Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
1
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
TARTALOM BEVEZETŐ .......................................................................................................................... 3 I. ELŐZMÉNYEK ................................................................................................................ 4 I.1. Korábbi hasznosítási gyakorlat ................................................................................... 4 I.2. A jogszabályi környezet változása .............................................................................. 8 I.3. Az ingatlanpiaci helyzet változása .............................................................................. 9 I.4. A miskolci bérlemények helyzete .............................................................................. 12 I.5. Kötvénykibocsátás .................................................................................................... 13 II. A MISKOLCI ÖNKORMÁNYZAT TULAJDONÁBAN LÉVŐ FORGALOMKÉPES INGATLAN PORTFÓLIÓ BEMUTATÁSA ...................................................................... 16 II.1. Az ingatlanállomány összetételének változása ........................................................ 16 II.2. A jelenlegi ingatlan állomány kialakulása, az értékesítési koncepciók hatásai ......... 18 II.3. A portfólió elemzése ................................................................................................ 18 III. AZ ÖNKORMÁNYZATI INGATLANOK IRÁNTI IGÉNY VÁLTOZÁSA ............................. 31 III.1. A lakáspályázatok tapasztalatai .............................................................................. 31 III.2. A lakások pályázat mellőzésével történő bérbeadása ............................................. 32 III.3. A helyiségpályázatok tapasztalatai ......................................................................... 32 III.4. A helyiségek pályázat mellőzésével történő bérbeadása ........................................ 33 III.5. A földterületek bérbeadása ..................................................................................... 33 IV. AZ INGATLANHASZNOSÍTÁS ÚJ CÉLJAI, A MEGVALÓSÍTÁS MÓDJA, ESZKÖZEI ... 34 IV.1. Ingatlankarrier-tervezés .......................................................................................... 34 IV.2. Portfólió tisztítás, átalakítás, optimalizálás ............................................................. 36 IV.3. Hatékonyságnövelés .............................................................................................. 37 IV.4. Projektszemléletű ingatlanfejlesztés ....................................................................... 41 IV.5. Ügyfélkapcsolatok fejlesztése ................................................................................ 42 IV.6. Társasházak felújításának támogatása .................................................................. 42 IV.7. A helyi jogszabályok módosítása ............................................................................ 43
2
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
BEVEZETŐ A 2011. december 31. napján nyilvántartott állapot szerint Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzatának tulajdonában lévő forgalomképes ingatlanvagyon könyv szerinti értéke meghaladta a 20 Mrd Ft-ot. Az ingatlanvagyon jelentős vagyoneleme az önkormányzatnak, hasznosítása komoly bevételi forrást jelent, fenntartása jelentős összeget igényel. Ilyen értékű vagyon felelős gazdálkodást követel, elengedhetetlen a hatékony hasznosítás és üzemeltetés megszervezése, figyelemmel az önkormányzat (köz) feladatainak ellátására is. Jelen koncepció a koncepciókban általában szereplő mértéknél mélyebb elemzéseket tartalmaz, mert fontos, hogy Miskolc Megyei Jogú Város Vezetősége és a Közgyűlés pontos képet kapjon a MIK Zrt-re bízott ingatlanvagyon nagyságrendjéről, műszaki állapotáról, összetételéről, az elmúlt évek hasznosítási gyakorlatáról, azokról a folyamatokról, amelyek a mostani ingatlanportfolió kialakulásához vezettek. Fontosnak tartjuk kiemelni, hogy az ingatlanvagyon hasznosításának (értékesítési és bérbeadási) bevétele részben a 2005. és 2006. években kibocsátott kötvények finanszírozásához van rendelve, ami óriási forráskivonást eredményez az ingatlangazdálkodásból, az ingatlanvagyon csökkenését vonja maga után. A koncepcióban javaslatokat, irányelveket fogalmazunk meg a forgalomképes ingatlanvagyon hasznosításával, üzemeltetésével és fejlesztésével kapcsolatban, az alábbiak szerint: Az ingatlankarrier-tervezés keretében javaslatot teszünk a stratégiai, értékesítésre javasolt, egyedi projektelemzés keretében értékesíthető és megszerzendő ingatlanok körére. Javaslatokat fogalmazunk optimalizálására.
meg
az
ingatlanportfolió
átalakítására,
Bemutatjuk, hogyan képzeljük el a hatékonyságnövelést a hasznosítás, üzemeltetés és követeléskezelés területén. Megfogalmazzuk ingatlanfejlesztéssel kapcsolatos javaslatokat teszünk az ügyfélkapcsolatok javítására.
3
gondolatainkat,
és
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
I.
ELŐZMÉNYEK
I.1. Korábbi hasznosítási gyakorlat A helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény és az egyes állami tulajdonban lévő vagyontárgyak önkormányzati tulajdonba adásáról szóló 1991. évi XXXIII. törvény rendelkezéseinek megfelelően kezdődött el 1990. év végen az addig állami tulajdonban lévő vagyonelemek önkormányzati tulajdonba adása. A folyamat részeként a forgalomképes és korlátozottan forgalomképes ingatlanvagyon két lépcsőben került az önkormányzat tulajdonába: az Ötv. rendelkezései alapján a törvény erejénél fogva, jogutódlás címén mindazon ingatlanok, melyek a forgalomképes vagyoni körbe tartoznak pl.: szociális bérlakások, nem lakás célú helyiségek, a vagyontörvény alapján a Megyei Vagyonátadó Bizottság határozatával a korlátozottan forgalomképesnek, illetve a forgalomképesnek minősülő ingatlanok (pl.: közüzemi, kommunális szolgáltatást végző vállalatok által használt ingatlanok, intézményi ingatlanok, ipari területek stb.). A lakásvagyon korábbi hasznosítása Az állami ingatlanvagyon önkormányzati tulajdonba kerülését követően a korábbi bérbeadási gyakorlat is átalakult. Az önkormányzati lakásgazdálkodásra jelentős hatással volt a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Ltv.) 1994. január 1. napjával történő hatályba lépése. A lakásállomány összetételében, mennyiségében jelentős változások következtek be. A város lakásállománya 1986-1997 között 31 319-ről 6 611-re csökkent. Az önkormányzat tulajdonában maradt lakásállomány sem mennyiségben, sem minőségben nem elégítette ki a városban jelentkező igényeket. Az önkormányzati szociális bérlakáshoz jutás feltételei évről évre szigorodtak, a legrászorultabb réteghez tartozó családoknak is hosszú éveket kellett várniuk lakásproblémájuk megoldására. Az önkormányzati lakásokkal összefüggő bérbeadói feladatok ellátása 1994. április 1. napjával került a MIK Zrt.-hez. A lakásállományban bekövetkezett változások miatt szükségessé vált Miskolc lakáskoncepciójának kidolgozása, melyre először 1995-ben került sor. Két kérdéskör jelentette a lakásstratégia alappillérét, egyrészt az avult telepek problémájának kezelése, másrészt a belváros rehabilitációjának elősegítése, a belvárosi városkép szépítése. Kiemelkedően fontosnak tartotta az akkori koncepció az önkormányzati lakásszám stabilizálását majd növelését, összetételének javítását. Megoldási javaslatként épület felújításokat, az akkori lakásállománnyal való racionális gazdálkodást, lakások építését, valamint készlakások vásárlását javasolta, hozzárendelve a lehetséges pénzügyi forrásokat is.
4
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
1996. január 1. napjától megvalósult a koncepcióban kitűzött cél, a magas komfortfokozatú lakások pályázat útján történő bérbeadása a korábbi névjegyzékrendszer helyett. A 2000. évi lakáskoncepció az 1995. évihez képest egy folytatólagos koncepciónak tekinthető. A változtatás a lakásgazdálkodáshoz kötődő díjhátralékok, illetve a behajtás rendszerének átalakításában jelent meg. A koncepció felhívta a figyelmet a behajtás eredményességének fokozására, elsősorban a behajtási cselekmények rendszeressé tételével, valamint támogatási rendszerek kialakításával. Az újabb lakáskoncepció 2005. évben készült el. Az avult telepek felszámolása továbbra is kiemelt feladat maradt, ezzel egyidejűleg célként fogalmazódott meg a lakásalap növelése. Az értékesítés folytatását továbbra sem támogatta a koncepció, ehelyett a lakásmobilizációt helyezte előtérbe. Az épületek műszaki állapotának javítását kiemelten kezelte, hangsúlyt helyezve az önkormányzati lakóházak felújítására. Ezzel egyidejűleg támogatta a társasházak felújításában való közreműködést is. A követeléskezelés tekintetében a koncepció irányelvként fogalmazta meg az új lakhatási támogatások kidolgozását és a hátralékkezelés hatékonyabbá tételét. A megfogalmazott irányelveket megvizsgálva a következő mondható el: Az avult telepek felszámolása folytatódott, melynek eredményeként a Mésztelep I-II. kolónia, valamint a József Attila telep, Szondi telep nagy része továbbá a Békeszálló telep néhány épülete bontásra került. A lakásmobilizáció elsősorban a telepfelszámolásokkal összefüggésben valósult meg. A feladat végrehajtásához szükséges alacsony komfortfokozatú cserelakás állomány minőségi cserék közbeiktatásával képződött, azaz a magasabb jövedelemmel rendelkező bérlők magasabb komfortfokozatú lakásokban kerültek elhelyezésre és az így megüresedő lakások az avult telepek bérlői részére kerültek bérbeadásra. A lakásalap növelése tekintetében átadásra került az Eperjesi u. 5 szám alatt lévő nyugdíjasház, és a Szinva u. 25. szám alatt lévő 97+2 lakásos épület. A lakásalap növelése érdekében 98 darab PPPkonstrukcióban épült lakás került átadásra, melyek közül 29 db piaci alapú, 69 db költségelvű bérleti díjjal hasznosítható. Ugyanakkor az önkormányzati lakásalap a Várost építünk kötvények visszafizetéséhez kapcsolódóan 416 lakással csökkent. Az Eperjesi u. 5. szám alatti nyugdíjasház
A panelprogramban a MIK Zrt. kiemelt szerepet kapott. Összességében 2002-2008. évek között 12 600 lakás, köztük 1 169 önkormányzati bérlakás került felújításra. 2009. évben a panelprogrammal érintett lakások száma további 2 424 lakással bővült, ebből 71 darab önkormányzati tulajdonú. Ezek a pályázatok még nem zárultak le.
5
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
A nem lakás célú helyiségek korábbi hasznosítása A II. világháború előtti Széchenyi utcán a városi polgárság, elsősorban a kereskedők egyre nagyobb és szebb házakat építettek, melyekben igényes üzletek, éttermek, kávéházak, szállodák működtek. A Széchenyi utca ingatlanjai az államosítás és a rendszerváltás időszaka között csaknem 100%-ban állami tulajdonban voltak, az üzlethelyiségeket is nagyrészt állami vállalatok bérelték. A kiskereskedők, kisiparosok által működtetett üzletek az 1970-es, 1980-as években jelentek meg és elsősorban földszinti, tanácsi bérlakások egy részében működtek. A Széchenyi utca ekkor még nem sétálóutcaként funkcionált. A forgalmas főutcán helyiség csak ritkán üresedett meg. Az önkormányzati lakások privatizációja is hatással volt a helyiségek bérbeadására. A főutcán a megvásárolt udvari, földszinti lakások rövid időn belül üzlethelyiségként funkcionáltak. A helyiség hasznosítás koncepcionális szemléletváltozásai A Főutcai Pláza Projekt előtti időszak Ezt az időszakot a szabad piaci árakhoz képest alacsony bérleti díj szint jellemezte, ezért a bérleti jogoknak jelentős értékük volt. A bevásárlóközpontok megjelenése előtt erős kereslet mutatkozott a belvárosi helyiségekre, így magas volt a kihasználtsági szint. A bérlők „örökös bérleti jogként” definiálták jogviszonyukat és gyakorlatilag tulajdonosként érezhették magukat. A bevásárló központok megjelenése előtt nem volt éles különbség a Széchenyi utca nyugati és keleti vége között. A Szinva Park és a Miskolc Pláza megnyitását követően elindult a Széchenyi utca üzleti életének átrendeződése. Egyre több üzlet költözött be a bevásárlóközpontokba, a forgalmi súlypont áttevődött a Széchenyi utca keleti végére. A helyiségek műszaki állapota ebben az időben nem javult, nem volt koncepció a portálok, a kirakatok és a reklám feliratok egységes arculatának kialakítására. A bevásárló központokba történő elvándorlást követően olyan üzletek jelentek meg a főutcán, amelyeknél az áruk illetve a szolgáltatások minősége elmaradt a korábban megszokottól. A Főutcai Pláza Projekt időszaka Az 1990. évi LXXIV. törvénnyel (az ún. előprivatizációs törvénnyel) bevezetett és az Ltv. által meghosszabbított, összesen 14 éves felmondási moratórium a határozatlan időre kötött nem lakás céljára szolgáló helyiségekre vonatkozóan, az előírt 1 éves felmondási idővel együtt számítva, 2005. január 1-jén letelt. Ekkor vette kezdetét a „Főutcai Pláza Projekt”, melynek célja a helyiség bérbeadás rendszerének átalakítása volt. A cél az volt, hogy a régi bérlők megtartásával új szerződési feltételek keretében az üzletek portálja, belseje a bérlők költségén felújításra kerüljön. A új bérleti szerződések megkötése a legtöbb esetben egyszeri, jelentős mértékű bérleti díj emelkedéssel járt. Az üzleteket a külső és belső megjelenésük, valamint a bennük folytatott tevékenység minősége szerint kategóriákba sorolták, mely befolyásolta a bérleti díj szintjét. A projekt a bérleti díjak megállapításánál, a szerződés aláírásától számított 15 éven keresztül évi 10%-os, a kamatos kamat elvén működő bérleti díj emelést írt elő, mely a 15 év elteltével az induló bérleti díj 418%-a lett volna. A rendszer csak kis különbséget tett az udvari, a főutcai és az emeleti bérleti díjak között.
6
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
Mindezek ellentételezése bizonyos kedvezmények (pl. szabad albérletbe adás, szabad bérleti jog átruházás) nyújtása volt. A támogatott és tiltott profilok megállapításával alakítani kívánták a főutcán megjelenő üzleteket, tevékenységeket. Az FPP-rendszerben lehetőség volt kedvezmények nyújtására is, ilyen volt a hosszított nyitva tartás, támogatott profil stb. A kedvezményes bérleti díj az egyes jogviszonyokban azonban nem lehetett kevesebb az FPP-rendszer előtti bérleti szerződésben meghatározott összegnél. A kedvezményes bérleti díjakat is terhelte az évi 10 %-os emelés. A helyiségbérleti piacon még mindig a kereslet volt jellemző, így a bérbeadó az esetek többségében el tudta fogadtatni a bérlőkkel az új, kedvezőtlenebb bérbeadási feltételeket, és a belvárosi üzletek megújulása is megindult. A Főutcán és környékén számos homlokzat felújítása történt meg, melyhez hozzájárult, hogy a helyiségbérlők az FPP keretében kötött bérleti szerződések alapján kötelesek voltak a portálokat kicserélni. A bérleti díjak a régión belül Miskolcon voltak a legmagasabbak, jelentősen nagyobb mértékűek, mint pl. Debrecenben, vagy Nyíregyházán. A Főutca Pláza Projekt nem váltotta be a hozzá fűzött reményeket. A belváros megújítása megkezdődött ugyan, de megtorpant, az önkormányzati bérleti díjak elszakadtak a piaci bérleti díjaktól, így egyre több helyiség üresedett meg. A Főutcai Pláza Projekt utáni időszak A helyiségek bérbeadása tekintetében elsősorban a gazdasági válság, valamint a versenyhelyzet erősödésének a hatására szükségessé vált az önkormányzati helyiség bérbeadási gyakorlat újragondolása. Ennek megalapozó első lépése volt a helyiségek bérletéről szóló 19/2011.(V.18.) önkormányzati rendelet megalkotása. A rendelet nagyobb szabadságot adott a helyiségek hasznosításával foglalkozó MIK Zrt.-nek, de meghagyta azokat a biztosítékokat, amelyek az önkormányzati vagyon kezelésével kapcsolatban elvárhatóak. A megváltozott piaci helyzetnek megfelelően átalakult az övezeti besorolás. Bevezetésre került az átmeneti bérbeadás és a stratégiai kedvezmény fogalma. A bérbeadó ezen túlmenően támogatja a helyiségekkel kapcsolatban a beruházások bérlő általi elvégzését és finanszírozását. A bérlők beruházásainak egy részét a bérleti díjból bizonyos feltételek mellett levonhatják. Ennek eredményeként érezhető fejlődési folyamat indult meg a Széchenyi utcán, amit a kihasználtsági adatok javulása is mutat. A vállalkozások terheinek csökkentése céljából bevezetésre került az ún. „halasztott” megszerzési alapdíj intézménye. Főbb változások: A piaci viszonyok változása miatt a pályázati eljárások során előírt bérleti jog megszerzési alapdíj fizetési kötelezettség megszűnt. A bérleti jog átruházásánál egyszeri hozzájárulási díj fizetését írja elő a rendelet. A bérlők esetleges helyiségbővítési igényeinek támogatása céljából, pályáztatás útján, előbérleti jog biztosításával a bérleményhez további helyiségek csatolhatók.
7
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
A hátralék nélküli bérlők egységes, 30%-os bérleti díj kedvezményben részesültek, kivéve a pénzintézeteket, egyéb pénzügyi szolgáltatást végzőket, távközlési szolgáltatókat, szerencsejátékot működtető bérlőket. A fizetési fegyelem szigorítása céljából a többször, késedelmesen teljesítő bérlők esetében a biztosított bérleti díj kedvezmény mértéke automatikusan csökken. Az évenkénti 10%-os emelés helyett egységesen inflációs ráta szerinti bérleti díj emelés került bevezetésre. Az üresen álló és sikertelenül pályáztatott helyiségek esetében bérleti díj csökkentésének lehetősége került bevezetésre. Lehetőség nyílt átmeneti hasznosításra legfeljebb 2 hónapos időtartamra, csökkentett bérleti díj meghatározásával. A módosítás alapján átmeneti kedvezmény biztosítható stratégiai célok érdekében. A határozatlan időtartamú bérbeadás mellett bevezetésre került a legfeljebb 10 éves határozott idejű bérleti szerződések kötésének lehetősége. A garázsok esetében az aránytalanságok megszüntetése és az egységesítés céljából új bérleti szerződések kerültek megkötésre piaci bérleti díjjal.
I.2. A jogszabályi környezet változása Az ingatlanhasznosítás szempontjából az alapjogszabály a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény, melyet jelentős mértékben módosított a 2005. évi CXXXII. törvény. A változások 2006. március 31. napján léptek hatályba. A törvényben kapott felhatalmazás alapján Miskolc Megyei Jogú Város Közgyűlése megalkotta a lakások bérletéről szóló 25/2006. (VII.12.) önkormányzati rendeletet, melynek rendelkezései 2006. július 12. napján léptek hatályba. A helyiségek bérletét korábban az 1/1997. (I. 31.) önkormányzati rendelet szabályozta. Miskolc Megyei Jogú Városi Közgyűlése 2003. december 23-án megalkotta a 70/2003. (XII.23.) sz. rendeletét, melynek alapján kialakult a helyiséggazdálkodás rendszere. Az elmúlt évben ismételten átgondolásra kerültek a helyiségek hasznosítási szabályai. Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzatának a helyiségek bérletéről szóló 19/2011. (V.18.) önkormányzati rendelete újraszabályozta a tulajdonában levő, de a MIK Miskolci Ingatlangazdálkodó Zrt. kezelésében lévő ingatlanok bérbeadási szabályait. Cél a minél hatékonyabb hasznosítás elősegítése, a bérbeadási rendszer rugalmasabbá tétele, a közösségi tulajdonból eredő garanciális elemek megtartásával egyidejűleg. Az övezetenként és besorolásonként alkalmazandó bérleti díj mértékeket a kapcsolódó IV-97/22.631-1/2011.sz. önkormányzati határozat tartalmazza. Az ingatlanhasznosítást befolyásoló harmadik helyi jogszabály Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzatának az önkormányzat tulajdonában lévő lakás- és nem lakáscélú helyiség bérlemények elidegenítéséről szóló 48/1997. (IX.29.) önkormányzati rendelete, mely szintén több alkalommal módosításra került.
8
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
A döntési hatáskörök tekintetében Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzatának az önkormányzat vagyonának meghatározásáról, a vagyon feletti rendelkezési és tulajdonosi jogok gyakorlásának szabályairól, a vagyongazdálkodás rendjéről, valamint a vagyon kimutatási rendszer kialakításáról szóló 1/2005. (II.10.) önkormányzati rendelete irányadó. I.3. Az ingatlanpiaci helyzet változása Az ingatlanpiacot érintő makrogazdasági folyamatok A magyar gazdaság 2012. elejére lassult. A bankok hitelezési hajlandósága és képessége rendkívül alacsony. A Kormány és az IMF 2012. évben várható megállapodása a pénzpiacok megnyugvását és így a hitelezési kedv erősödését hozhatja. Az ipar 2011-ben kb. 5%-kal bővült, ami az export mintegy 10%-os növekedésének illetve a hazai eladások csökkenésének az eredője. A kedvező időjárás miatt látványosan nőtt a mezőgazdaság teljesítménye. Az építőipar termelés csaknem 10%-kal esett vissza, a kereskedelem teljesítménye stagnált. A GDP kb. 1,5%-kal emelkedett. A lakosság fogyasztása a reálkeresetek 3,5%-os csökkenése miatt – a devizahitelesek terheinek enyhülése ellenére – 2,5%-kal mérséklődött, a beruházások pedig a piac- és forráshiány, valamint a nem kedvező beruházási klíma miatt 4%-kal tovább csökkentek. Mindezek eredőjeként 2012-ben a magyar gazdaság várhatóan stagnál. Csak az ipar lesz képes érdemi növekedésre, az építőipar, a kereskedelem és az üzleti szolgáltatások teljesítménye valószínűleg változatlan marad esetleg csökken. A foglalkoztatás 2011-ben – elsősorban a közfoglalkoztatás hatására – kissé emelkedett, 2012-ben stagnálhat. A fogyasztói árak 2011-ben 3,9% növekedtek, idén 5%-os növekedés várható. Összességében 2013. évre már bővülő gazdasági növekedés prognosztizálható, melynek mértéke 2014. évben tovább nőhet. Az ingatlanpiaci változások A gazdasági folyamatokat jól modellezik az ingatlanpiaci változások, melyeket nemcsak a hazai gazdaságban végbemenő folyamatok befolyásolnak, hanem a világpiacon kialakuló gazdasági helyzet is. A kereslet és a kínálat viszonya nagyban kihat a piaci árak mozgására, alakulására, így az ingatlanok ára (bérleti és eladási) rövid, akár pár hónapos időszak alatt is változhat. Az ingatlanpiac 4 fő eleme a következő: Lakóingatlanok Üzleti ingatlanok, melyek elsősorban jövedelemtermelő funkciót látnak el Ipari ingatlanok, melyek ipari jellegű termelés, szolgáltatás, logisztika, raktározás, stb. tevékenység végzésére alkalmasak Földterületek A lakóingatlanok esetében a piaci helyzet változásainál az eladási árak és bérleti díjak tekintetében Budapest volt az egyetlen olyan részpiac, ahol a kereslet némileg meghaladta a kínálatot. A nyugati régióban kisebb a túlkínálat mértéke. Az északkeleti régió jobban megérezte a válságot, amit az árak alakulása is mutat. Kelet-Magyarországon a panellakások piacán egyértelműen túlkínálat van, az árak és a bérleti díjak az országos átlaghoz képest itt a legalacsonyabbak. Az épített új lakások számának csökkenése országosan is tapasztalható, így ez a keleti régióra is érvényes.
9
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
Az új lakásépítések számának bemutatása Borsod-Abaúj-Zemplén megyében Év
Kiadott építési engedély
Megszűnt lakások száma
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
1251 1240 1306 1171 1345 1045 887 668
310 218 254 208 234 138 282 365 (KSH 2010)
A fenti táblázat alapján megállapítható, hogy Borsod-Abaúj –Zemplén megyében a kiadott lakásépítési engedélyek száma 2007. évtől kezdve folyamatosan csökken.
Egy lakás átlagos ára régió és településtípus szerint (2007-2011. III. negyedév)
Régió, jogállás ÉszakMagyarország megyeszékhelyek városok községek Összesen ebből: Budapest megyeszékhelyek városok községek
Használt lakások (millió Ft) 2011. I-III. 2007 2008 2009 2010 negyedév 7,3
7
6,2
6,5
6
9 7,1 5 11,5
9,1 7,4 5 10,7
8,5 6,7 4,4 10,1
8,2 6,7 4,5 10,6
7,9 6,4 4,2 10,1
16 10,4 9,6 7,4
15,6 10,5 9,9 6,8
15 10,1 9,3 5,9
14,9 9,9 9,8 6,5
14,3 9,8 9,4 6,3 (KSH 2011)
A használt lakások ára tekintetében az országos és a regionális adatokat összevetve látható, hogy Észak-Magyarországon az árak az összes településtípus tekintetében jelentősen alatta maradnak az országos átlagnak. Üzleti ingatlanok piacán belül az irodapiac 2012-ben várhatóan stabilizálódik és a bérlői igények növekedésével csökkenhet országos átlagban a kihasználatlanság. A fővárosban a kapacitás-kihasználtsági mutatók minden irodatípus esetében csökkentek, igaz, nem jelentős mértékben, az átlagos kihasználtság 74% körüli. KeletMagyarországon a 2011. októberi 66%-os kihasználtság nem változott, NyugatMagyarországon az elmúlt negyedévben 60%-ról enyhén, 62%-ra nőtt a kihasználtságot jellemző mutató értéke (forrás: GKI) A havi irodabérleti díjak Budapesten 2011 negyedik negyedévében az „A” kategóriában 814 €/m2, a „B” kategóriában 6-7,5 €/m2 között szóródnak. A GKI felmérési eredményei szerint a következő 12 hónapban már nem folytatódik a bérleti díjak csökkenésének többéves trendje - a keleti régió kivételével.
10
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
Az üzlethelyiségek piacán a kereslet és kínálat az elmúlt 12 hónapban hullámzó tendenciát mutatott. Az országos átlaghoz képest a keleti régióban a nem új építésű üzletek piacán az eladási árak és bérleti díjak alacsony szintje jellemző. E körülmény alakulása részben visszavezethető a vásárlóerő csökkenésére is a területen. Az új építésű üzletek eladási ára 2011-ben a legtöbb területen változatlan volt az előző évhez viszonyítva, és áremelkedés sem volt tapasztalható. Az ipari ingatlanok piacán 2011 végén a fővárost övező agglomerációs térségben a havi bérleti díjak a 3,1-3,7 €/m2, a fővárosi logisztikai létesítményekben 5-5,8 €/m2 közötti sávban mozogtak. A vidéki körzetekben Budapesthez képest jelentősen alacsonyabb árakon, a havi bérleti díj továbbra is 2-3 €/m2 között mozog. A következő egy évben a bérleti díjak várhatóan csak „jelképesen” növekedhetnek. Ebben a piaci szegmensben 2011-ben a kereslet enyhe növekedése volt tapasztalható, a bérleti területen pedig hasonló nagyságú, csökkenés. Az ingatlanszektoron belül a földterület értékesítése az egyetlen, amely kedvező változást mutat az árak alakulásában. Meg kell jegyezni, hogy a magyarországi földárak szintje az osztrák, német, holland földterületek áraihoz képest még mindig lényegesen alacsonyabb. Ez a helyzet előrevetítheti spekulációs célból új piaci szereplők megjelenését, ami a földárak, illetve a bérleti díjak területén akár drasztikus áremelkedést is kiválthat.
Összességében elmondható, hogy a világpiacon végbemenő válság, ugyan időszakonként változó mértékű nagyságban, de kihatással van a hazai ingatlanpiacra, hátrányos helyzetbe hozza a fejlesztőket, a bérbeadókat és az ingatlanértékesítéssel foglalkozókat. A válság hatására az ingatlanpiacon csökken az építési kedv, a vásárlóerő gyengül, a bérleti díjak, valamint az eladási árak alacsony szinten vannak, csökkenő tendenciát mutatnak. A bizonytalan gazdasági helyzetre való tekintettel az összes piaci szereplő óvatos és nem kockáztat.
11
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
I.4. A miskolci bérlemények helyzete A lakáshasznosítást befolyásoló körülmények Miskolc jelenlegi lélekszáma 168 075 fő. Magyarország második legnagyobb lélekszámú városából a negyedik lett (Budapest, Debrecen, Szeged). Épített és megszűnt lakások Miskolcon Év
Épített lakások száma (db)
2004
285
Az év folyamán megszűnt lakások száma (db) 25
2005
296
12
2006
303
25
2007
418
18
2008
335
17
2009
297
173
2010
191
17
Az építési hatóság szerint a 2011. évi építési adatok további csökkenő tendenciát mutatnak, melynek konkrét mértékéről még nem közölhető információ. A miskolci bérlemények helyzetének, piacképességének vizsgálata elengedhetetlen az ingatlanhasznosítási koncepció kidolgozásakor. A bérlakások tekintetében két olyan körülmény emelhető ki, amely a hatékony bérbeadást befolyásolja, az egyik a fizetési morál és a hátralékkezelés, a másik a „Fészekrakó-ügy”. A lakások tekintetében a hátralékkezelés, a behajtás hatékonyabbá tételét már a 2000. évi lakáskoncepció is előírta. Ezáltal a behajtási cselekmények gyakoribbá váltak, mely a kibocsátott fizetési meghagyások és a kapcsolódó végrehajtási eljárások számának növekedését jelenti. A 2011. évben a megtett intézkedések eredményessége már kimutatható, a befizetések mértéke emelkedett. A hatékonyabb követeléskezelés érdekében 2012. január 1. napjától minden lakásbérleti szerződés hatályba lépésének feltétele, hogy a bérlő egyoldalú nyilatkozatot tegyen közjegyző előtt a lakás kiürítési kötelezettségével összefüggésben. A behajtás érdekében az elmúlt időszakban szoros partneri kapcsolatot alakítottunk ki a családsegítő szolgálatokkal, a szociális ellátó rendszerben részt vevő egyéb szervezetekkel és a tagvállalatokkal. Az ún. „Fészekrakó-ügy” az önkormányzati lakások bérbeadását is befolyásolja. A fészekrakó hitel eredetileg a fiatalok lakáshoz jutását könnyítő programként indult 2005. évben, mely állami kezességvállalással tette elérhetővé az első lakás megszerzését. A programmal összefüggésben 2005. február 1-jétől a Kormány egyidejűleg megemelte a vissza nem térítendő támogatások összegét is. Miskolc városának az országos problémákon túl számos további nehézséggel kellett, illetve kell megküzdenie, hiszen a program és a jogszabályok kijátszásával több száz lakás cserélt gazdát, elsősorban az Avas lakótelep II. ütemben.
12
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
A fészekrakó programmal idetelepült emberek nemcsak a banki terheket, de sok esetben a lakhatás költségeit sem tudják megfizetni, eladósodásukkal fizetésképtelenné tették, illetve nehéz gazdasági helyzetbe hozták a társasházakat. A betelepülők egy részének idegen volt a lakótelepi élet, komoly beilleszkedési gondok jelentkeztek, melyek mind a mai napig fennállnak. Az alapvető együttélési szabályok durva megsértésével, közösségellenes magatartásukkal megzavarták a lakótelep kialakult rendjét, nyugalmát. Tovább rontott az ingatlanpiaci válság miatt egyébként is stagnáló ingatlanforgalom, a betelepedés elértéktelenítette a környező lakásokat is. A Fészekrakó-ügy miatt az Avas II. ütemben lévő, főként nagy alapterületű lakások iránt csökkent a kereslet, a már meglévő bérlők is folyamatosan keresik a csere lehetőségét. A helyiséghasznosítást befolyásoló körülmények A bevásárlóközpontok átadása mellett a városban számos új üzlet és irodahelyiség került megépítésre. Ezen helyiségek nem közvetlenül a főutcán létesültek, de központi elhelyezkedésük és műszaki állapotuk miatt jelentős konkurenciát jelentenek a lakóépületekben lévő, leromlott állapotú, nem a mai kor keresleti igényeinek megfelelő önkormányzati üzlet és iroda helyiségeknek. A belváros üzleti ingatlanjaira jellemző tendencia, hogy az elmúlt egy-két évtizedben, nagyrészt kicserélődtek a bérlők. A nagyobb térigényű szolgáltatási tevékenységek (pl. raktározással járó tevékenységek, nagykereskedelem, nagyobb gépkocsiforgalmat igénylő tevékenységek) kiköltöztek a város külső területén kialakuló ipari, nagykereskedelmi agglomerációkba. A bérlők igényei megváltoztak, nem tartanak raktáron jelentős készleteket, ennek megfelelően - csökkentett bérleti díj ellenére is - törekednek a feleslegessé váló pincék és raktárhelyiségek visszaadására, aminek további hasznosítása nem, vagy igen nehezen lehetséges. Összefoglalva, tényként elmondható, hogy az egy-két évtizede még jellemző önkormányzati bérlemények iránti túlkereslet helyett az ingatlanpiacon túlkínálat jelentkezik. Az önkormányzat korábbi meghatározó befolyása jelentősen visszaesett a piacon. Az önkormányzati helyiségek szinte egyedüli versenyképes tulajdonsága, hogy a főutcán helyezkednek el. A város egyéb területein elszórtan, lakóépületekben elhelyezkedő, általában rossz műszaki állapotú helyiségek között a legjellemzőbb az üresedés. Árak tekintetében a nem önkormányzati tulajdonban lévő helyiségek bérleti díját a magántulajdonosok folyamatosan csökkentik és rugalmasabban alkalmazkodnak az alacsony vásárlóerőhöz. Ehhez képest az önkormányzati rendeletekben meghatározott, a helyiségekre vonatkozó feltételrendszer által kialakított bérleti díj sok esetben a piaci elvárásoktól sok esetben magasabb, ehhez a feltételrendszer további változtatása szükséges. A helyiségek esetében a fizetési morál javítása a lakásokéhoz hasonlóan alakult, megnövekedett a behajtási cselekmények száma és gyakorisága. I.5. Kötvénykibocsátás Miskolc Megyei Jogú Város Közgyűlése a II.-41/71.422/2005, a II.-42/95.329/2006 és a V158/95.780/2006. számú határozataival döntött arról, hogy a MIK Zrt. két ütemben bocsásson ki összesen 22,5 M CHF értékű kötvényt. A kötvénycélok jellemzően improduktív, nagyrészt ingatlanhasznosítás érdekében felmerülő célok voltak.
13
nem
az
ingatlangazdálkodás,
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
A Közgyűlés a kötvények visszafizetésére fedezetként, egyrészt az FPP rendszerben keletkező „többlet bérleti díj” bevételeket határozta meg, illetve a társaság rendelkezésére bocsátotta a MIK Zrt. kezelésében lévő lakásportfolióját, s hozzájárult évi 100 db lakás értékesítéséhez 2007-2012. évek között. A lakásértékesítés tekintetében az 5 776 db-os önkormányzati lakásállományból a bérbeadó 1 003 db eladható lakást választott ki. Ezek a kizárólag határozatlan bérleti szerződéssel rendelkező, vegyes tulajdonú épületben lévő, összkomfortos vagy komfortos komfortfokozatú, s nem belvárosi lakások közül kerültek ki, területileg pedig a C és D, valamint korlátozottan a B övezetben lévő lakásokat jelentették. A vételár túlzott mértéke (a forgalmi érték 90 %-a) és a korlátozott fizetési kedvezmények miatt az értékestés sikertelen volt. 2007. június 21-i ülésén a Közgyűlés jóváhagyta a lakásértékesítési rendelet módosítását, mely jóval mérsékeltebb vételárat (a forgalmi érték 70 %-át), s jelentősebb kedvezményeket fogalmazott meg, melyek igénybe vételével a lakások akár a forgalmi érték 49%-ért megvásárolhatóvá váltak. Ennek eredményeként mintegy 200 adásvétel realizálódott. 2009-ben ismételten megszólításra kerültek a bérlők, melynek eredményeként összességében a határozatlan idejű bérleti jogviszonnyal rendelkező, és az „A” övezet nélküli bérlők körét tekintve 233 db adásvételi ügylet született. A Közgyűlés a 2009. szeptember 24. napján tartott ülésén elfogadta - a helyiségbérlői kört érintő gazdasági recessziós hatások részbeni kompenzálása, illetve kiküszöbölése, valamint a Villamos Projekt okozta forgalomcsökkenés ellensúlyozása érdekében - a helyiségek bérletéről szóló rendelettel összefüggő feladatok tárgyú, VI-156/31.921/2009. számú határozatát, melynek következményeként az FPP bérleti díj bevételek 2009. október és 2010. december 31. közötti időszakban 20 %-kal csökkentek. A Közgyűlés a forráskiesés pótlására a belvárosi lakások bizonyos körének, valamint a határozott időre bérbe adott lakások egy részének értékesítésbe történő bevonásáról döntött. 2009. év decemberében az elidegenítési rendelet is módosításra került. Megnyílt a lehetőség a határozott időre bérbe adott, továbbá az „A” övezetben lévő, nem földszinti, és 50% alatti önkormányzati tulajdoni hányaddal rendelkező épületek lakásai előtt is. A határozatlan idejű bérleti szerződéssel rendelkezők esetében a kedvezmény nem változott, tehát a forgalmi érték 70%-a volt az induló ár, melyből további kedvezményekkel a forgalmi érték 49%-ért volt megvásárolható a lakás. A határozott idejű bérleti szerződéssel rendelkezők esetében a forgalmi érték 80%-a volt a kiindulási alap, a kedvezmények igénybe vételével a forgalmi érték 56%-ért lehetett megvásárolni a lakást. A teljes (ismételten határozatlan is) potenciális bérlői kör megkeresését követően 183 adásvételi szerződés került megkötésre. Összesítve a kötvénykibocsátással összefüggő lakásértékesítést elmondható, hogy a vásárlásra jogosult bérlőknek mintegy 18 %-a élt elővásárlási jogával, ami 416 adásvételi szerződést jelentett, melyből a bevétel nettó 1 206 687 eFt volt. 2011. évben a lakásértékesítés szünetelt, ettől függetlenül elmondható, hogy mérsékelt számban, de folyamatos az érdeklődés a bérlők részéről a lakásuk megvásárlása iránt. Tekintettel arra, hogy a potenciális vásárlói kör több alkalommal megszólításra került, valószínűsíthető, hogy a realizálható adásvételi szerződések száma korlátozott. A magánszemélyek által elérhető hiteltermékek feltételrendszere az elmúlt években egyre szigorúbbá vált, mely az értékesítést nehezítheti. Az értékesítési rendelet jelenlegi szabályozási rendszeréhez képest további kedvezmény biztosítása nem indokolt. Tekintettel az elhúzódó gazdasági válságra a Közgyűlés 2011. májusi ülésén úgy döntött, hogy nemcsak átmenetileg, hanem immár tartósan – 30%-kal csökkenti a helyiségbérleti díjakat.
14
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
A kötvények visszafizetéséhez rendelt bevételekről mostanra bebizonyosodott, hogy nem tudják finanszírozni a kötvényeket. Az árfolyamváltozás miatt a jelenleg visszafizetendő összeg jelentősen meghaladja a felvett hitel összegét. Ebből következik, hogy a kötvények finanszírozását új alapokra kell helyezni, szükséges pótlólagosan üzleti és kereskedelmi célú ingatlanok értékesítéséből befolyó bevételt a kötvények törlesztéséhez rendelni.
15
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
II. A MISKOLCI ÖNKORMÁNYZAT TULAJDONÁBAN LÉVŐ FORGALOMKÉPES INGATLAN PORTFÓLIÓ BEMUTATÁSA II.1. Az ingatlanállomány összetételének változása A megyei jogú városok közül Miskolc rendelkezik a legnagyobb darabszámú lakásállománnyal. Az egy önkormányzati lakásra jutó lakosok száma 32 fő a 2010. évi adatok alapján, mely szerint egyedül Győrben kedvezőbb a helyzet, ott viszont a piaci bérleti díjjal történő bérbeadás arányaiban jelentősen magasabb.
A rendszerváltást megelőzően és az azóta eltelt időszakban is elmondható, hogy a város lakásállományának döntő része összkomfortos komfortfokozatú, elsősorban panel lakásokból áll. Emellett nagy számban van a város tulajdonában alacsony komfortfokozatú lakás is. Az elmúlt időszakban e két lakástípus aránya változott, ahogy azt az alábbi diagram is mutatja.
A lakásállomány összetételének változása 2004 - 2011. években komfortfokozatonként (db) 4000 3 439
3 501
1 138
1 082
3 594
3 597
3 465
3 425
923
3 302
3 296
852
836
850
853 221
820 221
3500 3000 2500 2000 1500
1 037
1 006
1000 500
970 220
967 228
966 227
953 229
923 228
899 226
2004.
2005.
2006.
2007.
2008.
2009.
0
összkomfortos
komfortos
16
félkomfortos
2010. komfort nélküli
2011
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
2005-ben átadásra került az összkomfortos lakásokból álló Eperjesi u. 5. szám alatt lévő nyugdíjasház, és a Szinva u. 25. szám alatt lévő épület, melyek javították a lakásportfólió összetételét. Pozitív irányba hatott a Szondi telep és a József Attila telep bontása, mely mintegy 100 lakással csökkentette a korszerűtlen lakások számát. A komfortos lakások esetében új építés nem volt. A Várost építünk kötvénykibocsátás törlesztésének finanszírozása, az óvadékképzési kötelezettség miatt a város egész területén elindult az értékesítés, mely csökkentette a magas komfortfokozatú lakások számát. A lakásállomány abszolút változása 2004-2011. években (db) Évek
2004.
2005.
2006.
2007.
2008.
2009.
2010.
2011.
Darabszám
5767
5778
5824
5785
5539
5402
5212
5187
A lakásszám csökkenésével összefüggésben az alábbiak rögzíthetőek: az eladott, elbontott lakások pótlása nem történik meg, ezért csökken a bevétel, az alacsony komfortfokozatú lakások csökkenése (szórványok bontása) is lakásszám csökkenéshez vezet, a pályázatokon túljelentkezés van a lakásokra, annak ellenére, hogy a miskolci önkormányzati lakásszám még mindig magas a megyei jogú városok között. A helyiségek mennyisége és összetétele lényegesen nem változott. A korábbi években a helyiség értékesítések egyedi döntések alapján történtek, általában a tulajdonos önkormányzat bevételi igényeinek megfelelően. A helyiség állomány abszolút változása 2004-2011. években (db) Évek
2004.
Darabszám 1 702
2005. 1 667
2006. 1 641
2007. 1 611
17
2008. 1 586
2009. 1 534
2010. 1 531
2011. 1 529
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
II.2. A jelenlegi ingatlan állomány kialakulása, az értékesítési koncepciók hatásai Az előző fejezetből egyértelműen látszik a város lakásállományának abszolút értékben történő csökkenése, új építés hét éve nem történt az önkormányzati lakások terén. Az alacsony komfortfokozatú lakások darabszámának csökkenése alapvetően előnyös volt a város szempontjából. Az ilyen bérlemények karbantartási költsége magas, míg a bérleti díj bevétel alacsony. A lakások megszűnésével mérséklődik a karbantartási keret felhasználása, ugyanakkor érezhető bérleti díj kiesés nem tapasztalható. Meg kell ugyanakkor említeni, hogy az alacsony komfortfokozatú lakások számának folyamatos csökkenése miatt egyre nehezebb elhelyezni a leszakadó, szociálisan rászoruló bérlőket. A felszámolt alacsony komfortfokozatú lakások egy része avult telepeken helyezkedett el, melyek bontását az önkormányzat finanszírozta. Ezzel értékes területek szabadultak fel, de problémát jelent, hogy az elidegenítésből befolyt bevételek töredéke lett visszaforgatva a lakásgazdálkodásba. A magas komfortfokozatú lakások darabszámának csökkenése elsősorban a Várost építünk kötvény finanszírozásához kapcsolódott. Az ilyen lakások értékesítése csökkentette a portfólión belül a jó műszaki állapotú, magasabb eredménnyel üzemeltethető ingatlanok számát. Ennek következtében csökkent a bérleti díj bevétel, a felhasználható karbantartási keret és arányaiban nőtt a hátralék mértéke. Elmondható, hogy a lakásértékesítések során a fizetőképes, hátralékkal nem rendelkező bérlők váltak tulajdonossá. Összefoglalva megállapítható, hogy a korábbi lakáskoncepciókban foglaltak végrehajtása a lakásgazdálkodás szempontjából több hátránnyal, mint előnnyel járt. Ennek oka elsősorban a tőke folyamatos kivonása a lakásszektorból. A nem lakás célú helyiségek esetében sem kedvező a helyzet. A korábbi években a helyiségek iránti kereslet volt a meghatározó, azok hasznosítása nem jelentett igazán problémát, nem igényelt fokozott figyelmet. Egységes értékesítési koncepció hiányában ad hoc jelleggel történtek az eladások, részben az önkormányzati költségvetés finanszírozásának céljából, részben projektigények teljesítésére. Elvként fogalmazódott meg, hogy belvárosi üzlet és irodahelyiség nem kerülhet értékesítésre, mely továbbra is követendő. A főutcán kívüli területeken elsősorban azok a bérlemények kerültek értékesítésre, amelyek jobb műszaki állapotúak voltak, illetve magas bérleti díjjal rendelkeztek. Mindezek eredményeképpen a lakások értékesítésénél taglalt hátrányok legtöbb része itt is jelentkezik: elmaradt a befolyt bevételek indokolt arányú visszaforgatása, részben nőtt a hátralékos bérlők száma, a bérleti díj bevétel csökkent. II.3. A portfólió elemzése Kor A város önkormányzati lakásainak kora három nagyobb csoportba osztható: a századforduló körül, ill. a két világháború között épült lakások, 1945-től az 1968-70-es évekig épült hagyományos és blokkos szerkezetű lakások, és az 1970-es évektől épített – tömegében panel – lakások.
18
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
Komfortfokozat szempontjából az építés idejét vizsgálva a kép heterogén: Meghatározó a belvárosi, korábban már felújított épületek komfortos lakáscsoportja. A főutcán és környékén lévő alacsonyabb komfortfokozatú lakások már nem jelentenek lényeges befolyásoló tényezőt, mivel korszerűsítésük jelenleg is élő folyamat. A második csoportba sorolt épületek többnyire lakótelepi lakásokat foglalnak magukba. A II. világháború után közvetlenül kialakított lakótelepek még hagyományos építésű, földszintes, alacsony komfortfokozattal épült munkástelepek voltak, esetenként ideiglenes céllal létesültek, azonban a mai napig használatban vannak (pl.: Békeszálló telep). Ezek a lakótelepek funkciójukat, szerkezetüket, infrastruktúrájukat tekintve avult telepekké váltak. A lakótelepek másik típusa az 1950-es évek közepétől alakult ki. Ezek már részben több emeletes (4-10 szint) megoldással kerültek kivitelezésre. Komfortfokozatuk komfortos, de több helyen található központi fűtéssel rendelkező összkomfortos lakótelep is. A harmadik típusba sorolt épületek az 1968-tól épült távfűtéses, 4-10 szintes panelépületek, melyek kizárólag összkomfortos kivitelben készültek. A nem lakás célú üzleti helyiségek döntő hányada lakóépületekben helyezkedik el, így az előbb felsoroltak esetükben is jellemzőek. Összességében a kezelt ingatlanok súlyozott és átlagos kora meghaladja az ötven évet, mely kihat a műszaki állapotukra is. Az épületállomány műszaki állapota Általánosságban az épületek felújítási periódusa épületszerkezetek esetében – szerkezettől függően 15-20 év, épületgépészet esetében 25-30 év. A felújítási periódusok vonatkoznak az épületben található lakásokra, helyiségekre és közös használatú terekre. Az önkormányzati tulajdonú épületállományról megállapíthatjuk, hogy évtizedek óta alulfinanszírozott, karbantartására, felújítására és korszerűsítésére ad hoc jelleggel, rendszertelenül és a felújítási ciklusok figyelmen kívül hagyásával kerül sor. Ennek következtében néhány „új” épület kivételével jellemzően korszerűtlen, jelentős halasztott karbantartással üzemelő, rossz műszaki állapotú ingatlan állomány áll rendelkezésre. A lakásportfólió 17%-a jelenleg komfort nélküli, illetve félkomfortos lakásokból áll. Vannak olyan épületek is a belvárosban – Széchenyi u. 117., 119., 121. szám – melyek lakásai rossz műszaki állapotuk miatt, már nem adhatók bérbe, lassan teljesen lakatlanná, és lakhatatlanná válnak. A nagymértékű halasztott karbantartás és elmaradt felújítás rontja a kihasználtságot, lenyomja a bérleti díjat, növeli a karbantartási költséget és milliárdos nagyságrendű felújítási költséget generál. A Széchenyi u. 121. szám alatti épület
19
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
2004-ben a belváros megújulása érdekében kidolgozásra került az ún. „európai színvonal” elérését célul kitűző helyiség minősítési rendszer. Ennek keretében a helyiségek külsőbelső megjelenése, kialakítása, valamint a nyújtott szolgáltatásokat, árukészletet figyelembe vevő kategóriák kerültek meghatározásra. Az új szerződések megkötésekor a bérlőknek vállalniuk kellett az „A” kategória, vagyis a legmagasabb színvonal kialakítását. Ennek eredményeképpen felújításra kerültek az üzletek és azok portáljai. Ezek a felújítások jelentős beruházásokat igényeltek a bérlőktől, mely jelen gazdasági helyzetben reálisan nem várható el. A bérlők bevonásával történt külső-belső felújítás következtében a belvárosi üzlethelyiségek jelentős része megújult, kivételt képeznek ez alól a főutcai, jelentős alapterülettel rendelkező korábbi években peres eljárás tárgyát képező helyiségek. A belváros fejlesztésének eredményeként az elmúlt években 34 épület homlokzata került felújításra (mind a társasházak, mind az önkormányzat részvételével), 73 portál került cserére, illetve 67 felújításra. A belvároson kívüli területeken az új szerződéskötési feltételrendszer fokozatosan került bevezetésre, a minősítési rendszer alkalmazása nélkül. Az új szerződések megkötésekor a bérlőknek nem kellett kötelezően felújítaniuk a helyiséget és a kínált termékek, szolgáltatások minőségét sem kellett „európai színvonalúra” emelni. Az Ltv. helyiségekre vonatkozó rendelkezései szerint általánosságban elmondható, hogy a helyiséggel kapcsolatos karbantartási kötelezettségeket a bérlőre, az épületre vonatkozó karbantartási, felújítási kötelezettségeket a bérbeadó számára írja elő. A hibabejelentések számának növekedéséből és a bejelentett hibák jellegéből világosan kitűnik, hogy a közeljövőben nem kerülhető el az épületek állagára vonatkozó karbantartási, felújítási feladatok elvégzése. Ezen a területen elsősorban az épületek tető felújítási, illetve fűtési feladataira kell koncentrálni. A helyiségek felszereltségét tekintve általánosságban elmondható, hogy a konkurens korszerűen felszerelt (klíma, riasztó, számítógépes hálózat, stb.) irodákkal, üzletekkel szemben az önkormányzati helyiségek rossz műszaki állapotban kerültek átadásra, a belső kialakítás és felújítás a bérlőt terhelte. A tulajdonosi szerkezet Az önkormányzati tulajdonú lakások és helyiségek összetétele rendkívül vegyes képet mutat. A magas komfortfokozatú lakások körében a 100%-ban önkormányzati tulajdonú épületekben található az összes lakásállomány 12%-a. A többi komfortos és összkomfortos lakás társasházakban helyezkedik el, az önkormányzati tulajdoni hányad többnyire nem éri el a 30%-ot. A Vörösmarty M. u. 30-32. szám alatti épület
Fordított a helyzet az alacsony komfortfokozatú lakások esetében, ahol az összes félkomfortos és komfort nélküli lakás 80%-a 100% arányban önkormányzati tulajdonú, míg 20%-a vegyes tulajdonú társasházban van. A nem lakás célú helyiségek vonatkozásában a 100%-os önkormányzati tulajdonban levő épületekben kevés üzlethelyiség található. Ilyenek például a belvárosban lévő egyes épületek, a város egyéb területein lévő önálló, nem lakóépületek, valamint a korábban önkormányzati intézmények elhelyezésére szolgáló épületek.
20
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
Az irodák és üzlethelyiségek egy része vegyes tulajdonú társasházakban van, ahol az önkormányzati tulajdoni arány változó. Ez a körülmény sok esetben jelentősen nehezíti a helyiségek hasznosítását, figyelembe véve, hogy a tulajdonostársak sok esetben nem szívesen veszik tudomásul azt a tevékenységet, amit az üzletben végeznek, vagy megnehezítik a működését. Speciális csoportot képeznek azok a garázs alatti területek, melyek önkormányzati tulajdonban vannak, a rajtuk lévő felépítmény viszont magántulajdonú. A városon belüli elhelyezkedés A jelenlegi ingatlanállomány a város teljes területén szétszórva található: a Sajószigeti úttól Garadnáig, a Tégla utcától a Szentpéteri kapu végéig. Vannak telepszerűen elhelyezkedő tömbök, mint az Avas lakótelep vagy a számozott utcák, de több lakás található a külső peremkerületekben: Bodó sor, Lövei sor, Annabánya, stb. A jó közlekedéssel rendelkező lakótelepeken, a belvárosban viszonylag könnyen bérbe adhatóak a lakások. A külső városrészekben – elsősorban a nehéz megközelíthetőség miatt – azonban alig akad pályázó. Tipikus példa erre a perecesi Debreceni M. tér, ahol jelenleg is 31 darab lakás áll üresen, annak ellenére, hogy a helyi rendelet alapján akár 50%-os bérleti díj csökkentéssel hirdethető a bérbeadásuk. A mintegy 1600 db önkormányzati tulajdonú és a MIK Zrt. kezelésében lévő nem lakás célú helyiség elhelyezkedését az alábbi diagram szemlélteti.
A helyiségvagyon jelentős részét képviselő belvárosi helyiségek viszonylag koncentráltan helyezkednek el, addig az egyéb területeken lévő nem lakás célú bérlemények - a lakótelepen lévők kivételével - elszórtan, sok esetben üzleti szempontból alacsony forgalmú helyen találhatók.
A lakások komfortfokozat szerinti megoszlása A lakásgazdálkodás egyik lényeges mutatója – a darabszám mellett – a komfortfokozatonkénti alapterület nagysága. A bérleti díj bevétel annál magasabb, minél nagyobb a magas komfortfokozatú lakások alapterületének aránya a lakásportfólió teljes alapterületén belül.
A lakásállomány komfortfokozatonkénti megoszlása 2004. szeptemberében alapterület szerint (m 2)
A lakásállomány komforfokozatonkénti megoszlása 2011.12.31.-én alapterület szerint (m 2) 13% 30 485 m2
16% 2
4%
42 714 m
4%
2
9 638 m
9 971 m2
19% 2
19%
45 731 m 2
51 667 m
64%
61%
2
160 170 m
170 871 m2 összkomfortos
komfortos
félkomfortos
komfort nélküli
összkomfortos
21
komfortos
félkomfortos
komfort nélküli
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
A jelenlegi 246 024 m2 kezelt lakás alapterület mintegy 2/3-át az összkomfortos lakások teszik ki, ami arányaiban nézve 2004-es adatokhoz képest pozitív elmozdulás. A komfortos és félkomfortos lakások arányaiban semmilyen változás nem történt. A magas komfortfokozatú lakásállomány portfólión belüli növelése továbbra is kiemelt célkitűzésként kezelendő. A kihasználtság Az üresen álló lakások száma az elmúlt években megnőtt. Ennek oka kezdetben a kedvező hitelfeltételekkel történő lakásvásárlás volt. A gazdasági válság bekövetkezése óta megnőtt a végrehajtási eljárások száma is, amely a kilakoltatási moratóriumon kívüli időszakban folyamatosan üres lakásokat generál. A bérlők egy része maga kérelmezi a közös megegyezéssel történő szerződés megszüntetést. Az elmúlt egy évben ismételten kialakuló tendencia, hogy a bérlők, lakáshasználók elhagyják a lakásukat, ismeretlen helyre távoznak, megnehezítve ezzel a bérbeadónak a későbbi behajtási cselekmények lehetőségét.
A lakások kihasználtsági mutatóit az alábbi táblázat foglalja össze:
A lakások esetében a 92%-os kihasználtság elfogadható mértékű, figyelemmel arra a körülményre, hogy rövid időközönként az üres lakások pályáztatásra kerülnek. Jól látható a táblázatban, hogy az ingatlan szakma által elfogadott kihasználtsági mutató csak az összkomfortos lakások esetében mutatható ki (99%). A többi komfortfokozat esetében a kihasználtság 90% alatti, ahol a bérbeadónak lehetőségeihez mérten be kell avatkoznia. A komfortos lakások esetében a 16%-os üres lakás állomány egyrészt a Debreceni M. téren lévő kiadhatatlan lakásokból, másrészt a belvárosban lévő, nagy alapterületű lakásokból, továbbá a rossz műszaki állapotú főutcán és környékén lévő épületekben lévő lakásállományból adódik. Az alacsony komfortfokozatú lakások esetében az üresen állás oka szintén a hagyományos építési mód magas karbantartási igénye, illetve a halasztott karbantartás viszonylag magas szintje.
22
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
A rossz műszaki állapot következménye, hogy a lakások rendeltetésszerű használatra nem alkalmasak, esetenként a gazdaságtalan felújíthatóság miatt bontásuk szükséges. A kihasználtsági mutatókat jelentősen rontja az üres szükséglakások állománya, azonban ezek törvényi tilalom miatt tovább bérbe nem adhatók. A lakások bérletéről szóló 25/2006. (VII.12.) önkormányzati rendelet előírja, hogy 10 üres, beköltözhető lakást a bérbeadónak kötelezően készenlétben kell tartania. A helyiségek tekintetében az elmúlt években jellemző üresedési folyamat a belvárosban megállt, a főutcán az utcafrontra nyíló helyiségek kihasználtsága nőtt. Az üresen állás visszavezethető egyrészt a már említett műszaki állapotra, másrészt az általános gazdasági válságra és ezen belül is a régió kedvezőtlen gazdasági helyzetére, melynek hatására mind a potenciális bérlői kör, mind a fizetőképes kereslet csökkent.
Az elmúlt évek gazdasági nehézségei, a fizetőképes kereslet és a forgalom csökkenése leginkább a kevésbé forgalmas, elszórtan elhelyezkedő helyiségeket érintette, így hasznosítás szempontjából a legnagyobb probléma a belvároson kívüli területeken tapasztalható. Az elmúlt évben bevezetett intézkedések eredményeként a belvárosban több utcai helyiség is kiadásra került. Az itt lévő üres helyiségek legnagyobb része udvari, vagy lépcsőházból nyíló bérlemény, de jelentős számban vannak az emeleti és pince helyiségek is.
23
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
Az avult telepek vizsgálata Avult lakótelepnek tekinthetők azok az épületegyüttesek, amelyek a II. világháború után munkások elszállásolására épültek a város különböző pontjain. Jelenleg hét olyan terület van, amely avult telepként jellemezhető, ezek földszintes, alacsony komfortfokozatú, hagyományos építési módú lakásokat foglalnak magukba. Ingatlankezelési szempontból problémát jelentenek, mivel rossz műszaki állapotuk miatt magas az üzemeltetési és karbantartási költségük, valamint az alacsony bérleti díj előírás ellenére magas relatív hátralék jellemzi, ezért folyamatos felszámolásuk indokolt. Mind ingatlankezelési, mind gazdasági szempontok alapján indokolt az avult telepeken található ingatlanok felszámolása. Városképi, városrendezési oldalról szintén a telepek megszüntetése célszerű. Miskolc sajátságos helyzetben van abban a tekintetben, hogy az avult telepei a város értékes, belső területein helyezkednek el (Szondi telep, Békeszálló telep, számozott utcák, Álmos utca 24., Mésztelepi kolónia). Kisebb kolóniák találhatók még a város kiesőbb részein, mint a Várhegy utcai kolónia és az Annabánya telep. Miskolc város avult telepei Avult telep megnevezése
Épület db
Összes Lakott lakás lakás db db
Üres lakás db
Átlagos lakás nagyság m2
Komfortos
Komfortfokozat
Jogviszony
FélKomfort komfortos nélküli
Bérlet
Jogcím Önkényes nélküli
Szondi telep
10
59
42
17
28
24
-
35
36
5
1
Békeszálló telep
10
52
45
7
36
-
42
10
37
8
-
Számozott u. 5-12-ig
58
197
195
2
41
5
-
192
139
56
-
Álmos u. 24.
6
35
35
0
45
2
31
2
25
10
-
1
5
4
1
25
-
-
5
4
-
-
4
36
19
17
37
-
-
36
18
1
-
Annabánya telep
4
18
15
3
41
-
-
18
15
-
-
Összesen:
93
402
355
47
átl. 36
31
73
298
274
80
1
Mésztelepi kolónia Várhegy utcai kolónia
Az egyes avult telepekről a következők rögzíthetők: Szondi telep A telepen az elmúlt tíz évben jelentős eredményeket értünk el, mivel több, mint a fele már bontásra került. A József Attila utca és az Üteg utca közötti szakasz értékesítésre került. A Szondi u. 42-44. szám alatt a MIK Zrt. fejlesztésében egy többlakásos, kétszintes, belső udvaros, összkomfortos bérház épült. Mellette a korábbi kisebbségi önkormányzat kezdett 16 lakás építésébe, melyet szintén a MIK Zrt. fejezett be, pénzügyi nehézségek miatt. A fennmaradó területen már kevés lakást kell elbontani ahhoz, hogy új fejlesztési területeket nyerjünk. A Tüzér utca és a Szinva utca közötti területen a lakóépületek elbontásra kerültek. A területek összközművesek. A MÉSZ kereskedelmi, szolgáltató, gazdasági zónaként szabályozza.
24
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
Békeszálló telep Ezen a telepen is előrehaladott a szanálás folyamata. A táblázat szerint 49 bérlemény van a telepen, ezekből 21 a Békeszálló telep 1718-20. számú épületeket foglalja magába, melyek bontása jelenleg nem indokolt. A terület összközműves, az Ernye Bán utca felőli végén távfűtési vezeték is keresztezi. A MÉSZ kereskedelmi, szolgáltató, gazdasági zónaként szabályozza.
Számozott utcák Az egyik legfrekventáltabb területen, Miskolc kelet-nyugati fő közlekedési útja mentén helyezkedik el a legnagyobb kiterjedésű és a legnagyobb lélekszámú telep. Az épületek statikai állapota jónak minősíthető, azonban falazatai – a szigetelés hiánya miatt – vizesednek, salétromosak. Az utcák közművesítése hiányos, a legtöbb helyen csak utcai közkút van, járda nincs kiépítve a telepen. A MÉSZ kertvárosias lakózónaként szabályozza.
Álmos utca 24. A Szentpéteri kapui lakótelep közvetlen szomszédságában helyezkedik el a Pozsonyi utca mellett az épület, mely egy volt laktanyaépületből került kialakításra, zárt, szlömösödött lakóudvar. A magas bérlői létszám és a magas bontási költségek miatt a megszüntetése jelentős anyagi ráfordítást igényel. A terület lakófunkcióval bír. A MÉSZ nagyvárosias lakózónaként szabályozza.
Mésztelepi kolónia A terület Hejőcsabán található, az elmúlt időszakban csaknem teljesen felszámolásra került. Egy lakóépület van a területen 5 lakással, melyet az önkormányzat a Hejőcsabai Cementművektől vett át. A kolónia területe két részre osztott az I-es kolónia összközműves terület, a II-es kolónián a közmű hiányos. A MÉSZ településközponti, vegyes zónaként szabályozza (kereskedelmi, szolgáltató, gazdasági terület).
25
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
Várhegy utcai kolónia A kolónia Miskolc-Tapolcán található, védett terület mellett, erdős részen. Az épületek komfort nélküliek, de a műszaki állapotuk jó. A területen víz, szennyvíz és villany található, üdülőövezetben helyezkedik el. A MÉSZ településközponti, vegyes zónaként szabályozza (kereskedelmi, szolgáltató, gazdasági terület).
Annabánya telep A volt bányászkolónia a Lyukóbányai út mellett található, külterületen. Közművesítettsége hiányos, csak közkút van. A külterületi elhelyezkedés miatt a MÉSZ nem szabályozza a területet. Az OTÉK szabályozása az irányadó.
A bérleti díj előírás – bevétel – hátralék elemzése Az önkormányzati bérlakásokat három módon - szociális helyzet alapján, költségelven és piaci alapon – lehet bérbe adni. Több éves folyamat eredményeként 2011. július 1. napjától valamennyi magas komfortfokozatú lakás esetében – a piaci lakások kivételével költségelvű bérleti díj került megállapításra. A szociális elven bérbe adható lakások közé jelenleg az alacsony komfortfokozatú félkomfortos és komfort nélküli lakások tartoznak. Bérleti díj előírásuk, illetve a bevételeik nem fedezik a rájuk fordított költségeket. A bevételek és költségek közötti különbözetet a MIK Zrt. a helyiségek bérleti díj bevételéből pótolja. Az összes lakbér előírás, tényleges befizetés és göngyölt hátralék alakulása 2004-2011. között (adatok: MFt-ban) 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2004.
2005.
2006.
2007.
hátralék
2008. befizetés
26
2009.
2010. előírás
2011.
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
A lakbérbevételek elemzése alapján megállapítható, hogy a hátralék nagyságrendje és százalékos aránya az elmúlt években, egészen 2010. évig meredeken emelkedett. A hátralék mértéke a 2004. évi 161 MFt-hoz képest 2010. évre 386 MFt-ra emelkedett. 2004. évben az előírás-bevétel különbözete éves szinten mintegy 74 MFt-ot tett ki, ez az összeg 2010. évben 203 MFt-ra emelkedett, 2011. évben 109 MFt-ra mérséklődött. 2011-ben a befizetések mértéke jelentősen nőtt, köszönhetően a hatékony behajtási cselekményeknek, így különösen a meggyorsított végrehajtási eljárásoknak. A helyiségbérleti díjak előírásait és az adott időszaki hátralékképződést az alábbi diagram szemlélteti.
A bérleti díj bevételek a Zöld Nyíl Villamos Projekt, valamint a gazdasági válság miatti megüresedések, illetve a tulajdonos által nyújtott átmeneti bérleti díj kedvezmény hatására 2010. évben csökkentek. A 2011. évi - immár tartós - fajlagos bérleti díj csökkentés ellenére a hasznosítási arány javulása bérleti díj bevétel növekedést eredményezett. A kedvezmény igénybevételéhez feltételül szabott „hátralék mentesség”, valamint a szigorú, késedelmes teljesítést büntető intézkedések eredményeképpen a hátralék állomány 2011. évben csökkent. A fenntartási költségek elemzése Miskolc önkormányzati tulajdonú lakásállományán belül még mindig jelentős, mintegy 20% az alacsony komfortfokozatú lakások aránya, melyek nagy része avult, rossz műszaki állapotú. Ebből adódik, hogy magas az alacsony komfortfokozatú lakásokra fordított fajlagos karbantartási költség. A bevételek alacsony szintje miatt az alacsony komfortfokozatú lakások fenntartása gazdaságtalan. Az épület fenntartás során három összefoglaló költségelemet különböztetünk meg: az üzemeltetési költség, mely az épület napi működtetését fedezi, a karbantartási költség, mely az épület állagmegóvását, rendeltetésszerű működését biztosítja, a felújítási költség, mely az épület egyes szerkezeti elemeinek, vagy a teljes épületnek az eredeti állapotot megközelítő műszaki állapotra való visszaállítását fedezi. Az üzemeltetési költségek különösen a közös területek takarítási költsége, a közös terek világítási költsége, lift üzemeletetési és szemétszállítási költség, stb.
27
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
Az üzemeltetési költségek részben a bérleti díjban, részben továbbszámlázással kerülnek áthárításra a bérlők felé. A felújítási költségek jelen koncepcióban nem kerülnek elemzésre, tekintettel arra, hogy a bérbeadó beruházásában épület felújításra nem került sor a vizsgált időszakban. A korábban megkezdett épület felújítások az IVS keretében történtek. Üres lakás felújításra 2010. évben 26 304 eFt került felhasználásra. A karbantartási költségek nagyságrendje számottevő, minden típusú komfortfokozat esetében megjelenik. A szociális bérlakásoknál a bérleti díjba azonban nem épül be. Az önkormányzati tulajdonú lakások komfortfokozattól függően is más-más korúak. Műszaki állapotukat tekintve megállapíthatjuk, hogy a magasabb komfortfokozatú lakások jobb műszaki állapotúak, elsősorban az épületek statikai szerkezete és a homlokzatok vonatkozásában. A lakásállomány jelentős része – elsősorban a lakótelepi lakások – társasházban található, ahol az önkormányzati tulajdoni hányad általában 30 % alatt van. A karbantartási költség az épületek esetében több egymástól jól elkülöníthető területre bontható a felhasználás módjától függően: Gyorshiba elhárítási munkák, azok az azonnali beavatkozást igénylő feladatok, melyek élet- és balesetveszély vagy a lakás (helyiség) rendeltetésszerű használatát gátló állapot elhárítására vonatkoznak. A jelenlegi ingatlanállomány műszaki állapota miatt általában az éves karbantartási költség 2/3-át teszi ki ez az összeg. A halasztást tűrő munkák azok a feladatok, melyek nem kívánnak azonnali beavatkozást. Ezen belül legjelentősebb az üres lakások helyreállítása, mely a teljes karbantartási keret mintegy 16%-a. Az érintésvédelem az épületek villám- és érintésvédelmi szabványossági felülvizsgálatát jelenti, melyet jogszabály alapján 6 évenként el kell végezni. A teljes karbantartási költségből átlag 5%-ot kell erre a tevékenységre fordítani. A tervszerű építőipari karbantartás keretébe olyan nagyobb volumenű, illetve költségigényű munkák tartoznak, melyek az épületek egy-egy szerkezeti elemét vagy közművek felújítását jelentik. Részesedése a teljes karbantartási költségből 5% körüli. A karbantartáson belül szintén alacsony költségtényező a közműkarbantartás, és a bontás, mintegy 5 %. Az üres épületek, lakások őrzés-védelme a karbantartási keret 3 %-át teszi ki. A felhasználási mód szerinti részesedés a karbantartáson belül jól reprezentálja a jelenlegi ingatlanállomány műszaki állapotát: az azonnali karbantartást igénylő munkák magas költségfelhasználása miatt minimális összeg jut a halasztást tűrő feladatokra. Ez a trend az ingatlanállomány amortizálódásához vezet. Fentiek alapján célszerű a lakásokra felhasznált karbantartási költséget – mint leginkább jellemző mutatót – komfortfokozatonként elemezni. A felhasznált karbantartási költség összegét lakás darabszámra, valamint alapterületre lebontva a következő táblázat mutatja be: Karbantartási költségek alakulása 2010. évben Lakás darabszám
Lakás alapterület 2 m
Éves karb.ktsg. eFt
3 302
160 192
Komfortos
853
Félkomfortos Komfort nélküli
Komfort fokozat Összkomfortos
Összesen
Átlag karbantartási ktsg. 2
Ft/ db
Ft/m
129 460
39 207
808
46 106
69 744
81 763
1 513
221
9 681
24 666
111 611
2 548
836
30 975
56 217
67 245
1 815
5 212
246 954
280 087
74 956
1 671
28
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
A 2010. évi adatokból jól látszik, hogy az alacsony komfortfokozatú lakások karbantartására fordított költségek jelentősen magasabbak az összkomfortos lakásokhoz képest. Különösen szembetűnő ez a félkomfortos lakások esetében. A magas karbantartási igény az épületek rossz műszaki állapotát jelzi. Az alacsony komfortfokozatú, elsősorban avult telepeken lévő lakások esetében karbantartási igényt növeli az a tény, hogy építésük óta nem voltak felújítva. A 2010. évi adatokban kiugró tényező a komfortos lakásokra fordított karbantartási költség. Ez arra vezethető vissza, hogy 2010. évben több komfortos lakás került vissza a bérbeadóhoz, melyeket a bérlőik – kötelezettségük ellenére – nem újítottak fel. A bérbeadás érdekében a lakás helyreállításokat a bérbeadó végezte és finanszírozta. Az összkomfortos lakások esetében az alacsony karbantartási költség magyarázható, azzal, hogy az épületek szerkezete időtálló (vasbeton). A karbantartási költségek és a lakások komfortfokozatonkénti aránya 2010. évben Komfortfokozat Elemzett mutató
Részesedés a kezelt lakásállományon belül Részesedés az éves karbantartási költségből
Összkomfortos
Komfortos
Félkomfortos
Komfort nélküli
63%
17%
4%
16%
46,2%
24,9%
8,8%
20,1%
A rossz műszaki állapotú, alacsony komfortfokozatú lakások, a magas karbantartási igény miatt költségesen és veszteségesen tarthatók fenn. Tekintettel arra, hogy a bevételek és kiadások egyenlegéből számíthatjuk a bérbeadás gazdaságosságát, célszerű összevetni a legjelentősebb költségnem, a karbantartási költség valamint a lakbérelőírás mutatóit komfortfokozatonként. A felhasznált karbantartási költség és lakbérelőírás összehasonlítása komfortfokozatonként 2010. évben
29
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
A bérleti díj előírást elemezve – melyet minden esetben csökkent a tárgyidőszaki hátralék – megállapítható, hogy nagyságrendi különbség mutatkozik az egyes komfortfokozatok között. Tekintettel arra, hogy az alacsony komfortfokozatú lakások szociális elven kerülnek bérbeadásra, az ebből származó bevétel meg sem közelíti a kiadási oldalt, ezek fenntartása ráfizetéses.
Értékmeghatározás Az önkormányzati lakások esetében megállapítható, hogy a magas komfortfokozatú lakások képviselnek számottevő értéket, azon belül is elsősorban az új építésűek. E megállapítást támasztja alá az értékesítések tapasztalata: a jobb műszaki állapotú, a piac által preferált, magas komfortfokozatú, jó elhelyezkedésű lakásokat vásárolják meg a bérlők. A 2011. december 31-i állapot szerint a forgalomképes ingatlanvagyon könyv szerinti értéke 20,456 028 eFt. (Fontos megjegyezni, hogy a könyv szerinti érték nem azonos a piaci értékkel.) A 20 milliárd forint értékű vagyon felelős és hatékony gazdálkodást követel.
30
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
III. AZ ÖNKORMÁNYZATI INGATLANOK IRÁNTI IGÉNY VÁLTOZÁSA III.1. A lakáspályázatok tapasztalatai Az önkormányzati bérlakások a jelenleg hatályos helyi önkormányzati rendelet szerint elsősorban pályázat útján adhatóak bérbe. Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzatának a lakások bérletéről szóló 25/2006. (VII.12.) rendelete - élve a törvény adta lehetőségekkel - átvette a három bérleti díj kategória alkalmazását, melynek alapján az önkormányzati bérlakásokat három módon - szociális helyzet alapján, költségelven és piaci alapon – lehet bérbe adni. A lakáspályázatok adatainak elemzése elengedhetetlen az önkormányzati lakásgazdálkodás kereteinek meghatározása során, mivel a bérbeadás legnagyobb számban pályázati úton történik, az ott támasztott feltételek határozzák meg a bérbeadás kereteit. A 2006-2011. évek közötti időszakban több alkalommal módosítani kellet a feltételeket a pályázati igényekhez igazodóan, így például jövedelemhatár került beépítésre, mely az egy főre jutó jövedelem tekintetében a mindenkori minimál nyugdíj összegéhez igazodik. Az önkormányzati bérlakások iránti igények alakulását 2006. és 2011. évek között vizsgálva a következők állapíthatók meg: A 2006. év pályázati számai magasak voltak, mivel ebben az évben került átadásra a Szinva u. 25. szám alatt lévő 97+2 lakásból álló épület. Az év folyamán meghirdetett 203 lakásra 2 210 pályázat érkezett, ami 10,9-szeres túljelentkezést jelent. Fontos kiemelni, hogy a beadott pályázatok száma és a pályázók száma nem azonos, mivel egy személy több lakásra is benyújthatja igényét növelve ezzel a nyerési lehetőségeit. 2007. évben a meghirdetett lakások kizárólag a megüresedett bérleményállományból kerültek ki, 69 lakásra 1 210 pályázat érkezett összesen. A túljelentkezés 17,5-szeres volt. A beadott pályázatok száma 2008. évben közel azonos volt a 2007-es adattal, azonban a túljelentkezés csak 9,3- szoros volt.
A gazdasági válság 2009. évben az önkormányzati lakások bérbeadásánál is éreztette hatását, drasztikusan csökkent a pályázók száma. A meghirdetett 146 lakásra mindösszesen 404 pályázat érkezett. Ekkor merült fel érezhetően az a probléma, hogy egyes lakások többszöri pályáztatás ellenére sem voltak kiadhatóak.
31
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
A 2010-es évben 217 meghirdetett lakásra 861 pályázat érkezett. A lakáscélú kölcsönök szabályainak szigorításával az önkormányzati lakások ismét előtérbe kerültek. A pályázati feltételrendszer könnyítése is beváltotta a hozzá fűzött reményeket. A tavalyi évben 207 meghirdetett lakásra 743 pályázat érkezett, a túljelentkezés 3,6szoros volt. Összegezve az elmúlt két év tapasztalatait megállapítható, hogy még mindig nagy az igény az önkormányzati bérlakásokra, de a hatékony bérbeadás érdekében a tulajdonos érdekeit szem előtt tartva a pályázati feltételeket folyamatosan módosítani kell. III.2. A lakások pályázat mellőzésével történő bérbeadása A lakások üresen állásának elkerülése érdekében két bérbeadási forma működik. Az ideiglenes hasznosítás intézménye 2009. július 1. napjától lépett hatályba, mely könnyített feltételek mellett folyamatos pályáztatásra ad lehetőséget azon lakások esetében, amelyek kétszeri pályáztatás ellenére sem adhatóak bérbe. A bérbeadás 1 éves, határozott időtartamra történik, a jelenlegi szabályok szerint legfeljebb 50% bérleti díj kedvezmény adható. Az ideiglenes hasznosítás intézményének bevezetése várakozáson felüli eredményt hozott, 2010. évben az így meghirdetett lakások 80%-a bérbeadásra került. A másik bérbeadási forma a piaci lakások pályázat mellőzésével történő bérbeadása. 2007. évet megelőzően a piaci alapon bérbe adandó lakásokat versenyeztetés útján hasznosította a bérbeadó. A piaci bérleti díjak a költségelvű bérleti díjakhoz lettek igazítva, jelenleg annak 110%-ában vannak megállapítva. A piaci lakások egyszeri sikertelen pályáztatást követően pályázat mellőzésével adhatóak bérbe. Ez jellemzően akkor eredményes, amikor lakáspályázat nincs kiírva, és más bérbeadói ajánlat nincs. III.3. A helyiségpályázatok tapasztalatai Az elmúlt években a helyiségbérleti piacon túlkínálat jelentkezett, megváltoztak mind a bérlők, mind a vásárlók igényei, szokásai. 2011. év elején a bérleti díjak Debrecenhez képest 42%-kal, Nyíregyházához képest 117 %-kal voltak magasabbak. A belváros megújítása megkezdődött ugyan, de abbamaradt. A 2005-ös évre helyiségbérleti pályázatoknál tapasztalt és jellemző „verseny” valamint túljelentkezés helyett, csökkenő érdeklődés mellett egy helyiségre átlagosan csak egy pályázat érkezett. A pályázatokon hirdetett helyiségek kiadásának lehetőségét tovább súlyosbították a Zöld Nyíl Projekt okozta kellemetlenségek. A pályázatok alapján hasznosított helyiségek száma az elmúlt években nem csökkent jelentős mértékben, azonban a kiadott helyiségekkel szemben az üresedések száma nőtt. Keresleti igény egyre inkább csak a főutcai, utcafronti helyiségekre jelentkezett, az udvari, emeleti helyiségekre egyre kevesebb a bérlői érdeklődés. A város egyéb területein, a lakótelepek forgalmasabb központjaiban lévő, kisebb alapterületű helyiségekre továbbra is van igény. A kieső, nagy alapterületű, rossz műszaki állapotú helyiségek jelen helyzetben kiadhatatlanok.
32
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
III.4. A helyiségek pályázat mellőzésével történő bérbeadása Pályázat mellőzésével – a rövid idejű, (2 hónap) ideiglenes bérbeadás kivételével – csak közgyűlési döntés alapján adható bérbe helyiség. Ebbe a kategóriába jellemzően a társadalmi és civil szervezetek kedvezményes vagy ingyenes elhelyezése tartozik (pl. kiemelten közhasznú és közhasznú alapítványok, egyesületek, orvosi rendelők, kisebbségi önkormányzatok, és egyéb, az önkormányzattal feladat ellátási szerződést kötött szervezetek). A nem piaci alapon történő hasznosítás a tulajdonos kezdeményezése és döntése alapján történik annak figyelembe vételével, hogy az adott szervezet által végzett tevékenység az önkormányzati feladatellátás átvállalásában milyen szerepet tölt be. Jelenleg a helyiség állomány mintegy 10 %-a kedvezményes feltételekkel hasznosított. A kedvezmények hatására kieső bérleti díj mintegy 380 millió Ft nagyságrendű évente. A piaci alapon történő hasznosításból befolyó bérleti díj bevétel nem érné el a fent meghatározott összeget, mivel a biztosított helyiségek egy része más célra nehezen lenne hasznosítható, illetve nincs irántuk fizetőképes kereslet. Mindezeket figyelembe véve is jelentős nagyságrendű bevételtől esik el a város. III.5. A földterületek bérbeadása Az önkormányzati tulajdonban lévő földterületek nagysága mintegy 696 ha, mely magába foglalja a külterületi és belterületi ingatlanokat. A telekállomány összetétele nem homogén, a több hektáros nagyüzemi gazdálkodásra alkalmas területnagyságtól a pár száz négyzetméteres teleknagyságig sokféle típus megtalálható, darabszámuk meghaladja az ezres nagyságrendet. A belterületen lévő földterületek a következő városrészeken helyezkednek el: Lillafüred, Diósgyőr,Erenyő, Győri kapu, Belváros, Szentpéteri kapu, Tapolca, Görömböly. A külterületen lévő földterületek a következő városrészeken helyezkednek el: Bodótető, Csermőke, Pereces, Lyukóbánya, Bedegh völgy, Őzugró, Bábonyibérc, Szép-hegy, Lapockadűlő, Magas-hegy. Jelenlegi földterület hasznosítási adatok Összterület (696 ha) Belterület (143 ha)
Külterület (553 ha)
Kiadott
Kiadható
Kiadott
Kiadható
32 ha
111ha
221 ha
332 ha
280 db szerződés
643 db szerződés
2011. év második felétől kezdve a földterületek bérbeadásánál kiemelt figyelmet kap annak vizsgálata, hogy milyen tevékenységet végeznek a bérlők a bérleményen, eleget tesznek-e a szerződésben vállalt szakszerű földterület gondozási, művelési kötelezettségüknek. Ezáltal kiszűrésre kerülnek az életvitelszerűen ott lakó bérlők, az engedély nélkül építkezők. Ilyen esetekben a bérlők felszólítására, végső esetben a szerződés megszüntetésére kerül sor.
33
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
IV. AZ INGATLANHASZNOSÍTÁS ÚJ CÉLJAI, A MEGVALÓSÍTÁS MÓDJA, ESZKÖZEI
Fő célkitűzés: Olyan ingatlan portfólió kialakítása, amely Miskolc Megyei Jogú Város érdekeit leghatékonyabban szolgálja.
Az ingatlanvagyon jelentős vagyoneleme az önkormányzatnak, hasznosítása komoly bevételi forrást jelent. Ezen túlmenően a hasznosítás során – korlátozott mértékben lehetőség nyílik a bérlők, használók által nyújtott szolgáltatások színvonalának befolyásolására és ez lehetőséget nyújt a városfejlesztési célok támogatására. Az ingatlanvagyon speciális vagyonelem, jelentősen különbözik az egyéb javaktól, korlátozottan áll rendelkezésre, illetve újraelőállítása jelentős forrásokat igényel. Fentiek alapján felelősen kell eljárni az önkormányzati ingatlanhasznosítás során.
IV.1. Ingatlankarrier-tervezés A hatékony ingatlanhasznosítás alapja, hogy a tulajdonos döntsön a forgalomképes ingatlanvagyon egyes elemeiről, azokat megfelelő kritériumrendszer szerint besorolja. Az ingatlankarrier-tervezés szempontjából a következő kategóriákat javasoljuk: A)
Stratégiai ingatlanok
Azok az ingatlanok, amelyek értékesítése városi érdekből hosszabb távon sem javasolt. Ide sorolhatóak a következő ingatlanok: a 100%-os önkormányzati tulajdonú épületekben lévő lakások, helyiségek, melyek értékesítésével megszűnne a 100 %-os tulajdoni hányad, a belvárosi lakások, melyek az „A” övezetben helyezkednek el, a belvárosi, Széchenyi utcára nyíló üzletek, a városfejlesztési célokat szolgáló ingatlanok: o a településfejlesztési szempontból jövőbeni fejlesztési területen elhelyezkedő ingatlanok, o munkahelyteremtést elősegítő fejlesztésekhez kapcsolódó ingatlanok: ipar-, gazdaságfejlesztést szolgáló ingatlanok (ipari park kialakítására alkalmas területek), szolgáltató központok letelepítésére alkalmas ingatlanok (belvárosi irodaházak, illetve irodaházakká alakítható ingatlanok), azok a kereskedelmi ingatlanok, amelyek jól fizető bérlővel rendelkeznek és hosszú távon, piaci feltételekkel bérbe adhatók.
34
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
B)
Egyedi, a város számára előnyös projekt megvalósítása esetén értékesíthető ingatlanok
A stratégiai ingatlanok körén kívül eső olyan ingatlanok, melyek - a város érdekeit szem előtt tartva - egyedi projektelemzés és vizsgálat alapján piaci feltételekkel értékesíthetőek. Ilyenek lehetnek: az önálló szegregátumok (pl.: Petőfi tér 3., Gizella utca önkormányzati tulajdonú épületei) felszámolása, átalakítása, több mint 30% feletti önkormányzati tulajdoni hányaddal rendelkező ingatlanok (pl.: Debreceni M. tér 11., Szentpéteri kapu 3.), melyek városfejlesztési szempontból fontos területen helyezkednek el. A Petőfi tér 3. szám alatti épület
C)
Értékesítésre javasolt ingatlanok
Értékesítésre javasoltak azok az ingatlanok, melyek értékükhöz képest bérbeadás útján nem generálnak jelentős bevételt, magas üzemeltetési, karbantartási költséggel bírnak és nem tartoznak a stratégiai ingatlanok közé. Ilyenek a következők: az alacsony önkormányzati tulajdoni hányaddal rendelkező társasházak lakásai, több mint 1 éve kiadatlan, üresen álló ingatlanok, az üres szükséglakások, amelyek a szomszédos magántulajdonú ingatlanokhoz csatolhatók, garázs alatti földterületek, ahol a felépítmény magántulajdonban van, azok a földterületek, melyek alapterülete nem engedi meg az önálló telekalakítást, és nem rendelkeznek bérlővel, a társasházakban lévő kisméretű tárolók, üres pincehelyiségek. D)
Ingatlanvásárlás, ingatlanfejlesztés
A rendelkezésre álló ingatlanállományt azonban nemcsak csökkenteni, hanem adott esetben növelni is szükséges. Olyan ingatlanok vásárlása, építése és fejlesztése javasolt, melyek kapcsolódnak városfejlesztési elképzelések megvalósításához, munkahelyteremtési, gazdaságfejlesztési célokhoz. Ilyenek lehetnek: a városfejlesztési célú ingatlanvásárlások, kisajátítások, az ipari jellegű területek, ipari park megvalósítására, bővítésére alkalmas ingatlanok, (A Mechatronikai Ipari Parkban rövidesen minden terület bérbeadásra, illetve értékesítésre kerül, jelentős fejlesztési terület itt már nincsen. Ezen túlmenően a Miskolcon befektetni, letelepedni kívánó cégek részére kiajánlható, infrastruktúrával megfejlesztett iparterülettel sem az önkormányzat, sem a MIK Zrt. nem rendelkezik. Számos opciót megvizsgáltunk, elvégeztük a szükséges elemzéseket, mindezek eredményeként a közműveket is magában foglaló, 6075 ha nagyságrendű ipar terület fejlesztést javaslunk, mely által a városvezetés új munkahelyek létrehozására irányuló törekvése támogatható és megvalósítható.)
35
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
irodaházak, amelyek támogatják a munkahelyteremtést, gazdaságélénkítő hatásuk van, (A szolgáltató központok, „back office” tevékenységet végzők, informatikai szolgáltatók részére felajánlható megfelelő kapacitású és infrastruktúrával ellátott, beköltözhető, több ezer m2 alapterületű kész irodaépület jelenleg nem áll rendelkezésére sem az önkormányzatnak, sem az érdekkörébe tartozó gazdasági társaságoknak. Annak érdekében, hogy bérbe adható irodaházakat tudjunk részükre kínálni a leghatékonyabb megoldás, ha funkcióját vesztett, vagy nem megfelelő kihasználtsággal rendelkező, jó lokációjú intézmény épületeket alakítunk át erre a célra, pl. a Palóczy u. 1. szám alatti Központi Leánykollégium épületét.) közép- és hosszútávon olcsó fenntartású lakások építése pályázati források bevonásával, amelyek elősegítik az avult telepek felszámolását. IV.2. Portfólió tisztítás, átalakítás, optimalizálás Az optimális portfólió az ingatlanhasznosításban a legalacsonyabb költségszint mellett az elérhető legnagyobb bevétel, ezáltal a legnagyobb haszon realizálását jelenti. Az önkormányzati vagyon esetében ezen felül fokozottan figyelembe kell venni és támogatni kell az önkormányzati feladatellátást is. A jelenlegi portfólió nem optimális szerkezetű. Az ingatlangazdálkodás hatékonyabbá, eredményesebbé tétele érdekében az alábbi célok elfogadását és az ezeket megvalósító intézkedéseket javasoljuk: Lakás célú ingatlanok A lakásportfólión belül az alacsony komfortfokozatú (szociális helyzet alapján bérbe adandó), rossz műszaki állapotú lakások számának további csökkentése javasolt oly módon, hogy ne veszélyeztesse az önkormányzati feladatellátáshoz elégséges szintet. Ennek első lépése a jogcím nélküli lakáshasználat minimális szintre szorítása, a megüresedő lakások segítségével a szórvány szegregátumok és az avult telepek fokozatos felszámolásának folytatása. A költségelvű lakások számát szintén az önkormányzati feladatellátáshoz kell igazítani. Javasolt, hogy a költségelvű lakásállomány egy része átsorolásra kerüljön a piaci bérleti díjú kategóriába, mivel ezek az önkormányzat számára többletbevételt jelentenek. Tekintettel arra, hogy Miskolc Megyei Jogú Város tulajdonában lévő lakások száma meghaladja más megyei jogú városok tulajdonában lévő lakások számát, a költségelven bérbe adott lakások részbeni értékesítése támogatható. A lakások értékesítése az ingatlankarrier-tervezés témakörnél kifejtettek szerint javasolt. Középtávon a Nemzeti Eszközkezelő Zrt. által átadott lakások hasznosítását is be kell illeszteni a meglévő portfólióba. Hosszútávon a megszűnő, alacsony komfortfokozatú bérlemények pótlása szükséges alacsony üzemeltetési és karbantartási költségű lakások építésével, melyhez lehetőség szerint pályázati forrást is igénybe kell venni. Nem lakás célú ingatlanok A nem lakáscélú ingatlanok értékesítése szintén az ingatlankarrier-tervezés témakörénél kifejtettek szerint javasolt. A stratégiai ingatlanok megtartása mellett meg kell valósítani az olyan üres helyiségek eladását, elcserélését, amelyek üzleti alapon nehezen bérbe adhatóak.
36
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
A hatékonyság növelése érdekében a piaci viszonyokhoz illeszkedően, több üresen álló, kis alapterületű, szomszédos helyiség összevonása is megoldást jelenthet. Megfontolásra javasoljuk a bérbeadhatósági szempontok figyelembe vételével, a piaci díjjal hasznosítható önkormányzati helyiségek szomszédságában lévő ingatlanok megvásárlását is. Az értékesítés mellett a jelenleg nem piacképes ingatlanokat piacképessé kell tenni azok átalakításával, korszerűsítésével, esetenként a rendezetlen jogi helyzet tisztázásával. A funkcióját vesztett, üres intézményépületek (pl. iskolák, óvodák) jelentős fenntartási, őrzési költséget generálnak. Az újrahasznosítás érdekében a funkcióváltásokat elő kell készíteni. Debreceni M. tér 13. volt kollégium
IV.3. Hatékonyságnövelés A) A bevételek növelése A bevételek növelésének két fő iránya van: egyrészt a kihasználtság növelése, másrészt az értékesítés. Az értékesítéssel kapcsolatos elképzelések az ingatlankarrier-tervezés témakörnél már ismertetésre kerültek. A lakások és helyiségek bérbeadása elsősorban pályázat útján történik, így az üresen állás elkerülése érdekében a pályázati kiírásoknak rövid időn belül kell egymást követniük. Emellett továbbra is fenn kell tartani a folyamatosan hirdetett bérbeadások lehetőségét. A pályázatok tapasztalatai alapján mindkét esetben kiemelt szempontként kell kezelni a bérbeadás feltételrendszerének folyamatos aktualizálását, annak a helyi szabályozási rendszerben történő átvezetését a változó piaci igények alapján. A hasznosítás során törekedni kell az aktív bérbeadás erősítésére. A helyiségek tekintetében az ún. „mágnes bérlők” belvárosba történő betelepítése a cél, akik magas színvonalú termékeikkel, szolgáltatásaikkal, arculatukkal további bérlők számára teszik vonzóvá a főutcát. Erre példa a 2011. év során a Libri Kft. részére a Széchenyi u. 56. szám alatt lévő üzlethelyiség bérbeadása. 2012. évben Cafe Frei üzlet nyílik a Széchenyi u. 67. szám alatt. Széchenyi u. 56. sz. alatti Libri könyvesbolt
Mind a lakások, mind a helyiségek bérbeadásának elősegítése szempontjából fontos az ingatlan felújítások, korszerűsítések intenzitásának növelése, különös tekintettel a belvárosra. Az értékesítésből befolyó bevételeket – a kötvények finanszírozásán túl vissza kell forgatni az ingatlanok felújításába.
37
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
Soltész Nagy Kálmán u. 1. szám alatti bérlemény
A műszaki állapot javítása érdekében a következő lépéseket javasoljuk: folytatni kell elsősorban a belvárosban található épületek épületszerkezeteinek és gépészetének felújítását, korszerűsítését lehetőleg pályázati pénzek bevonásával, pótolni kell a halasztott karbantartásokat a gazdálkodási lehetőségek függvényében, ki kell aknázni a közmunkások foglalkoztatásában rejlő lehetőséget a felújítási projektek keretében.
Lakás célú ingatlanok kihasználtságának növelése Az önkormányzati lakások hatékonyabb bérbeadása érdekében a lakásmobilizáció gyorsítása szükséges, melynek keretében: Egyrészt a nehéz szociális helyzetben élők átmeneti elhelyezésére vonatkozó komplex programot kell kidolgozni, melyhez biztosítani kell a szükséges cserelakásokat. Másrészt ösztönözni kell a partneres lakáscseréket, közre kell működni a megfelelő cserepartner megtalálásában. A partneres lakáscserék előnye, hogy a bérlők olyan bérleményhez juthatnak, amely megfelel az igényeiknek, és amelynek a fenntartási költségeit vállalni tudják. A lakásmobilizáció harmadik elemét a minőségi lakáscserék végrehajtása jelenti, amikor a bérbeadó biztosít üres cserelakást. Ennek a lehetőségét elsősorban az egyéb elhelyezési kötelezettségek (pl.: értékesítés, területfejlesztés, bontás stb.) végrehajtásával összefüggésben kell fenntartani. A minőségi lakáscserék lebonyolítása kizárólag a hatékony lakásgazdálkodás követelményeit szem előtt tartva történhet, vagyis nem üresedhetnek meg olyan lakások, amelyek későbbi bérbeadása nehézségbe ütközik. Műszaki és hasznosítási szempontból javasoljuk: o
Az egyes nagy alapterületű lakások áttervezése hasznosítható, optimális alapterületű lakásokká.
o
A szükséglakásokat a 2005. évi CXXXII. törvény 40.§ alapján nem lehet megüresedésüket követően bérbe adni, így azokat lehetőség szerint a szomszédos önkormányzati lakásokhoz kell csatolni, vagy értékesíteni kell az ingatlankarrier-tervezésnél kifejtettek szerint.
38
és
átalakítása,
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
Nem lakás célú helyiségek kihasználtságának növelése A helyiségek tekintetében a fő cél, hogy mind a belvárosi mind a belvároson kívüli helyiségek kihasználtsága növekedjen. A helyiségvagyon legértékesebb részét jelentő főutcai bérleményekben továbbra is támogatni kell a stratégiailag fontos üzletek megnyitását, a korábban már említett „mágnes bérlők” letelepedését. A teljes helyiségállomány tekintetében kibővítésre kell kerüljön az átmeneti hasznosítás alkalmazásának rendszere. A helyiségek kedvezményes vagy ingyenes használatba adásának gyakorlatát át kell alakítani. Javasoljuk, hogy az önkormányzattól átvállalt feladattal arányosan kerüljön meghatározásra a kedvezmény mértéke, melynek felső határát rögzíteni kell. Elérendő cél, hogy ezen ingatlanok esetében az önkormányzatot ne terhelje költség (pl. karbantartási, üzemeltetési, Áfa stb.) és a használó, bérlő részéről az ingatlanok állagmegőrzése biztosított legyen. A helyiségek külső és belső műszaki színvonalának emelését tovább kell folytatni a bérlők tőkéjének bevonásával, bérbeszámítás alkalmazásával. A földterületek hatékonyabb hasznosítása Az önkormányzati földterületek bérbeadásának és hasznosításának tekintetében előrelépést jelent, hogy a Miskolc Holding Zrt. megalapította a Miskolci Agrikultúra Kft.-t. Ez a társaság hasznosítja a nagyobb, egybefüggő területeket (jelenleg 187 hektár) ahol földalapú támogatás igénybe vehető. Fontos kiemelni, hogy a Kft. részére bérbe adott területek nagy része eddig gondozatlan volt. A Miskolci Agrikultúra Kft. tevékenységével elősegíti a munkahelyteremtést és a helyi mezőgazdasági termékek előállítását. A termékekkel elsősorban a miskolci intézményeket fogják ellátni. Az önkormányzati földterületek hasznosítását az alábbiak szerint javasoljuk átalakítani: a még bérbe adható földterületek aktív hirdetése, bérleti díjak korrigálása, egységesítése, a parlagkedvezmény feltételeinek szigorítása, a már bérbe adott területek ellenőrzése a mezőőri szolgálat bevonásával. B) A költségek csökkentése A hatékonyság növelés másik eszköze a költségek csökkentése. A költségek csökkentését már 2011. évben elkezdtük, fontosnak tartjuk további finomhangolások elvégzését az üzemeltetési, karbantartási és felújítási költségek racionalizálása érdekében az alábbiak szerint: A szociális helyzet alapján, költségelven, illetve piaci alapon bérbe adandó lakások egymáshoz viszonyított arányát meg kell változtatni a teljes portfólión belül a IV. 2. pontnál kifejtettek szerint. Az egyes épületek üzemeltetési költségeinek csökkentése tekintetében javasoljuk: o A megüresedő épületek állagmegóvása érdekében racionalizálni kell az őrzési költségeket. Az ennek érdekében 2011. évben megtett intézkedések várhatóan 8 500 eFt megtakarítást jelentenek éves szinten.
39
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
o A 100%-os önkormányzati tulajdonú ingatlanok esetében az épület- és járdatakarítói feladatok ellátásáról a tulajdonosnak kell gondoskodnia, ennek érdekében célszerű a tevékenység átszervezése közfoglalkoztatás keretében. o A lakások tekintetében a közüzemi szolgáltatók egy részénél elértük, hogy egyetemes szolgáltatási díjat kell fizetni utánuk, így az alapdíj fizetési kötelezettség nem áll fenn. (A helyiségek esetében erre nincs lehetőség.) Az üres lakások és helyiségek tekintetében tovább kell keresni az üresen állási költségek (közüzemi díjak) csökkentésének a lehetőségeit. A lakások újbóli bérbeadásához szükséges felújítási, karbantartási munkákat a bérlők végzik el bérbeszámítás alkalmazásával. Folytatva a megkezdett folyamatokat a bérbeszámítás szintjét csökkenteni szükséges. Ezáltal jelentős csökkenés érhető el a lakások karbantartási és felújítási költségének mértékében. C) Hatékony követeléskezelés A hátralék szintjének csökkentése, a behajtás erősítése javítja az önkormányzati lakásgazdálkodás eredményességét. A lakbérhátralék szintjének visszaszorítása érdekében több, a csökkenés irányába ható intézkedés került bevezetésre, melyeket a jövőben is indokolt fenntartani. Mindezek eredményeképpen 2011. évben a bevételi elvárásokhoz képest a lakások esetében a ténylegesen befolyt bérleti díj bevételek jelentősen nőttek, ahogy arra a bérleti díj előírás-bevétel-hátralék elemzése fejezetben kitértünk. A helyiségek vonatkozásában a helyi rendelet elfogadását követően a kedvezményes bérleti díjakhoz szigorúbb, elsősorban a fizetési fegyelemre vonatkozó szerződési feltételrendszer került kidolgozásra. Ennek hatására 2011. évben a helyiségek bérleti díja tekintetében a kumulált hátralék állomány csökkent. A hatékonyságnövelő intézkedések a lakások és helyiségek esetében a következők: a bérleti jogviszonyt érintő eljárások esetén bérleti díj hátralék nem állhat fenn, a havi bérleti díj számlákon megjelenik a teljes tartozás összege, a késedelembe esők esetenként ügyvédi felszólítást kapnak, a felmondást megelőző felszólítást felmondás követi, majd további nemfizetés esetén fizetési meghagyás kerül kibocsátásra és elindul a lakás, helyiség kiürítése iránti per, illetve cégek esetében a felszámolási eljárás A lakások esetében további fizetési morált javító intézkedések a következők: vízdíj és távfűtési díj hátralék esetében legalább részletfizetési megállapodást kell bemutatni az egyes eljárások során, a szolgáltatók korlátozzák a fogyasztást a közüzemi díjak nem fizetése miatt, melyek önkormányzati lakásokat is érintenek, és erről informálják a bérbeadó képviselőjét is. A helyiségek tekintetében a behajtás hatékonyságának növelése érdekében 2011. évben bevezetett intézkedések a következők: a 35 napon túli késedelembe eső bérlő esetében a korábban biztosított kedvezmény mértéke csökken, mely végső esetben a teljes kedvezmény elvesztését jelenti, azonnali reagálás esetleges díjfizetés elmaradásakor, feltételekkel megállapodás kötése az elmaradás rendezésére.
40
garanciális
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
A rövid- és középtávon elérendő célok a következők: a késedelembe esők részére akár 1-2 havi tartozást követően kerüljön kiküldésre a felmondás előtti felszólítás, a helyiségek esetében is alkalmazni kell, hogy vízdíj és távfűtési díj hátralék esetében legalább részletfizetési megállapodást kell bemutatni az egyes eljárások során, hogy a bérleti jogviszony érvényben maradjon, a közüzemi díjak fizetésének elmaradása esetén is kerüljön felmondásra a bérleti szerződés, egységes követeléskezelési rendszer kerüljön kialakításra. A hátralékbehajtás mellett a lakások, helyiségek kiürítésének gyorsítása és az ismételt bérbeadás szintén növeli a bevételeket, ennek érdekében a jogszabályi keretek között meggyorsításra kerültek a végrehajtási eljárások, mely megakadályozza a bérleti díj és egyéb kintlévőség további növekedését, 2011. év második felében kísérleti jelleggel, majd 2012. január 1. napjától kötelezően, minden lakásbérleti szerződés megkötése esetében bevezetésre került a szerződés mellékletét képező közjegyzői okirat a bérlő költségére, melynek alapján közvetlen végrehajtásnak van helye.
IV.4. Projektszemléletű ingatlanfejlesztés Az ingatlankarrier-tervezésnél kifejtettekkel összhangban fokozottan szükség van a meglévő ingatlan állományon alapuló, projektszemléletű ingatlanfejlesztésekre. Ezek célja városfejlesztési beruházások megvalósítása, ahol komplexen, egységében kell kezelni az adott ingatlanokat. A projektszemléletű ingatlanfejlesztések esetében elvárás, hogy a beruházások közvetlen munkahelyteremtő, gazdaságélénkítő és/vagy településfejlesztő hatással bírjanak. Több olyan terület van melyek projektszemléletű fejlesztése mind hasznosítási, mind városstratégiai szempontból indokolt. Ilyen például az ún. Vasaló-tömb, az ún. Bazártömb vagy a Kazinczy utca, Déryné utca, Széchenyi utca és a Hősök tere által határolt tömb, továbbá a Kis Avas és a Nagy Avas. A város érdekeit legjobban szolgáló funkciót a Főépítészi Főosztállyal egyeztetve kell megtalálni. A jól előkészített és átgondolt projektszemléletű ingatlanfejlesztés lehetőséget biztosít pályázati források bevonására.
A Széchenyi u. 27. szám alatt lévő épület belső udvara
Példaértékű lehet a főutcáról nyíló udvarok kereskedelmi kiscentrummá alakítása, így koncentráltan jelenhetnek meg olyan szolgáltatások, amelyek eddig hiányoztak vagy elszórtan jelentek meg a főutca kínálatában (pl. kulcsmásoló, táskajavító, cipész)
41
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
IV.5. Ügyfélkapcsolatok fejlesztése Az ügyfélkapcsolatok fejlesztése támogatja a hatékony ingatlanhasznosítást. Ennek érdekében a következő intézkedések megtételét javasoljuk: az ügyfelek ingatlanokkal kapcsolatos adatainak komplex lekérdezhetőségének megteremtése az önkormányzati adatbázisokból a gyorsabb ügyintézés érdekében (az adatvédelmi szabályok betartásával), a felmondás előtti aktív, helyzetmegoldásra törekvő ügyfélkezelés fejlesztése, a gyorsabb ügyintézés érdekében Internet alapú ügyfélszolgálat fejlesztése. A bérlőket támogató intézkedések – üzleti célú bérlemények esetében a következők: a belvárosi bérlők összefogásával egységes marketing tevékenység kialakítása, a belvárosi parkolási rendszer átszervezése, egyes elemeinek újragondolása az érintett gazdasági szereplők érdekeinek megfelelően, kiegészítő szolgáltatásfejlesztés, ennek játszóház, őrzött kerékpártárolók kiépítése,
keretében
gyermekmegőrzés,
a biztonságtudat erősítése a rendőrség, a közterület-felügyelet, és biztonsági cégek összehangolt együttműködésével, utcabútorok, reklámhordozók megjelenésének egységesítése. IV.6. Társasházak felújításának támogatása Az önkormányzati lakás- és helyiségvagyon jelentős része társasházakban van, így a tulajdonos önkormányzatnak a magántulajdonosokkal együttműködve továbbra is részt kell vennie az épületek felújításában és lehetőségeihez mérten támogatnia kell azt. Prioritást kell kapnia a belvárosi, főutcai társasházak - legalább a homlokzatot érintő - felújításának. Az így elvégzett felújítások javítják a belvárosi utcaképet, növelve ezzel a lakások és helyiségek bérbeadhatóságát. Az épületek panelfelújítási programjaiban a város társasházai és lakásszövetkezetei eddig is aktívan részt vettek. Az önkormányzat a programhoz anyagi támogatást nyújtott, emellett tulajdonosként a rá eső önrészt is megfizette. Eddig 1240 önkormányzati lakást érintett a panelprogram, melynek eredményeként nőtt a lakások értéke. A program folytatása feltétlenül indokolt mind városképi, mind energiaracionalizálási megfontolásból az önkormányzat pénzügyi lehetőségeihez igazodva. Szakmai támogatást kell nyújtani az önerőből és banki hitelből, de önkormányzati és állami támogatás igénybe vétele nélkül, panelfelújítást megvalósító társasházak részére. Jó példa erre, a Testvérvárosok útja 8-10. szám alatti tízszintes panel társasház, ahol a panelfelújítást az előzőekben leírt módon oldották meg. Továbbra is támogatni kell az energiaracionalizálást célzó pályázatokat, pl.: termofor kémény felújítás, amely növeli a gázkészülékek és kémények biztonságos használatát, valamint megszünteti az esetenként fellépő élet- és balesetveszélyt.
42
Ingatlanhasznosítási koncepció 2012.
IV.7. A helyi jogszabályok módosítása A koncepcióban javasolt változtatások, megfogalmazott célok sikeres megvalósításának érdekében felül kell vizsgálni a helyi jogszabályokat, határozatokat, és a koncepcióval összhangban végre kell hajtani azok szükség szerinti módosítását.
„ A siker feltétele az, hogy alkalmazkodni tudjunk az új helyzethez.” Jeffrey Eugenides
43