Inhoudsopgave Het jaar in vogelvlucht
2
6
Woonstichting SSW
48
Kerncijfers
4
6.1
Organisatieontwikkeling
49
Voorwoord
6
6.2
Medewerkers
51
6.3
Kwaliteit
52
1
Wonen
8
6.4
Klachten
53
1.1
Werkgebied
10
6.5
54
1.2
Verhuren van woningen
12
Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen
1.3
Uitbreiding woningbezit
16
1.4
Kwaliteit van woningen
18
7
Bericht van de Raad van Commissarissen
56
2
Belangenhouders
24
7.1
57
2.1
Bewonerscommissies
26
Samenstelling Raad van Commissarissen
2.2
Bewonersvereniging Woonspraak
26
7.2
58
2.3
Gemeente De Bilt
27
Relatie strategie, missie en prestaties
2.4
Regionale en landelijke belangenhouders
28
7.3
Taken Raad van Commissarissen
58
7.4
Extern en intern toezicht
59
2.5
Dialoog belangenhouders
28
7.5
Corporate governance / goed bestuur
60
3
Leefbaarheid & wijkontwikkeling
32
7.6
Risicomanagement
61
3.1
Wijkbeheer
33
7.7
Onderwerpen vergaderingen
62
3.2
Overlast
34
3.3
Bijzondere activiteiten
34
8
Bericht van het bestuur
68
3.4
Project Melkweg
35
8.1
Taken van het bestuur
69
8.2
Tegenstrijdige belangen
69
4
Wonen, zorg en welzijn
36
8.3
Beloning van het bestuur
69
4.1
Wonen met zorg
37
8.4
Prestatieafspraken
70
4.2
MENS
38
8.5
Kwaliteitssysteem
70
5
Financiële continuïteit
40
9
Jaarrekening 2010
71
5.1
Huurinkomsten
41
5.2
Verbindingen met andere
42
10
Overige gegevens
96
10.1
Accountantsverklaring
96
5.3
Financieel beleid en beheer
43
5.4
Financieringen
45
Vastgoedprojecten SSW
98
Netwerken SSW
102
Colofon
103
Het jaar in vogelvlucht Oplevering Opgetogen In het voorjaar zijn 12 eengezinswoningen (KoopGoedkoop) en 20 appartementen (sociale huur) in het plan Opgetogen in Maartensdijk opgeleverd. De oplevering is vertraagd door de vroeg ingevallen winter. De woningen zijn bijna allemaal betrokken door Maartensdijkse woningzoekenden. In gesprek met SSW Op 9 februari ging SSW met vertegenwoordigers van gemeente, zorg, welzijn en maatschappelijke organisaties in gesprek over enkele lokale vraagstukken. Aan de hand van ingebrachte stellingen en thema’s zijn dilemma’s en vraagstukken besproken die zich in de dagelijkse praktijk voordoen. De bijeenkomst heeft laten zien hoe breed het werkterrein van SSW is. De belanghouders waren het er over eens dat met een proactieve opstelling, die gericht is op samenwerken, er veel bereikt kan worden. Bewonersenquête Centrum II De omvangrijke renovatie (groot-onderhoud en binnen werkzaamheden) aan 234 woningen in Centrum II is in 2009 afgerond. Begin 2010 hebben de bewoners een enquête ontvangen met vragen over hun ervaringen tijdens de renovatie. Van de bewoners heeft 55% de enquête teruggestuurd. De gemiddelde totaalscore (op een schaal van 1 t/m 5) bedroeg 3.8, een ruim voldoende. NL DOET Tien medewerkers van SSW staken op 19 maart de handen uit de mouwen voor NL DOET. Bij Reinaerde, locatie de Reiger, legden zij samen met scholieren van de Werkplaats en cliënten van Reinaerde een straatmozaïek aan. Dit mozaïek, in verschillende kleuren, ligt vlak voor de hoofdingang en is in de vorm van een reiger. Andere medewerkers werkten in de tuin, zaaiden gras en plantten bomen en planten. Multifunctioneel zorgcentrum Rinnebeek Het gebouw is inmiddels enkele jaren in gebruik. Een goed moment volgens de participanten om aan bewoners en politiek De Bilt te laten zien waar samenwerking toe leidt. Op zaterdagmiddag 27 maart is open huis gehouden en werd een forumdiscussie georganiseerd onder het thema kleinschalige verpleeghuiszorg onbetaalbaar. Els Borst leidde de discussie en Paul Rosemöller opende de middag. Installatie nieuwe gemeenteraad en College Op 27 april werden de leden van de nieuwe gemeenteraad en het college van B en W geïnstalleerd. Het coalitieakkoord 2010 – 2014 heeft als titel “Energiek De Bilt” en heeft kernthema’s die ook voor SSW van belang zijn zoals duurzaamheid en woningbouw. Lezersenquête SSW Jaarverslag 2009 De relaties die het Jaarverslag 2009 ontvingen kregen tegelijkertijd een enquêteformulier met vragen over de inhoud, vorm en huisstijl van het jaarverslag. En vanzelfsprekend ook de vraag in hoeverre het jaarverslag wordt gelezen. De lezers gaven SSW gemiddeld een acht als eindcijfer. Nieuwe huisstijl De reorganisatie van SSW is afgerond met een nieuwe huisstijl, een nieuw logo en een nieuwe website. Op 3 mei is het logo onthuld door het hijsen van de nieuwe vlag. Het nieuwe logo verbeeldt de kernwaarden van SSW. Het logo komt voort uit een liggende sleutel. Letterlijk, de sleutel van de woningen maar ook figuurlijk de sleutelpositie die SSW wil innemen in de samenleving. Officiële opening De Reiger Met ballonnen en confetti is op 2 juni De Reiger, het nieuwste complex van zorgaanbieder Reinaerde in Park Brandenburg in Bilthoven, officieel geopend. De bewoners kregen het schilderij “Ruitjes met Geel” aangeboden. Architect Bas van de Moosdijk is voor het ontwerpen van het gebouw geïnspireerd door het schilderij van Joke Bijlsma, kunstenares en oud bewoonster van Reinaerde.
2
Vakliedenbijeenkomst Op 7 juni organiseerde SSW voor alle vaklieden die regelmatig bij de huurders van SSW over de vloer komen een bijeenkomst over de dienstverlening. De belangstelling was groot, ruim 40 vaklieden gaven gehoor aan onze uitnodiging. Acteurs speelden enkele scènes na uit de dagelijkse praktijk en de vaklieden droegen op cruciale momenten zelf een oplossing aan voor de situatie. Multicultureel festival Uprising Op 26 juni vond het festival Uprising plaats met onder andere sport en spel, cultuur, culinair, sociaal samenzijn en optredens van diverse muziek- en dansgroepen uit de Bilt en Bilthoven. Doel van het festival is geld inzamelen voor een school in Suriname en het versterken van de sociale cohesie. SSW heeft tijdens het festival jongeren voor het opruimen van zwerfafval geworven. Tien schoolkinderen en drie begeleiders meldden zich aan en verzamelden die dag direct al het vuil in de wijk Brandenburg West. Bedrijfsauto’s en fietsen Op 10 september nam SSW vijf bedrijfsauto’s in gebruik. Ze zijn voor de wijkbeheerders, opzichters en verhuurmakelaars om naar bijvoorbeeld voor- en eindopnames, woningbezichtigingen en servicegesprekken te gaan. Zo zijn de medewerkers goed herkenbaar in de wijk. Met de nieuwe bedrijfsauto’s is SSW goedkoper uit dan wanneer de medewerkers voor hun werk gebruik maken van hun eigen auto. Naast de bedrijfsauto’s zijn ook extra dienstfietsen aangeschaft. Gemeentehuis Maartensdijk Op 19 november tekenden ontwikkelaar Ten Brinke Projectontwikkeling Nederland, de gemeente De Bilt en Woonstichting SSW de Koop-Realisatie overeenkomsten voor de herontwikkeling van het voormalig gemeentehuis Maartensdijk. In het monumentale pand komt een kantoor, in het administratiekantoor een medisch centrum met kantoren. Op deze locatie worden verder 42 appartementen (sociale huur) en twee vrijstaande huizen (koop) gebouwd. Op 22 november begonnen de werkzaamheden aan het administratiekantoor. De bouw van de twee appartementsgebouwen start eind 2011. Dagcentrum Reinaerde Na een aantal jaren van voorbereiding kon SSW in het najaar starten met de bouw van een dagcentrum voor Reinaerde in Maartensdijk. Dit dagcentrum staat naast het jongerencentrum Sojos. In het gebouw komt dagopvang voor 24 mensen met een verstandelijke beperking. Architectenkeuze Vertegenwoordigers van alle participanten deden mee bij de keuze voor een architectenbureau dat het Cultureel Educatief Centrum gaat ontwerpen. Diverse bureaus presenteerden hun visie. Unaniem werd Group A uit Rotterdam gekozen tot het bureau dat de opdracht het beste kan uitvoeren. Sociaal Warenhuis Eind november werd Molenkamp 48 (een voormalige bedrijfsloods) in gebruik genomen als sociaal warenhuis voor de activiteiten van: Tafeltje Dekje, Wereldwinkel (magazijnruimte), de Voedselbank (uitgiftepunt), Stichting Leergeld, Dorpskerk en Stichting Eet mee! Excursies Zowel bewonersvereniging Woonspraak als de visitatiecommissie bezochten diverse projecten van SSW. Woonspraak bezocht onder andere De Reiger en kreeg een rondleiding door het gebouw. Ook spraken zij enkele bewoners. Door het in de praktijk bekijken van projecten gaat een begrip als maatschappelijk vastgoed veel meer leven. Een delegatie van woningcorporatie Uwoon, gemeente Hardewijk en bewoners brachten een bezoek aan de wijk Weltevreden. De bewoners hebben Weltevreden (proces en resultaat) uitgekozen als een mogelijk voorbeeld voor de renovatie van hun eigen woningen. Visitatie De visitatiecommissie presenteerde op 6 december haar bevindingen aan de Raad van Commissarissen, bestuur en managementteam van SSW. SSW krijgt gemiddeld een 6,6 voor haar prestaties. Een ruime voldoende die nog volop mogelijkheden geeft tot verbetering. 3
Kerncijfers 2010
2009
2008
2007
2006
* eengezinswoningen
1.990
1.990
1.964
1.962
1.956
* meergezinswoningen
2.905
2.885
2.881
2.789
2.783
* woningen in aanbouw * gezinsverv.huis Massijslaan (aantal plaatsen)
20
12
12
12
12
9
9
* jongerencentrum Maartensdijk
1
1
1
1
1
* boerderij Vredestein Maartensdijk (aantal plaatsen)
8
8
1
1
1
1
1
Idem woning beheerder * zorgcentrum De Reiger (aantal plaatsen)
26
* zorgcentrum Rinnebeek (aantal plaatsen)
28
28
28
28
3
3
3
3
1
1
1
1
280
280
280
224
224
Idem dagopvang, huisartsen en Rode Kruis * Nieuwstraat 95 (slooppand) * garages * bedrijfsruimten
13
13
13
12
12
* eigen kantoor Waterman
1
1
1
1
1
* regentenkamer kosterswoning
1
1
1
1
1
Totaal aantal verhuureenheden
5.270
5.244
5.186
5.032
5.000
562
449
404
504
474
kwaliteit kosten niet-planmatig onderhoud per woning kosten planmatig onderhoud per woning
621
800
916
484
795
3.171
2.995
3.190
3.146
3.274
kosten per reparatieverzoek (€)
280
171
171
230
198
kosten reparatieverzoeken per woning (€)
181
105
112
152
137
aantal mutaties
341
287
335
333
363
mutatieonderhoud per mutatie (€)
3.006
2732
2149
2495
2468
mutatieonderhoud per woning (€)
209
161
149
175
189
goedkope eengezinswoningen (< € 519,69)
43,5%
46,8%
47,9%
48,2%
51,2%
goedkope meergezinswoningen (< € 519,69)
89,3%
92,7%
93,7%
94,0%
95,3%
huurachterstand in % van de jaarhuur
0,77
0,59
0,51
0,52
0,53
huurderving in % van de huurontvangsten
1,01
0,85
0,66
0,47
0,67
liquiditeit (current ratio)
0,07
0,26
0,11
0,47
0,39
solvabiliteit (EV/BT)
10,4
12,6
13,1
13,9
12,5
Solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde
26,5
25,0
25,6
29,1
30,2
8.250
10.029
6.740
7.382
5.629
4.556
5.780
5.537
5.704
4.896
21
0
45
0
0
1.183
1.249
1.320
988
1.269
-937
362
-376
739
163
5.536
5.357
5.222
5.113
4.936
aantal reparatieverzoeken
verhuren van woningen
financiële continuïteit
interne financiering per woning
balans en resultatenrekening per woning in euro eigen vermogen voorzieningen onderhoudskosten jaarresultaat voor belasting huuropbrengst gemiddelde boekwaarde per woning
40.181
41.009
36.253
36.273
33.308
gemiddelde WOZ-waarde per woning
223.670
225.960
222.320
202.588
202.588
gemiddelde bedrijfswaarde per woning
46.717
45.905
41.539
42.476
39.444
5
Voorwoord Woningcorporaties winterklaar? Na langdurig onderhandelen is vorig jaar een nieuwe regering geformeerd: Rutte 1. Een regering die voor grote opgaven staat zowel maatschappelijk als financieel. Opgaven die ook ons, de woningcorporaties, raken. En daar maken wij ons grote zorgen over. De toekomst voor woningcorporaties ziet er somber uit. In 2009 leed de sector volgens Aedes een verlies van ongeveer 480 miljoen euro. De belangrijkste oorzaken voor deze rode cijfers zijn een vastgeroest huurbeleid, tegenvallende woningverkopen en gestegen bouwkosten. Ook het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw schetsen een donker scenario. Was er in het verleden nog wel sprake van een Zwitserleven gevoel bij de woningcorporaties, daar is nu echt geen sprake meer van. En mocht het geld al ooit tegen de plinten aan geklotst hebben dan is dat nu definitief verleden tijd. De druk op de kasstromen is groot: aan de inkomstenkant een inflatievolgend huurbeleid terwijl aan de uitgavenkant corporaties met extra lasten worden opgezadeld. Bekend zijn natuurlijk de Vogelaarheffing (voor SSW betekent dit een jaarlijkse extra uitgave van € 350.000,-), de integrale Vennootschapsbelasting (ook over de sociale activiteiten), een steunheffing aan het Centraal Fonds en als klap op de vuurpijl moet onze sector in 2014 € 720 miljoen gaan bijdragen aan de huurtoeslag. Voor SSW betekent dit een extra uitgave van zo’n € 1,5 miljoen op jaarbasis. De financiële meerjarenprognose van SSW geeft gelukkig aan, dat wij ons investeringsprogramma in ieder geval tot 2014 kunnen uitvoeren.
6
De extra heffingen verzwakken de investeringskracht van de corporaties sterk. Dit geld vloeit rechtstreeks naar de overheid en is dus niet meer beschikbaar om nieuwe woningen en maatschappelijk vastgoed te bouwen, om te renoveren, of om duurzaamheidmaatregelen te treffen. Om het huishoudboekje sluitend te krijgen moet de tering naar de nering worden gezet. De lengte van de financiële polsstok is immers niet onbeperkt. Dit betekent, dat de corporaties op termijn minder prestaties kunnen leveren en belangenhouders teleur moeten stellen. Ook op maatschappelijk gebied is er van alles aan de hand. Het Sociaal en Cultureel Planbureau concludeert dat de armoede in Nederland steeds meer toeneemt. Alleenstaanden onder de 65 jaar en eenoudergezinnen met alleen kinderen die minderjarig zijn, hebben een grote kans om onder de armoedegrens te komen. Van de bijstand huishoudens leefde in 2009 zo’n 65 procent in armoede. En armoede leidt tot sociale uitsluiting; mensen die in de marge van de samenleving terecht komen. Het stimuleren van zelfredzaamheid en het activeren van mensen op allerlei vlak, zoals het huidige kabinet wil, is zonder meer belangrijk. Het kan mensen een nieuw perspectief bieden en is goed voor trots en eigenwaarde. Maar het veronderstelt ook een gelijkwaardigheid. En die is er niet als het verschil tussen kansrijken (goede opleiding, goede huisvesting, goede gezondheid) en kansarmen steeds groter wordt. En dat is nu juist het terrein waarop woningcorporaties een belangrijke rol kunnen spelen. Zij investeren in goede huisvesting, een leefbare woonomgeving, samenwerking met zorg- en welzijnsorganisaties, verlagen van woonlasten door energie-besparende maatregelen en het leggen van sociale verbindingen. Woningcorporaties zijn daarmee een stabiele maatschappelijke factor.
De extra lasten die corporaties opgelegd krijgen beperken de financiële speelruimte van de sector aanzienlijk en dat heeft dus ook effect op de kwaliteit van onze samenleving. Een voorbeeld hiervan is de invoering van de Europese Beschikking per 1 januari 2011. Hierin wordt bepaald dat corporaties alleen nog woningen mogen toewijzen aan mensen met een jaarinkomen tot € 33.614,- in een huurklasse tot € 652,-. Daarmee wordt onze doelgroep sterk ingeperkt. Middeninkomens of hoger (belangrijk voor gemengde wijken en buurten) zijn volgens Den Haag geen doelgroep van de corporatie meer. Deze mensen moeten zichzelf maar zien te redden op de woningmarkt terwijl voor hen betaalbare alternatieven in huur of koop ontbreken. Echter, het huidige politieke klimaat is het maatschappelijk middenveld niet erg gunstig gezind. In de neoliberale opvatting kan er alleen maar sprake zijn van een staat of een markt die de zaken in de samenleving regelt; een tussenoplossing (de hybride organisatie) is er in deze opvatting niet en daarom worden corporaties als marktverstorend ervaren. Het marktdenken waarbij gesorteerd wordt op inkomen heeft volgens Marcel van Dam kwalijke maatschappelijke gevolgen: “Nederland kent een lange historie van het bevorderen van gemengd wonen naar inkomen om iedereen, ongeacht inkomen, een optimale leefomgeving te bieden en gettovorming te voorkomen. Vanaf de jaren tachtig is men bezig de woningmarkt steeds verder te liberaliseren waardoor het gescheiden wonen naar inkomen volgens de door het Centraal Planbureau bijgehouden segregatie-index steeds meer toeneemt. Eén van de oorzaken van het ontstaan van Vogelaarwijken.” Marktdenken leidt tot het vermarkten van sociale producten. Sommige economen zijn van mening dat corporaties marktconforme huren moeten vragen. Huurders betalen nu gemiddeld ongeveer
70% van de maximaal redelijk huur. In de opvatting van deze economen verstrekken corporaties daarmee impliciet 30% woonsubsidies en daarmee laten ze miljarden liggen. Bovendien verstoren ze hierdoor de markt voor beleggers. Met al deze ontwikkelingen dreigt er hevig winterweer voor corporaties. Maar het is nog maar de vraag of wij hiervoor winterklaar zijn. Natuurlijk ook corporaties moeten zich aanpassen aan de politieke realiteit. En een stevige prikkel tot efficiënt werken of het kritischer beoordelen van projecten (risico’s en rendement) kan een positief effect hebben op de sector. Verspilling van maatschappelijk gebonden vermogen moet immers te allen tijde worden voorkomen. Tegelijkertijd is het van groot belang om het maatschappelijk nut van onze sector te blijven uitdragen. We moeten het kind niet met het badwater weggooien. In honderd jaar tijd hebben wij in Nederland een prachtige sociale huursector opgebouwd. Het buitenland is hier jaloers op. Bij ons (nog) geen banlieu-achtige toestanden zoals in Parijs. Het Nederlands stelsel van sociale volkshuisvesting wordt internationaal zelfs gezien als een voorbeeld om na te streven. De focus die daarbij hoort: fatsoenlijke huisvesting voor brede doelgroepen met een goede prijs- en kwaliteitsverhouding zonder speculatief oogmerk en het inzetten van het vermogen voor het algemeen maatschappelijk belang. Daarmee blijven wij staan voor onze sociale doelstelling: investeren in stenen en investeren in mensen. Dit is en blijft het kloppende hart van sociale volkshuisvesting. Ook de politiek zal dit hopelijk weer inzien. En als dat snel gebeurt kunnen we uitkijken naar een vroeg voorjaar… Ad van Zijl directeur-bestuurder
7
Wonen SSW is een maatschappelijke onderneming met een publieke taak gericht op het wonen in de zes kernen van de gemeente De Bilt.
8
Speerpunten 2010 resultaten
bereikt
Professionalisering dienstverlening klanten
automatisering mutatieproces
Optimaliseren proces planmatig onderhoud
conditiemeting alle woningen (start 2011)
Duurzaamheidsbeleid
plan van aanpak
verdere uitvoering 2011
Strategisch voorraadbeleid
plan van aanpak
verdere uitvoering 2011
Uitbreiding woningbezit
oplevering Opgetogen (12 koopwoningen, 20 huurappartementen)
turnkey-overeenkomst voormalig gemeentehuis Maartensdijk getekend (maatschappelijk vastgoed en 42 sociale huurwoningen)
aanbesteding Nieuwstraat en Westbroek
voorbereiding grootonderhoud Abt. Ludolfweg en Sam. Van Houtenweg (56 woningen)
interactief proces renovatie Burg. van
renovatie Planetenbaan-laagbouw (48 woningen)
Kwaliteit woningen
Missie en Visie SSW is een maatschappelijke onderneming met een publieke taak gericht op het wonen in de zes kernen van de gemeente De Bilt. Wonen in de breedste zin van het woord. Een leefbare en duurzame woonomgeving hoort hier bij. SSW wil niet alleen een maatschappelijk ondernemer zijn maar wil ook maatschappelijk ondernemend zijn. In onze missie en visie kiezen wij daarbij nadrukkelijk voor een brede maatschappelijke oriëntatie bestaande uit: Een fysieke component waarbij het realiseren van sociale woningbouw en maatschappelijk vastgoed centraal staat; investeren in stenen. Een sociaal-maatschappelijke component waarbij wij bijdragen aan een goed en duurzaam woon- en leefklimaat in wijken en buurten; investeren in mensen. Perspectief bieden, transparantie, verbinden en ondernemen behoren tot onze kernwaarden en zijn als zodanig uitgangspunten voor onze kwaliteit van dienstverlening en het maatschappelijk ondernemerschap. SSW wil hiermee hét verschil maken. SSW kent als maatschappelijke onderneming geen aandeelhouders, ook keert SSW geen winst uit. Op het beschikbaar kapitaal rust echter wel een bestemmingsplicht, namelijk investeren in volkshuisvesting, maatschappelijk vastgoed en leefbaarheid. Onze maatschappelijke opdracht is dan ook zorg dragen voor goed, betaalbaar en veilig wonen voor brede groepen in het algemeen en mensen met een (financieel) zwakke positie op de woningmarkt in het bijzonder. Wij gebruiken ons kapitaal binnen onze doelstelling: doelgericht en efficiënt.
9
1.1
Werkgebied
De gemeente De Bilt bestaat uit de kernen Bilthoven, De Bilt, Groenekan, Hollandsche Rading, Maartensdijk en Westbroek. Er wonen ruim 42.000 mensen in de gemeente in ruim 18.000 woningen. In de Leefbaarometer (www.leefbaarometer.nl) scoort de gemeente De Bilt zeer positief, zeker als het gaat om bevolkingssamenstelling, sociale samenhang en veiligheid. Dit positieve woonklimaat, het groene karakter van de gemeente, de nabijheid van de stad Utrecht met al haar voorzieningen en de aanwezigheid van enkele landelijk bekende bedrijven (KNMI, RIVM en Grontmij) maken De Bilt een gemeente waar veel mensen willen wonen. Er is veel vraag naar woonruimte maar het aanbod is beperkt, zowel in de huur als in de koopsector. Ook de nieuwbouwmogelijkheden zijn beperkt. Dit heeft een tamelijk overspannen woningmarkt tot gevolg met hoge prijzen voor koopwoningen en lange wachttijden voor huurwoningen. De gemiddelde WOZ-waarde van de woningen in de gemeente is € 393.000,- (bron: CBS). De Bilt staat daarmee op de 12e plaats van Nederlandse gemeenten. Inkomensontwikkeling 2000 – 2006 in % Lager 2000
Lager 2006
Hoger 2000
Hoger 2006
De Bilt
15,1
14,2
31,8
32,4
Regio Utrecht
18,8
18,5
23,4
23,7
20
20
20
20
Nederland
bron: CBS regionaal inkomensonderzoek. (de grens voor lagere inkomens is die waar landelijk 20% van de inkomens onder ligt. Die voor hogere inkomens waar landelijk 20% van de inkomens boven ligt)
Sociale woningbouw in De Bilt Zoals uit bovenstaande tabel blijkt wonen er relatief minder mensen met een lager inkomen in De Bilt dan in de rest van Nederland. Dit betekent niet dat er minder behoefte is aan sociale huurwoningen. Er is veel vraag naar en niet alleen vanuit de eigen gemeente maar ook vanuit de regio. Volgens de prestatieafspraken (2005 – 2015) tussen de regionale woningcorporaties en gemeenten moet er per gemeente minstens 30% sociale woningbouw zijn. De Bilt voldoet daar nu niet aan. Daarom is in deze prestatieafspraken vastgelegd dat in De Bilt minstens 35% van de nieuwbouwwoningen sociale huur of koop moet zijn. Dit is ook vastgelegd in de Woonvisie (2006) en de prestatieafspraken (2009) die de gemeente in goed overleg met SSW heeft vastgesteld. Hierin is opgenomen dat in de periode 2005 tot 2015 1.200 nieuwbouwwoningen worden gebouwd in de gemeente. Op basis van de huidige prognoses (Regionale woningmarktmonitor 2010) haalt De Bilt dit percentage niet. Tot 2015 blijft, volgens deze prognose, het percentage sociale woningen in de nieuwbouw steken op 22%. Vanzelfsprekend is het percentage sociale woningen bij de projecten waar SSW is betrokken wel minstens 35% en bij voorkeur zelfs hoger. Maar dat laatste is financieel niet altijd haalbaar. Verdeling woningvoorraad Sociale huur
Particuliere huur
Koopwoningen
De Bilt
27,4
7,4
65,2
Regio Utrecht
32,4
11,3
56,3
bron: regionale woningmarktmonitor 2010
10
Nieuwbouw in de gemeente De Bilt is een lastige opgave. Door de provincie Utrecht zijn in het Provinciale Streekplan de zogenaamde rode contouren vastgelegd waarbinnen gebouwd mag worden. Voor de gemeente De Bilt komen deze rode contouren over het algemeen overeen met de huidige bebouwingsgrenzen. Er zijn geen uitbreidingslocaties (met uitzondering van het RIVM-terrein, maar dat is al jaren in afwachting van de overtolligheidsverklaring door het rijk). Nieuwbouwmogelijkheden zijn daarmee afhankelijk van herstructurering van wijken of van het vertrek van bedrijven of scholen naar andere locaties. En omdat in bestaande structuren gebouwd moet worden is dat vaak een lastig en langdurig proces. Hierdoor duurt het ook voor een tamelijk eenvoudig nieuwbouwproject als de Nieuwstraat nog 3,5 jaar voor dat de aannemer aan het werk kan. Woningbezit SSW SSW is de enige sociale verhuurder in de gemeente en beheert en verhuurt daar zo’n 5.000 woningen. Het woningbezit is erg gevarieerd, zowel als het gaat om bouwperiode, woningtype als huurprijs. SSW heeft slechts een beperkt aantal woningen boven de huurtoeslaggrens. Naar verhouding heeft SSW weinig hoogbouw. De kwaliteit van de woningen is hoger dan het landelijk gemiddelde (meer WWS) punten, en daardoor heeft SSW (in procenten) minder woningen in de categorie betaalbaar. Percentage woningen per bouwperiode
30 SSW
25
Referentie
Landelijk
20 15 10 5 0 tot 1945
1945-1959
1960-1969
1970-1 979
1980-1989
1990-1999
bron: Corporatie in perspectief 2010
Percentage woningen per type 50
SSW
45
Referentie
Landelijk
40 35 30 25 20 15 10 5 0 Eengezinswoning
Meergezins zonder lift
Meergezins met lift
Hoogbouw
Eenheden verzorging
bron: Corporatie in perspectief 2010
11
Kwaliteit en huurprijzen woningbezit SSW SSW
Referentie
Landelijk
Gemiddelde woningwaardering
142
139
130
Gemiddelde puntprijs
3,14
3,05
3,15
Gemiddelde huurprijs
443
424
410
69
68,2
71,5
225.587,-
177.371,-
159.816,-
% maximaal redelijke huur WOZ-waarde bron: Corporatie in perspectief 2010
Percentage woningen per huurcategorie 80
SSW
Referentie
Landelijk
70 60 50 40 30 20 10 0 Goedkope woningen (< € 357,37)
Betaalbare woningen (€357,37 - € 548,48)
Dure woningen (> € 548,48)
bron: Corporatie in perspectief 2010
1.2
Verhuren van woningen
Onze maatschappelijke opdracht is zorg dragen voor goed, betaalbaar en veilig wonen voor brede groepen in het algemeen en mensen met een (financieel) zwakke positie op de woningmarkt in het bijzonder. Goed wonen is meer dan een dak boven het hoofd. Het gaat ook om een goed huis, goede buren en voldoende voorzieningen in de buurt. En daar hoort een gevarieerde bevolkingssamenstelling bij zowel qua achtergrond, opleiding, cultuur als inkomen. De Europese Beschikking, waarbij 90% van de vrijgekomen woningen toegewezen moet worden aan huishoudens met een inkomen onder de € 33.614,- per jaar, werkt daar niet echt aan mee. Ook belemmert deze beschikking de doorstroming. Zeker in een woningmarkt als die van De Bilt waar weinig particuliere verhuur is en waar de koopprijzen hoog zijn. Voor huishoudens met een inkomen boven deze grens is het daardoor bijzonder moeilijk om (andere) passende huisvesting te vinden. 12
In 2010 heeft SSW 258 woningen verhuurd via de Woningkrant waarvan één woning met een huur boven de huurtoeslaggrens. In 2011 moet 90% van de woningen verhuurd worden volgens de normen van de Europese Beschikking. In 2010 was die beperking er nog niet en verliep de toewijzing volgens de huur-inkomenstabel van WoningNet. En dan zou 75,9% van de woningen toegewezen zijn volgens de Europese Beschikking. Toewijzingen 2010 volgens de Europese Beschikking Aantal toewijzingen
Percentage
< € 33.000,-
195
75,9
> € 33.000,-
47
18,3
onbekend
15
5,8
Inkomen
bron: WoningNet
SSW opereert in een regionale woningmarkt. De verhuur van woningen verloopt via het regionale aanbodsysteem van WoningNet. De vrijkomende woningen staan op internet en worden om de 14 dagen gepubliceerd in de Woningkrant. Woningzoekenden kunnen per keer op maximaal vier woningen reageren. Woningen moeten steeds vaker aangeboden worden om verhuurd te worden (4,9 keer in 2010 tegen 4,1 in 2009). Daarvoor zijn verschillende redenen aan te geven. Een deel van de woningzoekenden reageert wel op een woning maar is niet echt (meer) geïnteresseerd als de woning daadwerkelijk wordt aangeboden. Een ander deel van de kandidaten is wel geïnteresseerd maar vanwege de lange wachttijden (in 2010 gemiddeld 9,1 jaar) accepteren ze alleen een woning als die aan alle verwachtingen voldoet. Immers als de woning tegenvalt, duurt het jaren voor ze weer kunnen verhuizen. Als woningen vaker aangeboden worden duurt het verhuurproces langer
en is er dus een grotere kans op leegstand. Vanaf 2006 is het aantal leegstandsdagen per mutatie langzaam opgelopen van 8 dagen in 2006 naar 14 dagen in 2010. Om dit proces te keren is besloten over te gaan tot het digitaal aanbieden van woningen. Daarbijworden kandidaten via de mail of de telefoon eerst gepolst of zij geïnteresseerd zijn in het woningaanbod. Zij krijgen daarvoor 24 uur de tijd. Reageert een woningzoekende positief dan pas wordt de woning officieel aangeboden. Komt er binnen 24 uur geen reactie dan wordt de volgende kandidaat benaderd. Dit zorgt voor een aanzienlijke versnelling in het proces. Met ingang van februari 2011 is met deze vorm van woningen aanbieden gestart bij SSW. Slaagkansen Van de ruim 6800 woningzoekenden in De Bilt zijn er ongeveer 1100 actief op zoek naar een woning. De kans dat zij een woning krijgen toegewezen is ongeveer 12%.
Overzicht resultaten verhuurde woningen via de Woningkrant 2010
2009
Aantal woningen
258
229
Gemiddeld aantal reacties per woning
157
137
Aanbiedingsresultaat (excl. woningtoewijzing aan urgenten)
4,9
4,1
Gemiddelde wachttijd in jaren (excl. woningtoewijzing aan urgenten)
9,1
8,8
Woningen in kernvoorraad*
217
188
Woningen in marktvoorraad
41
41
160
142
Aantal doorstromers
98
87
Aantal urgent- woningzoekenden
67
47
Aantal nieuwe huurders uit De Bilt
109
99
Aantal starters
bron: WoningNet *Grens kernvoorraad: € 511,50
13
Doelgroepen De belangrijkste doelgroep van een woningcorporatie zijn mensen die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. Primair zijn dit mensen met een lager inkomen. Daarin zijn wel allerlei subgroepen te onderscheiden zoals jongeren, ouderen, gehandicapten en statushouders. In het Besluit Beheer Sociale Huursector (de regelgeving voor woningcorporaties) zijn inkomensgrenzen en huurniveaus aangegeven voor verschillende huishoudens- en leeftijdscategorieën. In onderstaande tabel is de woningtoewijzing volgens de BBSH-normen weergegeven. Toewijzingen 2010 volgens de Europese Beschikking Huur <= € 357,36
Huur € 357,37 - € 511,50
Huur > € 511,51
Totaal
< € 21.450
41
23
0
64
>= € 21.450
0
36
4
40
< € 20.200
4
12
0
16
>= € 20.200
0
3
2
5
45
74
6
125
Huur <= € 357,36
Huur € 357,37 - € 511,50
Huur > € 511,51
Totaal
< € 29.125
5
26
1
32
>= € 29.125
0
16
11
27
< € 27.575
4
2
0
6
>= € 27.575
0
1
2
3
1-persoon < 65
> 65 jaar
Subtotaal
2-personen < 65
> 65 jaar
9
45
14
68
Huur <=€ 357,36
Huur € 357,37 -€ 548,18
Huur > € 548,18
Totaal
< € 29.125
5
18
5
28
>= € 29.125
0
5
15
20
< € 27.575
0
1
0
1
>= € 27.575
0
0
0
0
Subtotaal
5
24
20
49
onbekend
4
11
1
16
63
154
41
258
Subtotaal
>=3 personen < 65
> 65 jaar
Totaal bron: WoningNet
Ouderen Voor ouderen heeft SSW een gevarieerd aanbod van woningen. Bij het merendeel van deze woningen wonen ouderen zelfstandig. Zij doen zelf een beroep op (thuis)zorg als dat nodig is. Daarnaast zijn er complexen, zoals Dijckstate met 24-uurszorgverlening en complexen, zoals Planetenbaan en Toutenburg, waarvan de woningen levensloopbestendig gerenoveerd zijn en de bewoners gebruik kunnen maken van een zorg- en welzijnsaanbod.
In 2010 zijn 59 woningen toegewezen aan 55-plussers. Het merendeel van deze woningzoekenden is naar een normale zelfstandige woning verhuisd. Zij hadden een gemiddelde wachttijd van 11,4 jaar. Voor de woningen met zorgindicatie is de toewijzing als volgt verlopen: Aantal vrijgekomen woningen
Nieuwe bewoners met zorgindicatie
Dijckstate
6
6
Toutenburg
6
0
Planetenbaan
6
2
bron: WoningNet
14
Jongeren De lange wachttijden voor het verkrijgen van woonruimte maken het voor jongeren erg moeilijk om zelfstandige woonruimte te vinden. SSW heeft zeker oog voor deze doelgroep. Maar de huur inclusief servicekosten (zijnde geen stookkosten) mag niet hoger zijn dan € 357,37 (huurtoeslaggrens voor jongeren onder de 23). Het is daarom erg lastig om specifieke woonruimte voor hen te ontwikkelen, enerzijds vanwege het ontbreken van locaties en anderzijds vanwege de financiële consequenties.
daten voor te vinden. En daarom is het ook niet gelukt om aan de taakstelling te voldoen.
Aan jongeren tussen de 18 en 23 jaar zijn 8 woningen verhuurd. Voor een deel aan jongeren uit De Bilt. Maar jongeren uit De Bilt zijn ook elders gaan wonen. In 2010 hebben in totaal hebben 10 jongeren uit De Bilt zelfstandige woonruimte gevonden. De jongeren hebben een gemiddelde wachttijd van 3,5 jaar en zijn dus bijna 22 als ze zelfstandige woonruimte vinden.
Soort urgentie
Urgenten Soms hebben woningzoekenden met voorrang een woning nodig, bijvoorbeeld als een ouder met de zorg voor kinderen dakloos dreigt te worden. Voor deze en andere zeer bijzondere gevallen wordt een urgentieverklaring afgegeven. 25% van de woningen wordt toegewezen aan urgentwoningzoekenden. SSW wijkt hierin niet af van de regio. Aantal
maatschappelijke indicatie
4
medische indicatie
17
sociale indicatie
27
volkshuisvestelijke indicatie
12
overig / hardheidsclausule
7 67
Totaal bron: WoningNet
Door de deelname aan Casa Confetti kan SSW jaarlijks 6 jongeren voordragen die met voorrang woonruimte kunnen krijgen in een woning van SSH Utrecht. Over het algemeen is daar weinig belangstelling voor van Biltse jongeren. In 2010 zijn er zelfs geen jongeren voorgedragen. Statushouders In 2010 had SSW volgens de taakstelling van het ministerie, 26 statushouders moeten huisvesten. Dat zijn er uiteindelijk 20 geworden. Veel statushouders willen graag in een grote stad wonen. Wij bieden regelmatig woningen aan voor statushouders maar het is soms moeilijk om daar kandi-
Kleine kernen. Vanwege de lange wachttijden is in RWUverband (regio woningcorporaties Utrecht) afgesproken dat in de kleine kernen van de regio (minder dan 2000 inwoners) woningen met voorrang worden toegewezen aan woningzoekenden uit het eigen dorp (kernbinding). Door deze maatregel kunnen startende huishoudens in hun eigen dorp blijven wonen. In de gemeente De Bilt is deze voorrangsregel van toepassing in Groenekan, Hollandsche Rading en Westbroek.
Vrijgekomen woningen
Toegewezen op basis van kernbinding
Groenekan
3
3
Hollandsche Rading
3
3
doorschuiven binnen een complex 6
Westbroek
5
3
verhuizen naar een aangepaste woning
bron: WoningNet
Andere toewijzingen statushouders
10 (20 personen)
woningruil
8
4
Bijzondere toewijzingen: gedupeerde Woningkrant
2
hardheidsclausule
4
herplaatsing
1
herplaatsing B. de Withstraat (i.v.m. brandveiligheid)
2
Verkoopbeleid De vraag naar koopwoningen in de regio Utrecht is groot en de regio staat al jaren aan de top als het gaat om prijzen van koopwoningen. Verder stimuleert de overheid woningcorporaties om een deel van hun woningen te verkopen. Dit wordt gezien als een volgende stap in een wooncarrière en bovendien kunnen corporaties de opbrengst
15
gebruiken voor het financieren van nieuwbouwprojecten. Vanwege de grote vraag naar sociale huurwoningen en de beperkte mogelijkheden tot nieuwbouw, heeft SSW besloten vooralsnog geen bestaande huurwoningen te verkopen.
Bij nieuwbouwprojecten is er meestal sprake van een combinatie van huur- en koopwoningen. SSW biedt sociale koopwoningen aan onder het label van KoopGoedkoop. De grond wordt daarbij in erfpacht uitgegeven. De kopers krijgen een forse korting op de erfpacht, die in 10 jaar tijd wordt afgebouwd. Gaat de koper verhuizen dan heeft SSW het recht van eerste koop en kan zij de woning aan een nieuwe koper onder dezelfde voorwaarden aanbieden. Deze woningen zijn speciaal bedoeld voor starters op de (koop-) woningmarkt. Er worden door SSW dan ook voorwaarden gesteld aan het inkomen van de kandidaten. De woningen worden zoveel mogelijk aan lokale woningzoekenden verkocht.
De 6 koopwoningen van Park Brandenburg (oplevering 2009) en plan Opgetogen (oplevering 2010) zijn via deze constructie verkocht. 1.3
Uitbereiding woningbezit
Plan Opgetogen Op de locatie van de voormalige gemeentewerf en de tennisbanen in Maartensdijk is nieuwbouw gerealiseerd. Het ontwerp van de woningen kenmerkt zich door veel stijlkenmerken uit de jaren ‘20 en ’30 en de opvallende kapvorm, gebaseerd op de unieke betonnen spoorbogen van het traject Utrecht - Hilversum. Projectontwikkelaar Bemog heeft voor SSW op turn-key basis 12 eengezinswoningen en 20 appartementen (één- en tweepersoonshuishoudens) gebouwd. De projectontwikkelaar bouwt voor eigen risico 14 vrije sector koopwoningen. SSW heeft de eengezinswoningen verkocht op basis van het concept KoopGoedkoop. De stichtingskosten van deze koopwoningen zijn hoger dan tweehonderdduizend euro per woning. Gezien de volkshuisvestelijke bestemming is dit een verantwoorde investering. De appartementen zijn verhuurd met een huur onder de huurtoeslaggrens.
16
6 tussenwoningen, koopprijs (opstal): € 189.000,-, erfpacht na 10 jaar: € 3.645,per jaar 6 hoekwoningen, koopprijs (opstal): € 196.000,-, erfpacht na 10 jaar: € 3.780,per jaar 20 appartementen gemiddelde huurprijs: € 600,- per maand.
Zowel de koopwoningen als de huurappartementen zijn toegewezen via het principe van lokaal maatwerk. Daarbij krijgen woningzoekenden uit de betreffende kern voorrang, daarna woningzoekenden uit de andere kernen van de gemeente en tot slot woningzoekenden uit de rest van de regio. Deze vorm van toewijzing is erg succesvol geweest omdat vrijwel alle woningen door Maartensdijkers zijn betrokken. De oplevering van de SSW-woningen stond gepland voor december 2009 / januari 2010. De vroege en langdurige winterperiode zorgde voor vertraging omdat de nutsbedrijven hun aansluitingen niet konden aanleggen. Uiteindelijk heeft de oplevering van de koopwoningen in maart / april 2010 plaatsgevonden en de appartementen in mei 2010. Toewijzing plan Opgetogen Maartensdijk doorstromers
starters
koopwoning
4
5
huurwoning
4
14
Gemeente koopwoning
1
huurwoning
2
1
Regio koopwoning
1
huurwoning
Gemeentehuis Maartensdijk Sinds de gemeentelijke herindeling in 2001 staat het gemeentehuis van Maartensdijk leeg en zoekt de gemeente naar een nieuwe bestemming. De locatie ligt ingeklemd tussen een snelweg, provinciale weg en spoorweg. Op deze locatie staan nog 7 eengezinswoningen en 8 bovenbenedenwoningen. Om een haalbaar woningbouwplan te ontwikkelen zijn deze woningen bij het project betrokken.
In samenwerking tussen SSW, de gemeente en een projectontwikkelaar is een plan uitgewerkt. Dit bestaat uit de nieuwbouw van 42 appartementen, waarvan 18 seniorenappartementen en twee vrije sectorwoningen aan de Dorpsweg. Het administratiekantoor wordt verbouwd tot een (para)medisch centrum. Het historische gemeentehuis zelf wordt kantoorruimte. De bestaande woningen worden gesloopt. Voor de bewoners is een sociaal plan opgesteld en zij hebben inmiddels andere huisvesting gevonden. De voorbereidingen van het project duurden erg lang omdat het begin 2009 is overgegaan naar een andere projectontwikkelaar. Contracten moesten daarom opnieuw worden opgesteld. In maart 2010 heeft de Raad van Commissarissen ingestemd met de turnkey-overeenkomst. Tevens is besloten om in het kader van de regionale prestatieafspraken en de gemeentelijke Woonvisie een extra inspanning te leveren door alle 42 appartementen als sociale huurwoning te realiseren. In de nieuwbouw is nog een ruimte van 300 m2 die wellicht geschikt is om activiteiten te organiseren voor bewoners en andere belangstellenden. De verbouw van het administratiekantoor is gestart in het najaar van 2010. In de tweede helft van 2011 wordt begonnen met de bouw van de nieuwe woningen. De appartementen worden toegewezen op basis van lokaal maatwerk. De twee vrijstaande woningen worden via een makelaar verkocht. Westbroek Het is lang geleden dat er in Westbroek woningen zijn gebouwd. Aan de Holsblokkenweg is een locatie gevonden voor de bouw van 6 eengezinswoningen. De woningen worden door SSW eigendomsneutraal gebouwd. De toekomstige bewoners bepalen zelf of ze de woning huren of kopen. De woningen worden toegewezen op basis van lokaal maatwerk waarbij huishoudens uit Westbroek voorrang krijgen. De koopwoningen worden verkocht via het KoopGoedkoopconcept. De gemeenteraad heeft in februari 2010 ingestemd met het plan voor deze woningen. Begin 2011 is de bouwvergunning afgegeven en de aanbesteding gehouden. Volgens planning start de bouw medio 2011. Het project is tegelijkertijd met het plan Nieuwstraat aanbesteed (zie hieronder).
Nieuwstraat Begin 2008 is SSW eigenaar geworden van het pand (voormalige ijsfabriek) aan de Nieuwstraat 95 in De Bilt. Vanwege de slechte staat van het pand is het meteen gesloopt. Op deze locatie kunnen zes gestapelde woningen voor jonge starters gebouwd worden. De bouwvergunning liet lang op zich wachten vanwege de noodzakelijke bestemmingsplanwijziging. Begin 2011 heeft de aanbesteding plaatsgevonden en na het onherroepelijk worden van de bouwvergunning starten de werkzaamheden naar verwachting in de tweede helft van 2011. Strategisch Voorraadbeleid SSW heeft (nog) geen Strategisch Voorraadbeleid. Het ontwikkelen daarvan heeft inmiddels de nodige urgentie gekregen. Enerzijds vanuit het perspectief van portfoliomanagement (wat is ons bezit, wat hebben we nodig en hoe gaan we dat bereiken) en anderzijds vanuit de marketingkant, wie zijn en worden onze klanten en wat willen zij nu en in de toekomst. Bovendien krijgt SSW vanuit de samenleving steeds vaker het verzoek om bijzondere doelgroepen te huisvesten en blijft de vraag toenemen van ‘gewone’ woningzoekenden. Met het strategisch voorraadbeleid kan daar beter op ingespeeld worden. Een strategisch voorraadbeleidsplan geeft inzicht in de opgave van SSW voor de komende jaren. Het is daarmee een goed instrument bij besluitvorming over onderwerpen zoals, bouwprojecten, planmatig onderhoud, woningverbetering, woonruimteverdeing, duurzaamheidsmaatregelen, uurbeleid, leefbaarheidsvraagstukken en de verdere uitwerking van maatschappelijk ondernemerschap. Voor het opstellen van het strategisch voorraadbeleid is een interne projectgroep ingesteld. Deze heeft een plan van aanpak opgesteld en is daarmee aan de slag gegaan. SSW heeft besloten om de totstandkoming van het strategisch voorraadbeleid te laten begeleiden door adviesbureau Atrivé. Het strategisch voorraadbeleid wordt medio 2011 vastgesteld. De bijbehorende complexbeheerplannen zijn gereed voor het opstellen van de begroting 2013.
17
1.4
KWALITEIT VAN WONINGEN
Onze maatschappelijke opdracht is zorg dragen voor goed, betaalbaar en veilig wonen voor brede groepen in het algemeen en mensen met een (financieel) zwakke positie op de woningmarkt in het bijzonder. SSW besteedt veel aandacht aan de kwaliteit van haar woningen. Of het nu gaat om een individueel reparatieverzoek of een uitgebreide onderhoudsbeurt, SSW wil dat graag snel en goed regelen voor de huurders. SSW heeft geen onderhoudsmedewerkers in dienst en besteedt alle werkzaamheden uit. Voorbereiding, controle en toezicht gebeuren wel in eigen huis. De onderhoudskosten bij SSW zijn laag in vergelijking met collega-corporaties. De kosten van planmatig onderhoud kunnen per jaar flink schommelen omdat dat deze afhankelijk zijn van de onderhoudsprojecten die in een bepaald jaar worden uitgevoerd.
Mutatieonderhoud Bij een huuropzegging wordt zo snel mogelijk met de huurder een vooropname en eindcontrole ingepland. Bij de vooropname worden afspraken gemaakt over de oplevering van de woning en welke activiteiten de huurder daarvoor moet doen. De huurder krijgt zo inzicht in de kosten (die hij moet betalen) als SSW de werkzaamheden uitvoert. Dit wordt ter plekke digitaal en op papier vastgelegd. Met ingang van 1 januari 2011 is het interne mutatieproces volledig geautomatiseerd in het primaire systeem. Ook de kosten per mutatie zijn gestegen van € 2.732,- in 2009 naar € 3.006,- in 2010. Deze stijging kan deels verklaard worden door veranderde opvatting over de basiskwaliteit van de binnenkant van de woning. Daarnaast zijn er woningen vrijgekomen waarvan de buitenkant wel is gerenoveerd maar waarvan de binnenkant
Onderhoudskosten in euro per gewogen verhuureenheid SSW
Referentie
Landelijk
reparatieverzoeken
103
323
325
mutatieonderhoud
158
188
206
planmatig onderhoud
968
1.052
916
bron: Corporatie in perspectief 2010
Reparatieverzoeken Huurders kunnen hun reparatieverzoek 24 uur per dag melden via een formulier op de website. Door het invullen van het formulier kunnen zij direct zien of het reparatieverzoek voor rekening van SSW is of dat ze zelf een bijdrage moeten betalen. Klanten die bellen over een reparatieverzoek worden meestal direct doorverbonden met het bedrijf dat het reparatieverzoek gaat verhelpen. Zij kunnen dan meteen een afspraak maken voor de reparatie. Dit is één van de afspraken die SSW met de onderhoudsbedrijven gemaakt heeft om de gang van zaken rond de reparatieverzoeken ‘KWH-proof’ te maken. De uitgaven voor reparatieverzoeken zijn in 2010 fors hoger dan in 2009. Dit komt voor een deel doordat er meer reparatieverzoeken zijn geweest. De uitgaven per verzoek zijn ook fors gestegen van € 171,- in 2009 naar € 280,- in 2010. Een onderzoek naar de oorzaak van deze stijging is nog gaande. 18
nog verbeterd moet worden. Dit wordt dan bij mutatie uitgevoerd waarbij de kosten ten laste worden gebracht van het mutatieonderhoud. Showroom en ZAV-beleid Wil een huurder zelf wat veranderen aan zijn woning, dan zijn daarvoor allerlei mogelijkheden. Voor deze zelf-aangebrachte-voorzieningen zijn beleid en voorwaarden geformuleerd. Afhankelijk van aard en ouderdom van de voorziening geeft SSW een vergoeding voor de verandering als de bewoner gaat verhuizen. Als bewoners hun woning willen veranderen kunnen ze dat zelf (laten) doen. Ook kan de bewoner de veranderingen laten uitvoeren door SSW. Afhankelijk van de keuze van de huurder moet hiervoor een huurverhoging betaald worden. In de speciaal hiervoor ingerichte showroom kunnen huurders een keuze maken uit o.a. keukenkastjes, aanrechtbladen, tegels en inbouwapparatuur. Het onderhoud van de inbouwapparatuur is uitbesteed waarbij een garantie is afgegeven voor 20 jaar.
In 2010 hebben 133 huurders (in 2009: 93) de showroom bezocht en een andere keuken besteld. Voor 78 huurders bracht dit een huurverhoging met zich mee van gemiddeld € 23,- per maand. De toename van het aantal bestellingen kan verklaard worden doordat de showroom is verplaatst naar de ontvangsthal van SSW, voor iedereen is nu zichtbaar wat de mogelijkheden zijn. Duurzaamheidsbeleid Uit de bestuursvisie Maatschappelijk Ondernemerschap zijn een aantal ambities afgeleid voor een duurzaam vastgoed: het beheersen van de woonlasten door het treffen van energiebesparende maatregelen; het doorgroeien naar een KOMOgecertificeerde Klimaatcorporatie; het toepassen van duurzame materialen; het verlengen van de levensduur van woningen door uitvoering van herstructurerings- en groot onderhoudsprojecten, waarmee een bijdrage wordt geleverd aan minder belasting voor het milieu. Bij duurzaamheid horen 3 begrippen: People, Planet, Profit, voor SSW vertaald naar: het beheersen van de woonlasten voor de huurders (People); het reduceren van CO2 uitstoot (Planet); waardeontwikkeling van het vastgoed (Profit). Dit zijn dan ook de uitgangspunten voor het duurzaam vastgoedbeleid van SSW. In 2010 is een plan van aanpak opgesteld en in 2011 wordt beleid vastgesteld: dat voor de komende 5-10 jaar concreet te realiseren doelstellingen heeft voor ontwikkeling, renovatie en onderhoud; dat breed gedragen wordt door belangenhouders;
waarbij op basis van verschillende scenario’s de meest optimale keuze gemaakt kan worden; waarvan de effecten (milieutechnisch en financieel) zijn doorgerekend.
Energiecoach Een digitale energiecoach kan mensen bewuster maken van hun energieverbruik en besparingsmogelijkheden. SSW heeft besloten om gebruik te maken van BeterPeter. Deze energiecoach nodigt huurders uit een persoonlijk actieplan op te stellen waarbij zij regelmatig bericht krijgen over de voortgang. Ook zijn er statistieken beschikbaar over de resultaten van de SSWhuurders. Omdat het meeste resultaat behaald kan worden in najaar en winter start SSW hiermee in september 2011. Convenant duurzaam bouwen Gemeente De Bilt, Provincie Utrecht, Bouwend Nederland afdeling Amersfoort, BNA afdeling Centrum, Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden en Woonstichting SSW hebben in 2010 het convenant Duurzaam Bouwen afgesloten. In dit document geven de partners hun ambities voor duurzaam bouwen helder en concreet weer. SSW laat zich leiden door de ambities, zoals die geformuleerd zijn in ‘Het antwoord aan de samenleving’ van Aedes en het convenant ‘energiebesparing corporatiesector’ (van Aedes, Woonbond en het Rijk). Daarin wordt ingezet op een stevige energiebesparing (in 10 jaar ten minste 20% besparen op gasverbruik) in de bestaande sociale huurwoningvoorraad. En daarom: plaatst SSW altijd HR++ glas bij het vervangen van kozijnen. Tegelijkertijd wordt de ventilatie geoptimaliseerd en indien nodig mechanische ventilatie aangelegd. vervangt SSW C.V.-ketels na 17 jaar standaard door een hoogrendementsketel. Huurders kunnen tegen een huurverhoging de ketel laten uitrusten met een warmwatervoorziening. Daarmee kan de boiler (grootverbruiker van stroom) of de geiser worden verwijderd. Bij alle onderhoudswerkzaamheden gebruikt SSW zoveel mogelijk duurzame producten. Daarom heeft SSW in 2007 het landelijk convenant voor het gebruik van FSC-hout ondertekend.
19
Epa-labels Woningen krijgen voor allerlei energievoorzieningen punten toegekend, dit wordt vertaald in een energieprestatie-coëfficiënt en deze wordt omgezet naar het EPA-label. De SSW-woningen hebben een gemiddelde energieprestatie-coëfficiënt van 1,72 punten en dat komt overeen met een D-label. SSW wil haar woningbezit op tenminste gemiddeld energielabel C brengen in 2018. In het energiebeleidsplan dat in 2011 wordt vastgesteld, wordt bepaald hoe dit doel bereikt wordt.
Planmatig onderhoud SSW probeert onderhoudswerkzaamheden zoveel mogelijk te combineren. Dit werkt efficiënter en is voor huurders minder belastend. De overlast is bij gecombineerde werkzaamheden groter maar daar staat tegenover dat er dan weer een aantal jaren voorbij gaan voordat SSW weer ‘op de stoep’ staat. Dit betekent wel dat werkzaamheden soms uitgesteld en soms naar voren gehaald worden. In 2010 is een plan opgesteld om het proces rond planmatig onderhoud te optimaliseren. Basis
EPA-labels woningen SSW 01-01-2010
31-12-2010
in %
A
22
22
0,5
B
834
881
18,2
C
1011
1012
20,9
D
1600
1573
32,5
E
909
888
18,4
F
287
287
5,9
G
172
172
3,6
4835*
4835
100
label
totaal
* Alle woningen die na 2002 zijn gebouwd, hoeven geen energielabel te hebben. Deze woningen moeten voldoen aan een EPC-norm die vergelijkbaar is met tenminste het A-label.
Met ingang van 1 januari 2009 zijn corporaties verplicht voor hun woningen een EPA-label te hebben. Eind 2008 heeft SSW haar woningen, op basis van referentiewoningen, laten inspecteren voor het energielabel. Bij een mutatie wordt de woning opnieuw ingemeten. Nieuwe huurders krijgen het energielabel uitgereikt bij de ondertekening van het huurcontract. In 2010 zijn complexmatig energiezuinige maatregelen uitgevoerd bij Planetenbaan Laagbouw ( 48 woningen). De overige verschuivingen zijn het gevolg van individueel uitgevoerde maatregelen.
20
daarvan is een conditiemeting van het hele bezit, waarbij de woningen, steekproefsgewijs, ook van binnen worden beoordeeld. Hiermee ontstaat een realistischer beeld van de staat waarin het woningbezit zich bevindt en daarmee kan het onderhoud voor de komende 10 tot 15 jaar gepland worden. De resultaten worden ook gebruikt bij het formuleren van een basiskwaliteit voor de woningen. De conditiemeting wordt gehouden volgens een gekwalificeerde methode (NEN2767).
Uitgevoerde werkzaamheden 2010: bij 228 woningen buitenschilderwerk en houtrotrenovatie; onderhoud dakramen, 178 woningen; hydrofoorinstallatie vernieuwen voor 625 woningen; voegwerk, schilderwerk en nieuwe deuren bij 61 garages; 120 woningen van La Plata hebben een nieuwe voordeur gekregen, er is een intercominstallatie aangebracht en er is onderhoud uitgevoerd aan de vloerafwerking van de trappenhuizen; 150 portiekwoningen aan het Akkerkwartier hebben een nieuwe voordeur gekregen. Daarnaast zijn de bergingen volledig opgeknapt; aan de Boomklever en Graspieper is bij 62 woningen het voegwerk gerepareerd en buitenschilderwerk uitgevoerd. Daarnaast zijn dakbedekking, goten en regenpijpen vernieuwd en is er onderhoud uitgevoerd aan de dakramen; van 74 woningen aan de Bovenkruier en Molenwiek zijn de gevels gereinigd en kozijnen en deuren geschilderd. In de modelwoning konden de bewoners een kleur kiezen voor de kozijnen. Daarnaast zijn de goten en regenpijpen vernieuwd; 33 woningen aan de Julianalaan en omgeving hebben een gevelrenovatie gehad. Dit wordt in 2011 afgerond met een schilderbeurt; 84 woningen aan de Plutolaan hebben een schilderbeurt gehad en in de woningen is mechanische ventilatie geplaatst; de algemene ruimtes van het complex Prins Clauslaan zijn verbeterd, er is geschilderd, eenvoudig te reinigen lambrisering geplaatst en nieuwe vloerbedekking gelegd.
KWH en planmatig onderhoud Uit de metingen op het KWH-label onderdeel ‘woning onderhouden’ bleek dat bewoners van mening waren dat SSW weinig zichtbaar was tijdens de uitvoering van de werkzaamheden. Bovendien hadden ze twijfels bij de controle van het werk door SSW. Natuurlijk waren en zijn medewerkers van SSW regelmatig aanwezig op het werk en vinden er opleveringscontroles plaats. In overleg met de afdeling Vastgoed is gezocht naar een manier om dit voor bewoners beter zichtbaar te maken. In de correspondentie met de bewoners wordt nu nog meer aandacht geschonken aan bereikbaarheid en aanwezigheid van de opzichters van SSW. Bedrijfskleding en bedrijfsauto’s voorzien van SSW logo maken de aanwezigheid van de opzichters in de wijk zichtbaar. En tot slot ontvangen bewoners na afronding van de werkzaamheden een enquêteformulier waarin wordt aangegeven dat de werkzaamheden zijn gecontroleerd. Als SSW iets over het hoofd gezien heeft kunnen de huurders dat op dit formulier melden. De resultaten van de enquêtes zijn over het algemeen positief en bevatten ook wel aanbevelingen op het terrein van informatievoorziening en planning. Deze suggesties worden meegenomen in de afspraken die gemaakt worden met uitvoerende bedrijven. Hang- en sluitwerk Bij een intensieve schilderbeurt of bij renovatie brengt SSW inbraakwerend hang- en sluitwerk aan, dat voldoet aan de normen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Het streven is dat uiterlijk 2016 alle woningen zijn voorzien van inbraakwerend hang- en sluitwerk. Polite Keurmerk Veilig Wonen Stand per
Aantal woningen
Aantal PKVW
% van voorraad
1-1-2010
4875
2907
59,6
31-12-2010
4895
3135
64,0
De uitgaven voor planmatig onderhoud bedragen in 2010 € 3.038.000,-
21
Sociaal Plan SSW heeft een Sociaal Plan om bewoners duidelijkheid te bieden als zij te maken krijgen met ingrijpende onderhoudswerkzaamheden aan of sloop van hun woning. Onderwerpen in het Sociaal Plan zijn: procedures bij renovatie en sloop; herhuisvesting; financiële vergoeding bij grootonderhoud, renovatie en sloop; maatregelen om de leefbaarheid te bevorderen; vergoedingen voor zelf aangebrachte veranderingen; extra dienstverlening voor bewoners in een bijzondere situatie. Het Sociaal Plan is met bewonersvereniging Woonspraak besproken en vastgesteld. Het is 5 jaar geldig. Bij de projecten waar het Sociaal Plan van toepassing is, wordt het besproken met de betrokken bewonerscommissie. Afhankelijk van de werkzaamheden kan het Sociaal Plan aangevuld worden met speciale maatregelen voor het betreffende complex (sociaal maatwerk). In 2011 wordt het Sociaal Plan vernieuwd.
ning gebracht. De verwachting is dat de bewoners ten minste € 10,- per maand goedkoper uit zijn vanwege de besparing op energiekosten en het vervallen van de huur van een boiler. Aangezien de hoge gemiddelde leeftijd van de bewonersgroep, is er extra veel aandacht geweest voor de begeleiding van de bewoners tijdens de werkzaamheden. Zo konden ze tijdens de binnen-werkzaamheden gebruik maken van een volledig ingerichte logeerwoning in het complex. De bewoners hebben een tegemoetkoming ontvangen voor de overlast en ongemakken. Renovatie Abt Ludolfweg, Samuel van Houtenweg en Henrica van Erpweg In 2008 heeft SSW 92 appartementen aangekocht van een particuliere belegger. Het gaat om flats aan de Abt Ludolfweg, Samuel van Houtenweg en Henrica van Erpweg in De Bilt. De woningen hebben een huur beneden de huurtoeslaggrens en zijn door de aankoop behouden voor de sociale huursector.
De bewoners konden, tegen een huurverhoging, kiezen uit een aantal verbeteringen voor de keuken (extra kastjes, apparatuur, tegels).
Bij de aankoop was al duidelijk dat de woningen achterstallig onderhoud hadden. Daarom is na de aankoop meteen gestart met het maken van een onderhoudsplan waarbij diverse varianten de revue zijn gepasseerd. Uiteindelijk is besloten tot een plan voor de Abt Ludolfweg en de Samuel van Houtenweg dat bestaat uit een volledig opknapbeurt (vervanging en herstel) van de buitenkant van de woningen en: verbeteren ventilatie in de woning; renoveren douche, keuken en toilet. In de plannen is veel aandacht voor de energetische kwaliteit van de woningen. Vloeren, buitenmuren en het dak worden geïsoleerd, er wordt HR++ glas geplaatst en de woningen krijgen geluidsisolerende plafonds. De woningen hebben nu een G of F energielabel. Door deze maatregelen promoveren ze naar een C of D label.
De maatregelen hebben een gunstig effect op de energieprestatie van de woningen. De meeste woningen maken een energiesprong van 2 labels, naar C of B niveau. Voor het plaatsen van de individuele C.V. is een huurverhoging in reke-
De plannen zijn in april 2010 gepresenteerd aan de bewoners. Naar aanleiding van hun vragen en reacties zijn de plannen verfijnd. In december 2010 hebben de bewoners het bewonersinformatieboek ontvangen met de definitieve plannen en
Renovatie Planetenbaan-laagbouw De 48 appartementen (voormalige seniorenwoningen) aan de Planetenbaan zijn in 2010 gerenoveerd. Zowel aan de buitenzijde (ramen, deuren, kozijnen, balkons, galerijen) als aan de binnenzijde zijn werkzaamheden uitgevoerd. Vooral het werk aan de binnenzijde was ingrijpend voor de veelal oudere bewoners. De badkamer en het toilet zijn vergroot, de keuken werd aangepast en er zijn een individuele C.V.-installatie en mechanische ventilatie aangebracht.
22
konden zij de modelwoning bezoeken. Gezien de inhoud van de plannen moet 70% van de bewoners instemmen met de maatregelen. De plannen stuiten echter op weerstand onder de bewoners. Met name het uitvoeren van de werkzaamheden in bewoonde staat is voor een deel van de bewoners niet acceptabel. Hierdoor is de benodigde 70% instemming nog niet bereikt. De weerstand onder de bewoners heeft geleid tot het oprichten van een bewonerscommissie waarmee SSW nog overlegt. De inzet is om toch in 2011 met de werkzaamheden te starten. De woningen aan de Henrica van Erpweg zijn afwijkend van de woningen aan de Samuel van Houtenweg en Abt Ludolfweg. Zij zijn ook van een later bouwjaar. Voor deze woningen ontwikkelt SSW een ander plan. Renovatie Burgemeester van Heemstrakwartier De 192 huurwoningen in deze karakteristieke wijk zijn begin jaren '80 voor het eerst gerenoveerd. De buurt kent naast huurwoningen ook koopwoningen. De bewoners zijn zeer betrokken bij het Burgemeester van Heemstrakwartier en daarom heeft SSW gekozen voor een interactief proces om tot planvorming te komen. Tijdens dit proces, geleid door Stade Advies, zijn door bewoners de sterke en zwakke kanten, de kansen en bedreigingen van de wijk geïnventariseerd. De uitkomsten van het onderzoek zijn voorgelegd aan de bewoners en waren voor hen heel herkenbaar. Een tweetal citaten van bewoners:
Eerst is begonnen met het inventariseren van de huidige situatie. Een ingewikkelde klus omdat bij de eerste renovatie veel rekening is gehouden met de wensen van bewoners. Daardoor zijn er 20 verschillen woningtypen ontstaan. De grote differentiatie in woningen en bewoners is voor zowel bewoners als SSW één van de sterke kanten van de wijk. Om de woningen in de toekomst goed bewoonbaar en verhuurbaar te houden zijn er minimum eisen aan woningplattegrond en uitrusting van de woningen vastgesteld. Op basis van deze eisen wordt het plan nu verder uitgewerkt. De Raad van Commissarissen heeft op basis van het haalbaarheidsonderzoek haar goedkeuring gegeven aan de benodigde investeringen. De definitieve besluitvorming vindt plaats op basis van een ontwikkelbesluit van het voorkeursmodel. Verwacht wordt dat medio 2012 de werkzaamheden kunnen starten. Vooruitlopend op de renovatie heeft de gemeente De Bilt alle ondergrondse infrastructuur vernieuwd.
“Ik denk dat het Heemstrakwartier een prachtige wijk is en zou SSW willen vragen niet te zuinig te zijn met het gebruik van materialen en met liefde en zorg het rentmeesterschap van de buurt op te pakken. Het betaalt zich dubbel en dwars terug”. “Het Heemstrakwartier is een lekker ouderwets volksbuurtje. Dat proletarische karakter moet vooral behouden blijven (niet te burgerlijk graag!)”. De resultaten van het interactieve proces zijn vertaald in een programma van eisen voor de architect. Deze heeft verder de opdracht gekregen om historiserend te renoveren onder het motto Wijkkracht / Vertrouwen in de Buurt.
23
Belangenhouders Perspectief bieden, transparantie, verbinden en ondernemen behoren tot onze kernwaarden en zijn als zodanig uitgangspunten voor onze kwaliteit van dienstverlening en het maatschappelijk ondernemerschap. SSW wil hiermee hét verschil maken.
24
Speerpunten 2010 resultaten
bereikt
Reglement bewonerscommissies
is vastgelegd
Contact bewoners kleine kernen
contacten Dijckstate, Toutenburg, Prins Clauslaan
Dialoog belangenhouders
eerste bijeenkomst februari 2010, tweede bijeenkomst februari 2011 (moest najaar 2010 zijn)
+/-
Visitatie
eindrapport opgeleverd
SSW definieert haar belangenhouders als: “Instellingen en groepen van mensen die – maatschappelijk of als groep – direct of indirect belang hebben bij de inhoud van de doelen die SSW nastreeft, omdat zij SSW nodig hebben voor het realiseren van hun eigen doelen dan wel afhankelijk zijn van de realisatie van hun doelen door SSW.” SSW onderscheidt verschillende groepen belangenhouders die in meer of mindere mate invloed kunnen uitoefenen op het beleid van SSW: Belangenhouders
Organisaties
Bewoners
Bewonersvereniging Woonspraak, bewonerscommissies
Gemeente De Bilt
Burgemeester en Wethouders, gemeenteraad, ambtenaren, politie en brandweer
Zorg- en welzijnspartijen
Stichting De Bilthuysen, Stichting Reinaerde, Cordaan, Beeuwkes Thuiszorg, Stichting Vitras, Stichting Kwintes, Stichting De Opbouw, Zideris, Antroz, Stichting Welzijn Ouderen ‘De zes kernen, Stichting Animo, VSO-WvT
Lokale Platforms
Platform Respectvol Samenleven, Samen voor De Bilt
Belangenbehartigers
Ouderenbonden, Gehandicaptenplatform
Zakelijke relaties
Aannemers, bouwbedrijven, leveranciers, architecten, banken, installatiebedrijven, banken, adviesbureaus, accountant
Collega corporaties
RWU (regionale woningcorporaties Utrecht)
Brancheorganisaties
Aedes, KWH
Regionale en landelijke overheid
Provincie, Ministerie van BZK
25
2.1
Bewonerscommissies
Bewonerscommissies behartigen de belangen van bewoners uit één of meerdere wooncomplexen en zijn zo voor SSW het aanspreekpunt in de wijk. Minimaal twee keer per jaar vindt er overleg plaats tussen de bewonerscommissies en SSW. SSW wil graag in iedere wijk een bewonerscommissie maar huurders staan niet meer zo open voor deelname aan deze vorm van belangenbehartiging. Daarom gaat SSW in 2011 op zoek naar andere vormen van contact met bewoners. Gedacht wordt aan digitale klantenpanels om bijvoorbeeld te onderzoeken wat er bij bewoners van een bepaald complex leeft of om meningen over bepaalde onderwerpen op te halen. Er zijn 8 bewonerscommissies (min of meer) actief: Burgemeester van Heemstrakwartier; Centrum II; Brandenburg West; Wijkraad De Leijen; Bewonersvereniging Planetenbaan; Vereniging voor groepswonen van ouderen Lugtenstein; Grote en Kleine Beer; Abt Ludolfweg/Samuel van Houtenweg. SSW heeft alleen bewonerscommissies in De Bilt en Bilthoven. Gezocht wordt naar mogelijkheden om ook in de andere kernen contact te onderhouden met de bewoners. In 2010 is dat in Maartensdijk bij enkele complexen in gang gezet. Het complex Vredestein in Maartensdijk is in 2009 opgeleverd en wordt voornamelijk bewoond door jongere starters. Zij vormen samen een mailgroep die gebruikt wordt om te overleggen over zaken die het complex aangaan. Met de bewoners van Toutenburg vindt nu eenmaal per jaar een gesprek plaats om te horen wat er speelt in het complex. En ook met de cliëntenraad van Dijckstate is een gesprek geweest. Aan de Prins Clauslaan zijn bewoners bij elkaar gekomen over een overlast probleem. Dit heeft nog niet direct geleid tot een bewonerscommissie.
26
Voor de bewonerscommissies is in het kader van de Overlegwet een reglement opgesteld. Met het reglement worden afspraken gemaakt met de bewonerscommissies over: de rol van een bewonerscommissie; het contact met de achterban; informatie vanuit SSW; overlegfrequentie en onderwerpen van overleg; faciliteiten voor de bewonerscommissie. Het regelement is begin 2010 met Bewonersvereniging Woonspraak besproken en aan de bewonerscommissies voorgelegd. De bewonerscommissie van Brandenburg-West heeft het reglement ondertekend. En vanzelfsprekend moeten nieuwe bewonerscommissies aan de afspraken voldoen. SSW ondersteunt bewonerscommissies met een financiële bijdrage gebaseerd op het aantal woningen die zij vertegenwoordigen. Daarnaast kunnen bewonerscommissies een beroep doen op het leefbaarheidsbudget van SSW voor speciale activiteiten zoals een kinderspelmiddag, een buurtkerstboom of een buurtbarbecue. De bewonerscommissies ontvangen een bijdrage van € 1,80 per woning per jaar. In 2010 is in totaal € 6.390,- uitbetaald aan de bewonerscommissies. Bewonersvereniging Woonspraak ontving in 2010 een bijdrage van € 9.275,-. 2.2
Bewonersvereniging Woonspraak
Bewonersvereniging Woonspraak is de belangenbehartiger voor alle huurders van SSW en daarmee één van de belangrijkste gesprekspartners van SSW. Woonspraak heeft circa 800 leden. SSW heeft in 2010 vier keer met Woonspraak vergaderd. Onderwerpen van gesprek waren de begroting en het jaarverslag van SSW, het huurplan en de huurverhoging 2010. Woonspraak heeft op dit laatste onderwerp gekwalificeerd adviesrecht. Zij heeft het voorstel, gezien de beperkte huurverhoging van 1,2% (inflatievolgend) en de onzekere financiële tijden voor woningcorporaties, met een positief advies voorgelegd aan haar leden. De ledenvergadering heeft ingestemd met dit advies.
De grote projecten zoals Melkweg en Burgemeester van Heemstrakwartier zijn meermalen besproken. Daarnaast zijn tijdens de jaarlijkse excursie diverse projecten bezocht, zoals Park Brandenburg en Opgetogen. Met Woonspraak is verder gesproken over de visitatie. Woonspraak is als één van de belangenhouders ook geïnterviewd door de visitatiecommissie. Andere onderwerpen waren nog: de KWH -resultaten, Strategisch Voorraadbeleid en het Europadossier. En zeker niet onbelangrijk de eerste bijeenkomst in het kader van de dialoog met Belangenhouders. In overeenstemming met de samenwerkingsovereenkomst is Woonspraak ook aanwezig bij de jaarlijkse evaluatie met de Klachtencommissie. Daar is gesproken over het wel of niet bindend verklaren van het advies van de Klachtencommissie. Uiteindelijk heeft de directeur-bestuurder besloten de situatie ongewijzigd te laten en het advies van de Klachtencommissie niet bindend te verklaren. Dit besluit is met Woonspraak besproken en door Woonspraak geaccepteerd. 2.3
GEMEENTE DE BILT
SSW en de gemeente hebben een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de sociale volkshuisvesting in de gemeente. Door het maken van
prestatieafspraken wordt concreet inhoud gegeven aan deze verantwoordelijkheid. Gemeente en SSW hebben in 2009 voor 5 jaar prestatieafspraken gemaakt met als hoofdonderwerpen: het huisvesten van doelgroepen; de kwaliteit van het woonaanbod; afstemming van wonen, zorg en welzijn; leefbaarheid van buurten en wijken; betrekken van bewoners bij beheer en beleid. Om de voortgang te bewaken zijn ook procesafspraken gemaakt. Jaarlijks wordt op basis van de prestatieafspraken een actieplan opgesteld waarin de afspraken vertaald worden naar concrete resultaten voor dat jaar. Twee tot drie maal per jaar vindt er op ambtelijk niveau overleg plaatst over de voortgang van het actieplan. Met de gemeente De Bilt is een convenant gesloten over het raadplegen door SSW van de gemeentelijke basisadministratie. SSW mag dit raadplegen als het gaat om: woonruimteverdeling; controle op illegale bewoning; woonfraudebestrijding. Het convenant was noodzakelijk om te voldoen aan privacywetgeving en geheimhoudingsplicht
Prestatieafspraak
Voortgang 2010
Convenant duurzaam bouwen afsluiten.
afgerond
Participatiewijzer gemeente De Bilt vaststellen
afgerond
Opstellen en bijhouden woningbouwoverzicht 2009-2015 incl. 35% sociale bouw.
afgerond
75% van het woningbestand van SSW heeft politiekeurmerk veilig wonen.
64% is gerealiseerd.
Actualiseren woonvisie voor de periode 2010-2015.
in ontwikkeling
Afsluiten overeenkomst verwijderen asbest gemeente en SSW.
afgerond
Realiseren maatschappelijke opvang bijzondere doelgroepen.
wordt geregeld via urgentietoekenning en het reguliere woningtoewijzingssysteem.
Toegang tot gemeentelijke basisadministratie.
afgerond
Afstemming over de communicatie bij gezamenlijke projecten.
doorlopend
Afbakenen taken Klachtencommissie en Commissie Beroep en Bezwaar.
nog geen actie op ondernomen
Kleinschalig wonen voor dementerenden realiseren.
in behandeling, er wordt onderzocht om dit samen met De Bilthuysen te realiseren.
Gemeente stelt wijkanalyse op.
in ontwikkeling
Doorstroommogelijkheden nieuwbouw onderzoeken.
in ontwikkeling
27
De directeur-bestuurder en de wethouder(s) hebben elkaar regelmatig gesproken over: de projecten van SSW en in het bijzonder het project Gemeentehuis Maartensdijk en het project Melkweg; de overdracht van de twee gemeentelijke woonwagenlocaties aan SSW. SSW heeft besloten de locatie Weltevreden niet over te nemen. Voor de locatie Maartensdijk loopt nog een haalbaarheidsonderzoek; de mogelijkheid van sociale woningbouw bij de herinrichting van het Bilthovens centrumgebied; de effecten van de Europese beschikking, de 90% normering en de toewijzing van overige 10%. 2.4
Regionale en landelijke Belangenhouders
RWU De gemeenten in de regio Utrecht werken samen in het BRU (Bestuur Regio Utrecht). Het BRU heeft een belangrijke portefeuille op het terrein van volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en woonruimteverdeling. Als afgeleide hiervan zijn de regionale woningcorporaties gaan samenwerken in het RWU (Regionale Woningcorporaties Utrecht). Het RWU kent een algemeen bestuur en een dagelijks bestuur. In verband met de continuïteit is een directeur aangetrokken die ambtelijk wordt ondersteund. De bestuurder van SSW maakt deel uit van het algemeen bestuur en van het dagelijks bestuur. Met de corporaties en regiogemeenten is onder meer gesproken over: regionale woonvisie en prestatieafspraken; realisering bouwopgaven; Europadossier en doelgroepen; souterrain van de woningmarkt (dak- en thuislozen); investeringsopgaven in relatie tot de financiële mogelijkheden via het duurzaam business model van Aedes. De woningbouwproductie wordt jaarlijks gevolgd in de regionale woningbouwmonitor. Uit de monitor 2010 blijkt dat de productie achterblijft bij de planning. Door de economische recessie zijn corporaties voorzichtiger geworden met hun
28
nieuwbouwplannen. Daarnaast zijn er allerlei knelpunten die de productie belemmeren zoals onvoldoende locaties, bestemmingsplannen en procedures. Door het RWU zijn twee woningbouwregisseurs aangesteld die corporaties behulpzaam zijn bij het oplossen van knelpunten in de woningbouwproductie. Stichting Woonruimteverdeling Utrecht De samenwerking tussen 26 corporaties in de regio Utrecht (waaronder SSW) en WoningNet is formeel vormgegeven door de oprichting van de Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht. Deze stichting is namens de aangesloten corporaties opdrachtgever voor WoningNet. Hiervoor is een dienstverleningscontract opgesteld tussen de corporaties uit de Regio Utrecht en WoningNet. Deze Stichting houdt toezicht op de uitvoering van de woonruimteverdeling door WoningNet. Voor 2010 zijn de volgende speerpunten benoemd: invoering van de digitalisering van het aanbiedingsproces in de hele regio; optimaliseren van managementinformatie; experimenteren met acties voor klantvriendelijke en efficiënte matching (zoals loting, sms-berichten bij aanbod van een woning); verdere beleidsontwikkeling woonruimteverdeling. Aedes Hoewel SSW zich focust op haar lokale opgaven sluit SSW zich niet af voor wat er ‘in den lande’ gebeurt. SSW levert een actieve bijdrage aan de discussies vooral via brancheorganisatie Aedes. De directeur-bestuurder is actief in de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties, een platform van Aedes voor corporatiedirecteuren. 2.5
Dialoog belangenhouders
SSW wil beïnvloedbaar en transparant zijn voor haar omgeving en heeft haar kerndoelstelling voor de dialoog met belangenhouders als volgt geformuleerd: “het versterken van de positie van SSW in de Biltse samenleving en het (be)vestigen van haar reputatie teneinde haar maatschappelijke prestaties als woonstichting te optimaliseren.”
SSW heeft in 2009 een structurele opzet voor de dialoog met de belangenhouders vastgesteld, gebaseerd op een cyclus van twee bijeenkomsten per jaar. De bijeenkomsten zijn verschillend van aard. Voor de ene bijeenkomst wordt een brede groep aan belangenhouders uitgenodigd om met SSW over beleidskeuzes te spreken. De tweede bijeenkomst, is gericht op een specifiek thema waarbij experts en belangenhouders worden uitgenodigd. In gesprek met SSW In februari 2010 hield SSW voor het eerst een bijeenkomst onder de titel ‘In gesprek met SSW’. Circa 40 belangenhouders, zoals Bewonersvereniging Woonspraak, gemeente De Bilt, welzijnsen zorginstellingen en belangenorganisaties waren bij SSW. Zij gingen met medewerkers, directeur-bestuurder en de raad van commissarissen van SSW in discussie over thema’s die voor SSW en de Biltse samenleving een rol spelen zoals: De Bilt telt 5.500 woningzoekenden. Voor iedere woning van SSW wacht één woningzoekende. Daardoor ontstaat een spanningsveld tussen het huisvesten van reguliere en kwetsbare woningzoekenden zoals zorgvragers, ex-gedetineerden en statushouders; SSW heeft als woningcorporatie een maatschappelijke taak. Is SSW er alleen voor huisvesting of heeft zij ook een rol in welzijn en zorg?; Welzijn en wonen kunnen elkaar versterken door innovatieve en creatieve oplossingen die niet veel tijd en geld hoeven te kosten. Voor SSW was het resultaat van de bijeenkomst een bevestiging dat de brede maatschappelijke oriëntatie door de omgeving wordt onderstreept. Voor de aanwezigen werd duidelijk hoe breed het terrein van SSW is en welke dilemma’s er spelen. Het belang van een goede samenwerking en het elkaar vaker opzoeken werd op deze bijeenkomst door alle partijen van belang geacht. Duurzaamheid De tweede bijeenkomst, met het thema duurzaamheid, was voor het najaar gepland, maar
vond uiteindelijk plaats begin februari 2011. Omdat SSW bezig is met het opstellen van beleid voor duurzaam vastgoed is er voor gekozen om naast experts op het gebied van bouwen en duurzaamheid (professionals van adviesbureaus, gemeente, provincie, Aedes), ook Bewonersvereniging Woonspraak, bewonerscommissies, de Woonbond en medewerkers van SSW uit te nodigen. Na twee korte inleidingen werd in de vorm van een Lagerhuisdebat stevig gediscussieerd over drie stellingen: SSW moet koploper zijn op energiegebied. De aanwezigen zien het aanpakken van de bestaande voorraad als prioriteit maar met aandacht voor innovaties en alternatieve energiebronnen. Het advies is dan ook ontwikkel een visie voor de toekomst, doe dat op een positieve manier en betrek huurders en deskundigen hierbij; huurders moeten betalen voor een energiezuinige woning. De conclusie was dat het reëel is om huurders mee te laten betalen aan energiebesparende maatregelen als de woonlasten (huur en energiekosten) maar niet stijgen. En als huurders en SSW elkaar tegemoet komen valt er veel te bereiken voor de toekomst; SSW moet energieverspillende huurders aanspreken. Uit de discussie bleek dat coachen, adviseren en stimuleren tot de verantwoordelijkheid van SSW wordt gerekend. Aanspreken op gedrag is op zijn plaats als het om excessen gaat. Bewoners belonen zichzelf door energiezuinig gedrag, de lagere kosten zijn de bonus. Voor SSW was de bijeenkomst een goede manier om bouwstenen te verzamelen voor haar duurzaamheidsbeleid, dat in 2011 verder inhoud krijgt. Relatiemagazine In het najaar is het eerste nummer van het relatiemagazine van SSW In gesprek uitgegeven. Dit was een themanummer over wonen, welzijn en zorg. Met deze uitgave wilde SSW haar relaties prikkelen en uitdagen tot discussie over maatschappelijk vastgoed. Welke investeringen worden wel gedaan en welke niet, en wat zijn de overwegingen hierin.
29
Aan het woord kwamen vertegenwoordigers uit het bankwezen over risico’s die corporaties nemen bij investeringen in maatschappelijk vastgoed. Woningcorporaties moeten meer oog krijgen voor de gevaren van investeren in maatschappelijk vastgoed. In hun enthousiasme kijken ze vaak nog te weinig naar de mogelijkheden van hergebruik, was hun mening. De Raad van Commissarissen van SSW sprak over de keuze tussen investeren in reguliere woningbouw of in huisvesting voor kwetsbare groepen. Om de prioriteiten beter te kunnen bepalen is meer debatteren met de belangenhouders van belang, vinden de toezichthouders. De wethouder gaf aan dat niet de woningcorporatie of een individuele zorginstelling, maar de gemeente zou moeten bepalen waar de prioriteiten liggen bij investeringen in maatschappelijk vastgoed. En tot slot lieten de bewoners van de Reiger (van Reinaerde) met veel trots hun nieuwe woonruimte zien, het resultaat van investeren in maatschappelijk vastgoed. Visitatie In de Aedescode hebben de woningcorporaties met elkaar afgesproken dat zij zich eens in de 4 jaar laten visiteren. De visitatie is bedoeld om na te gaan in hoeverre de prestaties die een corporatie levert aansluiten op de verwachtingen die de omgeving heeft. SSW heeft zich in 2010 laten visiteren volgens de methodiek van KWH. Naast de verplichte visitatie over de maatschappelijke prestaties voert KWH ook een maatschappelijke audit uit die meer op de zachte kant van de organisatie inzoomt, zoals klantgerichtheid, participatie en de relatie met de belangenhouders. De visitatiecommissie heeft zich een oordeel gevormd aan de hand van de zelfevaluatie, prestatieoverzichten, een groot aantal documenten en gesprekken met interne en externe belangenhouders (Bewonersvereniging Woonspraak, gemeente De Bilt, zorg en welzijnsinstellingen, collega-corporaties, zakelijke belangenhouders en mensen uit het lokale maatschappelijke middenveld). Ook heeft de commissie een kijkje kunnen nemen in enkele wijken. In december zijn de beide rapporten opgeleverd en op de website geplaatst inclusief een bestuurlijke reactie.
30
De visitatiecommissie geeft SSW als eindcijfer een 6,6. SSW scoort ruim voldoende op de maatschappelijke prestaties. SSW toont ruim voldoende inzet en resultaat op de belangrijke prestatievelden zoals wonen, leefbaarheid en bijzondere doelgroepen. De maatschappelijke omgeving waardeert SSW als een prettige en betrouwbare samenwerkingspartner. Wel willen belangenhouders graag meer betrokken worden bij het beleidsproces van SSW. Bij enkele onderdelen blijft SSW achter in het realiseren van haar ambities zoals de bouwproductie en het energiezuiniger maken van de woningen. Ook is naar mening van de commissie een grotere investeringskracht aanwezig dan nu aangewend. Op dit punt verschillen commissie en SSW van mening. SSW denkt de komende jaren haar
investeringsruimte vooral nodig te hebben voor het verbeteren van de kwaliteit van de woningen, nieuwbouw van woningen en realisatie van maatschappelijk vastgoed. Voor de bedrijfsvoering van SSW is het concreet vaststellen van doelstellingen, het plannen, monitoren en bijsturen een belangrijk verbeterpunt. De visitatierapporten zijn een waardevolle impuls voor SSW om de bedrijfsvoering te verbeteren. Daarmee wordt in 2011 gestart met het opstellen een nieuw ondernemingsplan.
31
Leefbaarheid & wijkontwikkeling In onze missie en visie kiezen wij nadrukkelijk voor een brede maatschappelijke oriëntatie die onder andere bestaat uit een sociaal-maatschappelijke component waarbij wij bijdragen aan een goed en duurzaam woon- en leefklimaat in wijken en buurten; investeren in mensen.
32
Speerpunten 2010
Opstellen overlastprocedure
resultaten
bereikt
procedure overlast opgesteld, moet nog verder ingevoerd worden
+/-
Zichtbaarheid SSW vergroten bij leefbaarheids- hesjes voor zwerfvuilteams activiteiten meer publiciteit in Wonen en Welzijn
Verbeteren kwaliteit schoonmaken algemene ruimten
aantal klachten is minimaal
Wijkontwikkeling
Melkweg fase 1, architectenselectie Cultureel educatief centrum
wijkvisies van 6 wijken zijn opgesteld
+/-
ontwikkeling sociaal warenhuis
3.1
Wijkbeheer
SSW heeft 2 fulltime wijkbeheerders, zij zijn werkzaam op het snijvlak van woning en woonomgeving. Zij zijn het aanspreekpunt voor bewoners als het gaat om veiligheid, vernielingen, graffiti, zwerfvuil, het aanbieden van huisvuil en het gebruik van de algemene ruimten van de flats. Met raad en daad ondersteunen de wijkbeheerders bewonersinitiatieven die de leefbaarheid bevorderen. De wijkbeheerders hebben veel contacten met andere organisaties zoals de gemeente, het jongerenwerk, buurthuizen en de politie. De aspecten schoon, heel en veilig staan in hun werk centraal. De functie van wijkbeheerder is indertijd in nauwe samenwerking met de gemeente tot stand gekomen. De wijkbeheerders hebben verschillende beheerprojecten onder hun hoede: Zwerfvuilteams – de zwerfvuilteams bestaan uit een aantal kinderen uit een wijk die onder begeleiding van volwassen maandelijks het zwerfvuil in hun eigen wijk opruimen. De kinderen krijgen hiervoor een kleine vergoeding. Een schone wijk draagt bij aan een veilige en prettige woonomgeving voor iedereen. Om te laten zien dat de zwerfvuilteams een initiatief zijn van SSW dragen de leden van het team een hesje met SSW-logo. Schoonmaken – het schoonmaakwerk in de algemene ruimten van complexen valt onder de verantwoordelijkheid van het wijkbeheer. In het verleden voerden de wijkbeheerders alleen de controles uit. Nu zorgen zij voor het opstellen van schoonmaakprogramma’s en de aanbesteding.
In 2010 is het toezicht op het schoonmaakwerk aangescherpt. Wekelijks wordt elk schoonmaakbedrijf ten minste eenmaal gecontroleerd. De bedrijven weten dat, maar zij weten niet waar gecontroleerd wordt. Hierdoor is de kwaliteit van het schoonmaakwerk beduidend verbeterd. Het afkeuren van schoonmaakwerk komt vrijwel niet meer voor en de huurders klagen niet meer. Aanwezigheid in de wijken – de meeste effecten behalen de wijkbeheerders door het gewoon aanwezig zijn in een wijk. Zij zijn daar dan ook dagelijks te vinden, meestal lopend of op de fiets zodat ze goed aanspreekbaar zijn voor de bewoners. Servicegesprekken – alle nieuwe huurders krijgen bezoek van een wijkbeheerder. Het doel van deze servicegesprekken is tweeledig. Enerzijds wordt de gang van zaken rond het huren van de woning besproken, anderzijds krijgt de huurder informatie over het complex en de woonomgeving. Om kennismaking met de buren te stimuleren ontvangen nieuwe huurders een tegoedbon voor een vlaai met het verzoek om deze samen met hun buren op te eten. De nieuwe huurders hebben veel waardering voor zowel de vlaai als het bezoek. Kwaliteit van de dienstverlening rondom de woning In 2009 introduceert KWH als proef een nieuw onderdeel, de kwaliteit van de dienstverlening rondom de woning. Dit meet de inspanning van corporaties op het gebied van leefbaarheid. Bovendien geeft het een indicatie hoe bewoners hun woonomgeving waarderen.
33
SSW heeft zich samen met zo’n 25 andere corporaties op dit onderdeel laten meten om te weten hoe de huurders de inzet op leefbaarheid waarderen. Met een cijfer van 6,4 in 2009 vielen de resultaten tegen. Uit de rapportage van KWH bleek dat SSW onvoldoende deed op gebied van informatie aan de huurders en dat de huurders de activiteiten van SSW niet herkenden. Reden voor SSW om extra aandacht te schenken aan leefbaarheidsonderwerpen in de bewonerskrant Wonen & Welzijn. En om dezelfde reden dragen de leden van de zwerfvuilteams nu hesjes van SSW. In 2010 is het label rondom de woning weer gemeten maar dan alleen bij de bewoners in complexen waar het wijkbeheer actief is (geweest). Bij deze meting scoort SSW een 6,6. Het team wijken streeft er naar om de zichtbaarheid van SSW op het terrein van leefbaarheid in 2011 nog verder te vergroten. Bijvoorbeeld door portiekgesprekken waarbij allerlei leefbaarheidsonderwerpen aan de orde (kunnen) komen. 3.2
Overlast
Leefbaarheid achter de voordeur is het onderwerp waar de 2 wijkconsulenten zich mee bezig houden. Het gaat daarbij om bemiddeling in burenconflicten, bewoners die (dreigen te) vervuilen of bewoners met psychische klachten die voor overlast zorgen. In 2010 is de procedure met betrekking tot behandeling van overlast uitgewerkt. Hierin wordt de samenwerking tussen wijkconsulenten, wijkbeheerders en verhuurmakelaars geregeld. De procedure wordt in 2011 verder geïmplementeerd. Veel aandacht en tijd gaat naar bewoners met psychosociale problemen. Enerzijds moet SSW haar bewoners een ongestoord woongenot verschaffen. Anderzijds is het haar taak om de meeste kwetsbare groepen in de samenleving te huisvesten. Dit wil nog wel eens met elkaar botsen. Gaat het mis dan krijgen bewoners soms een laatste kans-contract, waarbij ze het in een nieuwe omgeving met goede begeleiding nog één keer kunnen proberen. SSW heeft een uitgebreid netwerk van allerlei hulpverleningsinstanties zodat gewerkt kan worden aan een goede begeleiding van bewoners. In 2010 zijn geen laatste kans-contracten afgesloten of omgezet in een vast contract. Ook zijn er geen ontruimingen
34
geweest op basis van overlast. Over het algemeen kan gesteld worden dat in 2010 de overlast van bewoners goed beheersbaar is geweest. 3.3
Bijzondere activiteiten
Wijkvisies In 2010 is door de afdeling Klant & Maatschappij gestart met het opstellen van wijkvisies. In een wijkvisie worden de sterke en zwakke punten van een wijk geïnventariseerd. Deze punten hebben betrekking op zowel de verhuurbaarheid van de woningen als de leefbaarheid in het gebied. De wijkvisies worden vervolgens gebruikt als input bij het op te stellen strategisch voorraadbeleid en bij de planmatige onderhoudsplannen die voor de wijken worden voorbereid. In 2011 wordt dit verder uitgewerkt. Sociaal warenhuis Het bedrijfspand aan de Molenkamp 48 in De Bilt is enige jaren geleden aangekocht om er in de toekomst woningbouw te kunnen plegen. Omdat de herontwikkeling van het hele gebied nog een aantal jaar duurt, en om leegstand te voorkomen, is een maatschappelijke functie voor het pand gevonden in de vorm van een sociaal warenhuis. Diverse maatschappelijke organisaties hebben hier een ruimte gevonden van waaruit zij hun werkzaamheden kunnen verrichten: Tafeltje Dekje – uitvalsbasis voor bezorging van warme maaltijden aan huis bij mensen die niet meer zelf kunnen koken; Wereldwinkel – extra magazijnruimte voor de winkel, die op loopafstand ligt; Voedselbank – uitgiftepunt voor voedselpakketten aan mensen die financieel niet of nauwelijks in staat zijn om in hun levensonderhoud te voorzien en om verspilling van voedsel te voorkomen; Stichting Leergeld – kantoorruimte voor deze organisatie die sociaal isolement / uitsluiting als gevolg van financiële redenen bij schoolgaande kinderen wil voorkomen; Dorpskerk De Bilt – opslagruimte voor goederen die op de jaarmarkt worden verkocht; Stichting Eet mee! – kantoorruimte voor deze Stichting die ontmoetingen tussen inwoners van de gemeente wil stimuleren
Inzet vrijwilligers Veel vrijwilligers zetten zich regelmatig in voor SSW bijvoorbeeld bij het vervangen van een lamp, het schoonhouden van de wijk of in een bewonerscommissie. Dit is van grote waarde voor SSW. Om deze vrijwilligers te bedanken heeft SSW op 5 augustus een barbecue voor hen georganiseerd. Samen met diverse medewerkers van SSW konden de aanwezigen ervaringen uitwisselen en nader kennis maken met elkaar. Leefbaarheidsbudget SSW heeft een leefbaarheidsbudget. Jaarlijks wordt hiervoor € 45,- per woning beschikbaar gesteld. De uitgaven uit dit budget laten de samenhang zien tussen de sociale en materiële leefbaarheid. Uit het budget werden de wijkbeheerders (gedeeltelijk) betaald, het herstel van vandalisme en graffiti en het plaatsen van inbraakwerend hang- en sluitwerk. Ook de zwerfvuilteams worden uit dit budget betaald en bewonersinitiatieven zoals een kerstboom in het portiek of een buurtbarbecue. In 2011 wordt het leefbaarheidsbudget anders ingevuld. De wijkbeheerders zijn geen bijzondere uitgave meer maar horen bij de normale personeelslasten, aangezien de zorg voor leefbare woonomgeving tot de normale corporatietaken behoort. Dit geldt ook voor het inbraakwerend hang- en sluitwerk. De zorg voor een veilige woning is één van de basistaken van een corporatie. Het aanbrengen van inbraakwerend hang- en sluitwerk is daarom vanaf 2011 onderdeel van planmatig onderhoud. 3.4
vang, de bibliotheek, de muziekschool, het creatief centrum de Werkschuit (samen het Kunstenhuis) en het Centrum voor Jeugd en Gezin. Het CEC wordt het kloppend hart van de wijk. SSW en de gemeente ontwikkelden het plan in nauwe samenwerking met de toekomstige deelnemers. Het plan omvat verder ongeveer 170 nieuwbouwwoningen voor verschillende doelgroepen: starters, doorstromers, cliënten van zorgcentrum Reinaerde en groepswonen van ouderen. De woningen variëren van eengezinswoningen en appartementen tot huur- en koopwoningen in verschillende prijsklassen. Naast circa 50 sociale huurwoningen worden sociale koopwoningen gebouwd, waarmee de 35% nieuwbouw in de sociale sector wordt gehaald. In 2010 heeft een breed samengestelde beoordelingscommissie de architectenselectie voor het CEC gedaan. De keuze is gemaakt voor Architectenbureau Group A uit Rotterdam. Eind 2010 / begin 2011 zijn de voorbereidende werkzaamheden voor het bouwrijp maken van start gegaan. Voor belangstellenden en omwonenden worden regelmatig nieuwsbrieven uitgebracht en daarnaast is er een speciale website ingericht over het project (www.melkwegdebilt.nl). In 2011 wordt een informatiecentrum ingericht in de Laurensschool.
Project Melkweg
Rond de Melkweg in Bilthoven zijn drie scholen, een sportzaal, kinderdagverblijf en een kinderboerderij met hertenkamp gevestigd. De scholen zijn dringend aan vernieuwing toe en de gemeente wilde op deze locatie ook een Cultuurhuis bouwen. Door het samengaan van de scholen in één gebouw (Brede School) komt er grond vrij voor woningbouw. De openbare ruimte opnieuw wordt ingericht. Spil in het plan is het Cultureel en Educatief Centrum (CEC) waar de drie basisscholen in gehuisvest worden samen met een kinderdagverblijf, een peuterspeelzaal, de buitenschoolse op-
35
Zorg & welzijn SSW wil niet alleen een maatschappelijk ondernemer zijn maar wil ook maatschappelijk ondernemend zijn. In onze missie en visie kiezen wij daarbij nadrukkelijk voor een brede maatschappelijke oriëntatie.
36
Speerpunten 2010 resultaten Huisvesting bijzondere doelgroepen
bereikt
oplevering de Reiger, 26 zorgappartementen voor Reinaerde stuurgroep huisvesting kwetsbare groepen
ontwikkelovereenkomst Antroz, woonzorgcomplex
start bouw dagcentrum Reinaerde
Netwerken en verbinden
project B. de Withstraat
Service bijzondere doelgroepen
servicemedewerker voor kleine klussen
4.1
WONEN MET ZORG
In de gemeente De Bilt wonen veel ouderen. Circa 21% van de inwoners is 65 jaar of ouder, landelijk is dit 15%. Ook voor de toekomst geldt dat het aantal senioren in De Bilt hoger is dan landelijk. En met het ouder worden van de bevolking wordt de vraag naar verzorging en verpleging groter. De Bilt heeft enkele bijzondere verzorgings- en verpleeghuizen die bewoners uit het hele land trekken. Maar zoals uit de tabel blijkt kan dit niet de enige oorzaak want bijna 50% van de Biltse bevolking is 45 jaar of ouder (landelijk 42,6%).
mende woningaanpassingen. Na beoordeling van de aanvraag kan direct opdracht gegeven worden waardoor de aanpassingen sneller uitgevoerd kunnen worden. Duurde het in het verleden gemiddeld 60 dagen voordat een aangevraagde voorziening uitgevoerd werd, nu is dit nog maar 34 dagen. Een ander bijkomend effect is dat de gemeente steeds vaker zelf opdracht geeft voor het uitvoeren van deze voorzieningen. Servicemedewerker In iedere woning moeten wel eens kleine klussen gedaan worden zoals het vervangen van een batterij van de rookmelder, een lamp vervangen, een klemmende deur of een stopcontact dat los
Leeftijdsopbouw per 1 januari 2010 (in procenten) 0-15 jaar
15-30 jaar
30-45 jaar
45-65 jaar
65 plus
De Bilt
17,8
14,2
17,3
29,7
21,6
Regio Utrecht
17,7
22,3
23,1
24,5
12,3
Nederland
17,6
18,3
21,0
27,9
15,3
bron: CBS
Wet Maatschappelijke Ondersteuning De maatschappelijke trend is om oudere en/of hulpbehoevende mensen zo lang mogelijk in hun eigen woning te laten wonen. Soms zijn dan aanpassingen zoals een traplift, beugels in het toilet of een douchezitje nodig. Veel van deze aanpassingen worden vergoed vanuit de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Deze wet wordt uitgevoerd door de gemeente. Bewoners moeten aanpassingen aanvragen en vaak is een medische indicatie nodig. Het plaatsen van een verhoogd toilet of beugels in douche of toilet gebeurt direct. Met de gemeente zijn afspraken gemaakt over standaardprijzen voor veel voorko-
zit. Dit zijn klussen die de huurder zelf moet (laten) uitvoeren. Senioren en huurders met een lichamelijke beperking kunnen voor dit soort kleine klussen, sinds de zomer van 2010, een beroep doen op de servicemedewerker van SSW. Er zijn voor de huurder geen kosten verbonden aan de inzet van de servicemedewerker.
37
Wonen met zorg Het zijn niet alleen ouderen die zorg nodig hebben. Ook jongere mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking hebben soms één of andere vorm van zorg nodig. Vaak kan die zorg thuis gegeven worden, maar in andere situaties is een gespecialiseerde woonvorm beter. SSW heeft verschillende woonvormen in beheer waar zorg geleverd wordt: Wooncentrum Zideris Bilthoven – woonruimte voor 26 volwassenen met een verstandelijke beperking in verschillende woningen. Zideris Bilthoven begeleidt ook een aantal verstandelijk gehandicapten die zelfstandig wonen; Woonzorgcentrum Dijckstate – 61 zelfstandige seniorenappartementen, met indien nodig 24 –uurszorg verlening, gemeenschappelijke ruimten, restaurant; Toutenburg - 33 seniorenappartementen, met zorgverlening vanuit Dijckstate; Gemeenschappelijke recreatieruimte met activiteiten verzorgd door Stichting Welzijn Ouderen (SWO). Planetenbaan Zonnepleinflat – 79 appartementen, levensloop bestendig gerenoveerd; Multifunctioneel zorgcentrum Rinnebeek – huisartsenpraktijk, oefenruimte Rode Kruis, dagopvang voor cliënten met dementieverschijnselen en 28 wooneenheden voor psychogeriatrische cliënten (kleinschalige verpleeghuiszorg); Thomashuis Maartensdijk – kleinschalige woonvoorziening voor 8 bewoners met een verstandelijke (en lichamelijke) beperking; De Reiger – 26 zorgappartementen voor mensen met een verstandelijke beperking. Opgeleverd begin 2010. De samenwerking met zorg- en welzijnspartijen heeft aan de Planetenbaan geresulteerd in de Zonneborgh, een flat op de begane grond die verbouwd is tot een zorg- en activiteitencentrum. Hier kan men niet alleen terecht voor allerlei activiteiten, het zorgteam heeft er een post van waaruit de bewoners verpleegkundige, lichamelijke en huishoudelijke zorg wordt geboden.
met een verstandelijke beperking. De voorbereidingen hebben enkele jaren in beslag genomen maar uiteindelijk is in 2010 de bouwvergunning afgegeven en konden de werkzaamheden starten. De oplevering is in 2011.
Dagcentrum Reinaerde Aan de Dorpsweg 51-53 wordt een dagcentrum voor Reinaerde gerealiseerd. Dit dagcentrum komt naast het jongerencentrum Sojos te staan. In het gebouw komt dagopvang voor 24 mensen
De samenwerking tussen alle betrokken partijen is geformaliseerd in het project MENS, dit staat voor “Meedoen, Ervaren, Nieuw en Samen”. Het project heeft tot doel een integraal pakket aan diensten te bieden op het gebied van wonen, zorg en welzijn in 2 pilot-wijken:
38
Antroz Antroz is een Antroposofische Woonzorggroep, actief in Midden-Nederland. Antroz heeft SSW benaderd om gezamenlijk een woonzorgcomplex te ontwikkelen op De Maïsakker, in De Leijen Zuid te Bilthoven. SSW heeft daarin de rol als opdrachtgever en Antroz huurt te zijner tijd het gebouw. Het programma voorziet in: 110 plaatsen voor mensen met behoefte aan somatische zorg en met geheugenproblemen 3 hospice plaatsen bijbehorende voorzieningen, spreekkamers, recreatieruimtes, kantine, personeelsruimte etc). Met de gemeente zijn afspraken gemaakt over een uitbreiding met 10 sociale huurwoningen. Belangrijk uitgangspunt is dat het gebouw transformeerbaar moet zijn waardoor er op termijn met beperkte aanpassingen 60 appartementen in de sociale huursector van gemaakt kunnen worden. Door het realiseren van een dergelijk woonzorgcomplex kan SSW inspelen op lokale demografische ontwikkelingen (vergrijzing, toenemen van de zorgvraag). De Leyen heeft veel oudere bewoners en een zorgvoorziening in de wijk is een belangrijk winstpunt. Onder de bewoners is draagvlak voor een woonzorgcentrum. Mogelijke woningbouw door een projectontwikkelaar stuit op veel weerstand bij de omwonenden. 4.2
MENS
SSW is via de samenwerking met zorg- en welzijnspartijen betrokken bij de verdere uitvoering van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) in de gemeente De Bilt. De betrokken partijen verzorgen gezamenlijk het (digitale) zorgloket waar inwoners van de gemeente terecht kunnen met alle vragen over (aangepast) wonen, welzijn en zorg.
De Bilt West – de wijk Weltevreden met 9 levensloopbestendig woningen van SSW. In deze wijk staan verder een 60-tal zelfstandige seniorenwoningen en het verzorgingshuis Weltevreden. Maartensdijk – rond Toutenburg (seniorenwoningen met een recreatieruimte en dagopvang voor ouderen) en woonzorgcomplex Dijckstate. Uitgangspunt is de individuele vraag van bewoners / cliënten. De diensten zijn gericht op maatschappelijke participatie, zelfredzaamheid en het mensen mogelijk maken om langer zelfstandig thuis te blijven wonen. De diensten worden geleverd vanuit een wijkservicepunt. Het project heeft landelijke belangstelling getrokken en is in 2009 door de SEV benoemd als voorbeeldproject. Ook de provincie Utrecht is erg enthousiast over het project MENS en noemt het als een voorbeeld van samenwerking voor andere gemeenten. De samenwerking in MENS heeft geleid tot een aantal convenanten die SSW heeft afgesloten met een of meerdere participanten in MENS. Convenant Project Mens (gemeente, SSW, Reinaerde, Bilthuysen, Cordaan, SWO, Kwintes, Beeuwkes Thuiszorg, Gezondheidscentrum, Provincie Utrecht): Uiterlijk per maart 2011 zijn de doelstellingen van het project gerealiseerd in de wijken Maartensdijk en De Bilt West. Convenant Mantelzorg (gemeente, SSW, SWO): Het convenant is erop gericht om in die situaties, waarin mantelzorgers en / of zorgvragers knelpunten ervaren met betrekking tot hun woonsituatie in relatie tot de mantelzorg, gezamenlijk een adequate oplossing te vinden voor het huisvestingsprobleem. Convenant wijkdiensten De Bilt (gemeente, SSW, Regionale Sociale Dienst, Bigagroep, Stichting Animo): Dit convenant richt zich op de persoonlijke dienstverlening die nodig is om langer zelfstandig thuis te wonen (tuinonderhoud, doen van boodschappen, klussen in huis). Maar ook diensten ten behoeve van de wijk (wijkrestaurant, onderhoud groen openbare ruimte). De diensten worden verleend door wijkbewoners die mogelijk via deze weg (weer) een vaste werkkring kunnen krijgen.
Stuurgroep huisvesting kwetsbare groepen Een voortvloeisel uit het project MENS is dat gemeente, nagenoeg alle zorginstellingen, welzijnsorganisaties en SSW een stuurgroep hebben opgericht om de huisvestingsmogelijkheden te onderzoeken van mensen in een kwetsbare positie zoals dementerenden, mensen met een lichamelijke of geestelijke handicap of mensen met psychosociale problemen. Onderzoek toont aan, dat de huisvestingsmogelijkheden hiervoor binnen de gemeente nu en in de toekomst ontoereikend zijn. Ook mensen die niet meer zelfstandig kunnen wonen willen graag in hun vertrouwde woonomgeving blijven. De voorkeur gaat daarom uit naar kleinschalige woonvoorzieningen (zoals de Rinnebeek). Er loopt een onderzoek naar verschillende locaties en naar zorginhoudelijke aspecten. Burgemeester de Withstraat In het kader van het actieplan jongerenhuisvesting is een plan ontwikkeld voor de renovatie van de bestaande appartementen en nieuwbouw ter plaatse van het voormalig SSW-kantoor. Deze plannen zijn afgekeurd door de gemeente De Bilt omdat ze niet in het bestemmingsplan passen. Hierna is SSW in samenwerking met de gemeente een onderzoek gestart om het volledige pand een maatschappelijke bestemming te geven in het kader van het project MENS. Gedacht wordt aan de huisvesting van het gezondheidscentrum Essenkamp, het wijkservicecentrum De Bilt, plus de huisvesting van gemeentelijke welzijnsinstellingen, zoals de Stichting Welzijn Ouderen, Stichting Animo en de Vereniging voor Samenlevingsopbouw WVT. Uitgangspunt is het concept van één loket voor gezondheids- en welzijnsvoorzieningen. De gesprekken hierover zijn nog gaande. Er is een eerste verkenning uitgevoerd naar de benodigde ruimte voor deze functies. Het pand wordt nog gedeeltelijk bewoond maar de brandweer heeft de eerste en tweede verdieping onbewoonbaar verklaard vanwege de brandveiligheid. De betrokken bewoners hebben andere huisvesting gekregen.
39
Financiële continuïteit SSW kent als maatschappelijke onderneming geen aandeelhouders, ook keert SSW geen winst uit. Op het beschikbaar kapitaal rust echter wel een bestemmingsplicht, namelijk investeren in volkshuisvesting, maatschappelijk vastgoed en leefbaarheid.
40
Speerpunten 2010 resultaten
bereikt
Terugdringen huurachterstand
huurachterstand is opgelopen
-
Uitgaven blijven binnen begroting
met uitzondering van de waardeveranderingen
Beheersen en beperken financiële risico’s
% financiering materiële activa is gestegen gemiddelde rente is gedaald
5.1
Huurinkomsten
De belangrijkste inkomensbron voor de corporatie is de huur. De meeste huurders (81%) betalen hun huur via een automatische incasso. Het betalen per automatische incasso stimuleert SSW door nieuwe huurders die hiervoor kiezen een korting te geven van € 25,- op de administratiekosten. Huurtoeslag Ongeveer een kwart van de huurders van SSW heeft huurtoeslag nodig om de huur betaalbaar te houden. Huurders worden hier over geïnformeerd bij de ondertekening van het huurcontract en ook bij de aankondiging van de jaarlijkse huurverhoging. Voor hulp bij het aanvragen van huurtoeslag kunnen huurders een beroep doen op de medewerkers van SSW. Huurders kunnen kiezen of zij de huurtoeslag zelf ontvangen of deze direct met de huur laten verrekenen. 950 huurders maken gebruik van deze laatste mogelijkheid. Huurincasso Door een actief incassobeleid kent SSW relatief weinig huurachterstanden. Het doel voor 2010 was het verder terugdringen van de huurachterstanden. Helaas is dit niet gelukt en is het percentage van 6,33% van de maandelijks te incasseren huur (eind 2009) gestegen naar 8,25% (eind 2010). Belangrijke reden hiervoor is waarschijnlijk de economische recessie waardoor mensen minder te besteden hebben. Huurders met een achterstand worden op verschillende manieren benaderd. De eerste aanmaning vindt plaats per brief, maar daarnaast wordt veel gebruik gemaakt van telefoon of huisbezoek. Dit blijken effectieve middelen bij het incasseren van huurachterstanden. Het geeft huurders een gevoel van urgentie waardoor zij eerder de hele huurachterstand betalen of een betalingsregeling treffen.
Huur betalen 2010
2009
8,25
6,33
Deurwaarder, aantal dossiers afgehandeld als voldaan
49
44
Deurwaarder, aantal dossiers afgehandeld als niet voldaan
12
20
4
2
Huurachterstand in % van de maandelijks te incasseren huur
Ontruiming aantal woningen door huurachterstand
41
Schuldhulp en schuldsanering Als huurders schuldhulp of schuldsanering willen, werkt SSW samen met de Regionale Sociale Dienst in Zeist. Het betrokken aantal huurders is beperkt, maar in 2010 wel gestegen. De contacten met de medewerkers van de schuldhulpverlening verlopen goed. Het aanlooptraject naar een schuldsanering of schuldhulp vergt wel veel tijd. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt doordat bewoners hun financiële gegevens niet tijdig inleveren. Hierdoor ontstaan vertragingen, waardoor SSW langer moet wachten op een betalingsvoorstel of aflossing van huurachterstanden bij deze groep bewoners. Schuldhulp in aantal huurders 2010
2009
Schuldsanering afgesloten
3
0
Schuldsanering actief
4
13
Schuldhulp afgesloten
5
3
Schuldhulp actief
20
5
Totaal
32
21
5.2
Verbindingen met andere rechtspersonen
Groepsverbindingen SSW Zes Kernen Holding B.V.
SSW Ontwikkelingen WoningNet N.V. B.V.
Uithof III C.V.
Het voeren van bestuur over vennootschappen
Ontwikkelen en realiseren van bouwprojecten
Registratie woningzoekenden en woonruimteverdeling
Exploiteren studentenhuisvestingscomplex Uithof III
Geplaatst aandelenkapitaal / vermogen
€ 18.000,-
€ 18.000,-
Per 31.12.2008 een groepsvermogen van € 6.794.000,-
29 miljoen euro / 30 miljoen
Jaaromzet
Nihil
Nihil
2008 15,7 miljoen
2009 € 1.686.000,-
Verwachte resultaten
Nihil
Nihil
2009 € 835.000,(5% omzetrendement)
2009 € 770.1000,-
Financiële situatie
Geen bijzonderheden
Geen bijzonderheden
Geen bijzonderheden
Geen bijzonderheden
Direct bestuur
Direct bestuur
Toezicht op activiteiten. Het risico is beperkt tot de kapitaalinbreng
Toezicht op activiteiten. Het risico is beperkt tot de kapitaalinbreng
Bestuurlijke betrokkenheid
SSW is 100% aandeelhouder
SSW Zes Kernen Holding B.V. voert zelfstandig directie.
SSW is vennoot
SSW is commanditaire vennoot
Bijzonderheden
Nog geen activiteiten ontwikkeld
Nog geen activiteiten ontwikkeld
Voornaamste werkzaamheden
Beperking risico’s door
Beheer door SSH Utrecht
SSW maakt deel uit van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting met Zes Kernen Holding B.V. en SSW Ontwikkeling B.V. In beide B.V.’s zijn tot heden geen activiteiten ontwikkeld.
WoningNet Samen met andere corporaties is SSW eigenaar van WoningNet NV, met een beperkt belang van ruim € 60.000,-; hiervan is 75% volgestort. WoningNet verzorgt de registratie van woningzoekenden en alle activiteiten rondom de woonruimteverdeling. SSW bezit 5000 aandelen.
42
Uithof III CV - Project Casa Confettie Uithof III CV is opgericht op 9 februari 2005. Het doel van de vennootschap is het voor rekening van de vennoten ontwikkelen, financieren en exploiteren van het studentenhuisvestingcomplex genaamd Uithof III. Er nemen 19 corporaties deel in de vennootschap, SSW is één van hen. De inbreng van SSW is 3 miljoen euro op een totaal kapitaal van 29 miljoen euro. De oplevering was in het najaar van 2008. SSH Utrecht beheert dit complex. 5.3
Financieel beleid en beheer
Jaarresultaat 2010 Het boekjaar 2010 is afgesloten met een negatief resultaat voor belastingen van ruim 6 miljoen euro. Eigen vermogen Ultimo 2010 komt het eigen vermogen uit op 21 miljoen euro. Per woning is dit €. 4.307,Analyse resultaat ( € x 1.000 ) huren leveringen en diensten
Begroting
Werkelijk 2010
Werkelijk
27.077
27.101
26.117
0
1.297
1.302
0
29
bijdragen verkopen
514
43
557
overige bedrijfsopbrengsten
220
292
304
27.811
28.733
28.309
4.282
4.572
4.148
600
8.990
1.309
36
36
35
salarissen en sociale lasten
2.473
2.494
1.798
lasten onderhoud
7.161
5.789
6.090
overige bedrijfslasten *
3.558
3.656
4.119
leveringen en diensten
0
1.297
1.302
18.110
26.834
18.801
9.701
1.899
9.508
140
62
77
0
90
94
rentelasten
8.584
8.306
7.913
resultaat voor belasting
1.257
-6.255
1.766
vennootschapsbelasting
-314
-843
-415
943
-7.098
1.351
totaal
afschrijving waardeveranderingen erfpacht
totaal
bedrijfsresultaat
rentebaten opbrengsten financiële vaste activa en effecten
resultaat na belasting *overige bedrijfslasten exclusief kosten leveringen en diensten.
43
Resultaten 2006 – 2010 (gecorrigeerd met waardeveranderingen en vennootschapsbelasting) 2010
2009
2008
2007
2006
-6.255
1.766
-1.820
3.510
705
- waardeveranderingen materiële vaste activa
8.990
1.309
4.600
1.599
2.752
bedrijfsresultaat 'normale' bedrijfsactiviteiten
2.735
3.075
2.780
5.109
3.457
( € x 1.000 ) jaarresultaat voor belasting
Waardeveranderingen materiële vaste activa In 2010 zijn de volgende mutaties van de bedrijfswaarde opgenomen in de jaarrekening. bestaand bezit (door hogere lasten/lagere inkomsten) - Prins Hendriklaan
€
700.000
- Brandenburg – west-
€ 2.500.000
nieuwbouw - Reigerlaan
€
- Gemeentehuis Maartensdijk 42 appartementen, nieuwbouw in 2012/2013
€ 1.800.000
- Cultureel educatief Centrum Melkweg, Bilthoven
€ 1.670.000
Van Houtenweg en Abt. Ludolfweg 56 appartementen groot onderhoud in 2012
-680.000
€ 3.000.000 ---------------
totaal
€ 8.990.000 ========
Resultaatontwikkeling Het ‘normale’ bedrijfsresultaat heeft zich in 2010 redelijk gestabiliseerd. In 2010 stegen de rentelasten. Dit was vooral het gevolg van het uitbreiden van de leningenportefeuille want het gemiddelde rentepercentage daalde per ultimo 2010 tot 4,32%. In 2009 was dit nog 4,43%. Een verdere toelichting hierop staat bij 5.4 inancieringen onder de kop financieel risico. Huuropbrengsten De huuropbrengsten zijn ten opzichte van vorig jaar gestegen met bijna één miljoen euro. Grotendeels komt dit voort uit een huurverhoging van 1,2% in 2010 (2,25 in 2009). Daarnaast zijn er veel individuele verbeteringen, zoals keuken- en doucheaanpassingen, die leiden tot een huurverhoging. Bij mutaties wordt de huur (vooralsnog) niet geharmoniseerd. De huurderving is ook in 2010 hoog. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door leegstand voorafgaand aan (groot) onderhoud.
44
Vennootschapsbelasting (vpb) Het commerciële resultaat (voor belasting) over het boekjaar 2010 is 4,5 miljoen euro negatief. De fiscale winst over 2010 is 4,4 miljoen euro (exclusief nog te verrekenen verliezen voorgaande jaren). Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door correctie op afschrijvingen (geen last bij de fiscale winstbepaling) en het deel onderhoud bij geactiveerd groot onderhoud. De aanslag vennootschapsbelasting 2010 zal ruim 1 miljoen euro zijn. Bedrijfslasten Hoewel de bedrijfslasten voor SSW sterker zijn gestegen dan bij andere corporaties, zijn de bedrijfslasten altijd nog lager. SSW heeft wel een inhaalslag gemaakt.
Bedrijfsvoering
aantal verhuurbare eenheden (VHE) per fulltime equivalent (FTE) netto bedrijfslasten (variabele exploitatielasten minus onderhoud per VHE in euro) ontwikkeling netto bedrijfslasten (toename 2006-2009 in %) personeelskosten per FTE (in euro)
SSW
Referentie
Landelijk
139
93
88
1.077
1.320
1.396
36,9
21,4
19,4
50.506
62.852
61.818
bron: Corporatie in perspectief 2010
5.4
Financieringen
Financieel risico Het beleid is gericht op het beheersen en beperken van de financiële risico’s. Dit wordt onder meer bereikt door het naleven van procedures en het periodiek rapporteren aan de Raad van Commissarissen. Elk kwartaal wordt in de Balanced Scorecard verslag gedaan en verantwoording afgelegd over de financiële stand van zaken bij SSW. Daarbij gaat veel aandacht uit naar projecten. Per balansdatum financiert SSW 80,1% van de materiële vaste activa door langlopende leningen. Eind 2009 was dit 76,1%. De gemiddelde rente is voor 2010 4,32% (2009 4,43%). Treasury In het in 2003 vastgesteld financieel statuut is opgenomen dat de financiering met vreemd vermogen zoveel mogelijk moet worden beperkt. Een logisch gevolg van deze beleidsbeslissing is dat de eigen beschikbare middelen intern worden belegd door middel van het gedeeltelijk financieren van het woningbezit. Vanwege dit treasury-beleid is er nauwelijks sprake van enige overtollige liquide middelen en daaruit volgende beleggingen. Afgelost In 2010 zijn zeven leningen volgens de reguliere aflossingsschema’s afgelost. Totaal bedrag van de aflossingen (exclusief normale jaarlijkse aflossingen) is ruim 24 miljoen euro. Nieuwe leningen. Met stortingsdatum 1 februari 2010 is een tien jaars fixelening van tien miljoen euro afgesloten bij de NWB. Het rentepercentage van deze lening is 3,87%. Later in het jaar is een tweede fixele lening voor een bedrag van 15 miljoen euro
afgesloten. Stortingsdatum is 2 augustus 2010. Deze lening is verstrekt door de BNG. Het is een acht jaars fixelening tegen een rentepercentage van 3,075. Renteherziening Er waren twee leningen waarvan per 2 januari 2010 de rente moest worden herzien. Schuldrest van de twee leningen is iets lager dan twee miljoen euro. Rentevoet van beide leningen was 5,82%. Beide leningen zijn volledig afgelost (en er is dus geen renteherziening geweest) Roll-over-lening Per 1 oktober 2004 is er een roll-over-lening met een variabele hoofdsom (€ 700.000 € 3.500.000,-); driemaands Euribortarief met een kleine opslag (renterisico is niet afgedekt). Geldgever is de Nederlandse Waterschapsbank. Rekening courant faciliteit Bij de Rabobank is er een rekening courant faciliteit van acht miljoen euro. In 2010 is dit, tot het aantrekken van de nieuwe leningen, regelmatig gebruikt. De maximale ‘negatief’ stand is ruim vijf miljoen euro geweest. Voor deze faciliteit zijn geen zekerheden verstrekt. Zolang de borgstellingfaciliteit van het WSW dit toelaat kan SSW deze faciliteit gebruiken. Renterisico’s Om het renterisico zoveel mogelijk te beperken wordt jaarlijks een liquiditeitsbegroting op basis van maandelijkse inkomsten en uitgaven gemaakt. Dit integreert SSW in de (meerjaren)begroting. Zo wordt jaarlijks de benodigde externe financiering vastgesteld waarbij het totale volume van renteherziening en het aantrekken van nieuwe leningen niet mogen leiden tot onaanvaardbaar hoge risico’s.
45
Ontwikkeling vermogen Hierna volgt de cijfermatige berekening van het gecorrigeerd weerstandsvermogen. De cijfers van de jaren 2007, 2008 en 2009 zijn zoals het Centraal Fonds deze heeft vastgesteld.
Continuïteitsoordeel - op basis van een door het Fonds uitgevoerd onderzoek is het Continuïteitsoordeel 2011: A1- oordeel. Bij het oordeel wordt in principe verondersteld dat alle door de corporatie voorgenomen activiteiten op basis van het
Ontwikkeling vermogen 2010
2009
2008
2007
438.569
390.979
351.557
330.531
algemeen beheer
-105.895
-81.315
-77.792
-60.279
onderhoud
-103.993
-85.878
-72.508
-68.449
228.681
223.786
201.257
201.803
10.745
9.166
7.195
7.917
239.426
232.952
208.452
209.720
boekwaarde
-196.684
-199.919
-175.644
-172.331
overwaarde
42.742
33.033
32.808
37.389
grondwaarde / restwaarde
10.938
7.775
8.070
9.580
subtotaal
53.680
40.808
40.878
46.969
-908
-2.018
-1.547
kapitaal en overige reserves
21.081
28.179
26.828
27.101
bedrijfswaarde volgens eigen uitgangspunten
73.853
66.969
66.159
74.070
6.846
6.190
6.200
-11.363
-15.258
-10.989
-2.042
-2.197
-294
3.417
3.143
( € x 1.000 ) 2010 bedrijfswaarde en gecorrigeerd vermogen huren
ongecorrigeerde bedrijfswaarde (kasstroom) rentabiliteitswaardecorrectie leningen
balanscorrectie Centraal Fonds
uniformering bedrijfswaarde moment van discontering (medio i.p.v. ultimo van het jaar) uniformering parameters (verhogingspercentages huur en inflatie)
-8.000
elimineren Vogelaarheffing kleine aanpassingen w.o. rentabiliteitswaardecorrectie
1.214
uniformering levensduur (grondwaarde / restwaarde; is aangepast)
3.163
beoordeling lastenniveau (overeenkomstig landelijk gemiddelde)
-7.348
aanpassing bedrijfswaarde
-8.000
gecorrigeerd eigen vermogen op basis van geüniformeerde bedrijfswaarde
65.853
-2.180
-7.848
-9.288
64.788
58.311
64.782
solvabiliteit
26,5
25,0
25,6
29,1
solvabiliteit ondergrens volgens Centraal Fonds
10,8
10,8
9,9
13,1
Financiële positie Op 29 november 2010 heeft het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer haar Oordeelsbrief 2009 verzonden. In deze brief zijn oordelen en signaleringen opgenomen over de prestaties van SSW in 2009. Een aantal onderdelen is hierna opgenomen.
46
vermogen financierbaar zijn. Solvabiliteitsoordeel - uit het door het Fonds in dit jaar uitgebracht financieel oordeel over de vermogenspositie blijkt dat, uitgaande van voortgezette verhuur van het bezit, de solvabiliteit ultimo 2009 voldoende is. Dit betekent dat de corporatie aan haar verplichtingen kan voldoen.
Netto bedrijfslasten - corporaties met een niveau aan bedrijfslasten dat ruim uitkomt boven het gemiddelde over 2007 en 2009 zijn geselecteerd. De verantwoordingscijfers met betrekking tot de netto bedrijfslasten hebben niet geleid tot een selectie van SSW. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van onroerende en roerende zaken in exploitatie is 237 miljoen euro. Per woning is de WOZ-waarde gemiddeld € 223.675,- (ultimo 2009 € 225.960,-)
Marktwaarde De WOZ-waarde 2010 geeft een goede benadering van de marktwaarde op dat moment. Steekproefs-gewijs is een aantal panden gecontroleerd met de meest waarschijnlijke marktwaarde per ultimo 2010. Daarbij is een aantal percelen nogal aan de hoge kant gewaardeerd. In overleg met de gemeente wordt die waardering nogmaals bekeken. Verzekerde waarde De panden zijn verzekerd met een herbouwwaarde van 432,5 miljoen euro.
waarde onroerend zaakbelasting (WOZ) De laatste waardering is per ultimo 2010 vastgesteld. Deze was als volgt: woz-waarde 2010 4879
woningen
38
bedrijfspanden (w.o. eigen kantoor)
9.139.000
278
garage (excl. 2 inpandige garages)
6.853.000
1.091.309.000
1.107.301.000
47
Woonstichting SSW Perspectief bieden, transparantie, verbinden en ondernemen behoren tot onze kernwaarden en zijn als zodanig uitgangspunten voor onze kwaliteit van dienstverlening en het maatschappelijk ondernemerschap. SSW wil hiermee hét verschil maken. Wij gebruiken ons kapitaal binnen onze doelstelling: doelgericht en efficiënt.
48
Speerpunten 2010 resultaten
bereikt
teambuilding, inwerken nieuwe medewerkers, procedure afspraken e.d.
ontwikkeling bedrijfscultuur
doorlopend proces
nieuwe huisstijl en website
Stimuleren medewerkers/ prestatiegericht werken
nieuw systeem van beoordelen en belonen
kick off duurzaamheid
Verbeteren planning en control cyclus
vernieuwde Balanced Scorecard
Verankeren nieuwe organisatie structuur
6.1
ORGANISATIEONTWIKKELING
De missie en visie van SSW laat een brede blik zien op de maatschappelijke opdracht van SSW. Goed, betaalbaar en veilig wonen, betekent veel meer dan een goed onderhouden woning met een redelijke huur. Ook de woonomgeving, woonlasten, welzijns- en zorgvoorzieningen en last but not least de betrokkenheid van bewoners en maatschappelijke organisaties bij hun woning en buurt tellen mee. Bij al deze zaken wil SSW een sleutelrol spelen. Dit is verder uitgewerkt in de Bestuursvisie Maatschappelijk ondernemerschap. Voor het realiseren van de doelstellingen uit de bestuursvisie was een vernieuwde organisatie nodig. Eind 2009 was de reorganisatie afgerond, met een nieuwe organisatiestructuur waarin de pijlers ‘investeren in stenen’ en ‘investeren in mensen’ duidelijk herkenbaar zijn aan de afdelingen Vastgoed en Klant & Maatschappij. De afdelingen Middelen en Beleid & Communicatie zijn ondersteunend.
Raad van Commissarissen
Ondernemingsraad
Directeur-bestuurder
Onafhankelijke Klachtencommissie Woonspraak
Beleid & Communicatie
Directiesecretaresse P&O Medewerker
Klant & Maatschappij
Middelen
team Wonen
Vastgoed
team Wijken
49
In de bestuursvisie staan de focussen voor SSW voor de komende jaren aangegeven: duurzaamheid op het gebied van woonkwaliteit, woonlasten, milieu en leefbaarheid; diversificatie van producten & diensten, samenwerkingspartners en doelgroepen; netwerkorganisatie door het leggen van maatschappelijke verbindingen die meerwaarde hebben; belangenhouders en responsiviteit: ophalen van de maatschappelijke agenda bij belangenhouders en zo het verbeteren van de prestaties; hoge kwaliteit van dienstverlening. KWH is daarbij een goed middel tot verandering; professionele en prestatiegerichte bedrijfscultuur. Door de reorganisatie hebben vrijwel alle medewerkers een nieuwe of gewijzigde functie gekregen. Daarnaast zijn er nieuwe medewerkers bij gekomen en is het managementteam grotendeels vernieuwd. Concreet betekent dit dat ongeveer een derde van de medewerkers korter dan 2 jaar bij SSW werkt. 2010 heeft daardoor voor een belangrijk deel in het teken gestaan van het verankeren van de nieuwe organisatiestructuur en –cultuur. Daarnaast is voortvarend gestart met het uitwerken van de verschillende focussen zoals het uitwerken van duurzaamheidsbeleid, de dialoog met belangenhouders, strategisch voorraadbeleid en het vernieuwen van de Balanced Scorecard (BSC). In dit jaarverslag is aan de meeste van deze onderwerpen al aandacht besteed. De BSC is het sturings- en verantwoordingsinstrument voor de directeur-bestuurder en Raad van Commissarissen. In 2010 is begonnen met het vernieuwen van de BSC aansluitend op de bestuursvisie Maatschappelijk Ondernemerschap. De ontwikkeling van SSW op haar kerntaken en de verschillende focussen kan hiermee beter gevolgd worden. In de vernieuwde BSC is ook meer aandacht voor verbeteracties op de verschillende onderwerpen. De ontwikkeling van de BSC krijgt in 2011 verder vorm.
50
Toetsingskader en projecten Vanuit haar brede maatschappelijke oriëntatie heeft SSW veel projecten waarbij zowel in stenen als in mensen geïnvesteerd wordt. Voor het maken van een afgewogen en doelbewuste keuze bij het aangaan van deze projecten is in 2009 een toetsingskader opgesteld voor het bestuur en de Raad van Commissarissen. Voordat een besluit genomen kan worden moet een aantal stappen doorlopen worden op het gebied van: strategie en legitimatie; toegevoegde maatschappelijke waarde; toegevoegde financiële waarde; organisatorische aspecten. In 2010 is dit verder uitgewerkt door samen met de accountant een plan van aanpak te ontwikkelen gericht op verbetering van de kwaliteit van besluitvorming bij investeringsprojecten inzake (ver-) nieuwbouw als ook grote onderhouds- en renovatieprojecten. Belangrijk onderdeel hiervan is, dat er ten behoeve van bestuur / werkorganisatie en de Raad heldere kaders worden gesteld waarbinnen besluitvorming kan plaatsvinden. Het plan van aanpak gaat uit van een haalbaarheidsonderzoek naar een specifieke business case, een projectfasering en de daaraan verbonden besluitvorming. Nieuwe huisstijl Bij een nieuwe organisatie hoort een nieuwe huisstijl. Met nieuwe kleuren, een nieuw logo en een nieuwe website laat SSW zien waar zij voor staat: ondernemend, transparant, perspectief biedend en verbindend. Het logo komt voort uit een liggende sleutel. Letterlijk, de sleutel van de woningen en figuurlijk de sleutelpositie die SSW inneemt in de samenleving. Op 3 mei 2010 is het logo officieel in gebruik genomen.
6.2
Medewerkers
Tijdens de reorganisatie (2008/2009) zijn enkele medewerkers vertrokken en zijn 3 medewerkers met (vervroegd) pensioen gegaan. Vooral bij Vastgoed is het aantal functies uitgebreid. Personeelscijfers 2010
2009
36,2
28,5
totaal aantal medewerkers:
39
31
mannen
26
19
vrouwen
13
12
full time
26
22
parttime
13
9
8,5%
12,9%
aantal medewerkers in dienst
11
4
aantal medewerkers uit dienst
3
4
45 jaar
48 jaar
6,1%
4,8%
83.383
25.123
519
365
totaal aantal fte
verloopcijfer :
gemiddelde leeftijd ziekteverzuim (%) opleidingskosten totaal in euro personeelskosten per VHE
Het ziekteverzuim is gestegen door enkele langdurig zieken. Het kortdurend verzuim is erg laag. Voor opleiding en scholing is in 2010 meer geld uitgegeven. Dit is een gevolg van de nieuwe functies die medewerkers zijn gaan bekleden en het nieuwe beleid om meer aandacht te geven aan persoonlijke ontwikkeling van medewerkers. Kosten werkorganisatie per woning SSW
Woningcorporaties vergelijkbare grootte
Utrechtse woningcorporaties
441
770
666
huisvestingskosten
23
56
57
bestuurskosten
44
42
72
algemene kosten
267
295
273
aantal fte per 1.000 woningen
5,65
10,47
8,55
personeelskosten
bron: bedrijfstakinformatie Aedes 2009
Ondernemingsraad De Ondernemingsraad van SSW heeft drie leden. De directeur-bestuurder en OR hebben 5 keer met elkaar om tafel gezeten. Zowel de nieuwe CAO als de behoefte aan verdere professionalisering van het personeelsbeleid leverden voldoende gespreksonderwerpen. Belangrijke punten waren: vergoeding zakelijk gereden kilometers en de aanschaf van bedrijfsauto’s; vergoeding voor de achtervang van de servicedienst (buiten kantooruren); wijziging arbeidstijden en kantoortijden; beoordelings- en beloningssysteem in het kader van prestatiegericht werken; verlofstuwmeren; opleidingen en persoonlijke ontwikkeling in relatie tot het persoonlijk loopbaanbudget; Eén van de vergaderingen werd bijgewoond door de voorzitter van de Raad van Commissarissen.
51
Prestatiegericht werken Om het prestatiegericht werken te bevorderen is in 2010 is gestart met een nieuw systeem van beoordelen en belonen. Iedere medewerker maakt aan het begin van het jaar een aantal prestatieafspraken met de leidinggevende, zowel taakinhoudelijk als meer competentiegericht. De resultaten worden door het jaar gevolgd en aan het eind van het jaar beoordeeld. De salarisstijging en eindejaarsuitkering zijn gekoppeld aan de resultaten op de prestatieafspraken. 2010 was een proefjaar. Het systeem is samen met de OR geëvalueerd en door alle partijen positief beoordeeld. Integriteitsbeleid Door enkele misstanden in de corporatiesector is er in 2010 veel aandacht geweest voor integer handelen bij woningcorporaties. Enkele jaren geleden heeft SSW hier al beleid voor opgesteld onder de veelzeggende titel bij twijfel niet inhalen. Hierin zijn een aantal gedragsregels opgenomen voor medewerkers, bestuurder, Raad van Commissarissen en allen die namens SSW handelen. Het instellen van een klokkenluidersregeling creëert ruimte en veiligheid voor medewerkers om aan de bel te trekken als er ontoelaatbare kwesties spelen. De klokkenluidersregeling kan worden gezien als het sluitstuk van het integriteitsbeleid bij SSW. De regeling is in goed overleg met de OR opgesteld en goedgekeurd door de OR en de Raad van Commissarissen. De P&O medewerker vervult de functie van vertrouwenspersoon. De klokkenluidersregeling is gepubliceerd op intranet en op de website onder de button goed bestuur. In 2010 heeft de vertrouwenspersoon geen meldingen ontvangen. 6.3
Kwaliteit
De kwaliteit van de dienstverlening is een belangrijke focus van SSW. Dit is niet nieuw want SSW is in 2004 al lid geworden van het KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector) en heeft sinds 2006 het KWH-huurlabel. Eén van de uitgangspunten van de reorganisatie was het verder verbeteren van de dienstverlening. Om de resultaten op dit terrein in beeld te brengen zijn externe kwaliteitsmetingen een goed middel. Er wordt objectief gemeten en een bijkomend 52
voordeel is het principe van vreemde ogen dwingen. Het KWH heeft inmiddels 15 jaar ervaring in het meten van de dienstverlening van woningcorporaties en SSW laat haar dienstverlening dan ook graag meten door het KWH. De resultaten van de meting leveren elke keer weer verbeterpunten op. Het KWH-huurlabel kent 9 onderdelen, die in 2 jaar tijd worden gemeten. Voor de meting wordt gebruik gemaakt van enquêtes onder huurders, bezoeken van mystery guests aan kantoor en website, en een telefonisch bereikbaarheidsonderzoek. De resultaten van 2010 laten mooie cijfers zien maar er is wel sprake van een lichte achteruitgang op enkele onderdelen. De aanbevelingen van KWH zijn opgepakt en verwacht wordt dat de resultaten daarvan bij de volgende meting (2012) zichtbaar zijn. Met een gemiddeld cijfers van 7,74 staat SSW in de KWH-prestatie- index 2010 op 97-ste plaats (totaal een kleine 200 corporaties). Op het onderdeel ‘reparatie uitvoeren’ heeft SSW in 2010 een speciale actie ondernomen. De vaklieden van de uitvoerende bedrijven komen namens SSW bij de huurders en zijn dus het visitekaartje van SSW. Uit de metingen van KWH blijkt dat het afhandelen van reparatieverzoeken gewoonlijk goed verloopt, SSW kreeg daar een 7,7 voor. Echter als de reparatie niet ‘gewoon’ verloopt, zijn nog wel verbeteringen mogelijk, bijvoorbeeld als er meerdere bedrijven bij betrokken zijn of als onderdelen besteld moeten worden. Op 7 juni werd daarom voor deze vaklieden een bijeenkomst georganiseerd. Ongeveer veertig vaklieden gaven gehoor aan de uitnodiging van SSW. Een acteur en actrice speelden enkele scènes na uit de dagelijkse praktijk van de vaklieden. Op cruciale momenten werd hen gevraagd hoe zij de ontstane situatie op een klantvriendelijke manier zouden oplossen. Met als uitgangspunt dat een vakman die zelf initiatief neemt bij het oplossen van een probleem en zich daar verantwoordelijk voor voelt, door de klant erg wordt gewaardeerd. De gespeelde stukjes leverden een aantal hilarische momenten op. Maar veel belangrijker was dat de reacties de grote betrokkenheid van de vaklieden bij hun werk lieten zien. Voor alle partijen was het daarmee een geslaagde bijeenkomst.
Meetresultaten KWH Labelonderdelen
Meting 2010
Meting 2009
Vorige meting
corporatiebezoeken
7,6
7,7
woning zoeken
7,5
7,7
woning betrekken
7,7
8,2
huur betalen
7,9
8,2
reparatie uitvoeren
7,8
7,7
corporatie bellen
7,6
7,9
woning onderhouden
7,5
7,5
klachten afhandelen
7,1
7,2
woning verlaten
8,7
8,2
6,6
rond de woning
6,4
bron: KWH
6.4
KLACHTEN
SSW heeft een onafhankelijke Klachtencommissie die de directeur-bestuurder adviseert bij geschillen tussen SSW en haar huurders. De werkwijze van de Klachtencommissie is vastgelegd in een reglement, evenals behandeltermijnen, zittingsduur van de leden e.d. De commissie bestaat uit 4 leden die bij toerbeurt functioneren als voorzitter. Klachten worden behandeld door drie leden. De Klachtencommissie opereert dus steeds in een wisselende samenstelling. Eind 2009 is er een vacature ontstaan in de klachtencommissie. In overleg met bewonersvereniging Woonspraak is mevrouw Slok door de bestuurder benoemd. Helaas heeft zij haar werk voor de Klachtencommissie maar kort kunnen doen. Op 24 februari 2011 is mevrouw Slok onverwacht overleden. De Klachtencommissie mist in haar een zeer betrokken vrouw met veel kennis en ervaring van de Biltse samenleving.
Klachten In 2010 zijn er twee klachten binnengekomen bij de Klachtencommissie. Dit is opvallend weinig in vergelijking met voorgaande jaren (12 klachten in 2009 en 7 in 2008). Geluidsoverlast De twee klagers hebben geluidsoverlast van hun respectievelijke boven- en onderbuurvrouw. De klacht loopt al vanaf 2005 en is bekend bij SSW. Er zijn door SSW diverse gesprekken gevoerd met de veroorzaker. Ook zijn er afspraken gemaakt om de overlast terug te dringen, maar de geluidsoverlast blijft. De klagers verwijten SSW dat zij de geluidsoverlast ontkennen terwijl er nog nooit een objectieve geluidsmeting is geweest. De Klachtencommissie heeft in een hoorzitting de twee klagers en SSW gehoord en geadviseerd om een objectieve geluidsmeting uit te laten voeren. De uitslag van de meting is bepalend voor de vervolgstappen. De directeurbestuurder neemt het advies over.
Leden Klachtencommissie op 31-12-2010 Naam
Functie
mevrouw mr. W. Tideman
voorzitter
de heer mr. S.M. van Luijk
lid
de heer prof. dr. T. Willemse
lid
mevrouw A.D.P. Slok-Keijzer
lid
Te hoge factuur Klager wijst SSW op de hoge factuur die hij heeft ontvangen voor het vervangen van een slot. De klager is van mening dat er te veel uren zijn gedeclareerd door het bouwbedrijf. SSW is van mening dat de uren redelijk zijn. De Klachtencommissie neemt de klacht niet in behandeling, omdat zij van mening is geen helderheid in deze zaak te kunnen verschaffen. Wel adviseert zij SSW om de klacht te bespreken met het bouwbedrijf en de klager.
53
Klachtenoverzicht 2010 Klacht
In behandeling genomen
Behandelingstermijn
Datum advies
Gegrond
Overname advies door bestuurder
geluidsoverlast
ja
2 maanden
19-10-2010
ja
ja
te hoge factuur
nee
nvt
nvt
nvt
nvt
Jaarlijks overleg In het jaarlijks overleg van de Klachtencommissie met de bestuurder van SSW en bewonersvereniging Woonspraak is gesproken over de onafhankelijkheid van de Klachtencommissie. Uit eerdere tevredenheidsenquêtes gehouden onder de huurders, blijkt dat er een beperkt vertrouwen is in de klachtencommissie. Hierbij wordt de onafhankelijkheid van de Klachtencommissie ten opzichte van SSW als oorzaak aangegeven. De Klachtencommissie denkt dat een bindend advies dit vertrouwen kan vergroten. Het advies is nu niet bindend. SSW heeft hier niet mee ingestemd, zij blijft het advies van de Klachtencommissie zien als een zwaarwegend advies met een mogelijkheid om hier gemotiveerd van af te wijken. De praktijk leert, dat het advies nagenoeg altijd wordt overgenomen. SSW is van mening dat er andere manieren zijn om het imago van de Klachtencommissie vorm te geven. Dit wordt in het eerste kwartaal van 2011 onderzocht. Huurcommissie Bezwaarschriften bij de Huurcommissie zijn ook een soort klachten. Zij worden meestal ingediend als de jaarlijkse huurverhoging wordt aangekondigd maar kunnen ook gaan over onderhoudsgebreken. Zaken Huurcommissie Aantal zaken
Afgehandeld
Overname advies door bestuurder
toetsing aanvangshuur
1
Niet ontvankelijk
ja
bezwaar nav onderhoudsklacht
4
2
nvt
Het verzoek tot toetsing van de aanvangshuur is te laat ingediend bij de Huurcommissie en is daardoor niet in behandeling genomen. De in behandeling zijnde bezwaren zijn eind 2010 ingediend en worden dus behandeld in 2011.Bij de afgehandelde bezwaren zijn de beide bewoners in het gelijk gesteld. Mede naar aanleiding daarvan zijn herstelwerkzaamheden uitgevoerd. 6.5
Maatschappijk verantwoord ondernemen
SSW is een maatschappelijk ondernemer die verantwoordelijkheid neemt voor de effecten van haar bedrijfsactiviteiten op mens, milieu en bedrijfsvoering. Daarom is duurzaamheid gekozen als centraal thema voor 2011. Op 11 november 2010 (dag van de duurzaamheid) was hiervoor de kick off. Met alle medewerkers is gesproken over hoe SSW invulling kan geven aan duurzaamheid. Er zijn voorstellen gedaan om tot een duurzame organisatie te komen, van duurzaam bouwen tot energieverbruik terugdringen en van duurzaam inkopen en het scheiden van afval tot maatschappelijk betrokken ondernemen. De voorstellen worden onderzocht op hun haalbaarheid en zo veel mogelijk ingevoerd. Een van de onderdelen van maatschappelijk verantwoord ondernemen is de inzet van personeel voor vrijwilligersactiviteiten in de lokale gemeenschap. Sinds een aantal jaar doet SSW mee aan lokale initiatieven op het gebied van maatschappelijk betrokken ondernemen, zoals Samen voor De Bilt of het Platform respectvol samenleven. Om deze activiteiten meer structuur te geven is besloten om in 2011 een beleidsmatig kader op te stellen voor maatschappelijk betrokken ondernemen.
54
Maatschappelijke beursvloer Sinds een jaar of vijf organiseert Samen voor De Bilt de maatschappelijke beursvloer. Op dit jaarlijkse evenement bieden bedrijven hun diensten aan, aan maatschappelijke organisaties zonder dat het geld kost. Vanaf de start doet SSW mee aan de Beursvloer. In 2010 hebben de aanwezige bedrijven 101 matches gemaakt met maatschappelijke organisaties. Deze worden officieel vastgelegd bij de notaris. SSW heeft drie matches gemaakt, het gaat om het inrichten van de buitenruimte van het hospice Demeter in De Bilt, een jaar lang kopiëren van het clubblad van Sportstichting Samen Verder (zet zich in op sportgebied voor mensen met een verstandelijke beperking) en het aanbieden van maatschappelijke stageplaatsen aan scholieren van De Werkplaats. Dag van het respect Het Platform Respectvol Samenleven doet mee met de Dag van het Respect op 11 november. Doel van de dag is bij jongeren een respectvolle houding te stimuleren voor ouderen, medeleerlingen, dieren en de natuur. Dit gebeurt door gastlessen op scholen maar ook bijvoorbeeld op sportclubs. Op 11 november 2010 heeft SSW op de Patioschool in De Bilt een presentatie gegeven over het thema vrijheid van leven / vrijheid van wonen. Daarnaast verzorgt één van de communicatiemedewerkers van SSW de poster die bij de Dag van het Respect hoort. NL Doet Medio maart wordt jaarlijks NL Doet georganiseerd, de grootste vrijwilligers actie van Nederland. In 2010 hebben 10 medewerkers van SSW de handen uit de mouwen gestoken. Bij locatie de Reiger in Park Brandenburg, hebben zij samen met scholieren van De Werkplaats en bewoners van De Reiger een straatmozaïek aangelegd in de vorm van een reiger. Andere medewerkers hebben geholpen met het inrichten van de tuin.
Roefeldag Tijdens de landelijke Roefel (=snuffel)dag kunnen kinderen van de basisschool een kijkje nemen ‘in de keuken’ van bedrijven. Drie kinderen van de Groen van Prinstererschool uit De Bilt hebben een woensdagmiddag meegelopen bij SSW. Ze kregen een rondleiding door het kantoor, mochten een huurcontract tekenen en op de computer hun eigen keuken samenstellen. De kinderen waren erg enthousiast maar ook voor de medewerkers is het een leuke ervaring. Gastlessen De wijkconsulenten hebben vanuit hun functie regelmatig te maken met huurders met een flinke huurachterstand. Vaak is er dan ook nog sprake van andere schulden. Vanuit het idee ‘voorkomen is beter dan genezen’ geeft één van de wijkconsulenten een aantal gastlessen aan 3e jaars VMBO-scholieren van het Groenhorst College in Maartensdijk. Met de leerlingen is gekeken hoe ze handig een overzicht kunnen maken van alle inkomsten en uitgaven per maand. Dit was wel even wennen, veel leerlingen hadden geen idee wat ze nu precies per maand uitgeven. Sponsoring Naast het inzetten van medewerkers en de deelname aan activiteiten is SSW bereid om, binnen vooraf gestelde kaders, een financiële bijdrage te leveren aan activiteiten van lokale organisaties. Er wordt wel altijd een passende tegenprestatie gevraagd, meestal in natura (beeldmateriaal, naamsvermelding of toegangskaartjes). In 2010 zijn er minder sponsorverzoeken (10 tegenover 17 in 2009) binnengekomen waardoor de uitgaven ook minder zijn. Van de 10 aanvragen zijn er 7 gehonoreerd (waarvan 2 later werden geannuleerd). In 2010 is gezocht naar een sponsorproject waar SSW haar naam voor een aantal jaren aan kan verbinden. Dit is nog niet gelukt.
Wat
Bedrag
Bijzonderheden
Mobiel: De Bilthuysen
Reclame op de nieuwe auto van De Bilthuysen
€ 500,-
5 jarig contract
Vereniging Moskee Arrahman
Multicultureel voetbaltoernooi
€ 400,-
Eenmalig
VIAC
12,5 jarig bestaan
€ 250,-
Relatiebeheer
Openbare bibliotheek De Bilt
Adverteren op digitaal bord
€ 250,-
Jaarlijks
Student Groenhorst College
Sponsorloop vakantieweek kansarme kinderen
€ 250,-
Pension Singelzicht
Opvangplaats thuisloze jongere
€ 5000,-
Totaal
€ 6650,-
Vanaf 2008 voor 3 jaar.
55
Bericht van de Raad van Commissarissen
56
Inleiding Het afgelopen boekjaar heeft voor SSW, en daarmee ook voor de Raad van Commissarissen, in het teken van verantwoording gestaan. Verantwoording aan belangenhouders (huurders en een grote kring van maatschappelijk relevante partijen) in het voorjaar van 2010 en een verantwoording aan de Visitatiecommissie in het najaar. Op de uitkomsten van beide trajecten kijkt de Raad tevreden terug. Tevreden maar met bescheidenheid, want er blijven altijd velden waarop verbeteringen gewenst en mogelijk zijn. De veranderingen in de uitvoeringsorganisatie van SSW werd het afgelopen jaar voltooid, met onder meer versterking van het managementteam. Daardoor is SSW beter in staat om nieuwe maatschappelijke uitdagingen op te pakken. Naast de verantwoording waren er ook de vaste taken van de Raad: toezicht, goedkeuring, werkgeversrol en klankbord voor bestuurder. De Raad legt daarbij met name accent op de volgende thema’s: risicomanagement, integriteit, kostenbeheersing en verbetering solvabiliteit. Veel onderwerpen zijn de revue gepasseerd, waarbij de projecten Melkweg en het woonzorgcentrum ten behoeve van Antroz een belangrijke plaats innamen. Hierna treft u een gedetailleerd overzicht van bijna alle zaken aan waarmee de Raad zich heeft ingelaten. De Raad is het bestuur en medewerkers erkentelijk voor de bereikte resultaten. Drs. H.L. Kirchner RA Voorzitter Raad van Commissarissen 7.1
Samenstelling Raad van Commissarissen
De Raad bestaat statutair uit 5 personen. Naar aanleiding van een eerdere zelfevaluatie zijn de kwaliteitsprofielen opnieuw verdeeld. De samenstelling en kwaliteitsprofielen per 31 december 2010: Naam
Kwaliteitsprofiel
Drs. H.L. Kirchner RA
Voorzitter / Financieel economisch
E.M. Uijting MBA
Markt en Marketing / Maatschappelijk ondernemerschap
Dr. V.M.C. van Geen
Bedrijfskundig
Mr. Drs. K. Kuiken
Volkshuisvestelijk / Maatschappelijk ondernemerschap
R.W.J. Wassenberg
Vastgoed en Projectontwikkeling
Bij wervings- en selectieprocedures voor nieuwe leden van de Raad worden in het kader van transparantie consistent de volgende uitgangspunten gehanteerd: externe werving van kandidaten; selectie op grond van een schriftelijk kwaliteitsprofiel; deskundige ondersteuning van de wervings- en selectiecommissie door een externe consultant; rol voor Bewonersvereniging Woonspraak en de Ondernemingsraad van SSW. In 2010 zijn geen nieuwe leden voor de Raad geworven. In de vergadering van 23 september 2010 werd de heer Kuiken officieel herbenoemd. De herbenoeming gebeurde op basis van de resultaten van een schriftelijke enquête onder de overige leden van de Raad en de bestuurder. Dit in lijn met de voorschriften uit de Governance Code.
De Raad van Commissarissen is samengesteld op basis van kwaliteitsprofielen met als uitgangspunt, dat iedere commissaris de hoofdlijnen van het totale beleid goed kan beoordelen. Samen voldoen de leden dan aan de profielschets van de Raad als geheel.
57
7.2
Relatie strategie, missie en prestatie
De doelstellingen en missie van SSW zijn vastgelegd in de Bestuursvisie Maatschappelijk Ondernemerschap. De uitwerking van de strategie en de doelstellingen worden periodiek op voortgang getoetst door het vastleggen hiervan in (kwartaal)rapportages. Het strategiedocument fungeert tevens als beoordelingscriterium richting bestuurder 7.3
Taken Raad van Commissarissen
De Raad: houdt toezicht op het bedrijf, de met haar verbonden verbindingen, het bestuur, de strategische doelstellingen, de financiële continuïteit, de maatschappelijke prestaties en de bedrijfsvoering van SSW; is samengesteld op basis van kwaliteitsprofielen; gaat uit van een generalistische werkwijze. Daarnaast heeft iedere commissaris een primair aandachtsgebied, waarvoor extra aandacht en expertise wordt verwacht; functioneert zonder last of ruggespraak en neemt het totaalbelang van de organisatie tot uitgangspunt en niet een deelbelang; vergadert ten minste vier maal per jaar en voert overleg met het bestuur; geeft goedkeuring aan bestuursbesluiten (van aanmerkelijk belang), zoals aangegeven in de statuten; overlegt één of meerdere malen per jaar met de Ondernemingsraad, Bewonersvereniging Woonspraak en de accountant over de algemene gang van zaken; evalueert ieder jaar het eigen en het bestuurlijk functioneren; is klankbord van het bestuur en geeft gevraagd en ongevraagd advies; legt verantwoording af over de manier waarop deze taken zijn uitgevoerd. Dat gebeurt mede middels dit verslag.
58
Taken voorzitter van de Raad van Commissarissen De voorzitter van de Raad: stelt na overleg met de directeurbestuurder de agenda vast van de vergaderingen van de Raad met het bestuur; leidt de vergaderingen van de Raad; ziet toe op het functioneren van de Raad als geheel, de commissies en de individuele leden; informeert de commissarissen, in overleg met de directeur-bestuurder; initieert de evaluatie van de Raad en van het bestuur; is een direct klankbord voor de directeurbestuurder. Om de zes weken vindt informeel overleg plaats tussen de voorzitter van de Raad en het bestuur. Hiervoor wordt een agenda opgesteld die tevens ter informatie wordt verzonden naar de overige leden van de Raad. Commissies Met ingang van 1 januari 2007 is de Governance Code Woningcorporaties van toepassing. De Raad heeft ingestemd met de aanbevelingen en besloten een Remuneratiecommissie in te stellen. De heer Kirchner en mevrouw Van Geen vormen de Remuneratiecommissie. Deze commissie houdt zicht bezig met het bewaken van de kwaliteit van het bestuur nu en in de toekomst, en met de evaluatie en honorering van het bestuur. De Raad vervult verder de werkgeversrol voor de bestuurder. Onderwerpen vergaderingen In 2010 is de Remuneratiecommissie vier keer bijeen geweest. Daarbij kwamen de volgende onderwerpen aan de orde: bespreking van de taken van de Remuneratiecommissie; voorbereiding van het jaarlijkse functionerings- en beoordelingsgesprek met de directeur-bestuurder; remuneratie en scholing van de Raad; conform het rooster van aftreden was in 2010 één lid aftredend en herkiesbaar.
7.4
Uitwerken van een procedure (schriftelijke enquête) voor herbenoeming en voorstel herbenoeming van de heer Kuiken; het opstellen en toepassen van een nieuw model voor zelfevaluatie van de Raad; overleg met de ondernemingsraad en managementteam. Extern en intern toezicht
Algemeen Een samenhangend stelsel van intern- en extern toezicht houdt de organisatie op koers bij de realisering van haar missie en doelstellingen. Het externe toezicht bestaat momenteel uit: accountant; Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting; Waarborgfonds Sociale Woningbouw; de Minister van Volkshuisvesting. Daarnaast zijn er nog diverse instanties en organisaties die kritisch het reilen en zeilen van de organisatie volgen vanuit een belang of een door de wetgever opgelegde taak. Deze organisaties zijn: gemeente (jaarlijks activiteitenoverzicht, woonvisie en prestatieafspraken); bewonersvereniging Woonspraak c.q. de huurders; onafhankelijke Klachtencommissie; Ondernemingsraad SSW; maatschappelijke belangenhouders van SSW. Het interne toezicht bestaat uit: Raad van Commissarissen. In de 12 juni-brief van toenmalig Minister van der Laan van Wonen Wijken en Integratie worden de contouren geschetst van een nieuw corporatiebestel. Daarin wordt onder meer het integrale toezicht op de corporaties geregeld door middel van de introductie van een onafhankelijke Woonautoriteit. Deze Woonautoriteit regelt het externe toezicht op de financiën, de prestaties en de governance bij woningcorporaties. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting krijgt hierdoor een andere rol. Dit moet overigens nog wettelijk worden geregeld.
Interne Toezicht Specifiek De Raad oefent het interne toezicht uit op de gang van zaken bij SSW en heeft op een aantal punten een goedkeurende bevoegdheid. Het toezichtskader bestaat uit: statuten van SSW; reglement bestuur en Raad van Commissarissen; bestuursvisie Maatschappelijk Ondernemerschap; Governancecode Woningcorporaties; prestatieoordeel van de Minister van Volkshuisvesting; financieel prestatieoordeel van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting; accountantsverklaring en managementletter van de accountant; het Treasurystatuut; opvattingen over toezicht die vanuit de branche worden ontwikkeld. En verder interne Strategienotities zoals: “Presteren naar Vermogen / Maatschappelijk Rendement van Woonstichting SSW” (2006); “Risico’s en Kansen / een studie naar risicomanagement bij Woonstichting SSW” (2008); “Regeren is Vooruitzien” / Management Development Plan Woonstichting SSW” (2008); integriteitbeleid (2008); toetsingskader investeringsbeslissingen (2009); “Dialoog met de belangenhouders van Woonstichting SSW” (2009); Balanced Scorecard.
59
7.5
Corporate Governanca / Goed Bestuur
Goed maatschappelijk ondernemerschap, waarin begrepen integer en transparant handelen door het bestuur, alsmede goed toezicht hierop door de Raad van Commissarissen zijn essentiële voorwaarden voor het stellen van vertrouwen in het bestuur en het toezicht door belanghebbenden. Het afleggen van verantwoording over het uitgeoefende toezicht behoort hier ook toe. De Governance Code Woningcorporaties wordt door de Raad onderschreven. De steunpilaren waar op Goed Bestuur rust zijn: kwaliteit van het interne toezicht; transparant handelen; afleggen van maatschappelijke verantwoording. Ten aanzien van de implementatie van de Governancecode kan het volgende worden geconcludeerd: SSW voldoet in belangrijke mate aan de aanbevelingen uit de code en heeft dit op operationeel niveau in haar bedrijfsvoering ingebed; in 2010 zijn concrete stappen gezet ten aanzien van de beleidsbeïnvloeding door onze (maatschappelijke) belangenhouders. Op 9 februari 2010 heeft de eerste bijeenkomst plaatsgevonden met onze maatschappelijke belangenhouders. Inmiddels is de dialoog met onze belangenhouders opgenomen in de reguliere beleidscyclus; start en uitvoering van het Visitatietraject in 2010. Aan het KWH is als gecertificeerde instelling opdracht verstrekt de visitatie uit te voeren. Het conceptrapport van de Visitatiecommissie is op 6 december 2010 beschikbaar gekomen. Het definitieve rapport is geplaatst op de website van SSW. Inmiddels is de huidige Governancecode uit 2007 gezamenlijk geëvalueerd door Aedes en de Vereniging van Toezichthouders. Evaluatie vond plaats aan de hand van naleving, werkbaarheid en actualiteit. De verwachting is, dat in het najaar van 2011 er een nieuwe, aangepaste code verschijnt.
60
Transparante organisatie Op de website van SSW staan alle documenten betreffende Goed Bestuur: toelichtende tekst met betrekking tot Goed Bestuur; statuten SSW; reglement bestuur en Raad van Commissarissen; samenstelling Raad van Commissarissen; profielschets Raad van Commissarissen; jaarverslagen (volkshuisvestelijk en financieel); jaarverslagen van de Klachtencommissie; integriteitbeleid alsmede de klokkenluidersregeling; rapport van de visitatiecommissie, rapport van KWH inzake de maatschappelijke audit en de bestuurlijke reactie op beide rapporten. Integriteit SSW wil graag een integere organisatie zijn. Cultuur en gedrag binnen onze organisatie is net zo belangrijk als het voldoen aan de formele regels. Ons morele kompas is vastgelegd in een integriteitbeleid en bestaat uit twee documenten: “bij twijfel niet inhalen”; klokkenluidersregeling. Beiden zijn gepubliceerd op onze website onder de button goed bestuur. Daarnaast heeft SSW meegedaan aan de integriteitonderzoeken van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De uitkomsten van deze onderzoeken hebben geleid tot verbetering zowel in het instrumentarium om integer handelen binnen de organisatie te bevorderen, als het toezicht van de Raad daarop. In dit verband wordt verwezen naar het goedgekeurde auditplan 2010 van onze accountant. Hierin is opgenomen dat processen en maatregelen op het vlak van integriteit en control in 2010 diepgaand zullen worden beoordeeld. Tegenstrijdige belangen Leden van de Raad moeten onafhankelijk en kritisch kunnen werken. Strijdigheid van belangen tussen de woningcorporatie en de Raad wordt vermeden. Mochten tegenstrijdige belangen zich voordoen dan worden de aanbeveling uit de
Governancecode opgevolgd. In 2010 waren er geen tegenstrijdige belangen. De nevenfuncties van de Raad zijn opgenomen onder de rubriek Samenstelling Raad van Commissarissen.
De Raad streeft naar een verdere professionalisering van het interne toezicht. Dit wordt nog eens onderstreept door het instellen van een verplicht scholingsprogramma.
Jaarlijkse zelfevaluatie Jaarlijks evalueert de Raad van Commissarissen zijn functioneren. De zelfevaluatie over 2010 vond plaats op 12 november. Dit is gebeurd in afwezigheid van het bestuur. Het resultaat van die vergadering is in een verslag vastgelegd. Tijdens deze zelfevaluatie zijn de volgende onderwerpen aan de orde geweest: beoordeling van de mate waarin de aanbevelingen uit de vorige zelfevaluatie zijn uitgevoerd. Dit betrof de zelfevaluatie uit 2009 waarvoor Adviesbureau Quintis was ingeschakeld; geconstateerd werd, dat de aanbevelingen / actiepunten zijn of worden afgerond. De evaluatie heeft daarmee zijn nut bewezen. Het model voor de zelfevaluatie over 2011 wordt in het voorjaar gekozen op basis van het boekje van de Vereniging Van Toezichthouders over zelfevaluatie; ten aanzien van scholing nemen leden van de Raad de verplichting op zich om hun expertise te onderhouden en te vergroten. Zelfontwikkeling kan bestaan uit het lezen van publicaties, het volgen van cursussen en workshops. Ieder lid van de Raad besteedt hier ten minste tien uur per jaar aan en de leden informeren de voorzitter over de invulling van hun nascholing. De kosten van relevante opleidingen worden tot € 3.000,00 per persoon per jaar gedragen door SSW. Opleidingen die mede relevant zijn voor SSW kunnen in overleg met de voorzitter gedeeltelijk door SSW worden betaald; het verstrekken van een opdracht aan de accountant om op basis van de nieuwe Izeboud-regeling advies te verstrekken over de inschaling /beloning van de bestuurder. De Raad conformeert zich qua beloning aan deze nieuwe Izeboudregeling. De variabele beloning wordt afgeschaft;
De Raad is lid van de landelijke Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties. Door middel van cursussen, congressen en opleidingen wil deze Vereniging de kwaliteit van het toezicht verder verbeteren en professionaliseren. Leden van de Raad hebben deelgenomen aan diverse bijeenkomsten. 7.6
Risicomanagement
Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersing- en controlesystemen met de voltallige Raad aan de hand van een Balanced Scorecard. Risico’s kunnen worden onderscheiden in een externe- en een interne component. Deze externe risico’s zijn: rijksoverheid (o.a. politiek beleid); marktrisico (o.a. vraag en aanbodverhoudingen lokale- en regionale woningmarkt); waardeontwikkeling vastgoed (o.a. waardering van de portefeuille); huurmarktontwikkelingen( o.a. verhuurbaarheid, huurderving wegens leegstand); nakomingrisico’s huurders (o.a. huurbetalingen); nakomingrisico’s leveranciers (o.a. nakomen van afspraken door wederpartijen); bouwkosten (o.a. stijgende bouwkosten en doorberekening hiervan); procesgang projectontwikkeling (o.a. vertragingen wegens planologische procedures); renteontwikkelingen (o.a. renterisico in relatie tot financieringsbehoefte); technische staat van gebouwen (o.a. meerjarenprognose onderhoud en verzekeringen opstal); milieurisico’s (o.a. bodemvervuiling, aanwezigheid asbest).
61
De interne risico’s zijn: operationele risico’s (o.a. feilbaarheid en kwetsbaarheid van mensen); continuïteit (o.a. ziekteverzuim, tijdig kunnen aantrekken van kwalitatief goede medewerkers); gedrag (o.a. kwaliteit interne controle); informatiesysteem (o.a. betrouwbaarheid ICT en databestanden); strategische risico’s (o.a. aanwezigheid van een toetsingskader); interne risicobeheersing- en controlesysteem (o.a. opstellen kwaliteitsrapportages, kwartaal- en jaarcijfers); bestuursaansprakelijkheid risico (o.a. aansprakelijk zijn voor handelingen, aanwezigheid bestuurdersaansprakelijkheidsstelling). In 2008 is in het kader van een prestatieopdracht tussen de Raad en bestuur een studie gedaan naar risicomanagement op het terrein van projectontwikkeling en overheidsbeleid. Dit heeft geresulteerd in een algemeen toetsingskader ten behoeve van investeringsbeslissingen en een systeem van het monitoren van projecten via de Balanced Scorecard (early warning system). Op termijn wordt een integrale risicoanalyse opgesteld. In 2010 is (op basis van het investeringsvoorstel ontwikkeling locatie voormalig gemeentehuis Maartensdijk) opdracht verstrekt om in samenspraak met de accountant een plan van aanpak te ontwikkelen gericht op verbetering van de kwaliteit van besluitvorming bij investeringsprojecten inzake (ver-)nieuwbouw als ook grote onderhouds- en renovatieprojecten. Het aanpakken van projecten kan namelijk niet gezien worden als een solitaire activiteit, maar maakt onderdeel uit van alle werkprocessen binnen SSW. De werkprocessen zijn bedoeld om de strategische doelstellingen van SSW duurzaam te dienen. Belangrijk onderdeel hierbij is, dat er ten behoeve van bestuur / werkorganisatie en de Raad heldere kaders worden gesteld waarbinnen geopereerd moet worden. In het bijzonder is daarbij de rolverdeling tussen bestuur en Raad van belang.
62
Het plan van aanpak gaat uit van een haalbaarheidsonderzoek naar een specifieke business case, een projectfasering en de daaraan verbonden besluitvorming. 7.7
Onderwerpen vergaderingen
Normaliter wordt in december de jaarlijkse strategiediscussie gehouden tussen de Raad, bestuurder en het management. Vanwege intensieve werkzaamheden is de strategiebijeenkomst verschoven naar het voorjaar van 2011. Er waren het afgelopen jaar vier reguliere vergaderingen op 2 maart, 3 juni, 23 september en 25 november 2010. Op 20 mei 2010 heeft er een kennismakingsbijeenkomst plaatsgevonden tussen de Raad en het vernieuwde managementteam. Onderwerpen van gesprek waren de invulling van de speerpunten en kernwaarden door de nieuwe afdelingen na afronding van het moderniseringstraject binnen SSW. Daarna vond nog een geanimeerde discussie plaats over de toekomst van de corporaties.
De belangrijkste onderwerpen bij de reguliere vergaderingen waren: goedkeuren van de bedrijfsbegroting 2011 en meerjarenprognose. Daarbij kwamen veel investeingsvoorstellen aan de orde. Dit betekent, dat er de komende jaren fors wordt geïnvesteerd. Het gaat daarbij zowel om projecten met sociale huur en sociale koop als maatschappelijk vastgoed. Ook worden veel investeringen gedaan in de bestaande woningvoorraad (o.a. renovaties). Ondanks de economische recessie kan worden geconstateerd, dat SSW de voorgenomen investeringsprogramma’s daadwerkelijk kan uitvoeren. Het effect van de veronderstelde bijdrage aan de Huurtoeslag (invoering van dit Kabinetsbeleid vanaf 2014) op de toekomstige investeringsprogramma’s is momenteel nog onvoldoende uitgekristalliseerd. goedkeuren van de jaarrekening over 2009 en het verlenen van decharge aan het bestuur. De accountant complimenteert SSW voor de goede werkorganisatie en de behaalde financiële- en volkshuisvestelijke resultaten. goedkeuren van de notitie “Analyse begroting 2009 en de werkelijke cijfers”. De kasstroomprognoses krijgen een prominentere rol bij het toezicht. goedkeuren van de eindevaluatie met betrekking tot de moderniseringsopgave c.q. reorganisatie binnen SSW. Belangrijkste conclusie: in de afgelopen anderhalf jaar is vanuit de Bestuursvisie Maatschappelijk Ondernemerschap en vanuit de nieuwe kernwaarden (transparantie, perspectief biedend, verbindend en ondernemend) op een consistente manier gewerkt aan de noodzakelijke externe heroriëntatie en interne herinrichting van de organisatie. Er staat nu een organisatie die is toegerust op de koers en ambities van SSW. Een organisatie met een structuur en een formatie die kwalitatief en kwantitatief past bij de opgaven, en die voldoet aan de vooraf gestelde randvoorwaarden. goedkeuren geactualiseerd reglement Raad van Commissarissen en bestuurder en plaatsing van dit reglement op de website van SSW. goedkeuren van het raamwerk voor een vernieuwde Balanced Scorecard. goedkeuren voorgenomen bestuursbesluit met betrekking tot acceptatie van een koopaanbieding van 18 nieuwbouwappartementen aan de Herenweg. Naast 18 woningen in de sociale huursector maken 18 garages en een fietsenstalling onderdeel uit van de overeenkomst. Het project wordt turn key afgenomen. goedkeuren voorgenomen bestuursbesluit met betrekking tot nieuwbouw van woningen en maatschappelijk vastgoed project voormalig gemeentehuis Maartensdijk. Het besluit is gebaseerd op het toetsingskader investeringsbeslissingen, een risico-inventarisatie, een investeringsoverzicht en een exploitatieberekening. Het besluit omvat tevens de sloop van 16 woningen. Alle 42 woningen worden in de sociale huursector gerealiseerd. Daarnaast worden nog twee vrije sectorwoningen gebouwd. goedkeuren voorgenomen bestuursbesluit om een haalbaarheidsonderzoek te starten naar een samenwerkingsverband tussen SSW en zorgverlener Antroz gericht op de realisatie van een nieuw woonzorgcentrum (als vervanging van het huidige Leendert Meeshuis) op de locatie De Leijen Zuid. SSW denkt hiermee een maatschappelijk belang te dienen door voor te sorteren op de demografische ontwikkelingen (vergrijzing). De Raad heeft daarbij nadrukkelijk twee randvoorwaarden gesteld: - De doelgroep van Antroz moet aansluiten bij de doelgroepen van beleid van SSW; - Het project dient budgettair neutraal (kostprijs dekkende business case) te worden gerealiseerd. De resultaten van dit haalbaarheidsonderzoek werden op 26 januari 2011 aan de Raad gepresenteerd in een besluitvormende vergadering. De Raad is akkoord gegaan met het ontwikkelbesluit en de verdere procedure. Aan de gemeente De Bilt is het verzoek gedaan het planologisch mogelijk te maken dat er extra 10 sociale huurwoningen kunnen worden toegevoegd bovenop het woonzorgcentrum. Dit staat overigens los van de oorspronkelijke business case. goedkeuren voorgenomen bestuursbesluit met betrekking tot de investering en exploitatie van een
63
64
levensduur verlengende renovatie voor 56 appartementen aan de Abt Ludolfweg en Samuel van Houtenweg (voormalige Van Laar complexen). goedkeuren voorgenomen bestuursbesluit om zes nieuwbouwwoningen te realiseren in de kern Westbroek. Op verzoek van de gemeenteraad worden deze woningen (via lokaal maatwerk) eigendomsneutraal aangeboden. Belangstellenden kunnen kiezen voor een sociale koopwoning of een sociale huurwoning. goedkeuren voorgenomen bestuursbesluit met betrekking tot de koopovereenkomst voor de verwerving van een perceel grond van de gemeente De Bilt in het plangebied Park Brandenburg (grond bestemd als tuin voor het appartementencomplex van Stichting Reinaerde) goedkeuren voorgenomen bestuursbesluit met betrekking tot het huurbeleid per 1 juli 2010. Er is sprake van een inflatievolgend huurbeleid voor alle woningen van 1.2%. Bewonersvereniging Woonspraak heeft over dit besluit een gekwalificeerd adviesrecht. goedkeuren voorgenomen bestuursbesluit om KWH als officieel geaccrediteerde organisatie opdracht te geven om in 2010 het Visitatietraject bij SSW uit te laten voeren. besluit om deel te nemen aan het vervolgonderzoek Integriteit door het Centraal Fonds Volkshuisvesting. In het rapport “Lessons Learned” worden 110 lessen gepresenteerd op het gebied van integriteit. Belangrijkste conclusie is, dat cultuur en gedrag binnen de organisatie net zo belangrijk zijn als het voldoen aan de formele regels. in 2011 zal SSW door middel van dilemmatrainingen medewerkers bewuster maken van mogelijke gevaren van integriteitschendingen. vaststellen van de notitie “Stad en Ommeland /Omgevingsanalyse Regio Utrecht”. De Regio wordt op tal van terreinen een interessant schaalniveau en onderlinge beleidsafstemming is daarbij noodzakelijk in termen van opgaven, doelgroepen, en woonruimteverdeling. vaststellen van de notitie “SSW en haar doelgroepen”. Uit een vijfjarige analyse van nieuwbouwprojecten, maatschappelijk vastgoed en renovaties blijkt, dat SSW werkzaam is voor pluriforme groepen (zowel gewone woningzoekenden als kwetsbare groepen). Dit sluit goed aan bij onze brede maatschappelijke oriëntatie. De uitkomsten van dit onderzoek vormen belangrijke input voor een nieuw strategisch voorraadbeleid. Voor welke groepen gaat SSW wat bouwen? vaststellen plan van aanpak voor het opstellen van een nieuw strategisch voorraadbeleid. besluit met betrekking tot de officiële herbenoeming van de heer K. Kuiken als lid van de Raad. besluit om in samenwerking met onze accountant een plan van aanpak uit te werken om de kwaliteit van besluitvorming bij investeringsprojecten (nieuwbouw, renovatie, maatschappelijk vastgoed) te verbeteren. besluit waarbij het concept auditplan SSW 2010 van Accountantskantoor Deloitte door de Raad wordt goedgekeurd. bespreking van de managementletter 2009 van Accountantskantoor Deloitte en diverse benchmarkrapportages. De onderzoeksfocus lag daarbij op de onderdelen projectontwikkeling, treasury en onkostendeclaraties. De accountant concludeert: “dat SSW in 2009 de opzet van de interne beheersing over het algemeen goed op orde heeft met nog een aantal processen waar ruimte is voor verbetering”. bespreking van het individuele prestatieoordeel 2009 van de Minister over SSW. bespreking van diverse rapporten van het Centraal Fonds van de Volkshuisvesting over de financiële positie van SSW. Ten aanzien van het continuïteitsoordeel concludeert het Centraal Fonds “dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van uw corporatie, hetgeen tot een A1-oordeel leidt”. Het solvabiliteitsoordeel wordt aangemerkt als voldoende. bespreken Jaarverslag 2009 van de onafhankelijke Klachtencommissie. bespreken jaarlijks functionerings- en beoordelingsgesprek tussen bestuur en Remuneratiecommissie.
bespreken van de gevolgen van het Staatssteundossier en de gevolgen van de invoering van de Europese Beschikking met betrekking tot de toewijzing van woningen aan de sociale doelgroep. De Raad maakt zich zorgen over de mogelijke gevolgen hiervan. Lage middeninkomens vallen door het gebrek aan betaalbare (duurdere) huurwoningen en koopwoningen tussen wal en schip en het gevaar bestaat dat op termijn eenzijdige inkomensbuurten ontstaan. bespreken van gevolgen van het Regeerakkoord van het nieuwe Kabinet met betrekking tot het hoofdstuk Wonen. De Raad maakt zich grote zorgen over de cumulatie van financiële rijksmaatregelen op de kasstromen c.q. investeringskracht van de corporatie. Met name de bijdrage aan de Huurtoeslag wordt als een grote last gezien. bespreken van de uitkomsten van een aantal haalbaarheidsonderzoeken met betrekking tot herstructurering van bestaande locaties ten behoeve van woningbouw. De uitkomsten naar de Van Doornlocaties (Burg. De Withstraat) en De Rooijlocaties (Hessenweg) gaven aan, dat deze transformatieopgaven financieel niet haalbaar waren. bespreken van het Plan van Aanpak met betrekking tot het Visitatietraject dat in 2010 werd uitgevoerd. Op 2 september 2010 was de Raad aanwezig bij de startbijeenkomst waarbij de door de bestuurder opgestelde zelfevaluatie werd gepresenteerd. Aansluitend werd een projectexcursie georganiseerd voor de leden van de Visitatiecommissie. Op 6 december 2010 werden de bevindingen van de Visitatiecommissie gepresenteerd aan de Raad, Managementteam en leden van de Ondernemingsraad. bespreken van de wijze waarop de continuïteit en de deskundigheid binnen de Raad zo goed mogelijk kan worden gewaarborgd. Hierover zijn in 2010 verkennende gesprekken gevoerd waarbij ook de adviezen van de Visitatiecommissie zijn meegenomen. In 2011 vindt hierover definitieve besluitvorming plaats. evaluatie van de eerste structurele dialoog met de maatschappelijke belangenhouders van SSW. Er was sprake van een grote opkomst en er was herkenning en erkenning met betrekking tot de activiteiten van SSW. Belangrijke constatering was ook, dat de belangenhouders veelvuldig met elkaar in gesprek raakten. Van de bijeenkomst is een boekje gemaakt, dat onder alle deelnemers is verspreid. evaluatie van het functioneren van en de verhouding met de externe accountant (Deloitte). Op grond hiervan is besloten om door te gaan met accountantskantoor Deloitte. door middel van een presentatie van een extern deskundige is een update gegeven met betrekking tot het project Melkweg: de bouw van een Cultureel en Educatief centrum met 20 schoolwoningen en de bouw van circa 172 nieuwbouwwoningen waarvan 50 woningen in het betaalbare sociale huursegment.
De Raad streeft naar unanimiteit in de besluitvorming. In de vergadering waarin het jaarverslag werd goedgekeurd gaf de accountant een presentatie van belangrijkste bedrijfsindicatoren van SSW (solvabiliteit, bedrijfsresultaten, investeringen e.d.). Deze cijfers werden vergeleken met andere corporaties uit de regio of corporaties met dezelfde grootteklasse (benchmarking). Voor deze bijeenkomst was een bijzonder thema voorbereid: Hoe ziet de lange termijn solvabiliteit eruit? De financiële positie werd door de accountant als volgt beoordeeld: de operationele kasstroom blijft op peil ook ná investeringen; er is een kwalitatief goed bezit met relatief lage onderhoudslasten; het woningbezit heeft een hoge waarde en een relatief lage huur per punt wat goed is voor de sociale doelgroep; SSW werkt doelmatig; De conclusie werd dan ook getrokken, dat het ‘financieel drijfvermogen’ van SSW in orde was: de voorgenomen projecten / investeringen kunnen worden uitgevoerd.
65
Tweemaal per jaar staat de Balanced Scorecard op de agenda. Hierin worden de ontwikkelingen van SSW op het vlak van de 4 perspectieven (klant en markt, intern proces, financiën en lerend vermogen) gevolgd. De Balanced Scorecard heeft zich ontwikkeld tot een goed besturings- en verantwoordingsinstrument. In 2010 is de Balanced Scorecard verbeterd.
vaste honorering (bruto in €)
naam Drs. H.L. Kirchner RA
10.826
E.M. Uijting MBA
7.218
Dr. V.M.C. van Geen
7.218
Mr. Drs. K. Kuiken
7.218
R.W.J. Wassenberg
7.218
Totaal
39.698
Vertegenwoordigers van de Raad hebben vergaderingen bijgewoond van de Bewonersvereniging Woonspraak. De voorzitter van de Raad heeft op 30 september 2010 een vergadering bijgewoond van het bestuur met de Ondernemingsraad van SSW. Ook bij andere gelegenheden heeft de Raad haar betrokkenheid bij SSW laten blijken zoals bij de officiële opening op 4 juni 2010 van het appartementengebouw De Reiger in Park Brandenburg en de onthulling van het nieuwe logo van SSW op 3 mei 2010.
Persoonlijke gegevens Raad van Commissarissen in 2010) Naam
Drs. H.L. Kirchner RA
Mr. Drs. K. Kuiken
functie
voorzitter
lid
geboortejaar
1954
1954
geslacht
man
man
benoemd per
1-6-2003
1-10-2006
aftredend per
1-6-2011
1-10-2010
herbenoembaar
neen
ja
beroep(voormalig)
consultant en interim manager
management consultant
kerncommissie
remuneratiecie
nevenfuncties(s)
lid visitatiecommissie diverse ondernemingspensioenfondsen voorzitter visitatiecommissie Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Meubelindustrie en Meubileringsbedrijven.
66
bestuurslid Arianne de Ranitz, bestuurder Familie Administratiekantoor.
lid Raad van Kerken, Lid RVT PSDV.
TOT BESLUIT In dit jaarverslag treft u het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening 2010 aan, zoals deze zijn vastgesteld door het bestuur en gecontroleerd door Deloitte Accountants B.V. In de bijeenkomst van de Raad van Commissarissen van 26 mei 2011 heeft de Raad kennisgenomen van de bevindingen van de accountant en de jaarstukken goedgekeurd. Deze goedkeuring strekt tot decharge van het bestuur voor het gevoerde beleid. Dit verslagjaar wordt afgesloten met een negatief resultaat van € 7,1 miljoen. Het totaalresultaat wordt ten laste gebracht aan het eigen vermogen van SSW. De Raad van Commissarissen verklaart hierbij dat haar leden onafhankelijk hebben gehandeld. Bilthoven, 26 mei 2011 Drs. H.L. Kirchner RA Voorzitter Raad van Commissarissen
E. M. Uijting MBA
Dr. V.M.C. van Geen
R.W.J. Wassenberg
lid
lid
lid
1954
1946
1960
vrouw
vrouw
man
1-6-2004
1-1-2005
24-09-2009
1-6-2012
1-1-2013
24-09-2013
neen
neen
ja
directeur Pauw bedrijven
beleidsadviseur universiteit Utrecht
directielid ASVB
remuneratiecie
vice-voorzitter van de onderne-
voorzitter Adviescommissie
mingsvereniging Breukelen/ Maarssen. voorzitter Stichting Maatschappelijk Ondernemen West-Utrecht.
Ouderenbeleid Utrecht. voorzitter Rekenkamer Hilversum. voorzitter Commissie Kwaliteitszorg van de Nederlandse Vereniging Rekenkamers en Rekenkamercommissies. lid Stuurgroep NUZO Netwerk Utrecht Zorg Ouderen
lid algemeen bestuur Bouwend Nederland.
67
Bericht van het bestuur
68
8.1
Taken van het bestuur
Het bestuur is verantwoordelijk voor de continuïteit van onze onderneming. Verder voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie, het beleid en de resultaten. Het bestuur zorgt ervoor dat het beleid tot stand komt. Zoveel mogelijk in dialoog met onze belangenhouders. Belangen van betrokkenen worden daarbij afgewogen. Het bestuur is ook verantwoordelijk voor de financiering van de onderneming, de naleving van wet - en regelgeving en het beheersen van risico’s. Het bestuur verschaft de Raad van Commissarissen juiste, tijdige en volledige informatie zodat deze haar rol als toezichthouder adequaat kan uitoefenen. Persoonlijke gegevens bestuur per 31 december 2010 Naam: A.C.A.M. van Zijl Functie: directeur-bestuurder Leeftijd: 57 jaar Werkzaam bij SSW sinds 1983, huidige functie sinds 2001. Als directeur-bestuurder betrokken bij: Dagelijks – en algemeen bestuur RWU; Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (voorheen Aedes Directeurencontact); Regionaal directeurencontact; Aandeelhoudersvergadering WoningNet; Algemeen bestuur Stichting Woonruimteverdeling Utrecht; Commanditaire Vennootschap Uithof 3; Platform Respectvol Samenleven; Raad van Advies Maatschappelijk Betrokken Ondernemingen De Bilt-Bilthoven; Diverse projectgroepen en stuurgroepen gerelateerd aan SSW. 8.2
bestuur dan wordt dit voorgelegd aan de Raad. In 2010 waren er geen tegenstrijdige belangen. 8.3
Beloning van het bestuur
De Raad van Commissarissen stelt de beloning van het bestuur vast. Jaarlijks vindt daartoe een functionerings- en beoordelingsgesprek plaats met de leden van de Remuneratiecommissie. Hiervan wordt een verslag gemaakt. In de beoordeling komen de volgende hoofdgroepen aan de orde: relatie Raad van Commissarissen en bestuur; resultaten intern; resultaten extern; management. Daarbij wordt een verbinding gelegd tussen de statutaire opdracht van SSW en de prestaties / performances op dit vlak. Centraal daarbij staat het begrip maatschappelijk ondernemerschap. Ter voorbereiding op het functionerings- en beoordelingsgesprek hebben de leden van de Remuneratiecommissie op 15 december 2010 een gesprek gevoerd met de leden van het managementteam en de leden van de Ondernemingsraad. Het functionerings- en beoordelingsgesprek over 2010 heeft plaatsgevonden op 28 januari 2011. Voor de honorering zijn de “Adviezen van de Commissie Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeur Woningcorporaties” van toepassing. Commissie Izeboud). Door het toepassen van deze adviesregeling wordt voldaan aan het “pas toe of leg uit” principe van de Commissie Tabaksblat. De honorering (vast inkomen) van de bestuurder bedroeg in 2010 € 114.221, In verband met de nieuwe regeling Izeboud per 1 juli 2010 heeft de Raad aan de accountant opdracht verstrekt om een advies te verstrekken over de inschaling / beloning van de bestuurder.
Tegenstrijdige belangen
Sommige nevenfuncties kunnen strijdig zijn met de functie van bestuurder. Dit kan de integriteit van SSW aantasten. Indien sprake zou zijn van tegenstrijdige belangen dan wel belangenverstrengeling in de vorm van nevenfuncties van het
Volgens het advies van de Commissie Izeboud kan voor het bestuur jaarlijks een bonus worden vastgesteld in de vorm van een variabel inkomen. Voor 2009 bedroeg deze bonus 11% van het schaalmaximum van salarisschaal E te weten € 13.010,-. Deze bonus is meegenomen in het
69
salaris van 2010. Voor 2010 is de bonus eveneens vastgesteld op 11%. Deze is uitgekeerd is 2011. Het verkrijgen van de bonus is afhankelijk gesteld van het realiseren van prestatieafspraken. 8.4
Prestatieafspraken
Honorering bestuur (bruto €)
vast inkomen
114.221
variabel deel
13.010
pensioenpremies (werkgeversdeel)
25.600
werkgeverslasten sociale verzekering
1.836
vergoeding ziektekostenverzekering
3.247
auto (leasekosten / eigen bijdrage)
10.493 168.407
Prestatieafspraak 2010: Per 1 januari 2010 is er tussen de Raad en het bestuur de volgende prestatieafspraak gemaakt: focussen op consolidatie van het moderniseringstraject binnen de organisatie met daarbij aandacht voor diversiteit en leervermogen van de organisatie. 8.5
Kwaliteitssysteem
Kwaliteitssystemen helpen om onze doelstellingen doelgericht en efficiënt te realiseren. SSW hanteert de volgende kwaliteitssystemen: deelname aan het KWH: een gezaghebbend en onafhankelijk meetinstituut waarbij de waardering van onze producten en dienstverlening - gezien door de bril van onze klanten - wordt gemeten; kwartaalrapportages met behulp van de Balanced Scorecard: een intern sturing- en verantwoordingssysteem; resultaten van externe benchmarks van bijvoorbeeld het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting; implementatie van de aanbevelingen uit het Visitatierapport 2010
70
Verklaring van het bestuur Het bestuur van Woonstichting SSW is van mening, dat in 2010 op een juiste wijze inhoud is gegeven aan de verantwoordingsbevoegdheden uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Zij verklaart in het verslagjaar uitsluitend werkzaam te zijn geweest op het terrein van de volkshuisvesting en voldoet conform de vereisten aan artikel 11 van het BBSH en verklaart dat de middelen conform artikel 22 van het BBSH uitsluitend bestemd zijn voor de volkshuisvesting. Bilthoven, 26 april 2011 Drs. A.C.A.M. van Zijl Directeur-bestuurder
Jaarrekening
2010
71
BALANS PER 31 DECEMBER 2010 (x € 1.000,-) na resultaatbestemming ACTIVA
2010
2009
PASSIVA
2010
2009
21.081
28.179
======
======
1.633
0
======
======
0
567
166.164
158.551
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa
Eigen vermogen
onroerende en roerende zaken
overige reserves
-in exploitatie
196.684
199.919
-in ontwikkeling
7.226
5.567
-ten dienste v/d exploitatie
3.288
3.251
----------
----------
207.198
208.737
======
======
Financiële vaste activa
Voorzieningen
Langlopende schulden
te vorderen BWS subsidies deelneming in groepsmij overige deelnemingen latente belastingvordering
1.203
1.393
leningen overheid
18
18
3.045
3.045
waarborgsommen
406
396
908
1.132
overige schulden
382
332
----------
----------
----------
----------
5.174
5.588
166.952
159.846
======
======
======
======
----------
----------
212.372
214.325
======
======
0
385
======
======
17.954
28.919
26
26
1.674
2.636
belastingen
419
722
overige schulden
140
10
4.361
3.963
leningen kredietinstellingen
VLOTTENDE ACTIVA Onderhanden projecten .nieuwbouw koopwoningen
Vorderingen
Kortlopende schulden 211
155
schulden aan kredietinstellingen
29
154
schulden aan gemeente
245
245
schulden aan leveranciers
2
2
overige vorderingen
478
905
overlopende activa
27
5
----------
----------
----------
----------
992
1.466
24.574
36.276
876
8.125
======
======
----------
----------
1.868
9.591
======
======
----------
----------
----------
----------
214.240
224.301
214.240
224.301
======
======
======
======
huurdebiteuren gemeente belastingen en pr. soc.verz. vordering op groepsmij
Liquide middelen
Totaal
72
overlopende passiva
Totaal
WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2010 (x € 1.000,-) 2010
2009
27.101
26.117
1.297
1.302
0
29
43
557
292
304
----------
----------
28.733
28.309
======
======
afschrijving op materiële vaste activa
4.572
4.148
overige waardeveranderingen materiële vaste activa
8.990
1.309
36
35
1.917
1.398
sociale lasten
220
156
pensioenpremies
357
244
lasten onderhoud
5.789
6.090
overige bedrijfslasten
4.953
5.421
----------
----------
26.834
18.801
======
======
----------
----------
1.899
9.508
======
======
rentebaten
62
77
opbrengsten financiële vaste activa en effecten
90
94
8.306
7.913
----------
----------
-6.255
1.766
-843
-415
----------
----------
-7.098
1.351
======
======
Bedrijfsopbrengsten huren vergoedingen overheidsbijdragen resultaat verkopen nieuwbouw overige bedrijfsopbrengsten
som der bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten
erfpacht salarissen
som der bedrijfslasten
Bedrijfsresultaat
Financiële baten en lasten
rentelasten
resultaat voor belasting
vennootschapsbelasting
resultaat na belasting
73
KASSTROOMOVERZICHT VOLGENS DE INDIRECTE METHODE Kasstroom uit operationele activiteiten
2010
2009
bedrijfsresultaat
1.899
9.508
-43
557
afschrijvingen
4.572
4.148
waardeveranderingen vaste activa
8.990
1.309
aanpassen voor: resultaat verkopen nieuwbouw
veranderingen in werkkapitaal -onderhanden projecten
385
-385
-mutatie vorderingen
474
-939
-727
462
----------
----------
-mutatie kortlopende schulden
132
-862
-224
mutatie latente belastingvoorzieningen mutatie voorzieningen (exclusief mutatie voorziening onrendabele investeringen)
92
0
----------
----------
15.418
14.660
kasstroom uit bedrijfsoperaties ontvangen rente betaalde rente betaalde winstbelasting opbrengst financiële activa en effecten
62
77
-8.306
-7.913
-619
415
90
94
----------
----------
kasstroom uit operationele activiteiten
-8.773
-8.157
----------
----------
6.645
6.503
Kasstroom uit investeringsactiviteiten investeringen in materiële vaste activa
-10.492
-17.329
43
-557
414
597
----------
----------
desinvesteringen in materiële vaste activa: verkopen nieuwbouw (resultaat) afname/toename financiële vaste activa verwerving in groepsmaatschappij
-10.035
kasstroom uit investeringsactiviteiten
-17.289
Kasstroom uit financieringsactiviteiten ontvangsten langlopende schulden
25.010
24.006
aflossingen langlopende schulden
-28.919
-4.818
50
-1.201
----------
----------
overige mutaties langlopende schulden
saldo ontvangsten/aflossingen langlopende schulden
74
-3.859
7.696
----------
----------
-7.249
7.201
======
======
KASSTROOMOVERZICHT VOLGENS DE INDIRECTE METHODE Samenstelling geldmiddelen liquide middelen per 1 januari balansmutatie geldmiddelen
liquide middelen per 31 december
Toelichting op de balans en winst– en verliesrekening ALGEMEEN Activiteiten De activiteiten van Woonstichting SSW, statutair gevestigd te De Bilt bestaan voornamelijk uit het verhuren en beheren van woningen in de sociale huursector. De jaarrekening is opgesteld conform de richtlijnen van het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector) Dit houdt onder andere in dat dit gebeurd is overeenkomstig de verslaggevingsvoorschriften en bepalingen zoals weergegeven in Titel 9 van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Deze uitzonderingen zijn opgenomen in een specifieke richtlijn van de Raad voor de Jaarverslaggeving van Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (645). In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst- en verliesrekening opgenomen. Voor de sector zijn specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Wij maken geen gebruik van afgeleide financiële instrumenten.
8.125
924
-7.249
7.201
----------
----------
876
8.125
======
======
Stelselwijziging Met ingang van verslagjaar 2009 wordt de geactualiseerde Richtlijn 221 ‘Onderhanden projecten’ toegepast. Voor SSW bestaat er geen effect op vermogen en resultaat hierdoor. Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.
Groepsverhoudingen SSW te De Bilt staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Er heeft geen consolidatie plaats gevonden omdat, gezien de omvang van de deelneming, deze geen invloed hebben op het beeld van de jaarrekening. Tevens zijn er nog geen activiteiten ontwikkeld in de deelnemingen. Het gaat om de volgende deelnemingen: Naam
Statutaire zetel
Aandeel in het geplaatste kapitaal
Zes Kernen Holding B.V.
De Bilt
100%
SSW Ontwikkeling B.V.
De Bilt
100%
75
Grondslagen voor de waardering van de activa en passiva Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur, dan wel (naar verwachting duurzame) lagere bedrijfswaarde. Hierbij is uitgegaan van de hieronder aangegeven complexindeling. De afschrijvingen zijn berekend volgens het annuïteiten systeem. Op de aanschafwaarde van de grond wordt niet afschreven. Na-investeringen worden geactiveerd indien er een huurverhoging tegenover staat of een levensduurverlenging optreedt. Complexindeling De complexen die dicht bij elkaar liggen zijn tot één wijk samengevoegd. Zo is De Bilt/Bilthoven onderverdeeld in zes wijken. Binnen deze wijken zijn op basis van soort woningen en, in mindere mate, de ouderdom van de woningen, complexen gevormd. Onroerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de tot en met de balansdatum bestede bedragen. Indien sprake is van een onrendabel deel van de investering en / of een lagere realiseerbare waarde dan wordt dit deel al bij aanvang van de bouw verantwoord onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie De inventaris is gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met de daarop toegepaste – lineaire – afschrijvingen. De afschrijvingstermijnen zijn 3 (computers met toebehoren) en 5 jaar (overige). Het in 2001 in gebruik genomen kantoorpand wordt afgeschreven in 30 jaar. De afschrijvingswijze is eveneens lineair. Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies De te vorderen subsidies ingevolge het Besluit Woning Gebonden Subsidies (BWS) worden jaar-
76
lijks verminderd met de ontvangen termijnen en verhoogd met rente over het jaarlijks resterend saldo. Deelnemingen De niet-geconsolideerde deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van SSW. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer de stichting geheel of ten dele instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming, wordt een voorziening gevormd, primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door de stichting ten behoeve van deze deelnemingen. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs en indien van toepassing onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. WoningNet B.V. De opgenomen deelneming in WoningNet B.V. is opgenomen tegen de verkrijgingprijs. Uithof III CV De inbreng van SSW is 3 miljoen euro op een totaal kapitaal van € 25 miljoen. SSH Utrecht verwacht een rendement van 3%. In 2009 is voor het eerst een uitkering gedaan. De waardering is opgenomen tegen het bedrag van de inbreng. SSW is commanditaire vennoot. De maximale aansprakelijkheid is gelijk aan de inbreng. Latente belastingvorderingen Latente belastingvorderingen hebben betrekking op tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en de fiscale boekwaarden van die posten. Latente belastingverplichtingen worden berekend per fiscale eenheid, tegen de belastingtarieven vastgesteld op de balansdatum en gewaardeerd tegen contante waarde. De contante waarde van de latente belastingen is berekend uitgaande van een rekenrente na belasting van 4,43%. De nominale waarde van de actieve latenties bedraagt per balansdatum € 0,9 mln.
Voor het bepalen van de latentie zijn de materiële vaste activa in 5 categorieën ingedeeld: 1. Bezit bestemd voor doorexploitatie Bij het bezit bestemd voor doorexploitatie is het onduidelijk op welk moment de latentie kan worden gerealiseerd. Om deze reden wordt de contante waarde van de latentie voor dit deel op nihil gewaardeerd. 2. Bezit bestemd voor sloop zonder herbouw Bij dit bezit is meestal niet geheel duidelijk op welk moment de latentie kan worden gerealiseerd. Om deze reden wordt de contante waarde van de latentie voor dit deel op nihil gewaardeerd. 3. Bezit bestemd voor sloop met herbouw Bij het bezit bestemd voor sloop met herbouw is in de regel nog niet zeker wat teruggebouwd gaat worden en hiermee onzeker wat de verrekenbaarheid is van de actieve latentie in de toekomst. Om deze reden wordt de contante waarde van de latentie voor dit deel op nihil gewaardeerd. 4. Bezit bestemd voor verkoop zonder voorwaarden De latentie met betrekking tot het bezit bestemd voor de verkoop zonder voorwaarden is gebaseerd op het door het bestuur vastgestelde verkoopprogramma voor de komende 5 jaar. 5. Bezit bestemd voor verkoop onder voorwaarden De latentie met betrekking tot het bezit bestemd voor de verkoop onder voorwaarden is gebaseerd op het door het bestuur vastgestelde verkoopprogramma voor de komende 5 jaar. De latentie die voortvloeit uit het verschil tussen de nominale waarde en de fiscale waarde van de opgenomen en uitstaande leningen wordt gewaardeerd tegen de contante waarde over de resterende looptijd per lening. Hierbij is ervan uitgegaan dat amortisatie van het fiscale agio en disagio lineair plaatsvindt. Vlottende activa Onderhanden projecten De onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs. De vervaardigingsprijs omvat het directe materiaalverbruik, de directe loon- en machinekosten en de overige kosten die recht-
streeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. Het per balansdatum aan het uitgevoerde project toe te rekenen resultaat is vooralsnog niet opgenomen omdat het resultaat een te grote mate van onzekerheid kent. Vorderingen De vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Liquide middelen De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. Passiva Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde. Voorzieningen voor pensioenen De pensioenen zijn verzekerd bij pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). SSW verwerkt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening. Voor zover de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie nog niet is voldaan, wordt deze als verplichting op de balans opgenomen. Indien de al betaalde premiebedragen de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie overtreffen, wordt het meerdere opgenomen als een overlopend actief voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door de pensioenuitvoerder of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies.
77
Jaarlijks beoordeelt SSW of, en zo ja welke verplichtingen naast de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie per balansdatum bestaan. Uit deze beoordeling vloeit voort dat geen voorziening dient te worden opgenomen. Voorziening loopbaanontwikkeling Voor de op balansdatum bestaande verplichtingen, in verband met individuele loopbaanontwikkelingsbudgetten van werknemers (CAO Woondiensten 2009-2010), is een voorziening gevormd ter grootte van het naar verwachting in de toekomst verschuldigde bedrag. Voorziening jubilea uitkeringen Hiervoor is eveneens een voorziening gevormd van het naar verwachting in de toekomst verschuldigde bedrag. Langlopende schulden Opgenomen rentedragende leningen en schulden zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Onder de overige schulden zijn opgenomen de vooruit ontvangen huurbedragen bij de aankoop van drie particuliere woningen. Deze woningen zijn aangekocht onder het label ‘Verzilverd Wonen’. Over de resterende verwachte huurperiode zijn gelijkblijvende bedragen opgenomen. De opgenomen waarborgsommen zijn opgenomen tegen de nominale waarde. Kortlopende schulden De kortlopende schulden zijn opgenomen tegen nominale waarde. Grondslagen van de bepaling van het resultaat Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn. Bedrijfsopbrengsten Huren Betreft de netto huuropbrengsten exclusief de vergoedingen voor levering van goederen en diensten. Bij woningen aangekocht onder de constructie ‘Verzilverd Wonen’ wordt jaarlijks een deel van de afgekochte huur ten gunste van het resultaat gebracht (zakelijk recht van gebruik en bewoning).
78
Vergoedingen Deze post betreft bijdragen van huurders en derden voor de levering van goederen en diensten voor zover deze hetzij uit de huurovereenkomsten voortvloeien hetzij boven de netto huurprijs worden betaald. Resultaat verkopen nieuwbouw Hieronder is het saldo opgenomen van de verkoopopbrengsten en realisatiekosten (tegen nominale waarde). Overige bedrijfsopbrengsten Op deze post wordt verantwoord de doorbelaste kosten van onder meer de wijkbeheerders en schoonmaker, de bijdrage woningzoekendenregistratie, vergoeding van administratiekosten bij het tekenen van huurcontracten en de renteopbrengst waarborgsommen die ten gunste komt van het budget leefbaarheid. Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen, met uitzondering van de afschrijving op de activa ten dienste van de exploitatie, vinden plaats volgens de annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Waardeveranderingen materiële vaste activa Betreft de afwaardering van materiële vaste activa naar lagere bedrijfswaarde indien deze naar verwachting duurzaam lager is dan de verkrijgingsprijs. Salarissen en sociale lasten Deze twee posten omvatten de werkelijke lasten van het gehele personeel (inclusief directeurbestuurder) belast met de bedrijfsuitoefening. Opgebouwde en niet opgenomen vakantie / verlofdagen zijn opgenomen in het jaar waarin deze zijn opgebouwd. Jubilea-uitkeringen zijn eveneens opgenomen in de balans. Lasten onderhoud Hieronder vallen de kosten voor het jaarlijks terugkerend onderhoud (cyclisch onderhoud). Van het groot onderhoudsproject in de wijk Centrum II is op detailniveau geanalyseerd welke uitgaven te benoemen zijn als onderhoud en welk deel leidt tot verbetering van de woning. Het laatste deel is geactiveerd. Het deel dat kan worden bestempeld als noodzakelijk onderhoud is als last direct opgevoerd.
Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, belastingen, verzekeringen, kosten leveringen en diensten etc. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en -verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten. Winstbelastingen, ontvangen interest en ontvangen dividenden worden evenals betaalde interest en betaalde dividenden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
Sinds 1 januari 2008 vallen de corporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de VSO 2. De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. SSW heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2010 en het fiscale resultaat 2010 bepaald. Omdat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor corporaties nog ontbreekt kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting over 2010 afwijken van de in de jaarrekening 2010 opgenomen schatting. Financiële baten en lasten Rentebaten Betreft de ontvangen rente op uitgezette liquide middelen, rente op vorderingen, te vorderen subsidie BWS en rente toegevoegd aan onroerende zaken in ontwikkeling. Rentelasten Betreft de rente op leningen, waarborgsommen, overige schulden en rente toegevoegd aan de egalisatierekening.
79
ACTIVA EN PASSIVA Vaste activa Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken in exploitatie
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie
----------
----------
----------
269.019
6.696
4.889
onrendabel afgeboekte investering
18.655
1.129
cumulatieve afschrijving
50.445
Stand per 1 januari 2010 aanschafwaarde af:
boekwaarde per 1 januari 2010
1.638
----------
----------
----------
199.919
5.567
3.251
======
======
======
mutaties in het boekjaar: waardeverandering - Prins Hendriklaan Bilthoven
700
- Brandenburg - west
2.500
- Van Houtenweg en Abt Ludolfweg 56
3.000
- Park Brandenburg / Reigerlaan
-680
- gemeentehuis Maartensdijk 42 app nieuwbouw
1.800
investeringen - woningverbetering en cv
924
- grootonderhoud - aankoop en nieuwbouw en overboeking van in ontwikkeling naar in exploitatie
3.049 6.204
49
- kantoor
144
- inventaris
122
afschrijvingen
Totale mutaties in 2010
80
-4.343
-229
----------
----------
----------
8.305
4.898
37
======
======
======
ACTIVA EN PASSIVA Vaste activa Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken in exploitatie
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie
Eindstand per 31 december 2010 aanschafwaarde
274.852
- kantoor
4.232
- Dorpsweg 51-53, Maartensdijk dagcentrum Reinaerde
460
- grootonderhoud
4.026
- Cultureel Educatief Centrum
1.075
- J.J.P. Oudkwartier; verpleeghuis Antroz
163
- Nieuwstraat 95
588
- Burg. De Withstraat 92
187
- MBO-raad
2.165
- gemeentehuis Maartensdijk (incl 2, in 2008, aangekochte te slopen woningen)
1.130
- Jachtlaan - Verzilverd wonen
1.022 273
- inventaris
923 ----------
----------
----------
276.147
9.794
5.155
af: onrendabel afgeboekte investering - Burg. De Withstraat 92-126 - Maartensdijk - Prins Hendriklaan Bilthoven - Brandenburg -west
607 5.159 700 4.809
- Orionlaan
158
- Vredestijn
2.030
- Weltevreden
3.912
- Van Houtenweg en Abt Ludolfweg 56
6.800
- gemeentewerf Maartensdijk (20 appartementen 2009)
500
- Nieuwstraat De Bilt (6 appartementen nieuwbouw)
363
- Gemeentehuis Maartensdijk (42 app nieuwbouw 2012/2013)
1.130
- Cultureel educatief Centrum Melkweg Bilthoven
1.075
cumulatieve afschrijving
boekwaarde per 31 december 2010
54.788
1.867
----------
----------
----------
196.684
7.226
3.288
======
======
======
81
Afschrijvingsmethoden en -termijnen De materiële vaste activa zijn complexgewijze onderverdeeld in grondkosten, bouwkosten en eventuele kosten groot onderhoud. De relatief geringe investeringen in aanleg van centrale verwarmingen, tuinaanleg, doucheaanpassingen, warmte-isolatie etc. zijn opgenomen in de bouwkosten en worden afgeschreven tot de resterende afschrijvingstermijn van het gehele complex. De bouwkosten van de woningen worden annuïtair afgeschreven in een termijn van 50 jaar. Bij groot onderhoud is de levensduurverlenging minimaal tot 25 jaar en maximaal tot 40 jaar na de investering. Op de boekwaarde van de grond wordt niet afgeschreven, aangezien hierbij geen sprake is van technische of economische slijtage. Het kantoorgebouw (onroerende goederen ten dienste van de exploitatie) wordt in 30 jaar lineair afgeschreven. De inventaris wordt in 3 (computers met toebehoren) en 5 jaar (overige) afgeschreven. Vier woningen zijn aangekocht onder het label ‘Verzilverd Wonen’. Bij drie van deze woningen is de huur bij aankoop ‘afgekocht’ en in mindering gebracht op de aankoopprijs. De volledige aanschafprijs is geactiveerd en de afgekochte huur is opgenomen onder de balanspost ‘langlopende schulden’. Eén ‘verzilverde’ woning wordt normaal verhuurd. Grond in erfpacht uitgegeven 6 woningen in het project nieuwbouw Park Brandenburg zijn verkocht op basis van het concept ‘Koop Goedkoop’. Bij dit concept worden de opstallen verkocht en de grond in erfpacht uitgegeven. De erfpacht is de eerste tien jaren gelimiteerd. Zekerheden Voor de als zekerheid voor leningen verbonden materiële vaste activa, wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden. De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn tegen herbouwwaarde verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. Het gehele bezit is verzekerd bij Avéro Achmea. De verzekerde waarde van de woningen is 463,6 miljoen euro. Onderverzekering is uitgesloten.
82
Waardering onroerende zaken De waarde volgens de zogenaamde WOZbeschikkingen van het bezit was per 1 januari 2010 afgerond 1.1 miljard euro. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de kasstromen verbonden met de toekomstige inkomsten en uitgaven over de geschatte resterende economische levensduur van de investering. De contante waarden van de baten en lasten werden door de volgende componenten beïnvloed.
Verloop bedrijfswaarde (€ x 1.000)
bedrijfswaarde 2009 (kasstromen) autonome waardemutatie
2010
2009
232.952
208.452
- 653
overgang methode NCW eind naar midden van het jaar
-
311
6.614
Voorraadmutaties verbeteringen
630
aankoop
836
nieuwbouw
10.589
7.406
9.250
- 8.672
74
indexaties
-1.302
- 4.415
disconteringsvoet
18.502
levensduur
20.693
3.293
2.093
3.424
overig Parameter- en niveauwijzigingen
huren (niveauwijziging) Wijzigen exploitatiebeleid huren (toekomstige huurverhogingen)
- 25.466
onderhoud
-
7.314
exploitatielasten
-
8.472
1.596
bedrijfswaarde (kasstromen)
237.847
230.980
rentabiliteitswaardecorrectie
1.579
1.972
239.426
232.952
Bedrijfswaarde
-
972
83
De bedrijfswaarde is per complex berekend. Onderhoudslasten zijn per complex opgenomen volgens de meerjarenprognose. De exploitatielasten zijn eveneens opgenomen volgens de begroting en zijn verdeeld naar rato van het aantal verhuureenheden. Bij de berekening van de bedrijfswaarde zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Verdere componenten 2010
2009
- 2011
1,30%
2,25%
- 2012 en verder.
2,00%
2,25%
jaarlijkse stijging variabele lasten
3,00%
2,25%
jaarlijkse stijging onderhoudslasten
3,00%
3,25%
rekenrente
5,25%
6,00%
22,2 jaar
21,7 jaar
2010
2009
1.203
1.393
18
18
3.045
3.045
908
1.132
----------
----------
5.205
5.588
======
======
1.393
1.575
57
65
247
247
----------
----------
1.203
1.393
======
======
18
18
0
0
----------
----------
18
18
======
======
jaarlijkse huurverhogingen
gemiddelde restant levensduur van de woningen
Financiële vaste activa
te vorderen BWS subsidies deelneming in groepsmaatschappij overige deelnemingen latente belastingvordering
stand per 31 december
Te vorderen BWS subsidies stand per 1 januari bij: rente af: ontvangsten
stand per 31 december
Deelneming in groepsmaatschappij SSW Zes Kernen Holding BV De Bilt stand per 1 januari storting / onttrekking
stand per 31 december
84
Financiële vaste activa 2010
2009
45
45
0
0
----------
----------
45
45
======
======
3.000
3.000
0
0
----------
----------
3.000
3.000
======
======
----------
----------
3.045
3.045
======
======
1.132
1.547
224
415
---------
--------
908
1.132
======
======
Overige deelnemingen deelneming Woningnet N.V. Medio 2001 heeft SSW 5.000 aandelen verkregen in Woningnet N.V. Deze zijn voor 75% volgestort. stand per 1 januari storting / onttrekking
stand per 31 december
deelneming CV Uithof III De CV Uithof III is opgericht in 2005 en heeft als doel het realiseren van studentenhuisvesting in Utrecht. De bouwactiviteiten zijn in 2006 gestart en in 2008 is het complex opgeleverd. stand per 1 januari storting / onttrekking
stand per 31 december
totaal overige deelnemingen
Latente belastingvordering stand per 1 januari afname van de latentie
stand per 31 december
85
Vlottende activa 2010
2009
- gedeclareerde kosten
0
2.017
- gedeclareerde verkooptermijnen
0
1.632
--------
-------
0
385
=====
=====
211
155
29
154
245
245
2
2
- overige vorderingen
478
905
- overlopende activa
27
5
----------
----------
992
1.466
======
======
- woningaanpassingen (WMO)
18
143
- bijdrage kosten wijkbeheer
11
11
----------
----------
29
154
======
======
245
245
=====
=====
278
156
5
5
159
88
0
638
36
18
----------
----------
478
905
======
======
onderhanden projecten Gemeentewerf Maartensdijk (project Opgetogen)
totaal
Vorderingen: - huurdebiteuren specificatie - 1 maand - 2 maanden - 3 maanden en ouder - huurders verhuisd - bij deurwaarder - WS - betaalafspraken - overig
2010 2010 aantal Bedrag x € 1.000,93 38 9 5 7 7 33 35 48 82 4 2 55 30 12 211
2009 aantal 43 3 2 30 40 7 85
2009 Bedrag x €1.000,11 3 2 24 54 6 38 17 155
- gemeente - belastingen en premies sociale verzekeringen - vordering op groepsmaatschappij
totaal
Specificatie vordering gemeente:
Specificatie belastingen en premies sociale verzekering: - vennootschapsbelasting 2009 (te hoog voorschot)
Specificatie overige vorderingen: - servicekosten af te rekenen met bewoners - vergoeding plaats zendmast - termijnen koopwoningen in depot - termijnen koopwoningen te vorderen op kopers - overig
totaal
86
Vlottende activa 2010
2009
7
6
869
8.119
----------
----------
876
8.125
======
======
stand per 1 januari
28.179
26.828
resultaat na belasting
-7.098
1.351
----------
----------
21.081
28.179
======
======
1.531
0
jubilea-uitkeringen
12
10
loopbaanontwikkelingsbudget
90
0
--------
---------
1.633
10
======
======
0
218
Liquide middelen kassaldo rekening courant banken
totaal
Eigen vermogen overige reserves
stand per 31 december
Voorzieningen onrendabele investeringen
Onrendabele investeringen stand per 1 januari: - af te boeken op boekwaarde; project gemeentehuis Maartensdijk
936
- af te boeken op boekwaarde; project Cultureel educatief Centrum
595
- afgeboekte boekwaarde
stand per 31 december
0
-218
----------
----------
1.531
0
======
======
10
0
2
10
----------
----------
12
10
======
======
0
0
90
0
----------
----------
90
0
======
======
Jubilea-uitkeringen stand per 1 januari mutaties
Stand per 31 december
Loopbaanontwikkelingsbudget stand per 1 januari mutaties
Stand per 31 december
87
Langlopende schulden 2010 looptijd
2009 looptijd
> 5 jaar
totaal
rente%
overheid (De Bilt)
> 5 jaar
totaal
rente%
0
567
4,88
103.971
187.470
4,43
kredietinstellingen
120.891
184.118
waarborgsommen
394
406
384
396
overige schulden
382
382
332
332
----------
----------
----------
----------
121.667
184.906
104.687
188.765
======
4,32
4,32
4,43
======
aflossingsverplichting volgend jaar
17.954
28.919
----------
----------
166.952
159.846
======
======
verloop (exclusief aflossingsverplichting) balans per 1 januari 2010
188.765
- nieuwe leningen aangetrokken in 2010
25.000
- mutatie waarborgsommen
10
- mutatie verkregen zakelijke rechten
50 ---------213.825
- aflossingen
28.919 ----------
balans per 31 december 2010
184.906 ======
Er is één kleine lening met een variabele hoofdsom (€ 700.000 – 3.500.000) en variabele rente (op basis van 3-maands euribor). Zekerheden Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft de garantieverplichting van alle leningen overgenomen van de gemeente De Bilt.
Overige schulden 2010
2009
332
0
bij; verkregen rechten door bewoners (Zocherstraat, IJsselstein)
87
352
af; toerekening aan het boekjaar
37
20
--------
-------
382
332
====
====
zakelijke rechten van gebruik en bewoning (Verzilverd Wonen) stand per 1 januari
stand per 31 december
88
Kortlopende schulden 2010
2009
17.954
28.919
26
26
1.674
2.636
belastingen
419
722
overige schulden
140
10
4.361
3.963
----------
----------
24.574
36.276
======
======
288
645
- loonbelasting
83
77
- vennootschapsbelasting
48
schulden aan kredietinstellingen (aflossingsverplichting volgend jaar) schulden aan kredietinstellingen (rekening courant Rabobank) schulden aan gemeenten schulden aan leveranciers
overlopende passiva
totaal
Specificatie belastingen - BTW
----------
----------
419
722
======
======
3.623
3.703
vooruit ontvangen huren
238
238
overig (inclusief voorschotbijdragen stookkosten)
500
-22
----------
----------
4.361
3.963
======
======
15
15
======
======
Specificatie overlopende passiva: niet vervallen rente leningen
totaal
Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen deelneming WoningNet N.V. (niet opgevraagde kapitaalstorting)
investeringsverplichting projecten in ontwikkeling drie projecten (2009) Van Houtenweg en Abt. Ludolfweg; groot onderhoud gemeentehuis Maartensdijk Dorpsweg 51-53 Maartensdijk; dagopvang Reinaerde
4.454 2.538 11.723 575 ---------
--------
14.836
4.454
======
=====
89
Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw Het obligo WSW betreft de verplichting om de liquiditeitspositie van het WSW te versterken, zodra het vermogen van dit waarborgfonds daalt onder het niveau dat met de rijksoverheid en gemeenten is afgesproken. Met ingang van 1 juli 2007 is deze obligoverplichting vervallen. Deelneming WoningNet B.V. Medio 2001 heeft SSW 5.000 aandelen verkregen in WoningNet N.V. Deze zijn tegen verkrijgingsprijs opgenomen in de jaarrekening. De aandelen zijn voor 75% volgestort. Erfpachtcontracten Met het Nederlands Rode Kruis is een erfpachtovereenkomst afgesloten. Het gaat hier om eeuwigdurende erfpacht. De aanvangscanon bedraagt € 29.495,71 per jaar. Jaarlijks kan de canon worden herzien, per 1 juli van elk jaar en is gelijk aan de jaarlijkse huurverhoging welke in rekening wordt gebracht aan de hoofdgerechtigde / huurder. Pensioenverplichtingen SSW is aangesloten bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) Het dekkingspercentage van het pensioenfonds is eind maart 2011 110%. Deze dekkingsgraad was per ultimo 2010 nog 104%. Fiscale eenheid SSW maakt deel uit van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting met Zes Kernen Holding B.V. en SSW Ontwikkeling B.V. en is uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschuld van de fiscale eenheid als geheel. De fiscale eenheid bestaat eveneens voor de omzetbelasting. Wet Ketenaansprakelijkheid SSW is aansprakelijk uit hoofde van de Wet Ketenaansprakelijkheid. Om het risico van deze aansprakelijkheid zoveel mogelijk te beperken vindt er bij werken een selectie van aannemers plaats en worden bij omvangrijke werken de aannemers financieel beoordeeld. Om de risico’s verder te beperken, wordt gebruik gemaakt van storting op G-rekeningen en BTW-verlegd.
90
WINST- EN VERLIESREKENING 2010
2009
27.348
26.332
37
20
276
224
8
11
----------
----------
27.101
26.117
======
======
1.297
1.302
======
======
0
29
======
======
verkoopopbrengsten
2.473
2.389
realiseringskosten
2.430
1.832
----------
----------
43
557
======
======
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren te ontvangen huur zakelijk recht van gebruik en bewoning (Verzilverd wonen) - derving door leegstand (voornamelijk tijdens groot onderhoud) - derving door oninbaarheid
totaal
Vergoedingen vergoedingen van leveringen en diensten
Overheidsbijdragen totaal
Verkopen
resultaat verkoop nieuwbouwwoningen - respectievelijk Opgetogen Maartensdijk en Park Brandenburg
Het project nieuwbouw koopwoningen Opgetogen in Maartensdijk (voormalige gemeentewerf) omvat, naast 20 huurappartementen, 12 woningen op basis van het concept KoopGoedkoop. Overige bedrijfsopbrengsten ontvangen vergoeding administratiekosten bij: huurcontracten
28
24
leveringen en diensten
18
18
vergoeding plaats (site) zendinstallatie
14
11
subsidie gemeente De Bilt; wijkbeheerder
22
22
1
25
102
138
begeleiding nieuwbouw / groot onderhoud
81
50
overig
26
16
----------
----------
292
304
======
======
bijdrage woningzoekendenregistratie doorbelasting kosten wijkbeheerder
totaal
91
WINST- EN VERLIESREKENING 2010
2009
4.343
3.987
229
161
----------
----------
4.572
4.148
======
======
BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële vaste activa woningen en woongebouwen kantoorgebouw/inventaris
totaal
Overige waardeveranderingen immateriële en materiële vaste activa Vanwege investeringen - Park Brandenburg
- 680
- Van Houtenweg / Abt. Ludolfweg (groot onderhoud)
3.000
- gemeentehuis Maartensdijk
1.800
- Cultureel educatief Centrum; Bilthoven
1.670
- onrendabele afboeking
1.309
Vanwege aanpassingen normen - Prins Hendriklaan
700
- Brandenburg west
2.500
totaal
----------
----------
8.990
1.309
======
======
36
35
======
======
1.917
1.398
======
======
1,0
1,0
Erfpacht erfpacht Rinnebeek
Salarissen lonen en salarissen
Gemiddeld aantal fte’s - directie
1,9
- beleid en ondersteuning directie - directiesecretaresse en P&O
1,6
- beleid en communicatie
3,6
- secretariaat en bewonerszaken
5,7
- financiën en bedrijfsondersteuning
8,3 6,7
- middelen - onderhoud; toezicht dagelijks en preventief - klant en maatschappij
10,0 15,4 2,6
- wijkbeheer - vastgoed
7,8 ------
------
36,1
29,5
====
====
In de lonen en salarissen zit begrepen de honorering van de directeur-bestuurder. (€ 127.231,-).
92
WINST- EN VERLIESREKENING 2010
2009
220
156
======
======
357
244
======
======
887
511
-mutatieonderhoud
1.025
784
- contractonderhoud
770
769
3.038
3.900
69
126
----------
----------
5.789
6.090
======
======
44
40
uitzendkrachten
167
301
overige personeelslasten
243
228
huisvestingskosten
114
112
algemene kosten
1.105
1.306
belastingen
1.267
1.203
105
94
50
48
0
47
1.297
1.302
kosten bevordering leefbaarheid
195
329
bijdrage 'Vogelaarwijken'
326
307
40
104
----------
----------
4.953
5.421
======
======
- onderzoek van de jaarrekening
39
48
- andere controleopdrachten
13
0
- advieskosten op fiscaal terrein
22
6
0
0
---------
---------
74
54
=======
=======
Sociale lasten sociale lasten
Pensioenpremies pensioenpremies
Lasten onderhoud niet-cyclisch onderhoud: - reparatieverzoeken
planmatig onderhoud: - overige (waaronder ontvangen van verzekeringen/bewoners)
totaal
Overige bedrijfslasten bestuurskosten (inclusief Raad van Commissarissen)
verzekeringen contributie branchevereniging energielabel kosten leveringen en diensten
verhuisvergoeding
totaal
Toelichting accountantshonoraria
- andere niet-controlediensten
93
WINST- EN VERLIESREKENING 2010
2009
57
65
5
12
----------
----------
62
77
======
======
0
4
90
90
----------
----------
90
94
======
======
8.248
7.853
rente waarborgsommen
16
16
kosten borg WSW
21
13
kortlopende schulden: rente schulden aan kredietinstellingen
21
31
----------
----------
8.306
7.913
======
======
-6.255
1.766
4.183
4.148
fiscaal lagere afschrijving onroerende zaak tdv exploitatie
87
-161
fiscaal lagere afschrijving roerende zaken tdv exploitatie
4
FINANCIELE BATEN EN LASTEN Rentebaten financiële vaste activa:rente m.b.t. te vorderen BWS subsidies liquide middelen:rente op uitgezette middelen
totaal
Opbrengsten financiële vaste activa en effecten deelneming Woningnet N.V. deelneming CV Uithof III
totaal
Rentelasten langlopende schulden: rente leningen kredietinstellingen/overheid
totaal
Vennootschapsbelasting Fiscale resultaatbepaling commercieel resultaat voor belasting afschrijving correctie
afgeboekt onrendabele investering fiscaal correctie rentelast MVA in ontwikkeling vrijval leningen onderhoud begrepen in geactiveerd groot onderhoud heffing 'Vogelaarwijken'; geen fiscale kosten
8.990 62 -657 --2.745
-5.397
326
307
overige correcties te verrekenen verliezen beperkt aftrekbare kosten investeringsaftrek
Fiscaal resultaat
94
1.309
-90 -1.518
-1.882
7 -13 ----------
----------
2.471
0
======
======
WINST- EN VERLIESREKENING
Vennootschapsbelasting 2010
2010
2009
619
0
======
======
mutatie fiscaal compensabel verlies mutatie latente belastingvordering leningen
Vennootschapsbelasting
-270 -224
-145
-------
--------
-224
-415
======
======
Jaarlast 2010 te verwachten aanslag 2010
619
mutatie latente belastingvoorziening
224 -------843 ======
Balanspost fiscaal compensabel verlies latente belastingvordering leningen
0
42
908
1.090
----------
----------
908
1.132
======
======
Bilthoven, 26 mei 2011 Drs A.C.A.M. van Zijl Directeur-bestuurder Drs H.L. Kirchner RA Voorzitter Raad van Commissarissen E.M. Uijting MBA Dr. V.M.C. van Geen Mr. Drs. K. Kuiken R.W.J. Wassenberg
95
10
Overige gegevens 10.1 RESULTAATBESTEMMING 2009
Het resultaat over het boekjaar 2009 ten bedrage van 1,3 miljoen euro is conform het voorstel van de directie, ten gunste gebracht van de overige reserves. Er is geen statutaire bepalingen inzake de resultaatbestemming 10.2 ACCOUNTANTSVERKLARING Aan de Raad van Commissarissen van Woonstichting SSW te DE BILT Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan de Raad van Commissarissen van Woonstichting SSW te De Bilt Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in hoofdstuk 9 van het jaarverslag opgenomen jaarrekening 2010, van Woon-stichting SSW te De Bilt, gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2010 en de winst- enverliesrekening over 2010 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanig intern beheersingssysteem als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.
96
Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit beheer socialehuursector. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de aanrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woonstichting SSW per 31 december 2010 en van het resultaat over 2010 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, sub a van het Besluit beheer sociale-huursector, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 BW 2 is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar zijn met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04, MG 2008-03 en MG 2010-03, alsmede aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van grondaankopen zoals bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-04. Arnhem, 19 mei 2011 Deloitte Accountants B.V. Was getekend: J.C.M. Hendriks RA 10.3 RESULTAATBESTEMMING 2010 De directie stelt aan de Raad van Commissarissen voor het negatief resultaat over het boekjaar 2010 ten bedrage van 7.1 miljoen euro geheel ten laste te brengen van de overige reserves. Dit voorstel is in de jaarrekening verwerkt.
97
Wat
Voor wie
Start project
Opgetogen: sluiting gemeentewerf, verplaatsing tennisbaan, nieuwbouw turnkey met projectontwikkelaar 20 appartementen (huur)
1 en 2 persoonshuishoudens uit Maartensdijk
12 eengezinswoningen (koop goedkoop)
starters / doorstromers uit Maartensdijk
14 twee-onder-een-kap woningen
projectontwikkelaar – vrije sector
Februari 2005, prijsvraag door gemeente voor ontwikkeling van de locatie
Gemeentehuis Maartensdijk: verbouw kantoor, sloop 15 woningen (koop en huur), nieuwbouw turnkey met projectontwikkelaa 24 appartementen (sociale huur)
1 en 2 persoonshuis-houdens
18 zorgappartementen (sociale huur)
senioren
2 vrijstaande woningen
vrije sector koop
(para)medisch centrum
diverse zorgaanbieders
commerciële ruimte
nog onbekend
2005, prijsvraag door de gemeente voor ontwikkeling van de locatie.
Nieuwstraat 95: aankoop voormalige ijsfabriek, sloop en nieuwbouw 6 appartementen (huur)
Starters op de woningmarkt
Juli 2007, aankoop pand.
Dagcentrum voor gehandicapten, op terrein van jongerencentrum, samenwerking met Reinaerde Centrum voor dagbesteding
gehandicapten
2004, plan voor gezondheidscentrum
Melkweg: ontwikkeling Cultureel Educatief Centrum en woningbouw ism gemeente De Bilt en participanten Cultureel educatief centrum
3 scholen werkschuit kinderopvang muziekschool bibliotheek centrum voor jeugd en gezin
20 (school)woningen
Groepswonen van ouderen
73 appartementen
Koop en huur
69 eengezinswoningen
koop en huur
24 wooneenheden
Cliënten Reinaerde
2004, haalbaarheidsstudie Brede School en Cultuurhuis
Antoniuspension: verbouw jongerenappartementen en voormalig kantoor Maatschappelijke bestemming. 1 loket voor zorg en welzijn
welzijnsorganisaties, zorgverleners
2007, haalbaarheidsonderzoek jongerenhuisvesting
Sam. Van Houten- en Abt Ludolfweg: Achterstallig onderhoud, energiebesparende maatregelen en kwaliteitsverbetering 56 appartementen aangekocht van belegger
98
huidige bewoners / starters op de woningmarkt
2008, aankoop appartementen
Oplevering project
Stand van zaken
Activiteiten 2010
2010
2e kwartaal 2010 opgeleverd
oplevering
2e kwartaal 2010 opgeleverd beperkt deel van de woningen is verkocht
ar Eind 2013
koop -realisatieovereenkomst getekend verbouw administratiekantoor gestart
onderhandeling en toetsing koop - realisatieovereenkomst
voorbereiden pre-contracten met zorgaanbieders
ondertekening koop - realisatieovereenkomst
2012
2011
bestaand gebouw is gesloopt bouwvergunning is ontvangen plan is aanbesteed
overleg over bestemmingsplan, Welstand en
bouw is gestart
aanbesteding is gehouden. bouwvergunning is april 2010 onherroepelijk
parkeernorm
aanvraag nieuwe bouwvergunning
geworden
Medio 2014
Eind 2015
2013
2012
definitief ontwerp CEC formeel goedgekeurd architect geselecteerd voor Blok West herten zijn verplaatst bomen zijn gekapt bestemmingsplan is goedgekeurd beroepschrift ingediend bij de afdeling rechtspraak van de Raad van State.
overleg met belangengroepen van omwonenden
samenwerkingscontracten tussen SSW en gemeente (voor de bouw) en tussen SSW, participanten en gemeente (voor de exploitatie) zijn getekend. architectenselectie is afgerond voor CEC. overleg met Groepswonen van Ouderen over mogelijkheid 2e locatie inrichtingsplan voor de openbare ruimte opgesteld
onderzoek naar maatschappelijke bestem-
gemeente adviseert negatief over bestemmings-
ming woonbestemming is niet haalbaar
planwijziging, voor uitbreiding jongerenhuisvesting overleg met welzijnspartijen en MENS over invulling samenwerking
overleg met bewonerscommissie ikv 70%
Plan gepresenteerd aan bewoners Plan verfijnd RvC akkoord met investering Verbouw modelwoning Start enquête 70% instemming
instemming
99
Wat
Voor wie
Start project
Henrica van Erpweg: achterstallig onderhoud, energiebesparende maatregelen en kwaliteitsverbetering 36 appartementen aangekocht van belegger
Starters, eenpersoonshuishoudens
2008, aankoop appartementen
Planetenbaan Laagbouw: renovatie 48 appartementen 48 appartementen (3 bouwblokken)
huidige bewoners / 1 en 2 persoonshuishoudens
2009
Burg. Heemstrakwartier: 2e renovatie 190 woningen 190 boven- en benedenwoningen
huidige bewoners, 1 en 2 persoonshuishoudens, gezinnen
2009
Westbroek: 6 nieuwbouw eengezinswoningen, eigendomsneutraal 6 eengezinswoningen (eigendomsneutraal, huur of koop)
lokale doorstromers en starters
2009
Herenweg, De Bilt: 18 huurappartementen turnkey, in combinatie met winkels en 19 koopappartementen voor projectontwikke Aankoop 18 appartementen (sociale huur) inclusief parkeerplaatsen
1 en 2 persoonshuishoudens (starters, senioren)
2006
MBO-raad: aankoop huishoudschool, sloop en nieuwbouwwoningen Ca. 40 woningen Tenminste 35% sociaal (huur en koop)
moet nog bepaald worden
2008
moet nog bepaald worden
2009
Vinkenplein: vernieuwing winkelgebied Ca. 100 woningen waarvan 20 á 25% sociaal
De Maisakker – De Leyen Zuid: woonzorgcentrum en 10 sociale huurwoningen 110 verpleeghuisplaatsen 3 hospice plaatsen Bijbehorende voorzieningen 10 sociale huurwoningen
Mensen met somatisch zorgbehoefte 2010 en geheugenproblemen, ook voor wijkbewoners
Jachtlaan: nieuwbouwwoningen Circa 20 appartementen
Normale woningzoekenden
2009
Tuinstraatkwartier; haalbaarheidsonderzoek 108 duplexwoningen 71 eengezinswoningen
100
Moet nog worden vastgesteld
2010
Oplevering project
Stand van zaken
Activiteiten 2010
2012
technische inventarisatie gereed doelgroep bepaling
besluit om plan los te koppelen van Sam. Van
2010
werkzaamheden zijn opgeleverd
inrichting modelwoning 70% instemming-enquête uitvoering werkzaamheden
2013
uitwerken renovatieplannen opstellen sociaal plan overleg met bewonerscommissie
interactief proces met bewoners presentatie resultaten aan bewoners opdracht aan architect historiserend
Houtenweg / Abt. Ludolfweg
inventarisatie gebreken planontwikkeling
renoveren
inventarisatie bestaande situatie discussie minimum woningvereisten discussie renovatie in bestaande woning mogelijk
2012
bouwvergunning afgegeven aanbesteding afgerond prestentatie aan Dorpsberaad
ontwerp woningen besluit gemeenteraad eigendomsneutraal bouwvergunning aangevraagd
2012
RvC heeft ingestemd met aankoop
hernieuwd overleg over een nieuwe invulling van
elaar het project met nieuwe uitgangspunten.
SSW heeft turnkey aanbod gekregen voor 18 appartementen (sociale huur)
2015
muziekschool huurt locatie tot opleveren
Verhuur aan muziekschool
Cultureel Educatief Centrum Melkweg
2014
Fase 1 bestemmingsplan is gestart.
2015
Verkennende gesprekken tussen Antroz en SSW Overleg met gemeente Overleg met omwonenden en de Wijkraad Stedenbouwkundig plan ontwikkeld Plan is in afwijking van de rode contouren
2015 / 2016
Pand is voorlopig verhuurd
Onderzoek naar vergroting locatie
2014
In afwachting van MT-besluit
Haalbaarheidsonderzoek naar onderhoudsmogelijkheden.
101
Netwerk
Doel/resultaat van het overleg
wie
Directeurencontact Aedes
Platform voor corporatiedirecteuren, ontwikkelingen in de volkshuisvesting.
Directeur
RWU (Regionale woningcorporaties Utrecht)
Regionale woonvisie en prestatieafspraken, bouwopgaven, doelgroepen, Europadossier, Ruimtelijke ordening.
Directeur
Stichting woonruimteverdeling
Namens de corporaties opdrachtgever voor Woningnet. Beleidsontwikkeling o.a. Europadossier en toewijzingen.
Directeur
WoningNet Aandeelhoudersvergadering
Besluitvorming jaarresultaat en trends woonruimteverdeling en Icttoepassingen
Directeur
WoningNet, project Klantvriendelijke en efficiënte match
Verbeteren toewijzingssysteem.
Teamleider Wonen
WoningNet Gebruikersoverleg
Praktische afstemming van woonruimteverdeelsysteem
Teamleider Wonen
Kring financiële managers, Regio Utrecht
Leren en inspireren, ervaringen u itwisselen
Manager Middelen
Kring Hoofden technische dienst, regio Utrecht
Leren en inspireren, ervaringen uitwisselen
Procesmanager vastgoed
Platform kwaliteitscoördinatoren, KWH
Leren en inspireren, ervaringen uitwisselen
Medewerker Strategie & beleid
Bestuurlijk Overleg met gemeente De Bilt
Besluitvormend overleg over prestatieafspraken, woonvisie en projecten
Directeur en manager Klant & Maatschappij
Ambtelijk overleg met gemeente De Bilt
Voorbereiding bestuurlijk overleg, prestatieafspraken, woonvisie en projecten
Directeur en manager Klant & Maatschappij
Dubo werkgroep Gemeente De Bilt
Meer duurzaamheid bij projecten SSW en denktank voor projecten in de gemeente.
Procesmanager Vastgoed
Project MENS
Stuurgroep met deelnemende partners
Directeur en manager Klant & maatschappij
Project MENS
Inrichting wijkdiensten
Manager Klant & maatschappij
Project MENS
Interdisciplinair overleg ten behoeve van aanpak zorgvragen en woonoverlast.
Wijkconsulent
Samen voor de Bilt
Vrijwillige Inzet van organisaties voor de samenleving (MBO). SSW is founder
Directeur
Respectvol samenleven
Klankbordgroep maatschappelijke vraagstukken, sociale integratie, sociale cohesie.
Directeur
12-plus netwerk
Interdisciplinair overleg individuele problematiek jongeren
Wijkconsulent
Actieteam jongeren
Terugdringen overlast jongeren
Wijkconsulent
Toezichthouders overleg
Afstemmen leefbaarheidskwesties met toezichthouders gemeente
Wijkbeheerder
102
