorových stanov společenství vlastníků jednotek, které tvoří přílohu k nařízení vlády č. 371/2004 Sb.117 Společenství bylo do bytového zákona vtěleno novelou provedenou zákonem č. 103/2000 Sb, která nabyla účinnosti 30.6. 2000. „ Základní změnou provedenou, provedenou zákonem č. 103/2000 Sb., je, že společenství vlastníků jednotek získalo právní subjektivitu (v oblasti, která je součástí předmětu jeho činnosti), nezbytnou k řádnému zabezpečení úkolu společenství, jakož i smyslu a účelu jeho vzniku. Taková úprava je bezpochyby v dispozici demokratického zákonodárce, který s principu věci musel stanovit podmínky, za kterých tato právnická osoba, způsobilá vykonávat práva a zavazovat se ve všech věcech, spojených se správou domu, vznikne.“118
Před tímto
datem se aplikovala úprava, která se zřízením zvláštního právního subjektu pro správu budovy ex lege nepočítala. „ Inspiračním zdrojem této úpravy byl tzv. germánský právní systém vlastnictví bytů a nebytových prostorů. Jeho podstatou je, že vlastníci jednotek nevytvářejí žádnou právnickou osobu k zajištění správy domu, správu domu si zajišťují buďto sami, anebo s využitím třetí osoby.“ 119 Proto, aby společenství vůbec mohlo vzniknout, je nutné splnit základní požadavek stanovený v § 9 odst. 3 BytZ, který říká, že společenství může vzniknout pouze v budově s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Tato podmínka musí být splněna vždy bez výjimek. V souvislosti s SBD a LBD nebo družstvy z těchto vyčleněných zaznamenáváme odchylný režim vzniku společenství obsažený v § 9 odst. 4 BytZ. Pokud totiž družstva uvedená v § 24 odst. 1 a 2 BytZ plní povinnosti správce dle § 9 BytZ účinného před zmíněnou novelou, vznikne společenství až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž budou družstvu doručeny listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl na
117
Viz. příloha č. 2 Nález Ústavního soudu ČR ze dne 13.03.2001, sp. zn. Pl. ÚS 51/2000 (cit. dle www.concourt.cz). 119 Dvořák, T. Bytové družstvo. převody družstevních bytů a další aktuální otázky, Praha: C. H. Beck, 2009, s. 294 118
72
společných částech domu se snížil na méně než jednu čtvrtinu. Do doby vzniku společenství se užijí ustanovení § 9, 11 a § 15 odst. 2 BytZ ve znění účinném před novelou. Ona zvláštní úprava vztahující se na SBD a LBD je v teorii sporná v tom smyslu, že není zcela evidentní, zda lze pod § 9 odst. 4 BytZ subsumovat i ta bytová družstva, která pořídila prohlášení vlastníka budovy až po 30.6. 2000, neboť ta správu dle § 9 BytZ účinného před novelou nevykonávala. „ Jedná se samozřejmě o spornou otázku, kterou lze vykládat různě, ale lze se spíše přiklonit k výkladu zužujícímu. Vykládané ustanovení se tedy podle názoru autorů vztahuje jen na ty případy, kdy již ke dni účinnosti zákona 103/2000 Sb. existoval dům, budova tedy byla rozdělena na jednotky. Naopak by se toto ustanovení nemělo vztahovat na případy, kdy budova ještě k uvedenému datu na jednotky rozdělena nebyla (v těchto případech vzniklo společenství standardním způsobem a mělo by proto být ustanoveno).“
120
T. Dvořák
však zastává názor opačný. „ … osobně soudím, že na místě je výklad extenzivní a ke vzniku společenství dojde až po poklesu spoluvlastnického podílu někdejšího SBD nebo LBD na společních částech domu pod 25%, když i budovy, ve kterých nedošlo k vymezení jednotek do 30.6. 2000, byly přece ve správě původního vlastníka.“121 Mám za to, že výklad uvedený v komentáři BytZ Doc. Fialou je se stávající právní úpravou konformnější, neboť ta předpokládá pro režim § 9 odst. 4 BytZ dvě podmínky, které je třeba splnit kumulativně, a to první týkající se subjektů a druhou, jež stanoví, že tyto subjekty vykonávaly správu domu dle § 9 BytZ ve znění účinném před novelou č. 103/2000 Sb. V praxi vznikaly spory o to, a to nejen mezi subjekty na něž úprava dopadá, ale i mezi soudy různých stupňů, zda správa domu přechází ex lege na společenství okamžikem jeho vzniku i v případě, kdy ji před uvedenou novelou vykonávalo bytové družstvo a dnem účinnosti novely toto družstvo vlastnilo méně než jednu čtvrtinu
120
Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání. Praha: C.H.Beck, 2005, s. 94 121 Dvořák, T. Bytové družstvo. převody družstevních bytů a další aktuální otázky, Praha: C. H. Beck, 2009, s. 296
73
jednotek. „ Prohlášením vlastníka budovy o vymezení jednotek v domě je započat proces směřující k vzniku společenství vlastníků jednotek v domě a k přechodu správy domu z původního vlastníka na společenství vlastníků jednotek. Od svého vzniku je společenství vlastníků jednotek způsobilé se zavazovat pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. Bytovému družstvu zaniklo oprávnění vykonávat správu předmětného domu ze zákona dnem 1. července 2000. Uplatní se zde zásada – lex posterior derogat priori – dřívější právní úprava, podle níž žalobce spravoval dům, byla zrušena novou právní úpravou. Z uvedených důvodů mohlo bytové družstvo vykonávat správu domu pouze odvozeně, na základě rozhodnutí žalovaného jako společenství vlastníků jednotek.“122 Před účinností novely č. 103/2000 Sb. byla stejně jako dnes v § 4 odst. 2 písm. h) BytZ stanovena povinnost v prohlášení vlastníka budovy určit pravidla pro správu společných částí domu včetně osoby pověřené správou domu. Pokud se tedy SBD či LBD rozhodlo v budově vymezit jednotky prohlášením vlastníka budovy, bylo nuceno se v prohlášení vlastníka samo zavázat ke správě, nebo bylo třeba uzavřít smlouvu o správě s třetí osobou. Tato smlouva jako zvláštní smluvní typ v bytovém zákoně ani jiné normě upravena není. Svojí povahou se však nejvíce blíží smlouvě příkazní dle ObčZ, pročež se užije ustanovení § 724 a násl. ObčZ. Jako základní povinnosti správce zákon určil zajištění správy, provozu a opravy domu jakož i pravidelně, vždy k 31.3. každý rok předložit správu o své činnosti. Dle § 11 BytZ účinném před novelou platilo, že jestliže jednotky v domě vlastnili alespoň dvě osoby, vzniklo společenství vlastníků jednotek bez právní subjektivity. Toto společenství se scházelo za podmínek stanovených zákonem a do jeho pravomoci spadalo kromě změny prohlášení vlastníka budovy rovněž i odvolání a ustavení správce a určení jeho práv a povinností a další záležitosti, přičemž jednotliví vlastníci hlasovali dle jejich podílu na společných částech domu. Nebylo tedy vyloučeno, aby se společenství po svém vzniku usneslo na jmenování nového správce,
122
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 1. července 2009, sp. zn. 22 Cdo 734/2008 (cit. dle www.nsoud.cz).
74
kterým v praxi býval buď pověřený subjekt, s nímž byla uzavřena smlouva o správě, nebo právnická osoba vytvořená pro tento účel vlastníky jednotek. „Vytvoření právnické osoby je považováno ze strany bytových družstev částečně jako konkurence. Je třeba chápat, že tyto právnické osoby nemohou nahradit roli bytového družstva jak vlastníka jednotek v domě, ale ani jako profesionálního správce domu, protože k tomu většinou nemohou mít téměř žádný odborný aparát a jsou příliš malé na to, aby jej zřizovaly.“123
123
Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání. Praha: C.H.Beck, 2005, s. 91
75
Závěr Na samém počátku práce jsou rozebrány pojmy vlastnictví k bytu a družstevnictví. Jejich základní vymezení a objasnění jejich obsahu je pro další výklad esenciální. Analýzu těchto pojmů provádím v nezbytné míře tak, abych zodpověděl pouze otázky, které vzhledem k obsahu a rozsahu práce nejsou zcela redundantní a zbytečné, a zároveň nevynechal momenty, které jsou pro tuto práci podstatné. Ústřední pojmy jsou zasazovány do obecného rámce, aby bylo patrné jejich zařazení v rámci systematiky našeho právního řádu. Stran bytových družstev by bylo chybou odhlédnout od historie jejich vzniku, neboť právě tato doba je z hlediska jejich typizace a výběru právních norem, pod něž jsou jednotlivé typy subsumovány, určující. Bytové družstvo je sice na straně jedné výlučným vlastníkem domu, dokud nepřevede své vlastnické právo k jednotkám a s nimi i společných částí domu na jinou osobu, avšak je třeba brát zřetel na to, že je pouze subjektem, jehož účelem je usnadnit řešení bytových potřeb svých členům, ježto za tímto účelem také bylo založeno. Jednotliví členové jsou s družstvem spojeni vztahem vyjádřeným v pojmu členství a v mezích zákona ovlivňují jeho vnitřní poměry i vnější vystupování v míře, kterou jim umožňuje jejich podíl. Bytové jednotky v jejich vlastnictví nejsou, ale svým chováním mohou ovlivnit, jak s nimi bude zacházeno. Z tohoto důvodu je o členství v bytovém
družstvu, které vykazuje některé zvláštnosti oproti družstvům ostatním,
také pojednáno. Specifická povaha vlastnictví bytů se v daném kontextu projevuje v různých oblastech. V této souvislosti je třeba si uvědomit především fakt, že ke vzniku vlastnictví ve většině případů došlo za přispění státu. Tato okolnost se mj. promítá i při jejich převodech do vlastnictví jiným subjektům, kterými jsou v naprosté většině případů jejich členové – nájemci. Převody bytů jsou v právní praxi častým jevem a diplomová práce se jimi z tohoto důvodu zaobírá velmi podrobně. Obecně je v závěru pojednáno i o správě družstevních bytů. Byt stejně jako ostatní věci podléhá postupem času opotřebení a vlastník musí ve svém zájmu věnovat péči tomu, aby byl předmět jeho vlastnického práva zachován v určité kvalitě. Správcem domů ve vlastnictví družstev byla družstva samotná. Po převodu jednotek se 76
však situace splněním zákonných předpokladů mění, neboť BytZ konstruuje od novely z r. 2000 nový typ právnické osoby, který je na správu domu specializovaný. To však automaticky nemusí znamenat zánik bytového družstva jako správce. Pevně doufám, že se mi v diplomové práci podařilo podchytit nejdůležitější aspekty tématu a musím konstatovat, že i poté, co jsem prostudoval velké množství materiálů, abych si o něm vytvořil bližší představu, nemohu tvrdit, že by všechny sporné věci byly uspokojivě vyřešeny. Společenským vědám jsou imanentní různorodá řešení jednotlivých dilemat, a tato skutečnost se nevyhýbá ani právu, byť jsme zde oproti ostatním společenským vědám svědky výrazně propracovanějšího aparátu pravidel, neboť právě pravidlo je jeden z jeho ústředních pojmů. Právo bylo, je a bude vědou společenskou a tvrdit, že nezná sporné otázky, by bylo známkou naivismu. Jak již historie ukázala, přes všechny snahy není možné vytvořit takový normativní systém, který by bylo lze aplikovat beze sporu na všechny situace, které běžný život přináší, a proto i nadále zůstává práh do věd exaktních nepřekročen. Jestli je to správné, čili nic, je otázkou spíše právně - filosofickou, jejíž zodpovězení do rámce této diplomové práce nenáleží.
77
Seznam zkratek
ObčZ – zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů ObchZ – zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů BytZ -
zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy
k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorám (zákon o vlastnictví bytů) TransfZ - zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech InsZ – Zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon) ZKV – zákon č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání ZPVDB - zákon č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů SBD - stavební bytová družstva LBD – lidová bytová družstva DKVB - družstevní komplexní bytová výstavba Program - Programu podpory výstavby nájemních bytů a technické infrastruktury společenství – společenství vlastníků jednotek
78
Seznam použité literatury a pramenů Knihy: Čáp, J., Koníř, V. Družstva a jejich transformace, Praha: SEVT, FRANCES, 1992 Dvořák, J., Spáčil, J. Společné jmění manželů v teorii a v judikatuře, 2.vydání, Praha: ASPI, 2007 Dvořák, T. Bytové družstvo. převody družstevních bytů a další aktuální otázky, Praha: C. H. Beck, 2009 Dvořák, T. Družstevní právo. 3. vydání, Praha: C. H. Beck, 2006 Dvořák, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor, Praha: ASPI, 2007 Eliáš, K., Bejček, J., Hajn, P., Ježek, J. a kol. Kurs obchodního práva. Obecná část. Soutěžní právo. 5.vydání, Praha: C.H. Beck, 2007 Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář, 3. vydání, Praha: C.H.Beck, 2005 Fiala,J., Korecká, V., Kurka, V. 3. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha: Linde, 2005 Gerloch, A. Teorie práva, Plzeň: Aleš Čeňek, 2004 Knapp, V. Teorie práva, Praha: C. H. Beck, 1995 Knappová, M., Švestka, J., Dvořák, J. a kol. Občanské právo hmotné. I.Díl. 4.vydání, Praha: ASPI, 2005 Luby, Š. Vlastnictvo bytov. Bratislava. Vydavaťelstvo SAV, 1971 Pelikánová, I., Černá, S. a kol. Obchodní právo. Společnosti obchodního práva a družstva. II. Díl, Praha: ASPI, 2006 Prážák, Z. – Společenství vlastníků jednotek, Linde, 2006, 2.vydání Suchánek, J. Společenství vlastníků bytů. Praha: Prospektrum, 2001 Římalová, O., Holejšovský, O. Družstva. 2. vydání, Praha: C.H. Beck, 2004 Salač, J. Rozpor s dobrými mravy a jeho následky v civilním právu. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2004 Štenglová, I., Plíva, S., Tomsa, M. Obchodní zákoník. Komentář. 12.vydání . Praha: C.H.Beck, 2009 Švestka, J., Dvořák, J. a kol. Občanské právo hmotné. II.Díl.5.vydání, Praha: ASPI, 2009, 79
Švestka, J., Spáčil, J., O., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář, díl II. 2. vydání, Praha: C.H.Beck, 2009
Odborné stati: Chalupa, L. Vznik společného jmění jednotky za trvání manželství. Právní rádce, 2003, č.4 Dvořák, T. Dvě otázky související s převody bytů. Bulletin advokacie, 2003, č.2 Dvořák, T. Recenze k zákonu o vlastnictví bytů. Právní rozhledy. 2002, č.11 Dvořák, T. K některým otázkám právní úpravy bytových družstev. Bulletin advokacie, 2002, č.1 Dvořák, T. K některým otázkám právní úpravy bytových družstev. Bulletin advokacie, 2002, č.2 Dvořák, T. Tři úvahy k judikatuře v oblasti bytových družstev. Soudní rozhledy, 2003, č. 1 Dvořák, T. K některým dalším otázkám členství v bytovém družstvu. Ad notam, 2000, č. 2 Dvořák, T. Společné jmění manželů a členský podíl v bytovém družstvu – některé otázky vzájemných vztahů. Obchodně právní revue, 2010, č.1 Dvořák, T. Několik úvah na téma, jaký byt je vlastně družstevní, in Štenglová, I. (ed.) a kol. Pocta Miloši Tomsovi k 80. narozeninám. Plzeň: Aleš Čeněk, 2006 Oehm, J. Ke smlouvě o převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu, in Černá, S. (ed.) a kol. Pocta Stanislavu Plívovi k 75. narozeninám. Praha: ASPI, 2008 Švestka, J., Jehlička, O. Nad některými aktuálními otázkami vlastnictví bytů. Právní rozhledy, 1995, č. 12 Vlček, M. Družstevní byty a konkursní řízení – stav v roce 2006, Právní rádce, 2006, č. 11 Zatočil, J. Převody družstevních bytů do vlastnictví. Právní rádce, 1996, č. 5 80
Judikatura: Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. prosince 2000, sp. zn. 26 Cdo 2758/99 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. března 2001, sp. zn. 20 Cdo 1183/99 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. srpna 2009, sp. zn. 26 Cdo 3446/2007 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. října 2009, sp. zn. 26 Cdo 4563/2007 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 18. února 2009, sp. zn. 26 Cdo 1625/2007 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 9. dubna 2009, sp. zn. 26 Cdo 3325/2007 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 10. března 2005, sp.zn. 26 Cdo 2198/2003 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. dubna 2002, sp. zn. 29 Odo 440/2001 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. května 2009, sp. zn. 26 Cdo 2662/2007 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. září 2009, sp. zn. 26 Cdo 3666/2007 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. března 2002, sp. zn. Cdo 1069/2000 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22.dubna1998 sp. zn. 26 Cdo 758/98 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. září 2004, sp. zn. 28 Cdo 1659/2004 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 1. července 2009, sp. zn. 22 Cdo 734/2008 Rozsudek Nevyššího soudu ČR ze dne 23. května 2003, sp. zn. 29 Odo 560/2001 Nález Ústavního soudu ČR ze dne 4. února 1997, sp. zn. Pl. ÚS 21/96 Nález Ústavního soudu ČR ze dne 6. května 2004, sp. zn. III. ÚS 258/2003 Nález Ústavního soudu ČR ze dne 13. března 2001, sp. zn. Pl. ÚS 51/2000 Nález Ústavního soudu ČR ze dne 28. března 2006, sp. zn. Pl ÚS 42/03
Internetové zdroje: http://www.obce.cz/mmr/vestniky/vestnik98-01/9801v01.htm#v0103
81
Příloha č.1
-
vyhláška č. 94/1959 Ú. l., o financování, úvěrování a kontrole družstevní a podnikové bytové výstavby, ve znění posledních předpisů
-
vyhláška č. 95/1959 Ú. l., o financování a úvěrování bytové výstavby jednotných zemědělských družstev a o její kontrole
-
vyhláška č. 181/1960 Sb., kterou se stanoví výše státního příspěvku pro družstevní bytovou výstavbu zahajovanou v roce 1961
-
vyhláška č. 18/1962 Sb., kterou se stanoví výše státního příspěvku pro družstevní bytovou výstavbu zahajovanou v roce 1962
-
vyhláška č. 130/1962 Sb., o státním příspěvku pro družstevní bytovou výstavbu
-
vyhláška č. 5/1964 Sb., kterou se stanoví výše státního příspěvku pro družstevní bytovou výstavbu zahajovanou od 1.1. 1964
-
vyhláška č. 191/1964 Sb., o finanční úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě a výstavbě rodinných domků, ve znění pozdějších předpisů
-
vyhláška č. 3/1965 Sb., kterou se stanoví výše státního příspěvku pro družstevní bytovou výstavbu zahajovanou od 1. 1. 1965, ve znění pozdějších předpisů
-
vyhláška č. 61/1967 Sb., kterou se stanoví výše státního příspěvku pro družstevní bytovou výstavbu zahajovanou v roce 1967, upravuje výše státního příspěvku na družstevní výstavbu rozestavěnou k 1.1. 1967 a mění některá ustanovení vyhlášky č. 191/1964 Sb., o finanční úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě a výstavbě rodinných domků, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 26/1965 Sb.
-
vyhláška Ministerstva financí č. 137/1968 Sb., o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní a individuální bytové výstavbě, ve znění pozdějších předpisů
-
vyhláška Ministerstva financí ČSR č. 99/1970 Sb., o finanční pomoci družstevní a individuální bytové výstavbě a modernizaci bytových domků v pohraničí, ve zněné pozdějších předpisů
-
vyhláška
Federálního
ministerstva
financí,
Ministerstva
financí
ČSR,
Ministerstva financí SSR a předsedy státní banky československé č. 160/1976 Sb., o finanční a úvěrové pomoci družstevní a individuální bytové výstavbě, ve znění pozdějších předpisů 82
-
vyhláška
Federálního
ministerstva
financí,
Ministerstva
financí
ČSR,
Ministerstva financí SSR a předsedy státní banky československé č. 1/1982 Sb., o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní a individuální bytové výstavbě, ve znění pozdějších předpisů, -
vyhláška Federálního ministerstva financí, Ministerstva financí ČSR, Ministerstva financí SSR a předsedy státní banky československé č. 136/1985 Sb., o finanční a úvěrové pomoci družstevní a individuální bytové výstavbě a modernizaci rodinných domků v osobním vlastnictví, ve znění pozdějších předpisů
83
Příloha č. 2
Výňatek ze vzorových stanov společenství (příloha k nařízení vlády č. 371/2004)
Čl. III Správa domu a další činnosti (1) Správou domu se rozumí zajišťování a) provozu domu a pozemku, b) údržby a oprav společných částí domu, c) protipožárního zabezpečení domu, včetně hromosvodů, d) revizí a oprav společných částí technických sítí, rozvodů elektrické energie, plynu, vody a odvodu odpadních vod, tepla a teplé užitkové vody včetně radiátorů, vzduchotechniky, výtahů, zařízení pro příjem televizního a rozhlasového signálu a elektrických sdělovacích zařízení v domě a dalších technických zařízení podle vybavení domu, e) revizí a oprav domovní kotelny či výměníkové (předávací) stanice v rozsahu a způsobem odpovídajícím skutečnému vybavení domu, f) prohlídek a čištění komínů, g) administrativní a operativně technické činnosti spojené se správou domu, včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu, h) správy jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví všech členů společenství, i) dalších činností, které vyplývají pro společenství z právních předpisů a technických postupů spojených se správou domu. (2) V rámci předmětu své činnosti může společenství sjednávat smlouvy, především o a) zajištění dodávek služeb spojených s užíváním jednotek, nejde-li o služby, jejichž dodávky si členové společenství zajišťují u dodavatele přímo, b) pojištění domu, c) nájmu společných částí domu, d) nájmu jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví všech členů společenství.
84
(3) Společenství zajišťuje rovněž kontrolu plnění jím uzavřených smluv podle odstavce 1 a 2 a uplatňování nároků z porušování smluvních povinností ze strany dodavatelů. (4) Při plnění úkolů podle zákona o vlastnictví bytů a těchto stanov zajišťuje společenství dále zejména tyto činnosti spojené se správou domu a pozemku: a) vybírání předem určených finančních prostředků od členů společenství na náklady spojené se správou domu a pozemku (dále jen "příspěvky na správu domu a pozemku"), popřípadě dalších příspěvků na činnosti uvedené v čl. IV, b) vedení evidence plateb členů společenství, které jsou podle písmene a) vybírány, c) vedení evidence nákladů vztahujících se k domu a pozemku a k činnosti společenství, d) zřízení účtu u banky a hospodaření s finančními prostředky, e) vedení účetnictví v souladu se zvláštními právními předpisy, f) vedení seznamu členů společenství. (5) Společenství zajišťuje buď přímo nebo na základě smluv uzavřených společenstvím s dodavateli plnění spojená s užíváním jednotek a společných částí domu (dále jen "služby"), například dodávky tepla a teplé užitkové vody, elektřiny, dodávky vody a odvod odpadní vody, úklid společných prostor, užívání výtahu, zařízení pro příjem televizního a rozhlasového signálu. V rámci této činnosti společenství zajišťuje zejména a) vybírání úhrad za služby zajišťované společenstvím, b) způsob rozúčtování cen služeb na jednotlivé členy společenství, není-li rozúčtování cen služeb stanoveno zvláštním právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu, a vyúčtování přijatých záloh na jednotlivé členy společenství, c) vedení potřebných evidencí spojených se zajišťováním služeb a jejich úhradami včetně vyúčtování. (6) Společenství zajišťuje činnosti související s provozováním společných částí domu, zejména technických zařízení, která slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám než členům společenství včetně uzavírání s tím souvisejících smluv. (7) V rámci činností vykonávaných v rozsahu zákona o vlastnictví bytů společenství dále zajišťuje zejména a) včasné vymáhání plnění povinností uložených členům společenství k tomu příslušným orgánem společenství, b) řádné hospodaření se svým majetkem a s finančními prostředky poskytovanými vlastníky jednotek, 85
c) plnění dalších povinností spojených s předmětem činnosti společenství podle zvláštních právních předpisů.
86
Resumé
The aim of the thesis is to analyse law of the housing association with orientation to the ownership of flats. I chose this theme because of its topicality and importance for common life of a lot of people, who live in cooperative flats. Many people think, that housing associations is only history, but it isn´t true. The thesis consists of nine chapters and also introduction and conclusion, each of them dealing with different aspects of the legal rules regulating main topic. In the introduction, there are illustrated particular points, which determine tasks of the paper. Chapter One shortly defines basic terminology used in the thesis: flat, property, association. Chapter Two refers to housing association generally and provides facts about history and very briefly examines relevant Czech regulation of the topic. These questions are placed in special subchapters. Chapter Three examines various aspects of the construct membership in housing association which has specific character in comparison with other associations, which were founded for another purpose than need of housing. The chapter is subdivided into four parts. Part One describes membership in general. Part Two deals with collective membership of spouses. Following two chapters concern with transmission a settlement of membership interest. Chapter Four is subdivided into two parts and provides an outline of particularity of inception the property right to house by the association. Part one focuses on development mainly before 1989 and state assistance by the grants, advantageous bank loans, etc. provided in associations favour. Chapter fifth is the largest and the most important part of the thesis. The goal of this chapter is to describe transmissions of flats from the property of the housing associations to the property of their members. This part consists of five subparts, which investigate the grounds for transmission of property to members resulting from the “transformation”, the object of the transmission, subjects of the transmission, gratuitousness of the transmission and process of the transmission. Chapter sixth particularly describes contract of the transmission, its terms, essentials, etc. The last three chapters concentrate on problems of the extensions of the houses, extinction of property and administration of the flats.
87
I hope the thesis helps to recognise and closely comprehend the topic of the housing association.
88
Klíčová slova družstvo byt vlastnictví
Keywords: association flat ownership
89
