Investeer in zorgcentrum te Deventer

Zorgveste Deventer Prospectus november 2010

Zorgveste Deventer is een initiatief van Annexum

Algemene gegevens

Initiatiefnemer Annexum Invest BV Strawinskylaan 485 (World Trade Center, G-Toren) 1077 XX Amsterdam Tel: 020 572 01 01 Fax: 020 572 01 02 [email protected] www.annexum.nl Fiscaal adviseur PWC Belastingadviseurs N.V. Juridisch adviseur Loyens & Loeff N.V. Accountant Deloitte Accountants B.V. Taxateur Savills Taxaties

Investeer in zorgcentrum te Deventer

november 2010

Prospectus Zorgveste Deventer

Zorgveste Deventer is een initiatief van Annexum.

















Belangrijke informatie Dit Prospectus wordt exclusief en op vertrouwelijke basis uitgereikt aan een beperkt aantal geïnteresseerden. Deze beleggers worden geacht over de noodzakelijke specifieke vastgoed kennis te beschikken om te bepalen of ze de risico’s inherent aan een investering in het Vastgoedfonds accepteren. Beleggers zullen verder zelf dienen te bepalen of een belegging in het Vastgoedfonds voor hun passend is gelet op hun beleggingsdoelstelling, risicoperceptie, kennis en ervaring, financiële draagkracht en beleggingshorizon. Dit Prospectus wordt uitgereikt met als enig doel om bepaalde informatie te verschaffen die behulpzaam is bij het beoordelen van een (directe of indirecte) investering in het Vastgoedfonds. Beleggers dienen dit hele Prospectus te lezen. In het bijzonder dienen zij de hoofdstukken “Belangrijke Informatie” en “Risicofactoren” te lezen waarin de elementen van het aanbod en daarmee gepaard gaande risicofactoren staan beschreven die zorgvuldig overwogen dienen te worden alvorens het besluit te nemen om te investeren in de Participaties. Dit Prospectus behelst geen aanbod van Participaties aan het publiek. Het is bestemd voor privé en exclusief gebruik door de beleggers aan wie het is verschaft, inclusief zijn werknemers, functionarissen en adviseurs, met als enig doel om een investering in het Vastgoedfonds te beoordelen. Niemand anders dan de belegger aan wie dit Prospectus is aangeboden (door een van de Initiatiefnemers en/of een van de Beheerders) mag hierop afgaan. Evenmin mag dit Prospectus worden gereproduceerd, verspreid, gepubliceerd, gekopieerd of openbaar gemaakt aan anderen of gebruikt worden voor andere doeleinden. Dit Prospectus is uitgegeven door de Beheerder. Niemand heeft toestemming om enige verklaring te doen of enige informatie te verschaffen met betrekking tot de Participaties of het Vastgoedfonds, behalve de informatie die dit Prospectus bevat. Op enige informatie of verklaring die niet in dit Prospectus staat, mag niet worden afgegaan als zijnde geautoriseerd door de Beherend Vennoot danwel de Beheerder van het Vastgoedfonds. Het Vastgoedfonds behoudt zich het recht voor om de voorwaarden van het aanbod van Participaties zoals beschreven in dit Prospectus, aan te passen. In aanvulling hierop kan de informatie in dit Prospectus gewijzigd, geactualiseerd, aangevuld en aangepast worden. Door het verschaffen van dit Prospectus nemen noch de Beherend Vennoot, noch de Beheerders noch hun respectievelijke bestuurders, functionarissen, werknemers, agenten en/of adviseurs de verplichting op zich (maar behouden zich wel het recht daartoe voor) om

ANNEXUM 

een ontvanger te voorzien van toegang tot enige bijkomende informatie en/of advies of om enige onnauwkeurigheid en/of onjuistheden in zulke informatie en/ of advies te corrigeren. Echter, als sprake is van een materiële aanpassing zal een aangepaste versie van dit Prospectus of een aanvullend document worden verspreid aan de ontvangers van dit Prospectus (behalve aan degenen wier inschrijving op Participaties is afgewezen), al naar gelang de omstandigheden. De overhandiging van dit Prospectus is onder geen enkele omstandigheid een verklaring of impliceert dat de informatie hierin juist is op een datum gelegen na de datum van dit Prospectus. Dit Prospectus beoogt niet uitputtend te zijn of noodzakelijk alle informatie te bevatten die een belegger wenst bij het beslissen of hij wel of niet deelneemt in het Vastgoedfonds. Dit Prospectus en de Vastgoedfonds Documenten zijn opgesteld uitsluitend om beleggers te helpen bij hun eigen beoordeling van een eventuele deelname in het Vastgoedfonds en bij het nemen van een zelfstandig besluit daartoe. Naar beste weten en mening van de Beherend Vennoot en de Beheerders na het betrachten van alle redelijke zorgvuldigheid in de samenstelling ervan is de informatie als vervat in dit Prospectus in overeenstemming met de feiten en zijn geen feiten of omstandigheden achterwege gebleven die afdoen aan de juistheid ervan. Bepaalde informatie aangaande economische trends en resultaten die hierin zijn opgenomen, zijn gebaseerd op of afgeleid uit informatie verschaft door derden. Alhoewel de Beherend Vennoot en de Beheerder deze bronnen betrouwbaar achten, heeft noch de Beherend Vennoot, noch de Beheerder, zulke informatie geverifieerd en om deze reden wordt geen enkele verklaring, garantie of toezegging afgegeven, expliciet of impliciet, en geen aansprakelijkheid of verantwoordelijkheid aanvaard door de Beherend Vennoot en de Beheerder met betrekking tot de juistheid of volledigheid van zulke informatie. Bij het maken van een investeringsbeslissing in relatie tot de Participaties, moeten beleggers volledig afgaan op hun eigen onderzoek naar de Participaties en de voorwaarden van het aanbod van Participaties, inclusief de daarbij betrokken risico’s. Een deelname in het Vastgoedfonds door inschrijving op de Participaties zal aanzienlijke risico’s met zich meebrengen als gevolg van, onder meer, de beperkte verhandelbaarheid van de Participaties. Beleggers moeten de financiële draagkracht en bereidheid hebben om de risico’s inherent aan een investering in het Vastgoedfonds te accepteren, al naar gelang de omstandigheden.

1

De Beherend Vennoot, danwel de Beheerder zijn op grond van toepasselijk recht verplicht om bepaalde procedures uit te voeren met betrekking tot, en om specifieke informatie te vragen aan, alle toekomstige beleggers met als doel hun identiteit vast te stellen en te verifiëren. De gedetailleerde informatie die voor dit doel vereist is hangt af van de aard van de investerende entiteit of persoon en kan mede inhouden details van de vennootschap, het instituut en de structuur van het samenwerkingsverband en bewijs van de identiteit van de individuen in de vorm van kopieën van paspoorten en bewijs van het privé woonadres. Deze procedures moeten volledig worden afgerond voordat een persoon kan worden toegelaten als houder van Participaties. Toekomstige beleggers zal worden gevraagd om contactgegevens te verschaffen van een contactpersoon met wie overleg kan worden gevoerd over de verificatie van de identiteitsvereisten en aan wie eventuele aanvullende informatieverzoeken kunnen worden gericht. De Beherend Vennoot en de Beheerder behouden zich het recht voor om te vragen naar, en de identiteit te verifiëren van, de uiteindelijke begunstigde van de Participaties.

Vertrouwen van beleggers op informatie in dit Prospectus Beleggers moeten de inhoud van dit Prospectus niet beschouwen als een advies in relatie tot juridische, fiscale, investerings- of andere zaken. Zij moeten zich (laten) informeren met betrekking tot: (a) de juridische vereisten binnen hun eigen jurisdicties voor de aankoop, inschrijving, het houden en de overdracht van de Participaties, (b) enige buitenlandse overdrachtsbeperking die van toepassing kan zijn op de aankoop, inschrijving, het houden, de overdracht van de Participaties waar zij mogelijk mee te maken (kunnen) krijgen, en (c) de fiscale consequenties welke van toepassing kunnen zijn als gevolg van de aankoop, inschrijving, het houden en de overdracht van Participaties. Beleggers moeten uitsluitend afgaan op hun eigen adviseurs (waaronder voor dit doeleinde uitdrukkelijk niet begrepen de in dit Prospectus genoemde partijen, althans niet in hun hoedanigheid van bij deze structuur betrokken entiteiten en personen), inclusief hun juridisch, fiscaal en financieel adviseurs en accountants, met betrekking tot juridische, fiscale, investerings- of enige andere zaken gerelateerd aan het Vastgoedfonds en hun deelname daarin.

Bijzondere opmerking over toekomstgerichte opmerkingen Dit Prospectus bevat opmerkingen welke toekomstgerichte opmerkingen zijn of als zodanig te beschouwen zijn. Deze toekomstgerichte opmerkingen kenmerken zich door het gebruik van toekomstgerichte termen,

2

waaronder: ‘geloven’, ‘schatten’, ‘anticiperen’, ‘prognosticeren’, ‘verwachten’, ‘beogen’ en ontkenningen hiervan of andere variaties of vergelijkbare terminologie. De toekomstgerichte opmerkingen omvatten alle zaken die geen historische feiten zijn. Ze komen op een aantal plaatsen in dit Prospectus voor en omvatten opmerkingen aangaande de bedoelingen, overtuigingen of huidige verwachtingen van het Vastgoedfonds wat betreft onder andere de beleggingsdoelen en –strategie, het beleggingsbeleid, financieringsstrategieën, beleggingsrendement, operationeel resultaat, financiële toestand, liquiditeit, verwachtingen en dividendbeleid van het Vastgoedfonds. Naar hun aard brengen toekomstgerichte opmerkingen risico’s en onzekerheden met zich mee aangezien zij gerelateerd zijn aan gebeurtenissen en afhangen van omstandigheden die wel of niet kunnen gebeuren in de toekomst. Toekomstgerichte opmerkingen zijn geen garantie voor toekomstige prestaties of resultaten. De beleggingsresultaten van het Vastgoedfonds, het operationeel resultaat, de financiële toestand, liquiditeit, het dividendbeleid in de periode na de aanbieding en de ontwikkeling van financieringsstrategieën van het Vastgoedfonds kunnen materieel verschillen van de indruk die gewekt is door de toekomstgerichte opmerkingen in dit Prospectus. Verder zijn deze resultaten of ontwikkelingen niet indicatief voor resultaten of ontwikkelingen in de toekomst, zelfs als het beleggingsresultaat, operationeel resultaat, de financiële toestand, liquiditeit, het dividendbeleid van het Vastgoedfonds en de ontwikkeling van financieringsstrategieën van het Vastgoedfonds gelijk zijn aan de toekomstgerichte opmerkingen in dit Prospectus. Beleggers wordt aangeraden om dit document in zijn geheel te lezen. In het bijzonder wordt aangeraden het hoofdstuk “Risicofactoren”, te lezen voor een verdere behandeling van factoren die het toekomstige resultaat van het Vastgoedfonds kunnen beïnvloeden. Elke referentie in dit Prospectus aan prestaties en resultaten uit het verleden zijn geen garantie voor toekomstige prestaties en resultaten. De waarde van een investering in het Vastgoedfonds kan fluctueren. Door ontvangst van dit Prospectus gaat de ontvanger onvoorwaardelijk akkoord met vrijwaringen als opgenomen in dit Prospectus en stemt de ontvanger er tevens mee in de informatie gegeven in dit Prospectus strikt vertrouwelijk te houden.

Inhoudsopgave

ANNEXUM 

1.

Samenvatting

4

2.

Risicofactoren

8

3.

Juridische aspecten

11

4.

Fiscale aspecten

18

5.

De Initiatiefnemer

21

6.

Relevante markten

22

7.

De belegging

23

8.

Financiële kenmerken

30

9.

Overige informatie

40

10. Definities en Interpretatie

42

Bijlagen A. CV-Overeenkomst

49

B. Statuten Bewaarder

58

C. Overeenkomst inzake Beheer

64

D. Overeenkomst inzake Bewaring

67

E. Adviseurs en relaties

70

F.

71

Taxatie

G. STV toetsingsbrief

72

H. Assurance verklaring Deloitte Accountants B.V.

73

I.

75

Leeswijzer

3

1.

Samenvatting

Begrippen in dit Prospectus beginnend met hoofdletters hebben de betekenis als daaraan gegeven in het hoofdstuk “Definities en Interpretatie”. In dit Prospectus wordt u geïnformeerd over beleggen in Zorgveste Deventer C.V. (het ‘Vastgoedfonds’). Hieronder treft u de belangrijkste kenmerken van dit besloten onroerend goed fonds aan. Deze samenvatting moet worden gelezen als een inleiding op dit Prospectus. Een belegger is zelf verantwoordelijk voor zijn besluit om te investeren in het Vastgoedfonds.

ten minste zeven jaar te kiezen. Het Vastgoedfonds heeft gekozen voor onbepaalde duur, doch in beginsel voor ten minste zeven jaar, met inachtneming van het daaromtrent in de CV-overeenkomst bepaalde.

Object Het Object ‘Centrum voor Gezondheid Deventer’ bestaat uit twee op eigen grond gelegen gebouwen die in 2010 herontwikkeld zijn. De gebouwen zijn door architect P. Dirks in dezelfde stijl ontworpen en vormen, ondanks dat ze fysiek niet met elkaar verbonden zijn, één geheel.

Vastgoedfonds Het Vastgoedfonds is een commanditaire vennootschap naar Nederlands recht. Het doel van het Vastgoedfonds is het realiseren van winst door middel van de aankoop, exploitatie en verkoop van het Object welke volledig is verhuurd aan diverse (medische) zorgdienstverleners. Wegens de toegenomen levensverwachting en de vergrijzing van de Nederlandse bevolking wordt een stabiele groei in de vraag naar zorg verwacht. Ook stelt de zorgnemer steeds hogere kwaliteitseisen aan het niveau van de zorg. Er wordt een toename van de Nederlandse zorgkosten verwacht tot 70 miljard euro in 2025.

Reeds een aantal jaar geleden zijn in overleg met de gemeente Deventer de eerste plannen gemaakt voor een herontwikkeling van het gebied nabij het centrum van Deventer. Uitgangspunt was dat het gezondheidscentrum een spil was in de gebiedsontwikkeling. Het “Centrum voor gezondheid Deventer” heeft voor de zorgfuncties een ideale locatie en is op loopafstand gelegen van het centrum van Deventer en het station. Daarnaast stopt het openbaar vervoer voor de deur en is het gelegen aan de rand van één van de grootste woonwijken van Deventer. Voor een uitgebreide beschrijving van het Object wordt verwezen naar het hoofdstuk “De Belegging”.

Rendement De Initiatiefnemer is voornemens om in de toekomst verschillende vastgoedbeleggingsobjecten onder te brengen in beleggingsfondsen met een (vrijwel) gelijke structuur als Zorgveste Deventer C.V. De Beheerder is voornemens om, indien zij van mening is dat dit in het belang is van Participanten, aan de Vergadering van Vennoten voor te stellen het Vastgoedfonds te doen samengaan met één of meerdere Soortgelijke fondsen. De exploitatie van het Object zal voor rekening en risico van de Participanten geschieden. Het Object zal op termijn worden verkocht, waartoe door de Vennoten bij meerderheid van stemmen zal worden besloten. Aangezien de hypothecaire geldlening ‘non-recourse’ is, heeft de externe geldverstrekker naast de huur- en verzekeringspenningen alleen het Object als zekerheid. Bij eventuele tekorten kan zij de Participanten niet rechtstreeks aanspreken. De Participanten zijn naar derden toe niet aansprakelijk voor verbintenissen van het Vastgoedfonds. Bij beleggingen in onroerend goed is het over het algemeen aan te raden een beleggingshorizon van

4

Het geprognosticeerde enkelvoudig Direct fondsrendement bedraagt gemiddeld 8,1% per jaar voor belastingen over een periode van circa tien jaar. Dit is exclusief een eventueel verkoopresultaat. Het Direct beleggersrendement bedraagt gemiddeld 7,8% per jaar. Bij verkoop na circa tien jaar is op basis van het realistische verkoopscenario een indirect resultaat geprognosticeerd van 10,3%. Dit komt overeen met een Indirect beleggersrendement van ca. 1,0% per jaar, hetgeen resulteert in een gemiddeld Totaal beleggersrendement van 8,8% per jaar. Bij de verkoopprognose is rekening gehouden met de veronderstelling dat het Object na 10 jaar wordt verkocht. Doordat de ruimtes van het Object zijn verhuurd, door middel van geïndexeerde huurcontracten, is het Vastgoedfonds een belegging die zowel op korte als lange termijn uitzicht biedt op een goed rendement. Daarbij biedt het Vastgoedfonds de Participanten door de geïndexeerde huurcontracten bovendien bescherming tegen inflatie. Tweemaal per jaar zal de beschikbare cashflow, onder toeziend oog van de Bewaarder, door de Beheerder worden uitgekeerd aan de Participanten. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het

ANNEXUM 

verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.

Deelname Het Vastgoedfonds financiert de belegging voor ca. 44% met eigen vermogen (EUR 3,3 miljoen). Het Vastgoedfonds zal in totaal 22 Participaties van elk EUR 150.000 elk uitgeven. Beleggers kunnen uitsluitend deelnemen in het Vastgoedfonds door middel van een beleggingsrekening bij Stichting NPEX. Via deze beleggingsrekening kunnen beleggers een vordering op Stichting NPEX verkrijgen luidende in een evenredig gedeelte in de Netto vermogenswaarde. Stichting NPEX zal deelnemen in het commanditair kapitaal op eigen naam maar voor rekening en risico van de Participanten. De inschrijving start op het moment van uitbrengen van het Prospectus en sluit zodra alle Participaties zijn toegewezen, doch uiterlijk na 12 maanden. Na toewijzing van de Participatie(s) dient de Deelnamesom, vermeerderd met 3% Emissiekosten, te worden voldaan op de bankrekening van de Bewaarder. Na ontvangst van de Deelnamesom wordt de Participant opgenomen in het participantenregister van het Vastgoedfonds.

Risicofactoren Aan beleggen in vastgoed in het algemeen, evenals aan beleggen in het Vastgoedfonds zijn bepaalde risico’s verbonden, te weten: marktrisico, rendementsrisico, lock-up risico, leegstandsrisico, financiering- en renterisico, inflatierisico, risico’s samenhangend met de Beheerder, spreidingsrisico, tegenpartij risico, wet- en regelgevingrisico, risico’s samenhangend met de structuur, milieurisico, algemeen vastgoedrisico en exitrisico. Deze risico’s staan beschreven in het hoofdstuk "Risicofactoren".

Direct resultaat Het jaarlijkse Directe resultaat wordt over de Participanten verdeeld naar rato van hun kapitaaldeelname na aftrek van de gedeeltelijke jaarlijkse aflossing op de hypothecaire lening.

Verkoopopbrengst De Beheerder zal in beginsel na zeven jaar een voorstel doen tot verkoop van (een deel van) het Object, dan wel van de overdracht van (een deel van) de Participaties, op de jaarlijkse Vergadering van Vennoten. De verkoopopbrengst van het Object komt toe aan de Participanten onder aftrek van de volgende kosten (de "Netto Verkoopopbrengst"): (a) h  et pro resto en het afgeloste deel van de hypothecaire geldlening;

(b) de kosten voor het ontslaan van het Object uit hypothecair verband; (c) de op de verkooptransactie betrekking hebbende transactiekosten, waaronder de Begeleidingsvergoeding; en (d) de Performancevergoeding. De Performancevergoeding is gelijk aan 25% over het bedrag van de verkoopopbrengst dat resteert na aftrek van: (a) het pro resto en het afgeloste deel van de hypothecaire geldlening; (b) de kosten voor het ontslaan van het Object uit hypothecair verband; (c) de op de verkooptransactie betrekking hebbende transactiekosten, waaronder de Begeleidingsvergoeding; (d) de Deelnamesom; en (e) een bedrag ter aanvulling op het jaarlijkse Direct resultaat tot een gemiddeld jaarlijks enkelvoudig Direct fondsrendement van 8,0% vóór belastingen. Kortom, de Performancevergoeding wordt pas uitbetaald nadat de Participanten hun inleg en een gemiddeld jaarlijks Direct fondsrendement van 8,0% vóór belastingen hebben ontvangen. Zodoende wordt een optimale inzet van de Beheerder en gelijkgerichtheid van alle betrokken partijen gewaarborgd.

Vrijstelling van de Wet op het financieel toezicht Het Vastgoedfonds is een beleggingsinstelling in zin van de Wet op het financieel toezicht (‘Wft’). Ingevolge de Wft dient de beheerder van een beleggingsinstelling een vergunning te hebben van de AFM. Annexum Beheer B.V., de beheerder van het Vastgoedfonds, is geregistreerd bij de AFM en heeft een vergunning op grond van de Wft en staat daarmee onder doorlopend toezicht van de AFM. De Beheerder is echter voor het aanbieden van de Participaties niet vergunningplichtig noch prospectusplichtig ingevolge de Wft, aangezien de nominale waarde per aangeboden Participaties meer dan EUR 50.000 bedraagt. De Beheerder noch het Vastgoedfonds staan daarmee, voor zover het gaat om het aanbieden van deelnemingsrechten in of het beheer van het Vastgoedfonds, onder toezicht van de AFM of De Nederlandsche Bank.

Stichting Transparantie Vastgoedfondsen De Initiatiefnemer is aangesloten bij de Stichting Transparantie Vastgoedfondsen (STV). De informatie verstrekt in dit Prospectus is door de STV getoetst op toepassing van de STV Standaarden. De rapportage

5

van de uitkomst van deze toetsing door STV kunt u lezen in het register van STV, te vinden op de STV website: www.stichtingtransparantievastgoedfondsen. nl en is opgenomen als bijlage G bij dit Prospectus.

Juridische structuur De juridische eigendom van het Object wordt verkregen door Stichting Bewaarder Zorgveste Deventer. Zorgveste Deventer Beheer B.V. treedt op als beherend vennoot van het Vastgoedfonds. Het beheer van het Vastgoedfonds wordt door de Beherend Vennoot opgedragen aan de Beheerder (Annexum Beheer B.V.). De Initiatiefnemer van het Vastgoedfonds is Annexum Invest B.V. De Beheerder oefent eveneens beheeractiviteiten uit ten behoeve van de volgende beleggingsinstellingen: Granietveste C.V., Marmerveste C.V., De Geelvinck C.V., Basaltveste C.V., De Planeet C.V., Vastgoed MECC C.V., Crystalveste C.V., Smaragdveste C.V., Saffierveste C.V., The Globe Den Haag C.V., Dutchveste Calandria C.V.,Woningfonds Apeldoorn C.V., Zorgveste De Pelikaan C.V., Maatschap Landgoed ’t Loo, Maatschap Damsigt, Maatschap Supermarkt Fonds Nederland, Maatschap Oklahoma Oil Company, Gelderland Winkelfonds C.V., Vastgoed Cultuur Fonds, Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V., VBI Winkelfonds N.V., Vastgoed Fundament Fonds N.V., Dutch Microfund N.V. en Super Winkel Fonds B.V. Tevens voert de Beheerder de directie over German Retail Fund I B.V. en Nederlands Duits Winkelfonds B.V., welke vennootschappen obligatieleningen hebben uitgegeven aan beleggers. De Beheerder verricht eveneens beheer- en adviesactiviteiten voor Robeco Structured Properties I Limited. De Beheerder voert daarnaast de directie over European Hospitality Properties N.V., waarin een internationale hotelportefeuille is ondergebracht. Het is aannemelijk dat de Beheerder in de toekomst ook beheer- en directieactiviteiten zal gaan uitvoeren ten behoeve van andere beleggingsinstellingen/ onroerendgoedmaatschappijen. Het Vastgoedfonds wordt aangegaan bij en beheerst door de CV-overeenkomst. De CV-overeenkomst, de Overeenkomst inzake Beheer en de Overeenkomst inzake Bewaring zijn aangehecht als bijlagen bij dit Prospectus.

Belastingen Deelname aan het Vastgoedfonds biedt u de mogelijkheid om een aantrekkelijke belegging te realiseren, met een hoog rendement, die in fiscale zin transparant is. Dit wil zeggen dat iedere Participant volgens

6

zijn eigen fiscale status wordt belast. De inkomsten uit het Vastgoedfonds worden direct toegerekend aan de Participanten naar rato van hun kapitaaldeelname. Om fiscale redenen zijn de Participaties slechts met toestemming van alle Vennoten overdraagbaar. Hierdoor is de verhandelbaarheid van Participaties beperkt. Bij in Nederland woonachtige natuurlijke personen voor wie de Participatie niet tot het vermogen van een onderneming behoort en geen een overige werkzaamheid vormt, zal de Participatie in beginsel worden belast als “inkomen uit sparen en beleggen” (box 3). Met inachtneming van het bepaalde in het hoofdstuk "Financiële Kenmerken" zal na zeven jaar, afhankelijk van de marktomstandigheden, door de Beheerder een voorstel tot verkoop van het Object worden gedaan, om uiteindelijk het Vastgoedfonds op te heffen. De winsten die hierbij ontstaan zijn effectief belast in box 3, tenzij de Participatie behoort tot het ondernemingsvermogen of tot een overige werkzaamheid van de Participant (box 1), dan wel indien de activiteiten van het Vastgoedfonds (achteraf) moeten worden aangemerkt als het drijven van een onderneming of als het verrichten van overige werkzaamheden (eveneens box 1). Op grond van de uitspraak van de Hoge Raad van 30 september 2005 is het verdedigbaar dat, afhankelijk van de individuele situatie van de belastingplichtige, een reeds door haar gevormde herinvesteringsreserve kan worden afgeboekt op de waarde van het aan de verkregen Participatie(s) toerekenbare deel van het Object. De aankoopsom van het Object inclusief kosten die direct verband houden met de verwerving (waaronder overdrachtsbelasting, notariskosten etc.) bedraagt EUR 6.967.616. Met de verkrijging van één Participatie van EUR 150.000,- verkrijgt de Participant een deelgerechtigdheid van 1/22 deel in het Object, zijnde EUR 316.710. Verdere informatie over de fiscale consequenties van deelname in het Vastgoedfonds vindt u in het hoofdstuk "Fiscale aspecten".

Verklaring Beheerder Uitsluitend de Beheerder is verantwoordelijk voor de juistheid en volledigheid van informatie in het Prospectus. Voor zover in het Prospectus informatie is opgenomen die afkomstig is van derden is deze informatie correct weergegeven. De Beheerder verklaart dat, na het treffen van alle redelijke maatregelen om zulks te garanderen en voorzover haar bekend, de gegevens in het Prospectus in overeenstemming zijn met de werkelijkheid en dat geen gegevens zijn weg-

ANNEXUM 

gelaten waarvan de vermelding de strekking van het Prospectus zou wijzigen. De Beheerder kan slechts wettelijk aansprakelijk worden gesteld voor deze samenvatting indien deze samen met de andere delen van het Prospectus misleidend, onjuist of inconsistent is. Amsterdam, 10 november 2010 Annexum Beheer B.V.

7

2.

Risicofactoren

De geschiedenis heeft laten zien dat beleggingen in vastgoed zeer rendabel kunnen zijn. Om dit soort investeringen goed te kunnen beoordelen is het belangrijk dat de belegger zich bewust is van de risico’s. Daarnaast vloeien bepaalde risico’s voort uit de structuur van het Vastgoedfonds. Alleen met een goed inzicht in de aspecten die de rentabiliteit van de belegging beïnvloeden, kan door de belegger een verantwoorde beleggingsbeslissing worden genomen. Beleggers die deelname in het Vastgoedfonds overwegen wordt geadviseerd deskundig juridisch en fiscaal advies in te winnen zodat - gegeven de persoonlijke inkomens- en vermogenspositie van de individuele belegger - het risicoprofiel van het Vastgoedfonds individueel gewogen kan worden in de investeringsbeslissing van de belegger. De waarde van de beleggingen kan, mede als gevolg van de onderstaand beschreven risico’s, zowel stijgen als dalen. Daarnaast kunnen risico’s elkaar versterken. Het risico bestaat dat Participanten minder terugkrijgen dan zij hebben ingelegd of dat zelfs de gehele inleg verloren gaat. Participanten dragen niet bij in het verlies van de Vennootschap dan tot het bedrag van hun inleg. De Initiatiefnemer is van mening dat de in dit hoofdstuk vermelde factoren de meest significante risico’s vormen die verbonden zijn aan een investering in het Vastgoedfonds. Het is echter niet uitgesloten dat andere, niet beschreven, risico’s zich gedurende de looptijd voordoen die van invloed kunnen zijn op de hoogte van het Exploitatieresultaat, het verkoopresultaat of de waarde van de Participaties.

Marktrisico Marktrisico is een belangrijke factor in de waardeontwikkeling van vastgoed. Marktrisico kan in dit verband worden omschreven als het algemene economische klimaat waarin de vastgoedmarkt zich bevindt. Dit economische klimaat kan tot gevolg hebben dat het Object in waarde daalt. Een waardedaling van het Object kan een waardedaling van de Participaties tot gevolg hebben. Het marktrisico is groter naarmate de beleggingen zich concentreren in bepaalde soorten beleggingen of beleggingen op bepaalde markten. Het economisch klimaat is eveneens van invloed op de vraag en het aanbod van vastgoed en op de verhuurmarkt. Hierdoor worden de huurprijzen die gerealiseerd kunnen worden, en daardoor ook het Exploitatieresultaat beïnvloed. De verschillende sectoren van de vastgoedmarkt worden elk op eigen wijze door de economische omstandigheden beïnvloed.

8

Onder het marktrisico wordt tevens begrepen het risico op perioden die zich kenmerken door uitzonderlijke marktomstandigheden of grote onrust op de diverse markten. Deze uitzonderlijke marktomstandigheden of grote onrust kunnen tot gevolg hebben dat vraag naar bepaalde beleggingen, en daarmee de waarde, sterk terugloopt. Dit kan tot gevolg hebben dat de waarde van een Participatie (sterk) daalt of dat bepaalde beleggingen niet (tijdig) tegen een redelijke prijs kunnen worden verkocht.

Rendementsrisico Het risico bestaat dat het geprognosticeerde rendement of Totaal Rendement in de toekomst niet zal worden gerealiseerd. Het rendementsrisico is mede afhankelijk van de keuzes die mogelijk zijn op grond van het beleggingsbeleid.

Lock-up risico Het Vastgoedfonds heeft een closed-end karakter, hetgeen betekent dat inkoop niet mogelijk is. Het Vastgoedfonds heeft gekozen voor onbepaalde duur, doch in beginsel voor ten minste zeven jaar, met inachtneming van het daaromtrent in de CV-overeenkomst bepaalde. Gedurende deze periode kan er niet worden uitgetreden. Dit betekent dat Participanten hun Participaties slechts kunnen vervreemden indien hiervoor een koper kan worden gevonden. Hiertoe zal een secundaire markt worden aangeboden via NPEX. Het risico bestaat dat er onvoldoende vraag is naar de Participaties, waardoor een Participant zijn Participatie(s) niet, dan wel niet voor een redelijke prijs, kan verkopen. Voorts zijn participaties in besloten, fiscaal transparante vastgoed cv’s beperkt verhandelbaar om aan de vereisten voor fiscale transparantie te voldoen. Dit houdt in dat alle mede-Participanten en Participanten binnen vier weken toestemming dienen te verlenen voor een overdracht van een Participatie. Deze toestemming wordt geacht te zijn verleend indien de toestemming niet binnen vier weken nadat daarom is gevraagd wordt geweigerd. Het risico bestaat dat mede-Participanten en Participanten hieraan geen medewerking verlenen, waardoor de overdracht van de Participatie niet kan worden uitgevoerd.

Leegstandrisico De mogelijkheid bestaat dat één of meerdere huurcontracten niet zullen worden verlengd of dat een huurder in staat van faillissement of anderszins in betalingsonmacht geraakt. In dat geval dient een nieuwe huurder gezocht te worden. Hier kan enige tijd mee gepaard gaan. Tevens is het mogelijk dat een nieuwe huurder financiële incentives verlangt of aanpassingen in het voorzieningenniveau van een vastgoedobject, waaraan kosten verbonden kunnen zijn. Ook staat het niet vast

ANNEXUM 

dat het vorige huurniveau gehandhaafd kan blijven.

Risico’s samenhangend met de Beheerder

Financierings- en Renterisico

Het Totaal beleggersrendement van het Vastgoedfonds is mede afhankelijk van het vermogen van de Beheerder om de beleggingsportefeuille samen te stellen en actief te beheren in overeenstemming met het beleggingsbeleid en de verplichtingen neergelegd in de Overeenkomst inzake Beheer. Het verlies van één of meer directeuren of het faillissement van de Beheerder kan negatieve gevolgen hebben voor het vermogen van de Beheerder om de beleggingsportefeuille samen te stellen en actief te beheren in overeenstemming met het beleggingsbeleid en haar verplichtingen neergelegd in de Overeenkomst inzake Beheer. Ondanks het feit dat de Beheerder op basis van de Overeenkomst inzake Beheer verplicht is steeds voldoende en ter zake kundig en ervaren gekwalificeerd eigen personeel in te zetten, is de Beheerder niet verplicht al haar tijd en personeel uitsluitend aan het Vastgoedfonds ter beschikking te stellen en staat het haar vrij andere beheers- en directieactiviteiten uit te voeren ten behoeve van andere beleggingsinstellingen/ onroerendgoedmaatschappijen.

De belegging(en) van het Vastgoedfonds worden deels met vreemd vermogen gefinancierd. Door deze financiering kunnen meer of grotere beleggingen aan de beleggingsportefeuille worden toegevoegd dan wanneer deze beleggingen uitsluitend met eigen vermogen zouden worden gefinancierd. Hierdoor kunnen waardemutaties van beleggingen versterkt doorwerken in de waarde van een Participatie. Zolang de rentelasten lager zijn dan de baten van de gefinancierde beleggingen is er sprake van een zogenaamde positieve hefboom die tot een hoger rendement voor de Participant kan leiden. Hiertegenover staat dat indien de financieringsrente door marktontwikkelingen stijgt of de baten van de gefinancierde beleggingen afnemen deze hefboomwerking kan verminderen en zelfs kan omslaan. Financieringen worden afgesloten voor een bepaalde looptijd. De financiering van het Vastgoedfonds is afgesloten voor een periode van vijf jaar. Het risico bestaat dat, na afloop van deze looptijd, geen nieuwe financiering kan worden verkregen of slechts tegen voor het Vastgoedfonds nadeliger voorwaarden. Ingeval geen nieuwe financiering kan worden gevonden dient het Vastgoedfonds de lening af te lossen. Daarnaast bestaan er risico’s die samenhangen met de financier, bijvoorbeeld het risico dat een financier in staat van faillissement of anderszins in de problemen raakt. Ook kan het voorkomen dat een financier de bestaande voorwaarden nadeliger uitlegt. Aan financieringen worden over het algemeen bepaalde voorwaarden verbonden waaraan de gefinancierde beleggingen of de debiteur gedurende de looptijd dienen te voldoen, zoals bijvoorbeeld loan to value ratio of debt coverage ratio. Indien aan een dergelijke voorwaarde niet meer wordt voldaan bestaat het risico dat de lening (deels) terugbetaald dient te worden of dat de bank de voorwaarden aanscherpt (bijvoorbeeld een hogere rente-opslag). De wijze waarop het Vastgoedfonds is gefinancierd staat omschreven in het hoofdstuk "Financiële kenmerken".

Inflatierisico De ontwikkeling van de huuropbrengsten is mede afhankelijk van de inflatie. De inflatie zorgt door middel van de indexatieclausule in de huurcontracten voor hogere huuropbrengsten. Deze hogere huuropbrengsten vormen een compensatie voor hogere kosten.

Spreidingsrisico Het Vastgoedfonds zal na haar oprichting beleggen in het Object. Dit heeft tot gevolg dat de risico’s van het Vastgoedfonds slechts in beperkte mate gespreid worden. Bij een concentratie van de beleggingen is zowel de waardeontwikkeling van de beleggingsportefeuille als het Totaal beleggersrendement afhankelijk van een beperkt aantal factoren. De Directie streeft ernaar om dit risico te verkleinen, zoals nader omschreven in paragraaf 3.1.

Kostenrisico Het risico bestaat dat de uitgaven van het Vastgoedfonds, zoals Fondskosten of Exploitatie-uitgaven, hoger zullen uitvallen dan het niveau waarop deze zijn ingeschat ten behoeve van de rendementsprognose.

Tegenpartij risico Het risico bestaat dat een partij waarmee het Vastgoedfonds of de Beheerder samenwerkt bij het beheer van de beleggingsportefeuille niet (tijdig) aan haar verplichtingen zal voldoen. Hierbij kan worden gedacht aan risico’s zoals: het debiteurenrisico, het risico dat een positie niet tijdig tegen een redelijke prijs kan worden geliquideerd, het risico dat een afwikkeling via een betalingssysteem niet plaatsvindt zoals verwacht omdat de betaling door een tegenpartij niet of niet op tijd of niet zoals verwacht plaatsvindt, het risico dat een uitgevende instelling in gebreke blijft of het risico dat levering van financiële instrumenten door een tegenpartij niet (tijdig) plaatsvindt. Tevens kan hierbij

9

gedacht worden aan het verlies van in bewaring gegeven activa als gevolg van insolvabiliteit, nalatigheid of frauduleuze handelingen van de bewaarnemer of de onderbewaarnemer. Participanten verkrijgen een vordering op Stichting NPEX luidende in een evenredig gedeelte in de Netto vermogenswaarde. Stichting NPEX heeft als doel om als beleggersgiro en/of bewaarder van beleggingsinstellingen ten behoeve van en voor rekening van beleggers ten titel van beheer deelnemingsrechten in beleggingsinstellingen te houden. Stichting NPEX zal zich onthouden van andere activiteiten dan het in de vorige zin genoemde en zal zich met name onthouden van activiteiten die voor haarzelf enig commercieel risico kunnen meebrengen. Stichting NPEX valt onder toezicht van De Nederlandsche Bank en is gebonden aan de voorwaarden die artikel 6:17 Nrgfo aan een beleggersgiro stelt. Door bij het beheer van de beleggingsportefeuille uitsluitend samen te werken met gerenommeerde marktpartijen wordt het tegenpartij risico zo gering mogelijk gehouden.

Algemeen vastgoedrisico Een risico bij vastgoedbeleggingen vormt het tenietgaan van het vastgoed door externe factoren, zoals: brand, ontploffing, terroristische aanslag of natuurgeweld. Bij het tenietgaan van een vastgoedobject kan deze niet voor de beoogde waarde worden verkocht en zal een vastgoedobject bovendien geen huurinkomsten genereren. Voor het Object is een opstal- en aansprakelijkheidsverzekering afgesloten met een dekking tegen brand en ontploffing. Echter, bepaalde risico’s, zoals bijvoorbeeld schade ten gevolge van natuurrampen of terroristische aanslagen, zijn niet verzekerd.

Exit risico Het Vastgoedfonds is in beginsel aangegaan voor onbepaalde tijd. Indien het Object is verkocht, zal het Vastgoedfonds worden ontbonden en afgewikkeld. Het risico bestaat dat het Object wordt verkocht voor een lagere verkoopprijs, of dat de transactiekosten hoger zijn, waardoor het Totaal beleggersrendement lager wordt.

Valutarisico Wet- en regelgeving risico Een onzekere factor bij (vastgoed)beleggingen is de invloed van de politiek en regelgeving. De (locale) wetgeving met betrekking tot bijvoorbeeld bestemmingsplannen, huur-bescherming en fiscale regelgeving hebben invloed op de rentabiliteit van vastgoedbeleggingen. Ook de overige toepasselijke regelgeving kan aan wijziging onderhevig zijn. Het is mogelijk dat wijzigingen op het gebied van wet- en regelgeving zowel het rendement van vastgoedbeleggingen als de waarde van de Participaties beïnvloeden. De Beheerder is gerechtigd het beleid bij te stellen indien een wijziging in wet- en regelgeving hiertoe aanleiding mocht geven.

Risico’s samenhangend met structuur Doordat de Beheerder een beleidsvoornemen heeft om, indien dit in het belang van Participanten is, een fusie voor te stellen tussen één of meerdere Soortgelijke fondsen, loopt een Participant het risico dat de Vastgoedportefeuille als gevolg van een dergelijke fusie wordt uitgebreid met objecten die van mindere kwaliteit zijn dan het Object.

Milieurisico Op basis van de huidige wet- en regelgeving kan het Vastgoedfonds worden verplicht maatregelen te nemen, bijvoorbeeld indien asbest of bodemverontreiniging zouden worden aangetroffen, hetgeen tot kosten kan leiden die thans niet zijn voorzien.

10

Het Vastgoedfonds kent geen valutarisico, aangezien het Object binnen de Eurozone is gelegen.

3.

Juridische aspecten

ANNEXUM 

3.1 Structuur In onderstaande figuur is de structuur van Zorgveste Deventer C.V. (het ‘Vastgoedfonds’) weergegeven.

Toelichting structuur Vastgoedfonds Het Vastgoedfonds zal juridisch worden gestructureerd als een besloten commanditaire vennootschap naar Nederlands recht. Het Vastgoedfonds zal worden gevestigd te Amsterdam op het kantooradres van de Beheerder en na haar oprichting worden ingeschreven in de Kamer van Koophandel. De beoogde looptijd van het Vastgoedfonds is voor onbepaalde duur doch in beginsel voor tenminste zeven jaar. Stichting NPEX is commanditaire vennoot in het Vastgoedfonds. Participanten hebben een vordering op Stichting NPEX luidende in een evenredig gedeelte in het de Netto vermogenswaarde. Hiervoor is gekozen teneinde de verhandelbaarheid van Participaties te verhogen. Voor de structuur van commanditaire vennootschap is onder meer gekozen om de Participanten, wat hun aansprakelijkheid betreft, een zo gunstig mogelijke structuur te bieden. Participanten zijn naar derden toe niet aansprakelijk voor de verbintenissen van het Vastgoedfonds, zolang zij het beheersverbod niet overtreden. Daarnaast dragen zij niet bij in het verlies dan tot het bedrag van hun inleg. De aansprakelijkheid voor de verbintenissen van het Vastgoedfonds jegens derden berust bij de Beherend Vennoot. Het Vastgoedfonds wordt aangegaan bij en beheerst door de CV-overeenkomst en is bijgevoegd als bijlage A.

Wijziging van de CV-overeenkomst geschiedt overeenkomstig het daarin bepaalde. Van een dergelijke wijziging zal, voor zover is toegestaan op grond van wet- en regelgeving, kennis worden gedaan (eventueel per e-mail) en door publicatie op de Website. Voor zover noodzakelijk met het oog op de van toepassing zijnde wet- en regelgeving, zal van een dergelijke wijziging mededeling worden gedaan in een advertentie in een landelijk verspreid dagblad of aan het aan het Vastgoedfonds opgegeven adres. Doelstelling Het doel van het Vastgoedfonds is het realiseren van winst door middel van de aankoop, exploitatie en verkoop van het Object welke volledig is verhuurd aan diverse (medische) zorgdienstverleners. Voor een uitgebreide beschrijving van het Object wordt verwezen naar het hoofdstuk “De Belegging”. De Beheerder is voornemens om, indien zij van mening is dat dit in het belang is van Participanten, aan de Vergadering van Vennoten voor te stellen het Vastgoedfonds te fuseren met één of meerdere Soortgelijke fondsen. De jaarvergadering, de verslaggeving en de overige communicatie met betrekking tot het Vastgoedfonds zullen zoveel mogelijk worden gecombineerd met de jaarvergadering, de verslaggeving en de overige communicatie met betrekking tot de soortgelijke fondsen, teneinde de kosten zo laag mogelijk te houden.

11

Beherend Vennoot Als beherend vennoot van het Vastgoedfonds treedt Zorgveste Deventer Beheer B.V. op. De Beherend Vennoot is statutair gevestigd te Amsterdam. De Beherend Vennoot is een 100%-dochtermaatschappij van de Initiatiefnemer. De directie van de Beherend Vennoot bestaat uit de besloten naamloze vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ANT Fund Services (Netherlands) B.V. (momenteel nog geheten N.V. Nederlandsch Administratie en Trustkantoor) statutair gevestigd te Amsterdam, met adres Claude Debussylaan 24, 1082 MD Amsterdam. Beheerder De Beheerder treedt op als Aanbieder van Participaties in het Vastgoedfonds. Het Vastgoedfonds is een beleggingsinstelling in de zin van de Wft. Ingevolge de Wft dient de beheerder van een beleggingsinstelling een vergunning te hebben van de AFM. De Beheerder is geregistreerd bij de AFM en heeft een vergunning op grond van de Wft. De Beheerder is echter voor het aanbieden van de Participaties niet vergunningplichtig noch prospectusplichtig ingevolge de Wft, aangezien de nominale waarde per aangeboden Participatie ten minste EUR 50.000 bedraagt. De Beheerder noch het Vastgoedfonds staan daarmee, voor zover het gaat om het aanbieden van deelnemingsrechten in of het beheer van het Vastgoedfonds, onder toezicht van de AFM of De Nederlandsche Bank. De informatie verstrekt in dit Prospectus is door de Stichting Transparantie Vastgoedfondsen getoetst op toepassing van de STV Standaarden. De rapportage van de uitkomst van deze toetsing door STV kunt u lezen in het register van STV, te vinden op de STV website: www.stichtingtransparantievastgoedfondsen.nl en is opgenomen als bijlage G bij dit Prospectus. De Beheerder is statutair gevestigd te Amsterdam. De onderlinge verhoudingen tussen de Beherend Vennoot en de Beheerder zijn geregeld in de Overeenkomst inzake Beheer, welke is vastgesteld conform het concept dat is opgenomen als bijlage C bij het Prospectus. Op grond van deze overeenkomst is de Beheerder belast met het beheer van het Vastgoedfonds en zal in die hoedanigheid tevens bevoegd zijn om het Vastgoedfonds te vertegenwoordigen. De Beheerder oefent eveneens beheeractiviteiten uit ten behoeve van de volgende beleggingsinstellingen,: Granietveste C.V., Marmerveste C.V., De Geelvinck C.V., Basaltveste C.V., De Planeet C.V., Vastgoed MECC C.V., Crystalveste C.V., Smaragdveste C.V., Saffierveste C.V., The Globe Den Haag C.V., Dutchveste Calandria C.V.,Woningfonds Apeldoorn C.V., Zorgveste De Pelikaan C.V., Maatschap Landgoed

12

’t Loo, Maatschap Damsigt, Maatschap Supermarkt Fonds Nederland, Maatschap Oklahoma Oil Company, Gelderland Winkelfonds C.V., Vastgoed Cultuur Fonds, Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V., VBI Winkelfonds N.V., Vastgoed Fundament Fonds N.V., Dutch Microfund N.V. en Super Winkel Fonds B.V. Tevens voert de Beheerder de directie over German Retail Fund I B.V. en Nederlands Duits Winkelfonds B.V., welke vennootschappen obligatieleningen hebben uitgegeven aan beleggers. De Beheerder verricht eveneens beheer- en adviesactiviteiten voor Robeco Structured Properties I Limited. De Beheerder voert daarnaast de directie over European Hospitality Properties N.V., waarin een internationale hotelportefeuille is ondergebracht. Het is aannemelijk dat de Beheerder in de toekomst ook beheers- en directieactiviteiten zal gaan uitvoeren ten behoeve van andere beleggingsinstellingen/ onroerendgoedmaatschappijen. De Beheerder mag transacties of verplichtingen aangaan voor rekening en risico van het Vastgoedfonds, waarbij de Beheerder direct of indirect een tegenstrijdig belang heeft als gevolg van haar beheers- en directieactiviteiten ten behoeve van andere beleg-

ANNEXUM 

• De heer drs. H.W. Boissevain MRICS (1958) is onder meer als lid van de directie werkzaam geweest bij VastNed Management, Rabo Securities en de Zürich Groep. Sinds 2000 is hij, als oprichter en directeur van Annexum, verantwoordelijk voor de structurering en het beheer van diverse fondsstructuren, waaronder: vastgoed-cv’s en maatschappen, semi-open-end structuren, obligatieproducten, het beheer van een internationale hotelportefeuille en diverse beheer- en adviesactiviteiten voor Robeco Structured Properties I Limited. De totale beleggingsportefeuille (ca. EUR 1,1 miljard) bestaat uit o.a. kantoren, winkels, woningen, bedrijfsruimten, hotels, en alternatieve beleggingen (o.a. microfinancieringen, oliemaatschappij, etc.). De heer Boissevain is algemeen directeur van Annexum (CEO) en brengt met name zijn expertise met betrekking tot vastgoed, financial engineering en marketing in.

gingsinstellingen/ onroerendgoedmaatschappijen. Indien de Beheerder of een aan haar gelieerde partij vastgoedbeleggingen krijgt aangeboden ten behoeve van door haar te structureren of beheerde beleggingsinstellingen, zal de Beheerder een afweging maken in welke beleggingsinstelling de desbetreffende vastgoedbelegging kan worden ondergebracht. De Beheerder zal hierbij de relevante aspecten, zoals: beleggingsbeleid van de beleggingsinstellingen, balansverhoudingen beleggingsinstellingen, risicoprofiel belegging, de belangen van de beleggers in de desbetreffende beleggingsinstellingen, etc. in aanmerking nemen. Een tegenstrijdig belang tussen de diverse door de Beheerder beheerde beleggingsinstellingen of de (bestuurders van de) Beheerder, Beherend Vennoot, Initiatiefnemer of Bewaarder zijn ten tijde van het Prospectus niet aan de orde. Kruislingse verbanden tussen de diverse door de Beheerder beheerde beleggingsinstellingen zijn thans eveneens niet aan de orde. Het eigen vermogen van de Beheerder zal steeds ten minste EUR 225.000 bedragen. De Beheerder is een 100%-dochtermaatschappij van de Initiatiefnemer. De statutaire directie van de Beheerder bestaat, evenals de directie van de Initiatiefnemer, uit de heren H.W. Boissevain en S.J. Hoenderop.

• De heer drs. S.J. Hoenderop (1962) heeft na het atheneum de studie bedrijfseconomie, afstudeerrichting bestuurlijke informatiekunde, aan de R.U. Groningen afgerond. De heer Hoenderop was voor zijn benoeming bij Annexum CFO Europe bij Koninklijke Wessanen N.V. De heer Hoenderop begon zijn carrière bij Koninklijke Shell waar hij verschillende financiële management posities bekleedde in Nederland en in het buitenland. Sinds 2006 is de heer Hoenderop als financieel directeur (CFO) betrokken bij Annexum. In deze functie is de heer Hoenderop verantwoordelijk voor de optimalisering van onder meer: Finance & Administration, Planning & Control, Taxation, Treasury, Risk Management en ICT. Het management team wordt voorts gevormd door de heer R.P. van Gool RA, de heer drs. O. van Alphen en de heer E.C. Fortuyn. De heren Van Gool en Van Alphen zijn door de AFM op deskundigheid en betrouwbaarheid getoetst in het kader van hun beoogde benoeming als beleidsbepaler. De Beheerder is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Amsterdam onder nummer 34147030 en is opgericht bij notariële akte verleden voor mr. R.W. Clumpkens, notaris te Amsterdam, op 22 december 2000. De personen belast met het bestuur, leiding of toezicht bij de Initiatiefnemer en/of Beheerder zijn in de afgelopen vijf jaren niet betrokken geweest bij fraude misdrijven, faillissementen, surséances, of liquidaties in een bestuurlijke, leidinggevende of toezichthoudende functie.

13

Bewaarder Als Bewaarder zal optreden de Stichting Bewaarder Zorgveste Deventer, gevestigd te Amsterdam. De Bewaarder zal het Object ten behoeve van de Participanten in (juridisch) eigendom houden en doet dat ten titel van beheer. De onderlinge verhoudingen tussen de Beheerder en de Bewaarder zijn geregeld in de Overeenkomst inzake Bewaring, opgenomen in bijlage D bij het Prospectus. De Bewaarder is statutair gevestigd te Amsterdam en kantoorhoudend te (1082 MD) Amsterdam aan de Claude Debussylaan 24. De statuten van de Bewaarder zijn opgenomen als bijlage B bij het Prospectus. Het bestuur van de Bewaarder bestaat uit ANT Custody B.V. en ANT Financial Services B.V. Als beleidsbepalers van de Bewaarder zijn de heer L.J.J.M. Lutz, de heer H.M. van Dijk, de heer A.C.M. Beerepoot en de heer A.G.M. Nagelmaker aan te merken. De directieleden van de bestuurders van de Bewaarder zijn medewerkers van ANT Trust & Corporate Services B.V. De beleidsbepalers van de Bewaarder zijn op deskundigheid en betrouwbaarheid getoetst door de AFM en hun werkzaamheden bestaan onder meer uit het voeren van beheer over vennootschappen en het optreden als, dan wel het ondersteunen van, de bewaarder van andere beleggingsinstellingen. Voor de bewaring van de activa van het Vastgoedfonds staat de Bewaarder echter niet onder toezicht. De honorering van de bestuurders van de stichting is vermeld in het hoofdstuk "Financiële kenmerken". De Bewaarder en de Beheerder treden bij de uitoefening van de uit bovenvermelde overeenkomsten voortvloeiende taken uitsluitend op in het belang van de Participanten. Vrijwaring Behoudens op grond van bepalingen van dwingend recht, worden de Beherend Vennoot, de Beheerder, de Bewaarder en ieder van hun bestuurders, werknemers, adviseurs, aandeelhouders en groepsmaatschappijen, indien en voor zover van toepassing, gevrijwaard uit het vermogen van het Vastgoedfonds jegens alle aansprakelijkheden, verplichtingen, verliezen, schade, boetes, rechterlijke uitspraken, vorderingen, kosten en onkosten van welke aard dan ook die hen of een van hen wordt opgelegd, tenzij dit een gevolg is van bewuste roekeloosheid, opzet, valsheid in geschrifte of oplichting in de uitvoering van hun taken en verplichtingen terzake het Vastgoedfonds. Stichting NPEX; deelname Beleggers kunnen uitsluitend deelnemen in het Vast-

14

goedfonds door middel van het openen van een NPEX rekening, een beleggingsrekening die wordt aangeboden door Nederlandsche Participatie Exchange B.V. Voor deze structuur is gekozen om de verhandelbaarheid van de Participaties te bevorderen, zoals hierna omschreven onder ‘Stichting NPEX; handelsplatform’. Het reglement NPEX Beleggersgiro is op de beleggingsrekening van toepassing. De laatste versie hiervan is te allen tijde verkrijgbaar via www.npex.nl. Het reglement NPEX Beleggersgiro is geen onderdeel van de voorwaarden die gelden tussen de Vennoten onderling, noch op de voorwaarden die gelden tussen Participanten en het Vastgoedfonds, noch op de voorwaarden welke van toepassing zijn op de werkzaamheden van de Beheerder en de Bewaarder. De beleggingsrekening zal worden geopend na ontvangst van het volledig ingevuld inschrijfformulier van het Vastgoedfonds en een kopie van een geldig legitimatiebewijs. Zie voor meer informatie omtrent deelname het hoofdstuk "Overige Informatie". Stichting NPEX neemt deel in het commanditair kapitaal op eigen naam, doch ten behoeve van en voor rekening en risico van de Beleggers ten titel van beheer verkrijgen en administreren. De Participanten krijgen een vordering luidende in een evenredig gedeelte in het commanditair kapitaal, initieel groot EUR 150.000, op Stichting NPEX. De Deelnamesom vermeerderd met Emissiekosten dient te worden voldaan op de bankrekening van de Bewaarder. Na ontvangst van de Deelnamesom wordt de Participant opgenomen in het register van het Vastgoedfonds. Een Participant die stemrecht wenst uit te oefenen in een Vergadering van Vennoten zal hiertoe op verzoek een volmacht van Stichting NPEX ontvangen. Ten tijde van het uitbrengen van dit Prospectus is dit opgenomen in artikel 7 van het reglement NPEX van 9 november 2009.Uitkeringen van het Vastgoedfonds via de Bewaarder aan Stichting NPEX zullen door haar na ontvangst worden doorbetaald aan de Participanten. Stichting NPEX zal, naast het zijn van Participant in het Vastgoedfonds, naar verwachting in de toekomst eveneens optreden als commanditaire vennoot in Soortgelijke fondsen. De bestuurders van Stichting NPEX zijn op deskundigheid en betrouwbaarheid getoetst door de AFM. Stichting NPEX; handelsplatform NPEX biedt beleggers een handelsplatform waarop beleggers Participaties kunnen kopen of verkopen, de zogenoemde secundaire markt. De prijs komt tot stand tussen beleggers door middel van opbod. Indien

ANNEXUM 

er een transactie tot stand komt betaalt zowel de koper als de verkoper 1,5% over de transactieprijs. Ook op deze secundaire markt is het reglement NPEX Beleggersgiro van toepassing. Het besloten karakter van het Vastgoedfonds brengt met zich mee dat voor toetreding of vervanging van Participanten tijdens de looptijd van het Vastgoedfonds toestemming van alle Participanten en de Beherend Vennoot vereist is, met inachtneming van het daaromtrent in de CV-overeenkomst bepaalde. Indien die toestemming niet binnen vier (4) weken, nadat daarom (per e-mail) is verzocht, door één of meerdere Participanten wordt geweigerd, wordt deze toestemming geacht door alle Participanten te zijn verleend. Gezien het 'closed-end' karakter van het Vastgoedfonds, is inkoop door het Vastgoedfonds niet mogelijk. De Participanten die door tussenkomst van Stichting NPEX deelnemen in het Vastgoedfonds (en een vordering luidende in een evenredig gedeelte in de Netto Vermogenwaarde hebben) worden in fiscale zin gelijk gesteld met een Commanditair vennoot. Ter waarborging van de fiscale transparantie van het Vastgoedfonds geldt daarom ook voor deze Participanten voornoemde toestemming van alle Participanten voor toetreding of vervanging van Participanten. Ten tijde van het uitbrengen van dit Prospectus is dit opgenomen in artikel 6 van het reglement NPEX van 9 november 2009. In zijn algemeenheid, zullen de Beherend Vennoot, de Beheerder en de Bewaarder geen bemoeienis hebben met de relatie tussen Stichting NPEX en de Beleggers en aanvaarden zij daarvoor uitdrukkelijk geen enkele aansprakelijkheid. Wetswijziging Op 24 december 2002 is het wetsvoorstel tot vaststelling van titel 7.13 (vennootschap) van het Burgerlijk Wetboek bij de Tweede Kamer (TK 28746) (het ''Wetsvoorstel'') ingediend. Indien bij de inwerkingtreding van het Wetsvoorstel blijkt dat bepalingen uit de CVovereenkomst in strijd zijn met de nieuwe wetgeving, dan wel naar het oordeel van de Beheerder optimalisering behoeven in verband met de voornoemde wetgeving, zullen deze bepalingen worden vervangen door bepalingen met gelijke economische strekking die in overeenstemming zijn met de nieuwe wetgeving (zie de CV-overeenkomst).

3.2 Verslaglegging en overige kennisgeving, Jaarvergadering De Beheerder organiseert de jaarvergaderingen en verzorgt de periodieke toezending van de Resultatenrekening (de jaarrekening alsmede het halfjaarbericht). De Beheerder is gerechtigd om de (half)jaarverslaggeving, de jaarvergadering, alsmede de eventuele overige berichtgeving inzake het Vastgoedfonds zoveel mogelijk te combineren met de (half)jaarverslaggeving, de jaarvergadering en de overige berichtgeving van Soortgelijke fondsen. De jaarrekening zal, nadat deze is gecontroleerd door een externe accountant, elk jaar uiterlijk binnen vier maanden na afloop van het boekjaar ter vaststelling aan de Vergadering van Vennoten worden voorgelegd. Daarnaast publiceert de Beheerder haar eigen jaarverslag binnen vier maanden na afloop van elk boekjaar op de Website. Tevens maakt de Beheerder uiterlijk binnen negen weken na afloop van het halfjaar een balans en een winst- en verliesrekening op over de eerste helft van het boekjaar. Het (half)jaarverslag bevat een opgave van de intrinsieke waarde per Participatie. Participanten zullen door de Beheerder worden uitgenodigd op de jaarvergadering. In de jaarvergadering komen onder meer aan de orde: -h  et verslag van de Beheerder omtrent de gang van zaken van het Vastgoedfonds gedurende het laatst verstreken boekjaar; -d  e jaarrekening over het laatst verstreken boekjaar; - o nderwerpen waarover (ingevolge de CV-overeenkomst of op basis van de Overeenkomst inzake Beheer of de Overeenkomst inzake Bewaring) een besluit van Vennoten is vereist. Elke Participatie geeft recht op het uitbrengen van één stem. Voor een gedetailleerde beschrijving van de wijze waarop de Participanten in het Vastgoedfonds worden geïnformeerd, worden opgeroepen voor de jaarvergadering en het stemrecht kunnen uitoefenen, wordt verwezen naar de bepalingen van het Vastgoedfonds in bijlage A, alsmede naar het reglement NPEX Beleggersgiro op www.npex.nl. De Beheerder is gerechtigd om de toezending van de (half)jaarverslaggeving, de uitnodiging voor de jaarvergadering, kennisgeving inzake (voorgenomen) voorwaardenwijzigingen, alsmede alle overige schriftelijke communicatie met de Participanten te laten plaatsvinden via e-mail. De CV-overeenkomst, de statuten van de Bewaarder, Overeenkomst inzake Beheer en Overeenkomst inzake Bewaring zijn als bijlage bij dit Prospectus gevoegd.

15

Alle kennisgevingen terzake het Vastgoedfonds kunnen, voor zover is toegestaan op grond van wet- en regelgeving, worden gedaan per e-mail en eventueel door publicatie op de Website. Voor zover noodzakelijk met het oog op de van toepassing zijnde wet- en regelgeving, zullen kennisgevingen in aanvulling daarop worden gedaan in een advertentie in een landelijk verspreid dagblad of aan het aan het Vastgoedfonds opgegeven adres.

3.3 Waarderingsgrondslagen De volgende waarderingsgrondslagen zullen van toepassing zijn op de commerciële jaarrekening van het Vastgoedfonds en wijken af van de bepalingen in het Burgerlijk Wetboek 2 Titel 9. Het Object zal elk geheel kalenderjaar tijdens de looptijd van het Vastgoedfonds worden gewaardeerd tegen intern geschatte Marktwaarde op basis van kosten koper. Voor deze waardering wordt de methodiek gehanteerd die de Raad voor de Onroerende Zaken (ROZ) voorschrijft aan de bij haar aangesloten partijen1. De Beheerder kan de jaarlijkse herwaardering baseren op een validatie of een taxatie door een 1 www.roz.nl

16

externe onafhankelijke taxateur van goede naam en faam. De kosten van de eventuele werkzaamheden van de onafhankelijke externe taxateur bij de jaarlijkse waardering van het Object zijn voor rekening van het Vastgoedfonds. Voorafgaand aan verkoop of herfinanciering kan een Object door een onafhankelijke taxateur worden getaxeerd. Vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening van oninbaarheid. Het Boekjaar van het Vastgoedfonds is gelijk aan het kalenderjaar, met uitzondering van het eerste boekjaar dat eindigt op 31 december 2011. Alle waarderingen geschieden in Euro. Overige activa en passiva worden tegen nominale waarde gewaardeerd. De Kosten koper, de Initiële kosten en de Financieringskosten, zoals nader omschreven in het hoofdstuk "Financiële aspecten" worden geactiveerd en afgeschreven in een periode van vijf jaar.

ANNEXUM 

De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Er wordt geen gebruik gemaakt van Straightlining (het gelijkelijk verantwoorden van huuropbrengsten over de looptijd van een huurovereenkomst ook ingeval van een huurkorting). Daar waar nodig zullen voorzieningen worden gevormd. Zo zal een exploitatie- en onderhoudsvoorziening worden gevormd. In de exploitatieprognose wordt aangenomen dat gedurende de looptijd van het Vastgoedfonds een vast percentage van de huuropbrengst besteed zal worden aan de exploitatie en het onderhoud van het Object. Indien in enig jaar de werkelijke exploitatie- / onderhoudsuitgaven hiervan afwijken, zal deze afwijking worden toegevoegd c.q. onttrokken aan de exploitatie- en onderhoudsvoorziening.

17

4.

Fiscale aspecten

4. Fiscale aspecten 4.1 Inleiding Dit hoofdstuk bevat algemene informatie over bepaalde Nederlandse fiscale gevolgen van deelname in het Vastgoedfonds door in Nederland woonachtige natuurlijke personen en in Nederland gevestigde en aan de Nederlandse vennootschapsbelasting onderworpen rechtspersonen. Het Vastgoedfonds is een commanditaire vennootschap (hierna: "CV") waarvan de overeenkomst wordt beheerst door Nederlands recht en die gevestigd is in Nederland. Als beherend vennoot van het Vastgoedfonds zal Zorgveste Deventer Beheer B.V. optreden. De commanditaire aandelen zijn ten titel van beheer geplaatst bij de Stichting NPEX dat voor elk in eigendom verkregen aandeel één vordering toekent, luidende in commanditaire aandelen. Het Vastgoedfonds biedt Participanten de mogelijkheid om tegen uitreiking van Participaties te beleggen in het Object. Dit hoofdstuk is opgesteld met inachtneming van de fiscale wetgeving, jurisprudentie en het uitvoeringsbeleid die op het tijdstip van de uitgifte van dit Prospectus in Nederland van kracht zijn. In het algemeen geldt dat het belastingregime, al dan niet met terugwerkende kracht, kan wijzigen gedurende de looptijd van het Vastgoedfonds. De uiteindelijke fiscale behandeling van de Participaties zal mede afhankelijk zijn van specifieke feiten en omstandigheden van de individuele Participant. Participanten die overwegen in het Vastgoedfonds te participeren, wordt dan ook aangeraden tevens de eigen belastingadviseur te raadplegen. Dit hoofdstuk is opgesteld op verzoek van en gericht aan Annexum Invest B.V. en wordt beheerst door de algemene voorwaarden van PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V.

4.2 Fiscale aspecten van het Vastgoedfonds In het onderstaande is ervan uitgegaan dat de CVovereenkomst zodanig is opgesteld dat het Vastgoedfonds voor de Nederlandse belastingheffing wordt aangemerkt als een besloten commanditaire vennootschap. Dit betekent dat het Vastgoedfonds transparant zal zijn voor de heffing van de inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting. Fiscale transparantie houdt in dat de bezittingen en schulden, alsmede de baten en lasten van het Vastgoedfonds worden toegerekend aan de Participanten naar rato van hun winstaandeel in het Vastgoedfonds, dat correspondeert met hun kapitaalinbreng in het Vastgoedfonds. Als gevolg daarvan worden de door het Vastgoedfonds behaalde resultaten niet bij het Vastgoedfonds zelf, maar rechtstreeks bij

18

de Participanten in de heffing van inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting betrokken. Aan de fiscale transparantie kan afbreuk worden gedaan indien vervanging en toetreding van Participanten, hoewel contractueel slechts mogelijk met toestemming van alle Participanten en de beherend vennoot, in feite toch geschiedt zonder dat die toestemming is gegeven.

4.3 Fiscale behandeling van participerende natuurlijke personen 4.3.1 Inkomen uit sparen en beleggen Bij in Nederland woonachtige natuurlijke personen zal de Participatie worden belast als “inkomen uit sparen en beleggen” (box 3), tenzij de Participatie tot het vermogen van een onderneming behoort of een overige werkzaamheid vormt. Het belastbare inkomen in box 3 wordt bepaald op basis van een forfaitair rendement van 4% van het gemiddelde van het op 1 januari en 31 december aan box 3 toerekenbare vermogen (bezittingen minus schulden). Met ingang van 1 januari 2011 geldt waarschijnlijk nog maar één peildatum, namelijk 1 januari. Het forfaitaire rendement wordt belast tegen een tarief van 30%. Effectief wordt over het aan box 3 toerekenbare vermogen 1,2% aan inkomstenbelasting geheven, voor zover dit vermogen het heffingsvrije vermogen te boven gaat. De daadwerkelijk met de Participatie behaalde inkomsten en vermogenswinsten worden als zodanig niet belast. Bij het bepalen van de rendementsgrondslag worden bezittingen en schulden in aanmerking genomen tegen de waarde in het economische verkeer. Fiscale partners kunnen naast de bezittingen en schulden in box 3 ook de in box 3 geldende vrijstellingen aan elkaar overdragen. 4.3.2 Winst uit onderneming / resultaat uit overige werkzaamheden Indien de Participatie behoort tot het ondernemingsvermogen of tot het vermogen van een werkzaamheid van de Participant, dan wel indien de activiteiten van het Vastgoedfonds (achteraf) moeten worden aangemerkt als het drijven van een onderneming of als het verrichten van overige werkzaamheden, zal het inkomen uit de Participatie worden belast als “inkomen uit werk en woning”(box 1). Wanneer het beheer van de beleggingen door het Vastgoedfonds normaal vermogensbeheer te boven gaat, is sprake van het drijven van een onderneming of overige werkzaamheid. Dit kan zich bijvoorbeeld voordoen in het geval van uitponden van een onroerende

ANNEXUM 

zaak, of indien er sprake is van projectontwikkeling of herontwikkeling. Afhankelijk van de feiten en omstandigheden zal beoordeeld moeten worden of het beheer van de beleggingen door het Vastgoedfonds normaal vermogensbeheer te boven gaat. Het inkomen uit de Participatie zal tevens als box 1 inkomen worden belast indien één of meer vermogensbestanddelen van het Vastgoedfonds op enigerlei wijze ter beschikking worden gesteld aan: (i) een onderneming of overige werkzaamheid van een met de Participant verbonden natuurlijk persoon2; of (ii) een samenwerkingsverband waarvan een onder (i) bedoelde natuurlijk persoon deel uitmaakt; of (iii) een vennootschap waarin een Participant of een met de Participant verbonden natuurlijke persoon een zogenoemd aanmerkelijk belang heeft; of (iv) een samenwerkingsverband waarvan een onder (iii) bedoelde vennootschap deel uitmaakt. Indien het inkomen uit de Participatie als box 1 inkomen wordt belast, wordt belasting geheven over de netto huurinkomsten (huren na aftrek van onder andere exploitatiekosten, rente en afschrijving) en de gerealiseerde vermogenswinsten die naar rato van zijn winstaandeel in het Vastgoedfonds aan de Participant worden toegerekend. Het inkomen in box 1 wordt belast tegen een progressief tarief oplopend tot 52%. Er zijn met de fiscus geen bindende afspraken gemaakt over het percentage van de jaarlijkse afschrijving over de aanschafwaarde van het Object. Indien de Participant de afschrijvingscomponent in zijn belastingaan2 Verbonden persoon als bedoeld in artikel 3.91, tweede lid, onderdeel b van de Wet IB 2001.

gifte wil opnemen zal hij zelf, eventueel in samenwerking met zijn adviseur, het afschrijvingspercentage moeten bepalen. Indien het inkomen uit de Participatie wordt belast in box 1, is de rente over de schulden aangegaan ter financiering van de aankoop van de Participatie in beginsel aftrekbaar. Een Participant kan in totaal geen groter verlies in aftrek brengen dan het per saldo in de Participatie geïnvesteerde vermogen inclusief latere stortingen en verminderd met door de Participant voor de financiering van de Participatie opgenomen leningen. Aftrekbare verliezen kunnen, indien nodig, worden verrekend met de winst over de drie boekjaren voorafgaand aan het verliesjaar en de winst over de negen boekjaren volgend op het verliesjaar. Ter zake van een vermogenswinst gerealiseerd met de verkoop van het Object en/of de Participatie(s) kan onder voorwaarden een herinvesteringsreserve in de zin van artikel 3.54 van de Wet inkomstenbelasting 2001 worden gevormd. Hierdoor vindt uitstel van de belastingheffing plaats. Voor deze mogelijkheid wordt verwezen naar paragraaf 4.5 hieronder. 4.3.3 Erf- en schenkbelasting Ingeval van overlijden van een Participant, of schenking van een Participatie zal over de waarde in het economisch verkeer van de Participatie erfbelasting respectievelijk schenkbelasting zijn verschuldigd. De hoogte van het tarief (10% - 40%), alsmede een eventuele toepassing van een vrijstelling, is daarbij mede afhankelijk van de mate van verwantschap.

19

4.4 Fiscale behandeling van participerende rechtspersonen Voor een in Nederland gevestigde en aan de vennootschapsbelasting onderworpen rechtspersoon die niet de status heeft van fiscale beleggingsinstelling in de zin van artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969, zal het inkomen uit de Participatie in de belastingheffing worden betrokken. De vennootschapsbelasting wordt geheven over de netto huurinkomsten (huren na aftrek van onder andere exploitatiekosten, rente en afschrijving) en de gerealiseerde vermogenswinsten die naar rato van zijn winstaandeel in het Vastgoedfonds aan de Participant worden toegerekend. Er zijn met de fiscus geen bindende afspraken gemaakt over het percentage van de jaarlijkse afschrijving over de aanschafwaarde van het Object. Indien de Participant de afschrijvingscomponent in zijn aangifte vennootschapsbelasting wil opnemen, zal hij zelf, eventueel in samenwerking met zijn adviseur, het afschrijvingspercentage moeten bepalen. Het standaardtarief van de vennootschapsbelasting bedraagt 25,5% (2010).3 Voor vennootschapsbelastingplichtige Participanten is rente op de schulden aangegaan ter financiering van de aankoop van de Participatie in beginsel aftrekbaar. Een eventueel verlies uit de Participatie in enig boekjaar is aftrekbaar tot ten hoogste het bedrag van het aandeel van de Participant in het commanditair kapitaal. Aftrekbare verliezen kunnen, indien nodig, als hoofdregel worden verrekend met de winsten over het boekjaar voorafgaande aan het verliesjaar en de winst van de negen boekjaren volgend op het verliesjaar. Onder omstandigheden kan een gerealiseerde vermogenswinst met de verkoop van het Object en/ of de Participatie(s) worden ‘doorgeschoven’. Voor deze mogelijkheid wordt verwezen naar paragraaf 4.5 hieronder.

4.5 Herinvesteringsreserve Een reeds bij de Participant gevormde herinvesteringsreserve in de zin van artikel 3.54 van de Wet inkomstenbelasting 2001 kan door een Participant worden afgeboekt op de waarde van het aan de verkregen Participaties toerekenbare deel van het Object. Dit is gebaseerd op een uitspraak van de Hoge Raad van 30 september 2005. Op basis van het prospectus bedraagt de aankoopsom van het Object inclusief kosten die direct verband houden met de verwerving (waaronder overdrachtsbelasting, notariskosten etc.) EUR 6.967.616. Met de verkrijging van één Participatie van EUR 150.000 in

20

het Vastgoedfonds, verkrijgt de Participant een deelgerechtigdheid van 1/22e deel in het Object, zijnde EUR 316.710. Een vermogenswinst bij vervreemding van het Object en/of Participatie(s) kan ook onder voorwaarden worden ‘doorgeschoven’ op grond van de faciliteit van de herinvesteringsreserve. Hierdoor vindt uitstel van de belastingheffing plaats. Op de afboeking en vorming zijn de normale voorwaarden van de herinvesteringsreserve in de zin van artikel 3.54 van de Wet inkomstenbelasting 2001 van toepassing. Eén van voorwaarden voor een afboeking is dat de boekwaarde van het nieuwe bedrijfsmiddel niet lager mag zijn dan de boekwaarde van het vervreemde bedrijfsmiddel op het tijdstip van vervreemding. Participanten wordt geadviseerd in voorkomende gevallen overleg te plegen met hun eigen belastingadviseur.

4.6 Overdrachtsbelasting Ervan uitgaande dat het Vastgoedfonds kan worden aangemerkt als een 'onroerende-zaaklichaam' voor de overdrachtsbelasting, is bij een verkrijging van een 'bestaande' Participatie door een nieuw toetredende Participant, dan wel bij de uitbreiding van een Participatie van een zittende Participant overdrachtsbelasting verschuldigd indien de Participant, al dan niet tezamen met een met hem verbonden lichaam of natuurlijk persoon, daardoor een belang van een derde gedeelte of meer in het Vastgoedfonds verkrijgt.

4.7 BTW Uitgangspunt is dat Stichting Bewaarder zal worden aangemerkt als ondernemer voor de btw voor haar activiteiten die bestaan uit het exploiteren van vastgoedobjecten (verhuur van (zorg)objecten). De CV zal voor btw-doeleinden buiten beschouwing worden gelaten. Dit zal nog worden afgestemd met de belastingdienst. De uitkering van de jaarlijks gerealiseerde netto-inkomsten en het liquidatiesaldo aan de vennoten in CV blijft buiten de heffing van btw. Als gevolg van de btw-vrijgestelde verhuur kan de aan de Stichting Bewaarder in rekening gebrachte btw op kosten in beginsel niet in aftrek worden gebracht. De overdracht van participaties in het Vastgoedfonds is niet belast met btw.

3 Met ingang van 1 januari 2011 waarschijnlijk 25%.

5.

De Initiatiefnemer

Werkzaamheden Annexum Invest B.V. treedt op als de Initiatiefnemer van het Vastgoedfonds. De Initiatiefnemer is gespecialiseerd in het structureren en laten plaatsen van vastgoedbeleggingsproducten voor de particuliere en institutionele markt. Ondermeer met behulp van fiscaal transparante structuren als het Vastgoedfonds wordt aan beleggers de mogelijkheid geboden te participeren in goed renderende vastgoedbeleggingen. De Initiatiefnemer heeft tot doel voor de belegger een full-service product te creëren, waarbij zij alle uitvoerende activiteiten met betrekking tot acquisitie, beheer en desinvestering van de beleggingsobjecten voor haar rekening neemt. De Initiatiefnemer is statutair gevestigd te Amsterdam en kantoorhoudend te (1077 XX) Amsterdam, Strawinskylaan 485. Voorzover in dit hoofdstuk wordt gesproken over maatregelen die de Initiatiefnemer heeft geïmplementeerd, gelden deze maatregelen eveneens voor de bedrijfsvoering van de Beheerder. De Initiatiefnemer kan deelnemen in door haar gestructureerde en/of door de Beheerder beheerde beleggingsinstellingen indien dit naar haar oordeel wenselijk is, rekening houdend met het belang van de desbetreffende beleggingsinstelling, dan wel met het belang van de beleggers in de desbetreffende beleggingsinstelling.

Statutaire directie; Beleidsbepalers De statutaire directie van zowel de Initiatiefnemer als de Beheerder is in handen van de heer H.W. Boissevain en de heer S.J. Hoenderop. Voor de curricula vitae van de heren Boissevain en Hoenderop wordt verwezen naar het hoofdstuk "Juridische aspecten". Door de ruime ervaring die de directieleden hebben opgedaan bij gerenommeerde ondernemingen is de directie van Annexum goed gekwalificeerd en breed samengesteld. De heren Boissevain en Hoenderop zijn in het kader van de permanente vergunning op grond van artikel 2:65 Wft door de AFM op deskundigheid en betrouwbaarheid getoetst. De Initiatiefnemer en de Beheerder werken bij het realiseren en beheren van de beleggingen samen met een aantal partners. Een lijst van deze partners is opgenomen in bijlage E. Deze organisaties worden geselecteerd op basis van dezelfde hoge kwaliteitseisen die de Initiatiefnemer en de Beheerder aan zichzelf stellen. Alleen op basis van kwaliteit en professionaliteit kan het vertrouwen van de belegger worden gerechtvaardigd en continuïteit worden gewaarborgd. De Initiatiefnemer en de Beheerder zijn echter te allen tijde gerechtigd de samenwerking met deze en andere

ANNEXUM 

partijen waarmee wordt samengewerkt te verbreken, uit te breiden, of nieuwe samenwerkingsverbanden aan te gaan.

Corporate Governance De Initiatiefnemer hecht een grote waarde aan een gedegen, transparante bedrijfsvoering, met voldoende toezicht, in alle geledingen van de organisatie. Zij heeft daartoe een gedragscode in haar organisatie ingevoerd waarin minimaal de onderwerpen zijn opgenomen zoals voorgeschreven door de STV.

Adviesraad De Initiatiefnemer heeft een adviesraad geïnstalleerd, welke de directie van advies dient bij de vaststelling van het beleid en de algemene gang van zaken. Onderdeel van de adviserende rol van de adviesraad is dat zij alle vastgoedobjecten beoordeelt en goedkeurt, voordat deze worden aangekocht ten behoeve van een door de Initiatiefnemer gestructureerde cq. te structureren vastgoedbeleggingsinstelling. Hierbij wordt speciale aandacht geschonken aan: de kwaliteit van het vastgoedobject, de locatie en de kwaliteit van de huurder(s). De Initiatiefnemer beschikt, naast deze adviesraad, niet over een ander toezichthoudend orgaan. De adviesraad bestaat uit: -m  r. G.J. Selman: De heer Selman was actief betrokken bij de ontwikkeling van Richard Ellis International. Als CEO van Richard Ellis Amsterdam was hij de afgelopen decennia betrokken bij talloze grote vastgoedtransacties;

AO/IC De Initiatiefnemer heeft een procedure waarbij de opzet en werking van de administratieve organisatie en interne controlemaatregelen (waaronder de controle ten aanzien van cliëntenacceptatie en registratie van overeenkomsten) wordt beoordeeld, zodat deze minimaal functioneert in overeenstemming met de wettelijke voorschriften en regelgeving. De bedrijfsvoering van de Initiatiefnemer kenmerkt zich door een hoge mate van automatisering. De belangrijke bedrijfsprocessen worden ondersteund door middel van een workflow- en documentmanagement systeem. Hierdoor wordt gewaarborgd dat de processen tijdig en adequaat worden uitgevoerd en gedocumenteerd door deskundige medewerkers. Bovendien heeft de Initiatiefnemer een procedure voor de afhandeling van klachten in haar organisatie ingevoerd die waarborgt dat eventuele klachten van haar beleggers tijdig en adequaat worden behandeld en geadministreerd.

21

6.

Relevante markten

6. Relevante markten 6.1 Economie Na de mondiale recessie als gevolg van de kredietcrisis, laat de Nederlandse economie sinds de tweede helft van 2009 weer groei zien. Voor 2010 wordt door het Centraal Planbureau een economische groei van 1,75% geraamd en voor volgend jaar wordt uitgegaan van een groei van 1,5%4. De export is de stuwende kracht achter het economisch herstel, Nederlandse bedrijven, geholpen door de aantrekkende wereldhandel en goedkopere euro, voeren dit jaar 12,75% meer goederen uit dan vorig jaar. Het begrotingstekort slinkt in 2011 naar 3,9%, dit is een verbetering van ongeveer 5 miljard euro ten opzichte van de eerdere begroting van 4,7%. Ook is gunstig voor de overheidsfinanciën dat de werkloosheid lager uitvalt dan waarvan werd uitgegaan, deze komt volgens het CPB in 2011 uit op 5,25% van de beroepsbevolking5. 6.2 Nederlandse kantorenmarkt De recessie heeft de Nederlandse kantorenmarkt verder verruimd. Het totale aanbod van kantoorruimte kwam ultimo 2009 12% hoger uit dan het jaar ervoor. Deze stijging werd hoofdzakelijk veroorzaakt door een daling van de opname, aangezien de aanwas van nieuwbouw vrijwel uitbleef. Het aanbod van direct beschikbare kantoorruimte steeg in de eerste helft van 2010 met 5% tot 6,58 miljoen m². Gerelateerd aan de totale voorraad kantoren, die medio 2010 circa 47,7 miljoen m² bedroeg, staat momenteel 13,8% van het kantorenareaal te huur of te koop6. Circa 28% van het totale aanbod van kantoorruimte wordt als structureel beschouwd. Het structurele aanbod bestaat veelal uit verouderde objecten met een gemiddelde leeftijd van 25 jaar. De grootste concentraties van kantoren bevinden zich in de Randstad, voornamelijk in en rondom de vier grote steden. Vanwege ruimtegebrek in de steden en het lagere aanbod van vierkante meters zijn er in de afgelopen 25 jaar nieuwe kantoorlocaties gebouwd rondom de steden. Deze locaties zijn sterk aan het verouderen ten opzichte van nieuwbouwontwikkelingen en het gewenste opleveringsniveau dat vandaag de dag wordt verlangd door potentiële huurders. Deze verouderde locaties kenmerken zich door structurele leegstand. De zogenaamde centrumlocaties blijven in trek bij kantoorgebruikers, dergelijke locaties kennen nauwelijks structurele leegstand. Ondanks het ruime aanbod is kwalitatief goed vastgoed op goede locaties nog steeds schaars. In trek zijn kantoren welke in het centrum van de stad gelegen zijn, over voldoende parkeergelegenheid beschikken, aangesloten zijn op het openbaar vervoersnetwerk en waar een mix van wonen, werken en winkelen voor beleving zorgt7.

22

De Nederlandse beleggingsmarkt laat steeds meer dynamiek zien. Banken stellen weer krediet beschikbaar. Ook nemen de investeringen van buitenlandse, met name Duitse beleggers, in ons land sterk toe. 6.3 Lokale kantorenmarkt Het object is gelegen in het centrum van de stad Deventer en betreft een kantoorcomplex dat is herontwikkeld tot zorgcentrum. De locatie kan worden gerekend tot de lokale kantorenmarkt van Zwolle, Apeldoorn en Deventer. Deze lokale markt wordt gekenmerkt door een opname van kantoorruimte van ca 12.000 m² in de eerste helft van 2010, wat gelijk is aan de opname in de eerste helft van 20098. Ook de huurprijs is medio 2010 met een gemiddelde huurprijs van € 121 m²/jaar onveranderd gebleven ten opzichte van ultimo 2009. Het aanbod in de betreffende regio is anno september 2010 met 3% gestegen in vergelijking tot september vorig jaar. Ook de voorraad in gebruik zijnde kantoorruimte is medio 2010 met 0,3% gestegen ten opzichte van ultimo 2009, tot ruim 1,5 miljoen m². Deventer telt een viertal kantoorlocaties, te weten: - Het Hanzepark (Keulenstraat, Munsterstraat e.o.); - De Zuid-as (Zutphenseweg, mr. H.F. de Boerlaan); - De as Binnenstad – Colmschate (Holterweg/Hunneperweg/Snippelingsdijk); - Het stationsgebied (Buitensingel, Verzetslaan, Leeuwenbrug, Boreel). De markthuur in het centrum van Deventer bedraagt volgens DTZ medio 2010 ca. 130 €/m² per jaar. De gemiddelde huurprijs van Centrum voor Gezondheid bedraagt 140 €/m². Het verschil met de markthuur is onder andere te verklaren door de herontwikkeling in 2010 van het Object (zie hoofdstuk 7) en het feit dat de huur voor de parkeerplaatsen is inbegrepen. Het verschil is daarnaast verklaarbaar vanwege het feit dat bijna het gehele Object BTW onbelast wordt verhuurd. Een verhuurder zal over het algemeen een hogere huurprijs bedingen ter compensatie van het feit dat voor de BTW op kosten die aan deze ruimte kunnen worden toegerekend geen recht op aftrek bestaat.

4 Centraal Planbureau, Centraal Economisch Plan 2010 5 Centraal Planbureau, Makro Economische Verkenning 2011 6 NVM, Halfjaarcijfers Nederlandse kantorenmarkt 2010 7 DTZ Zadelhoff, de Nederlandse Markt voor kantoorruimte maart 2010 8 DTZ Zadelhoff, Nederland Compleet Factsheets kantorenen bedrijfsruimten medio 2010

7.

De belegging

7.1 Beschrijving Object Het Object ‘Centrum voor Gezondheid Deventer’ (hierna: Object) bestaat uit twee op eigen grond gelegen gebouwen die in 2010 herontwikkeld zijn. De gebouwen zijn door architect P. Dirks in dezelfde stijl ontworpen en vormen, ondanks dat ze fysiek niet met elkaar verbonden zijn, één geheel. De gebouwen hebben 2 adressen: Schurenstraat 8a: bestaat uit een begane grond en 3 etages en heeft de volgende kenmerken: - Kadastraal bekend: Gemeente Deventer, sectie B, nummer 16380, groot 26 are en 72 centiare en nummer 16383 groot 51 ca.; - Bouwjaar 1991; - Oppervlakte vvo: totaal 2.874 m²; - Traditionele bouw met bitumen dak; - Volledig geïsoleerd en isolatie beglazing; - Centrale verwarming; - Voorzien van airconditioning en mechanische ventilatie; - Staat van onderhoud na herinrichting 2010: uitstekend; - Bestemming: maatschappelijke doeleinden en/of kantoren. Hoge Hondstraat 1: bestaat uit een begane grond en 1 etage en heeft de volgende kenmerken: - Kadastraal bekend: Gemeente Deventer, sectie B, nummer 16381 en 16382; complexaanduiding 15451/appartementenindexes: A2, A8, A9, A10, A11, Eigen grond

ANNEXUM 

A12, A13, A14 en A15; - Bouwjaar 1991; -O  ppervlakte vvo: totaal 688 m², waarvan ca. 320 op de begane grond en 368 op de 1e etage; - Traditionele bouw met bitumen dak; - Volledig geïsoleerd en isolatie beglazing; - Centrale verwarming (CV ketel 2010); - Voorzien van airconditioning; -S  taat van onderhoud na herinrichting 2010: uitstekend; -B  estemming: maatschappelijke doeleinden en/of kantoren. Verder bestaat het Object nog uit een recht van eeuwigdurend zelfstandig recht van opstal van 4 are en 50 ca gelegen op perceel 15656. Een gedeelte van de tandartsenpraktijk is thans in deze opstal gevestigd. Behalve voornoemd opstalrecht maakt perceel 15656 (gelegen aan Hoge Hondstraat 1 waar thans een Apotheek is gevestigd) geen onderdeel uit van het Object. Het terrein heeft totaal 56 parkeerplaatsen op eigen terrein met een mogelijkheid om dit uit te breiden naar 65 parkeerplaatsen. Op de openbare weg kan er gratis geparkeerd worden. Bestemming object Volgens het vigerend bestemmingsplan “Boxbergerweg – Noord” vastgesteld door de Gemeenteraad en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten in 2001 heeft het Object de bestemming “Maatschappelijjke voorzie-

Opstal

23

ningen”. Hieronder wordt verstaan Maatschappelijke voorzieningen met inbegrip van bijbehorende bergingen en andere nevenruimten. Op de plankaart is voor het Object de aanduiding “kantoren toegestaan” opgenomen. De onbebouwd blijvende delen zijn voor tuinen, erven, parkeervoorzieningen, opritten en toegangen tot parkeervoorzieningen. Verkoper De verkoper van het Object is AIG CareConcepts B.V. De verkoper is niet gelieerd aan de Initiatiefnemer of de Beheerder of de Bewaarder. Verkoper heeft het Object gedeeltelijk in 2008 verkregen (Schurenstraat 8) en gedeeltelijk in april 2010 (Hoge Hondstraat 1, appartementsrechten A 12, A 13, A15 en A14 + opstalrecht). Verkoper heeft een koopovereenkomst met de huidige eigenaren van de appartementsrechten gelegen aan de Hoge Hondstraat 1 (met indexnummers A2, A8, A9, A10 en A11), waarin staat opgenomen dat deze appartementsrechten op 15 december 2010 aan verkoper worden geleverd. Levering voor oprichting Vastgoedfonds Indien het noodzakelijk is dat de levering van het Object plaats dient te vinden voor de oprichtingsdatum van het Vastgoedfonds dan zal het eigendom van het Object tijdelijk worden ondergebracht in de Initiatiefnemer en/of Vereenigde Nederlandsche Vastgoed Compagnie N.V, een door de directie van de Initiatiefnemer bestuurde Vennootschap. Het Object zal aan (de bewaarder van) het Vastgoedfonds worden geleverd tegen dezelfde prijs als waarvoor het Object door de verkoper is verkregen. Het Object zal uiterlijk

24

op 31 december 2010 aan het Vastgoedfonds worden geleverd. Historie Object Het pand aan de Hoge Hondstraat 1 was één van de eerste medische centra in Oost-Nederland waar meerdere eerstelijns zorgdisciplines onder één dak werden gehuisvest. De toenemende absolute vraag naar eerstelijns zorg en de veranderende rol van eerstelijns zorg resulteerden in een toenemende ruimtebehoefte van de aanwezige zorgaanbieders. Het pand aan de Schurenstraat 8a was oorspronkelijk geheel voor de GGD bestemd. In de loop der jaren is door veranderingen in de GGD organisatie het aantal vierkante meters teruggebracht en ontstond er ruimte voor andere gebruikers. Pactum Jeugdzorg en Educatie is inmiddels ruim 10 jaar huurder van het pand. In 2008 heeft AIG CareConcepts B.V. in overleg met de gemeente Deventer de eerste plannen gemaakt voor herontwikkeling van de locatie Hoge Hondstraat 1/Schurenstraat 8a. Uitgangspunt was de integratie en herontwikkeling van het toenmalige gezondheidscentrum en het voormalige GGD pand tot één zorgcentrum. De herontwikkeling van ‘Centrum voor Gezondheid Deventer’ bevatte het herrangschikken van huidige gebruikers van de twee gebouwen, het logistiek integreren van de gebouwen, het op basis van gebruikerseisen grondig aanpassen van de gebouwen alsmede het herinrichten van het (parkeer-)terrein en het aantrekken van nieuwe zorgaanbieders om zo een compleet en integraal zorgaanbod te realiseren. Toelichting verbouwing/herontwikkeling

ANNEXUM 

Ten behoeve van de (nieuwe) huurders zijn ingrijpende aanpassingen gedaan aan het Object. In algemene zin zijn de nevenstaande werkzaamheden uitgevoerd: - Parkeren en bewegwijzering; Alle parkeerplaatsen op eigen terrein zijn voorzien van heldere bebording ter indicatie van gebruikers en bezoekers. Bij de entree is een lichtzuil geplaatst met logo’s van de gebruikers. - Omheining terrein; Het terrein is representatief afgeschermd van de openbare weg. Toegang tot het terrein is nu geregeld via een automatische slagboom. Daarnaast is vanuit de Hoge Hondstraat een voetgangersdoorgang gerealiseerd. Door deze aanpassingen heeft het complex een representatieve uitstraling van eenheid en veiligheid verkregen. - Centrale entree Schurenstraat; De entree heeft een grondige verbouwing ondergaan. Zo zijn de aluminium kozijnen aangepast aan de kleur van de nieuwe huisstijl en zijn de schuifdeuren vervangen. De nieuwe schuifdeuren zijn eveneens aangesloten op het toegangscontrolesysteem en de nieuwe brandmeldcentrale. - Lift; De lift van het pand aan de Schurenstraat wordt geheel gemoderniseerd. Hierbij wordt onder andere de kooibekleding, de bedieningspanelen en de etagedeuren vervangen. - Exterieur panden; Beide panden hebben in 2009 aan de buitenzijde een grondige onderhoudsbeurt ondergaan. Zo zijn alle buitenkozijnen geschilderd en zijn de gevels gereinigd. Daarnaast is de zonwering

in zijn geheel vervangen. - Interieur panden; De binnenruimtes van beide gebouwen zijn eveneens grondig verbouwd mede op basis van de diverse programma van eisen van de diverse huurders. Tevens is bijna het gehele gebouw voorzien van airconditioning. Toelichting op verbouwing specifieke ruimtes in beide gebouwen -E  erste verdieping Schurenstraat; De gehele verdieping is opnieuw ingericht ten behoeve van de huisartsenpraktijk. Hierbij zijn onder andere de plafonds, wanden, armaturen, vloerafwerking, en databekabeling aangepast aan het programma van eisen van de huisartsen. Totaal zijn 10 spreekonderzoekkamers, 2 wachtkamers, 1 laboratoriumruimte, diverse behandelkamers, een frontoffice en een back office alsmede een vergaderruimte gerealiseerd. De gehele verbouwing voldoet aan de eisen die de Landelijke Huisartsen Vereniging stelt aan een huisartsencentrum. -B  egane grond Schurenstraat; De ruimte voor de fysiotherapeuten is eveneens, mede op basis van het programma van eisen van de fysiotherapeuten, volledig opnieuw ingericht. Dit betekent een volledige vernieuwing overeenkomstig de huisartsenpraktijk. Ten behoeve van de fysiotherapeuten zijn onder andere diverse behandelkamers, een vergaderruimte, een grote en een kleine oefenruimte en een kleedruimte gerealiseerd. -D  e ruimtes van de GGD hebben een kleine revitalisatie ondergaan. Met name is de luchtbehandeling aanzienlijk verbeterd middels het aanbrengen van airconditioning.

25

Centrum voor Gezondheid Deventer

Station

Binnenstad

- De ruimtes van Pactum zijn een paar jaar geleden volledig verbouwd en gemoderniseerd. - Hoge Hondstraat eerste verdieping; De eerste verdieping heeft een grondige revitalisatie ondergaan ten behoeve van de tandartsenpraktijk. Ook hier is de volledige inrichting aangepast en de klimaatbehandeling geoptimaliseerd.

7.2 Locatie en bereikbaarheid Het gezondheidscentrum is gelegen op een strategische locatie in het centrum van Deventer. Het object bevindt zich op loopafstand van zowel de binnenstad als het NS station en grenst aan de grootste woonwijk van Deventer. Dankzij de ligging ten opzichte van het treinstation en de aanwezigheid van een bushalte voor de deur (momenteel 5 buslijnen) is de bereikbaarheid met openbaar vervoer uitstekend te noemen. De locatie is zeer goed bereikbaar per auto en beschikt over 56 parkeerplaatsen op eigen terrein, met een uitbreidingsmogelijkheid tot 65 plaatsen. Tevens is er gratis Huurder Pactum Jeugdzorg

Einddatum

7.3 Verhuursituatie Het object is momenteel geheel verhuurd aan huurders in de categorie eerste- en tweedelijns zorg, zie onderstaande huurderspecificatie. Onlangs is met hoofdhuurder Pactum Jeugdzorg een additionele huurovereenkomst gesloten tbv 318 m², eindigend op 1 januari 2012. Aangezien deze unit zich op de begane grond van het gebouw bevindt, direct grenzend aan de hoofdingang, mag verwacht worden dat wederverhuur geen probleem is. Wegens de toegenomen levensverwachting en de vergrijzing van de Nederlandse bevolking wordt een groei verwacht van de vraag naar zorg. Tevens stelt de zorgnemer steeds hogere kwaliteitseisen aan het Huurprijs e

e/m2

%

BTW plichtig

1.379

1 sep 2019

172.821

35

125

Nee

GGD IJsselland

452

1 sep 2017

61.000

12

139

Nee

Huisartsengroepspraktijk

707

1 sep 2030

107.637

22

152

Nee

Fysiode praktijk voor Fysiotherapie

336

1 jan 2030

45.864

9

137

Nee

-

1 mei 2015

7.037

1

-

Tandartsenpraktijk

370

1 apri 2030

56.000

11

151

Nee

Pactum Jeugdzorg

318

1 jan 2012

46.000

9

145

Nee

496.359

100

139

Vodafone (antenne)

Totaal

26

Metrage

parkeergelegenheid beschikbaar aan de openbare weg. De locatie is op ca 20 autominuten van Apeldoorn en Zutphen gelegen en op ca. 30 autominuten van Arnhem.

3.562

Ja

ANNEXUM 

niveau van de zorg. Er wordt een toename van de Nederlandse zorgkosten verwacht tot 70 miljard euro in 20259. Specificaties huurders Pactum jeugdzorg & educatie (hierna: Pactum) Pactum huurt 1.379 m² in het gezondheidscentrum, deze huurovereenkomst expireert op 1 september 2019. Additioneel aan deze overeenkomst huurt Pactum 318 m² tot 1 januari 2012. Pactum heeft de mogelijkheid om (met opzeg-aankondigingstermijn van 12 maanden) vanaf 2015 de huurovereenkomst tussentijds in te krimpen indien er sprake is van een verlaging van de subsidie die Pactum ontvangt van de Provincie Overijssel. Inkrimping vindt plaats maximaal in verhouding tot eventuele afname van subsidie. Pactum is een multifunctionele organisatie gespecialiseerd in jeugdzorg voor kinderen, jongeren en gezinnen. De hulpverlening vindt plaats op locaties in Arnhem, Deventer, Ede, Harderwijk, Apeldoorn, Zutphen en Lochem. Pactum stelt zich ten doel het verlenen van psychosociale en educatieve hulp aan kinderen en jongeren tot en met de leeftijd van 18, incidenteel 21 jaar. Een samenhangend aanbod aan kinderen/jongeren en ouders heeft tot doel een optimale participatie van de jongere in de maatschappij tot stand te brengen. Alle benodigde orthopedagogische en orthodidactische middelen kunnen daarbij ingezet worden. In het hulpaanbod wordt rekening gehouden worden met de etnische en culturele achtergrond van de jeugdige en zijn omgeving. GGD IJsselland GGD IJsselland huurt 452 m² in het gezondheidscentrum, deze huurovereenkomst expireert op 1 september 2017. GGD IJsselland bewaakt, beschermt en bevordert de gezondheid van de inwoners van deze regio. IJsselland telt ca 430.000 inwoners verdeeld over 12 gemeenten. De GGD is het centrale punt waar bewoners, gemeenten en samenwerkingspartners terecht kunnen met al hun vragen en vraagstukken op het gebied van de openbare gezondheidszorg. De GGD IJsselland is een netwerk van professionele teams dat gemeenten, partners en burgers met name bij staat op het gebied van openbare gezondheid en veiligheid. Huisartsengroepspraktijk De Huisartsengroepspraktijk huurt 707 m² in het gezondheidscentrum, deze huurovereenkomst expireert 9 

PWC, Vergrijzing vandaag innovatie van morgen, december 2009.

op 1 september 2030. De Huisartsengroepspraktijk bestaat uit een viertal huisartsen, waarbij één van de vier als duopraktijk gevestigd is. De huisartsen zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen van de groepspraktijk. Fysiodé praktijk voor fysiotherapie Fysiodé huurt 336 m² in het gezondheidscentrum, deze huurovereenkomst expireert op 1 januari 2030. Fysiodé is ontstaan uit het samengaan van de fysiotherapiepraktijken De Hoge Hond en Zandweerd in Deventer. Beide praktijken werkten al samen in Fysiofit, gespecialiseerd in begeleide fitness en arbeidsreïntegratie. Fysiodé is een kwalitatieve, innovatieve en brede fysiotherapiepraktijk op zowel cure- als care-gebied (preventie). Tandartsenpraktijk De tandartsenspraktijk huurt 370 m² in het gezondheidscentrum, deze huurovereenkomst expireert op 1 april 2030. De Tandartsenpraktijk bestaat uit een drietal tandartsen. Deze tandartsen zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen van de praktijk. Vodafone Vodafone heeft het recht een zend- en ontvanginstallatie ten behoeve van telecommunicatie te onderhouden op het dak van het gebouw kadastraal bekend Schurenstraat 8a. Deze overeenkomst expireert op 1 mei 2015.

7.4 Solvabiliteit huurders De kredietwaardigheid van elke huurder (met uitzondering van Huisartsengroepspraktijk en Tandartsenpraktijk) is geanalyseerd middels rapportages van credit management bureau Graydon d.d. 21 oktober 2010. Hierbij zijn geen bijzonderheden geconstateerd. Bovendien zal gedurende de looptijd van het huurcontract de kredietwaardigheid van iedere huurder (met uitzondering van Huisartsengroepspraktijk en Tandartsenpraktijk)worden bewaakt door Dun & Bradstreet en/of Graydon, dan wel een ander credit management bureau van goede naam en faam. De Graydon rapportages kunnen geraadpleegd worden via het Extranet van Annexum. De huurders Huisartsengroepspraktijk en Tandartsenpraktijk zijn niet op kredietwaardigheid gecontroleerd. De huisartsen en tandartsen zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen van ieders groepspraktijk.

7.5 Taxatie Het Object is in het kader van de financiering door de onafhankelijke taxateur Savills gewaardeerd. Peildatum van de taxatie is 15 december 2010. De taxateur heeft het Object gewaardeerd op EUR 6.260.000.

27

De taxateur heeft bij de taxatie het begrip ‘marktwaarde’ gehanteerd: het geschatte bedrag waarvoor het Object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. De marktwaarde is vastgesteld op basis van onder meer de volgende uitgangspunten: - Bouwkundige en technische staat; - Eigendomssituatie en beperkingen; - Gebouwgebonden installaties; - Huurcontracten; - Oppervlakten.

laatste bedrag betreft een inschatting van de Beheerder gebaseerd op basis van ervaring met gelijksoortige kantoorgebouwen. De Beheerder zal de uitkomsten uit de technische inspectie gebruiken om uiterlijk voor 1 januari 2011 een meerjaren onderhoudsbegroting (MJOB) voor het Object op te stellen. Deze MJOB wordt gedurende de looptijd van het Vastgoedfonds periodiek geactualiseerd en zal op verzoek van Participanten worden toegezonden. De technische rapportage kan door geïnteresseerden worden geraadpleegd via het Extranet van Annexum.

7.7 Milieu rapportage De taxateur heeft haar informatie betreffende het Object onder meer verkregen door middel van: - Een inspectie ter plaatse; -D  oor de Initiatiefnemer voor dit doel ter beschikking gestelde informatie; - Eigen marktonderzoek; - Openbare informatie.

Op 27 maart 2001 is door Witteveen & Bos een rapportage actualiserend bodemonderzoek Hoge Hondstraat 1 te Deventer opgesteld. Uit dit rapport blijkt dat in de grond en het grondwater geen overschrijdingen van de toetsingswaarde zijn geconstateerd. Volgens dit rapport is er geen bezwaar voor het voorgenomen gebruik van de locatie.

De taxateur is niet betrokken geweest bij de aankoop van het Object. Sinds de taxatiedatum hebben er geen veranderingen plaatsgevonden van materiële aard. De BAR k.k. van het Object op de taxatiewaarde bedraagt 7,8%. De aankoopsom van het Object bedraagt EUR 6.450.000,- k.k..

In mei 2008 is er door Search een asbestinventarisatie (projectnummer 24810301) gedaan voor de Schurenstraat 8a te Deventer. Hierbij is één asbesthoudende toepassing gevonden welke zeer moeilijk bereikbaar is, namelijk de pakking in de CV ruimte. Search schaalt de gevonden asbesttoepassing in op risicoklasse 3. Dat betekent volgens Search dat bij deze toepassing bij handhaving van een goed beheer een verwaarloosbaar laag gezondheidsrisico voor nu en in de nabije toekomst bestaat. Saneren is gezien de saneringsurgentie 3 op korte termijn is niet noodzakelijk.

De waardebrief behorende bij het taxatierapport is als bijlage F opgenomen bij dit Prospectus. Het volledige taxatieverslag ligt ter inzage ten kantore van de Beheerder.

7.6 Technische inspectie Het Object heeft op 3 november 2010 een technische inspectie ondergaan, waaronder een visuele inspectie, welke is uitgevoerd door het onafhankelijk technisch adviesbureau RPS Kraan Consulting BV. Hiervan is een rapportage opgemaakt, waaruit blijkt dat het Object zich in een goede technische staat bevindt. Mede op basis van de technische inspectie zijn de jaarlijkse (onderhouds)kosten begroot die zijn opgenomen in de exploitatieprognose. In de rapportage van de technische inspectie zijn de kosten voor groot onderhoud voor de komende tien jaar begroot. Hierin is rekening gehouden met o.a. de volgende werkzaamheden: schilderen houtwerk buitenzijde, schilderen fietsenstalling, vervangen CV installatie, groot onderhoud bitumineuze dakbedekking. Daarnaast is een additioneel bedrag opgenomen in de exploitatieprognose voor regulier onderhoud. Dit

28

Het rapport van Witteveen & Bos en Search kan door geïnteresseerden worden geraadpleegd via het Extranet van Annexum.

7.8 Duurzaamheid Object In deze tijd is het tegengaan van klimaatverandering een maatschappelijke verantwoordelijkheid. Milieubewust of duurzaam ondernemen is hierbij een middel om dit te bewerkstelligen. De Initiatiefnemer hecht grote waarde aan verduurzaming van de objecten binnen haar vastgoedfondsen. Sinds 2008 werkt Initiatiefnemer op het gebied van duurzaamheid samen met onafhankelijk adviesbureau Corporate Facility Partners (CFP). Gedurende deze samenwerking zijn verschillende initiatieven ontplooid om vastgoed te verduurzamen. Binnen bestaande fondsen hebben reeds diverse activiteiten plaatsgevonden, waarin onder meer de CO2-uitstoot en reductiemogelijkheden van objecten en haar huurders

ANNEXUM 

in kaart zijn gebracht. Centraal staat een gezamenlijke bewustwording van de CO2 footprint en de mogelijkheden om – al dan niet gezamenlijk – maatregelen te nemen om dit te reduceren.

richten de maatregelen zich op lage investeringen met een korte terugverdientijd. Ook voor dit Vastgoedfonds zal Initiatiefnemer zich inspannen voor duurzaamheid.

Om inzicht te krijgen in het duurzame prestatieniveau van het vastgoed en haar gebruikers, zijn in 2008, 2009 en 2010 duurzaamheidscans uitgevoerd in een aanzienlijk deel van de vastgoedportefeuille van de fondsen van de beheerder. Middels deze scans (Quick Scan Duurzaamheid) is de CO2 uitstoot per gebouw vastgesteld en aangevuld met concrete CO2 reducerende maatregelen. Op basis van de eerste uitkomsten heeft Initiatiefnemer in 2009 CFP de opdracht gegeven om groen elektra van haar gebouwen in te kopen. Hierbij is aan huurders met een eigen aansluiting aangeboden om te participeren in de collectieve inkoop waarmee zij profiteren van schaalvoordeel en tevens hun CO2 uitstoot aanzienlijk weten te reduceren. Als resultaat is de uitstoot van CO2 met circa 27.000 ton CO2 gereduceerd en is de leveringsprijs van elektra gemiddeld met 20% gedaald. De resultaten van de scans worden tevens vrijblijvend voorgelegd aan huurders met de keuze of zij maatregelen willen laten implementeren die leiden tot een reductie van de CO2 uitstoot. Om draagvlak bij huurders te vergroten

Bij aanvang van het Vastgoedfonds zal een Quick Scan duurzaamheid worden uitgevoerd. De rapportage geeft inzicht in de CO2 footprint van het gebouw en haar gebruikers en laat het prestatieniveau zien ten opzichte van vergelijkbare kantoorgebouwen (benchmarking). Uitkomsten vormen concrete maatregelen om verbruiken – en de daaraan gekoppelde CO2 uitstoot – te reduceren. Aansluitend hierop zal in overleg met de huurders maatregelen worden genomen om kosten en CO2 uitstoot verder te reduceren. De resultaten vanuit de Quick Scan duurzaamheid kunnen door geïnteresseerden worden geraadpleegd via het Extranet van Annexum.

Centrum voor Gezondheid Deventer

29

8.

Financiële kenmerken

Het doel van het Vastgoedfonds is het gezamenlijk beleggen in een modern kantoorgebouw, verhuurd aan (medische) zorgdienstverleners, dan wel daaraan verwante ondernemingen, door de aankoop en exploitatie van het Object. Beleggen in het Vastgoedfonds vindt plaats naar rato van ieders kapitaalinbreng en voor rekening en risico van de Participanten. De Beheerder zal naar verwachting na zeven jaar een voorstel tot verkoop doen, waarna bij meerderheid van stemmen besloten kan worden om tot verkoop van het Object over te gaan. Voor verdere uitleg en onderbouwing van de diverse terminologieën, rendementen opbrengsten, kosten en vergoedingen, verwijzen we naar hoofdstuk 10 ‘Definities en interpretatie’.

8.1 De Fondsinvestering In onderstaand overzicht wordt een uitsplitsing gegeven van de prognose van de totale Fondsinvestering. Koopprijs Object

6.450.000

Overdrachtsbelasting

387.00

Notaris kosten

32.250

Selectie- en acquisitiekosten

98.366

Kosten koper

517.616

Koopprijs Object vrij op naam

Marketing- en adviseurskosten Oprichtingskosten entiteiten Structureringskosten BTW nadeel

6.967.616

58.050 9.675 225.750

De Initiële kosten zijn de kosten verband houdende met de totstandkoming van het Vastgoedfonds en bestaan uit: Marketing- en adviseurskosten, Oprichtingskosten entiteiten, Structureringskosten en BTW nadeel met betrekking tot deze kosten. Structureringskosten betreft een vergoeding aan de Initiatiefnemer, gebaseerd op 3,50% van de koopprijs k.k. van het Object. De onder Notariskosten, Marketing- en adviseurskosten, Oprichtingskosten entiteiten, BTW nadeel en Financieringskosten genoemde bedragen betreffen een schatting. De werkelijke kosten zullen worden doorbelast aan het Vastgoedfonds. Hierdoor zal de omvang van de Liquiditeitsreserve bij aanvang kunnen afwijken van de in voorgaande tabel opgenomen inschatting. De Financieringskosten die bij het aangaan van de (brug)financiering(en) door de bank in rekening worden gebracht, zie voor verder onderbouwing 8.2 ‘de Financiering’. Naast de Initiële kosten, die voor rekening komen van het Vastgoedfonds, is een Participant eenmalig Emissiekosten verschuldigd aan de Beheerder van 3% van de Deelnamesom.

8.2 De Financiering

79.433

De Kosten koper zijn de kosten in verband met de verwerving van het Object, te weten: overdrachtsbelasting, Notariskosten en de Selectie- en acquisitiekosten.

De Fondsinvestering, inclusief bijkomende kosten, bedraagt ca. EUR 7,5 miljoen. De cv financiert deze belegging voor ca. 44% met eigen vermogen (EUR 3,3 miljoen) en voor ca. 56% met vreemd vermogen (EUR 4,2 miljoen). Het eigen vermogen wordt door de Participanten verstrekt door middel van de plaatsing van 22 participaties van EUR 150.000 per stuk. Het vreemd vermogen van het Vastgoedfonds zal volledig bestaan uit een hypothecaire geldlening van in totaal EUR 4,15 miljoen. De hypotheeklening is non-recourse, zodat de hypotheeknemer zich uitsluitend kan verhalen op het Object en de daarmee samenhangende toekomstige kasstromen.

De Selectie- en acquisitiekosten betreft een vergoeding aan de Initiatiefnemer waaruit zij de kosten van: (i) de selectie en de beoordeling van het Object, (ii) het voeren van de onderhandelingen (makelaarsactiviteiten) op basis van een marktconform tarief, (iii) de taxatiekosten en (iiii) de due diligence onderzoeken, zal voldoen. Deze kosten zijn gesteld op 1,50% van de

De prognoses in dit Prospectus zijn gebaseerd op een offerte voor financiering van een gerenommeerde financier. Deze offerte dient nog definitief te worden, waarna goedkeuring door de Beheerder/Bewaarder nodig is. Indien echter een aantrekkelijkere (ter beoordeling van Beheerder) offerte wordt ontvangen (voordat voornoemde definitieve goedkeuring aan de

Initiële kosten

Financieringskosten

30

koopprijs van het Object incl. overdrachtsbelasting en Notariskosten tot EUR 5 miljoen en 1,25% over het meerdere.

372.908

43.250

Financieringskosten

43.250

Liquiditeitsreserve

66.226

Fondsinvestering

7.450.000

ANNEXUM 

offerte is verstrekt) dan bestaat de vrijheid om deze gunstigere offerte te accepteren. Dit zal dan invloed hebben op de prognoses die zijn opgenomen in dit Prospectus. Er zal uitsluitend met gerenommeerde financiers worden samengewerkt. De belangrijkste kenmerken van deze lening zijn de volgende.

Aflossing De aflossing op de hypothecaire lening bedraagt gedurende de looptijd van de financiering EUR 1.729 per maand, ofwel ca. 0,5% van de oorspronkelijke hoofdsom per jaar. Indien noodzakelijk of gewenst, bijvoorbeeld bij het verstrijken van de looptijd van de

Hoofdsom

EUR 4.150.000

Rentepercentage

vaste rente gedurende de looptijd. Indicatie: 4,35%

Looptijd

5 jaar

Periodieke aflossing

Jaarlijks 0,5% van de hoofdsom

Financieringskosten

Indicatie: EUR 43.250, bestaande uit afsluitprovisie EUR 43.250

Zekerheden

1. Eerste hypotheekrecht op het Object 2. Eerste pandrecht op de rechten uit de huur- en verzekeringsovereenkomsten m.b.t. het Object 3. Eerste pandrecht op het koopcontract

Rente De lening kent een vaste rente gedurende de looptijd van vijf jaren. Het rentepercentage (inclusief opslag) zal bij de levering van het Object door de Beheerder worden gefixeerd voor de gehele looptijd, waarbij zij gerechtigd is een disagiostorting te doen ter verlaging van de rentelasten gedurende de looptijd. Indien de disagiostorting niet (geheel)plaatsvindt vervalt (een deel van) het daarvoor opgenomen bedrag aan de Liquiditeitsreserve. Ten tijde van het ter perse gaan van het Prospectus was voor het rentepercentage (inclusief opslag) een indicatie van een gerenommeerde financier verstrekt van ca. 4,35% op jaarbasis. Met dit percentage wordt gerekend in de exploitatieprognose. Het uiteindelijke rentepercentage kan wijzigen als gevolg van fluctuaties van de marktrente in de periode tussen het ter perse gaan van dit Prospectus en de levering van het Object en de hoogte van de eventuele disagiostorting.

financiering of de rentevaste periode of investering in het Object, of bij (tijdelijke) liquiditeitstekorten is de Beheerder gerechtigd tegen marktconforme voorwaarden (her-) financieringsovereenkomsten met geldverstrekkers aan te gaan. De Beheerder zal zich hierbij laten leiden door de actuele marktomstandigheden en de belangen van Participanten en is hierbij niet gebonden aan bepaalde grenswaarden. De hypothecaire lening is afgesloten voor een periode van vijf jaar. In de exploitatieprognose is ervan uitgegaan dat de Beheerder aan het einde van de looptijd tegen dezelfde rentecondities en zonder kosten kan herfinancieren. Tevens is aangenomen dat na afloop van de looptijd van de financiering kan worden geherfinancierd zonder dat een periodieke aflossing verschuldigd zal zijn.

8.3 Exploitatie prognose Het geprognosticeerd gemiddeld enkelvoudig Direct fondsrendement bedraagt 8,1% voor belastingen per jaar. Bij de prognose van de exploitatie over de komende 10 jaar is uitgegaan van de navolgende uitgangspunten.

Vermogensstructuur Eigen vermogen

EUR 3.300.000 (ca. 44%)

Vreemd vermogen

EUR 4.150.000 (ca. 56%)

Uitgangspunten Bruto Aanvangsrendement (BAR vrij op naam)

7,3% (BAR k.k. 7,8%)

Bruto jaarhuuropbrengst (gefactureerd) 2010

EUR 496.359

Exploitatie-uitgaven Object

9,0% van de gefactureerde huur (excl. BTW)

Beheervergoeding

3,0% van de gefactureerde huuropbrengsten (excl. BTW)

Fondskosten

EUR 18.000 per jaar geïndexeerd (excl. BTW)

Prognose indexatie

2,0%

31

De onderstaande exploitatieprognose is gebaseerd op de verwachte kasstromen uit de exploitatie van het Object. Omdat Participaties beperkt verhandelbaar zijn is de waardeontwikkeling van het Object gedurende de looptijd niet in de exploitatieprognose opgenomen, maar in paragraaf “Verkoop”. Jaar

0

1

2

DIRECT RESULTAAT & UITKERING PER PARTICIPATIE Inkomsten Theoretische bruto huuropbrengsten

2,0%

506.286

516.412

Huurderving (aanname)

1,5%

(7.594)

(7.746)

498.692

508.666

(45.566)

(46.477)

Bruto huuropbrengsten - huurderving Uitgaven Exploitatie-uitgaven

9,0%

Beheervergoeding Fondskosten

3,0%

(14.961)

(15.260)

18.000

(18.000)

(18.360)

BTW-nadeel

(14.708)

(15.002)

Operationele uitgaven (excl. Rentekosten)

(93.235)

(95.099)

Exploitatieresultaat

405.457

413.567

(180.525)

(179.622)

224.932

233.944

10.224

10.634

Enkelvoudig direct fondsrendement p.p. in %

6,8%

7,1%

Gemiddeld enkelvoudig direct fondsrendement in % per jaar

8,1%

Rentekosten

4,35%

Direct resultaat Enkelvoudig direct fondsrendement p.p. in EUR

Hypotheek per aanvang jaar Aflossingpercentage Aflossing Prognose aflossing p.p.

4.150.000

4.129.250

0,50%

0,50%

(20.750)

(20.750)

(943)

(943)

Prognose aflossing p.p. in %

-0,6%

-0,6%

Gemiddelde prognose aflossing per participatie

-0,3%

Direct resultaat minus aflossing

204.182

213.194

Direct beleggersrendement p.p. in EUR

9.281

9.691

Direct beleggersrendement p.p. in %

6,2%

6,5%

Gemiddeld direct beleggersrendement per jaar in %

7,8%

Liquiditeitsreserve

66.226

66.230

66.227

Saldo liquiditeitsreserve

66.226

66.230

66.227

Let op: De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Het uiteindelijke rendement is mede afhankelijk van wanneer het Object daadwerkelijk wordt verkocht. Bij de prognose is rekening gehouden met een periode van 10 jaar. Voor de verkoop is van de veronderstelling uitgegaan dat het Object na 10 jaar wordt verkocht.

Bovenstaand overzicht geeft op basis van de veronderstellingen in dit Prospectus een geprognosticeerd enkelvoudig Direct fondsrendement weer. Het Direct fondsrendement is gebaseerd op de geprognosticeerde

32

jaarlijkse operationele kasstromen van het Vastgoedfonds. Deze weergave van het resultaat (op kasbasis) kan afwijken van de in de jaarlijkse verslaggeving gepresenteerde overzichten. Voor additionele uitleg

ANNEXUM 

inzake huuropbrengsten wordt verwezen naar de paragraaf 8.5 ‘Huuropbrengsten’. Voor additionele uitleg inzake kosten en vergoedingen wordt verwe-

afhankelijk is van de snelheid waarmee de Participaties worden geplaatst (doch uiterlijk per 31 december 2010).

3

4

5

6

7

8

9

10

526.740

537.275

548.020

558.981

570.160

581.564

593.195

605.059

(7.901)

(8.059)

(8.220)

(8.385)

(8.552)

(8.723)

(8.898)

(9.076)

518.839

529.216

539.800

550.596

561.608

572.840

584.297

595.983

(47.407)

(48.355)

(49.322)

(50.308)

(51.314)

(52.341)

(53.388)

(54.455)

(15.565)

(15.876)

(16.194)

(16.518)

(16.848)

(17.185)

(17.529)

(17.879)

(18.727)

(19.102)

(19.484)

(19.874)

(20.271)

(20.676)

(21.090)

(21.512)

(15.302)

(15.608)

(15.921)

(16.239)

(16.564)

(16.895)

(17.233)

(17.578)

(97.001)

(98.941)

(100.921)

(102.939)

(104.997)

(107.097)

(109.240)

(111.424)

421.838

430.275

438.879

447.657

456.611

465.743

475.057

484.559

(178.720)

(177.817)

(176.915)

(176.012)

(176.012)

(176.012)

(176.012)

(176.012)

243.118

252.458

261.965

271.645

280.599

289.731

299.045

308.547

11.051

11.475

11.907

12.348

12.755

13.170

13.593

14.025

7,4%

7,7%

7,9%

8,2%

8,5%

8,8%

9,1%

9,4%

4.108.500

4.087.750

4.067.000

4.046.250

4.046.250

4.046.250

4.046.250

4.046.250

0,50%

0,50%

0,50%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

(20.750)

(20.750)

(20.750)

-

-

-

-

-

(943)

(943)

(943)

-

-

-

-

-

-0,6%

-0,6%

-0,6%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

222.368

231.708

241.215

271.645

280.599

289.731

299.045

308.547

10.108

10.532

10.964

12.348

12.755

13.170

13.593

14.025

6,7%

7,0%

7,3%

8,2%

8,5%

8,8%

9,1%

9,4%

66.223

66.231

66.241

66.230

66.220

66.211

66.210

66.207

66.223

66.231

66.241

66.230

66.220

66.211

66.210

66.207

zen naar de paragraaf 8.6 ‘Uitgaven’ en hoofdstuk 10 ‘Definities en interpretatie’. In de exploitatieprognose wordt het exploitatieresultaat weergegeven over tien jaren na oprichting van het Vastgoedfonds (derhalve niet noodzakelijkerwijs kalenderjaren). De Initiatiefnemer streeft naar oprichting per 15 december 2010, welke datum

In de prognose wordt gedurende de looptijd ervan uitgegaan dat de Liquiditeitsreserve ten minste circa EUR 66.000 bedraagt. In de rendementsprognose staat vermeld welke uitkering aan Participanten in enig jaar wordt voorzien. Het uitkeringsbeleid staat nader omschreven in paragraaf 8.6. Indien het werkelijke Direct

33

resultaat lager is dan het geprognosticeerde Direct resultaat, of indien de liquide middelen in de cv tekortschieten, kan de Beheerder besluiten een lagere uitkering te verstrekken. Indien het werkelijke Direct resultaat hoger is dan geprognosticeerd, zal het surplus in principe worden toegevoegd aan de liquiditeitsreserve. De Beheerder kan besluiten een hogere uitkering te doen of extra op de hypothecaire geldlening af te lossen, voor zover dit boetevrij mogelijk is.

8.4 Scenario Analyses De exploitatieprognose is met de grootste zorgvuldigheid vastgesteld op basis van aannames die op het moment van het ter perse gaan van dit Prospectus reëel worden verondersteld. Om een indruk te geven van de wijze waarop het gemiddeld enkelvoudig Direct fondsrendement afhankelijk is van enkele belangrijke aannames, wordt de invloed van veranderende omstandigheden hieronder weergegeven. Voor de Scenario Analyse van de geprognosticeerde winstuitkering bij verkoop van het Object wordt verwezen naar paragraaf 8.7 ‘Verkoop’.

Inflatie In de onderstaande tabel staat een overzicht van de prognose van het gemiddeld enkelvoudig Direct fondsrendement bij verschillende inflatiepercentages. Inflatiepercentage

Prognose gemiddeld enkelvoudig Direct fondsrendement

Inflatie > dan prognose

3,0%

8,7%

Inflatie = prognose

2,0%

8,1%

Inflatie < dan prognose

1,0%

7,5%

Rentelasten In de onderstaande tabel staat een overzicht van de prognose van het gemiddeld enkelvoudig Direct fondsrendement bij verschillende rentepercentages. Rentepercentage

Prognose gemiddeld enkelvoudig Direct fondsrendement

Rente < dan prognose

3,35%

9,3%

Rente = prognose

4,35%

8,1%

Rente > dan prognose

5,35%

6,8%

Exploitatiekosten In de onderstaande tabel staat een overzicht van de prognose van het gemiddeld enkelvoudig Direct fondsrendement bij verschillende hoogten van de Exploitatiekosten. Exploitatiekosten percentage (gemiddeld)

34

Prognose gemiddeld enkelvoudig Direct fondsrendement

Exploitatiekostenpercentage < dan prognose

8,0%

8,3%

Exploitatiekostenpercentage = prognose

9,0%

8,1%

Exploitatiekostenpercentage > dan prognose

10,0%

7,9%

ANNEXUM 

8.5 Huurinkomsten De huren worden bij het Object jaarlijks geïndexeerd volgens de gebruikelijke consumentenprijsindex (CPI) gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In de rendementsprognose is een indexering van 2,0% per jaar aangehouden voor zowel de huur als de exploitatiekosten. De toekomstige inflatie is een aanname en is derhalve een onzekere factor. In paragraaf 8.4 ‘Scenario Analyses’ is een overzicht opgenomen van de prognose van het gemiddeld enkelvoudig Direct fondsrendement bij verschillende inflatiepercentages. Bij de berekening is een aanname gemaakt van huurderving (door welke oorzaak dan ook) van 1,50% van de Theoretische Bruto huuropbrengsten (gefactureerd) rekening gehouden. Een andere aanname in de exploitatieprognose is dat de ruimte in het Object na expiratie van een huurcontract zal worden verhuurd tegen de huidige huurprijs geïndexeerd voor inflatie.

8.6 Uitgaven De Operationele kosten betreffen alle uitgaven met betrekking tot de exploitatie van het Vastgoedfonds en het Object die niet uitdrukkelijk voor rekening komen van de Beheerder, waarvan de voornaamste hieronder worden beschreven.

gemeente getaxeerde waarde. In het prognose is uitgegaan van een totale uitgave voor OZB van 1,47% van de Bruto huuropbrengsten (gefactureerd). Verzekeringen Op basis van de herbouwwaarde is voor het Object een uitgebreide opstal- en brandverzekering afgesloten. De kosten voor deze verzekering, inclusief de herbouwwaarde taxatie, komen voor rekening van het Vastgoedfonds. In de prognose is uitgegaan van een totale uitgave voor verzekeringen van 0,6% van de Bruto huuropbrengsten (gefactureerd). Onderhoud Op basis van de technische due diligence rapportage is een inschatting gemaakt van de jaarlijkse onderhoudskosten. In de exploitatieprognose wordt rekening gehouden met een percentage van 3,0% van de Bruto huuropbrengst (gefactureerd). Wanneer deze inschatting te hoog is wordt het merendeel toegevoegd aan de onderhoudsreserve. In het tegenovergestelde geval wordt aan de onderhoudsreserve geld onttrokken. Met deze inschatting is rekening gehouden in de exploitatieprognose.

Exploitatie-uitgaven. Onder de Exploitatie-uitgaven worden onder andere de volgende uitgaven opgenomen: gemeentelijke belastingen, verzekeringen, onderhoud, property management, Servicekosten voor rekening eigenaar en de jaarlijkse herwaardering van het Object. De Exploitatie-uitgaven die in de overzichten zijn opgenomen zijn gebaseerd op schattingen van de onderstaande uitgaven en zijn herleid tot een percentage van de huurinkomsten. Het is de verwachting dat circa 9,0% van de Bruto huuropbrengsten (gefactureerd) besteed zal worden aan de exploitatie van het Object. De Exploitatie-uitgaven worden rechtstreeks aan het Vastgoedfonds in rekening gebracht. De voornaamste vijf soorten Exploitatie-uitgaven worden hieronder meer uitgebreid beschreven.

Property management De Beheerder draagt zorg voor (de uitbesteding van) het property management. De marktconforme kosten van het property management zullen door de Beheerder aan het Vastgoedfonds worden gefactureerd conform de meest recente versie van de tariefkaart van de Beheerder. De tarieven die de Beheerder voor de verschillende onderdelen van het property management in rekening brengt worden op aanvraag kosteloos toegestuurd. De tarieven voor het property management kunnen elk kalenderjaar worden aangepast indien de marktomstandigheden (inflatie, huurmarkt) hiertoe aanleiding geven. De Beheerder hanteert bij het vaststellen van de tarieven het uitgangspunt dat de vergoeding de met de werkzaamheden gemoeide kosten zal dekken, met dien verstande dat de tarieven te allen tijde marktconform zullen blijven. De Beheerder werkt momenteel in de uitvoering van het property management samen met Kruse & Lampo Vastgoedmanagement (technisch property management). De meest recente tariefkaart van de Beheerder kan door geïnteresseerden worden geraadpleegd via de Website van Annexum. In het prognose is uitgegaan van een totale uitgave voor property management van 4% van de Bruto huuropbrengsten (gefactureerd).

Gemeentelijke belastingen Onder gemeentelijke belastingen worden de uitgaven in verband met de onroerende zaak belasting (OZB), rioolrechten en waterschapslasten opgenomen. De OZB wordt benaderd aan de hand van de door de

Herwaardering Object Het Object zal elk geheel kalenderjaar tijdens de looptijd van het Vastgoedfonds en voorafgaand aan verkoop of herfinanciering worden gewaardeerd tegen intern geschatte Marktwaarde op basis van kosten

Hypotheekrente Het hypotheekrentepercentage zal worden gefixeerd gedurende de looptijd van de financiering (vijf jaar). In het exploitatieoverzicht is uitgegaan van een ongewijzigd rentepercentage na afloop van de looptijd.

35

koper. De Beheerder kan de jaarlijkse herwaardering baseren op een validatie of een taxatie door een externe onafhankelijke taxateur. De kosten van de eventuele werkzaamheden van de onafhankelijke externe taxateur bij de jaarlijkse waardering van het Object zijn voor rekening van het Vastgoedfonds. Vergoedingen aan Beheerder De Beheervergoeding bedraagt 3% (exclusief BTW) van de gefactureerde huur van het Object voor het beheer van het Vastgoedfonds. Hieronder worden alle handelingen verstaan die nodig zijn om het Vastgoedfonds te laten functioneren, zoals het fund management en het asset management. Bij verkoop of herfinanciering van het Object, of in geval van overdracht van Participaties ingeval van een bod op alle Participaties, ontvangt de Beheerder een Begeleidingsvergoeding van 1,25% over de verkoopopbrengst voor de begeleiding van het verkoopproces. Uit de Begeleidingsvergoeding zal de Beheerder een eventueel bij

meer opgenomen de kosten met betrekking tot NPEX (EUR 5.000), accountantskosten en de kosten voor fiscaal advies die gedurende de looptijd worden gemaakt (EUR 7.500). In de exploitatieprognose is de inschatting van deze gedurende de looptijd geïndexeerd. Total Expense Ratio In onderstaande tabel wordt de prognose weergegeven van de Total Expense Ratio. Uitkeringsbeleid Tweemaal per jaar zal de beschikbare cashflow, onder toeziend oog van de Bewaarder, door de Beheerder worden uitgekeerd aan de Participanten. In januari van elk jaar vindt een voorlopige uitkering plaats over het voorgaande jaar, gevolgd door een slotuitkering na vaststelling van de jaarrekening door de Vergadering van Vennoten in april. Een zeer gering deel van het Direct Resultaat wordt door de Beheerder toegevoegd en aangehouden als

TOTAL EXPENSE RATIO Derden

Aanbieder/beheerder

Totaal

147.158

225.750

372.908

98.281

78.558

176.840

Eenmalige kosten Initiële kosten (vastgoedfonds) Verkoopkosten (vastgoed)

Doorlopende kosten (totaal over 10 jaar) Fondskosten (vastgoedfonds)

197.096

Exploitatiekosten (vastgoed)

277.186

197.096 221.747

498.933

163.815

163.815

719.721

689.870

1.409.592

Als % van Fondsinvestering

9,7%

9,3%

18,9%

Total Expense Ratio

1,0%

0,9%

1,9%

Beheervergoeding (vastgoedfonds)

Totaal

TER (vastgoed + vastgoedfonds)

TER (vastgoedfonds) Als % van Fondsinvestering

4,6%

5,2%

9,8%

Total Expense Ratio

0,5%

0,5%

1,0%

de transactie betrokken makelaar voldoen. Daarnaast heeft de Beheerder recht op een Performancevergoeding, zoals verder beschreven in paragraaf 8.7. Fondskosten De Fondskosten worden initieel begroot op EUR 18.000 op jaarbasis, en vervolgens elk jaar geïndexeerd. In de Fondskosten zijn begrepen de kosten voor het bestuur van de Bewaarder (EUR 4.000 jaarlijks) en de kosten voor het bestuur van de Beherend Vennoot (EUR 1.500). Hiernaast worden onder deze post onder

36

Nevenstaande Total Expense Ratio is berekend conform eisen die daaraan gesteld worden door de STV.

Liquiditeitsreserve. De Liquiditeitsreserve zal worden aangehouden voor onvoorziene uitgaven dan wel tegenvallers in de ontvangsten. De Liquiditeitsreserve zal op een bankrekening worden geplaatst van een gerenommeerde financiële instelling en in beginsel niet worden aangewend voor andere doeleinden. Indien de financiële situatie van het Vastgoedfonds dit rechtvaardigt, zal de uitkering worden aangepast. De slotuitkering zal gedaan worden na vaststelling van de jaarrekening.

ANNEXUM 

Centrum voor Gezondheid Deventer, Schurenstraat.

8.7 Verkoop Situatie bij verkoop Onvoorziene ontwikkelingen op de vastgoedmarkt daargelaten, zal de Beheerder niet eerder dan na verloop van zeven jaar het initiatief nemen het Object te verkopen. Er kan voor verschillende vormen worden gekozen om de verkooptransactie te effectueren, zoals levering van het Object of levering van Participaties na ontvangst van een bod op de Participaties. Het besluit tot verkoop wordt dan genomen tijdens de Vergadering van Participanten door de meerderheid van het aantal door de Participanten uitgebrachte stemmen. De Bewaarder dient bij vervreemding haar schriftelijke toestemming te verlenen aan de uitvoering van dit besluit. Bij verkoop van het Object zullen de vrijgekomen middelen niet in het Vastgoedfonds worden herbelegd, doch na aflossing van de hypothecaire financiering alsmede betaling van eventueel verschuldigde boeterente, worden uitgekeerd aan de Participanten. Nadat het Object, dan wel de Participaties, zijn vervreemd en de verplichtingen zijn afgewikkeld zal het vermogen van het Vastgoedfonds, op grond van de CV-overeenkomst, worden vereffend en de CV worden beëindigd. Performancevergoeding De Beheerder zal in beginsel na zeven jaar een voorstel doen tot verkoop van (een deel van) het Object, dan wel van de overdracht van (een deel van) de Participaties, op de jaarlijkse Vergadering van Vennoten. De verkoopopbrengst van het Object komt toe aan de Participanten onder aftrek van de volgende kosten (de "Netto Verkoopopbrengst"):

(a) h  et pro resto en het afgeloste deel van de hypothecaire geldlening; (b) d  e kosten voor het ontslaan van het Object uit hypothecair verband; (c) d  e op de verkooptransactie betrekking hebbende transactiekosten, waaronder de Begeleidingsvergoeding; en (d) de Performancevergoeding. De Performancevergoeding is gelijk aan 25% over het bedrag van de verkoopopbrengst dat resteert na aftrek van: (a) h  et pro resto en het afgeloste deel van de hypothecaire geldlening; (b) d  e kosten voor het ontslaan van het Object uit hypothecair verband ; (c) d  e op de verkooptransactie betrekking hebbende transactiekosten, waaronder de Begeleidingsvergoeding; (d) de Deelnamesom; en (e) een bedrag ter aanvulling op het jaarlijkse Direct resultaat tot een gemiddeld jaarlijks enkelvoudig Direct fondsrendement van 8,0% vóór belastingen. Kortom, de Performancevergoeding wordt pas uitbetaald nadat de Participanten hun inleg en een gemiddeld jaarlijks Direct fondsrendement van 8,0% vóór belastingen hebben ontvangen. Zodoende wordt een optimale inzet van de Beheerder en gelijkgerichtheid van alle betrokken partijen gewaarborgd. Verkoopprognose Beleggen in vastgoed vereist een oriëntatie op de lange termijn. Veel uiteenlopende factoren beïnvloeden de waardeontwikkeling van het Object, waaronder: vraag en aanbod op de vastgoedmarkt, de huurprijsontwikkeling en het niveau van de marktrente. Een betrouwbare voorspelling van deze waarde op het voorgeno-

37

men moment van verkoop kan dan ook niet worden gegeven. In de onderstaande tabel is de verkoopprognose weergegeven. In deze prognose zijn met betrekking tot de huurprijs (geprognosticeerde huur jaar 11 EUR 617.160) dezelfde aannames gemaakt als bij de exploitatieprognose, zoals beschreven in paragraaf 8.3.

dat overeenkomt met de Deelnamesom zonder dat er enig rendement is behaald.

8.8 Totaal beleggersrendement Het geprognosticeerde Totaal beleggersrendement op de belegging bestaat uit de prognose van het Defensief

Realistisch

Optimistisch

VERKOOPRESULTAAT Huurkapitalisatiefactor

12,2

12,7

13,2

617.160

617.160

617.160

7.553.934

7.862.514

8.171.094

(4.046.250)

(4.046.250)

(4.046.250)

(94.424)

(98.281)

(102.139)

(3.300.000)

(3.300.000)

(3.300.000)

(2.377)

(78.558)

(154.739)

110.882

339.424

567.967

Indirect beleggersrendement

3,4%

10,3%

17,2%

Netto Verkoopresultaat (per participatie)

5.040

15.428

25.817

Indirect beleggersrendement (per participatie)

3,4%

10,3%

17,2%

Indirect beleggersrendement per participatie (%)/per jaar

0,3%

1,0%

1,7%

Direct beleggers rendement

7,8%

7,8%

7,8%

Totaal beleggersrendement

8,1%

8,8%

9,5%

Theoretische bruto huuropbrengsten eind exploitatieperiode Verkoopopbrengst Pro resto hypotheek Begeleidingsfee

1,25%

Oorspronkelijke inleg Participanten Performancevergoeding

25,00%

Netto verkoopresultaat

De in de tabel opgenomen Kapitalisatiefactor bij verkoop is in het realistische verkoopscenario gelijk aan de Kapitalisatiefactor van 12,7 zoals deze gemiddeld bij aankoop van het Object is gehanteerd. Bij het defensieve en het optimistische scenario is deze Kapitalisatiefactor verlaagd respectievelijk verhoogd met 0,5. Het uiteindelijke rendement is mede afhankelijk van wanneer het Object daadwerkelijk wordt verkocht. Bij de verkoopprognose is van de veronderstelling uitgegaan dat het Object na 10 jaar wordt verkocht.

Direct beleggersrendement plus de prognose van het Indirect beleggersrendement. Aldus bedraagt het geprognosticeerde Totaal beleggersrendement gemiddeld circa 8,8% per jaar. Dit Totaal beleggersrendement is gebaseerd op een realistisch verkoop scenario. Zoals vermeld zijn de prognoses gebaseerd op de verwachting dat de jaarhuur de komende tien jaar toeneemt tot EUR 617.160 als gevolg van de in de BREAK-EVEN ANALYSE Aflossing Hypothecaire finaciering:

(4.150.000)

Terugstorten eigen vermogen:

(3.300.000)

Cumulatief direct resultaat

Break-even scenario In nevenstaande tabel is het Break-even scenario berekend na een periode van tien jaar. Bij een verkoopprijs van EUR 4.843.815 (BAR k.k. van ca. 12,7%) kan, na aftrek van kosten en verplichting aan externe financiers de Deelnamesom aan de Participanten worden terugbetaald. Bij deze verkoopwaarde heeft de Participant een dusdanig bedrag aan betalingen ontvangen

38

2.665.985 (4.784.015)

Verkoopkosten Benodigde verkoopopbrengst Geprognoticeerde huur in jaar 11 Kapitalisatiefactor BAR bij verkoop

(59.800) 4.843.815 617.160 7,8 12,7%

ANNEXUM 

huurcontracten opgenomen indexeringsbepalingen. Ook is de verwachting opgenomen dat het Object na tien jaar kan worden verkocht tegen een gewogen Kapitalisatiefactor van tenminste 12,7. Hoewel deze verwachtingen op het moment van verschijnen van het Prospectus realistisch zijn, valt niet uit te sluiten dat deze uiteindelijk niet uit blijken te komen. Alsdan behoort het tot de mogelijkheden dat de oorspronkelijke inleg van de participanten niet ten volle kan worden gerestitueerd. Het IRR beleggersrendement van het Vastgoedfonds bedraagt 8,6%. De IRR staat voor Internal Rate of Return en is een aangescherpte calculatiemethode om het rendement op het gemiddeld geïnvesteerd vermogen te berekenen. Hierbij wordt rekening gehouden met de hoogte en het tijdstip van alle uitgaven en opbrengsten van het Vastgoedfonds. Bij de berekening van de IRR wordt dus rekening gehouden met de tijdswaarde van de geldstromen. De IRR wordt door financiële instellingen (zoals pensioenfondsen) veel gebruikt en is een algemeen erkende methode. De IRR is gebaseerd op het realistische verkoopscenario.

8.9 BTW Voor zover de in dit hoofdstuk genoemde kosten en vergoedingen op grond van de wet onderworpen zijn aan de heffing van BTW, zullen genoemde kosten en vergoedingen worden vermeerderd met 19% BTW. Omdat bijna het gehele Object vrijgesteld van BTW is verhuurd kan de BTW op kosten niet in aftrek worden gebracht. Uitgegaan wordt van een niet aftrekbaar percentage van circa 99%. Hier is in de exploitatieprognose rekening mee gehouden. Voor de beheervergoeding is er vooralsnog van uitgegaan dat deze is belast met BTW. Indien blijkt dat deze vergoeding zonder BTW kan worden berekend komt het geprognosticeerde BTW nadeel voor het Vastgoedfonds te vervallen doch komt daarvoor in de plaats een compensatie voor de niet aftrekbare BTW van de Beheerder waarbij zal gelden dat deze compensatie nooit hoger mag zijn dan het geprognosticeerde BTW nadeel voor het Vastgoedfonds.

39

9.

Overige informatie

9.1 Deelname Deelname in het Vastgoedfonds staat open voor beleggers met een minimumdeelname van EUR 150.000 (excl. emissiekosten). Deelnemers in het Vastgoedfonds kunnen zowel natuurlijke, als rechtspersonen zijn. Voor iedere categorie beleggers is een apart inschrijfformulier beschikbaar. Beleggers die willen participeren in het Vastgoedfonds dienen het inschrijfformulier in te vullen en aan de Beheerder toe te zenden. Beleggers kunnen uitsluitend deelnemen in het Vastgoedfonds door middel van het openen van een NPEX rekening, een beleggingsrekening die wordt aangeboden door Nederlandsche Participatie Exchange B.V. Door middel van de ondertekening van het inschrijfformulier verleent de belegger opdracht een beleggingsrekening te openen bij Stichting NPEX. Daarnaast verleent de belegger een volmacht tot het aanvaarden van de aan de belegger toegewezen Participatie(s). In verband met de identificatievereisten dient de belegger een kopie van een geldig legitimatiebewijs (paspoort of rijbewijs) bij te sluiten. Beleggers rechtspersonen dienen daarnaast een kopie van een uitreksel uit de Kamer van Koophandel van maximaal drie maanden oud mee te zenden. Tevens dient door de rechtspersoon een verklaring te worden afgelegd wie de uiteindelijke belanghebbende is (houder(s) van meer dan 25% van de aandelen). De inschrijving start op het moment van uitbrengen van het Prospectus en sluit zodra alle Participaties zijn toegewezen, doch uiterlijk na 12 maanden. De Beheerder draagt zorg voor de plaatsing van Participaties in het Vastgoedfonds. Indien er sprake is van overtekening van het voor plaatsing beschikbare bedrag, zal de toewijzing van de Participaties plaatsvinden op basis van volgorde van binnenkomst van het volledig ingevulde inschrijfformulier en de kopie van het legitimatiebewijs. De Beheerder behoudt zich het recht voor om inschrijvingen gedurende de termijn van inschrijving zonder opgaaf van redenen geheel of gedeeltelijk niet in aanmerking te nemen. De Beheerder is niet verplicht een verzoek van een inschrijver tot intrekking van de inschrijving te honoreren. Na toewijzing ontvangt u schriftelijk bericht, alsmede een uitnodiging tot betaling van de Deelnamesom. De Deelnamesom bedraagt minimaal EUR 150.000. De Deelnamesom dient, tezamen met 3% emissiekosten, na de toewijzing te worden voldaan op bankrekening van de Bewaarder. In verband met de identificatievereisten dient de betaling van de Deelnamesom te

40

geschieden vanaf een bankrekening die op naam is gesteld van de Participant. Na ontvangst van de Deelnamesom krijgt de Participant schriftelijk bericht dat de Participant is toegetreden tot het Vastgoedfonds. Pas nadat de Participant dit bericht heeft ontvangen kan de Participant rechten ontlenen aan het Prospectus. De Beheerder kan beslissen de uitgifte van Participaties terug te trekken c.q. de uitgifte van Participaties uit te stellen. Zij kan hiertoe besluiten, bijvoorbeeld: (doch niet uitsluitend) bij onvoldoende belangstelling of bij omstandigheden die de plaatsing in gevaar zouden brengen. Gedane toewijzingen van Participaties zullen in een dergelijk geval niet worden gehonoreerd en reeds betaalde bedragen zullen per omgaande worden geretourneerd.

9.2 Onderzoeksrapport accountant Voor het assurance-rapport van de externe accountant inzake de prognose wordt verwezen naar bijlage H.

9.3 Overige informatie • Op 13 februari 2006 is door de AFM aan de Beheerder een vergunning verleend als bedoeld in artikel 2:65 van de Wft. De vergunning ziet op het beheer van beleggingsinstellingen. Uit hoofde van deze vergunning is de Beheerder onderworpen aan het toezicht dat uit hoofde van de Wft wordt uitgeoefend. In het belang van de beleggers dient de Beheerder te voldoen aan eisen met betrekking tot financiële waarborgen, deskundigheid en betrouwbaarheid van bestuurders, bedrijfsvoering en informatieverschaffing aan Participanten, publiek en toezichthouder. • De Beheerder is voor het aanbieden van de Participaties niet vergunningplichtig noch prospectusplichtig ingevolge de Wft, aangezien de nominale waarde per aangeboden Participaties tenminste EUR 50.000 bedraagt. De Beheerder noch het Vastgoedfonds staan daarmee, voor zover het gaat om het aanbieden van deelnemingsrechten in of het beheer van het Vastgoedfonds, onder toezicht van de AFM en De Nederlandsche Bank. • Voor zover de Beheerder bekend is, is er geen sprake van eventuele (voornemens tot) overheidsingrepen, rechtszaken of arbitrages over de afgelopen twaalf maanden, welke een invloed van betekenis (kunnen) hebben op de financiële positie of de rentabiliteit van het Vastgoedfonds. • Niemand anders dan de Beheerder is gemachtigd informatie te verschaffen of verklaringen af te leggen die niet in het Prospectus zijn opgenomen. Indien zodanige informatie is verschaft of zodanige verkla-

ANNEXUM 

ringen zijn afgelegd, dient op dergelijke informatie of dergelijke verklaringen niet te worden vertrouwd als zijnde verstrekt of afgelegd door de Beheerder en/ of de Bewaarder. • De afgifte en verspreiding van het Prospectus kunnen in bepaalde rechtsgebieden onderworpen zijn aan (wettelijke) beperkingen. De Beheerder verzoekt personen die in het bezit komen van het Prospectus zich op de hoogte te stellen van die beperkingen en zich daaraan te houden. Het Prospectus is geen aanbod van, of een uitnodiging tot aankoop van enig effect in die rechtsgebieden. Het Vastgoedfonds of de Beheerder aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor enige schending van zodanige beperking door wie dan ook, ongeacht of deze een mogelijke koper van de aandelen is of niet. • Voor personen die buiten Nederland woonachtig zijn, is de aanbieding om deel te nemen in het Vastgoedfonds slechts gericht tot de persoon aan wie het Prospectus wordt toegezonden. • Het Prospectus verschijnt uitsluitend in de Nederlandse taal. Nederlands recht is van toepassing. Alle geschillen in verband met of naar aanleiding van de Participaties worden beslecht door de Rechtbank te Amsterdam. • Het Vastgoedfonds heeft geen personeel in dienst.

9.4 Verklaring van de Beheerder Uitsluitend de Beheerder is verantwoordelijk voor de juistheid en volledigheid van informatie in het Prospectus. Voor zover in het Prospectus informatie is opgenomen die afkomstig is van derden is deze informatie correct weergegeven. De Beheerder verklaart dat, na het treffen van alle redelijke maatregelen om zulks te garanderen en voor zover haar bekend, de gegevens in het Prospectus in overeenstemming zijn met de werkelijkheid en dat geen gegevens zijn weggelaten waarvan de vermelding de strekking van het Prospectus zou wijzigen. Het Prospectus is geldig gedurende de periode van inschrijving. Amsterdam, 10 november 2010 Annexum Beheer B.V. H.W. Boissevain S.J. Hoenderop

41

10.

Definities en Interpretatie

Definities kunnen zonder verlies van de inhoudelijke betekenis zowel in enkelvoud als in meervoud worden gebruikt. Aanbieder De aanbieder is de entiteit die de Participaties in het Vastgoedfonds aanbiedt aan het publiek. De Aanbieder is tevens de Beheerder, Annexum Beheer B.V. Autoriteit Financiële Markten De Stichting Autoriteit Financiële Markten, statutair gevestigd te Amsterdam en met adres Vijzelgracht 50, Postbus 11723, 1001 GS te Amsterdam. Begeleidingsvergoeding De begeleidingsvergoeding zoals beschreven in het hoofdstuk “financiële kenmerken”. Beheerder De rechtspersoon die het beheer voert over één of meer beleggingsfondsen en verantwoordelijk is voor het administratieve, financiële, technische en commerciële beheer van het Vastgoedfonds, met inachtneming van het daaromtrent in het Prospectus bepaalde. Annexum Beheer B.V., een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid naar Nederlands recht, statutair gevestigd te Amsterdam en met adres: Strawinskylaan 485, 1077 XX Amsterdam. Beheervergoeding De beheervergoeding zoals beschreven in het hoofdstuk “financiële kenmerken”. Beherend Vennoot Zorgveste Deventer Beheer B.V., statutair gevestigd te Amsterdam en kantoorhoudend aan de Strawinskylaan 485, 1077 XX Amsterdam in haar hoedanigheid van beherend vennoot van het Vastgoedfonds. Belegger Alle (rechts)personen die door tussenkomst van Stichting NPEX deelnemen in het Vastgoedfonds een vordering luidende in een evenredig gedeelte in deNetto vermogenswaarde hebben. Bewaarder Stichting Bewaarder Zorgveste Deventer, een stichting naar Nederlands recht, gevestigd te Amsterdam en met adres: Claude Debussylaan 24, 1082 MD Amsterdam in haar hoedanigheid van bewaarder van het Vastgoedfonds, die is belast met de bewaring van de activa van het Vastgoedfonds. Conform de Wft moeten de Beheerder en de Bewaarder onafhankelijk van elkaar zijn en dient de Bewaarder het juridisch eigendom van het vastgoed te bewaren. Het economisch

42

eigendom van het Object wordt gehouden door het Vastgoedfonds. De Bewaarder heeft verder een controlerende en toezichthoudende functie ten behoeve van het Vastgoedfonds, onder meer toezicht op de geldstromen. Bewaarvergoeding De vergoeding voor het bestuur van de Bewaarder zoals beschreven in het hoofdstuk “financiële kenmerken”. Boekjaar De periode van 1 januari tot en met 31 december van elk jaar, behalve het jaar van oprichting waar het de periode van oprichting van het Vastgoedfonds tot en met 31 december 2011 betreft. Break-even scenario Scenario waarbij wordt berekend wanneer het Vastgoedfonds, over een periode van tien jaar, na aftrek van kosten en betaling van verplichtingen aan externe financiers, uitsluitend de Deelnamesom van Participanten (derhalve exclusief uitkeringen aan Participanten) kan terugbetalen. Bruto Aanvangsrendement (BAR k.k.) De Theoretische bruto huuropbrengsten van het eerste exploitatiejaar (op jaarbasis) in verhouding tot de koopprijs van het Object Bruto Aanvangsrendement (BAR v.o.n.) De Theoretische brutohuuropbrengsten van het eerste exploitatiejaar (op jaarbasis) in verhouding tot de koopprijs van het Object, vermeerderd met de Kosten koper van het Object. Bruto huuropbrengsten Theoretische bruto huuropbrengsten van het Object, verhoogd met een geschat bedrag voor huuropbrengst over de Leegstand en verhoogd met Huurkorting. BTW nadeel De BTW op kosten, zowel initieel als doorlopend, voorzover het Vastgoedfonds voor deze BTW geen recht op teruggaaf c.q. geen recht op aftrek heeft. Commanditair Vennoot De commanditaire vennoot van het Vastgoedfonds, te weten Stichting NPEX. CV-overeenkomst De overeenkomst van vennootschap zoals aangegaan tussen de Beherend Vennoot (voor rekening en risico van het Vastgoedfonds) en Commanditair Vennoot, zoals van tijd tot tijd gewijzigd.

ANNEXUM 

Deelnamesom Het bedrag (exclusief Emissiekosten) dat door een Participant dient te worden voldaan nadat de Participatie(s) is/zijn toegewezen. Direct beleggersrendement Cash uitkering aan Participanten uit Direct resultaat na aflossing van het Vastgoedfonds / Netto vermogenswaarde. Direct fondsrendement Direct resultaat / Netto vermogenswaarde. Emissiekosten Kosten die gerekend worden bovenop de Deelnamesom, gelijk aan 3% van die koopprijs, te betalen aan de Beheerder. Exploitatieresultaat De huuropbrengsten van het Object minus de Operationele Kosten en het BTW nadeel, exclusief afschrijvingen / herwaarderingen van het Object. Exploitatie-uitgaven De uitgaven direct verbonden met, en toewijsbaar aan de verkrijging van de huuropbrengsten uit het Object, zoals: onderhoud, verzekering, locale belastingen, kosten van technisch, commercieel en administratief vastgoedbeheer, servicekosten voor rekening eigenaar en de jaarlijkse herwaardering van het Object (exclusief kosten van de Beheerder, toerekenbaar aan het Vastgoedfonds). Extranet van Annexum De afgeschermde website waarop aanvullende informatie beschikbaar terzake het Vastgoedfonds beschikbaar is gesteld en toegankelijk is via www.annexum.nl. Op verzoek worden hiervoor inloggegevens ter beschikking gesteld. Financiering De hypothecaire geldlening(en) die, overeenkomstig de voorwaarden als beschreven in het hoofdstuk “financiële kenmerken”, ter financiering van het Object zal/zullen worden aangetrokken. Financieringskosten De financieringskosten die bij het aangaan van de financiering(en) door de bank in rekening worden gebracht, zoals (i) de afsluitprovisie voor het verstrekken van de Financiering, (ii) de afsluitprovisie van eventuele overige (brug)financieringen die zijn afgesloten in verband met de verwerving van het Object, (iii) de kosten voor het afdekken van het risico op rentefluctuaties gedurende de periode tussen het ter perse gaan

van het Prospectus en de geplande oprichtingsdatum van Fonds, (iv) de kosten voor het fixeren van de hypotheekrente, (v) een eventuele disagiostorting ter verlaging van de jaarlijkse rentelasten en (vi) de kosten met betrekking tot een eventuele brugfinanciering. Fondsinvestering Het totaal van de activa van het Vastgoedfonds (waaronder de Liquiditeitsreserve). Fondskosten Uitgaven die worden gedaan om het Vastgoedfonds te exploiteren, en niet rechtstreeks aan de exploitatie van vastgoed zijn toe te rekenen, waaronder de Bewaarvergoeding en de kosten voor het bestuur van de Beherend Vennoot. Hiernaast worden onder deze post onder meer opgenomen de accountantskosten, de kosten m.b.t. NPEX en de kosten voor fiscaal advies gedurende de looptijd. Herfinanciering De financieringen, welke door de Beheerder, gedurende de looptijd van het Vastgoedfonds mogelijk zullen worden aangegaan. Huurkorting Huurderving tengevolge van huurvrije perioden of huurkortingen. Indirect beleggersrendement Uitkering aan Participanten uit het Netto verkoopresultaat / Deelnamesom. Indirect fondsrendement Netto verkoopresultaat /Netto vermogenswaarde. Initiatiefnemer Annexum Invest B.V., statutair gevestigd te Amsterdam en kantoorhoudende aan de Strawinskylaan 485, 1077 XX Amsterdam. Initiële kosten De eenmalige kosten voor het opzetten en structureren van het Vastgoedfonds, zoals nader beschreven in het hoofdstuk “financiële kenmerken”. Inschrijfformulier Het formulier ondertekend door een potentiële belegger waarin de voorwaarden voor en wijze van toetreding tot de Vennootschap zijn overeengekomen en bevestigd. IRR Belegger Internal Rate of Return: het jaarlijks rentepercentage waarbij de contante waarde van de netto cashflows van

43

het Vastgoedfonds gedurende tien jaar precies gelijk is aan de oorspronkelijke deelnamesom. Kapitalisatiefactor De Koopprijs gedeeld door de Bruto huuropbrengsten (gefactureerd). Koopprijs k.k. De koopprijs van het Object exclusief de kosten in verband met de verwerving van het Object, te weten: overdrachtsbelasting, Notariskosten en de Selectie- en acquisitiekosten. Koopprijs v.o.n. De koopprijs van het Object inclusief de kosten in verband met de verwerving van het Object, te weten: overdrachtsbelasting, Notariskosten en de Selectie- en acquisitiekosten. Kosten koper De kosten in verband met de verwerving van het Object, te weten: overdrachtsbelasting, Notariskosten en de Selectie- en acquisitiekosten. Leegstand Huurderving (aanname) ten gevolge van niet verhuurde m² in het Object, gewaardeerd tegen de huidige contractshuurprijs. Liquiditeitsreserve Het saldo liquide middelen in het Vastgoedfonds welke mede wordt aangehouden voor onvoorziene uitgaven dan wel tegenvallers in de ontvangsten. Marketing- en adviseurskosten Kosten die betrekking hebben op het samenstellen van het prospectus en overige documentatie, public relations, accountantskosten, juridisch en fiscaal advies. Marktwaarde Verkeerswaarde van het Object zoals deze zou kunnen worden gerealiseerd in het economisch verkeer, gebaseerd op gangbare inschattingen van de huurwaarde, veroudering en overige relevante aspecten van het Object, alsmede de fiscale vereisten die hieraan worden gesteld. Netto Verkoopresultaat De verkoopopbrengst van het Object, dan wel de overdracht van (vrijwel) alle Participaties aan een kopende partij onder aftrek van de volgende kosten: (a) het pro resto en het afgeloste deel van de hypothecaire geldlening; (b) d  e kosten voor het ontslaan van het Object uit hypothecair verband;

44

(c) d  e op de verkooptransactie betrekking hebbende transactiekosten, waaronder de Begeleidingsvergoeding; en (d) de Performancevergoeding. Netto Vermogenswaarde (of net asset value of intrinsieke waarde of eigenvermogen of vennootschapsvermogen) Het verschil, uitgedrukt in Euro’s, van de waarde van de goederen (waaronder het Object) van het Vastgoedfonds en de verplichtingen van het Vastgoedfonds, vastgesteld door of namens de Beheerder conform hetgeen beschreven in paragraaf “waarderingsgrondslagen”, met inachtneming van de CV-overeenkomst. Notaris kosten Kosten met betrekking tot het opmaken van de koopovereenkomst, de akte van levering, de hypotheekakte en de hiermee samenhangende documentatie, alsmede de kosten voor notariële recherche en inschrijving in het kadaster Object De onroerende zaak waarin door het Vastgoedfonds wordt geïnvesteerd: de in erfpacht uitgegeven percelen met daarop een kantoorgebouw gelegen aan de Plesmanlaan 1A te Leiden, zoals omschreven in het hoofdstuk “de belegging”. Operationele Kosten De operationele kosten zoals beschreven in het hoofdstuk “financiële kenmerken”. Oprichtingskosten entiteiten De kosten voor de oprichting van het Vastgoedfonds, de Bewaarder en de Beherend Vennoot, het aangaan van de overeenkomst inzake beheer en de overeenkomst inzake bewaring, alsmede kosten voor advisering terzake. Overeenkomst inzake Beheer De overeenkomst zoals aan te gaan, tussen de Beherend Vennoot (voor rekening en risico van het Vastgoedfonds) en de Beheerder waarvan het concept als bijlage C gevoegd is bij dit Prospectus. Overeenkomst inzake Bewaring De overeenkomst zoals aan te gaan tussen de Beheerder en Bewaarder waarvan het concept als bijlage D gevoegd is bij dit Prospectus. Participant Alle personen die tot het Vastgoedfonds zijn toegetreden als houder van één of meerdere Participaties.

ANNEXUM 

Participatie Al naar gelang de context voorschrijft, met betrekking tot commanditaire vennoten een evenredig aandeel in de Netto vermogenswaarde en met betrekking tot beleggers die door tussenkomst van Stichting NPEX deelnemen in het Vastgoedfonds een vordering luidende in een evenredig gedeelte in deNetto vermogenswaarde. Performancevergoeding De performancevergoeding zoals beschreven in het hoofdstuk “financiële kenmerken”. Property Management Vergoeding De property management vergoeding zoals beschreven in hoofdstuk “financiële kenmerken”. Prospectus Dit prospectus inclusief bijlagen zoals van tijd tot gewijzigd of aangevuld. Rentekosten De te betalen vergoeding voor de Financiering. Resultatenrekening Periodiek van opbrengsten, kosten en resultaten van het Vastgoedfonds, zoals omschreven in het hoofdstuk “juridische aspecten”. In dit overzicht worden bepaalde soorten van opbrengsten en kosten onderscheidenlijk gepresenteerd, resulterend in bepaalde categorieën van resultaten. Scenarioanalyse Analyse van het effect van positieve (optimistische) en negatieve (defensieve) afwijkingen in de aannames die gebruikt zijn in de financiële prognoses (realistisch) waarover het direct en indirect beleggersrendement is berekend. De analyse verschaft inzicht in de invloed van aannames op de risicofactoren zoals toegelicht in hoofdstuk het “risicofactoren”. Selectie- en acquisitiekosten Een vergoeding aan de Initiatiefnemer waaruit zij de kosten van: (i) de selectie en de beoordeling van het Object, (ii) het voeren van de onderhandelingen (makelaarsactiviteiten) op basis van een marktconform tarief, (iii) de taxatiekosten en (iiii) de due diligence onderzoeken, zal voldoen. Deze kosten zijn gesteld op 1,50% van de koopprijs van het Object incl. overdrachtsbelasting en Notaris kosten tot EUR 5 miljoen en 1,25% over het meerdere. Servicekosten Kosten welke met name betrekking hebben op gas, water, licht, schoonmaak, en bewaking van vastgoed-

objecten. Deze kosten worden normaliter doorbelast aan huurders. Servicekosten met betrekking tot leegstand zijn niet in rekening te brengen aan huurders en worden ten laste van het resultaat gebracht. Soortgelijke fondsen De beleggingsfondsen welke door de Initiatiefnemer onder (vrijwel) gelijke voorwaarden en dezelfde structuur, zoals dezelfde beheerder, beherend vennoot en bewaarder, zullen worden opgericht Stichting NPEX Stichting Bewaarbedrijf NPEX, statutair gevestigd te Amsterdam en met adres: Saturnusstraat 60-75, 2516 AH Den Haag. Straightlining Een begrip welke voorschrijft dat huuropbrengsten gelijkelijk over de looptijd van een huurovereenkomst worden verantwoord. Is aan de orde ingeval van een huurkorting. Structureringskosten Een vergoeding aan de Initiatiefnemer, gebaseerd op 3,50% van de koopprijs k.k. van het Object. Totaal beleggersrendement Direct beleggersrendement en Indirect beleggersrendement tezamen. Total Expense Ratio (TER) Verhoudingsgetal waarin de totale kosten, exclusief kosten koper, van het Vastgoedfonds gedurende een looptijd van10 jaren, gedeeld door een periode van 10 jaren, gedeeld worden door de Fondsinvestering, uitgedrukt in een percentage. Vastgoedfonds De entiteit via welke de Participant, direct of indirect, investeert in het Object: Zorgveste Deventer C.V., een commanditaire vennootschap naar Nederlands recht, statutair gevestigd te Amsterdam en kantoorhoudend aan de Strawinskylaan 485, 1077 XX Amsterdam. Vennoten De Beherend Vennoot en de Commanditaire Venno(o) t(en) gezamenlijk. Vergadering Een vergadering van Vennoten als bedoeld in artikel 18 van de CV-overeenkomst. Verkoopkosten Kosten direct verbonden met de verkoop van vastgoed zoals o.a. (niet limitatief) de kosten voor het ontslaan

45

van het object uit hypothecair verband en eventuele op de verkoop betrekking hebbende transactiekosten (waaronder de begeleidingsvergoeding) Website www.annexum.nl. Wft Wet op het financieel toezicht.

46

CV OVEREENKOMST

BIJLAGE A

1. Definities en interpretatie 1.1

In deze Overeenkomst hebben de volgende begrippen beginnend met een hoofdletter de navolgende betekenis, tenzij uitdrukkelijk anders bepaald:



“Artikel”: een artikel van deze Overeenkomst.



“Begeleidingsvergoeding”: heeft de betekenis als daaraan gegeven in het Prospectus.



“Beheerder”: Annexum Beheer B.V., een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid naar Nederlands recht, statutair gevestigd te Amsterdam en met adres: Strawinskylaan 485, 1077 XX Amsterdam in haar hoedanigheid van beheerder van de Vennootschap uit hoofde van de Overeenkomst van Beheer.







“NPEX”: Nederlandse Participatie Exchange B.V., statutair gevestigd te Amsterdam en met adres: Saturnusstraat 60-75, 2516 AH Den Haag.



“Object”: al naar gelang de context voorschrijft, het recht van appartement op de registergoederen dan wel de registergoederen als nader beschreven in het Prospectus, dan wel een nadien door de Vennootschap verworven vastgoedbelegging.



“Operationele Kosten”: heeft de betekenis als daaraan gegeven in het Prospectus.



“Overeenkomst”: deze overeenkomst van vennootschap.



“Overeenkomst van Beheer”: de overeenkomst zoals aan te gaan tussen de Beherend Vennoot (voor rekening en risico van de Vennootschap) en de Beheerder op of omstreeks de datum van deze Overeenkomst.



“Overeenkomst van Bewaring”: de overeenkomst zoals aan te gaan tussen de Beheerder en de Bewaarder op of omstreeks de datum van deze Overeenkomst.



“Performancevergoeding”: heeft de betekenis als daaraan gegeven in het Prospectus.



“Participatie” een evenredig aandeel in het Vennootschapsvermogen, met inachtneming van deze Overeenkomst.



“Participant” of “Commanditair Vennoot”: personen die tot de Vennootschap zijn toegetreden als commanditair vennoot met inachtneming van deze Overeenkomst. “Property Management Vergoeding”: heeft de betekenis als daaraan gegeven in het Prospectus.

“Beheervergoeding” heeft de betekenis als daaraan gegeven in het Prospectus. “Bewaarder”: Stichting Bewaarder Zorgveste Deventer, een stichting naar Nederlands recht, gevestigd te Amsterdam en met adres: Claude Debussylaan 24, 1082 MD Amsterdam in haar hoedanigheid van bewaarder van het Vennootschapsvermogen uit hoofde van de Overeenkomst van Bewaring.



“Bewaarvergoeding”: heeft de betekenis als daaraan gegeven in het Prospectus.



“Beherend Vennoot”: Zorgveste Deventer Beheer B.V. in haar hoedanigheid van beherend vennoot van de Vennootschap.



“Emissiekosten” heeft de betekenis als daaraan gegeven in het Prospectus.



“Financiering”: de hypothecaire geldlening die, overeenkomstig de voorwaarden als beschreven in het Prospectus, ter financiering van het Object wordt aangetrokken.



Vennootschap zijn overeengekomen en bevestigd.

“Initiatiefnemer”: Annexum Invest B.V. in haar hoedanigheid van initiatiefnemer en initiële commanditaire vennoot van de Vennootschap.



“Initiële kosten”: heeft de betekenis als daaraan gegeven in het Prospectus.



“Inschrijfformulier”: het formulier ondertekend door een potentiële belegger waarin de voorwaarden voor en wijze van toetreding tot de





“Prospectus”: het prospectus houdende informatie betreffende de Vennootschap en de Participaties, gedateerd @ november 2010, zoals van tijd tot tijd gewijzigd.



“Vennoten”: de Beherend Vennoot en de Commanditair Vennoten of Participanten gezamenlijk.

49

BIJLAGE A







“Vennootschap”: de commanditaire vennootschap, als bedoeld in artikel 19 Wetboek van Koophandel onder de voorwaarden als opgenomen in deze Overeenkomst. “Vennootschapsvermogen”: het verschil, uitgedrukt in Euro’s, van de intrinsieke waarde van de goederen (waaronder het Object) van de Vennootschap en de verplichtingen van de Vennootschap, vastgesteld door of namens de Beheerder met inachtneming van deze Overeenkomst. “Vergadering”: een vergadering van Vennoten als bedoeld in Artikel 18.



(g) een wetsbepaling verwijst naar die bepaling zoals gewijzigd of opnieuw aangenomen.

1.3

De aanhef van artikelen zijn uitsluitend gemakshalve of ter verwijzing bedoeld.

1.4

In deze Overeenkomst omvatten woorden en uitdrukkingen in het enkelvoud tevens, indien de context dit toelaat of vereist, het meervoud en vice versa en omvatten mannelijke woorden en uitdrukkingen, indien de context dit toelaat of vereist, het vrouwelijk en het onzijdig en vice versa.

2. Naam, zetel en duur 2.1

1.2













50

Tenzij anders bepaald, betekent elke verwijzing in deze Overeenkomst naar: (a) een “Artikel” zal moeten worden gelezen als een verwijzing naar een artikel van deze Overeenkomst; (b) deze “Overeenkomst”, de “Overeenkomst van Beheer”, de “Overeenkomst van Bewaring”, het “Prospectus”, het “Inschrijfformulier” of elk andere overeenkomst of document, omvat tevens alle wijzigingen daarvan van welke aard dan ook, en zal moeten worden gelezen als een verwijzing naar deze overeenkomsten of documenten zoals meest recentelijk gewijzigd; (c) een “wijziging” omvat tevens aanvullingen, vernieuwingen, herformuleringen of wetswijzigingen en het woord “wijzigen” en woorden die daarvan zijn afgeleid dienen dienovereenkomstig te worden uitgelegd; (d) de term “met inbegrip van” zal niet beperkend worden uitgelegd maar betekent “met inbegrip van doch niet beperkt tot of zonder de algemeenheid van het voorgaande” en het woord “omvatten” en woorden die daarvan zijn afgeleid dienen dienovereenkomstig te worden uitgelegd; (e) de term “Beherend Vennoot”, “Participant”, “Commanditair Vennoot”, “Beheerder”, “Bewaarder” of enig andere “persoon” zal zodanig uitgelegd worden dat het de rechtsopvolgers en toegestane begunstigden omvat; (f) de term “persoon” omvat elke persoon, firma, bedrijf, onderneming, overheid, staat of instantie van een staat of elke vereniging, trust, vennootschap onder firma of andere entiteit (ongeacht of deze zelf rechtspersoonlijkheid bezit) of twee of meer van voornoemden;

2.2

2.3 2.4

De naam van de Vennootschap is: Zorgveste Deventer C.V. Het is uitdrukkelijk de intentie van de Vennoten dat de Vennootschap is aan te merken -en zal blijven aan te merken- als een besloten commanditaire vennootschap in fiscale zin en daarmee niet als een open commanditaire vennootschap in de zin van artikel 2 lid 3 onder c, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen. De Vennootschap is tevens aan te merken als een “beleggingsfonds” in de zin van artikel 1:1 van de Wet op het financieel toezicht. Het is uitdrukkelijk de intentie van de Vennoten dat de Vennootschap voor overdrachtsbelastingdoeleinden een “in aandelen verdeeld kapitaal” heeft, waarbij elke Participatie in de Vennootschap recht geeft op een evenredig aandeel van het Vennootschapsvermogen. De Vennootschap heeft haar zetel en centrum van optreden naar buiten in Amsterdam. De Vennootschap is, onverminderd het bepaalde in artikel 12.2 en artikel 20.1, aangegaan voor onbepaalde tijd, doch in beginsel ten minste voor zeven (7) jaar te rekenen vanaf het aangaan van de Vennootschap.

3. Doel De Vennootschap heeft ten doel het vragen en verkrijgen van gelden en andere goederen ter collectieve belegging, ten tijde van het aangaan van de Vennootschap in het bijzonder in het Object, teneinde de Vennoten in de opbrengst van de beleggingen te doen delen, één en ander in de ruimste zin van het woord daaronder begrepen het verkrijgen, vervreemden en bezwaren van het Object en andere goederen van de Vennootschap.

4. Toetreding, inbreng en participaties 4.1

De Beherend Vennoot brengt zijn werkzaamheid en deskundigheid in de Vennootschap in.

ANNEXUM 

4.2

De Stichting Bewaarbedrijf NPEX treedt toe tot de Vennootschap als Commanditair Vennoot voor een bedrag van EUR 3.300.000,- tegen verkrijging van Participaties. Voor elke EUR 150.000,- wordt één (1) Participatie uitgereikt. Participanten treden toe tot de Vennootschap door het verkrijgen van Participaties, hetzij door middel van overdracht hetzij uitgifte van Participaties, tegen betaling van een koopprijs respectievelijk inbreng van kapitaalstortingen zoals nader zal zijn gespecificeerd in het Inschrijfformulier. 4.3 Voor zover in deze Overeenkomst en/of het Inschrijfformulier niet uitdrukkelijk anders is bepaald, kan een Participant niet worden verplicht tot verdere inbreng dan zoals beschreven in Artikel 4.2. 4.4 Toetreding door een ander dan een natuurlijke of Nederlandse rechtspersoon (waaronder niet begrepen vennootschappen welke na invoering van het momenteel aanhangige ‘voorstel van wet tot vaststelling van titel 7.13 van het Burgerlijk Wetboek’ op grond hiervan rechtspersoonlijkheid hebben verkregen) is uitsluitend mogelijk: (a) na acceptatie van het Inschrijfformulier door middel van een (elektronische) bevestiging daarvan door de Beherend Vennoot danwel namens deze door de Beheerder, (b) voor het bedrag als vermeld in het Prospectus welk bedrag ten minste EUR 150.000 (honderdvijftigduizend euro) zal bedragen en onder betaling van Emissiekosten (zoals nader omschreven in het Prospectus); (c) indien gewaarborgd is dat de Vennootschap niet kwalificeert of zal kwalificeren als een open commanditaire vennootschap als bedoeld in artikel 2, lid 3 sub c van de Algemene wet inzake rijksbelastingen en (ii) indien vereist op grond van Artikel 7, na uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van alle Vennoten. 4.5 Participaties luiden op naam. Er worden geen bewijs- of toonderstukken voor Participaties uitgegeven. 4.6 Indien een Participatie behoort tot een gemeenschap kunnen de deelgenoten die zijn gerechtigd tot die gemeenschap de uit deze Overeenkomst voortvloeiende rechten slechts uitoefenen door één (1) door hen schriftelijk aangewezen of door de rechter benoemde vertegenwoordiger. 4.7 Het is een Participant niet toegestaan de Vennootschap jegens hem op te zeggen en zich terug te trekken uit de Vennootschap, een en ander behoudens het bepaalde in Artikel 7.

5. Vennootschapsvermogen 5.1

5.2

De Beherend Vennoot zal zich inspannen ervoor zorg dragen dat door de Vennootschap te verkrijgen en te houden goederen (waaronder het Object) en verplichtingen op naam van de Bewaarder staan welke deze goederen en verplichtingen houdt voor rekening en risico van de Participanten, naar evenredigheid van de door hen gehouden Participaties. Onverminderd het bepaalde in Artikel 17, komen alle winsten en verliezen van de Vennootschap ten gunste respectievelijk ten laste van de Participanten in verhouding tot de door hen gehouden Participaties, met dien verstande dat geen van de Participanten draagplichtig zijn voor verliezen van de Vennootschap voor zover deze het bedrag van hun inbrengverplichting zoals bedoeld in Artikel 4.2 te boven gaat.

6. Register 6.1

Elke Participant wordt voor ieder van de door hem gehouden Participaties gecrediteerd in de boeken van de Vennootschap. 6.2 De Beherend Vennoot danwel de Beheerder namens deze draagt zorg voor het bijhouden van een register waar de namen en adressen van de Participanten, alsmede het aantal gehouden Participaties en de respectievelijke bankrekeninggegevens worden ingeschreven. De Participant is verantwoordelijk voor de juiste, tijdige en volledige verstrekking van zijn gegevens - alsook van de wijzigingen daarin aan de Beherend Vennoot met een kopie aan de Beheerder. Voor zover daaraan niet wordt voldaan, zal onjuiste of onvolledige vermelding in het register van zijn gegevens voor rekening en risico komen van de desbetreffende Participant. 6.3 In het geval van een vertegenwoordiger van een Participant zoals bedoeld in Artikel 4.6, worden ook deze gegevens door de Beherend Vennoot in het register opgenomen. In geval van verhandeling van Participaties of daarvan afgeleide rechten via NPEX, zal het Register tevens de gegevens bevatten omtrent deze indirecte beleggers in de Vennootschap. 6.4 Van elke inschrijving als bedoeld in Artikelen 6.1 en 6.3, en van iedere mutatie in de inschrijving, ontvangen de Participanten op hun verzoek kosteloos een uittreksel van de Beherend Vennoot. Het uittreksel belichaamt geen rechten.

7. Overdracht en bezwaring participaties 7.1

Behoudens in het geval van vererving of legaat of iedere andere toegestane vorm van verkrijging van Participaties (door uitgifte dan wel

51

BIJLAGE A



overdracht) met inachtneming van het besluit van de Minister van Financiën van 11 januari 2007, nummer CPP2006/1869M, Stcrt. nr. 15, is: (a) toetreding tot de Vennootschap; en (b) verandering van de relatieve gerechtigdheid tot de Vennootschapsvermogen van de houder(s) van Participaties, waarvan onder meer sprake kan zijn bij de overdracht van Participaties aan een (andere) Participant in overeenstemming met dit Artikel 7, uitsluitend mogelijk na verkregen unanieme schriftelijke toestemming - verkregen in een Vergadering of door schriftelijke raadpleging buiten Vergadering - van alle Vennoten. Indien na de totstandkoming van deze Overeenkomst het besluit van de Minister van Financiën van 11 januari 2007, nummer CPP2006/1869M, Stcrt. nr. 15 wijzigt, zal de regeling van dit Artikel zodanig moeten worden uitgelegd als met inachtneming van die wijziging.

Indien voor een toetreding of een verandering in de relatieve gerechtigdheid tot het Vennootschapsvermogen toestemming is verzocht door schriftelijke raadpleging buiten Vergadering en die toestemming niet binnen vier (4) weken door één of meerdere Participanten wordt geweigerd, wordt toestemming geacht door alle Participanten te zijn verleend. De Beherend Vennoot dient te allen tijde actief de gevraagde toestemming te verlenen en is bevoegd zijn toestemming al dan niet onder opgaaf van redenen te onthouden. Bedoelde termijn van vier (4) weken vangt aan op de dag na die waarop aan alle Vennoten schriftelijke toestemming is verzocht. Participanten worden geacht hun toestemming niet op onredelijke gronden te onthouden. Onverminderd het hierboven bepaalde is Annexum Invest binnen zes maanden na ondertekening van deze Overeenkomst bevoegd nog niet bij derden geplaatste participaties aan Participanten over te dragen zonder dat daarvoor de toestemming van de Vennoten is vereist. Annexum Invest zal, gedurende voornoemde zes maanden, deze Participaties voor rekening en risico van de nieuwe Participanten houden. 7.2

52

Participaties zijn uitsluitend met inachtneming van het bepaalde in Artikel 7.1 en 7.2 overdraagbaar. Een Participant zal bij de Beherend Vennoot kenbaar maken zijn Participaties, al dan niet gedeeltelijk, over te willen dragen, onder opgave van de naam van degene aan wie hij wenst over te dragen. Indien de Participant geen koper voor zijn Participatie heeft zal de Beherend Vennoot onder de overige Participanten polsen of daar geïnteresseerden voor zijn.

7.3

7.4

In het geval van meerdere geïnteresseerden, zullen de aangeboden Participaties op volgorde van binnenkomst worden verdeeld over de geïnteresseerde Participanten. De Participaties die daarmee eventueel niet kunnen worden toebedeeld aan de geïnteresseerde Participanten, zullen door een door de Beherend Vennoot voor rekening van de verkopende Participant ingeschakelde notaris worden toebedeeld aan een of meerdere geïnteresseerde Participanten, tenzij partijen in onderling overleg tot een andere regeling van toebedeling van de ‘overblijvende’ Participaties komen. De Beherend Vennoot zal de overdrachtsprocedure zoals omschreven in Artikel 7.1 en 7.2 in beginsel tweemaal per jaar faciliteren, in het tweede en het vierde kwartaal op een door de Beherend Vennoot vast te stellen tijdstip. De Beherend Vennoot brengt voor de overdrachtprocedure een bedrag van EUR 250 per overdracht in rekening aan de Participant die zijn Participaties wenst over te dragen. Het is een Participant niet toegestaan Participaties te bezwaren noch een derde als deelgenoot van hun Participaties aan te nemen.

8. Bestuur en vertegenwoordiging 8.1

8.2

8.3

Onverminderd het in de Overeenkomst van Beheer bepaalde met betrekking tot het uitvoeren van werkzaamheden door de Beheerder, wordt de Vennootschap in en buiten rechte vertegenwoordigd en worden beheers- en beschikkingshandelingen ter zake van het Vennootschapsvermogen uitsluitend verricht door de Beherend Vennoot danwel de door hem ingeschakelde Beheerder. Een Participant zal zich onthouden van het verrichten van beheers- en beschikkingshandelingen ten behoeve van de Vennootschap, zal niet optreden als gevolmachtigde van de Beherend Vennoot en is niet bevoegd rechtshandelingen te verrichten in de naam van de Vennootschap. De Beherend Vennoot heeft het beheer van de Vennootschap opgedragen aan de Beheerder. De Beheerder vervult zijn beheertaak met inachtneming van de Overeenkomst van Beheer.

9. Kosten en vergoedingen 9.1 9.2

De volgende vergoedingen komen ten laste van de Vennootschap: (a) de Beheervergoeding; (b) de Performancevergoeding; (c) de Begeleidingsvergoeding; en (d) de Property Management Vergoeding. De Initiële kosten en Operationele Kosten

ANNEXUM 

komen voor rekening van de Vennootschap.

10. Beperking van aansprakelijkheid en vrijwaring 10.1 De Beherend Vennoot is uitsluitend aansprakelijk jegens de Participanten voor door hen geleden verliezen in verband met de uitvoering van zijn plichten en verantwoordelijkheden ingevolge deze Overeenkomst indien en voor zover in een definitieve uitspraak in arbitrage dan wel in rechte wordt bepaald dat het verlies rechtstreeks is veroorzaakt door bewuste roekeloosheid, opzet, valsheid in geschrifte of oplichting door de Beherend Vennoot. De Beherend Vennoot is niet aansprakelijk voor verlies geleden door de Participanten als gevolg van het handelen of nalaten van een derde of als gevolg van het handelen of nalaten van de Beherend Vennoot veroorzaakt doordat de Beherend Vennoot vertrouwt op een voorstelling of garantie van een Participant. 10.2 Behoudens op grond van bepalingen van dwingend recht, worden de Beherend Vennoot en de bestuurders, werknemers, adviseurs, aandeelhouders en groepsmaatschappijen van de Beherend Vennoot gevrijwaard uit de Vennootschapsvermogen jegens alle aansprakelijkheden, verplichtingen, verliezen, schade, boetes, arbitrale en rechterlijke uitspraken, vorderingen, kosten en onkosten van welke aard dan ook die hen of een van hen wordt opgelegd, tenzij dit een gevolg is van bewuste roekeloosheid, opzet, valsheid in geschrifte of oplichting in de uitvoering van de taken en verplichtingen ingevolge deze Overeenkomst.

11. Vervanging beherend vennoot 11.1 De Beherend Vennoot is gerechtigd om met inachtneming van een opzegtermijn van zes (6) maanden zijn werkzaamheden te beëindigen. Alsdan is de Beherend Vennoot verplicht om zodanige maatregelen te treffen die noodzakelijk, nuttig of wenselijk zijn ter continuering van een verantwoord beheer respectievelijk bewaring van het Vennootschapsvermogen, daaronder begrepen het aanzoeken van een nieuwe beherend vennoot. 11.2 Alvorens maatregelen te treffen als bedoeld in Artikel 11.1 zal de Beherend Vennoot steeds, tenzij spoedeisende omstandigheden uitstel daarvan niet rechtvaardigen, een Vergadering bijeenroepen, waarbij door hem aan de Vergadering een voorstel tot het treffen van zodanige maatregelen ter goedkeuring wordt voorgelegd. Voor zover genoemde maatregelen,

vanwege spoedeisende omstandigheden, reeds zijn getroffen zonder bijeenroeping van een Vergadering, zal de Beherend Vennoot onverwijld nadat zodanige maatregelen zijn getroffen, tot bijeenroeping van de Vergadering overgaan met het verzoek de getroffen maatregelen achteraf goed te keuren. 11.3 Indien de Beherend Vennoot, bij schriftelijke mededeling te richten aan alle Participanten, het voornemen te kennen geeft zijn taken te willen neerleggen, draagt de Beherend Vennoot er zorg voor dat binnen een termijn van vier (4) weken nadat deze mededeling is verzonden een Vergadering wordt belegd om in de benoeming van een nieuwe beherend vennoot te voorzien. 11.4 Onverminderd het bepaalde in de Artikel 11.1 defungeert de Beherend Vennoot door: (a) zijn ontbinding; (b) zijn eigen aanvraag van surseance van betaling of faillissement; (c) zijn (onherroepelijke) faillietverklaring, in welk geval de Beherend Vennoot ervoor zorg draagt dat binnen een termijn van vier (4) weken een Vergadering wordt belegd om in de benoeming van een nieuwe beherend vennoot. 11.5 De Beherend Vennoot is gehouden om bij beëindiging van zijn relatie met de Vennootschap alle medewerking te verlenen die voor een deugdelijke overdracht van zijn taak aan een nieuwe beherend vennoot noodzakelijk, nuttig of wenselijk is.

12. Verkoop en vervreemding object 12.1 Een besluit tot verkoop en vervreemding van het Object, komt tot stand op voorstel van de Beherend Vennoot aan de Vergadering welk voorstel, behoudens onvoorziene ontwikkelingen ten aanzien van het Object, niet eerder dan zeven (7) jaar na aangaan van de Vennootschap zal worden gedaan. Een voorstel tot verkoop en vervreemding van het Object kan tevens inhouden de verkoop van alle Participaties aan een kopende partij. 12.2 Een besluit tot verkoop en vervreemding van het Object dat genomen wordt gedurende de eerste zeven (7) jaar na het aangaan van de Vennootschap behoeft de goedkeuring van de Vergadering van Vennoten aangenomen met ten minste negentig procent (90%) van de uitgebrachte stemmen in een Vergadering waarin ten minste honderd procent (100%) van het Vennootschapsvermogen is vertegenwoordigd. Indien in deze Vergadering niet het vereiste quorum van ten minste honderd procent (100%) van het Vennootschapsvermogen is vertegenwoordigd,

53

BIJLAGE A

zal een tweede Vergadering worden bijeengeroepen ten aanzien van welke Vergadering de gestelde quorumeis niet geldt.

13. Uittreding 13.1 Een Participant treedt uit de Vennootschap door: (a) aanvraag van surseance van betaling van de Participant; (b) (onherroepelijke) faillietverklaring van de Participant; (c) doordat de schuldsaneringsregeling natuurlijke personen ten aanzien van de Participant van toepassing is verklaard; (d) door zijn overlijden; (e) door de rechter in de gevallen die de wet bepaalt. 13.2 Van de gevallen als bedoeld onder Artikel 13.1 (a), (b), (c) en (d) wordt de Beherend Vennoot onverwijld schriftelijk op de hoogte gesteld door (de bewindvoerder of curator van) de Participant.

14. Voortzetting 14.1 Bij toetreding of uittreding van Participanten bestaat de Vennootschap voort tussen de Beherend Vennoot, de bestaande en, in het geval van toetreding, de nieuwe Participant(en), tenzij er op enig moment naast de Beherend Vennoot minder dan een (1) Participant over is. In het laatste geval wordt de Vennootschap beëindigd en vereffend conform het bepaalde in Artikel 19. 14.2 In geval van overlijden van een Participant wordt de Beherend Vennoot onverwijld schriftelijk op de hoogte gesteld door de rechtsopvolger(s) onder algemene titel van de overleden Participant onder overlegging van een verklaring van erfrecht. Bij het overlijden van de Participant wordt de Vennootschap voortgezet met de erfgenaam c.q. erfgenamen), tenzij de erfgenaam of erfgenamen de verkregen Participaties overdraagt c.q. overdragen aan (een) andere Participant(en) ingevolge het bepaalde in Artikel 7. 14.3 Bij uittreding van een Participant anders dan als in Artikel 14.2, nemen de andere Participanten die de Vennootschap, tezamen met de Beherend Vennoot, voortzetten de door de uittredende Participant gehouden Participaties in onderling overleg over tegen betaling door de andere voortzettende Participanten aan de uittredende Participant van de laatst vastgestelde intrinsieke waarde van die Participatie(s) en uitsluitend na verkregen unanieme schriftelijke toestemming - verkregen in een Vergadering of

54

door schriftelijke raadpleging buiten Vergadering - van alle Vennoten. In het geval geen of niet alle Participatie (s) van de uittredende Participant worden overgenomen, zullen de (resterende) Participaties pro rata worden verdeeld over de voortzettende Participanten onder voldoening van de verschuldigde tegenprestatie zoals voornoemd. 14.4 Onverminderd het bepaalde in Artikel 7, verleent ieder van de Participanten hierbij aan de Beherend Vennoot een onherroepelijke volmacht om bij (a) de eigen uittreding uit de Vennootschap en (b) uittreding uit de Vennootschap van een andere Participant, voor en namens hem alle leveringshandelingen alsmede alle rechtshandelingen te verrichten die noodzakelijk, nuttig of wenselijk zijn in verband met de (i) uittreding van de desbetreffende Participant,(ii) voortzetting van de Vennootschap alsmede (iii) overdracht van Participatie(s) als bedoeld in Artikel 14.2. Ter voorkoming van enig misverstand, wordt uitdrukkelijk bepaald dat de hier bedoelde volmacht geen betrekking heeft op het verlenen van toestemming als bedoeld in Artikel 7. 14.5 Betaling van de tegenprestatie aan de uittredende Participant voor die Participaties die niet in onderling overleg door de Overblijvende Participanten worden overgenomen, is eerst opeisbaar bij ontbinding van de Vennootschap en zal uit het liquidatiesaldo worden voldaan. Indien het liquidatiesaldo hiertoe niet toereikend, vervalt het recht op de tegenprestatie. Eventuele kosten zoals bijvoorbeeld kosten ter vaststelling van de intrinsieke waarde, verschuldigde overdrachtsbelasting en notariskosten worden in mindering gebracht. 14.6 Met uitsluiting van ieder ander hebben de overblijvende Participanten en de Beherend Vennoot die de Vennootschap voortzetten, het recht zulks te doen onder de naam van de Vennootschap.

15. Waardering van het vennootschapsvermogen 15.1 Voor zover benodigd voor de overdracht of uitgifte van Participaties of voor verslaggevingsdoeleinden, zal de waarde van het Vennootschapsvermogen worden bepaald en wel overeenkomstig de waarderingsgrondslagen zoals omschreven in het Prospectus. 15.2 Het Vennootschapsvermogen gedeeld door het op de dag van vaststelling uitstaande aantal Participaties geeft de intrinsieke waarde van elke Participatie. Deze intrinsieke waarde wordt berekend in euro.

ANNEXUM 

16. Boekjaar en jaarrekening 16.1 Het boekjaar van de Vennootschap is gelijk aan het kalenderjaar, met uitzondering van het eerste boekjaar welke eindigt op 31 december 2011. 16.2 De Beherend Vennoot stelt de jaarrekening (bestaande uit een balans, een winst- en verliesrekening en de toelichting daarop) op zodanig dat deze uiterlijk binnen vier (4) maanden na het verstrijken van het boekjaar, voorzien van een verklaring van een deskundige ter zake van de getrouwheid van de grootte en de samenstelling van het vermogen van de Vennootschap en van het resultaat over het betreffende boekjaar, kan worden vastgesteld door de Vergadering van Vennoten. De toelichting bevat onder meer een overzicht van het verloop van de waarde en de samenstelling van de beleggingen van de vennootschap per het einde van het boekjaar alsmede, voor zover mogelijk, een vergelijkend overzicht over de laatste twee jaren van de intrinsieke waarde van de vennootschap. De Beherend Vennoot stelt de opgestelde jaarrekening ter beschikking aan de Participanten met een uitnodiging tot het bijwonen van een Vergadering ter bespreking van de zaken van de Vennootschap en het gevoerde beleid en ter goedkeuring van de jaarrekening. 16.3 Uiterlijk negen (9) weken na afloop van de eerste helft van elk boekjaar zendt de Beherend Vennoot de door hem opgestelde halfjaarcijfers van de Vennootschap aan het adres van de Participanten alsmede een opgave van de beleggingen van de Vennootschap en de intrinsieke waarde van de Vennootschap. 16.4 Een Participant kan de boeken, bescheiden en andere gegevensdragers slechts inzien via een door de vennootschap aan te wijzen accountant als bedoeld in artikel 2:393 lid 1 Burgerlijk Wetboek.

17. WINST EN VERLIES, UITKERINGEN 17.1 De winst van de Vennootschap wordt uitgekeerd als volgt: (a)  aan de Beherend Vennoot jaarlijks, gedurende de periode dat de Beherend Vennoot optreedt als beherend vennoot van de Vennootschap, een bedrag ter grootte van EUR 500,-; en

(b)  aan de Participanten in verhouding tot de door hen gehouden Participaties. 17.2 De uitkeringen als bedoeld in Artikel 17.1 zullen op een door de Beherend Vennoot vast te stellen tijdstip worden gedaan, onder inhouding van eventueel verschuldigde belastingen. De

Beherend Vennoot is bevoegd tot het doen van voorlopige uitkeringen als dan niet ten laste van de reserves van de Vennootschap indien de liquiditeit en solvabiliteit van de Vennootschap dat toestaan overeenkomstig Artikel 17.1. 17.3 De Beherend Vennoot stelt de Participanten in kennis van de hoogte van de betaalbaarstelling en de samenstelling van (voorlopige) uitkeringen. Uitkering vindt plaats in contanten door bijschrijving op de bankrekening van de Participant als opgenomen in het register als bedoeld in Artikel 6. De Beherend Vennoot heeft de bevoegdheid te bepalen dat een gedeelte van het op de Participaties gestorte kapitaal of van de positieve resultaten niet wordt uitgekeerd indien de liquiditeit of solvabiliteit van de Vennootschap dat verlangt dan wel een hoger bedrag uit te keren indien de liquiditeit en solvabiliteit van de Vennootschap dat toestaan, zulks naar het uitsluitend oordeel van de Beherend Vennoot. 17.4 Alle verliezen welke voortvloeien uit, of verband houden met het beheer van de Vennootschapvermogen, komen in de interne verhoudingen ten laste van de Participanten in verhouding tot de door hen gehouden Participaties, met dien verstande dat Participanten niet draagplichtig zijn voor verplichtingen van de Vennootschap die hun inbrengverplichting zoals bedoeld in Artikel 4.2 te boven gaat.

18. Vergaderingen 18.1 Onverminderd het overigens ter zake bepaalde in deze Overeenkomst, wordt een Vergadering door of namens de Beherend Vennoot bijeengeroepen: (a) op voorstel van de Beheerder; of (b) op verzoek van de Bewaarder. Ingeval van een voorstel tot Vergadering door de Beheerder zal de Beherend Vennoot danwel namens deze de Beheerder onverwijld, en in elk geval binnen vijf (5) werkdagen na de dag van ontvangst van het schriftelijk verzoek, overgaan tot het uitroepen van een Vergadering. Een dergelijk verzoek als bedoeld onder (b) wordt op schrift gesteld en gericht aan de Beherend Vennoot met een kopie aan de Beheerder, vergezeld van een voorstel over welke agendapunten en voorstellen zal worden vergaderd. Iedere Participant kan de Bewaarder verzoeken een dergelijk verzoek in te dienen. De Bewaarder zal slechts overgaan tot het indienen van een voorstel tot Vergadering indien, naar zijn uitsluitend oordeel, een zwaarwegend algemeen belang van de Vennoten bij het houden van Vergadering gediend is, rekening houdend met onder meer de spoedeisendheid en de tijd die nog resteert

55

BIJLAGE A

tot de jaarlijkse reguliere Vergadering. Ingeval van een verzoek tot vergadering door de Bewaarder zal de Beherend Vennoot zo snel als praktisch mogelijk, en in elk geval binnen dertig (30) dagen na de dag van ontvangst van het schriftelijk verzoek overgaan tot het uitroepen van een Vergadering en bij gebreke daarvan zal de Bewaarder bevoegd zijn tot het uitroepen van de Vergadering. 18.2 De Beherend Vennoot roept een Vergadering bijeen door de Participanten daartoe uit te nodigen door een daartoe strekkende schriftelijke mededeling niet later dan de vijftiende (15e) dag voor die der vergadering, waarbij wordt aangegeven op welke datum, tijdstip en plaats de Vergadering zal worden gehouden en over welke agendapunten en voorstellen zal worden beraadslaagd. 18.3 De Vergadering wordt voorgezeten door de Beherend Vennoot dan wel een door haar aangewezen derde. De voorzitter wijst de secretaris aan. Tenzij van het ter Vergadering verhandelde een notarieel proces-verbaal wordt opgemaakt, worden daarvan notulen gehouden. Notulen worden vastgesteld en ten blijke daarvan getekend door de voorzitter en de secretaris van de desbetreffende Vergadering, dan wel vastgesteld door een volgende Vergadering. 18.4 Besluiten van de Vergadering worden genomen, tenzij in deze Overeenkomst anders is bepaald, bij gewone meerderheid van stemmen. Elke Participatie geeft recht op één (1) stem in de Vergadering. De Beherend Vennoot heeft uitsluitend een adviserende stem. 18.5 De Vennoten kunnen alle besluiten, welke zij in vergadering kunnen nemen, ook buiten vergadering nemen, met inachtneming van de vereisten zoals deze voor dergelijke besluiten in Vergadering gelden. Het uitbrengen van stem buiten vergadering kan plaatsvinden per e-mail, of andere schriftelijke wijze. Van een besluit, als bedoeld in lid 1, wordt melding gemaakt in het notulenregister van de Vergadering en bovendien worden de bescheiden, waaruit van het nemen van een zodanig besluit blijkt, bij het notulenregister van de vergadering van vennoten bewaard en wordt, zodra het besluit is genomen, daarvan schriftelijk aan alle vennoten mededeling gedaan. 18.6 De Beherend Vennoot is gerechtigd de Vergaderingen gecombineerd te houden met andere commanditaire vennootschappen waarvan zij Beherend Vennoot is.

56

19. Ontbinding en vereffening 19.1 De Vennootschap zal worden ontbonden: (a) door een besluit van de Vergadering, welk besluit niet eerder kan worden genomen na het verstrijken van zeven (7) jaar na de oprichtingsdatum van de Vennootschap. (b) door een daartoe strekkend besluit van de Beherend Vennoot nadat het Object is verkocht en overgedragen; (c) door ontbinding van de Vennootschap krachtens onherroepelijke rechterlijke beslissing; (d) op het moment dat er naast de Beherend Vennoot geen Participant meer participeert in de Vennootschap. Een besluit tot ontbinding als bedoeld onder (a) kan slechts worden genomen met ten minste 3/4 (75%) van de uitgebrachte stemmen in een Vergadering waarin ten minste vijftig procent (50%) van het Vennootschapsvermogen is vertegenwoordigd. Indien in deze Vergadering niet het vereiste quorum van ten minste vijftig procent (50%) van het Vennootschapsvermogen is vertegenwoordigd, zal een tweede Vergadering worden bijeengeroepen ten aanzien van welke Vergadering de gestelde quorumeis niet geldt. 19.2 Bij beëindiging van de Vennootschap wordt het Vennootschapsvermogen vereffend door de Beherend Vennoot. De Vennootschap zal alsdan voortbestaan voor het doel van vereffening. De relevante bepalingen van deze overeenkomst blijven gelden totdat de vereffening zal zijn beëindigd. 19.3 Na beëindiging van de Vennootschap en voldoening van alle verplichtingen aan derden, waaronder de Begeleidingsvergoeding en de Performancevergoeding en de aan de verkoop van het Object verbonden kosten en de onder de Financiering af te lossen bedragen, wordt de Vennootschapsvermogen uitgekeerd overeenkomstig het bepaalde in Artikel 17.1.

20. Wijzigingen in deze overeenkomst 20.1 Uitgezonderd wijzigingen die verband houden met het bepaalde in Artikel 20.2 en in het geval van ondergeschikte aanpassingen, zoals bijvoorbeeld tekstueel van aard, kan deze Overeenkomst uitsluitend worden gewijzigd door een besluit van de Vergadering, op voorstel van de Beherend Vennoot, genomen met minste 3/4 (75%) van de uitgebrachte stemmen in een Vergadering waarin ten minste vijftig procent (50%) van het Vennootschapsvermogen is vertegenwoordigd. Indien in deze Vergadering niet

ANNEXUM 

het vereiste quorum van ten minste vijftig procent (50%) van het Vennootschapsvermogen is vertegenwoordigd, zal een tweede Vergadering worden bijeengeroepen ten aanzien van welke Vergadering de gestelde quorumeis niet geldt. Wijziging van Artikel 7 behoeft de toestemming van alle Vennoten, welke toestemming kan worden gegeven op dezelfde wijze als bepaald in Artikel 7 voor (onder andere) de overdracht van Participaties. 20.2 De Participanten verlenen hierbij een onherroepelijke en onvoorwaardelijke last met privatieve werking en volmacht aan de Beherend Vennoot om te besluiten tot wijziging van deze overeenkomst en dat besluit uit te voeren, er toe strekkende dat deze overeenkomst in verband met het in lijn brengen van deze Overeenkomst met wet- en regelgeving alsmede het van kracht worden van het ‘voorstel van wet tot vaststelling van titel 7.13 (vennootschap) van het Burgerlijk Wetboek’ zodanig wordt gewijzigd dat de fiscale behandeling van de Vennootschap en de Participanten niet althans zo weinig mogelijk wijzigt, dat de Vennootschap zo mogelijk zal voortbestaan als een commanditaire vennootschap naar Nederlands recht, een en ander onder behoud, voor zover als mogelijk, (van de strekking) van de bepalingen van deze overeenkomst, alsmede om al datgene te verrichten wat noodzakelijk, nuttig of wenselijk in verband met het voorgaande is waaronder uitdrukkelijk is begrepen het verrichten van eventuele rechtshandelingen tot inbreng of levering van alle goederen van de Vennootschap (of behorend tot de Vennootschapsvermogen) in respectievelijk aan de rechtspersoon indien de Vennootschap rechtspersoonlijkheid zal verkrijgen.

als aan de Beheerder: Annexum Beheer B.V. Ter attentie: de directie Adres: Strawinskylaan 485, 1077 XX Amsterdam e-mail: [email protected] als aan de Bewaarder: Stichting Bewaarder Zorgveste Deventer Ter attentie: het bestuur Adres : Claude Debussylaan 24, 1082 MD Amsterdam e-mail: [email protected]

22. Toepasselijk recht en bevoegde rechter 22.1 Deze overeenkomst is uitsluitend onderworpen aan Nederlands recht. 22.2 Alle geschillen, welke mochten ontstaan naar aanleiding van de onderhavige overeenkomst, dan wel van nadere overeenkomsten, die daarvan het gevolg mochten zijn, worden beslecht door de Rechtbank te Amsterdam.

21. Kennisgevingen Alle mededelingen, verzoeken en kennisgevingen met betrekking tot deze Overeenkomst zullen plaatsvinden op de website, almede het door de Participant opgegeven per e-mail adres, dan wel op een andere door de Beherend Vennoot te bepalen schriftelijke wijze. Kennisgevingen aan de Beherend Vennoot, de Beheerder of de Bewaarder moeten worden gericht: als aan de Beherend Vennoot: Zorgveste Deventer Beheer B.V. Ter attentie: de directie Adres: Strawinskylaan 485, 1077 XX Amsterdam e-mail: [email protected]

57

BIJLAGE B

58

STATUTEN BEWAARDER

ANNEXUM 

59

BIJLAGE B

60

ANNEXUM 

61

BIJLAGE B

62

ANNEXUM 

63

BIJLAGE C

OVEREENKOMST INZAKE BEHEER Deze overeenkomst inzake beheer (de “Overeenkomst”) is aangegaan tussen de volgende partijen (elk een “Partij” en gezamenlijk de “Partijen”): ZORGVESTE DEVENTER BEHEER B.V., een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid gevestigd te Amsterdam en met adres Strawinskylaan 485, 1077 XX Amsterdam, in haar hoedanigheid van beherend vennoot van Zorgveste Deventer C.V. (“Zorgveste Deventer Beheer”); en ANNEXUM BEHEER B.V., een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid gevestigd te Amsterdam en met adres Strawinskylaan 485, 1077 XX Amsterdam (“Annexum Beheer”). Overwegende dat: (A) Zorgveste Deventer C.V. (de “Vennootschap”) bij overeenkomst van [**] 2010 is aangegaan tussen de Beherend Vennoot en de Participanten. (B) De Beherend Vennoot de Beheerder wenst te benoemen tot de beheerder van de Vennootschap, onder de voorwaarden zoals opgenomen in deze Overeenkomst. Komen overeen als volgt:

1. Definities, interpretatie en effectieve werking

2. Beheer

1.1

2.1

1.2







64

inbegrip van doch niet beperkt tot of zonder de algemeenheid van het voorgaande” en het woord “omvatten” en woorden die daarvan zijn afgeleid dienen dienovereenkomstig te worden uitgelegd; (e) de term “Beherend Vennoot”, “Participant”, “Beheerder”, “Bewaarder” of enig andere “persoon” zal zodanig uitgelegd worden dat het de rechtsopvolgers en toegestane begunstigden omvat; (f) de term “persoon” omvat elke persoon, firma, bedrijf, onderneming, overheid, staat of instantie van een staat of elke vereniging, trust, vennootschap onder firma of andere entiteit (ongeacht of deze zelf rechtspersoonlijkheid bezit) of twee of meer van voornoemden (g) een wetsbepaling verwijst naar die bepaling zoals gewijzigd of opnieuw aangenomen. 1.3 De aanhef van artikelen zijn uitsluitend gemakshalve of ter verwijzing bedoeld. 1.4 In deze Overeenkomst omvatten woorden en uitdrukkingen in het enkelvoud tevens, indien de context dit toelaat of vereist, het meervoud en vice versa en omvatten mannelijke woorden en uitdrukkingen, indien de context dit toelaat of vereist, het vrouwelijk en het onzijdig en vice versa.

In deze Overeenkomst hebben begrippen beginnend met een hoofdletter, tenzij uitdrukkelijk anders bepaald, de betekenis daaraan toegekend in de overeenkomst bedoeld in overweging (A) (de “CV-Overeenkomst”). Tenzij anders bepaald, betekent elke verwijzing in deze Overeenkomst naar: (a) een “Artikel” zal moeten worden gelezen als een verwijzing naar een artikel van deze Overeenkomst; (b) deze “Overeenkomst”, de “Overeenkomst van Bewaring”, de “CV-Overeenkomst”, het “Prospectus”, of elk andere overeenkomst of document, omvat tevens alle wijzigingen daarvan van welke aard dan ook, en zal moeten worden gelezen als een verwijzing naar deze overeenkomsten of documenten zoals meest recentelijk gewijzigd; (c) een “wijziging” omvat tevens aanvullingen, vernieuwingen, herformuleringen of wetswijzigingen en het woord “wijzigen” en woorden die daarvan zijn afgeleid dienen dienovereenkomstig te worden uitgelegd; (d) de term “met inbegrip van” zal niet beperkend worden uitgelegd maar betekent “met









De Beheerder is belast met het beheer van de Vennootschap. Het beheer van de Vennootschap omvat onder meer, de volgende taken: (i) het aangaan, nakomen en uitvoeren van contracten van enigerlei soort die noodzakelijk zijn of verbonden zijn aan de beleggingsdoelstellingen; (ii) het sluiten van huurovereenkomsten ter zake van het Object; (iii) het openen van één of meerdere bankrekeningen ten name van de Vennootschap en het ten laste van de betreffende bankrekeningen verrichten van betalingen die in het kader van het beheer van het Vennootschapsvermogen noodzakelijk of gewenst zijn; (iv) het ten behoeve van de Participanten zorg dragen voor de administratie en bewaring van het Vennootschapsvermogen; (v) het namens en voor rekening van de Vennootschap aangaan en afwikkelen van de Financiering en de mogelijk toekomstige herfinancieringen daarvan en de vestiging van rechten van hypotheek (de rechten) op het Object dan wel de vestiging van andere

ANNEXUM 









2.2

2.3

2.4

zekerheidsrechten, ten genoegen van de geldverstrekker tot zekerheid van terugbeta ling van de hoofdsom en verschuldigde renten en kosten uit hoofde van de Financiering danwel de herfinanciering daarvan; (vi)  het instellen van, voeren van, verweer voeren in gerechtelijke procedures, schikkingen treffen of tot een vergelijk komen, in verband met de beleggingsdoelstellingen; (vii) het aanwenden, behouden, vervangen of anderszins veilig stellen of met personen of firma’s aangaan van overeenkomsten of andere verplichtingen in verband met het beheer en de exploitatie van de Vennootschap, dit alles op voorwaarden en voor een vergoeding die de Beheerder verstandig acht; (viii) het uitoefenen van wettelijke en contractuele rechten die berusten op of betrekking hebben op het Object en andere goederen van de Vennootschap, zoals stemrecht en uitkeringsrechten; (ix) het zich bezighouden met enigerlei soort wettige activiteiten en het uitvoeren van enigerlei contracten die noodzakelijk of raadzaam zijn in verband met het bereiken van de beleggingsdoelstellingen; en (x) het bijeenroepen van de Vergadering van Participanten. Aan de Beheerder wordt hierbij een volmacht met het recht van substitutie verleend door de Beherend Vennoot om de Vennootschap te vertegenwoordigen, terzake de uitoefening van zijn beheerfunctie als hierboven beschreven. De Beherend Vennoot zal aan de Beheerder alle informatie verstrekken en anderszins alle medewerking verlenen om zijn taak te kunnen vervullen. De Beheerder zal haar werkzaamheden uitvoeren met inachtneming van: (a) het in de CV-Overeenkomst bepaalde; (b) het in het Prospectus bepaalde; en (c) de belangen van de Vennoten van de Vennootschap.

3. Uitbesteding 3.1

3.2

De Beheerder is bevoegd om één of meerdere van haar taken uit te besteden aan derden die ter zake deskundig zijn. De Beheerder zal bij de selectie van derden de nodige zorgvuldigheid in acht nemen. Uitbesteding laat onverlet de respectievelijke verantwoordelijkheid van de Beheerder jegens de Vennootschap. Voor de administratie en het ten titel van beheer en bewaring houden van het Vennootschaps-

vermogen heeft of zal de Beheerder, Stichting Bewaarder Zorgveste Deventer aanstellen als Bewaarder.

4. Vergoedingen 4.1 4.2

De Beheerder recht op de volgende vergoedingen ten laste van de Vennootschap: (a) de Beheervergoeding; (b) de Performancevergoeding; (c) de Begeleidingvergoeding; (d) de Property Management Vergoeding. De Beheervergoeding wordt per kwartaal vooraf aan de Beheerder voldaan. De Performancevergoeding, de Begeleidingsvergoeding en de Property Management vergoeding worden door de Vennootschap voldaan op het tijdstip en overige voorwaarden als opgenomen in het Prospectus. De Beheerder heeft recht op een bedrag ter grootte van de Emissiekosten. De Vennootschap is gehouden het door haar geïnde bedrag ter grootte van de Emissiekosten aan de Beheerder te vergoeden.

5. Kosten De Beheerder zal worden gecompenseerd voor elk van de Initiële kosten en Operationele Kosten, voor zover deze door hem zijn gemaakt of vooruitbetaald.

6. Beperking van aansprakelijkheid en vrijwaring 6.1

6.2

De Beheerder is uitsluitend aansprakelijk jegens de Vennoten voor door hen geleden verliezen in verband met de uitvoering van zijn plichten en verantwoordelijkheden ingevolge deze Overeenkomst indien en voor zover in een definitieve uitspraak in arbitrage danwel in rechte wordt bepaald dat het verlies rechtstreeks is veroorzaakt door bewuste roekeloosheid, opzet, valsheid in geschrifte of oplichting door de Beheerder. De Beheerder is niet aansprakelijk voor verlies geleden door de Vennoten als gevolg van het handelen of nalaten van een derde of als gevolg van het handelen of nalaten van de Beheerder veroorzaakt doordat de Beheerder vertrouwt op een voorstelling of garantie van een Vennoot. Behoudens op grond van bepalingen van dwingend recht, worden de Beheerder, de bestuurders, werknemers, adviseurs, aandeelhouders en groepsmaatschappijen van de Beheerder gevrijwaard uit het vermogen van de Vennootschap jegens alle aansprakelijkheden, verplichtingen, verliezen, schade, boetes, arbitrale en rechterlijke uitspraken, vorderingen, kosten en onkosten van welke aard dan ook die hen of een van hen wordt opgelegd, tenzij dit een gevolg is

65

BIJLAGE C

van bewuste roekeloosheid, opzet, valsheid in geschrifte of oplichting in de uitvoering van de taken en verplichtingen ingevolge deze Overeenkomst.

7. Duur en opzegging

8. Wijzigingen in deze overeenkomst

7.1

Wijzigingen of aanvullingen op deze Overeenkomst kunnen op ieder moment door Partijen schriftelijk worden overeengekomen.

7.2





7.3

7.4

66

medewerking te verlenen die voor een deugdelijke overdracht van zijn taak aan de Beherend Vennoot, dan wel aan een nieuwe beheerder noodzakelijk, nuttig of wenselijk is.

Deze Overeenkomst wordt aangegaan voor onbepaalde tijd. Deze Overeenkomst zal eindigen: (i) door opzegging door de Beherend Vennoot in het geval van een definitieve uitspraak in arbitrage dan wel in rechte waartegen geen beroep mogelijk is (maar welke wel onderhevig aan cassatie kan zijn en welke uitspraak als definitief zal worden beschouwd indien na dertig (30) dagen na die uitspraak geen beroep is aangetekend) dat de Beheerder schuldig is bevonden aan bewuste roekeloosheid, opzet, valsheid in geschrifte of oplichting of dat zij door opzet of grote nalatigheid één of meer van bepalingen van deze Overeenkomst heeft geschonden en dit een wezenlijk nadelig effect op de Vennootschap heeft, met dien verstande dat geen beëindiging als op de hiervoor beschreven wijze mogelijk is indien deze bewuste roekeloosheid, opzet of valsheid in geschrifte onmiddellijk wordt stopgezet en de Vennootschap binnen negentig (90) dagen volledig schadeloos wordt gesteld voor alle nadelige effecten op de activa van de Vennootschap die door die handeling zijn veroorzaakt. De Beherend Vennoot is tot een dergelijke opzegging enkel gerechtigd na verkregen schriftelijke toestemming van tweederde (2/3) meerderheid van de Participanten die ten minste vijftig procent (50%) van alle uitgegeven Participaties vertegenwoordigen; (ii) ontbinding van de Beheerder, eigen aanvraag van surseance van betaling of faillissement door de Beheerder en een (onherroepelijke) faillietverklaring van de Beheerder; en (iii) onherroepelijke beëindiging van de Vennootschap, nadat het vermogen van de Vennootschap is vereffend en de Participanten het hun toekomende deel in de liquidatieopbrengst hebben verkregen. Indien deze Overeenkomst wordt beëindigd op grond van de omstandigheid als genoemd onder artikel 7.2 (i) heeft de Beheerder recht op de Beheervergoeding over het jaar van opzegging. De Beheerder is gehouden om bij beëindiging van zijn relatie met de Beherend Vennoot alle

9. Toepasselijk recht Op deze Overeenkomst is Nederlands recht van toepassing. Ieder geschil omtrent de geldigheid, uitleg of nakoming van deze overeenkomst zullen worden beslecht door de Rechter te Amsterdam.

OVEREENKOMST INZAKE BEWARING Deze overeenkomst van bewaring (de “Overeenkomst”) is aangegaan tussen de volgende partijen (elk een “Partij” en gezamenlijk de “Partijen”): ANNEXUM BEHEER B.V., een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid gevestigd te Amsterdam en met adres Strawinskylaan 485, 1077 XX Amsterdam (de “Annexum Beheer”); en STICHTING BEWAARDER ZORGVESTE DEVENTER, een stichting naar Nederlands recht gevestigd te Amsterdam en met adres Claude Debussylaan 24, 1082 MD Amsterdam (“Bewaarder Zorgveste Deventer”). Overwegende dat: (A) Zorgveste Deventer C.V. (de “Vennootschap”) bij overeenkomst is aangegaan tussen Zorgveste Deventer Beheer B.V. als beherend vennoot en de Participanten. (B) De Beheerder is aangesteld als beheerder van de Vennootschap. (C) De Beheerder de Bewaarder wenst te benoemen tot de bewaarder van de Vennootschap, onder de voorwaarden zoals opgenomen in deze Overeenkomst. Komen overeen als volgt:

kend worden uitgelegd maar betekent “met inbegrip van doch niet beperkt tot of zonder de algemeenheid van het voorgaande” en het woord “omvatten” en woorden die daarvan zijn afgeleid dienen dienovereenkomstig te worden uitgelegd; (e) de term “Beherend Vennoot”, “Participant”, “Beheerder”, “Bewaarder” of enig andere “persoon” zal zodanig uitgelegd worden dat het de rechtsopvolgers en toegestane begunstigden omvat; (f) de term “persoon” omvat elke persoon, firma, bedrijf, onderneming, overheid, staat of instantie van een staat of elke vereniging, trust, vennootschap onder firma of andere entiteit (ongeacht of deze zelf rechtspersoonlijkheid bezit) of twee of meer van voornoemden (g) een wetsbepaling verwijst naar die bepaling zoals gewijzigd of opnieuw aangenomen. 1.3 De aanhef van artikelen zijn uitsluitend gemakshalve of ter verwijzing bedoeld. 1.4 In deze Overeenkomst omvatten woorden en uitdrukkingen in het enkelvoud tevens, indien de context dit toelaat of vereist, het meervoud en vice versa en omvatten mannelijke woorden en uitdrukkingen, indien de context dit toelaat of vereist, het vrouwelijk en het onzijdig en vice versa.

1. Definities, interpretatie en effectieve werking

2. Administratie en bewaring

1.1

2.1

1.2







In deze Overeenkomst hebben begrippen beginnend met een hoofdletter, tenzij uitdrukkelijk anders bepaald, de betekenis daaraan toegekend in de overeenkomst bedoeld in overweging (A) (de “CV-Overeenkomst”). Tenzij anders bepaald, betekent elke verwijzing in deze Overeenkomst naar: (a) een “Artikel” zal moeten worden gelezen als een verwijzing naar een artikel van deze Overeenkomst; (b) deze “Overeenkomst”, de “Overeenkomst van Beheer”, de “CV-Overeenkomst”, het “Prospectus”, of elk andere overeenkomst of document, omvat tevens alle wijzigingen daarvan van welke aard dan ook, en zal moeten worden gelezen als een verwijzing naar deze overeenkomsten of documenten zoals meest recentelijk gewijzigd; (c) een “wijziging” omvat tevens aanvullingen, vernieuwingen, herformuleringen of wetswijzigingen en het woord “wijzigen” en woorden die daarvan zijn afgeleid dienen dienovereenkomstig te worden uitgelegd; (d) de term “met inbegrip van” zal niet beper-

BIJLAGE D

2.2

De Bewaarder is belast met de administratie en bewaring van de Vennootschap en het Vennootschapsvermogen en is behoudens deze Overeenkomst gerechtigd en bevoegd (i) om goederen ten behoeve van de Vennootschap te verkrijgen en daarover te beschikken en om verplichtingen voor de Vennootschap aan te gaan en op zich te nemen voor rekening en risico van de Participanten, (ii) om alle overige handelingen voor rekening en risico van de Participanten te verrichten die redelijk noodzakelijk, of bevorderlijk zijn voor de beleggingsdoelstellingen en (iii) het Register en de participanten administratie bij te houden. De Bewaarder zal de goederen ten behoeve van de Vennootschap verkrijgen en houden ten titel van beheer en bewaring voor rekening en risico van de Participanten, op zodanige wijze dat daarover slechts zal worden beschikt met de gezamenlijke medewerking van de Beheerder en de Bewaarder. De Bewaarder mag de tot het Vennootschapsvermogen behorende goederen slechts aan de Beheerder afgeven, indien de Beheerder een door hem getekende schriftelijke

67

BIJLAGE D

2.3

2.4











68

verklaring verstrekt, vermeldende waartoe de goederen door de Beheerder zullen worden gebezigd, mits daaruit blijkt dat afgifte daarvan wordt verlangd in verband met de regelmatige uitoefening van de beheerfunctie van de Beheerder. De Bewaarder verleent hierbij de Beheerder een algemene volmacht voor de dagelijkse werkzaamheden en de Beheerder zal regelmatig aan de Bewaarder rapporteren over de wijze waarop van deze volmacht gebruik is gemaakt. De Bewaarder zal de Beheerder kunnen verplichten om transacties die door de beheerder zijn uitgevoerd en na rapportage niet binnen de regelmatige uitoefening van de beheerfunctie passen of anderszins niet onder de reikwijdte van de meergenoemde algemene volmacht vallen, ongedaan te maken op voor de Vennootschap kostenneutrale basis. De volmacht als bedoeld in Artikel 2.3 omvatten onder meer, de volmacht voor de volgende werkzaamheden: (a) het aangaan, nakomen en uitvoeren van contracten van enigerlei soort die noodzakelijk zijn of verbonden zijn aan de beleggingsdoelstellingen; (b) het sluiten van huurovereenkomsten ter zake van het Object; (c) het openen van één of meerdere bankrekeningen ten name van de Vennootschap en het ten laste van de betreffende bankrekeningen verrichten van betalingen die in het kader van het beheer van het Vennootschapsvermogen noodzakelijk of gewenst zijn; (d) het namens en voor rekening van de Vennootschap aangaan en afwikkelen van de Financiering en de mogelijk toekomstige herfinancieringen daarvan en de vestiging van rechten van hypotheek (de rechten) op het Object dan wel de vestiging van andere zekerheidsrechten, ten genoegen van de geldverstrekker tot zekerheid van terugbetaling van de hoofdsom en verschuldigde renten en kosten uit hoofde van de Financiering danwel de herfinanciering daarvan; (e) het instellen van, voeren van, verweer voeren in gerechtelijke procedures, schikkingen treffen of tot een vergelijk komen, in verband met de beleggingsdoelstellingen; en (f) het uitoefenen van wettelijke en contractuele rechten die berusten op of betrekking hebben op het Object en andere goederen van de Vennootschap, zoals stemrecht en uitkeringsrechten.

2.5

De Bewaarder zal haar werkzaamheden uitvoeren met inachtneming van: (a) het in de CV-Overeenkomst bepaalde; (b) het in het Prospectus bepaalde; en (c) de belangen van de Vennoten van de Vennootschap.

3. Bewaarvergoeding 3.1 3.2

De Bewaarder heeft recht op de Bewaarvergoeding. De Bewaarvergoeding wordt jaarlijks vooraf aan de Bewaarder voldaan.

4. Beperking van de aansprakelijkheid en vrijwaring 4.1

4.2

De Bewaarder is uitsluitend aansprakelijk jegens de Beheerder voor door hen geleden verliezen in verband met de uitvoering van zijn plichten en verantwoordelijkheden ingevolge deze Overeenkomst indien en voor zover in een definitieve uitspraak in arbitrage danwel in rechte wordt bepaald dat het verlies rechtstreeks is veroorzaakt door bewuste roekeloosheid, opzet, valsheid in geschrifte of oplichting door de Bewaarder. De Bewaarder is niet aansprakelijk voor verlies als gevolg van het handelen of nalaten van een derde of als gevolg van het handelen of nalaten van de Bewaarder veroorzaakt doordat de Bewaarder vertrouwt op een voorstelling of garantie van de Beheerder. Behoudens op grond van bepalingen van dwingend recht, worden de Bewaarder, de bestuurders, werknemers, adviseurs, aandeelhouders en groepsmaatschappijen van de Bewaarder gevrijwaard uit het vermogen van de Vennootschap jegens alle aansprakelijkheden, verplichtingen, verliezen, schade, boetes, arbitrale en rechterlijke uitspraken, vorderingen, kosten en onkosten van welke aard dan ook die hen of een van hen wordt opgelegd, tenzij dit een gevolg is van bewuste roekeloosheid, toerekenbare nalatigheid of opzet in de uitvoering van de taken en verplichtingen ingevolge deze Overeenkomst.

5. Duur en opzegging 5.1 5.2

Deze Overeenkomst wordt aangegaan voor onbepaalde tijd. Deze Overeenkomst zal eindigen: (i) door opzegging door de Beheerder in geval van een definitieve uitspraak in arbitrage danwel in rechte waartegen geen beroep mogelijk is (maar welke wel onderhevig aan cassatie kan zijn en welke uitspraak als definitief zal worden beschouwd indien na dertig (30) dagen na die uitspraak geen

ANNEXUM 







5.3

5.4

beroep is aangetekend) dat de Bewaarder schuldig is bevonden aan grove schuld, opzet, valsheid in geschrifte of oplichting of dat zij door opzet of grote nalatigheid één of meer van bepalingen van deze Overeenkomst heeft geschonden en dit een wezenlijk nadelig effect op de Vennootschap heeft. (ii) door opzegging door de Beheerder met inachtneming van de opzegtermijn als bedoeld in Artikel 5.3; (iii) in geval van ontbinding van de Bewaarder, eigen aanvraag van surseance van betaling of faillissement door de Bewaarder en (onherroepelijke) faillietverklaring van de Bewaarder; (iv) in geval van ontbinding onherroepelijke beëindiging van de Vennootschap, nadat het vermogen van de Vennootschap is vereffend en de Participanten het hun toekomende deel in de liquidatieopbrengst hebben verkregen. Indien deze Overeenkomst wordt beëindigd op grond van de omstandigheid als genoemd onder Artikel 5.2 (ii) dient de Beheerder een opzegtermijn van zes (6) maanden in acht nemen. Indien deze Overeenkomst wordt beëindigd op grond van de omstandigheid onder Artikel 5.2 (i) of (ii) heeft de Bewaarder recht op de Bewaarvergoeding tot aan de datum van beëindiging van deze Overeenkomst. De Bewaarder is gehouden om bij beëindiging van zijn relatie met de Beheerder alle medewerking te verlenen die voor een deugdelijke overdracht van zijn taak aan de Beheerder, dan wel aan een nieuwe bewaarder noodzakelijk, nuttig of wenselijk is. Het bestuur van de Bewaarder wordt geacht haar functie op het moment van beëindiging van deze Overeenkomst per direct ter beschikking te hebben gesteld en de Beheerder zal alsdan bevoegd een nieuw bestuur van de Bewaarder te benoemen.

6. Wijzigingen in deze overeenkomst Wijzigingen of aanvullingen op deze Overeenkomst kunnen op ieder moment door Partijen schriftelijk worden overeengekomen.

7. Toepasselijk recht Op deze Overeenkomst is Nederlands recht van toepassing. Ieder geschil omtrent de geldigheid, uitleg of nakoming van deze overeenkomst zullen worden beslecht door de Rechter te Amsterdam.

69

BIJLAGE E

Adviseurs en relaties Fiscaal adviseur

PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs NV Thomas R. Malthusstraat 5 1066 JR Amsterdam

Notaris

Loyens & Loeff NV Fred. Roeskestraat 100 1076 ED Amsterdam

Accountant

Deloitte Accountants B.V. Orlyplein 10 2043 DP Amsterdam

Technisch adviseur (technisch beheer)

RPS Kraan Consulting B.V. Schorpioenstraat 57 3067 GG Rotterdam

Taxateur

Savills Taxaties Claude Debussylaan 48 1082 MD Amsterdam

Secundaire Markt

Nederlandsche Participatie Exchange BV Saturnusstraat 60 – 75 2516 AH Den Haag

Duurzaamheid

Corporate Facility Partners B.V. Amersfoortseweg 15A 7313 AB Apeldoorn

Voorzover informatie in dit Prospectus is opgenomen van een derde afkomstig is, waaronder bovengenoemde adviseurs, is deze informatie correct weergegeven en voor zover de Beheerder weet en heeft kunnen opmaken uit de door de betrokken derde gepubliceerde informatie, zijn er geen feiten weggelaten waardoor de weergegeven informatie onjuist of misleidend zou kunnen zijn.

70

Taxatie

BIJLAGE F

71

BIJLAGE G

72

STV toetsingsbrief

Assurance verklaring Deloitte Accountants B.V.

BIJLAGE H

73

BIJLAGE H

74

Leeswijzer

BIJLAGE I

De leeswijzer wordt bijgevoegd om de in het Prospectus opgenomen informatie inzichtelijker en toegankelijker te maken voor de belegger. De leeswijzer beoogt niet volledig te zijn. Een investeringsbeslissing moet worden genomen op basis van het gehele Prospectus. Die beslissing is uiteindelijk de verantwoordelijkheid van de belegger zelf. Daarom is het Prospectus het leidende informatiedocument en niet de leeswijzer. Aan deze leeswijzer kunnen geen rechten worden ontleend. ONDERWERP

VINDPLAATS PROSPECTUS

Algemeen Aanbieder/beheerder heeft een gedragscode

hoofdstuk 5

Vastgoedfonds heeft een gedragscode

hoofdstuk 5

Brief van de toetsing door de STV

hoofdstuk 1

De onderdelen waarop leeswijzer en prospectus van elkaar afwijken

n.v.t.

Propositie Doel

hoofdstuk 3.1

Kenmerken beleggingsproduct

hoofdstuk 3.1

Looptijd van de inschrijving

hoofdstuk 9.1

Kenmerken vastgoed en locatie

hoofdstuk 7

Kenmerken vastgoedfonds

hoofdstuk 3.1

Looptijd van het vastgoedfonds

hoofdstuk 3.1

Financiële kenmerken

hoofdstuk 8

Taxatierapport(en)

hoofdstuk 7.5, bijlage E

Aangekocht van verbonden partijen

hoofdstuk 7.1

Kenmerken van de financiering van het vastgoedfonds

hoofdstuk 8.2

Kenmerken van het eigen vermogen van het vastgoedfonds

hoofdstuk 8.2

Kostenstructuur

hoofdstuk 8.6

Vergoedingen initiatiefnemer/beheerder en verbonden partijen

hoofdstuk 8.6

Rendementen (direct en indirect)

hoofdstuk 8.8

Winst- en verliesrekening (uitgangspunten en berekening)

hoofdstuk 8.3

Kasstroomoverzicht (uitgangspunten en berekening)

hoofdstuk 8.3

Exit scenario (uitgangspunten en berekening)

hoofdstuk 8.7

Het rendement (onderbouwing en scenarioanalyses)

hoofdstuk 8.4

Rendementsbepalende factoren (aannames)

hoofdstuk 8

Accountantsverklaring

Bijlage G

Resultaatverdeling en uitkeringen

hoofdstuk 8.6

Verslaglegging en jaarvergadering

hoofdstuk 3.2

Risico Risicofactoren

hoofdstuk 2

Lock-up risico voor de belegger

hoofdstuk 2

De belegging De regionale/nationale (vastgoed)markt

hoofdstuk 6

De locale vastgoedmarkt

hoofdstuk 6

De vastgoedobjecten aangekocht

hoofdstuk 7.1

De huurders (kenmerken huurcontracten)

hoofdstuk 7.3

75

BIJLAGE H

Juridische en organisatorische kenmerken Structuurschema (inclusief vermelding verbonden partijen)

hoofdstuk 3.1

Directievoering van het vastgoedfonds

hoofdstuk 3.1

Mate van zeggenschap (stem- en beslismomenten) door de belegger

hoofdstuk 3.1

Maatregelen van goed bestuur, AO/IC

hoofdstuk 5

Toezicht AFM

hoofdstuk 3.1

Fiscaliteit Belastingdruk

hoofdstuk 4

Belastingaangifte

hoofdstuk 4

De aanbieder/beheerder en verbonden partijen Deskundigheid bestuurders

hoofdstuk 5

Mandaat bestuurders en beheerders

hoofdstuk 3.1

Toezichthouders en hun verantwoordelijkheden

hoofdstuk 3.1

Trackrecord

www.annexum.nl

Klachten en geschillenregeling

hoofdstuk 5

Beheerder en bewaarder Akte van oprichting statuten van vastgoedfonds en van de bewaarder

Bijlage A

Overeenkomst van beheer en bewaring

Bijlage C, Bijlage D

Langlopende contracten

n.v.t.

Deelname

76

Verhandelbaarheid van participaties

hoofdstuk 3.1

Procedure

hoofdstuk 9.1

Begrippenkader

hoofdstuk 10

Zorgveste Deventer Prospectus november 2010

Zorgveste Deventer is een initiatief van Annexum

Algemene gegevens

Initiatiefnemer Annexum Invest BV Strawinskylaan 485 (World Trade Center, G-Toren) 1077 XX Amsterdam Tel: 020 572 01 01 Fax: 020 572 01 02 [email protected] www.annexum.nl Fiscaal adviseur PWC Belastingadviseurs N.V. Juridisch adviseur Loyens & Loeff N.V. Accountant Deloitte Accountants B.V. Taxateur Savills Taxaties

Investeer in zorgcentrum te Deventer

november 2010

Prospectus Zorgveste Deventer

Zorgveste Deventer is een initiatief van Annexum.