MIRT ONDERZOEK ORGANISCH BOUWEN - Noordvleugel - DECEMBER 2014

MIRT ONDERZOEK ORGANISCH BOUWEN - Noordvleugel DECEMBER 2014

Colofon

MIRT Onderzoek Organisch Bouwen - Noordvleugel Voor openbaarmaking vrijgegeven op: - 27 november 2014 door de Stuurgroep Verstedelijking MRA / NV Utrecht - 4 december 2014 door drs. S.A. Blok, Minister voor Wonen en Rijksdienst In opdracht van MRA en NV Utrecht en het ministerie van BZK. Auteur: Yvonne van Remmen (ministerie van BZK) onder begeleiding ambtelijke werkgroep

Contactpersonen: MRA: Gerrit van de Plas, [email protected] NV Utrecht: Ineke Schartman, [email protected] Ministerie van BZK: Mirjam de Graaf, [email protected]

Teksten en illustraties uit dit rapport zijn vrij te gebruiken mits met bronvermelding | MIRT ONDERZOEK ORGANISCH BOUWEN - NOORDVLEUGEL - |

2

Inhoud Inleiding

..................................................................................................................... 8

Doel van het onderzoek....................................................................................................................................... 8 Onderzoeksvragen ................................................................................................................................................ 8 Aanpak / onderzoeksmethode ......................................................................................................................... 8

Hoofdstuk 1 Wat is de betekenis van organisch bouwen in de Noordvleugel? ................. 11 1.1

Wat bedoelen we met organisch bouwen? ........................................................................... 11

1.2

Verschillende invullingen van organisch bouwen .................................................................. 12

1.3

Momenteel een overgangsperiode, op termijn meer organisch ontwikkelen ........... 13

Hoofdstuk 2 De (on)mogelijkheden van organisch bouwen in financieel opzicht ............. 15 2.1

Consequenties afgeleid uit de referentieprojecten ............................................................. 16 2.1.a. Bij actief grondbeleid .............................................................................................. 16 2.1 b. Publieke investeringen bij faciliterend grondbeleid, o.a. fondsvorming / algemene middelen ............................................................................................................... 17

2.2

Consequenties af te leiden uit de vakliteratuur .................................................................... 18 2.2.a. Oplossingen gelegen binnen het huidige systeem ................................................. 18 2.2.b. Oplossingen gelegen buiten het huidige systeem .................................................. 20

Hoofdstuk 3 Consequenties op planning en financiering van bereikbaarheid, openbare ruimte, voorzieningen en duurzaamheid ....................................................... 21 3.1

Consequenties voor infrastructuur ..................................................................................... 21

3.2

Consequenties voor openbare ruimte............................................................................... 22

3.3

Consequenties voor voorzieningen: meer aansluiten bij bestaande voorzieningen, nieuwe voorzieningen gefaseerd aangelegd................................................................. 23

3.4

Duurzaamheid: gemengd beeld ........................................................................................ 24

Hoofdstuk 4 Organische woningbouw en woningbehoefte (kwantitatief en kwalitatief) . 25 4.1

Relatie tussen organische woningbouw en woningbehoefte ........................................ 25

4.2

Organisch bouwen en kwantitatieve vraag .................................................................... 25

| MIRT ONDERZOEK ORGANISCH BOUWEN - NOORDVLEUGEL - |

3

4.3

Organisch bouwen en kwalitatieve woningbehoefte (woningtypen) ............................ 27

4.4

Eigenbouw .......................................................................................................................................... 28

4.5

Samenvattend ................................................................................................................................... 28

Hoofdstuk 5 Sturingsvraagstukken en Governance, mede in relatie tot het MIRT .............. 29 5.1

Relatie overheid – burgers met initiatief ......................................................................... 29

5.2

Ambtelijke organisatie ........................................................................................................ 29

5.3

Relatie overheden in het kader van regionale en rijks-infrastructuurbudgetten...... 30

5.4

Verhouding college en raad binnen een gemeente ...................................................... 30

Hoofdstuk 6 Mogelijke implicaties van organisch bouwen voor de langere termijn en aanbevelingen................................................................................................ 33 BIJLAGE 1 Informatie per project .................................................................................................................. 35 BIJLAGE 2 Samenstelling ambtelijke kerngroep ....................................................................................... 58 BIJLAGE 3 Samenstelling externe reflectiegroep ..................................................................................... 59 BIJLAGE 4 Literatuurlijst ..................................................................................................................................... 60


4

Managementsamenvatting ‘Organisch’ Bouwen is hot. Er wordt veel over gesproken en geschreven, mede doordat het op een organische manier ontwikkelen als middel wordt gezien om vastzittende ontwikkelingslocaties weer op gang - of een stap verder - te brengen. In dit rapport worden verschillende betekenissen en consequenties van organisch bouwen in de Noordvleugel uiteengezet aan de hand van tien referentieprojecten, een literatuurstudie en een bijeenkomst met experts. De bevindingen zijn als volgt: 1. Organisch bouwen in de Noordvleugel: verschillende betekenissen, op termijn meer organisch bouwen Organisch bouwen kent verschillende invullingen in de referentieprojecten (zie ook figuur 1). Een aantal referentieprojecten zijn voor de crisis gestart en worden met behulp van organische elementen zo goed mogelijk binnen het pre-crisis kader afgemaakt (“categorie 1”). Andere referentieprojecten zijn tijdens de crisis opgestart (of ervoor en fundamenteel herijkt). De organische werkwijze wordt vanaf het begin gehanteerd: geen grote voorinvesteringen, geen eindbeeld, veel afhankelijk van initiatieven die ontstaan (“categorie 2”). Er is een fundamenteel verschil in de sturende rol van de overheid en de mate waarin onzekerheid wordt gehanteerd. Dit werkt door op allerlei terreinen zoals hieronder zal worden geduid. Ook is een mengvorm zichtbaar, waarbij elementen van categorie 1 en 2 worden gecombineerd (“categorie 3”). Naarmate de pre-crisis projecten worden afgerond en nieuwe projecten worden opgestart, neemt de organische werkwijze (en de mengvorm) toe in de Noordvleugel. De Noordvleugel bevindt zich dus in een overgangsperiode. De aanbeveling is dan ook om de projecten die nu al experimenteren met nieuwe werkwijzen, in zowel binnen- als buiten-stedelijk gebied, nauwgezet te volgen om te leren hoe we met die nieuwe manieren van ontwikkelen, financieren en bouwen om kunnen gaan en wat dat betekent voor de investeringen in, en de uitvoering van, andere gemeentelijke opgaven, zoals de bereikbaarheid (zie verder pagina 12 van dit rapport). Figuur 1 Vormen van organisch bouwen en de referentieprojecten

Categorie 2: Geen/weinig sturende publieke rol, veel onzekerheid wat, wanneer, waar wordt gerealiseerd  Almere Oosterwold  Zaan-IJ  Amersfoort Oliemolenkwartier

Categorie 1 Sturende publieke rol & relatief weinig onzeker  Amstelkwartier  Veemarkt  Zeeburgereiland  Hoge Weide

Categorie 3 Een mengvorm van 1 & 2  Haarlemmermeer West  Crailoo  Bloemendalerpolder | MIRT ONDERZOEK ORGANISCH BOUWEN - NOORDVLEUGEL - |

5

2. De (on)mogelijkheden in relatie tot financiering en investeringsstromen: woningbouw als investering in plaats van een manier om geld te verdienen Het grootste knelpunt van organisch bouwen zijn de grotere voorinvesteringen (bodemsanering, infrastructuur, uitplaatsing bedrijven): wie draagt die voorinvesteringen in de toekomst? Gemeenten hebben daar vaak niet meer de middelen voor. Een nieuwe aanpak wordt steeds urgenter naarmate de projecten uit categorie 1 aflopen (waar voorinvesteringen reeds voor de crisis zijn gedaan), omdat de traditionele kostendragers voor woningbouwontwikkeling zijn weggevallen en de inkomsten ongewis worden, in hoogte en in tijd, door de organische ontwikkeling van woningbouw. Nu moet worden geanticipeerd op hoe in de toekomst kan worden gebouwd. Door de crisis is cashflowsturing geïntroduceerd als vervanger van het badkuipmodel. Onzekerheid en risico worden gereduceerd. In deze aanpak volgen uitgaven slechts als er inkomsten op korte termijn tegenover staan, zowel in tijd en omvang. Cashflowsturing is echter geen oplossing voor de grotere voorinvesteringen. De financiële onmogelijkheden laten zich het meest voelen bij de categorie 2 en 3 projecten. Publieke partijen zoeken naar nieuwe manieren van financieren van kavel-/plan-overstijgende kosten, zoals bereikbaarheid en grotere publieke voorzieningen. Sommige oplossingen liggen binnen het bereik van het huidige systeem (investeringen door anderen uitlokken of fondsvorming). Vanuit de literatuur worden voor de toekomst ook andere oplossingen aangedragen die een juridische aanpassing vergen (zoals groter lokaal belastinggebied en baatbelasting). Binnenstedelijke woningbouw moet in de toekomst wellicht meer worden gezien als een investering ten behoeve van de stad (vestigingsklimaat, werkgelegenheid, leefbaarheid, integratie) in plaats van een manier om inkomsten te genereren. De beweging in Rotterdam om het grondbedrijf op te heffen past hierin. 3. De consequenties van organisch bouwen op de planning en financiering van bereikbaarheid, voorzieningen, openbare ruimte en duurzaamheid Bij de categorie 1 projecten zijn bereikbaarheid, voorzieningen, openbare ruimte en duurzaamheid onderdeel van het integrale plan. Dat plan wordt nog steeds uitgevoerd, zei het meer gefaseerd dan voor de crisis. Bij de categorie 2 en 3 projecten wordt adaptieve planning geïntroduceerd. Er wordt zoveel mogelijk voortgebouwd op bestaande infrastructuur, voorzieningen en kwaliteiten in openbare ruimte, om nieuwe aanlegkosten te voorkomen en bestaande voorzieningen van nieuw leven te voorzien. Er wordt berekend hoeveel extra capaciteit de bestaande infrastructuur en voorzieningen kunnen verwerken (de ‘sponswerking’). Als de spons vol is, gemarkeerd als een ‘kantelpunt’, moet worden ingegrepen. Bij organisch bouwen is niet duidelijk wanneer dat kantelpunt wordt bereikt (temporele onduidelijkheid). Die onduidelijkheid dient een plek te krijgen in de politieke besluitvorming. Tussen overheden zal in bestuurlijke zin een nieuwe manier van werken moeten worden gevonden ten aanzien van de grotere onzekerheid. Ook dient te worden nagedacht en onderzocht of de grotere onzekerheid die meer organisch bouwen met zich meebrengt, consequenties heeft voor de parameters van verkeers- en vervoersmodellen. Verder, omdat de onduidelijkheid groter is wanneer bepaalde voorzieningen bij categorie 2 en 3 projecten zullen worden gerealiseerd, wordt het managen van consumentenverwachtingen belangrijker.


6

4. De mate waarin organisch bouwen kan voorzien in de kwalitatieve en kwantitatieve woningbouwbehoefte in de Noordvleugel De verschillende categorieën projecten laten aanzienlijke verschillen zien in de mate en wijze van sturing door overheden op de hoeveelheden te realiseren woningen en de woningtypologieën (in categorie 1 uitgewerkt door overheden, in categorie 2 helemaal losgelaten, categorie 3 sturing op hoofdlijnen). Voor de korte termijn is voldoende plancapaciteit aanwezig in de Noordvleugel. Pas echt spannend wordt het op de middellange en lange termijn; dan moet er op andere wijze worden omgegaan met voorinvesteringen in woningbouwlocaties zolang geen nieuwe dekkingsbronnen worden gevonden. Daarop voorsorteren is nu al nodig, want de woningbouwopgave blijft onverminderd groot. 5. De sturingsvragen die meer organisch bouwen met zich meebrengen, mede in relatie tot het MIRT De sturingsvragen spelen op vier manieren: verhouding overheid – burgers/ondernemers verhouding tussen overheden verhouding college van B&W – raad aansturing van de ambtelijke organisatie Naarmate meer organisch wordt ontwikkeld, des te minder de overheid stuurt en bepaalt. De overheid faciliteert initiatieven van burgers en (lokale) ondernemers. Dit heeft consequenties voor de verantwoording van wethouders in de raad als mogelijke investeringen in gebieden aan de orde komen. Ook vergt faciliteren andere capaciteiten en aansturing van het ambtelijke apparaat. De keuze voor organische ontwikkeling hangt af van de locatie, ambitie, opgave/vraag vanuit de (toekomstige) bewoner en beschikbare middelen. Naarmate een overheid beleidsmatig meer wil sturen (op functie, aantal woningen, draagvlak OV, sociale woningbouw, duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit) ligt een organische wijze van ontwikkeling minder voor de hand.


7

Inleiding Doel van het onderzoek Over het fenomeen 'organisch bouwen' en de veranderende rol van de overheid en gebruikers zijn verschillende publicaties geschreven. Tot nu toe is minder goed onderzocht wat organisch bouwen betekent voor de aantallen en het type woningen wat nodig is om aan de behoefte in de Noordvleugel te voldoen. Maar ook wat de effecten zijn op allerlei andere beleidsterreinen, zoals bereikbaarheid, voorzieningen, duurzaamheid en niet in de laatste plaats: wat de (on)mogelijkheden zijn in relatie tot financiering en investeringsstromen. Om tot een goed antwoord op deze vragen te komen is dit MIRT1 onderzoek gestart. In het bestuurlijk overleg BO-MIRT van 13 november 2013 is door rijk en Noordvleugel (de MRA en NV Utrecht) de volgende afspraak gemaakt voor dit MIRT-onderzoek: Doel van het MIRT-onderzoek is na te gaan hoe een stapsgewijze en organische woningbouw-ontwikkeling zich verhoudt tot (bovenplanse) (middel)lange termijn kosten/investering en plannen en wat dat vraagt van publieke en private partijen (rollen). Het MIRT-onderzoek zal breed worden opgepakt, waarbij onder meer wordt gekeken naar nieuwe werkwijzen en experimenten. Een eerste stap is te komen tot een gezamenlijke onderzoeksvraag en een plan van aanpak. Voor dit MIRT onderzoek is een ambtelijke kerngroep (gedelegeerd opdrachtgever) geïnstalleerd met vertegenwoordiging van de MRA, NV-Utrecht en het ministerie van BZK. Naar aanleiding van bovenstaande opdrachtformulering is een plan van aanpak opgesteld, wat de leidraad heeft gevormd voor dit onderzoek. Onderzoeksvragen Dit onderzoek geeft antwoord op de volgende onderzoeksvragen. Welke betekenis heeft organisch bouwen in de Noordvleugel? Wat zijn de (on)mogelijkheden in relatie tot financiering en investeringsstromen? Welke effecten heeft organisch bouwen op de planning en financiering van bereikbaarheid, voorzieningen, openbare ruimte en duurzaamheid? Kan organisch bouwen voorzien in de woningbouwbehoefte in de Noordvleugel; zowel kwantitatief als kwalitatief? Tot welke (nieuwe) sturingsvragen leidt dit, mede in relatie tot het MIRT? Elke onderzoeksvraag wordt beantwoord in een apart hoofdstuk. Aanpak / onderzoeksmethode Het onderzoek is uitgevoerd onder begeleiding van de ambtelijke werkgroep (bijlage 2). Als toets van de resultaten van het onderzoek is een expert meeting georganiseerd (bijlage 3). Daarnaast is literatuurstudie verricht en zijn interviews gehouden met gemeentelijke en provinciale projectleiders van verschillende projecten.

1

MIRT staat voor Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport.


8

Voor de samenstelling van de lijst van referentieprojecten is gezocht naar projecten met relevantie voor de te beantwoorden vragen in dit onderzoek. Er is rekening gehouden met een evenwichtige verdeling (binnen-buitenstedelijk, groot – kleine omvang, spreiding over Noordvleugel). De volgende projecten zijn gebruikt voor het beantwoorden van de vragen van dit onderzoek (hierna te noemen: “referentieprojecten”): Binnenstedelijk Transformatie, geconcentreerd 1. Veemarkt, Utrecht (kavels / zelfbouw) 2. Amstelkwartier, Amsterdam Transformatie, verspreid (nadruk op binnenstedelijk) 3. Zaan-IJoevers, Amsterdam: allemaal versnipperde ontwikkelingen Braakliggend 4. Oliemolenkwartier, Amersfoort 5. Zeeburgereiland, Amsterdam Buitenstedelijk Geconcentreerd 6. Oosterwold, Almere 7. Hoge Weide, Utrecht 8. Haarlemmermeer West 9. Crailo Referentieproject voor infrastructuur: 10. Bloemendalerpolder Wat opvalt is dat de referentieprojecten en andere (niet referentie)projecten die worden genoemd in dit rapport projecten zijn die gaan om woningbouw op een geconcentreerde plek. Organisch bouwen in de zin van een verzameling van kleinere projecten (“parelketting”) zien we alleen aan de Zaan. Een parelketting vergt een programmatische aanpak in plaats van een projectaanpak. Redenen om in dit onderzoek op de grotere, geconcentreerde projecten te focussen zijn: - de regio, Noordvleugel, kent de hoogste marktdruk van heel Nederland. - Dat verklaart tegelijk waarom de professionele tendens (nog?) steeds is om zich op grotere projecten te richten in plaats van restlocaties. - De aantallen die op de restlocaties worden gehaald - zelfs opgeteld - vallen in het niet bij de aantallen die worden gerealiseerd op de referentieprojecten. Daarmee is hun gewicht voor de beantwoording van de vraag wellicht voor de Noordvleugel minder relevant. Dit onderzoek schetst een representatief, maar geen uitputtend, beeld van organisch bouwen in de Noordvleugel. De mate waarin dit onderzoek representatief is voor andere delen van Nederland is niet onderzocht. Daar wordt dan ook geen uitspraak over gedaan.


9

- Het Onderzoek -


10

Hoofdstuk 1 Wat is de betekenis van organisch bouwen in de Noordvleugel? 1.1 Wat bedoelen we met organisch bouwen? In dit onderzoek wordt organisch bouwen als volgt beschouwd: "Organische ontwikkeling is een optelsom van relatief kleinschalige (her)ontwikkelingen met een open-eindeproces, zonder blauwdruk, waarbij ontwikkeling en beheer door elkaar lopen, met een dominante rol voor de eindgebruikers en faciliterende rol voor de overheid."2 De definitie kent de volgende kenmerken:  Op basis van kleinschalige particuliere initiatieven van zittende of toekomstige gebruikers of (kleine) (lokale) ontwikkelaars. Sommigen zien organisch bouwen als eigenbouw, maar dit onderzoek beperkt zich hier niet toe, alhoewel het een belangrijke rol in organisch bouwen speelt.  Veelal wordt vanuit bestaand vastgoed gewerkt, dat al dan niet via tijdelijke functies tot herontwikkeling komt. Beheer en ontwikkeling lopen dan ook vaak door elkaar.  Het eindbeeld ontstaat “werkendeweg” (in plaats van vooraf bepaalt), op basis van de initiatieven die zich aandienen of er wordt een stip op de horizon geformuleerd waar naar toe wordt gewerkt. Dat wil zeggen dat de ontwikkeling niet op een projectmatige wijze, start tot oplevering loopt, of kan worden aangestuurd.  De rol van de overheid is minder bepalend en sturend. De gemeente koopt geen grond of vastgoed aan. De rol van de gemeente is om initiatieven in het gebied uit te lokken en te faciliteren. Tegelijkertijd moet de gemeente wel degelijk kaders stellen, ook als er vooraf geen duidelijke (eind)planning is. Die kaders zijn ook belangrijk om bijvoorbeeld tijdig effecten op andere beleidsterreinen te kunnen signaleren of bij de ontwikkeling te kunnen betrekken. Een grote impuls voor een meer organische manier van bouwen is de verslechterde markt, en bijbehorende financiële armslag van gemeenten, ontwikkelaars en corporaties. Ingrijpende bezuinigingen en de wens om het risico te verlagen leiden tot het openstaan voor een andere manier van ontwikkelen. Organisch bouwen voorziet daarin (bijvoorbeeld bij kleinere eenheden, wat betekent minder voorinvesteringen en minder risico). Organisch bouwen wordt zowel door overheden als ontwikkelaars met grondpositie toegepast. Tegelijkertijd heeft organisch bouwen een sociale component: de opkomst van de zelf organiserende burger en het beter voldoen aan de vraag van de eindgebruiker. Deze manier van werken verschilt fundamenteel van de integrale gebiedsontwikkeling: aankoop van gronden, slopen van het bestaande vastgoed (tezamen goed voor een zogenaamde financiële badkuip3), grootschalige nieuwbouw door een beperkt aantal 2

Vormgeven aan de spontane stad: belemmeringen en kansen voor organische stedelijke herontwikkeling”, Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en Urhahn Urban Design, Den Haag, Amsterdam 2012 3 De badkuip staat voor een model waarin eerst fors wordt geïnvesteerd om slechts na een flink aantal jaar zekere inkomsten binnen te krijgen. Dat is nu fundamenteel anders. Nu wordt stapsgewijs geïnvesteerd en dat betreft eerder de voorinvestering om inkomsten binnen te krijgen om vervolgens te investeren. Waarbij voor de tijdelijkheid moet worden opgemerkt dat eerst rente- en kapitaallasten worden goedgemaakt door cashflowmanagement toe te passen.


11

partijen (gemeente, landelijk opererende ontwikkelaars en evtueel een corporatie) en een integraal vastomlijnd eindbeeld. De illustratie hieronder markeert dat mooi: Figuur 2 Aanpak integrale en organische gebiedsontwikkeling 4

1.2 Verschillende invullingen van organisch bouwen In de referentieprojecten wordt organisch bouwen op verschillende manieren gebruikt afhankelijk van de fase waarin een project zich bevindt:  Categorie 1: Plannen in een vergevorderd stadium (grootschalige projecten) die voor de crisis zijn gestart en waarin reeds investeringen zijn gedaan en/of sprake is van actief grondbeleid. Van de referentieprojecten vallen Amstelkwartier, Veemarkt, Zeeburgereiland en Hoge Weide hieronder. Door de crisis zijn deze projecten bijgesteld, maar heeft er geen fundamentele wijziging van het plan plaatsgevonden. Organisch bouwen betekent het opknippen in bouwenveloppen met kleinere eenheden en flexibiliteit in het plan over welke bouwenveloppen/kavels eerst (waar beweegt de markt het meest?) zodat kan worden aangesloten op de werkelijke, kwalitatieve vraag en er zo snel mogelijk al inkomsten kunnen worden gegenereerd. Kortom, organische bouw is voor deze projecten een manier om de lopende projecten zo goed mogelijk af te maken. In de plannen zit enige flexibiliteit om met het woningbouwprogramma in te spelen op de marktvraag, maar is geen grote onzekerheid over wat gaat komen, er is echter enige onzekerheid over wanneer.  Categorie 2: Plannen in de voorbereidende fase, er is een beoogde locatie of enkele opties voor een locatie. Van de referentieprojecten betreft het Almere Oosterwold, Zaan-IJ en Amersfoort Oliemolenkwartier. Dit wil zeggen dat wel een referentiekader/een visie is geschetst, maar dat de invulling daarvan geheel afhankelijk is van initiatieven die ontstaan door burgers / marktpartijen. De onzekerheid over wat er gaat komen wanneer is vrij groot. De rol van de overheid is om de initiatieven uit te lokken (‘verleiden’) en te faciliteren. Vraagstuk betreft de structurering van het planproces, zoals aanpasbaarheid door de tijd heen, 4

Zie citaat noot 2.


12



voortbouwen op bestaande identiteit en voorzieningen in een gebied, permanente tijdelijkheid en het altijd-af-principe. Verder de vraag met betrekking tot bovenplanse financiering van dergelijke principes. Ook in andere projecten in de Noordvleugel wordt organisch bouwen zo toegepast. De provincie Utrecht is bijvoorbeeld samen met de gemeenten Veenendaal, Woerden en Houten op drie concrete locaties aan de slag gegaan (nb. geen referentieprojecten voor dit onderzoek). De betrokken gemeenten gaven aan dat de traditionele manieren van ontwikkelen niet meer voldoende resultaten opleverden. Daarom gingen zij op zoek naar alternatieven.5 Organisch Bouwen is daarbij geen doel op zich, maar een middel. Categorie 3: Mengvorm tussen 1 en 2: de overheid heeft een vrij duidelijk beeld wat er waar moet komen en heeft een plan daarvoor opgesteld. Het plan kent een hoger abstractieniveau als bij categorie 1 projecten, maar het is niet zo onzeker als de programmering bij de categorie 2 projecten. Het gaat om Haarlemmermeer West en Crailo.

Er is nog een andere, vierde categorie: de nieuwe, onbekende plannen en initiatieven: Het gaat in deze strategie om gebieden of kavels (bijvoorbeeld: lege plekken, sloop/nieuwbouw of verloederd bedrijventerrein, kantorenlocatie of leegkomend maatschappelijk vastgoed) waar de gemeente geen prioriteit aan geeft of concrete plannen heeft, maar waar wel initiatieven naar boven komen. Vraagstuk betreft het ruimte bieden aan onbekende, onverwachte nieuwe initiatieven die beantwoorden aan principes van organisch bouwen en daardoor kunnen bijdragen aan de woningbouwopgave. Bijvoorbeeld Meer Merwede in Utrecht (nb. geen referentieprojecten voor dit onderzoek) en de invulling van kleinere binnenstedelijke locaties. Geen van de referentieprojecten valt in deze categorie. Ook is lastig in te schatten in welke mate deze categorie een bijdrage kan leveren aan de woningbouwopgave in de Noordvleugel (relatie met uitwerking van het thema transformatie uit de verstedelijkingsagenda). 1.3 Momenteel een overgangsperiode, op termijn meer organisch ontwikkelen Naar gelang de projecten die voor de crisis zijn opgestart zo goed mogelijk worden afgerond en nieuwe locaties aan bod komen, zal er meer op een organische wijze in de Noordvleugel worden ontwikkeld. De belangrijkste reden hiervoor is dat de kostendragers voor binnenstedelijk bouwen zijn weggevallen. Realisatie van woningbouw in bestaand stedelijk gebied, daar moet geld bij, ook voor de crisis (Neprom, 2007). De kostendragers in bestaand stedelijk gebied waren veelal de kantoren, retail, subsidies of gelden die door verkoop van aandelen in nutsbedrijven worden ingezet (PBL, 2013). Met het overschot op de kantoren- en retailmarkt en het verdwijnen van rijkssubsidies zijn er, zolang geen nieuwe kostendragers of nieuwe manieren van werken worden gevonden, deze functies geen dekkingsbron meer voor onrendabele toppen of uitgaven. Dit is van belang omdat de werkwijze van de grootschalige integrale projecten voorheen inhielden dat forse voorinvesteringen werden gemaakt voor het aankopen van de grond, de bodemsanering, het uitplaatsen van oude functies zoals een betoncentrale of grotere infrastructurele voorzieningen. Grote voorinvesteringen zijn momenteel moeilijk te verantwoorden en te financieren. Grote voorinvesteringen lenen zich tegelijkertijd niet of lastig voor een organische aanpak (bijvoorbeeld: elke 3 maanden een m2 grond opspuiten). Nu vooralsnog geen nieuwe dekkingsbron voor de grotere uitgaven voor handen is, zullen de projecten op een andere manier moeten worden aangevlogen. In 5

Provincie Utrecht, Lessen uit de pilots organische gebiedsontwikkeling, mei 2014


13

hoofdstuk 2 wordt op het bijbehorende financiële model, de badkuip, en de wijzigingen daarin nader uitgewerkt. Opgemerkt wordt dat in de grotere projecten die voor de crisis zijn gestart nog een flinke voorraad aan plannen en bouwrijpe grond zit. De inschatting van de ambtelijke werkgroep is dat vooralsnog ongeveer tien jaar kan worden gewerkt met de huidige voorraad aan plannen en bouwrijpe grond (bijvoorbeeld: op de locaties Houthavens, Zeeburgereiland, Centrum eiland (IJburg), Almere, Bloemendalerpolder, Hoge Weide). Nieuwe projecten die op korte termijn opkomen binnen de Noordvleugel c.q. van elders, waaruit relevante lessen voor de toekomst kunnen worden gehaald. De verwachting is dat in de Noordvleugel in de toekomst meer op organische wijze zal worden ontwikkeld. Van de referentieprojecten zijn Crailo, Haarlemmermeer-West, Zaan-IJoevers, Oliemolenkwartier en Almere Oosterwold de projecten die we de komende jaren goed moeten volgen om de lessen te leren hoe organisch ontwikkelen in de Noordvleugel precies uitpakt en wat voor gevolgen dat heeft voor bijvoorbeeld de woningbouwopgave, de wijze van planing, financiering en governance.


14

Hoofdstuk 2 De (on)mogelijkheden van organisch bouwen in financieel opzicht De situatie voor 2008/2009 De “badkuip” (alle cat. 1 projecten)   

Overheden (voor)investeren eerst fors: aankopen gronden, bouwen woonrijp maken Op termijn (10 jaar?) komen de eerste inkomsten binnen om uiteindelijk positief te eindigen Dekkingsbron grotere uitgaven: kantoren, retail, rijkssubsidies (BLS, ISV, NR budget, verkopen nutsbedrijven)

6

2010 – 2014 / 2020?: Herijking projecten: stoppen, faseren, (aangepast) doorgaan Bij de projecten die aangepast doorgaan: Cashflowend uit de “badkuip” (cat 1)  In de meeste referentieprojecten zijn forse (voor)investeringen gedaan; in de herijking / projectenschouw is er afgeboekt, maar er is nog steeds een “wasteil” goed te maken. Dat wordt gedaan m.b.v. zogenaamde cashflowsturing  In de Noordvleugel kan op veel plekken nog een behoorlijke tijd (10 jaar?) worden geteerd op voorraad bouwrijpe kavels  Dekkingsbron grotere uitgaven: weggevallen (geen: kantoren, retail, rijkssubsidies (BLS, ISV, NR budget, verkopen nutsbedrijven).

Nu / in de toekomst

Vanaf het begin cashflow-sturing. Wie doet de noodzakelijke grotere voorinvesteringen? (cat 2 en 3 projecten)   

6

Publieke uitgaven als er inkomsten tegenover staan (contracten / kavelverkoop). Voorinvesteringen: zo klein mogelijk houden en zo lang mogelijk uitstellen, maar op gegeven moment ontkom je niet aan Wie doet de investering? Opties: Almere Oosterwold: de initiatiefnemers Fondsvorming door provincie/gemeente Algemene middelen? Private partij draagt de voorinvestering, verrekenen met de grondprijs Versobering bodemsanering / inrichting openbare ruimte

Eerste en derde illustratie zie citaat noot 5.


15

2.1 Consequenties afgeleid uit de referentieprojecten 2.1.a. Bij actief grondbeleid  In zes van de tien referentieprojecten (alle categorie 1, plus Oliemolenkwartier (categorie 2) en Crailo (categorie 3) wordt actief grondbeleid gevoerd. Dit betekent dat overheden door grondverkoop/uitgifte inkomsten krijgen om zaken zoals bereikbaarheid, openbare ruimte en voorzieningen te kunnen betalen. Daarover meer in hoofdstuk 3.  In alle categorieën projecten is cashflowsturing ingevoerd. Cashflowsturing draait het oude adagium ‘de kost gaat voor de baat uit’ om. Eerst moeten inkomsten worden geboekt (verkoop van grond/kavels) alvorens uitgaven kunnen worden gedaan (bijvoorbeeld in infrastructuur, de openbare ruimte en voorzieningen). Bij cashflowsturing liggen uitgaven en inkomsten veel dichter bij elkaar in tijd én in hoogte. Cashflowsturing zet onzekerheid om in zekerheid. Dit kan ook betekenen dat een project pas later in uitvoering komt (er wordt immers niet vast voorgeïnvesteerd)  Met het opknippen in bouwenveloppen en cashflowsturing wordt ook de binnenplanse infrastructuur, openbare ruimte en voorzieningen gefaseerd aangelegd. De kleinere bewegingen in de curve zijn de opbrengen en kosten per bouwenvelop. De curve met kleinere bewegingen moet eigenlijk iets hoger dan de opgaande curve van de badkuip starten, want in de crisis is er veelal afgeboekt, waardoor een ‘wasteil’ (in plaats van een badkuip) qua financiële waarde is goed te maken.

Initiatieven, geld

Figuur 3 Projecten die zich aanpassen gedurende het proces





tijd

Grotere publieke uitgaven door gemeenten, zoals bodemsanering, verplaatsing milieuhinderlijke bedrijven, geluidwerende voorzieningen – allen hier samengevat onder “voorinvestering”- worden zo lang mogelijk uitgesteld of zo klein mogelijk gehouden, (want met organisch bouwen is het niet duidelijk of en wanneer er inkomsten tegenover staan). Bijvoorbeeld in Crailo waar nog een discussie plaatsvindt over het te voeren grondbeleid. Vooralsnog is het idee om de gronden zoveel mogelijk in huidige staat over te dragen en voorinvesteringen in sloop, ontsluiting en bouw en woonrijp maken te voorkomen. Tegelijkertijd kom je er niet onder uit om soms een forser bedrag te moeten investeren (waar niet gelijk even zoveel inkomsten tegenover staan door kavelverkoop). Bijvoorbeeld: Zeeburgereiland, dat ligt buitendijks. Bij de verkleuring van het gebied naar een woongebied moest de waterkering worden aangepakt à zes miljoen euro. Dat zijn kaveloverstijgende kosten waarover afspraken met de Amsterdamse fondsbeheerders zijn gemaakt.


16



De grotere investeringen om een gebied te ontsluiten, van kwaliteit te voorzien en aan de gang te krijgen, drukken vaak op de overheden. Nu al is te zien dat er naar andere manieren wordt gezocht om met die investeringen om te gaan. o Fondsvorming: In een van de binnenstedelijke referentieprojecten (op verzoek niet gespecificeerd) wordt bekeken of een fonds kan worden opgestart om de voorinvesteringen te financieren. De bedoeling is dat op termijn het geïnvesteerde geld wordt terugverdiend, met een van te voren vastgesteld rendement waardoor het fonds wordt gevuld en weer uitgaven gedaan kunnen worden, bijvoorbeeld geïnvesteerd in een ander gebied (zogenaamd revolverend fonds). Het fonds wordt gevuld onder andere met middelen van een provincie. Nogmaals: dit wordt op dit moment bestudeerd, het is nog geen praktijk. o Verrekenen met de grondprijs: In het Cruqius terrein (nb. geen referentieproject voor dit onderzoek) is de uitplaatsing van een betoncentrale (grote voorinvestering) door de ontwikkelende belegger Amvest gedaan, wat vervolgens met de gemeente Amsterdam is verrekend met de grondprijs. o Ander soort plan: Overigens is het ook zeer wel denkbaar dat in de meer organische manier van ontwikkelen om dergelijke grotere investeringen wordt heen gewerkt. Een voorbeeld hierbij is Havenkwartier in Deventer (nb. geen referentieproject voor dit onderzoek). Daar is door bezuinigingen een nieuw plan gemaakt waarbij de bestaande kwaliteiten van het gebied – haven / industrieel – als uitgangspunten zijn genomen voor de branding van het gebied. De betoncentrale hoefde niet meer verplaatst te worden, waardoor die forse kosten zijn vermeden. Het betekent wel een ander programma voor het gebied. o Lagere kwaliteitseisen: Dit is nog niet gezien in de referentieprojecten, maar mogelijk wel in de toekomst is dat de eisen voor bodemsanering of geluidwerende voorzieningen door de gemeente in ambitie naar beneden worden bijgesteld, voor bijvoorbeeld bodem- en geluidskwaliteit.

2.1 b. Publieke investeringen bij faciliterend grondbeleid, o.a. fondsvorming / algemene middelen  Bij de projecten waar de gemeente faciliterend grondbeleid voert (categorie 2 / 3 met enige uitzonderingen) heeft de gemeente geen grond aangekocht die ze (met meerwaarde) kan verkopen. Het betreft Haarlemmermeer West, Almere Oosterwold, Zaan-IJ (overwegend faciliterend) en Bloemendalerpolder. In die projecten haalt de overheid geen inkomsten uit verkoop van grond waarmee uitgaven voor infrastructuur of publieke voorzieningen kunnen worden verantwoord. Toch is de aanleg van infrastructuur of publieke voorzieningen ook in die projecten noodzakelijk.  Initiatiefnemers dragen de kosten: Almere Oosterwold is het meest vergaande voorbeeld van organisch ontwikkelen. Het is de eerste plek in Nederland waar initiatiefnemers/ toekomstige bewoners ook verantwoordelijk zijn voor het bouw en woonrijp maken van hun terrein (inclusief riolering en waterberging), het aanleggen van wegen op hun kavel en de openbare ruimte. Bij Almere Oosterwold wordt de bovenplanse infrastructuur door de gemeente gedaan, kosten worden verhaald via een fondsconstructie. Bij Almere Oosterwold wordt uitgerekend aan de hand van de beoogde hoeveelheid m2 bebouwing die wordt gerealiseerd op een kavel, hoeveel de afdracht in het fonds moet zijn.  Fondsvorming: Ook bij Haarlemmermeer West worden de uitgaven gedekt door een afdracht per nieuw te bouwen woning te heffen die in een fonds wordt gestort. Uit dat fonds worden bovenplanse kosten betaald (infrastructuur en inrichting openbare


17





ruimte). Bij Haarlemmermeer West bedraagt de afdracht 9000 euro per woning. De afdracht bij beide projecten in de fondsen wordt gerealiseerd via anterieure overeenkomsten. De afdracht uit de anterieure overeenkomst moet worden voldaan voordat de omgevingsvergunning wordt verstrekt. Algemene middelen: Bij het Hembrug terrein heeft de gemeente Zaanstad, die geen grondexploitatie voerde voor de locatie, de rotonde en de riolering betaald uit de algemene begroting (investeringsfonds). De gemeente heeft weinig grondposities en doet ook weinig aan actief grondbeleid. Dus worden investeringen gedaan uit het investeringsfonds dat daarvoor is opgericht in Zaanstad. In het geval van Haarlemmermeer-West en Bloemendalerpolder investeert de overheid in versterking van de structuur van het gebied, bijvoorbeeld bereikbaarheid, openbare ruimte en recreatievoorzieningen. De middelen worden in het geval van Haarlemmermeer West naast het hierboven genoemde fonds ook opgebracht via een rijksubsidie uit het verleden (NR budget) en een bijdrage van de Stadsregio. Bij Bloemendalerpolder, een private ontwikkeling, stelt de provincie middelen beschikbaar voor een kwaliteitsimpuls (5 miljoen euro voor groen en openbare ruimte). Het budget kan gebruikt worden als voorinvestering om kwaliteit te realiseren.

2.2 Consequenties af te leiden uit de vakliteratuur 2.2.a. Oplossingen gelegen binnen het huidige systeem  Het snoeien in de lokale regelgeving (‘ontslakken’) kan leiden tot het weer op gang brengen van een vastgelopen ontwikkeling. Deze manier van werken houdt in dat een locatie wordt aangewezen waarbij wordt afgesproken niet te werken met vooraf vastgestelde regels (bestemmingsplan, parkeerregels et cetera). Onder het motto “andersom werken” wordt bezien of voor het gebied een (betrouwbare) initiatiefnemer is die een plan heeft wat een zinvolle bijdrage voor de gemeente is. Is dat het geval, dan tracht de gemeente, samen met het expertteam ontslakken, het initiatief te begeleiden van idee tot bouw(vergunning), waarbij zo nodig regels ter discussie worden gesteld, omzeild of oplossingsgericht geïnterpreteerd. Naast de aanwijzing van een gebied, zet de kopgroep een inventarisatie op gang van alle gemeentelijke beleidsnota’s over het fysieke domein waarin regels zijn geformuleerd met betrekkinng tot bouwen en gebiedsontwikkeling. Deze inventarisatie wordt vaak gevolgd door een opschoningsactie. In de Noordvleugel doen verschillende gemeenten(onderdelen) mee aan de ontslakkingsactie, zoals Woerden, Amersfoort, Amsterdam Nieuw-West en Amstelveen.  In een recente publicatie van de provincie Utrecht wordt aangegeven dat op financieel gebied de vernieuwing van de aanpak wordt bepaald door vier elementen: cashflowmanagement en de integrale gebiedsexploitatie, het kostenverhaal, het hanteren van nieuwe verdienmodellen (bijvoorbeeld ingroei modellen voor huur) en het vraaggestuurd ontwikkelen.7 De gebiedsexploitatie is een concept waarbij gelijktijdig wordt gestuurd op kasstromen met betrekking tot beheer, vastgoed en grond (zie illustratie hieronder). In de grondexploitatie kan er enkel op een resultaat worden gestuurd in de tijd en enkel voor de grond. In de integrale gebiedsexploitatie zijn er meerdere momenten voor bijsturing mogelijk, omdat wordt gestuurd op de samenkomst van kasstromen.8 Het sturen op een gebiedsexploitatie heeft voor een herontwikkeling van een verouderde kantorenlocatie 7 8

Provincie Utrecht, Lessen uit pilots organische gebiedsontwikkeling, mei 2014. Zie citaat noot 5, p 15.


18

in Diemen (nb. geen referentieproject voor dit onderzoek) succesvol gewerkt in het vlottrekken. Figuur 4 Verbanden verschillende exploitaties (bron: PASbv)



Vanuit de gedachte, de gebruiker centraal stellen, kan een gebiedsexploitatie nog verder worden opgerekt door andere kasstromen te betrekken zoals energie, glasvezel en gezamenlijke inkoop van diensten en faciliteiten (‘Total occupancy cost’ of brede business case-benadering).9 Hierbij worden andere partijen dan de gemeente geïntroduceerd. Met deze werkwijze worden de eerste stappen gezet bij de projecten: A4 zone west (SADC), Omala, Ecomunity Park en (op papier) Brainport Innovatie Campus (nb. geen referentieprojecten voor dit onderzoek). Ook vanuit het project Watertorenberaad is op het verbreden van het verdienmodel gewezen.10

Figuur 5 Verbeelding Brede Business Case benadering, zie noot 9

9

Ministerie van Infrastructuur en Milieu “Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl: eerste stappen in de praktijk”, 2014. Watertorenberaad, Langjarige Gebiedsontwikkeling, 2014.

10


19

2.2.b. Oplossingen gelegen buiten het huidige systeem In februari 2014 heeft het Planbureau voor de Leefomgeving een studie uitgebracht waarbij de ontkoppeling tussen publieke voorzieningen en de grondexploitatie is onderzocht.11 Met de verwachting dat in de toekomst meer faciliterend grondbeleid te zien zal zijn, heeft het PBL vijf manieren van ontkoppeling uiteengezet. Daarbij wordt genoteerd dat een lossere koppeling wellicht een noodzakelijke achteruitgang is. In het kader van de Omgevingswet worden stappen gezet, maar de discussie is nog niet voorbij. Kwesties blijven, zoals de wijze van toerekenen en bijstellen (forfait en baatafroming) of zelfs de introductie van een groter lokaal belastinggebied. Tegelijkertijd is er in opdracht van het ministerie van Infrastructuur en Milieu een internationaal vergelijkend onderzoek gehouden naar publiek kostenverhaal bij faciliterend grondbeleid (omdat Nederland in Europa uniek is wat betreft actief grondbeleid door overheden). Uit die internationale vergelijking komen twee instrumenten naar voren die zouden kunnen functioneren in de Nederlandse situatie: i) fondsvorming; en ii) baatbelasting (waarbij de huidige Nederlandse vorm moet wel worden aangepast). 12 Momenteel wordt bekeken of en hoe dit een plek krijgt in de Omgevingswet.

11 12

PBL, publiek kostenverhaal bij organische ontwikkeling, [feb] 2014. TU Delft, internationale vergelijking, 2014.


20

Hoofdstuk 3 Consequenties op planning en financiering van bereikbaarheid, openbare ruimte, voorzieningen en duurzaamheid 3.1 Consequenties voor infrastructuur  Een meer organische woningbouw vertaalt zich in meer onduidelijkheid over het tempo en de omvang van gewenste infrastructuur of OV.  In nagenoeg alle referentieprojecten is doorgerekend of de bestaande (binnenplanse en buitenplanse) infrastructuur en voorzieningen een uitbreiding in inwoneraantal aan kunnen. Meer aansluiten op bestaande infrastructuur en OV is een belangrijk pluspunt vanuit kostenafweging.  Bij categorie 1 projecten zijn bereikbaarheid, voorzieningen, openbare ruimte en duurzaamheid onderdeel van het integrale plan dat wordt uitgerold. Omdat in de categorie 1 projecten een actief grondbeleid wordt gevoerd, dat wil zeggen, overheden kopen gronden, programmeren de functies en bestemmen de grond overeenkomstig, komen inkomsten binnen waarmee uitgaven aan nieuwe infrastructuur kunnen worden verantwoord.  Bij de categorie 2 en 3 projecten is er (grote) onduidelijkheid wanneer (temporele onduidelijkheid) en wat (kwantitatieve onduidelijkheid) wordt gerealiseerd. Het principe zoals gehanteerd bij Bloemendalerpolder is interessant. In dat project: i) is berekend tot wanneer de huidige bereikbaarheid volstaat (tot het moment dat er 1000 woningen zijn gerealiseerd); ii) dat zogenaamde kantelpunt is duidelijk overeengekomen tussen alle partijen; en iii) er is afgesproken wat er moet gebeuren als dat kantelpunt wordt bereikt. Zo heeft onzekerheid wanneer verzadiging van bestaande infrastructuur optreedt een plaats gekregen in het politiek-bestuurlijke proces van gemeente, provincie en rijk (aantakking A1). Men moet dus een reservering gaan opbouwen en aanhouden zonder precies te weten wanneer het geld wordt uitgegeven.  Tegelijkertijd is ten aanzien van onzekerheid en het politiek-bestuurlijke proces nog een cultuurtraject te doorlopen, want een regionale bestuurder zal minder geneigd zijn open te zijn over de mate van (financiële) onzekerheid van een woningbouwontwikkeling (en daarmee meer benutting van infrastructuur en OV) als de consequentie daarvan is dat gelijk een streep gaat door een financiële reservering. Dit speelt tussen rijk en regionale overheden, maar ook tussen regionale en lokale overheden (stadsregio c.q. provincie en gemeente).  Investeringen in infrastructuur en OV zijn gekoppeld aan normen van aantal inwoners, intensiteit et cetera. Als die normen niet worden gehaald of te onzeker zijn, vindt de investering niet plaats. De vraag komt hiermee op in hoeverre organische woningbouw een aanpassing vergt van de wijze waarop wordt omgegaan met normen in vervoersmodellen en onzekerheid. Rijkswaterstaat heeft inmiddels een programma gestart “Verbeterprogramma Modellen” om - onder andere – dit nader te onderzoeken. Het goed benoemen van het zogenaamde kantelpunt zou hierin een rol kunnen spelen.  Bij Haarlemmermeer-West is ook gekeken naar de relatie tussen woningbouw en bereikbaarheid. Daar werd de bereikbaarheid onvoldoende bevonden om een | MIRT ONDERZOEK ORGANISCH BOUWEN - NOORDVLEUGEL - |

21







uitbreiding van inwoneraantal goed te accommoderen. De eis was ‘eerst bewegen, dan bouwen’. Bij Haarlemmermeer-West investeren de overheden (gemeente, provincie, afdracht uit het fonds dat wordt gevuld door gronduitgifte) nu eerst in de bereikbaarheid. Bij het project Valkenburg (n.b. geen referentieproject voor dit onderzoek) was dit ook de eis. Bij Valkenburg is hier aan tegemoet gekomen door onder andere het rijk (besluitvorming over de aanleg Rijnland-route). Onderdeel van de afspraak over de aanleg van de Rijnland-route was de afspraak dat de gemeente Katwijk zou zorgen dat de eerste kavels in 2014 op de markt zouden komen (wat overigens niet is gelukt). Zowel Haarlemmermeer West als Bloemendalerpolder betreffen geconcentreerde ontwikkelingen (op één locatie). Ook voor ZaanIJoevers – waar veelal meer sprake is van niet-geconcentreerde ontwikkeling, schematisch weer te geven als een parelketting – is ook doorgerekend wat de opnamecapaciteit is van het huidige netwerk en wanneer het kantelpunt wordt bereikt.13 Hier ligt een relatie met het MIRT onderzoek Stedelijke Bereikbaarheid, dat OV knooppunten centraal stelt. Op dergelijke knooppunten – met de gedachte dat de vervoerswaarde optimaal moet worden benut, dus meer gestapelde woningbouw ligt een meer organische ontwikkeling (dat wil zeggen minder sturing door overheden) minder voor de hand. De wijze van adaptieve planning, kantelpunten en scenario’s past ook bij de beleidswijzigingen die op het ministerie van Infrastructuur en Milieu gaande zijn. Ingegeven door de beschikbaarheid van minder middelen voor nieuwe aanleg, wordt in een brede aanpak gekeken hoe de bestaande infrastructuur beter kan worden benut (programma’s Beter Benutten en Meer Bereiken). De financiële situatie beïnvloedt ook de bestuurlijke situatie (programma Vernieuwing MIRT). Adaptieve planning is een van de drie uitgangspunten voor de vernieuwing van het MIRT.

3.2 Consequenties voor openbare ruimte  In Bloemendalerpolder, een private ontwikkeling, is ook een gedetailleerd plan gemaakt, alleen niet door overheden, maar door projectontwikkelaars verenigd in een daarvoor opgerichte ontwikkelmaatschappij (GEM-CV). Het is zeker geen “stip aan de horizon” te noemen zoals in de vakliteratuur vaak wordt geduid bij organische woningbouw. Bij Almere Oosterwold is zelfs bepaald wat de indicatieve indeling van een kavel is (als in percentage groen, percentage bebouwd, percentage water et cetera). De noviteit bij Almere is dat deze indeling niet perse op elke kavel hoeft te worden gerealiseerd. Er bestaat de mogelijkheid om te ruilen, bijvoorbeeld als een eigenaar van een kavel elders gelegen geen bebouwing voor ogen heeft, kan je je een percentage groen ‘verhandelen’.  Investeren in de kwaliteit van het gebied pas op een moment dat er inkomsten binnen zijn is een dilemma voor projectorganisaties. Immers, kwaliteit in de openbare ruimte en de aanwezigheid van voorzieningen is van invloed op de verkoopbaarheid en interesse voor grond en/of kavels (bijvoorbeeld aanleg waterpark bij Amstelkwartier).  Bij het opknippen van het project in kleinere hoeveelheden moet er voor worden gezorgd dat in elke fase van het project (per bouwenvelop) het project er ‘af’ uitziet qua openbare ruimte (voor de verkoopbaarheid van kavels in volgende bouwenveloppen).  Wat verder opvalt is dat in verschillende projecten meer wordt uitgegaan van bestaande kwaliteiten en dorpen in plaats van het realiseren van nieuwe kernen of het sturen op kwantiteit (Crailo, Haarlemmermeer West). 13

“MIRT ZaanIJoevers: bereikbaarheid 2020 en 2040”, Mu Consult BV, oktober 2011.


22



In Haarlemmer-West heeft zelfs een verdraaiing van het adagium plaatsgevonden. In plaats van sturing op kwantiteit (zoveel aantallen te realiseren woningen, groen en recreatie), is het uitgangspunt de kwaliteit. Zie illustratie hieronder. Zo wordt de te realiseren kwaliteit maatgevend voor de te realiseren kwantiteit.

Figuur 6 Kwantiteit en kwaliteit openbare ruimte 14



Interessant te zien dat van de twee referentieprojecten die privaat worden ontwikkeld, Haarlemmermeer West en Bloemendalerpolder, de overheden extra budget beschikbaar stellen voor de kwaliteit van de openbare ruimte. Deze budgetten worden als een voorinvestering ingezet. Daarmee verhogen ze de kwaliteit van het gebied, wat de potentie van het project qua verkoopbaarheid verhoogt.

3.3 Consequenties voor voorzieningen: meer aansluiten bij bestaande voorzieningen, nieuwe voorzieningen gefaseerd aangelegd  Bij de meeste referentieprojecten staat redelijk vast dat de (toekomstige) bewoners bepaalde voorzieningen krijgen (zoals een school of supermarkt), alleen is nog niet duidelijk wanneer. Het tijdstip is afhankelijk van wanneer voldoende inwoners in het gebied zijn neergestreken.  Bij organische woningbouw wordt het project opgeknipt in bouwenveloppen van kleinere hoeveelheden. Aangezien het tempo – over het algemeen - bij een organische werkwijze lager ligt, moeten bewoners van de eerste bouwenveloppen langer wachten op geplande voorzieningen in het gebied. (Sommige voorzieningen zoals scholen en supermarkten overstijgen de realisatie van meerdere bouwenveloppen).  Het verwachtingenmanagement richting bewoners over het tempo van voorzieningen is voor projectorganisaties van belang. Bij Amstelkwartier is het expliciet opgenomen in een brochure over het project.  Uiteraard zijn er uitzonderingen. In Zeeburgereiland wonen nog niet veel mensen, toch staat er al een school. De school fungeert als overloop uit een aanpalend gebied waar de daar gelegen school te druk was.

14

Gemeente Haarlemmermeer, Parels aan de Ringvaart, een uitvoeringsplan voor Haarlemmermeer-west, maart 2014.


23



Opvallend is dat in zowel Crailo, Veemarkt als Haarlemmermeer West dicht bij bestaande kernen met voorzieningen wordt gebouwd, zodat er geen tot nauwelijks nieuwe voorzieningen hoeven te worden aangelegd. Dit wordt met opzet gedaan, om niet de kosten te hoeven dragen voor de aanleg van nieuwe voorzieningen en om voor de bestaande voorzieningen draagvlak te behouden of zelfs te upgraden.

3.4 Duurzaamheid: gemengd beeld  Sturing op duurzaamheid door overheden is in het merendeel van de referentieprojecten niet expliciet aan de orde. Bijvoorbeeld bij Crailo en Haarlemmermeer-West ziet de provincie duurzaamheid graag als een item dat de ontwikkelaars meenemen, maar het wordt niet opgelegd. De reden is dat meer duurzaamheid – toch vaak tegen hogere bouwkosten - de grondprijs nadelig beïnvloedt, omdat die residueel wordt berekend (Crailo). In Oliemolenkwartier, waar initiatief van ‘onderop’ een grote rol speelt, staat duurzaamheid en de lokale economie voorop.  In Almere is duurzaamheid wel expliciet een richtlijn. In de tien Almere principes die bij Oosterwold gelden staat zelfvoorzienendheid – ook ecologisch - centraal.  Ten aanzien van duurzaamheid geldt de vraag hoe je omgaat met collectieve systemen, als er (collectieven) van initiatiefnemers eigen voorzieningen willen plaatsen (Zeeburgereiland). Collectieve systemen hebben duurzaamheidsvoordelen, maar zijn kostentechnisch vaak alleen interessant als het in een gehele wijk wordt toegepast. In Blaricummeent (Gooi en Vechtstreek – n.b. geen referentieproject voor dit onderzoek) – met vrije kavels - wordt een collectief WKO-systeem voor het hele gebied aangelegd waarbij iedereen de verplichting heeft mee te doen.15

15

www.blaricummeent.nl


24

Hoofdstuk 4 Organische woningbouw en de woningbehoefte (kwantitatief en kwalitatief) 4.1 Relatie tussen organische woningbouw en woningbehoefte Om een goed beeld te vormen van de relatie tussen organische woningbouw en woningbehoefte is het wellicht goed even terug te bladeren naar hoofdstuk 1.1: wat verstaan we onder organisch bouwen. Want het opdelen van een project in kleinere bouwenveloppen wordt bepaald door de marktsituatie, niet door het principe van organisch bouwen. De vraag is nog altijd groot, maar wordt op dit moment (crisis) in veel kleinere mate geëffectueerd. Daardoor zijn de bouwenveloppen kleiner. De marktsituatie en organisch bouwen zijn dus twee verschillende dingen. Weliswaar hebben we nu te maken met organisch bouwen door de marktsituatie, maar organisch bouwen kan ook in een meer florerend economisch klimaat plaatsvinden. Ook kunnen we uit de verschillende categorieën projecten afleiden dat organisch bouwen niet betekent dat er automatisch minder wordt gebouwd. De totale aantallen die op locaties kunnen worden gebouwd zijn nog altijd omvangrijk. Bijvoorbeeld Haarlemmermeer-West (categorie 3 voor dit onderzoek, 5000-6000 woningen mogelijk), Almere Oosterwold (categorie 2 7.000 woningen op kavels mogelijk) en niet te vergeten binnenstedelijk programma Zaan-IJ oevers (categorie 2 30.000 woningen tot 2030). Het tempo van de markt leidt ertoe dat de realisatie van die aantallen langzamer loopt dan voorheen verwacht. Organisch bouwen heeft meer te maken met de rol die de overheid inneemt in het sturen op de te realiseren aantallen woningen en het type woning en de wijze waarop met voorinvesteringen wordt omgegaan. In de projecten die vallen onder categorie 1 is er een uitgewerkt beeld op aantallen en type woningen (enige bandbreedte is ingevoerd door de crisis) en zit de overheid sterk aan het stuur om dat beeld te realiseren. Bij projecten die vallen onder categorie 2 is zo een beeld er niet en zit de overheid dan ook niet aan een dergelijk stuur. De overheid faciliteert anderen die initiatieven nemen tot het ontwikkelen van woningbouw en andere zaken. De projecten die vallen onder categorie 3 hebben een sterker vooraf uitgewerkt beeld dan de projecten onder categorie 2, en er is een raming beschikbaar van hoeveel woningen ongeveer kunnen worden gerealiseerd. Maar de daadwerkelijke aantallen en type woningen worden aan de initiatiefnemers overgelaten (ontwikkelaars, particulier opdrachtgeverschap). 4.2 Organisch bouwen en kwantitatieve vraag Voor de beantwoording van deze vraag in kwantitatieve zin maken we een onderscheid naar: 1. Korte termijn 2. Middellange termijn 3. Lange termijn. 4.2.a Korte termijn (tot 2025): voldoende plancapaciteit, voorbereiden op toekomst In paragraaf 1.3 werd reeds geduid dat de Noordvleugel zich momenteel in een overgangsperiode bevindt. En dat – naar verwachting – in de toekomst meer organisch | MIRT ONDERZOEK ORGANISCH BOUWEN - NOORDVLEUGEL - |

25

zal worden gebouwd. De inschatting is dat de huidige plancapaciteit in de Noordvleugel voorziet in de behoefte van de komende 10 jaar (bijvoorbeeld op locaties zoals Houthavens, Almere, Bloemendalerpolder et cetera, zie ook paragraaf 1.3). De totale plancapaciteit voor nieuwe woningen bedraagt op dit moment circa 330.000 woningen, bij een totale bouwopgave van 440.000 woningen tot 2040. Zoals in de Monitor woningbouwproductie Noordvleugel16 wordt aangeduid lijkt dit vooralsnog voldoende, zeker op korte termijn, maar: dit aantal biedt geen reserves, wetende dat nieuwe locaties zich zullen aandienen, maar in principe ook altijd locaties afvallen; juist op korte termijn is de grootste piek in de woningvraag, maar stokt de bouw (ook) om andere redenen dan gebrek aan goede locaties; er is een toenemende vraag naar binnenstedelijke woonmilieus: centrum stedelijk plus, centrum stedelijk, centrum klein stedelijk en centrum dorps en juist daar zijn locaties vaak moeilijk te vinden c.q. te ontwikkelen; de vraag naar binnenstedelijk wonen komt niet in de laatste plaats van de groeiende groep één- en tweepersoonshuishoudens (jongeren/starters/ouderen). Het is een opgave de (binnen)stedelijke woningmarkt voor hen toegankelijk te houden; Bij de aanwezige en toekomstige plancapaciteit moet steeds goed worden nagegaan of dit de goede locaties zijn gezien de ontwikkeling in de woonvoorkeuren. De toevoeging van woningen loopt al enige tijd achter op de groei van het aantal huishoudens (huishoudengrootte groeit in plaats van neemt af). In de afgelopen vijf jaar zijn in de gehele Noordvleugel gemiddeld zo’n 14.000 woningen per jaar opgeleverd, aflopend van 20.000 woningen in 2009 naar circa 13.000 woningen in 2013. Dit heeft vooral te maken met de economische en financiële crisis, waardoor de consument zijn verhuizing (vraag) heeft uitgesteld. Woningzoekenden hebben oplossingen gezocht in de sfeer van uitstel, verbouwing van het huidige huis, nieuwe samenlevingsvormen (bijvoorbeeld ‘friends-contracten of langer bij ouders wonen). Met name de steden werken als een ‘spons’. Vanwege deze ‘sponswerking’ en de (tijdelijke) oplossing die woningzoekenden zoeken, lijkt de druk op de woningmarkt minder pregnant (maar is zeker voelbaar). Dit zal echter snel veranderen wanneer de woningzoekende, vanwege meer vertrouwen in de economie en woningmarkt, zijn woningvraag concreet zal gaan uitoefenen. Op dat moment kan, in relatief kort tijdsbestek, de druk op de woningmarkt snel toenemen. Met als mogelijk gevolg dat de prijzen (snel) zullen stijgen. Onzeker is bovendien of de verschillende partijen (organisatorisch) dan snel genoeg klaar zullen zijn voor deze vraag, mede gegeven de vaak lange ontwikkeltijd in de woningbouw. Tegelijkertijd zal al ‘geoefend’ moeten worden , met een ontwikkeling die - naar verwachting - op een meer organische wijze zal plaatsvinden, om klaar te zijn voor de middellange en lange termijn. 4.2.b Middellange termijn (na 2025) In deze fase zit het ‘moment van de waarheid’. Onzeker is hoe de financiële situatie van overheden op dat moment zal zijn. De oude verdienmodellen voor binnenstedelijke woningbouw komen waarschijnlijk niet meer terug (zoals de opbrengst uit kantoorontwikkeling). Hierdoor zal ook in de situatie dat er voldoende vraag is, het moeilijk zijn grote voorinvesteringen te doen en daarmee grote planontwikkelingen te ‘faciliteren’. Dit maakt overheden afhankelijk(er) van andere initiatiefnemers/marktpartijen. http://www.noord-holland.nl/web/Themas/Wonen/Kennismakelaar/Monitor-WoningbouwNoordvleugel.htm 16


26

Als we afgaan op de prognoses, komen er vanaf 2018 nog steeds zo’n 10.000 tot 15.000 huishoudens per jaar bij. De organische ontwikkelingen variëren van omvang. Uit de verschillende categorieën projecten kunnen we afleiden dat organisch bouwen niet perse om kleinere aantallen gaat. Wel wordt de mate van onzekerheid over de te realiseren aantallen en hoeveelheden woningen groter als overheden kiezen voor categorie 2-achtige projecten (overheden staan op afstand). Het ligt dan ook veel meer voor de hand om te veronderstellen dat de Noordvleugel overheden met de marktdruk die de regio kent, zullen kiezen voor een aanpak zoals nu in Haarlemmermeer-West en Crailo (categorie 3). Een beeld met bouwenveloppen op hoofdlijnen door de overheden vastgesteld, waarbij de exacte invulling aan de markt (ontwikkelaars) en particulieren wordt overgelaten. De mate waarin een locatie organisch wordt ontwikkeld hangt af van de opgave, ambitie en beschikbare middelen voor de desbetreffende locatie. 4.2.c Lange termijn Het is lastig iets exacts te zeggen over de lange termijn. Veel is afhankelijk van wat gebeurd op de korte en middellange termijn. Nijpend wordt het wanneer het overheden, marktpartijen en andere initiatiefnemers niet lukt om tijdig en gezamenlijk tot nieuwe ontwikkelingsmodellen te komen. Wanneer de bestaande (traditionele) plannen gerealiseerd zijn, en de locaties waar de voorinvesteringen al gedaan zijn ‘op’ zijn, zal de voortgang van de woningbouw afhankelijk zijn van een nieuwe werkwijze. In deze periode zal de Noordvleugel naar verwachting nog altijd met zo’n 10.000 huishoudens per jaar groeien. Het is mede afhankelijk van de ontwikkelingen en geleverde bouwproductie op de korte en middellange termijn, hoe groot de druk op de markt op de lange termijn zal zijn. Zijn de tekorten ingelopen? Is er een nieuwe manier van samenwerking, financiering en ontwikkeling van de grond gekomen? Hoe gedraagt de consument zich? 4.3 Organisch bouwen en kwalitatieve woningbehoefte (woningtypen) Kwalitatief gezien biedt organisch bouwen veel kansen. De klant is meer koning geworden en beïnvloedt zo het tempo en het aanbod. We zien dat in de categorie 1 projecten er een stevig eindbeeld bestaat op kavelniveau van het type te realiseren woning. In deze categorie projecten komen alle typen woningen aan bod (gestapeld, grondgebonden, vrije kavels, sociale woningbouw). In categorie 3 projecten wordt gewerkt met een ruimtelijk kader en kwaliteitsplan ingedeeld op bouwenveloppen als vlekken, waarbij het type woning wordt overgelaten aan de markt of de particulier om in (collectief) eigenbouw zijn of haar droomwoning te realiseren. Als de overheid niet kiest voor sturing op aantallen-woningtype, moet worden nagedacht of wel wordt gestuurd op de realisatie van een bepaald percentage sociale woningbouw. In Crailoo wordt gekeken of een deel van de sociale woningbouw als kluswoningen op de markt kan worden gezet. `Door de crisis – met de bijbehorende verschuiving van aanbod naar meer vragersmarkt – is er meer kwaliteit gekomen in de plannen´.17 Tegelijkertijd moet geconstateerd worden dat de grote vraag naar (centrum)stedelijke milieus het aanbod op veel plaatsen nog altijd overstijgt. Juist deze locaties zijn relatief lastig te ontwikkelen, onder andere vanwege allerlei omgevingsfactoren zoals milieucontouren (geluid, geur). Tegelijkertijd bieden deze locaties echter veel mogelijkheden als wordt gekeken naar het investerende publieke vermogen. Een belangrijk deel van de benodigde voorzieningen is, vanwege de stedelijke ligging, 17

Gert Grandiek, programmamanager Zaanstad


27

immers al aanwezig. Ook de infrastructuur ligt er vaak al. Dit scheelt in de kosten die nieuwe aanleg met zich mee zou brengt. In dit licht worden bijvoorbeeld Amstel III en Sloterdijk aantrekkelijke locaties voor transformatie. Uiteraard speelt de vraag wat het absorptievermogen van de bestaande voorzieningen is (wanneer raakt de betreffende voorziening overbelast?). Het is op dergelijke locaties belangrijk tijdig inzicht te krijgen in het moment dat alsnog investeringen in (infrastructurele) voorzieningen nodig zijn en vooraf af te spreken wie de kosten hiervan op zich neemt? 4.4 Eigenbouw Eigenbouw draagt in belangrijke mate bij aan het voorzien in de kwalitatieve behoefte; men kan immers in hoge mate zelf beslissen hoe het huis eruit komt te zien. In kwantitatieve zin blijft eigenbouw overigens (nog) een niche, alhoewel het aandeel eigenbouw in de totale productie wel toeneemt. Wat betreft de stedelijke kwaliteit en de openbare ruimte blijft echter de overheid een belangrijke sturende/bepalende factor (bijvoorbeeld door het stellen van minimale eisen). Een vraag die in het kader van organisch bouwen en het stapsgewijs laten ontwikkelen van gebied, opkomt, is of dit op termijn zal leiden tot een hogere of lagere kwaliteit van het totaal. De meningen hierover zullen verschillen (‘Belgische toestanden’ versus ‘vrijheid bieden en loslaten’). Zoals elders in dit rapport gesuggereerd wordt, kunnen overheden ervoor kiezen om op sommige locaties meer sturing te geven dan op andere locaties (bijvoorbeeld ten aanzien van dichtheden). 4.5 Samenvattend Om aan de kwantitatieve behoefte te voldoen, zal nu al geanticipeerd moeten worden op de middellange en lange termijn. De reeds voorbereidde locaties zijn dan ‘op’, en geld voor dergelijke grote voorinvesteringen is er niet meer. Terwijl de groei van het aantal huishoudens in de Noordvleugel nog lange tijd hoog blijft. In kwalitatieve zin biedt organisch bouwen kansen; juist op plekken waar mensen graag willen wonen (centrumstedelijke milieus) bestaan goede mogelijkheden voor een meer organische ontwikkeling. Onder andere vanwege de reeds aanwezige (infrastructurele) voorzieningen. Eigenbouw voorziet in een grote kwalitatieve behoefte, maar leidt (nog) niet tot de benodigde massa. Voor alle partijen zal het de kunst zijn om de kwantitatieve én kwalitatieve vraag zo goed mogelijk te combineren. Lukt het om in kwantitatieve zin massa te maken, zonder de kwalitatieve vraag en de betrokkenheid van de consument te veronachtzamen? Zie ook figuur 6 in hoofdstuk 3.


28

Hoofdstuk 5 Sturingsvraagstukken en Governance , mede in relatie tot het MIRT Organische bouw leidt niet tot een ´terugtrekkende overheid´ of `aan de markt overlaten´. Ervaring in het Zaanse laat zien dat als je niets doet, er ook niets gebeurt.18

Een meer organische manier van werken heeft op 4 manieren consequenties voor sturingsvraagstukken en governance: 1. 2. 3. 4.

Relatie tussen overheid en burgers Consequenties voor de ambtelijke organisatie. Relatie tussen overheden (in deze regio in relatie tot het rijk in het kader van het MIRT) Relatie tussen College en B&W en raad

5.1 Relatie overheid – burgers met initiatief  Er zit een groot verschil tussen de rol en de sturingsmogelijkheden van de overheid in de verschillende categorieën projecten. Bij een organische manier van ontwikkelen (categorieën 3 en vooral 2) neemt de overheid niet deel aan een ontwikkeling in investerende zin, maar begeleidt, voert regie en faciliteert. Het voortouw voor initiatieven ligt bij anderen. De overheid betaalt minder en bepaalt ook minder. De sturingsmogelijkheden voor de overheid nemen af. Hierover zeggen de NSOB en PBL in een recente studie (…), de principes en logica van het maatschappelijk initiatief verschillen van de logica en de principes van het systeem van de overheid. Het initiatief laat zich niet aansturen, heeft weinig boodschap aan vanuit de overheid gewenste uniformiteit en kenmerkt zich door diversiteit en onvoorspelbaarheid. De dynamiek is anders, het tempo varieert, de taal verschilt en de omgangsvormen zijn niet die van de overheidsbureaucratie. En toch is het nodig om van daaruit tot gemeenschappelijke werkvormen te komen (…).19  De mate waarin de overheid ontvankelijk is voor maatschappelijk initiatieven (not invented here-syndroom) of zelfs wordt aangemoedigd of gefaciliteerd is afhankelijk van een aantal factoren: het belang van de locatie voor de stad, gemeentelijk eigendom (grond/gebouwen), de mate waarin (financiële) verplichtingen zijn aangegaan en de mate van robuustheid van het maatschappelijke initiatief.  Als de overheid niet kiest voor een sturende rol maar het initiatief en de realisatie aan anderen laat, moet worden nagedacht in welke mate kaders worden meegeven zoals bepaald percentage sociale woningbouw of de mate van energiezuinigheid. 5.2 Ambtelijke organisatie  Duidelijk is dat een meer organische werkwijze een andere instelling van het bestuur en de ambtelijke organisatie vereist. Initiatieven van anderen in een gebied uitlokken door middel van verleiden, regie voeren en faciliteren vergen andere aansturing en capaciteiten dan projectmatig werken. 18 19

Uitspraak Gert Grandiek, programmamanager Zaan-IJ, 1 september 2014 (interview voor dit onderzoek). NSOB en PBL, Overheidsparticipatie in een energieke samenleving, 2014


29







Competenties zoals procesmatig werken, netwerken en verbinden en makelen worden belangrijker. Ook moet worden nagedacht over de verantwoording van de inzet van het ambtelijk apparaat. Als er geen actief grondbeleid wordt gevoerd (grondexploitatie openen) waarop uren kunnen worden geschreven, hoe wordt dan bepaald welke uren van welke medewerker kunnen worden ingezet. Overigens is een meer faciliterende houding iets heel anders dan afzijdigheid of het laten varen van doelen en ambities. “Het betekent niet dat de overheid haar handen van de samenleving aftrekt en niets meer wil. Integendeel, het impliceert een overheid die ambitie heeft, richting geeft, initiatieven stimuleert en vernieuwing mogelijk maakt”.20 Uit een recente bijeenkomst over Almere Oosterwold blijkt overigens ook dat de keuze voor faciliteren of actief optreden niet zo zwart-wit is als dat hierboven lijkt te worden neergezet.21 Het is meer de kwestie wat het meest voor de hand liggend is: `Per projectsituatie bepaalt de gemeente, rekening houdend c.q. gestuurd door de specifieke omstandigheden hoe zij het grondbeleid vorm geeft´. De term ´situationeel grondbeleid´ lijkt meer recht te doen. Soms kan actief grondbeleid worden gevoerd om een locatie een duw te geven. Grootschalige grondbeleid ligt bij een meer organische aanpak niet voor de hand.

5.3 Relatie overheden in het kader van regionale en rijks-infrastructuurbudgetten  De wijze van adaptieve planning, kantelpunten en scenario’s past ook bij de beleidswijzigingen die op het ministerie van Infrastructuur en Milieu gaande zijn. Ingegeven door de beschikbaarheid van minder middelen voor nieuwe aanleg, wordt in een brede aanpak gekeken hoe de bestaande infrastructuur beter kan worden benut (programma’s Beter Benutten en Meer Bereiken). Met het beter benutten van bestaande infrastructuur, wordt de scheiding tussen hoofdwegennet en onderliggend wegennet en de daarmee samenhangende verantwoordelijkheden minder relevant. Dit alsmede de financiële situatie beïnvloedt de bestuurlijke situatie (programma Vernieuwing MIRT). Er komt een meer evenwichtige relatie.  Naarmate woningbouw (aantal / tempo) onzekerder wordt, neemt de onzekerheid ook toe in gehanteerde verkeers- en vervoersmodellen en daarmee de onzekerheid aan nieuwe infrastructuur. Rijkswaterstaat heeft hier actie op gezet.  Een van de manieren om te werken met onduidelijkheid over het tempo en de omvang van woningbouw/gewenste infrastuctuur of OV-ingrepen is het werken met scenario’s en kantelpunten (adaptief plannen). Adaptieve planning is een van de drie uitgangspunten voor de vernieuwing van het MIRT. Om onzekerheid ook in de bestuurlijke context een plek te geven is een cultuuromslag nodig. Immers als een gewenste woningbouwontwikkeling onzekerder wordt, is ook de noodzaak voor een MIRT onderzoek of –verkenning of de reservering van middelen onzekerder. Hoe dit in het bestuurlijke spel een plek te geven vergt oefening. Dit speelt niet alleen in relatie tussen regio en rijk in het kader van het MIRT, maar ook tussen gemeente en regio. 5.4 Verhouding college en raad binnen een gemeente  Een organische manier van ontwikkelen levert ook een “organisch saldo” op, dat wil zeggen dat de omvang en de termijn waarop inkomsten of baten ontstaan niet van te voren kan worden bepaald. Er zal met bandbreedtes moeten worden gewerkt: in tijd en in omvang. Dit vraagt om een andere manier van verantwoording in de raad.

20 21

Zie citaat noot 18. Platform 31, verslag leerkring faciliterend grondbeleid, 2014.


30





22 23

Bij een meer organische manier van ontwikkelen past een werkwijze waarbij de ontwikkeling van woningbouw en gebieden niet langer vooral op financiële gronden wordt bezien. Maatschappelijke meerwaarde wordt steeds belangrijker. Een mooi voorbeeld hiervan is Leerpark Dordrecht (nb. geen referentieproject voor dit onderzoek), waar het motto van de ontwikkeling was ‘niemand zonder diploma van school’. Ook in de momenteel lopende markgerichte consultatie voor Rijnhaven Rotterdam en de recent afgeronde concessie voor Rotterdam hart van zuid (nb. geen referentieprojecten voor dit onderzoek) zijn/worden biedingen beoordeeld op financiële én maatschappelijke baten.22 De rol van methoden om maatschappelijke doelstellingen en baten goed in beeld te krijgen wordt naar verwachting ook groter (Maatschappelijke kosten baten analyses). Er zijn meerdere rapporten waarbij is aangetoond dat tegen de hogere kosten van binnenstedelijk bouwen ook hogere baten te genieten zijn in vergelijking tot uitleg.23

Voorbeelden uit Min IenM, Gebiedontwikkeling Nieuwe Stijl: eerste stappen in de praktijk, 2014. Bijvoorbeeld: Ecorys, Maatschappelijke kosten en baten IBO Verstedelijking, 2006.


31

- De Lange Termijn -


32

Hoofdstuk 6 Mogelijke implicaties van organisch bouwen voor de langere termijn en aanbevelingen De implicaties van organisch bouwen op bereikbaarheid, voorzieningen, openbare ruimte en duurzaamheid op een langere termijn zijn op dit moment moeilijk te overzien. Het is een cliché maar daarom niet minder waar: veranderingen gaan in een ontzettend snel tempo en de internationale situatie is op dit moment instabiel – dit is voor de open Nederlandse economie van groot belang. Het Centraal Planbureau en het Planbureau voor de Leefomgeving komen in 2015 met geactualiseerde WLO scenario’s.24 In de ambtelijke kerngroep zijn de volgende vraagpunten voor de lange termijn gesignaleerd:  Komt de betaalbaarheid van centrumstedelijke woningbouw onder druk te staan? Zolang er geen nieuwe kostendragers optreden voor binnenstedelijk bouwen, worden de binnenstedelijke woningen mogelijk duurder. Consequentie daarvan zou een grote tweedeling kunnen zijn, waarbij goedkopere en middeldure woningen vooral in de buitenwijken of zelfs de nabij gelegen kernen (terug naar de gebundelde deconcentratie?) zijn gelegen. Hoe verhoudt deze mogelijke consequentie tot de vraag en consumentenvoorkeuren? Wat zijn de bredere maatschappelijke kosten en baten van een dergelijke spreiding?  Meer mobiliteit richting randen van de stad? Als er meer verdichting is binnen bestaand bebouw gebied en tegelijk ook meer verhuizing naar de randen van de stad komt, dan gaat er ook meer mobiliteit ontstaan naar het centrum toe (voorzieningen, metro en treinstations). Hier is dan ook een relatie met het MIRT onderzoek Stedelijke Bereikbaarheid. In de programma´s Beter Benutten en Meer Bereiken van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu is hier overigens ook aandacht voor.  Worden op termijn locaties en plancapaciteit anders bezien? Het lastiger maken van publieke (voor)investeringen maakt dat mogelijk anders naar locaties gekeken gaat worden. Zo worden bestaande binnenstedelijke locaties aantrekkelijker voor transformatie omdat de infrastructuur daar al aanwezig is en zo hoge kosten voor aanleg kunnen worden vermeden. De aanbeveling vanuit de ambtelijke werkgroep voor de middellange en lange termijn is dat gemeenten scherp kiezen waar ze welke ontwikkelstrategie willen toepassen (actief sturen bij OV knooppunten, plekken met minder groot belang voor de gehele stad bijvoorbeeld meer organisch ontwikkelen), hoe te sturen en vooral ook hoe anderen te verleiden tot investeren.25

24

25

http://www.cpb.nl/publicatie/actualiteit-wlo-scenarios Zie ook Gemeente Amsterdam, ‘Amsterdam maakt mogelijk’, januari 2014 voor een mogelijke uitwerking hiervan.


33

- BIJLAGEN -


34

BIJLAGE 1

Informatie per project

Veemarkt Utrecht

Typering project Veemarkt ligt aan de rand van Utrecht, aan de oostzijde, vlakbij de populaire wijken Wittevrouwen en Tuindorp-Oost. Zelfbouw van woningen, individueel of in bouwgroepen, staat centraal in Veemarkt. Een groot deel van de 600 woningen wordt door de bewoners zelf ontworpen. Geschiedenis Het plangebied is 13 hectare groot en omvat globaal het bestaande Veemarktterrein en de daar om heenliggende sportvelden. De voormalige veemarkthallen zijn de inspiratie voor de stedenbouwkundige structuur. Het doel van het stadsbestuur was om een locatie te ontwikkelen waarmee winst kon worden gemaakt. Winstoptimalisatie is vanaf het begin de doelstelling geweest. Inmiddels is er door wisseling van bestuur een andere doelstelling bijgekomen, ‘ongedeelde stad’, wat ook het sociale programma omvat. Het project is voor de crisis van start gegaan, maar er was echter geen interesse vanuit de markt. De gemeente heeft ervoor gekozen voor eigen risico te ontwikkelen. Het programma is recent aangepast (kleiner percentage sociaal, meer middensegment sociaal), ook omdat woningbouwcorporaties minder doen. Nu wordt ongeveer 30 procent sociaal gerealiseerd. Ook duurzaamheid is een centraal thema bij de ontwikkeling van Veemarkt. Financiering De grond is van de gemeente, die voert een grondexploitatie waaruit alle uitgaven voor infrastructuur en de inrichting van de openbare ruimte worden gedaan. De ontwikkelstrategie bestaat uit vier elementen: 1. Particulier opdrachtgeverschap 2. Bouwgroepen 3. Mede opdrachtgeverschap, ontwikkelaars worden geselecteerd op plan van aanpak en de wijze waarop samen met toekomstige bewoners wordt samengewerkt. Er is een vastgestelde grondprijs. 4. Traditionele aanpak: consument gericht bouwen.


35

Inmiddels is het bevorderen en benutten van het bewonersinitiatief en de bewonersinvloed een centraal element geworden. Fasering Sinds vorig jaar oktober is de markt in Utrecht opgeleefd. Er zijn nu vijftien bouwvelden en het loopt als een trein. Elk bouwveld dat momenteel op de markt wordt gebracht, is binnen ongeveer een maand uitverkocht. Type woningen Veemarkt wordt een gemengde stedelijke woonwijk met huurwoningen, goedkope koopwoningen en vrije sector koopwoningen. De bouwblokken worden getenderd en de sociale mix wordt voorgeschreven. In de wijk is straks de woondichtheid ongeveer 50-55 woningen per hectare. Bereikbaarheid Alle infrastructurele maatregelen komen ten laste van de grondexploitatie. Alle infrastructuur en OV ligt er al, maar de aansluiting op de bestaande stad en het omringende landschap dient iets te worden aangepast. Openbare ruimte Alleen de bouwvelden zijn in het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPVE) vastgelegd. Hierin worden de randvoorwaarden meegegeven die nodig zijn om te komen tot een stedenbouwkundig plan. Deze zijn gefixeerd in een matenplan. Hoe die uiteindelijk vorm krijgen hangt af van de ideeën van marktpartijen en bewoners zélf. Eigen initiatieven geven invulling aan de wijk. Verder is door de gemeente een beeldregieplan gemaakt. Het SPVE en Beeldregieplan doen uitspraken over de opbouw en het ambitieniveau van de openbare ruimte. De openbare ruimte wordt door de gemeente aangelegd ten laste van de grondexploitatie. Voorzieningen Er wordt zoveel mogelijk aangesloten op voorzieningen in een aanpalende wijk. Door de nieuwe bewoners krijgen die voorzieningen een nieuw leven. Het winkelcentrum De Gaard wordt hiervoor uitgebreid. Duurzaamheid Eén van de belangrijkste uitgangspunten voor de wijk Veemarkt is dat het een duurzame wijk wordt. Concreet houdt dat in dat woningen een GPR (duurzaamheidsscore) hebben van tenminste 7.5 en een EPC (energieprestatie) van 0.3. Dit wordt onder andere bereikt door goede isolatie, aansluiting op stadsverwarming en gebruik van zonnecellen. Dit wordt via privaatrechtelijke overeenkomsten vastgelegd. Andere initiatieven op het gebied van duurzaamheid worden van harte toegejuicht. Bronnen Interview projectleider gemeente Utrecht, Leen de Wit www.woneninveemarkt.nl


36

Amstelkwartier, Amsterdam Typering project Het project is gelegen vlakbij station Amsterdam Amstel. Amstelkwartier was een bedrijventerrein met slechts 24 woningen, een aantal woonboten en vrij veel groen in het gebied. Sinds 2011 wordt gebouwd aan een nieuwe binnenstedelijke woonwijk. Bijna 4000 woningen worden er gerealiseerd en daarnaast winkels, bedrijven, een kinderdagverblijf , brede school, klimaatneutraal hotel en een nieuw stadspark aan de Amstel.

Het project bestaat uit drie onderdelen: 1. Amstelkwartier fase I: 1500 woningen en een nieuw park aan de amstel 2. Amstelkwartier II: wordt nu gekocht van Liander. 700 woningen 3. Kop Weespertrekvaart: vorig jaar op de markt gebracht. Zelfbouw en appartementen. Gerealiseerd worden 23 stadsvilla’s in het hoge segment (vrijstaand bouwen – zelfbouw dus / woningen voor anderhalf miljoen vrij op naam) op de voormalige vestigingsplaats van de Hells Angels. De kavels waren binnen drie maanden weg, terwijl op gebiedsontwikkelingsniveau nog veel onduidelijkheid was over de inrichting van het gebied. Er waren veel onzekerheden voor kopers (stadsblok was nog niet duidelijk, maar ook sociale huurwoningen). Stadsblok is appartementenblok met de meeste grondopbrengsten van bij elkaar 28.ooo vierkante meter (400 appartementen). Deze appartementen zijn in drieën geknipt. Deel a en b kun je zowel apart als samen afnemen. Deel c wordt als laatste ontwikkeld, puur om werkruimte te hebben. De visie stamt uit 2005. Redelijk uitgewerkt (detail) integraal plan, alleen de uitvoering is wat meer organisch. De ontwikkeling wordt gedaan door projectontwikkelaars en daarnaast is zelfbouw mogelijk. Er zijn zestien kavels beschikbaar gesteld voor zelfbouw, twaalf individuele kavels en vier kavels voor bouwgroepen. De individuele kavels bieden diverse mogelijkheden, van grote herenhuizen tot boven- en benedenwoningen. Geschiedenis De visie voor de ontwikkeling stamt uit 2005. In 2007 zijn de bouwenveloppen op de markt gezet. Alle grote ontwikkelaars hebben geboden, daar zijn overeenkomsten mee gesloten met als resultaat een bouwplicht. Maar in 2009 wilden ze niet bouwen, omdat markt was veranderd. Er is toen door de gemeente een zaak aangespannen, die de gemeente heeft gewonnen. Er moest worden gebouwd dus werd er gebouwd. De eerste inkomsten kwamen binnen (contracten waren er dus er kon geld uitgegeven worden) en | MIRT ONDERZOEK ORGANISCH BOUWEN - NOORDVLEUGEL - |

37

de gemeente kon een park gaan aanleggen Er zijn tot nu toe ca. 500 woningen. Na de zomer van 2014 komen nog meer woningen gereed. Financiering Gemeente Amsterdam voert de grondexploitatie. De grondexploitatie is opgesplitst in bouwenveloppen. Na de zogenaamde ‘schouw’ is kasstroomsturing als instrument geïntroduceerd. Eerst inkomsten zeker stellen dan pas verplichtingen aangaan. Fasering Kop Weespertrekvaart: Fasering in plan voor het eerst specifiek aangebracht en benoemd om verwachtingen te temperen. Helemaal uitgeschreven voor mensen om zoveel mogelijk discussies, teleurstelling en claims te voorkomen. Want betreft een zeer kritische groep. Type woningen Er worden veel koopwoningen gebouwd, maar ook sociale huur (ongeveer 30procent). Het soort woningen is een mix van herenhuizen, benedenwoningen, appartementen, studio's en studentenwoningen. In het ernaast gelegen gebied Kop Weespertrekvaart worden stadsvilla’s gerealiseerd. Openbare ruimte De openbare ruimte wordt door de gemeente aangelegd. Voorzieningen Een school is er al en een park wordt opgeleverd. Het park is nog net voor de schouw beslist, maar dit heeft ook echt wel marktwaarde. Supermarkt grote commerciële partij, springt pas in als voldoende klanten zijn. In de erfpachtovereenkomst staat dat er een supermarkt komt, maar het is niet bekend wanneer. Bereikbaarheid Het gebied was al goed ontsloten omdat het een stuk bestaande stad is. Met de auto is zowel het centrum als de ring A10 binnen enkele minuten te bereiken. Het centrum van Amsterdam ligt op vijf à tien minuten fietsen. Het Amstelkwartier is uitstekend ontsloten met het openbaar vervoer (metrostation Spaklerweg , Amstelstation). De aanpassingen die moeten gebeuren zijn: - Op de Kop Weespertrekvaart staan twee bruggen in het plan getekend, maar men weet niet wanneer deze aangelegd kunnen worden. Waarschijnlijk als het stadsblok (appartementenblok) is gerealiseerd. - De Spaklerweg ligt er al. Dat is de weg die wordt gebruikt om in en uit de stad te komen. Er moet eigenlijk een tweede kruising bij om de fietser goed te faciliteren (deze moet meer ruimte krijgen). Dit zijn echter bovenplanse kosten. - Er is contact met GVB, omdat de onderdoorgang bij het metrostation met de poortjes niet meer vrij toegankelijk is. Projectorganisatie wil dat er een aparte doorgang komt voor de mensen uit het gebied om heen en weer te kunnen lopen. Dus ze hebben nu discussie met Dienst Metro. Als je het station gaat renoveren dan is het handig om dit gelijk te realiseren. Het is een lastige discussie, want het kan nu nog nergens aan opgehangen worden. De dekking is lastig, terwijl je weet dat in de toekomst toch moet gebeuren. Bronnen Gespreksverslag Suzan de Wit, junior projectleider gemeente Amsterdam voor Amstelkwartier


38

Oliemolenkwartier, Amersfoort

Typering project Het Oliemolenkwartier ligt binnenstedelijk, aan het riviertje de Eem en dicht bij de historische binnenstad. Het voormalige industrieterrein transformeert in de toekomst naar een gemengd woon- en werkgebied genaamd De Nieuwe Stad. Dat is de intentie en ambitie van de gemeente, lokale vastgoedontwikkelaar/belegger Schipper Bosch en stedenbouwkundig bureau ZUS. Samen met andere stakeholders in het gebied werken zij aan een ambitiedocument. Dit ambitiedocument vormt het kader voor de organische ontwikkeling van het gebied. Geschiedenis De voormalige Prodentfabriek, dat eind 2012 haar deuren sloot en ongeveer de helft van het totale Oliemolenkwartier beslaat, is door de lokale ontwikkelaar opgekocht. De gemeente bezit grotendeels het resterende terrein (De Hogeschool Utrecht en een BOEi bezitten ook nog een klein deel van de grond). Sinds mei 2013 werken de partijen samen aan ideeën voor het gebied. Dit begon met de ontwikkeling van de voormalige Prodentfabriek, waar binnen een jaar tijd zo'n veertig innovatieve en betrokken bedrijven, horeca, ondergeschikte detailhandel, et cetera zijn gevestigd. De karakteristieke, monumentwaardige bedrijfspanden zorgen voor een bijzondere uitstraling van het gebied. Financiering Gemeente wil organische ontwikkeling zoveel mogelijk toepassen en gezamenlijk met de andere stakeholders zorgen voor waardecreatie van het gebied. Daarvoor willen de gemeente en Schipper Bosch investeren in de inrichting van het openbaar gebied en de begrenzing ervan ten opzichte van de kavels. De gemeente en Schipper Bosch zijn in overleg hoe deze voorinvestering onderling verdeeld wordt en hoe toekomstige gebruikers bijdragen aan deze voorinvestering. Daarnaast vraagt organische ontwikkeling van het gebied om een andere grondexploitatie. Immers, programma en tempo zijn nog niet bekend. De provincie helpt met een netwerk van experts in innovatieve constructies. Er wordt op dit moment aan een aantal opties gewerkt. Type woning Twee van de ambities die in het ambitiedocument zijn benoemd, zijn: “een mix van functies” en “18-uurs dynamiek”. Bij deze ambities hoort ook wonen en daarbij zal het in de meeste gevallen gaan om gestapelde woningen in de vorm van appartementen. Stadswoningen zouden ook kunnen worden gerealiseerd. Daarnaast wordt er onderzocht of studentenwoningen (deze zitten momenteel ook in het gebied in tijdelijke units) een permanente plek in het gebied kunnen krijgen. Bereikbaarheid Ligt centraal in de stad vlak bij centraal station en de oude binnenstad van Amersfoort. Openbare ruimte Om de ambities te verwezenlijken is een goede openbare ruimte nodig waar het fijn is om te verblijven. Er is dan ook veel aandacht voor het openbaar gebied. Daarbij wordt gezocht naar mogelijkheden om de kwaliteit mee te laten groeien met de ontwikkeling van het gebied. Op die manier hoeft niet alles te worden voorgefinancierd maar kan de waardevermeerdering van de te ontwikkelen kavels bijdragen aan de kwaliteitsverbetering. De publieke ruimten in het Stadshart zijn belangrijk als


39

ontmoetingsplekken in de stad. Daar waar mensen elkaar ontmoeten kan innovatie plaatsvinden die voor onze kenniseconomie van groot belang is. Duurzaamheid "Lokaal, korte lijnen, en meerwaarde voor iedereen". Betrokkenheid van en in de wijk, onder andere belangrijke doelgroepen (kinderen, senioren en zieken). Veel aandacht voor de deeleconomie, lokale producten (voedsel in de stad). Het ontwikkelen van nieuwe concepten waarin lokale producten en ontwerpers worden betrokken. Ook de ontwikkelaar doet hier aan mee. De nabij gelegen Hogeschool blijkt 40 procent opgewekte energie ‘over’ te hebben met hun warmte-koude pompinstallatie, terwijl er in het Oliemolenkwartier vraag naar energie is. Op dat punt wordt gezocht naar verbinding en wordt geprobeerd vanuit een samenwerking overcapaciteit aan De Nieuwe Stad te leveren. Zo ontstaat toegevoegde waarde en is er minder verspilling. Dit wordt genoemd als voorbeeld van dezelfde dingen slimmer en verantwoord doen. Bronnen: Interview Yordi Grutters, gemeentelijk projectmanager Gemeente Amersfoort Interview Puck Wiggers, projectleider Wonen en Binnenstedelijke Ontwikkeling Provincie Utrecht www.denieuwestad.nl


40

Zeeburgereiland, Amsterdam Typering project In 2005 is het Ontwikkelingsplan Zeeburgereiland vastgesteld met de programmatische en financiële kaders. Zeeburgereiland telt straks zes buurten: de Sluisbuurt, Baaibuurt Oost, Baaibuurt West, RI-Oost, de bedrijvenstrook en de Oostpunt. Zeeburgereiland wordt een nieuw stedelijk gebied met bijbehorende voorzieningen zoals scholen, kinderdagverblijven, sportvelden en culturele functies.

Geschiedenis Het plan is traditioneel begonnen maar halverwege (de zogenaamde ‘schouw’) is het plan bijgestuurd en voor een deel afgeboekt. Programmatisch zijn er wel wat verschillen, maar de hoofdstructuur is hetzelfde gebleven. Tijdens de schouw is gezegd eerst de focus op de zelfbouwkavels. Financiering Gemeente Amsterdam voert de grondexploitatie. De grondexploitatie is opgesplitst in bouwenveloppen. Na de zogenaamde ‘schouw’ is kasstroomsturing als instrument geïntroduceerd wat betekent eerst inkomsten zeker stellen dan pas verplichtingen aangaan. Zo is onzekerheid in zekerheid omgezet. Zoektocht wat moet je nou toerekenen. Waar je ook je ook komt, iedereen kijkt er anders tegenaan. Vroeger waren er standaard percentages. Er is een methodiek ontwikkeld die voor alle gebiedsontwikkeling in Amsterdam geldt, om zelfde werkwijze te bewerkstelligen. Zogenaamde kavelsturing met indeling in kleuren (blauw, groen, rood); geven aan wanneer je proceskosten en investeringsbudget krijgt. Zelfbouw en Collectief Particulier Opdrachtgeverschap verdubbelen je proceskosten, want je blijft maar praten. Vroeger werd er op een globaler niveau gestuurd, nu veel meer op detail niveau om de risico’s te beheersen. Waterkering is voor het hele eiland. Dit kan je niet toerekenen naar één kavel; dit is kaveloverstijgend. Daar krijg je budget voor van de fondsbeheerders. Vanuit exploitatie alle kosten en opbrengsten in beeld. Het blijft een gebiedsontwikkeling. Ze gebruiken het pagoni systeem voor de planeconomie. Wordt in andere grote steden ook gebruikt. Er vindt in G4 verband overleg plaats tussen de planeconomen.


41

Fasering De zelfbouwkavels liggen in de eerst te ontwikkelen buurt, RI-Oost. Deze buurt is herkenbaar door de drie silo’s van de voormalige rioolwaterzuivering. In totaal worden in deze buurt 75 zelfbouwkavels uitgegeven aan particulieren. Dit gebeurt in fasen. Type woningen Alle kavels in RI-Oost zijn bestemd voor zogenaamde stadswoningen, die aaneengesloten worden gebouwd. Openbare ruimte Wordt door de gemeente gedaan als er inkomsten zijn en deze kunnen worden toegerekend aan de kostendrager. Voorzieningen Er staat al een school, want de school op IJburg zat te vol, dus deze wilde een dependance openen. Bereikbaarheid Zeeburgereiland is goed bereikbaar, per auto, per openbaar vervoer en per fiets. De ringweg A10 ligt nabij. Tramlijn 26 rijdt in minder dan 15 minuten naar het Centraal Station. Er is nu één tramhalte op de IJburglaan in de buurt van de kruising met de Zuiderzeeweg. Er komt een tweede halte op het Zeeburgereiland in de buurt van de A10. Ook bus 37 rijdt via Zeeburgereiland en brengt je in 15 minuten naar het Buikslotermeerplein en in 20 minuten op het Amstelstation. Met de fiets zijn het centrum van Amsterdam, Amsterdam-Noord en IJburg goed bereikbaar. De capaciteit van de IJburglaan is goed, is reeds onderzocht in Plan-MER. De vrijliggende trambaan zorgt niet voor grondkosten, dit loopt niet via de grondexploitatie, maar via subsidies van de Stadsregio. Bronnen Interview gemeentelijke pl. Mariolein Hoevenaar - juli 2014 Interview Planeconoom Cees de Koning - juli 2014 Stedenbouwkundig plan RI-Oost, 26 maart 2007


42

Oosterwold, Almere

Locatie / typering Gebied is tien bij vier kilometer. Nu is Oosterwold nog een agrarisch polderlandschap, binnenkort een weids woonlandschap met heel, heel veel groen en een zeer lage bebouwingsgraad. Oosterwold wordt ingevuld met 51% landbouw, 20,5% publiek groen en 2% water. Dus ruim 70% krijgt een natuurlijk en landelijk karakter. In dit enorme gebied worden maximaal 15.000 woningen gebouwd. Dit betekent ongeveer 3,5 huis per hectare. Het gebied ligt verspreid over twee gemeenten: Almere en Zeewolde (Almere voert de taken uit voor ook Zeewolde). In 2013 is de Intergemeentelijke Structuurvisie Oosterwold vastgesteld door de gemeenteraden van Almere en Zeewolde. De beoogde ontwikkeling geschiedt niet op basis van een gedetailleerd plan maar op basis van een eenvoudig raamwerk en tien spelregels die een veelheid van particuliere initiatieven (zelfbouw) mogelijk maakt. De ontwikkelstrategie is een organische ontwikkeling, met de uitnodiging aan initiatiefnemers om het gebied zelf in te richten met groen, landbouw en wegen. Bij deze ontwikkeling treedt de overheid ver terug; de ontsluitende infrastructuur, bouwrijp maken, de sanitatie, kabels en leidingen en publiek groen worden allen aan initiatiefnemers over gelaten. Er komt een gebiedsregisseur die de zelfbouwers helpt, zorgt voor het kostenverhaal en de onderlinge relaties tussen deelprojecten (zoals de logistieke afstemming).

Geschiedenis Niet van toepassing Financiering Het Rijk/de RVOB bezit grofweg de helft van de grond in het gebied. De overige gronden zijn vooral van particulieren en woningcorporaties of ontwikkelaars. De gemeente bezit dus geen grond en gaat ook geen grond verwerven.


43

Bij organische ontwikkeling worden veel ‘binnenplanse’ werkzaamheden ( de uiteindelijke aanleg of opwaardering van de buurtontsluitingswegen, de wandel- en fietspaden, het drinkwatersysteem, de sanitatie en het elektranetwerk) aan de initiatiefnemers overgelaten. De gemeenten realiseren binnenplanse voorzieningen (zoals verbreden polderwegen, groenstructuren, plankosten, kosten voor gebiedsregisseur) en ‘bovenplanse’ projecten die de bewoners van nieuwe gebieden op prijs stellen in het bestaande Almere. Deze kosten worden verhaald via anterieure overeenkomsten. Het gaat hierbij om 100 tot150 miljoen euro. Als je een kavel koopt moet je je plan indienen. Op basis van het aantal meters rood worden de verhaalbare kosten bepaald. Door deze manier van werken (initiatiefnemers nemen ook de inrichting van het gebied met infrastructuur en groen op zich) zijn er geen zware voorinvesteringen nodig door de gemeente. Dus die ook niet op de gehele planvorming. Zo kan Oosterwold in financieel opzicht stabiel zijn. Er zijn drie geldstromen: 1. de grondexploitatiekosten die door de initiatiefnemers worden gemaakt, 2. de grondexploitatiekosten die door de gebiedsregisseur worden gemaakt; 3. de grondexploitatiekosten buiten het plangebied die ten behoeve van Oosterwold worden gemaakt. Dekking van de laatste twee geschiedt door een bijdrage in de ruimtelijke ontwikkeling in een anterieur contract. De afdracht uit de anterieure overeenkomst moet worden voldaan voordat je omgevingsvergunning krijgt. De anterieure overeenkomst is vrijwillig. Terugvaloptie is het exploitatieplan conform de Bro. Voor het exploitatieplan gelden stringentere eisen over toerekenbaarheid van kosten. Er is hierover beperkt jurisprudentie. Om die reden zijn de verhaalbare kosten gebaseerd op de wetgeving in het kader van het exploitatieplan.In principe vinden investeringen pas plaats als er voldoende verhaalbare middelen binnen zijn gekomen. Deze aanpak kent een laag risico voor provincie en gemeente, maar ook een beperkte greep op residu ontwikkeling. Eerst sparen dan uitgeven, ofwel baat gaat voor de kost uit. Fasering De ervaringen met ontwikkeling van de eerste delen bepalen de afspraken over de volgende delen. Type woningen Dit is aan de consument zelf, je moet maar zien waar je gaat bouwen. Openbare ruimte De spelregel is dat het landschap niet ongerept is; er ís al een inrichting, waarvan de overheden de bestaande kwaliteiten (benoemd: erfgoed, groen, water etc) in stand willen houden. Systemen voor water, energie, afval, mobiliteit en infrastructuur zijn onderzocht, net als 400 hectare nieuwe groenstructuur en de doorontwikkeling van 370 hectare bestaande groenstructuur. De generieke kavel heeft 20% bebouwing, 6,5% verharding, 20,5% publiek groen, 2% water en 51% (stads)landbouw. Individuele initiatieven moeten voldoen aan de eisen van een generieke kavel. Bij collectieve initiatieven moeten de initiatiefnemers er gezamenlijk voor zorgen dat ze samen de gemiddelden van de generieke kavel ontwikkelen.


44

Door het noemen van de kavelvereisten in percentages ontstaan een soort verhandelbare ontwikkelrechten. Die rechten kun je verhandelen, bijvoorbeeld afkoop van aantal percentage groen voor je kavel aan een natuurorganisatie. Voorzieningen De gemeente draagt hier zorg voor. Dit heeft onder andere te maken met voldoende leerlingen, maar men wil niet vooruitlopen op. Met de grondexploitatie wordt rekening gehouden met de vergoeding voor de grond. De overheid laat (waar nodig) de maatregelen in publieke basisstructuren volgen op de initiatieven. Bereikbaarheid Er ligt nu lichte infratructuur. Gemeten is hoeveel hier nog bij kan. Als er meer dan 500 woningen komen dan moet het wegvak worden verdubbeld. Dit zit een spaarvariant. Iedere bewoner in het gebied gaat stukje afdragen wat in een fonds komt. Volgens de grex-wet zou dit niet toerekenbaar zijn, maar met Chw kan het wel (als experiment). Het fonds wordt beheerd door de twee gemeenten. Voor de inrichting van de kavels gelden aanvullende spelregels op het gebied van bereikbaarheid. Iedereen legt een eigen deel van de ontsluitingswegen aan, en iedereen realiseert ook een deel van een doorlopend netwerk van wandel- of fietspaden. Je eigen kavel moet bereikbaar zijn en die van je buurman. In de anterieure overeenkomst bij de kavel is geregeld hoeveel mensen moeten aanleggen. De vereisten aan de weg zijn neergelegd door de gemeenten (hoe breed et cetera). Gemeente is bereid aan te leggen, maar dan op kosten van gebruikers. Eigendom overnemen voor 1 euro. Duurzaamheid Voor de inrichting van de kavels gelden aanvullende spelregels op het gebied van duurzaamheid. Er zijn tien almere principes. In de tien spelregels staat dat kavels in verregaande mate zelfvoorzienend zijn.

Opmerkelijk  Er is nu een discussie of eindgebruikers ook het ondergronds drainage systeem moeten doen (als overheid bouwrijp maakt, dan organiseert gemeente drainage systeem). Als er een probleem is, dan schiet iedereen in traditionele houding. Maar men moet leren niet alleen oplossingen te bedenken. Laten invullen door de eindgebruiker. Doe het zoals het passend is bij jou. De rest moet leren luisteren in plaats van doen.  Leereffecten hoe de ketenomkering werkt. Veel inefficiëntie in keten doordat het aanbod is georganiseerd. In de logistiek is de keten omgekeerd daardoor kosten enorm verlaagd.


45

 

    

Dit is een organisatievraag. Gaat de gemeente helpen? Zijn ze nog niet helemaal uit. Sommige initiatieven vragen veel tijd. Willen ze als drie partijen het geld op de begroting reserveren? Laagste waarde in euro zou zich moeten richten naar de duurste waarde (bereikbaarheid). A6-a9 vb. Almere / 25.000 woningen. Ov. Saal. / IJburg 2. De afhankelijkheden formuleren is wel verstandig. Valkenburg ( daar de afspraak zoals in bloemendalerpolder is gemaakt omgedraaid). Weg is al vol, staan al in de file. Eerst bewegen dan verder bouwen. Rijnland route financieel arrangement. Verplicht de gemeente Katwijk om in 2013 te beginnen met bouwen maar dat is niet gelukt. Vogelhorst 1: Onderlinge afspraak over vervoer. Wie op wat voor een dag de kids naar school brengt / haalt. Doen ze in overgooi ook. Nobelhorst is stedelijk gebied. Rijdt nu al een bus terwijl nu pas 20 woningen staan. Mensen moeten snappen dat ze in een Buiten-gebied wonen. Dus nee er rijdt geen bus, moet je zelf regelen... Particulier opdracht geverschap Max 5 procent. Niet zelf regelen maar wel zelf bepalen. Onwikkelende aannemer die voor 10 à 15 mensen Markt gaat inspelen op de diensten die voorheen publiek gebeurde. Bedrijf heeft zich gemeld 80 ha. Landhuiskavels. Collectief riolering, ontsluiting


46

Hoge Weide, Utrecht Typering project Hoge Weide is een buitenstedelijke ontwikkeling op onbebouwd gebied. Het is onderdeel van de Vinex uitbreidingswijk Leidsche Rijn. Het ligt tegen Leidsche Rijn centrum en binnenstad Utrecht. Op circa 30,5 hectare komen ongeveer 1100 woningen, een school en een speeltuin, maatschappelijke voorzieningen en kantoren. Het is een integrale gebiedsontwikkeling met uitgetekende beeldkwaliteiten. Het gebied is opgeknipt in ongeveer 40 bouwenveloppen. Ongeveer de helft van de Geschiedenis Leidsche Rijn is de grootste ontwikkellocatie van Nederland. bouwenveloppen is nog niet nader verkaveld. Het masterplan dateert uit 1995. Start bouw Leidsche Rijn vond plaats in december 1997. Financiering De gemeente brengt door middel van actief grondbeleid Hoge Weide tot ontwikkeling. Dit betekent concreet dat de gemeente de grondexploitatie voert. Het stedenbouwkundig plan past binnen de grondexploitatie. Type woningen Er komen ongeveer 1100 woningen in allerlei type en prijsklassen (eengezinswoningen, vrije kavels en appartementen). Bereikbaarheid Hoge Weide is door een min of meer rondgaande route ontsloten voor autoverkeer. Openbare ruimte Hoge Weide ligt tussen parken zoals Park de Hoge Weide en het WillemAlexanderpark, dat bovenop de A2 ligt. Hierdoor ontstaan er bijzondere hoogteverschillen. Dwars door de wijk komt een groene vallei met watergangen, bomen, hoogteverschillen, trappen, een grote speeltuin en de monumentale boerderij De Hoef. De bestaande elementen, zoals de watergang, de monumentale boerderij, de middeleeuwse weg Hogeweide en een deel van de bomen zullen zoveel mogelijk worden behouden. De groene Vallei ligt als een lint door Hoge Weide en neemt de oude boerderij De Hoef en ook het oude stuk weg van de Hogeweide in zich op. De Vallei vormt een belangrijke interne groen ingerichte langzaam verkeersroute, waaraan de scholendriehoek en de boerderij, met hierin een lokale functie, zijn gekoppeld. De Vallei vormt een zone, waarin verschillende speelplekken van Hoge Weide zijn geplaatst (onder andere de speeltuin). Ze vormt dus het groene en sociale hart van de wijk.


47

Voorzieningen Hoge Weide grenst aan Leidsche Rijn Centrum, met onder meer winkels, restaurants, terrasjes, een bioscoop en theater. In Hoge Weide komen ook voorzieningen. De basisschool en de gymzaal zijn al open. Bronnen Stedebouwkundig plan, vastgesteld door B&W, februari 2010


48

‘Parels aan de Ringvaart’, Haarlemmermeer- West Typering project Gebiedsontwikkeling van woningbouw, groen en water aan de westzijde van Haarlemmermeer. De woningbouw wordt geconcentreerd aan de Ringvaart, bij bestaande dorpen/plaatsen aan de overzijde van de Ringvaart (Heemstede, Bennebroek, Hillegom en Lisse). Deze plaatsen liggen in een andere gemeente dan Haarlemmermeer en in het geval van Lisse en Hillegom ook in een andere provincie. Door aan de overkant te bouwen ontstaan zogenaamde ‘dubbeldorpen’. De bebouwing vindt plaats op, nu nog, agrarisch gebied. Onderdeel van het gebied is Park21, een groot landschapspark dat gelegen is tussen Hoofddorp en Nieuw-Vennep, en een verbinding vormt met Haarlemmermeer West. Geschiedenis project Vanuit de gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollestreek van de Nota Ruimte is een provinciaal project ontstaan “Westflank Haarlemmermeer”, waarbij er een woningbouwdoelstelling was van 10.000 woningen, 2 miljoen m3 bergingswater, Piekberging en 900 ha recreatiegebied. Er is budget vanuit het rijk beschikbaar (Nota Ruimte budget – 48 miljoen), dat met name bedoeld is voor de duurzame waterberging. Deze waterbergingsplas was vrij moeilijk realiseerbaar omdat het moest worden opgehoogd (kostbaar). Toen kwam 380 kV erdoor, aan westkant van Haarlemmermeer. Daarmee was de business case niet meer haalbaar en is de opdracht terug gegeven aan het rijk. Het eerste plan bevatte twee compleet nieuwe havendorpjes, en intensieve bebouwing om Ov knooppunt heen. Nu is er een heel ander plan. Het nieuwe voorstel is veel eenvoudiger en makkelijker uit te voeren. Het gaat er van uit om bij de bestaande dorpen aan de Haarlemmermeerse kant woningen te bouwen, waarmee gelijktijdig de bestaande kernen aan de overzijde van de Ringvaart versterkt worden (ontstaan van zogenaamde “Dubbeldorpen”) in plaats van nieuwe kernen te maken. Provincie NoordHolland heeft de verantwoordelijkheid van het project aan de gemeente gegeven. Gezamenlijk met provincie en Hoogheemraadschap Rijnland heeft de gemeente bij het Rijk als voorwaarde gesteld, dat het geld niet alleen aan de plas maar ook voor woningbouw, groen en wegen mag worden gebruikt. Op 3 juli j.l. is de gemeenteraad akkoord gegaan met het plan ‘Parels aan de Ringvaart’. De Provincie en Hoogheemraadschap hebben ook ingestemd met het plan.


49

Interessant is dat de sturing is omgedraaid. In het nieuwe plan is gekozen voor sturen op kwaliteit, die zijn benoemd. Kwantiteit volgt op de te realiseren kwaliteit. In bijgaande figuur is aangegeven hoe deze nieuwe werkwijze wordt vormgegeven: het bepalen van de condities voor het kwalitatief netwerk van water, groen en infrastructuur en hierbinnen logische plekken aanwijzen voor woningbouw, aansluitend aan de huidige en toekomstige vraag naar woonmilieus. Financiering Gemeente heeft in het gebied nauwelijks grond in bezit, gaan ook niet verwerven. Grote en kleine ontwikkelaars hebben al jaren lang grond in bezit. Provincie en gemeente hebben Nota Ruimtegeld ter beschikking voor de volgende doelen: - Water(berging) en duurzaam watersysteem (15 miljoen) - Infra (Duinpolderweg): 21 miljoen weg (haarlemmermeerse deel ) - aansluiting A4ringvaart. - Recreatie en recreatieverbindingen (4,5 miljoen) - Transformatie van Bedrijvigheid langs de Ringvaart naar woningbouw (1 miljoen). Er is een gemeentelijke grondexploitatie. Daarnaast wordt er 9000 euro per woning geheven voor bovenplanse voorzieningen (Park 21 en infra). Dat fonds wordt naast het NR budget ingezet. Bestaande Vinex restant qua woningbouw vloeit ook in dat fonds. Op zich wordt het fonds gevuld als de inkomsten binnen komen uit woningbouw, maar er wordt nu al in Park 21 geïnvesteerd, vooruitlopend op de inkomsten. Bovenplanse Kosten: Als het NR budget er niet zou zijn en de zelfde kwaliteit en kosten zijn zouden er waarschijnlijk 15.000 woningen moeten gebouwd om de kosten te dekken. Nu is berekend dat er minimaal 5000 woningen nodig zijn, en dat is in deze markt en met deze ruimtelijke kwaliteit zeker haalbaar. Het Nota Ruimte budget geeft de gemeente meer flexibiliteit om kwaliteit te kunnen realiseren. Zonder NR budget was het plan te kostbaar en mogelijk niet haalbaar. Als het er vijfduizend woningen gebouwd kunnen worden dan lijkt het financiële plaatje sluitend. Er kunnen volgens plan nu max. 6000 woningen. Met de reserve-gebieden erbij, op lange termijn mogelijk 10.000 woningen, maar dan zijn extra kosten noodzakelijk en afspraken met Schiphol over uitvliegroutes. Type woning Wordt overgelaten aan de markt. Wel beleid dat een deel sociale woningbouw moet zijn (per bouwenvelop) maar kan de ontwikkelaar mogelijk afkopen. Markt wil nu juist sociaal bouwen, want enige markt in Haarlemmermeer lijkt nu voor starters. Er worden spelregels per bouwenvelop gesteld en de ontwikkelaars bepalen wat de markt kan absorberen. Of ze 200 of 500 woningen bouwen, maakt gemeente in principe niet uit, aantallen zijn volledig losgelaten (alhoewel er wel waarschijnlijk een bandbreedte in de spelregels wordt opgenomen). Bereikbaarheid Gemeenteraad heeft als uitgangspunt bij ontwikkeling: ‘eerst bewegen dan bouwen’. De bestaande wegen kunnen het aan, echter er moet wel een nieuwe ontsluiting bij: de Duinpolderweg, dat is de aansluiting A4-Bollestreek (N206). Nieuwe HOV is gepland (stadsregio financiert). Daarnaast wordt buslijn 140 opgewaardeerd naar HOV. Dubbeldorpen: om gebruik te kunnen maken van de voorzieningen in de bestaande kernen moeten er goede verbindingen zijn. Mogelijk zijn er extra (fiets)bruggen nodig om de Ringvaart over te steken. De ringvaart is een staande mast-route; dus moeten nog goed over worden nagedacht of bruggen echt noodzakelijk zijn en hoe ze kunnen worden gefinancierd.


50

Openbare ruimte Wordt in principe door private partijen aangelegd, er zijn richtlijnen vanuit de gemeente (bepaalde soorten lampen, minimale breedte weg et cetera). Verwacht dat private partijen beheer openbare ruimte aan gemeente overdraagt, is nog niet uitgesproken. Voorzieningen De gemeente gaat ervan uit dat de voorzieningen in de bestaande dorpen en kernen door de woningbouw een extra impuls krijgen, waardoor ze verder kunnen voortbestaan. Mogelijk zijn er daardoor weinig nieuwe voorzieningen nodig. Dat zal nog in het vervolgproces nader worden onderzocht Voorzieningen zijn kostbaar voor de gemeente, daarom was het een van de overwegingen om de bestaande kernen met bestaande voorzieningen te gebruiken. Duurzaamheid Wordt meegenomen in de spelregels bij de bouw-envelop. Ambitie om meest duurzame gebiedsontwikkeling te worden met onder andere alleen energie-neutrale woningen. Bronnen: Interview Hans Poulssen, pl gemeente Haarlemmermeer


51

Crailo "Organisch is de markt het werk laten doen"

Typering project Een voormalig defensieterrein, buiten bestaand stedelijk gebied, 49 ha. Ligt verspreid over drie gemeenten. In 2007 van domeinen gekocht, dus pre-crisis boekwaarde goed te maken. Beoogd programma: Woningbouw (240-270 woningen) en regionaal bedrijventerrein. Planhorizon: tien jaar Geschiedenis Dit is het tweede plan voor het gebied. Het eerste plan wilde niemand oppakken, er is een Europese aanbesteding gehouden (wilden het graag aan één ontwikkelaar verkopen). Er waren vijf marktpartijen geselecteerd, maar uiteindelijk heeft er geen een ingetekend (2011). Geen belangstelling vanuit de markt, vanwege andere tijden en te grote stapeling van ambities. Nu is er een heel ander plan: - Redeneert vanuit terrein zelf, kwaliteiten van het gebied. Hoe kun je die ten volle benutten. - Moet budgetneutraal verlopen. - Ruimtelijk kader gemaakt - Groen, interne en externe ontsluiting is verantwoordelijkheid van de ontwikkelaar(s). - Gebied wordt opgeknipt in 14 of 15 ontwikkelvelden waar beperkte stedelijke randvoorwaarden aan worden meegegeven. - Weten niet of wordt ingetekend op een ontwikkelveld, misschien moeten ook per kavel gaan doen. Aan de andere kant: als er morgen iemand langskomt die zegt doe mij maar vier velden, ook helemaal goed. Als de ruimtelijke en financiële uitgangspunten vastliggen ( besluitvorming door GS: najaar 2014) - dan de markt op om te kijken wat interesse is. Er melden zich nog steeds partijen. De landelijke van voorheen en nu ook wat kleinere ontwikkelaars. Dus er is interesse vanuit de markt. Fasering Omdat de ontwikkeling veld voor veld wordt opgepakt is het flexibel invulbaar. Middengebied is nog in bruikleen. Gebruiker moet nog verkassen (oefencentrum voor veiligheidsregio), dat gebeurt naar verwachting in 2015. Financiering - Grond is in eigendom van de provincie, moet nog politieke besluitvorming plaatsvinden over of er een grondexploitatie gaat worden gevoerd. - Het project is een grote uitdaging voor de planeconoom: marktafzetbaarheid moet blijken en de planning is schimmig. Organisch ontwikkelen brengt meer onzekerheid met zich mee. De planeconoom heeft een eigen model ontwikkeld voor Crailo. - Is in z'n uitgangspunten aan de conservatieve kant gaan zitten. Niet beschouwd als 1 exploitatie, maar als 15 exploitaties. - Kosten en opbrengsten van elk veld, worden bekeken. Ontwikkeling gaat naar verwachting veld voor veld. Dat wil zeggen dat enige tegenvallersop het ene veld wordt geneutraliseerd door optimalisering van het volgende veld. Programmering schuifruimte per veld. Bouwrijp maken gebeurt per veld.


52

-

Voorfinancieren wordt gekoppeld aan de velden naar ratio / gewicht van het veld (programma). Cashflow gaat ontstaan doordat elk veld een netto contante waarde gaat generen. Zoveel mogelijk proberen om voorinvesteringen te vermijden (reden voor aanhouden besluitvorming, is dit rol provincie, is in n-Holland unieke ontwikkeling op dit punt). Slopen bestaande bouw in de grondprijs verdisconteerd. Sociale betaalbare woningen. Dit betekent 30 procent sociaal. Hier moet over het algemeen geld bij. Wil op het eerste veld kluswoningen maken, houdt onrendabele top in bedwang.

Bereikbaarheid Weg wordt aangelegd in delen. Onderdeel ruimtelijk raamwerk. Beginnen bij eerste velden die worden ontwikkeld. Ov is op orde, bestaande lijn gaat langs ontwikkellocatie. De bereikbaarheid intern en extern vergt wel een investering (naast bouwrijp maken). Provincie doet deze voorinvesteringen in principe niet, maar probeert deze aan de markt over te laten. Voorzieningen Hoeft geen voorzieningen (school, apotheek) want ligt tegen bestaande kern aan, centrum Bussum is op 4 km. Openbare ruimte / Kwaliteit Per veld beeldkwaliteit op hoofdlijnen mee, niet al te beperkend maar toch wel richting. Zijn Suggesties,geen voorschrijving. Bijvoorbeeld geen hoge torenflats. Niet nieuw maar anders toegepast. Want voorheen veel grotere wijken/aantallen woningen. Moeten er zelf een aantal dingen in doen, zoals slopen. Voor de rest afwachten wat de markt oppakt? Duurzaamheid Ten aanzien van woningbouw met gemeente afgesproken klasse zilver. Is suggestie aan marktpartijen. Maar als je met residuele grondwaarden rekent dan hou je minder aan de grondprijs over. Dus duurzame kwaliteiten als het past binnen financieel kader. Particulier opdrachtgeverschap. Optietermijn verlengen. Want mensen krijgen geen financiering vd bank/ die wil weten wat er komt te staan en hoe omgeving eruit ziet. Als alleen kavel verkoop, Geen catalogusbouw dan wordt dit een probleem (check bij andere projecten in de regio - Almere wat ervaring is. Bron: Interview Hans Groot (pl) (provincie) Interview Gerard Ballas (planeconoom, provincie) Ruimtelijke ambities Crailo www.noord-holland.nl/web/Projecten/Crailo.htm


53

ZAAN-IJ oevers, Amsterdam

Typering Programma is heel divers qua locaties en aanpak. Er zijn 24 locaties aan de streek onderscheiden. Groot deel betreft binnenstedelijke locaties die gaan om transformatie. Er is tot 2030 ruimte voor 7000 woningen in het Zaanse deel (inclusief Noordzeekanaalgebied) en in het Amsterdamse deel 23.000 woningen. De uitlegwijken in Zaanstad zijn op, er zijn nog 2 uitlegwijken (restant Vinex-Vinac), de rest van de groei moet binnenstedelijk. Uniek dat de locaties een sterke component hebben dat wonen en werken zo gemengd in de binnenstad zit. Op veel plaatsen is de bedrijvigheid uitgeplaatst naar randen van de stad. Zo niet in Zaanstad. Geschiedenis De eerste vier jaar de aandacht op grotere locaties gericht (onder andere Hembrug, Hemmes, Wilhelminasluis), nu komt er meer aandacht voor kleinere stukken in de bestaande stad. De kleinere projecten zijn eigenlijk net zo belangrijk voor de uitstraling van de stad als de wat grotere projecten. Financiering De aanpak in Zaan-IJ is voor de locaties in Zaanstad organisch. Er is altijd gewerkt zonder duidelijk eindbeeld, dat is een soort traditie in de geschiedenis van Zaanstad. Er zijn twee locaties waar actief grondbeleid is gevoerd, onder andere door aankoop (bijvoorbeeld Inverdan, Hemmes). Op de rest van de locaties gaat het om verleiden en faciliteren van initiatieven. Vanuit de gemeente wordt er een actieve projectleider beschikbaar gesteld die ontwikkelaars door proces heen loodst en staat het kwaliteitsteam ter beschikking van initiatieven. De stadsbouwmeester maakt ook schetsen ten behoeve van initiatieven van ontwikkelaars. Het actief meedenken en doen wordt door ontwikkelaars/initiatiefnemers erg op prijs gesteld. Organische bouw leidt niet tot een ´terugtrekkende overheid´ of `aan de markt overlaten´. Dat is een groot en hardnekkig misverstand. Organisch bouwen, faciliteren vanuit de gemeente, is hard werken. Ervaring in het Zaanse laat zien dat als je niets doet, er ook niets gebeurt. Er zijn 24 locaties in de Zaan geïdentificeerd. Gros van de kleinere locaties ligt niet voor niets zo lang braak. Je moet zoeken naar een “doorwaadbare plaats”, in gesprek met initiatiefnemers en/of de eigenaren verleiden tot het nemen van initiatieven. Type Woningen Voor de zaan, waterfront ontwikkeling, zetten in op het hogere segment in allerlei vormen (gestapeld/ grondgebonden al naar gelang de markt). Sociale woningbouw | MIRT ONDERZOEK ORGANISCH BOUWEN - NOORDVLEUGEL - |

54

wordt niet geschuwd, maar focus op hogere segment, vanwege kwaliteit en bevolkingssamenstelling in Zaanstad willen ze evenwichtiger hebben. Bereikbaarheid Bijvoorbeeld Hembrug. Dat project is geïnitieerd door drie overheden. Gemeente, provincie en rijk hebben ieder een deel van de start van de ontwikkeling op zich genomen (gemeente riolering en rotonde - provincie openbare ruimte – rijk de monumenten). Voor de gemeente betekende het dat een rotonde en riolering in uitvoering is, dit is uit de algemene middelen / begroting gekomen (investeringsfonds Zaanstad). Voorinvestering was nodig anders kon de markt nooit instappen. RVOB is eigenaar geen risico dragende partij in. Nieuwe stadshart ontwikkelen heeft Zaanstad miljoenen aan bijdragen. Voor Inverdan en Hembrug sober en doelmatig – dan wordt er een plus op gezet. Komt uit het investeringsfonds. Meerjareninvesteringsprogramma. Weinig grondposities en weinig actief grondbeleid. Voorzieningen Niet bang dat door kleinere ontwikkelingen de voorzieningen vol lopen, bijv. scholen. Hebben eerder te maken met leegloop. Dus ontwikkeling is alleen maar goed. Openbare ruimte Spelregel in Zaanstad is: zo veel mogelijk het doorzicht op de Zaan mogelijk maken en houden (in ruimteplan www.zaanij.nl). Dat wil zeggen dat er niet wordt geparkeerd aan de Zaan. Dan moet je flexibel zijn in je eigen regelgeving als het gaat om ontwikkelingen, bijvoorbeeld toe te staan dat op andere plekken mag worden geparkeerd. Duurzaamheid Raad heeft uitgesproken om binnen Zaanstad 10 jaar klimaatneutraal te zijn. Dus bij elk project wordt gekeken welke mogelijkheden er zijn om aan deze doelstelling en hoe de gemeente daar bij kan ondersteunen (kleine subsidiepot bijvoorbeeld). Bronnen: Interview Gert Grandiek: programmamanager Zaanstad www.zaanij.nl


55

Bloemendalerpolder Typering project Nu polderlandschap, verspreid over gemeenten Muiden en Weesp. Geschiedenis project In 2009 was er een wij-zij opstelling, doen waar ieder goed in is. In 2010 is er een heroriëntatie, het project moet in 1 hand komen. Privaat had veel dure grond in handen, publieke grond overdragen. Private exploitatie, gefaseerd in deelgebieden kijken hoeveel groen/ woningen / waterkwaliteit. In 2011 werd een nieuw akkoord gesloten en in 2012 een Samenwerkingsovereenkomst. Financiering Zes private partijen hebben gezamenlijke GEM (gemeenschappelijke exploitatiemaatschappij) waar de gronden in worden gebracht en worden uitgenomen volgens fasering/rekenmodel. Met de gemeenten is er een anterieure overeenkomst. Publiek (oa rvob, rws, prov .)heeft nog grond, er is in de SUOK een afspraak over overdracht van deze gronden. De GEM Bloemendalerpolder CV bestaat uit Bouwfonds Ontwikkeling, Adriaan van Erk, AM, Ymere, Blauwhoed Eurowoningen en Van Wijnen Groep. De CV werkt in nauwe samenwerking met gemeenten Weesp, Muiden, de provincie N-Holland, waterschap Amstel, Gooi en Vecht en het RVOB. Bereikbaarheid - Station ligt heel gunstig. - Bij 1000 woningen moet er een weg worden gerealiseerd door de private partijen. In het bestemmingsplan staat “De restcapaciteit van de Korte Muiderweg is gelijk aan mobiliteitsbehoefte van 1.000 woningen. Na oplevering van 1.000 woningen (in de Bloemendalerpolder en in Leeuwenveld III+IV) is een tijdelijke (centraal door het woongebied) of definitieve ontsluitingsweg (westelijk buiten het woongebied gelegen) noodzakelijk, ongeacht of de verlegde A1 in gebruik is genomen”. Die 1000 woningen is berekend obv verkeerskundige onderzoek. Is door een gezamenlijke projectorganisatie gedaan die bestond totdat de Suok definitief was, er was ook gezamenlijk investeringsbudget voor. - Ontsluitingsweg is voor rekening van privaat. Ikv kostenverhaal zo gedaan dat de weg alleen voor bloemendalerpolder is, maar eigenlijk is de weg ook voor ontsluiting van bestaand (oa bedrijventerrein) Weesp. Maar we weten niet wanneer die weg wordt gerealiseerd. Dus je moet echt die onzekerheid in publieke besluitvorming een plek geven. Wordt geaccepteerd. - De Bloemendalerpolder zal naar verwachting worden opgenomen in twee busroutes, waardoor verbindingen met Weesp, het station en met Muiden ontstaan. - De tijdelijke of de definitieve ontsluitingsweg moet gereed zijn zodra de A1 ter hoogte van Bloemendalerpolder in gebruik wordt genomen. Sluit aan op A1. Fasering In faseringsafspraken is rekening gehouden van 30 of 300 woningen per jaar, het is afhankelijk van wat de markt kan opnemen. Bij 300 woningen per jaar wordt het toch echt een andere ontwikkeling.


56

Voorzieningen Voorzieningen: afspraak dat er een voorzieningenhart kan worden gerealiseerd, maar mag winkelhart van Weesp en muide niet leegtrekken. Aanvullende voorzieningen (school) stapsgewijs door gemeente Weesp, zit in eerste deelfase, heeft daar eigen sturingsruimte. Als het sneller gaat komen er meer gezinnen in. (Marcel Tromp gemeente Weesp is contactpersoon). Sport is vooral kwestie voor de gemeente Muiden. Kwaliteit Vastgelegd in Pve's en landschapsontwikkelingplannen, ruimtelijk kader en uitwerkingskader. Er is een kwaliteitsfonds voor het gebied beschikbaar vanuit de provincie. 2.5 miljoen voor groen en 2.5 miljoen voor gemeentelijke voorzieningen. Zijn nu aan het bekijken hoe 2.5 miljoen voor groen te zetten, kan als voorinvestering worden ingezet om te versnellen. Woonomgeving / camoufleren A1 / fietspaden -recreatie/ structurele groenelementen. Afspraak is dat rood en groen gelijk oploopt, maar groen moet in ieder geval in 2025 zijn gerealiseerd. Bronnen: Interview Leonie Kruk, pl. Provincie en William Roosmalen, adviseur provincie voor dit project Bestemmingsplan Bloemendalerpolder van Gemeente Muiden en Gemeente Weesp, maart en mei 2014.


57

BIJLAGE 2

Samenstelling ambtelijke kerngroep

Mirjam de Graaf – Ministerie van BZK Delia Hofman – provincie Noord-Holland Jurgen Hoogendoorn – Ontwikkelbedrijf Amsterdam Johan Karst – Dienst Ruimtelijke Ordening, gemeente Amsterdam Gerrit van der Plas – Stadsregio Amsterdam Yvonne van Remmen – Ministerie van BZK Ineke Schartman – NV Utrecht


58

BIJLAGE 3

Samenstelling externe reflectiegroep

Edwin Buitelaar – Planbureau voor de Leefomgeving Damo Holt – Rebel Group / Watertorenberaad Jeroen Niemans – Platform 31 Chantal Robbe – Pas BV Jeroen van Schaaik – provincie Z-Holland Jaap Zijda – Stadskwadraat / Urban Dating


59

BIJLAGE 4

Literatuurlijst

Hobma, F., Internationale Vergelijkende studie publiek kostenverhaal, TU Delft, 2014 Brand, J.vd. en Stauttener, T. en Schinkel, P. (in opdracht van Ministerie van Infrastructuur en Milieu) Kostenverhaal bij organische gebiedsontwikkeling, februari 2014 Ecorys, Maatschappelijke kosten en baten IBO Verstedelijking, 2006. Gemeente Amsterdam, ‘Amsterdam maakt mogelijk’, januari 2014 Gemeente Haarlemmermeer, Parels aan de Ringvaart, een uitvoeringsplan voor Haarlemmermeer-west, maart 2014 Gemeente Houten (o.a) Organisch Ontwikkelen in de Slinger in Houten “think big, act small” mei 2014 Gemeente Woerden (oa) Organisch Ontwikkelen in Snellerpoort Woerden“think big, act small” , mei 2014 Gemeente Veenendaal (oa) Organisch Ontwikkelen in het Stationskwartier Veenendaal, “think big, act small”, mei 2014 Ministerie van Infrastructuur en Milieu “Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl: eerste stappen in de praktijk”, maart 2014 Mu Consult BV, MIRT ZaanIJoevers: bereikbaarheid 2020 en 2040, oktober 2011. Neprom, Investeren in Ruimtelijke Kwaliteit, 2007 Nirov/Platform 31 ´Ruimte voor initiatief: organische stedelijke ontwikkeling, 2014 NSOB en PBL, Overheidsparticipatie in een energieke samenleving, Den Haag, 2014. Planbureau voor de Leefomgeving en Urhahn Urban Design, Vormgeven aan de Spontane Stad, 2012 Planbureau voor de Leefomgeving en Amsterdam School of Real Estate, `Gebiedsontwikkeling en commerciële vastgoedmarkten’, 2013 Planbureau voor de Leefomgeving, Publiek kostenverhaal bij Organische Ontwikkeling, 2014. Platform 31, Verslag leerkring faciliterend grondbeleid, 16-17 juni 2014. Provincie Utrecht, Lessen uit de pilots organische gebiedsontwikkeling, mei 2014. Raad voor de Leefomgeving ‘Grond voor kwaliteit: Voorstellen voor verbetering van overheidsregie op (binnen)stedelijke ontwikkeling’, februari 2009 Raad voor de Leefomgeving Toekomst van de Stad, april 2014 Raad voor de Leefomgeving ‘Leefomgeving zonder groei: over de toekomst van de leefomgeving’, april 2014 Watertorenberaad, Langjarige Gebiedsontwikkelingen, april 2014. Foto’s Pagina 1: Miranda Smit Pagina 10: Projectpagina Veemarkt, Utrecht Pagina 32: Arjan Vos | MIRT ONDERZOEK ORGANISCH BOUWEN - NOORDVLEUGEL - |

60


61

MIRT ONDERZOEK ORGANISCH BOUWEN - Noordvleugel - DECEMBER 2014

Recommend Documents