Transformatie: de start van de vernieuwing van de omgeving Jean Baptiste Benraad, directeur Stadswonen Official sponsor
Subsponsor
Indeling lezing • • • • •
Waarom kiest Stadswonen voor Transformatie Transformatie: een uitgelezen opdracht voor corpo’s Haalbaarheid van transformatie (sollids ?) Transformatie gebouw: start voor gebiedsvernieuwing 6 bewijzen in Rotterdam
Waarom kiest Stadswonen voor Transformatie ? • • • • • • • • •
Specialist in studenten en jongerenhuisvesting Bekend met wensen klantgroep en dit verplicht Rotterdam: stad van (niet altijd benutte) kansen Derde onderwijsstad van Nederland, maar onbekend Door haven internationaal bekend, maar steeds minder arbeidsplaatsen Kenniseconomie is kans, maar kenniswerker kiest Aanbod R’dam: kenniseconomie in de binnenstad Verouderde Wederopbouwgebouwen is de kans Voor klantgroep is dit een magneet.
Transformatie: een uitgelezen opdracht voor corporaties • • • • • • •
Belangrijkste voordeel: we hebben de tijd om via bedrijfswaarde de investering terug te verdienen Vaak zijn we al buurman en wijkbeheerder; kans op waardeontwikkeling bij meer dan het kantoor We hebben de plicht tot, maar ook het nut van de verbetering van de stad Er zijn groepen huurders mee gediend en daarmee ook de stad (starters, studenten, creative class) Naast woonruimte ook starters-bedrijfsruimte Indeling later weer aanpasbaar door kolommenstruct. 100% financiering geen probleem, BAR is niet de baas
Haalbaarheid van transformatie 1 • Onbekend met geslaagde voorbeelden (boek TUD) • Contact nodig tussen twee vastgoedwerelden die elkaar absoluut niet kennen • Combinatie onbekendheid en meer risico’s • Zij die meerwaarde zien, hebben veelal niet het initiatief • Teveel zwakke en ontbrekende schakels in totale proces • Angst voor de regelgeving, onjuiste toepassing regels • Te vaak inzet op koop in (nog)“magere” leefomgeving, inzet op huur vergoedt tekort bij de risicodrager door waardeontwikkeling; vraagt blijvende bemoeienis • Kennisbundeling en enthousiastmering via het Transformatieplatform
Voor vragen of ondersteuning:
www.woneninkantoren.nl of www.stadswonen.nl mail:
[email protected]
Haalbaarheid van transformatie 2 Een paar vuistregels: • 30 % van de gebouwen is goed transformeerbaar • Ga uit van de mogelijkheden en extra’s die er zijn • Het programma aanpassen aan deze mogelijkheden • Transformatie moet ook hergebruik zijn: beperkt slopen • Toevoegingen = extra capaciteit = (fin.)haalbaarheid • Zoek een architect die uitgaat van het bestaande • Reken ook met de snellere waardeontwikkeling of het effect op de omgeving • Een goede transformatie is een omgekeerde Solid • Zorg voor meer bezit rondom .
Transformatie gebouw: start voor gebiedsvernieuwing • Door ervaring sedert 1990 heeft Stadswonen ervaren dat transformatie gebouw leidt tot gebiedsvernieuwing • Tien jaar en de juiste klantgroep zijn hiervoor de eis • Samenwerking met andere beheerders, versnelt • Bij voorkeur gebouw met icoonwerking, herkenning • Inmiddels ook erkend in de wijkaanpak van de Prachtwijken . • Voor meer kansrijke start: steun via een variant van “Valenciaans model” ter voorkoming “free riders”
Voordelen Transformatie • Transformatie intensiveert de benutting van de bestaande (dure)stedelijke infrastructuur • Positief effect op de waardeontwikkeling omgeving • Vaak veel sneller resultaat bij behoud wijkgebruik. • Duurzaam hergebruik materialen en minder verkeer
6 bewijzen in Rotterdam • • • • • •
Coolhaveneiland in Delfshaven Wijnhaven Start WilhelminaPier op verzoek Riek Bakker Cool/WestBlaak Hofbogen/Oude Noorden Laurenskwartier/Oostplein.
Volgt: foto-impressie van deze gebieden
Gebieden in vernieuwing na transformatie gebouw
Hofbogen-Oude Noorden
Laurenskwartier-Oostplein
CoolhavenEiland
Wijnhaven Cool/WestBlaak
WilhelminaPier
Coolhaveneiland • • • • • • • • •
80-er jaren: voornamelijk allochtone bewoners 1984 Transformatie 2 pakhuizen: 280 jongeren 1993 Idem GEB diensten: 400 jongeren 1998 Idem Belastinggebouw Pgale: 215 Yuppen 2005 Start Creatieve Proeftuinen Habiforum 2009 Transf: Creatief centrum “ de Machinist” 2010 Start toevoeging “Nieuwe Machist” 2010 Transformatie overige belastinggebouwen 2012 Creatief Coolhaven tussen EMc en Lloydpier onderdeel plan Hoboken.
CoolhavenEiland Creatief
Wijnhaven • Begin jaren ‘90: 99% Wederopbouw kantoren • 1989: Transformatie en optoppen Scheepmakershaven: 90 studenteneenheden • 1995: Transformatie Wederopbouwmonument “t Wijnhuis” • 1995: Hoogbouw plan KCAP • 1996: Start hoogbouw • 2009: Oplevering oa Red Apple • 2009: bijna 70 % wonen en plannen voor meer
Wijnhaveneiland
Kop van Zuid Wilhelm-Pier
Cool/WestBlaak
Hofbogen/Oude Noorden
Laurenskwartier/Oostplein
Potentie gehele buurt: Wederopbouw monument; pand op Top 100 Plasterk
