Onderzoek naar vakantiewoningen aan de Belgische Kust
SusTRIP – “Sustainable Tourism Research and Intelligence Partnership”
Juli 2012
Contact Details Darline Vandaele Department for Knowledge Management Westtoer Koning Albert I laan 120 B-8200 Sint-Michiels Belgium
[email protected]
Project participants:
Executive Summary: Inleiding en doelstellingen van het onderzoek: Inleiding: Binnen het Interreg Two Seas gesubsidieerde onderzoeksproject SusTRIP, organiseerde Westtoer een onderzoek naar het gebruik van vakantiewoningen aan de Belgische kust in 2009 en 2011. Vakantiewoningen aan de Belgische kust bestaan voor het overgrote deel uit appartementen en studio’s in hoogbouw, die sterk geconcentreerd liggen in de buurt van het strand. Deze vorm van verblijfsaccommodatie bestaat uit ongeveer 90 000 vakantiewoningen en staat in voor 76% van alle beddencapaciteit aan de kust. Dit is duidelijk een unieke karakteristiek van de Belgische kust in vergelijking met de andere kusten van de partners in SusTRIP. De officiële statistieken verzamelen enkel cijfers over aankomsten en overnachtingen bij toeristische verhuurkantoren, terwijl vroeger onderzoek (2005) aangetoond heeft dat het aantal toeristen die een vakantiewoning rechtstreeks huren aan de eigenaar of een andere derde partij even belangrijk zijn als het aantal toeristen die een vakantiewoning huren via een toeristisch verhuurkantoor. Op deze manier onderschatten officiële statistieken in een belangrijke mate de omvang van verhuur van vakantiewoningen. Daarnaast worden vakantiewoningen ook gebruikt als tweede woningen en deze aankomsten en overnachtingen zijn eveneens niet opgenomen in de officiële statistieken terwijl deze ook sterk bijdragen aan het economisch belang van het toerisme aan onze kust. Een bijkomende reden om dit onderzoek op te zetten heeft te maken met de nieuwe wetgeving rond registratie en vergunning van commerciële logiesvormen in Vlaanderen (het nieuwe logiesdecreet), van kracht in 2010, die ook van toepassing is voor de vakantiewoningen aangeboden op de toeristische verhuurmarkt. Doelstellingen van het onderzoek: -
-
-
-
Verzamelen van informatie over het volume van aankomsten en overnachtingen in vakantiewoningen aan de Belgische kust die niet zijn opgenomen in de officiële statistieken: toeristen die een vakantiewoningen rechtstreeks huren aan de eigenaar en toeristen die als tweede verblijver naar de vakantiewoning komen, om op die manier het totale volume van aankomsten en overnachtingen in vakantiewoningen aan de kust te kunnen inschatten; Verzamelen van informatie over de impact van het nieuwe logiesdecreet voor commerciële logiesvormen op het volume van aankomsten en overnachtingen in gehuurde vakantiewoningen aan de kust; Verzamelen van informatie over het economisch belang van vakantiewoningen aan de kust door het opzetten van een onderzoek naar de bestedingen van tweede verblijvers – complementair aan een reeds bestaand onderzoek over de bestedingen van toeristen in gehuurde vakantiewoningen; Verzamelen van informatie over de motivatie van toeristen om een vakantiewoning te huren in plaats van een andere verblijfsaccommodatie zodat de marketing en promotie van vakantiewoning op de best mogelijk manier gevoerd kan worden. Methodologie:
Drie types van onderzoeken werden uitgevoerd om de doelstellingen te realiseren: -
Onderzoek naar het gebruik van vakantiewoningen: 2009 en 2011 o Face-to-face anonieme enquête bij de eigenlijke gebruikers (gehuurde vakantiewoning of gebruikt als tweede verblijf) verspreid langs de kust gedurende 1 jaar – interviews vonden plaats waar deze gebruikers in grotere getale aanwezig zijn in een relaxte sfeer (bakkerijen op zondagmorgen)
2
o
-
-
Totaal aantal gevalideerde enquêtes: 34 230 enquêtes in 2009 en 32 320 enquêtes in 2011 (representatief naar badplaats en naar maand – enquêteringen vonden twee keer per maand plaats in de 10 kustgemeenten voor zowel 2009 als 2011 Onderzoek naar de bestedingen van tweede verblijvers aan de kust, 2011 o Schriftelijke, anonieme enquête over de bestedingen gedurende één verblijf aan de kust verspreid naar de tweede verblijvers op het moment dat ze aan de kust verbleven zodat ze zich makkelijk hun bestedingen konden herinneren o Totaal aantal gevalideerde enquêtes: 2 250 enquêtes Motivatie-enquête bij huurders van een vakantiewoning, 2010 o Face-to-face enquêtes bij Belgische toeristen die een vakantiewoning huren aan de kust bevraagd tijdens hun verblijf aan de kust (juni tot september) o Totaal aantal gevalideerde enquêtes: 500 enquêtes
Key Results en Conclusie: Key results: Gebruik van vakantiewoningen 2009-2011 -
Vakantiewoningen zijn de meest populaire verblijfsaccommodatie aan de Belgische Kust. Het verhuren van appartementen en studio’s door toeristische verhuurkantoren genereert een indrukwekkend aantal van 4,5 miljoen overnachtingen én dit wordt aangevuld met nog eens 4,8 miljoen overnachtingen in appartementen en studio’s rechtstreeks verhuurd door de eigenaar (of een andere derde partij) en met 13,9 miljoen overnachtingen van tweede verblijvers. Vakantiewoningen aan de Belgische kust generen in totaal 23,3 miljoen overnachtingen (met elk hun bestedingen), terwijl de officiële statistieken enkel spreken over 4,8 miljoen overnachtingen. Dit onderzoek wijst op het belang van vakantiewoningen aan de Belgische kust en plaatst het in het juiste perspectief.
-
Het aantal overnachtingen in het gebruik van vakantiewoningen door tweede verblijvers neemt sterk toe, van 12,5 miljoen in 2009 naar 13,9 miljoen in 2012. Dit is te wijten aan: o De toename in het aantal vakantiewoningen van 85 000 naar 87 500 door een sterke wens van de Belgen om te investeren in vastgoed tijdens perioden van economische crisis en lage rentes bij de banken; o Het meer regelmatig op vakantie komen naar de tweede woning in tijden van economische crisis: korte buitenlandse vakanties worden hoogstwaarschijnlijk vervangen door meer verblijven in de tweede woning.
-
Toeristische verhuurkantoren verliezen terrein, de verhuringen via de eigenaar blijven stabiel. Dit heeft twee belangrijke redenen: o Het nieuwe logiesdecreet heeft vooral toeristische verhuurkantoren ertoe aangezet om zich in orde te zetten met de nieuwe wetgeving. Deze kantoren hebben echter een deel van de aangeboden vakantiewoningen in hun portfolio verloren omdat de eigenaars ervoor kiezen om zich niet in orde te stellen met de wetgeving en om hun vakantiewoning verder te verhuren via officieuze kanalen (grijze zone) of helemaal niet meer te verhuren. De wetgeving heeft een duidelijke impact op het aantal vakantiewoningen aangeboden op de toeristische verhuurmarkt via toeristische verhuurkantoren. o De daling is ook te wijten aan meer en meer Belgen die een vakantiewoning kopen aan de kust en zo mee verantwoordelijk zijn voor een daling in de vraag naar huurvakantiewoningen vanuit de binnenlandse markt.
-
De gemiddelde verblijfsduur daalde lichtjes voor de vakanties in gehuurde vakantiewoningen: van 13,6 naar 13,4 nachten voor verhuringen via toeristische verhuurkantoren en van 9,0 naar 8,7 nachten voor verhuur via de eigenaar. De gemiddelde verblijfsduur bij tweede verblijvers daalde sterker: van 7,2 naar 6,0 nachten. Tweede verblijvers komen vaker naar de kust maar vaak voor kortere vakanties. De kust wordt meer en meer een bestemming voor nevenvakanties en niet zo zeer een bestemming voor de hoofdvakantie.
3
Inschatting van het economisch belang van vakantiewoningen Het onderzoek naar de bestedingen van tweede verblijvers is complementair aan een onderzoek dat gepland was door Westtoer en Toerisme Vlaanderen naar de vakantiegangers in commercieel logies aan de kust. In dit onderzoek bevraagt men de bestedingen van toeristen die een vakantiewoning huren. Dankzij beide onderzoeken kan Westtoer het economische belang van vakantiewoningen voor het kusttoerisme inschatten. De gemiddelde besteding van toeristen in een vakantiewoning gehuurd via een toeristisch verhuurkantoor is 56,69 euro pppn (per persoon per nacht) en in een vakantiewoning gehuurd via de eigenaar is dit iets lager met 51,08 euro pppn. Voor de bestedingen van tweede verblijvers maakte Westtoer een inschatting voor de variabele bestedingen tijdens het verblijf, maar ook voor de vaste jaarlijkse kosten die een eigenaar van een tweede verblijf moet betalen. De variabele bestedingen bedragen 45,81 euro pppn met hoge bestedingen in restaurants, cafés, terrasjes en voor shopping – zeker in vergelijking met de vakantiegangers die een vakantiewoning huren. Tweede verblijvers zijn blijkbaar een zeer belangrijk markt voor restaurants en winkels aan de kust. De vaste kosten per jaar per tweede woning lopen op tot 5 700 euro waarvan een groot deel ook bestemd is voor de kust in de vorm van plaatselijke belastingen, onderhoud van de woning of shoppen voor de inrichting van de woonst. De directe bestedingen van tweede verblijvers bedraagt 1,1 miljard euro tegen 0,5 miljard euro door huurders van vakantiewoningen. De totale directe bestedingen van gebruikers van vakantiewoningen is 1,6 miljard euro voor 2011 en is goed voor 75% van de totale directe bestedingen gegenereerd door het commerciële verblijfstoerisme en 54% van de totale directe bestedingen van alle kusttoeristen die 2,8 miljard euro bedragen. De beperking van dit onderzoek is dat Westtoer momenteel enkel de directe bestedingen van toeristen kan inschatten en dit nog niet kan verrekenen naar toegevoegde waarde. Westtoer wil verder werken aan deze volgende stap samen met andere organisaties die werken met input-output tabellen op regionaal niveau. Op die manier kan de toegevoegde waarde van het kusttoerisme en de impact op werkgelegenheid beter ingeschat worden. Motivatie van toeristen die een vakantiewoning huren Verhuringen via toeristische verhuurkantoren zijn stelselmatig gedaald: van 8,3 miljoen in 1992 naar 4,9 miljoen in 2010. De verhuur van vakantiewoningen is nochtans belangrijk voor de Belgische kust: het zorgt voor een levendigheid aan de kust in het zomerseizoen, maakt het mogelijk voor iedereen om op vakantie te komen naar de Belgische kust, trekt een jonger publiek aan dan de tweede verblijvers – vooral families met kinderen tot 12 jaar, en draagt bij tot een efficiënter gebruik van het vastgoed aan de kust en zorgt voor een hogere bezettingsgraad van deze tweede woningen. Het onderzoek toont aan dat deze die ervoor kiezen om een appartement te huren aan de kust ook bewust gekozen hebben voor een vakantiewoning en geen andere logiesvormen hebben overwogen. Het huren van een vakantiewoning aan de kust wordt gezien als een specifieke ervaring en zou ook zo gepromoot moeten worden. De juiste boodschappen die men bij de promotie van huurvakantiewoningen aan de kust kan gebruiken zijn: vrijheid, ontspannende sfeer, dicht bij het strand, meer ruimte, goedkoper per persoon per nacht en meer flexibiliteit. De website van het toeristisch verhuurkantoor is de belangrijkste bron van informatie voor deze die huren bij een toeristisch verhuurkantoor. Om de verhuur via deze kantoren te promoten zouden de betrouwbaarheid van de verhuurkantoren meer in de verf geplaatst kunnen worden: gegarandeerde beschikbaarheid van de vakantiewoning, correcte voorstelling van de kwaliteit van de vakantiewoning en technische ondersteuning ter plaatse wanneer problemen zich voordoen.
4
Toeristische verhuurkantoren zouden ook meer bijkomende dienstverlening kunnen aanbieden zoals schoonmaak, technische ondersteuning 24/24 en een tramkaart. Het jongere publiek is een grotere voorstander van deze bijkomende dienstverlening en is ook meer geneigd om ervoor te betalen. Conclusie: De officiële statistieken onderschatten duidelijk het belang van vakantiewoningen aan de Belgische kust, zowel in aankomsten, overnachtingen als in directe bestedingen. Om het kusttoerisme in zijn totaliteit te kunnen voorstellen is het noodzakelijk om de officiële statistieken aan te vullen met bijkomend onderzoek naar het gebruik van vakantiewoningen. Het onderzoek naar het gebruik van vakantiewoningen aan de kust moet noodgedwongen op een consistente manier verder gezet worden en het is absoluut noodzakelijk om voldoende financiering hiervoor te vinden. Tweede verblijvers zijn een belangrijke markt voor de kust: het is een trouw publiek en in tijden van economische crisis hebben zij de neiging om nog frequenter naar de kust op vakantie te komen. Ze ondersteunen voor een belangrijk deel de restaurants, cafés en winkels aan de kust. Ze komen doorheen het jaar en dragen mee bij aan de levendigheid van de kust voor zowel de vakantiegangers die verblijven in commerciële logiesvormen als voor de dagtoeristen. Het verhuren van vakantiewoningen via toeristische verhuurkantoren kan gepromoot worden door het uitsturen van de juiste boodschap dat dit type van vakantie garant staat voor een specifieke ervaring en dat toeristische verhuurkantoren een betrouwbare partner zijn. Toeristische verhuurkantoren kunnen verder ondersteund worden door hun portfolio van vakantiewoningen aan te bieden via een gebruiksvriendelijke boekingssite. Toeristische verhuurkantoren zouden ook bereid moeten zijn om bijkomende dienstverleningen aan te bieden in de toekomst.
Partners Evaluation Directe verhuur van vakantiewoningen (via de eigenaar) en het gebruik van vakantiewoningen als tweede woning zijn fenomenen die voorkomen in de meeste van de kustgebieden van de partners, en meer specifiek in het noorden van Frankrijk, aan de Opaalkust waar recent veel vakantiewoningen zijn gebouwd. De methodologie van het onderzoek werd voorgesteld op een research forum in Clairmarais, Frankrijk op 22 maart 2012 waar ook Engelse, Nederlandse en Franse consultants aanwezig waren.
5
