GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK. Transformatie van leegstaand vastgoed naar woningen

Jaargang 10 | februari 2015

GRONDZAKEN 1 IN DE PRAKTIJK

Transformatie van leegstaand vastgoed naar woningen

Als het klooster een hotel wordt: over transformatie van religieus vastgoed

Kroniek exploitatie­ plannen Grondexploitatiewet

Om iets van de grond te krijgen moet je alle kikkers in de kruiwagen houden.

Gebiedsontwikkeling. Nysingh weet er meer van. Bouwen, bestemmingsplannen of grondverwerving. Flora en fauna of projectontwikkeling. Als u zich met gebiedsontwikkeling bezighoudt, wordt u regelmatig geconfronteerd met juridische vraagstukken. Onze gespecialiseerde juristen hebben de ervaring om uw project niet ingewikkelder te maken dan het is. Wij brengen partijen niet alleen samen, maar zorgen er ook voor dat er geen kikkers uit de kruiwagen

Kijk op www.nysingh.nl

springen. De betrokken organisaties moeten elkaar juist versterken. Zij zijn voor een geslaagd project immers afhankelijk van elkaar. De vastgoedspecialisten van Nysingh kennen de regels én kennen de praktijk. Voor een deskundig en praktisch advies. Over onroerendgoedtransacties, erfpacht en exploitaties. Over ruimtelijke ordening en bestemmingsplannen. Over financieringen en kostenverhaal.

COLOFON Hoofdredactie/EINDREDACTIE

Mr. Tineke ten Have RT (Ten Have Advies v.o.f.) Hoofdredactie

INHOUD

Drs. Judith Wicherson (Vereniging van Grondbedrijven) Redactie

Mr. M. Fokkema (Infense advocaten) Mr. E.W. van Gelder (Vereniging van Grondbedrijven) Mr. drs. A. van Gelderen (Gemeente Groningen) Mr. W.H.F Gerritsen (Gemeente Enschede) Mr. drs. E.R. Hijmans (Purple Blue) Drs. H.G.M. Nijland (Newland Kennistransfer) Drs. P. Rutte MRE (NS Stations)

6

9

17

20

EINDREDACTIE

Ingrid de Zwart-Schaap BIM Media B.V. Postbus 20025 2500 EA Den Haag e-mail: [email protected] grondzaken in de praktijk online

Alles over Grondzaken in de Praktijk op: www.grondzakenindepraktijk.nl Uitgever

Marcel Jille BIM Media B.V. Vormgeving

SD Communicatie, Rotterdam Abonnementen

BIM Media Klantenservice, Postbus 16262, 2500 BG Den Haag, tel (070) 304 67 77; e-mail: [email protected] Losse nummers: € 20,- (excl. btw, incl. verzendkosten). Abonnementen: € 99,- (per jaar, excl. btw, incl. verzendkosten). Verschijnt 6 maal per jaar. Een abonnement geldt steeds voor een jaar en kan op elk gewenst tijdstip ingaan. Het abonnement wordt automatisch met een jaar verlengd, tenzij uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van het abonnementsjaar schriftelijk wordt opgezegd bij BIM Media Klantenservice. Vanwege de aard van de uitgave, gaat BIM Media uit van een zakelijke overeenkomst; deze overeenkomst valt onder het algemene verbintenissenrecht. Adreswijzigingen van VVG leden/donateurs dient u door te geven aan de VVG: [email protected]. ADVERTENTIE-ACQUISITIE

Jan Vlastuin BIM Media B.V. [email protected] Wij verwerken uw gegevens voor de uitvoering van de (abonnements)overeenkomst en om u van informatie te voorzien over BIM Media bv en andere zorgvuldig geselecteerde bedrijven. Als u geen prijs stelt op deze informatie, kunt u dit schriftelijk melden bij BIM Media Klantenservice, postbus 16262, 2500 BG Den Haag. Voor informatie over onze leveringsvoorwaarden kunt u terecht op www.bimmedia.nl. Abonnementen gelden voor minimaal één jaar. ISSN: 1876-6838 © BIM Media 2015 Alle rechten voorbehouden. Behoudens de door de Auteurswet 1912 gestelde uitzonderingen, mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd (waaronder begrepen het opslaan in een geautomatiseerd gegevensbestand) en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. De bij toepassing van art. 16b en 17 Auteurswet 1912 wettelijk verschuldigde vergoedingen wegens fotokopiëren, dienen te worden voldaan aan de Stichting Reprorecht, Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp, telefoon (023) 799 78 10. Voor het overnemen van een gedeelte van deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken op grond van art. 16 Auteurswet 1912 dient men zich te wenden tot de Stichting PRO, Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp, telefoon (023) 799 78 09. Voor het overnemen van een gedeelte van deze uitgave ten behoeve van commerciële doeleinden dient men zich te wenden tot de uitgever. Hoewel aan de totstandkoming van deze uitgave de uiterste zorg is besteed, kan voor de aanwezigheid van eventuele (druk)fouten en onvolledigheden niet worden ingestaan en aanvaarden de auteur(s), redacteur(en) en uitgever deswege geen aansprakelijkheid voor de gevolgen van eventueel voorkomende fouten en onvolledigheden.Aangeleverde artikelen kunnen worden hergebruikt voor elektronische doeleinden.

5 Intro ARTIKELEN 6 Als het klooster een hotel wordt: over juridische aspecten bij transformatie religieus vastgoed 9 Transformatie van leegstaand vastgoed naar woningen 12 Aanpak van leegstand: binnen 8 weken een transformatie vergund 14 Kramp door krimp? 16 Column: DBFMO: kwaliteitsverbetering of kapitaalvernietiging? 17 Verkoop op basis van visie en verbeeldingskracht ACTUALITEITEN 20 Gebruik ‘om niet’ of toch niet? 22 Kroniek jurisprudentie exploitatieplannen Grondexploitatiewet 24 Grondwaarde afboeken? 27 Actualiteit Nadeelcompensatie RUBRIEKEN 28 Vvg-Verenigingsnieuws 30 Jurisprudentie 33 Vraag en antwoord 34 Onderzoek en publicaties 35 Agenda

Foto omslag: Transformatie van een locomotiefloods in Nieuweschans.

Een stap verder transformatie van onze vertrouwde omgeving

Met dit boek krijgt u goed inzicht in de problemen en oplossingen die er spelen rond de ontwikkeling van nieuwe bestemmingen voor ons onroerend goed. Het boek gaat over herbestemming en hergebruik van gebouwen en terreinen. In dit boek komen, o.a. via interviews met diverse deelnemers aan het bouwproces, alle aspecten (projecten, technische problemen en oplossingen, wet- en regelgeving, ecologische noodzaak van hergebruik van grondstoffen/gebouwen, economie en financiën) aan de orde.

Voor meer informatie of uw bestelling ga naar www.bimmedia.nl/stapverder

Prijs: € 47,12 Auteur: Y. Meihuizen Aantal pagina’s: 270 ISBN 9789462450578

Intro

Krimp, leegstand en financiële krapte

D

e leegstand van vastgoed neemt verder toe. De vraag naar kantoren lijkt niet meer terug te komen, ook niet op de lange termijn, op het niveau van vóór de crisis. De komende jaren komen veel rijksgebouwen vrij: niet alleen kantoren, maar ook kazernes, gevangenissen en ander minder gangbaar vastgoed. Reden om leegstand nog eens centraal te stellen in Grondzaken in de Praktijk.

Hoe kunnen leegstaande kloosters en kerken weer een nuttige bestemming krijgen? Maaike Bomers en Maarten Eurlings gaan in op de mogelijkheden van gebruikstransformatie voor deze gebouwen. Rekening houdend met financiële consequenties en mogelijke monumentenstatus beschrijven zij de publiek- en privaatrechtelijke aspecten van transformatie. Bob de Vilder schrijft over veel voorkomende problemen bij transformatie van leegstaande kantoren en zorginstellingen en noemt oplossingsrichtingen met voorbeelden van creatieve en succesvolle transformatieprojecten. Recente regelgeving kan transformatie verder faciliteren en stimuleren. Arjan Loo gaat in op recente wijzigingen van het Besluit omgevingsrecht en de kansen op een sneller transformatieproces voor onder andere grote leegstaande kantoren. Is bevolkingskrimp een zodanig onvoorziene omstandigheid dat dan ongewijzigde instandhouding van overeenkomsten over gebiedsontwikkeling tussen projectontwikkelaars en gemeenten niet langer verwacht mag worden? Manfred Fokkema plaatst kanttekeningen bij deze opvallende rechtbankuitspraak, waarover het laatste woord nog niet gesproken is. Bart van Oers beziet het ‘gebruik om niet’: is het mogelijk om langlopende overeenkomsten inzake ‘gebruik om niet’ te beëindigen, bijvoorbeeld als veranderde marktomstandigheden een rol spelen? Onze vaste columnist Paul Rutte plaatst kritische noten bij DBFMO, een lange afkorting voor een vergaande integrale aanbesteding waar opdrachtnemer bij ontwerp en realisatie rekening houdt met langjarig onderhoud en facilitaire diensten èn staat voor de financiering van het project. Het deficit van grondbedrijven wordt op miljarden euro’s becijferd. Reden voor Fred Koiter om de mogelijkheden te onderzoeken hoe de grondexploitatie anders kan. De intensieve dialoog tussen marktpartijen en gemeente bij de ontwikkeling, bouw en exploitatie van het toekomstige Noordgebouw (Centraal station Utrecht) staat centraal in een artikel van Maarten Kievits. In de kroniek jurisprudentie exploitatieplannen Grondexploitatiewet gaan Jan Willem. Santing en Shari Sheer Mahomed in op recente uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak State over grondexploitatieplannen. Frank Mulder en Frederike Linssen tekenen weer voor hun vaste rubriek Actualiteiten nadeelcompensatie. En volgens vast gebruik heeft Frans van der Loo weer een overzicht samengesteld van actuele jurisprudentie op uw vakgebied. Wilt u een interessant onderwerp delen met de lezers van Grondzaken in de Praktijk? Zend dan eerst een korte beschrijving via [email protected]!

Tineke ten Have hoofdredacteur

BIM Media

5

Artikelen

Als het klooster een hotel wordt Over juridische aspecten bij transformatie religieus vastgoed Religieus vastgoed is bijzonder vanwege de religieuze, maatschappelijke en vaak ook cultuurhistorische betekenis. Toch wachten veel leegstaande of vrijkomende kerkelijke gebouwen op een nieuwe zinvolle en waardige bestemming als alternatief voor sloop. Niet alleen financieel, organisatorisch en vaak emotioneel, maar ook juridisch is het een ingewikkeld vraagstuk waar veel kerkbesturen, (kerk)gemeenten en bisdommen mee te maken hebben. Deze bijdrage gaat in op enkele publiekrechtelijke en privaatrechtelijke aspecten bij deze transformatieopgave.

mr. M.L.J. Bomers en mr. drs. M.J. Eurlings1 Publiekrechtelijke aspecten Wat het publiekrecht betreft beperken wij ons hier tot het benoemen van enkele subsidiemogelijkheden en de rol van de monumentale status van religieus vastgoed. Overigens mag ook de recente verruiming van de planologische mogelijkheden tot transformatie hier niet onvermeld blijven. Voor transformatie van religieus en ander vastgoed is met name de verruiming van de zogenaamde kruimellijst interessant (artikel 4 van Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht).2 Voor een nadere toelichting op deze verruiming verwijzen wij graag naar het artikel ‘Aanpak van leegstand, binnen 8 weken een transformatie vergund?’ dat elders in dit blad is opgenomen. Subsidies Indien duidelijk wordt dat een bepaald religieus vastgoedobject niet langer door een kerkgenootschap kan worden gebruikt, start de lastige en vaak langdurige zoektocht naar een nieuwe bestemming. Bij kerken betekent dat opvallend genoeg lang niet altijd dat deze hun religieuze functie verliezen. Een kwart van de te transformeren kerken blijft namelijk behouden door overgang naar een andere denominatie.3 Met het oog op deze en andere herbestemmingen dringt zich ook al snel de zoektocht naar financieringsmogelijkheden op. Het gaat zowel om financiering van de transformatie als zodanig als om het behoud tot het moment van transformeren 6

is aangebroken. Hoewel van subsidiemogelijkheden geen wonderen mogen worden verwacht, loont het de moeite de mogelijkheden daartoe te verkennen. Zowel gemeentelijke, provinciale en rijkssubsidies vormen soms een welkome aanvulling op de meestal lastige transformatie-exploitatie. De verschijningsvormen en doeleinden zijn uiteenlopend: van klassieke subsidies tot (achtergestelde) leningen en van instandhoudingssubsidies tot subsidies voor planvorming en realisatie van een transformatie. Zo kent de gemeente ’s-Hertogenbosch een restauratiesubsidie bedoeld voor de instandhouding van de cultuurhistorische waarde van monumenten. De provincie Noord-Brabant heeft een subsidieregeling voor restauratie, tijdelijke instandhouding en het opstellen van technische plannen voor te herbestemmen kerken. Op Rijksniveau kennen we bijvoorbeeld de BRIM-subsidie voor de instandhouding van Rijksmonumenten. Ten slotte zijn er soms speciale fondsen zoals de zogenaamde Kerken Nevenfunctie Lening van het Nationaal Restauratiefonds. Bij die laatste mogelijkheid gaat het om kerken die nog in dienst zijn voor de eredienst maar daarnaast voor andere functies (gaan) worden gebruikt.   Monumentenstatus Veel religieus vastgoed heeft een monumentale status of kan deze krijgen. Een belangrijk discussiepunt dat speelt bij een (dreigende) monumentale status is de financiële positie

van het betrokken kerkbestuur of de betrokken (kerk)gemeente. Zij worden geacht een als monument aangewezen kerk, klooster of ander religieus vastgoed in stand te houden. Dat kan financieel een bittere pil zijn, zeker na de toch al vaak gevoelige beslissing om de betreffende kerk niet langer als zodanig te gebruiken.   Bestuursrechtelijk staan deze kerkbesturen en (kerk)gemeenten niet altijd met lege handen. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de gang van zaken bij de Christus Koningkerk in Heerlen.4 Het Cuypersgenootschap had het gemeentebestuur verzocht deze kerk als gemeentelijk monument aan te wijzen. Na enige aarzeling  ging het gemeentebestuur daartoe over. Deze aarzeling zat met name in de jarenlange tevergeefse pogingen van de betrokken partijen om de kerk te herbestemmen tot archief. De kerk werd al lang niet meer gebruikt en er ontstonden onveilige situaties. Zelfs de sloopvergunning was inmiddels onherroepelijk. Het gemeentebestuur stelt uiteindelijk dat het financiële belang van het kerkbestuur niet thuishoort bij de aanwijzing tot monument maar bij een eventueel daaropvolgende monumentenvergunning voor bijvoorbeeld sloop of wijziging. Onze hoogste bestuursrechter geeft het hiertegen protesterende Bisdom en het kerkbestuur echter gelijk. De financiële haalbaarheid en het financieel belang van het kerkbestuur moet wel degelijk volledig worden meegewogen bij de beslisGRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK FEBRUARI 2015

Artikelen

sing om de kerk een monumentale status te geven. Die status is immers gericht op het behoud van de kerk hetgeen in dit geval alleen door herbestemming mogelijk is. En juist die herbestemming is onmogelijk gebleken. Privaatrechtelijke aspecten Ook privaatrechtelijke aspecten spelen een belangrijke rol bij de transformatieopgave van religieus vastgoed. Wij beperken ons hier tot de enkele aspecten die een rol kunnen spelen bij (ver)koop en (ver)huur of tijdelijk gebruik. Bestemming, teruglevering en anti-speculatiebeding Met het oog op een waardige herbestemming kunnen verkopende kerkbesturen en (kerk-) gemeenten contractueel afspreken dat er een bepaalde bestemming aan het gebouw wordt gegeven en dat deze bestemming behouden moet blijven. Denk aan een klooster als bezinningscentrum. Een andere mogelijkheid is dat het object bij latere functieverandering moet worden terugverkocht. Het is wel raadzaam voor dat geval duidelijk af te spreken wat de koopsom dan is of hoe deze wordt vastgesteld. Ten slotte kan bij verkoop een eventueel anti-speculatiebeding (of meerwaardebeding) relevant zijn, zeker als een object voor een relatief lage prijs wordt verkocht. Dit houdt in dat bij een eventuele voorgenomen (door)verkoop van het object door de koper binnen een bepaalde termijn bijvoorbeeld een deel van de winst moet worden afgedragen.   Verkoop van religieus vastgoed en (non-)conformiteit Voor ieder vastgoedobject dat wordt verkocht, geldt dat het moet beantwoorden aan de koopovereenkomst: de zogenaamde conformiteit. Dit betekent dat het de eigenschappen moet bezitten die de koper op grond van de overeenkomst mag verwachten. Bij specifiek en vaak historisch religieus vastgoed is extra aandacht hiervoor zeker geen overbodige luxe. Enerzijds heeft de verkoper een mededelingsplicht indien hij weet of moet weten dat de zaak voor normaal of bijzonder overeengekomen gebruik ongeschikt is. Dat zal bij religieus vastgoed vaak niet eenvoudig zijn te bepalen. De contractuele mededeling dat de verkoper niet bekend is met verborgen gebreken, pleit de verkoper niet zonder meer vrij. Hij zal gebreken concreet moeten benoemen. Anderzijds mag de koper op zijn beurt alleen de eigenschappen verwachten waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. En soms zal hij nader onderzoek moeten doen. De mededelingsplicht gaat BIM Media

Foto: Yvo Meihuizen.

meestal voor de onderzoeksplicht waarbij ook wordt gekeken naar de professionaliteit en deskundigheid van partijen. Hoe professioneler en deskundiger de partij, hoe groter de eigen verantwoordelijkheid. Zeker kopers van religieus vastgoed doen er goed aan om eigenschappen van het object die echt van belang zijn goed te benoemen in de koopovereenkomst. De verkoper daarentegen zal goed moeten nagaan welke aansprakelijkheidsrisico’s hij eventueel wil uitsluiten. In elk geval vraagt religieus vastgoed om contractueel maatwerk. Termijn klachtplicht koper en verjaringstermijn Ontdekt de koper na de verkoop toch een gebrek aan het object dan is hij wettelijk verplicht om dit ‘binnen bekwame tijd’ na ontdekking aan de verkoper te melden. Vervolgens begint er een verjaringstermijn van

twee jaar te lopen voor het instellen van een vordering tegen de verkoper tot schadevergoeding of ontbinding van de koopovereenkomst. Een kerkbestuur of (kerk)gemeente als verkoper kan na het verstrijken van deze termijnen dus niet meer met succes worden aangesproken door de koper.    Verhuur van religieus vastgoed Indien verkoop van religieus vastgoed (voorlopig) onmogelijk of onwenselijk blijkt, is verhuur mogelijk een alternatief. In de rol van verhuurder kunnen kerkbesturen of (kerk)gemeenten met verschillende regels uit het huurrecht te maken krijgen, afhankelijk van het type huurobject. Bij verhuur doen zij er goed aan om na te gaan in welke categorie zij vallen. Van sommige regels kan, afhankelijk van de categorie, namelijk niet contractueel worden afgeweken. De wet onderscheidt 7

Artikelen Foto: Erwin Hijmans.

de categorieën woonruimte, middenstandsbedrijfsruimte of overige bedrijfsruimte. Bij die laatste categorie gaat het bijvoorbeeld om verhuur voor kantoor, praktijkruimte, expositieruimte, opslag, bibliotheek of bezinningscentrum. Ook voor de mate van huurbescherming zijn deze categorieën bepalend. Woonruimte heeft de sterkste bescherming gevolgd door middenstandsbedrijfsruimte. Voor de zogenaamde overige bedrijfsruimte geldt geen huurbescherming maar alleen ontruimingsbescherming. Dat betekent dat de huurder na het eindigen van de huur nog een beperkte tijd gebruik mag blijven maken van het gehuurde.   Leegstandswet, korte verhuur en bruikleen Kerkbesturen of (kerk)gemeenten die eventu8

eel bevreesd zijn voor deze huurbescherming zouden gebruik kunnen maken van de Leegstandwet. Deze biedt uitkomst als religieus vastgoed, zoals een klooster, tijdelijk als woonruimte wordt verhuurd. Bijvoorbeeld omdat er nog geen duidelijkheid is over de toekomstige bestemming. Woonruimte in gebouwen, bestemd voor groepsgewijze huisvesting, verzorging of verpleging, logiesverschaffing, administratie of onderwijs, mag tien jaar worden verhuurd zonder dat de huurder huurbescherming heeft. Er is wel een vergunning van Burgemeester en Wethouders vereist.   Tot slot onderscheidt de wet nog als uitzonderingscategorie op de huurbeschermings­ regel de zogenaamde huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. Het gaat hier om tijdelijke verhuur van enkele weken,

maximaal enkele maanden, bijvoorbeeld de verhuur van een pastorie voor vakantiedoeleinden. Om te kwalificeren voor deze categorie is niet de duur van de tijdelijke verhuur doorslaggevend, maar het naar zijn aard tijdelijke gebruik, zoals vakantie of een tijdelijke studie in het buitenland.   In een aantal gevallen kan de behoefte bestaan om een religieus vastgoedobject tijdelijk te laten gebruiken in afwachting van toekomstige ontwikkelingen, zoals een gewenste verkoop. Bijvoorbeeld ter voorkoming van vandalisme. In dat geval is ook het sluiten van een bruikleenovereenkomst voor onbepaalde tijd mogelijk, met de mogelijkheid voor de eigenaar om snel en te allen tijde op te kunnen zeggen. De gebruiker betaalt geen vergoeding voor het gebruik maar alleen de kosten voor het gebruik van eventuele bijkomende leveringen en diensten, zoals gas, water en elektra. Hiermee wordt ’op safe gespeeld’: het is zeker dat de gebruiker dan in ieder geval geen huur- of ontruimings­ bescherming heeft.    Tot slot Transformatie van vastgoed is meestal een ingewikkeld en langdurig proces. Zeker bij religieus vastgoed dat vaak een bijzondere maatschappelijke en (cultuur)historische betekenis heeft. Ook juridisch is deze transformatie complex. Toch zijn er ook lichtpuntjes. Zo is het al dan niet tijdelijk afwijken van het bestemmingsplan eenvoudiger geworden en bestaan er soms subsidiemogelijkheden om de exploitatielast enigszins te verlichten. Verder zijn er de laatste jaren bijvoorbeeld meer mogelijkheden gekomen om religieus en ander vastgoed tijdelijk te verhuren zonder huurbescherming. Het zijn welkome juridische instrumenten voor de aanpak van een lastig vraagstuk. Noten 1

M  aaike Bomers en Maarten Eurlings zijn werkzaam als advocaat bij 2BW Advocaten te Nijmegen.

2

Z  ie artikel 4, onderdeel 9 en 11, van bijlage II van

3

Z  o blijkt uit de handreiking ‘Een toekomst voor

het Bor. kerken’, Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, Amersfoort, juni 2011. 4

Z  ie de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 16 juli 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:2675).

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK FEBRUARI 2015

Artikelen

Transformatie van leegstaand vastgoed naar woningen Ervaringen uit de praktijk Waar lopen eigenaren, beheerders en ontwikkelaars tegenaan bij transformatietrajecten? Welke rol spelen politiek en bestuurders? Wat valt er te leren van de successen, maar ook van de mislukkingen?

Bob de Vilder1 Dat er vraag is naar betaalbare huurwoningen staat buiten kijf. Ruim 3.000 belangstellenden meldden zich in een tijdsbestek van krap vier weken aan voor 229 nieuwe huurwoningen in Amsterdam Nieuw-West. De grauwe en verlaten betonkolos van 8.700 m2 was eind 2013 door leegstandbeheerder Camelot en bouwer Klokgroep aangekocht als transformatieproject. Eind 2014 werd het project opgeleverd. De twaalf

November 2013: 8.700 m² leeg kantoor. BIM Media

verdiepingen van het voormalige kantoor waren omgetoverd in zelfstandige woonunits met oppervlaktes van 18 tot 25 m2, eigen keukenunit en douchecabine. De huur voor deze woningen, vooral bedoeld voor eenpersoonshuishoudens, lag tussen de €500 en €650 per maand, waardoor huurders met lagere inkomens aanspraak konden maken op huurtoeslag. Dit succesverhaal sluit natuurlijk prachtig aan op de visie van de politiek in Amsterdam en de rest van Nederland. In de woorden van portefeuillehouder Wonen stadsdeel Amsterdam Nieuw-West Ronald Mauer (D66): ‘Dit project past prima in ons beleid om leegstand terug te dringen, eenpersoons huurwoningen te ontwikkelen en de leefbaarheid in de buurt te verhogen. Drie vliegen in één klap.’ Toch komen transformatieprojecten, ondanks aanvullende en ruimere wet- en regelgeving, nog altijd moeizaam van de grond. Politieke besluiten en moties schrikken af, maatregelen werken averechts,

November 2014: 229 nieuwe huurwoningen. 9

Artikelen rechtsgang werkt ernstig vertragend en weerstand is soms groot. Zoals wethouder Ivens (SP) in zijn ambitieuze nota van 18 november jl. terecht stelt: ‘Het laaghangend fruit in Amsterdam is geplukt, de inzet ligt bij alle partijen, zowel gemeente, corporatie als investeerders.’ Moeizaam traject loopt vast in rechtsgang Een voorbeeld van een moeizaam traject dat nog altijd wacht op uitvoering is de casus van het voormalig grafisch lyceum in Eindhoven. De eigenaar, een woningcorporatie, en de gemeente willen invulling geven aan de inspanningsverplichting om voldoende woonruimte te realiseren voor arbeidsmigranten. Die behoefte is niet alleen in Eindhoven enorm, er zijn naar schatting 350.000 tijdelijke arbeidsmigranten die tijdelijk, van enkele maanden tot enkele jaren, in ons land willen verblijven. Ongewenste woonsituaties waarbij teveel Poolse en Roemeense arbeiders samen bivakkeren in stacaravans en vakantiehuisjes zijn in heel Nederland bekend. Het plan is daarom om in een leegstaand scholencomplex (zie foto), naast enkele culturele ruimtes en een buurtrestaurant, circa 50 onzelfstandige woonruimtes te realiseren. Exclusief bedoeld voor buitenlandse werknemers die op basis van tijdelijke contracten in de regio werkzaam zijn. De transformatie staat gepland voor een periode van 5 tot maximaal 10 jaar, waarna het project zal worden gesloopt. De bedoelingen zijn goed. In de plannen is sprake van beheerders die de taal spreken, klein onderhoud verrichten en schoonmaken. De arbeidsmigranten kunnen voor een bedrag van ongeveer € 15 per dag, circa € 450 per maand, gebruik maken van een slaapkamer met gedeelde faciliteiten. Zo zijn er een gezamenlijke keuken, sanitair, voldoende parkeerplaatsen en ontspanningsruimtes gepland. Tegenstanders en buurtbewoners hebben alle mogelijke middelen aangegrepen de komst tegen te houden. De pers speelt een opmerkelijke rol door een platform te bieden aan de weerstand en evenwichtige duiding achterwege te laten. Na twee jaar procederen door gemeente en eigenaar is het wachten nog altijd op een definitieve uitspraak van de Raad van State inzake de verlening van een onherroepelijke omgevingsvergunning. De verwachte uitspraak, oorspronkelijk gepland in de zomer van 2014, is zonder opgaaf van reden al meerdere malen uitgesteld. En ondertussen staat het gebouw nog steeds leeg. De kosten van het beheer door de corporatie lopen al die tijd door. Daarnaast zijn er extra kosten gemaakt om het project te beveiligen en schade door vandalisme en verval te repareren. Aanvankelijk enthousiasme bij corporatie en gemeente is omgeslagen in wilskracht en doorzettingsvermogen. De wil om te transformeren blijft onverminderd aanwezig, de erkelijkheid blijkt weerbarstig. Investering in transformatie moet wel renderen Naast de benodigde vergunningen kan ook het niet rondkrijgen van 10

een dekkende exploitatie een obstakel vormen. Tijdelijke transformatie kent een korte terugverdientijd, van enkele maanden tot maximaal 10 jaar. Permanente transformatie gaat uit van een gewijzigde huuropbrengst, van commerciële verhuur als kantoor naar bijvoorbeeld gereguleerde huurprijzen op basis van een puntenstelsel. Al te strenge regels houden de woninghuren gedwongen lager dan de marktprijzen en weerhouden investeerders in te stappen. Het rendement bij transformatie van kantoor naar woningen weegt dan niet op tegen het risico van de investering. Ook de recent ingevoerde verhuurdersheffing vormt een belangrijk te nemen obstakel bij het doorrekenen van toekomstige exploitaties van transformatieprojecten. Particuliere beleggers, maar tegenwoordig ook woningcorporaties kijken scherp naar het rendement van hun portefeuille. De terugverdientijd van de investering moet realistisch zijn. Als politici enerzijds een beroep doen op ondernemers en de markt uitdagen om de handschoen op te pakken, zullen zij anderzijds terughoudend moeten zijn met het bedenken en toepassen van (nieuwe) belastingen en heffingen die het terugverdienen van een investering verzwaren. De recente motie2 van Van der Linde (VVD) en Monasch (PvdA) voor het invoeren van een vrijstelling van de verhuurdersheffing bij de nieuwbouw van energiezuinige huurwoningen geeft daarom blijk van goed inzicht van beide politici in de noden van bouwers, ontwikkelaars en beheerders. Nieuwe regels maken transformeren eenvoudiger In 2014 heeft de wetgever trouwens al een aantal grote stappen gezet. Op 1 november werd de wijziging Besluit omgevingsrecht (Bor) van kracht. Deze nieuwe regeling maakt het eenvoudiger om tijdelijk af te wijken van het bestemmingsplan, bijvoorbeeld ten behoeve van de transformatie van leegstaande kantoren. Tijdwinst ontstaat doordat het nu mogelijk is via een reguliere procedure van maximaal 8 weken een omgevingsvergunning te krijgen, in plaats van standaard via een uitgebreide procedure, waar 6 maanden voor staat. De duur waarvoor de tijdelijke vergunning kan worden verleend is verlengd van 5 jaar naar 10 jaar. Een belangrijke wijziging is bovendien dat het niet langer nodig is aannemelijk te maken dat de activiteit waarvoor de tijdelijke afwijking wordt gevraagd, voorziet in een tijdelijke behoefte. Het mag ook gaan om een permanente behoefte, bijvoorbeeld migranten- of jongerenhuisvesting, die tijdelijk op een bepaalde locatie wordt toegestaan. Het moet alleen nog feitelijk mogelijk en aannemelijk zijn dat de activiteit zonder onomkeerbare gevolgen kan worden beëindigd. De regel dat het aantal woningen gelijk moet blijven is ook vervallen, waardoor het eenvoudiger is geworden om een leegstaand kantoor tijdelijk te transformeren naar woonruimtes voor studenten. Tot slot is er de verruimde mogelijkheid om bestaande gebouwen een andere functie te geven dan in het bestemmingsplan staat. Het maximum van 1.500 m2 is komen te vervallen, waardoor veel meer gebouwen voor innovatieve invullingen in aanmerking komen. Creativiteit en durf wordt beloond Met deze steun in de rug blijft de markt onverminderd zoeken naar creatieve oplossingen. Zo is Woonzorg, een zorginstelling die net als anderen geconfronteerd wordt met leeglopende verzorghuizen, actief op zoek gegaan naar andere passende invullingen. Clustermanager Eric van Leeuwen: ’Voor een project, de Olmenhof, dat we de komende jaren niet konden invullen met zorg hebben we samen met onze leegstandbeheerder een plan opgesteld. De gemeente Amstelveen heeft door het afgeven van vergunningen voor verhuur op basis van de leegstandwet haar bereidheid laten zien om tot een goede en snelle oplossing te komen.’ Door slimme investeringen (totaal € 540.000) in de technische voorzieningen en het energiebeheer en het handig GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK FEBRUARI 2015

Artikelen omkatten van de vrijgekomen zorgkamers naar zelfstandige woonruimtes, kon een sluitende exploitatie voor een periode van twee jaar worden gerealiseerd. De bewoners betalen elk tussen de €300 en €450 per maand. De gemeente kreeg 95 betaalbare zelfstandige woonunits terug op een plek waar krakers en hangjongeren kort daarvoor nog de buurt onveilig maakten. Woonzorg zag haar beheerstaken verminderd en de weerstand in de buurt, die tijdens de leegstand hoog opliep, verdwijnen. Bij een ander project in Amsterdam3 vullen betrokken jongeren de leeggekomen zorgkamers op. In ruil voor activiteiten met de overgebleven bewoners, bijvoorbeeld spelletjes doen of een bezoekje aan de dierentuin, verdienen ze korting op hun huur. Een mooi voorbeeld waarbij maatschappelijke betrokkenheid, de gewenste participatiesamenleving en woonbehoeftes samenkomen in een pragmatische oplossing waarbij iedereen wint. Leegstand was hier de kans die door alle betrokkenen is omgezet in resultaat en dat zonder al te veel kosten of gedoe. Pro-actief leegstandbeheer is meer dan krakers weren Wat blijkt uit bovenstaande voorbeelden is dat de branche zich de afgelopen jaren in rap tempo heeft aangepast aan de nieuwe uitdagingen. Naast de traditionele rol van het beveiligen tegen leegstandrisico’s, is een steeds grotere rol weggelegd in het realiseren van rendement bij leegstand.

Leegstandbeheerders staan in het centrum van deze vier segmenten en bundelen kennis en ervaring van alle partijen. Zij werken dagelijks samen met bouwers, planners, fiscalisten, juristen, investeerders, overheid en woonbedrijven en voegen waarde toe door transformatieprojecten daadwerkelijk te realiseren. De behoefte aan flexibele woon- en werkruimte is onverminderd en breed, het aanbod in leegstaand vastgoed enorm. Professionele leegstandbeheerders weten grote groepen ‘aanbod’ op maat te plaatsen in alle mogelijke vormen van ongebruikt vastgoed. Daarbij maken zij handig gebruik van de flexibele contractvormen en regels binnen de huidige wet om leegstand snel en efficiënt in te vullen. Sommige kantoren kunnen veranderen in woningen voor studenten, andere in broedplaatsen voor startende ondernemingen. Leegstaande scholen en zorginstellingen kunnen een invulling krijgen als tijdelijke woonruimte voor buitenlandse werknemers, asielzoekers of urgente gevallen op de woningmarkt. Fabriekshallen worden omgetoverd in filmlocatie of oefenruimte voor culturele gezelschappen. Branche deelt kennis en ervaring via workshops en social media Het leegstandprobleem is niet onoplosbaar, de kracht van de markt bewijst dat elke dag weer. De branche deelt haar kennis graag via een overvolle agenda van seminars en workshops. U staat niet alleen in uw zoektocht naar een nieuwe bestemming voor uw project. Noten 1

Chief marketing officer bij leegstandbeheerder Camelot Europe.

2

Tweede kamer, 29-okt-2014 34000 XVIII 12 Motie van de leden Monasch en Van der Linde.

3

http://www.nul20.nl/dossiers/tijdelijke-transformatie-biedt-antwoord-op-toekomstige-vergrijzing.

De Property life cycle (zie afbeelding) helpt bij het opstellen van plannen voor tijdelijke en permanente transformatie, van leeg- naar volstand. Een compleet transformatieplan omvat vier deelgebieden: de beveiliging, de ontwikkeling, het facilitair beheer en het vastgoedbeheer. BIM Media

11

Artikelen

Aanpak van leegstand: binnen 8 weken een transformatie vergund Arjan Loo bespreekt het per 1 november 2014 gewijzigde Besluit omgevingsrecht en de verruimde mogelijkheden voor vergunningvrij bouwen en het realiseren van (vergunningvrije) mantelzorgwoning.

Foto: PasAan.

Mr. Arjan (A.P.) Loo1 Op 1 november 2014 is het Besluit omgevings­ recht gewijzigd2. Deze wijziging is in de media vooral belicht vanwege de verruimde mogelijkheden om vergunningvrij te bouwen en de mogelijkheden om mantelzorgwonin­ gen (vergunningvrij) te kunnen realiseren. Een andere belangrijke verruiming is mijns inziens onderbelicht gebleven: de mogelijk­ heid om met een relatief korte procedure een gewenste functiewijziging vergund te krij­ gen. Mijn verwachting is dat deze verruiming in de praktijk veelvuldig kan en zal worden gebruikt. In deze actualiteitenrubriek is een 12

korte blik op deze verruiming dan ook op zijn plaats. Voor lezers die vooral vertrouwd zijn met het privaatrecht ga ik eerst kort in op de verschil­ lende bestuursrechtelijke mogelijkheden met bijbehorende procedures om een gewenste functiewijziging vergund te krijgen, waarna ik de verruimde mogelijkheid bespreek. Welke mogelijkheden bestaan er om afwijkend gebruik vergund te krijgen en welke procedure is daarop van toepassing? In Nederland wordt op het gebied van de ruimtelijke ordening uitgegaan van een stelsel van toelatingsplanologie. Dit houdt –

kort gezegd – in dat in een bestemmingsplan wordt voorgeschreven wat voor bouwwerken in welke omvang op gronden mogen worden opgericht en welk gebruik van deze bouw­ werken – bijvoorbeeld wonen, horeca of detailhandel – is toegestaan. Indien het voornemen is om af te wijken van het op grond van het bestemmingsplan toe­ gestane gebruik zijn er een drie mogelijkhe­ den (los van de mogelijkheid van het vaststel­ len van een geheel nieuw bestemmingsplan) om het gewenste gebruik vergund te krijgen: 1. het bestemmingsplan biedt zelf de mogelijkheid een gewijzigd gebruik te GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK FEBRUARI 2015

Als het mogelijk is om het afwijkend gebruik te vergunnen met een ‘binnenplanse afwij­ king’ of met een ‘kruimelgeval’ is daar de reguliere procedure op van toepassing. Een reguliere procedure houdt in dat in beginsel binnen 8 weken, behoudens een eenmalige verlengingsmogelijkheid van 6 weken, een besluit op de aanvraag wordt genomen. Als niet binnen deze termijn wordt besloten, wordt de vergunning geacht van rechtswege te zijn verleend. Voor de variant onder 3 moet een uitgebreide procedure worden doorlopen. Indien de uitgebreide procedure op een aanvraag van toepassing is, schrijft de wet voor dat binnen 6 maanden een besluit op de aanvraag moet zijn genomen. Het maakt daarmee dus nogal verschil welke procedure op een aanvraag van toepassing is! De verruiming waarvan ik verwacht dat deze in de praktijk veelvuldig kan en zal worden gebruikt houdt in dat per 1 november 2014 de ‘kruimelgevallenregeling’ ten aanzien van gebruikswijzigingen (transformatie) aanzienlijk is verruimd. Daarmee kan binnen 8 weken een vergunning voor een gewenste transformatie worden verkregen! Ik licht de verruiming toe. Transformatie vóór en na 1 november 2014: praktische problemen aangepakt Tot 1 november 2014 was het vergunnen van een gebruikswijziging met een reguliere pro­ cedure alleen mogelijk indien het pand een maximale oppervlakte had van 1500 m2 en er geen uitpandige bouwactiviteiten worden verricht. Deze beperkingen zorgden ervoor dat er in de praktijk slechts beperkt gebruik kon worden gemaakt van deze categorie. Veel leegstaande kantoorpanden en bedrijfsbebouwing heb­ ben namelijk vaak een grotere oppervlakte. Ook is het bij een gewijzigd gebruik vaak nodig om de gevel te wijzigen, bijvoorbeeld voor voldoende daglichttoetreding. Een ander praktisch bezwaar bestond erin dat de wijziging van het gebruik (bijvoorbeeld van een kantoorfunctie naar een detail­ handelsfunctie) in veel gevallen ook zorgt BIM Media

Artikelen

vergunnen3 (de zogenoemde ‘binnen­ planse ontheffing’); of 2. het gewijzigd gebruik kan worden vergund in een aantal bij algemene maat­ regel van bestuur genoemde gevallen4 (de zogenoemde ‘kruimelgevallen’); of 3. er wordt een omgevingsvergunning ver­ leend waarbij moet worden aangetoond dat het verlenen van de vergunning niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening5.

Foto: PasAan.

voor een toename van de parkeerbehoefte, die niet met deze categorie kon worden meegenomen. Aldus moest er voor het kun­ nen voorzien in voldoende parkeerbehoefte alsnog een afzonderlijk (en niet in uitzonde­ ringsgevallen) langdurig vergunningstraject worden doorlopen. Van tijdwinst was in die gevallen nagenoeg geen sprake. Aldus was deze categorie slechts in een beperkt aantal gevallen van nut. Per 1 november 2014 zijn deze praktische bezwaren komen te vervallen en kunnen aan­ zienlijk meer aanvragen om een omgevings­ vergunning voor dergelijke gebruikswijzi­ gingen met de reguliere procedure, waarbij in beginsel binnen 8 weken op een aanvraag wordt besloten, worden vergund. Zo wordt er niet langer meer een beperking gesteld aan de maximale oppervlakte van het bouwwerk en worden ook uitpandige bouwactiviteiten toegestaan, zolang de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume maar niet worden ver­ groot. Beperkte uitpandige werkzaamheden, zoals de wijziging van de gevelindeling, zijn daarmee expliciet onder deze regeling ge­ bracht. In de nieuwe regeling wordt het ook toegestaan om het aansluitend terrein ten be­ hoeve van de nieuwe functie te gebruiken. Zo kan ook een eventuele toegenomen parkeer­ behoefte direct in de vergunning­verlening worden meegenomen. Een gewenste transformatie van grote kantoorgebouwen, van leegstaande bedrijfs­ bebouwing en winkelruimten, maar ook van bijvoorbeeld complete ziekenhuiscomplexen kan daarmee met toepassing van een regu­ liere procedure worden vergund.

Breed toepasbaar De belangrijkste reden voor deze verruiming is geweest om de (al dan niet tijdelijke) bewoning van leegstaande kantoorgebou­ wen met een korte procedure toe te kunnen staan.6 Maar deze bepaling laat zich veel breder toepassen! De bepaling beperkt zich namelijk niet tot enkel kantoorgebouwen, maar tot alle bestaande bouwwerken. Ook ziet de bepaling niet enkel op transformatie naar het gebruik voor bewoning, maar op alle soorten van gebruik. Wel kan het zo zijn dat een gemeente gevallen waarin zij toepassing geeft aan deze categorie in haar beleidsregels heeft beperkt. Conclusie De verruimde mogelijkheden om een trans­ formatie te vergunnen, bieden voor zowel gemeenten als ontwikkelaars kansen!

Noten 1

Advocaat Overheid en ruimtelijke ontwikkeling bij Poelmann van den Broek advocaten te Nijme­ gen.

2

Staatsblad 2014, 333.

3

Artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 1 van de Wet algemene bepalingen omgevings­ recht.

4

Artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder b, onder 2 van de Wet algemene bepalingen omgevings­ recht.

5

Artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder b, onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevings­ recht. Ook wel bekend als het projectbesluit uit de Wro in de periode voorafgaand aan de Wabo.

6

Staatsblad 2014, 333, pagina 54.

13

Artikelen

Kramp door krimp? Volgens de rechtbank Gelderland is bevolkingskrimp een zodanig onvoorziene omstandigheid dat door ontwikkelaars geen ongewijzigde instandhouding van een met de gemeente (Bronckhorst) gesloten overeenkomst inzake gebiedsontwikkeling mocht worden verwacht. Moeten ontwikkelaars door deze uitspraak in de kramp schieten? Manfred Fokkema meent van niet. Hij plaatst enkele kanttekeningen bij een vonnis waarover het laatste (gerechtelijke) woord nog niet gezegd is. Manfred Fokkema1 Inleiding Steeds meer gemeenten zien zich geconfronteerd met bevolkingskrimp én met contracten voor gebiedsontwikkeling waarin geen rekening is gehouden met die bevolkingskrimp. Dit leidt tot de vraag, waar ook de Gelderse gemeente Bronckhorst zich voor gesteld zag, of een samenwerkingsovereenkomst opengebroken kan worden vanwege de onvoorziene omstandigheid van bevolkingskrimp. Volgens een vonnis van de rechtbank Gelderland d.d. 9 april 2014 is dat het geval.2 Hoger beroep Voorop gesteld: tegen het vonnis van de rechtbank te Arnhem is, naar ik heb begrepen, hoger beroep ingesteld. Dat is niet verbazingwekkend, omdat hierin voor het eerst is uitgemaakt dat bevolkingskrimp kwalificeert als een onvoorziene omstandigheid, waardoor ongewijzigde instandhouding van een overeengekomen overeenkomst inzake gebiedsontwikkeling niet mag worden verwacht. Deze eerste uitspraak over bevolkingskrimp als onvoorziene omstandigheid is reeds daarom een korte bespreking waard. Uiteraard moet het vervolg, een arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden, worden afgewacht. Feiten Allereerst een korte schets van de feiten. In 2009 sluit de gemeente Bronckhorst een samenwerkingsovereenkomst met twee projectontwikkelaars voor de realisatie van 27 woningen. De ontwikkelaars zullen de vastgoedontwikkeling voor hun rekening nemen. Op de gemeente rust de (inspannings-) verplichting om het benodigde bestemmingsplan vast te stellen. Vanwege gewijzigd provinciaal beleid wordt in de Regionale Woonvisie van juli 2010 vastgelegd dat er minder woningen gebouwd 14

dienen te worden. Volgens de gemeente heeft de uitvoering van de niet vrijblijvende Woonvisie tot gevolg dat het woningbouwplan – niet gelegen in een inbreidings-, maar in een uitbreidingslocatie – niet in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Vaststelling van het bestemmingsplan kan daarom niet aan de orde zijn. Volgens de ontwikkelaars is de gemeente (onder meer) haar inspanningsverplichting niet nagekomen, dan wel heeft zij onrechtmatig gehandeld en dient de gemeente daarom alle schade van de ontwikkelaars te vergoeden.3 De gemeente wenst echter met een beroep op onvoorziene omstandigheden de overeenkomst te beëindigen onder vergoeding van de door de ontwikkelaars onevenredig geleden schade. Onvoorziene omstandigheden: wet en overeenkomst Rechtvaardigen de geschetste feiten een beroep op onvoorziene omstandigheden? Dat is de kern van de vraag waarover de rechtbank zich moet buigen. Uit art. 6:258 BW volgt dat de rechter bij een onvoorziene omstandigheid zoals bevolkingskrimp – hetgeen dus geen onvoorzienbare omstandigheid hoeft te zijn – op verlangen van één van de contractpartijen: - de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen; of - de overeenkomst geheel of gedeeltelijk kan ontbinden.4 Wanneer de eerste wettelijke horde van bevolkingskrimp als onvoorziene omstandigheid bij de rechter genomen is, dan volgt de tweede horde: is de onvoorziene omstandigheid van dien aard dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding niet mag verwachten? Daarna volgt nog een derde horde. Dienen de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer

geldende opvattingen voor rekening te komen van degene die zich erop beroept? In de samenwerkingsovereenkomst die in de procedure bij de rechtbank voorlag, hadden partijen de volgende regeling inzake onvoorziene omstandigheden opgenomen: ‘Ingeval van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat van de Gemeente en/of de Ontwikkelaar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van deze overeenkomst niet mag/mogen verwachten, zullen de Partijen trachten de inhoud van deze overeenkomst bij addendum aan te passen en wel op zodanig wijze dat de beoogde doelstellingen zoveel mogelijk in stand blijven en bereikt kunnen worden.’ Ook bevat de overeenkomst de volgende slotbepaling: ‘Indien zich onvoorziene wijzigingen voordoen of omstandigheden die niet in deze overeenkomst zijn verdisconteerd, zullen de Partijen de gevolgen daarvan in goed overleg en tegen de uitgangspunten waarop deze Overeenkomst is gebaseerd, in redelijkheid vaststellen alsmede afspraken hoe deze gevolgen moeten worden opgelost. (…)’ Oordeel rechtbank Volgens de rechtbank heeft de gemeente haar inspanningsverplichting inzake het vaststellen van het bestemmingsplan niet geschonden. Dat oordeel hoeft als zodanig geen verbazing te wekken, omdat er niet snel sprake is van een tekortkoming in de nakoming van een inspanningsverplichting. Wel oordeelt de rechtbank, in weerwil van het voorgaande, dat de gemeente in beginsel tekort is geschoten in de nakoming van de samenwerkingsovereenkomst, omdat het woningbouwproject geen doorgang vindt. Voor de vraag of die tekortkoming toerekenbaar is, is relevant of er sprake is van overmacht dan wel een onvoorziene omstandigheid zoals genoemd in de samenwerkingsovereenkomst. GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK FEBRUARI 2015

Artikelen

De gemeente betoogt dat de wijziging van ruimtelijk beleid leidde tot het definitief vervallen van woningbouwmogelijkheden en dat dit een onvoorziene omstandigheid oplevert. Die omstandigheid zou volgens de gemeente van dien aard zijn – enige toelichting in het vonnis hierover ontbreekt – dat geen ongewijzigde instandhouding van de samenwerkingsovereenkomst mag worden verwacht. De rechtbank volgt het standpunt van de gemeente en overweegt als volgt: ‘(…) Gesteld noch gebleken is dat de bevolkingskrimp en als gevolg daarvan het aanpassen van de woningbouwplannen door de Gemeente als onvoorziene omstandigheid in de SOK is verdisconteerd of dat partijen in die mogelijkheid hebben willen voorzien. Dat betekent dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid. De onvoorziene omstandigheid is bovendien van dien aard dat [eiseressen] geen ongewijzigde instandhouding van (het doel van) de overeenkomst mocht verwachten.’ Uiteindelijk wijst de rechtbank aan de ontwikkelaars een schadebedrag van €78.000 toe voor de ‘onevenredig geleden schade’. Enkele opmerkingen Dat bevolkingskrimp in het onderhavige geval kwalificeert als een onvoorziene omstandigheid wekt geen verbazing. Het is immers een omstandigheid waarvan, aldus de rechtbank, niet is gebleken dat deze is verdisconteerd in de overeenkomst, althans dat partijen in die mogelijkheid hebben willen voorzien. Wel wekt het in juridisch opzicht verbazing dat de rechtbank oordeelt dat de onvoorziene omstandigheid van dien aard is dat geen ongewijzigde instandhouding mag worden verwacht van (het doel van) de overeenkomst. In de eerste plaats ontbreekt op het punt van dien aard namelijk enige toelichting van de rechtbank. Daarnaast ontbreekt elke verwijzing naar de, ook in het contract, voorgeschreven toets aan de maatstaf van redelijkheid en billijkheid. Kortom, de rechtbank lijkt hier niet te toetsen aan de wet en/of de tekst van de overeenkomst. De rechtbank lijkt simpelweg de stelling van de gemeente te volgen dat de onvoorziene omstandigheid van bevolkingskrimp van dien aard is dat geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag worden verwacht. Die toets is echter niet conform overeenkomst en niet conform wet. Verwacht mag worden dat deze redenering, de toets der kritiek bij het Hof dan ook niet (zomaar) zal kunnen dragen. Op zijn minst ligt het voor de hand dat in het arrest van het Hof meer de nadruk zal worden gelegd op BIM Media

Foto: Arnold Joost, Stadkwadraat.

het gegeven dat de gemeente Bronckhorst opgelegd heeft gekregen van hoger hand, vanuit de provincie, dat er minder woningen gerealiseerd mochten worden. Ook merk ik op dat de rechterlijke macht tot op heden (altijd) zeer terughoudend is geweest om een beroep op onvoorziene omstandigheden te erkennen.5 Zonder nadere motivering van de rechtbank, die nu eenmaal ontbreekt, valt niet goed in te zien waarom in het onderhavige geval van die bestendige lijn is afgeweken. Wat nu als niet de gemeente, maar de ontwikkelaar van het contract had willen afkomen wegens bevolkingskrimp (lees: geen vraag meer naar woningen)? Ik waag te betwijfelen of de rechtbank, gelet op de bestendige lijn in de jurisprudentie over onvoorziene marktomstandigheden, in een dergelijk geval tot een vergelijkbare conclusie zou zijn gekomen.

ten bij bevolkingskrimp. In de eerste plaats moet de uitkomst van het hoger beroep worden afgewacht. Uit het vonnis lijkt te volgen dat door de rechtbank niet op de juiste wijze is getoetst aan de wet en de inhoud van de overeenkomst. Ook merk ik op dat de uitspraak afwijkt van een bestendige lijn in de jurisprudentie, welk gegeven ongetwijfeld naar voren zal worden gebracht bij het hof. Kortom, het laatste woord over dit vonnis is nog niet gezegd.

Noten 1

Advocaat Gebiedsontwikkeling bij Infense advocaten te Deventer. De redactie van dit artikel is afgerond op 22 december 2014.

2

Rb. Gelderland 9 april 2014, ECLI:NL:RBGEL:2014:2343.

3

Uit onderdeel 3.1 van het vonnis blijken overigens

4

Zie ook mijn artikel ‘Verplicht bouwen voor leeg-

nog meer vorderingen.

Kramp door krimp? Het in dit artikel besproken vonnis lijkt op het eerste gezicht een gunstige uitkomst te hebben voor gemeenten die kampen met bevolkingskrimp. Om meerdere redenen zou het onverstandig zijn voor ontwikkelaars om vanwege deze uitspraak in de kramp te schie-

stand’ zoals dat vorig jaar februari is verschenen in dit tijdschrift. 5 Zie voetnoot 3. Enkele ‘uitzonderingen’ daargelaten, zoals bijvoorbeeld blijkt uit B.D.A. Zwart, ‘De financiële en economische crisis toch een onvoorziene omstandigheid?’, TBR 2014/143. 15

Artikelen

Column

DBFMO: kwaliteitsverbetering of kapitaalvernietiging? Paul Rutte1 Op 11 december 2014 opende onze Koning het nieuwe Nationaal Militaire Museum in Soesterberg. Een schitterend ontwerp van Felix Claus in het Utrechts landschap. Dat weet ik uit eigen ervaring omdat ik enkele maanden voor de officiële opening een preview kreeg. Ik was uitgenodigd door Heijmans, leider van het consortium die dit museum heeft gerealiseerd. De Rijksoverheid had voor het museum een tender uitgeschreven in de vorm van een DBFMO met Heijmans cum suis als uiteindelijke winnaar. Een DBFMO? Toegegeven. Ik heb ook even geoefend om deze afkorting er soepel uit te krijgen, maar ik ben nu in het stadium dat ik het achteloos kan laten vallen. Hier en daar wat niet begrijpende blikken achterlatend. DBFMO staat voor Design, Build, Finance, Maintain and Operate. Het is de meest vergaande vorm van integrale aanbesteding. Het is een contractvorm waarbij de opdrachtnemer bij het ontwerp

en realisatie rekening houdt met langjarig onderhoud en facilitaire diensten, en ook nog de financiering meebrengt. Dit laatste is op zichzelf vanuit het perspectief van de Rijksoverheid bijzonder omdat deze partij altijd de laagste kapitaalskosten heeft. De redenatie is echter dat door participatie van de financiële partijen in zo’n consortium de ‘tucht’ van de markt zijn werk doet. Het hele idee bij zo’n aanbesteding is dat je door het contant maken van 25 jaar juffrouw Jannie met haar rondrijdende koffiekar tot de conclusie komt dat je beter de initiële investering kan doen door iedere afdeling een goed espresso-apparaat te geven. In de nadere toelichting van Heijmans viel me toch weer een groot nadeel op van deze vorm van aanbesteding. De zeer hoge aanbestedingskosten. In de laatste ronde heeft een drietal consortia meegedaan. Deze partijen hebben alle drie een volledig en gedetailleerd museum uitgewerkt. Elk museumstuk uit de collectie beschreven en een plek gegeven. De vervanging van de lampjes en de verkoop van koffie met appelgebak uitgerekend voor de komende 25 jaar. Kosten per partij? Circa 3 à 4 miljoen euro. Voeg daarbij nog de kosten van de Rijksoverheid om dit op de markt te zetten en te beoordelen en je komt op een bedrag van ergens tussen de 10 en 15 miljoen Euro. Heijmans blij, twee andere volledig uitgewerkte musea helemaal de prullenbak in. De verliezen bij de andere partijen zijn groot. Ze krijgen weliswaar een vergoeding van het Rijk, maar die staat in geen verhouding tot de werkelijke kosten. Circa 8 miljoen kapitaalsvernietiging? Had ook in het museum gestopt kunnen worden. En dan al die tijd, energie en dat talent dat in die volledig uitgewerkte Musea is gaan zitten. Kan dat nou niet anders? Twee keer verliezen en je bedenkt je nog wel of je voor een derde keer meedoet. Zo’n hoge toetredingsdrempel helpt ook niet in een optimale markwerking. Straks doen alleen nog een aantal partijen mee die niet teveel verliezen uit het verleden hebben moeten afboeken en bereid zijn zwaar te investeren in deze vorm van aanbesteding. Ik zou toch willen pleiten om de keuze met welke partij door te gaan, eerder te maken. Voordat alles tot in detail is uitgewerkt. Het museum is overigens een groot succes. De drukte tijdens de kerstvakantie is enorm geweest. Voor mij zal het bij die ene keer blijven. Ik heb alleen maar dochters thuis. Die krijg ik niet mee. Het is toch een beetje een ‘toys for boys’ museum.

Noot 1

D  rs. P. Rutte MRE, NS Stations en lid van de redactie van Grondzaken in de Praktijk.

Foto: Zandcee, Wikimedia.org.

16

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK FEBRUARI 2015

Aan de hand van de grondverkoop door de gemeente Utrecht voor het Noordgebouw in het Stationsgebied schetst de auteur de mogelijk­ heden om te verkopen grond als ontwikkelings­ opgave aan de markt aan te bieden, zodat die zich daarop succesvol kan organiseren. Maarten Kievits1 Bij de grondverkoop van ontwikkellocaties kiezen gemeenten vaak voor een ‘platte verkoop’ aan de hoogste bieder, of voor een uitgebreide aanbesteding waarbij veel van marktpartijen wordt gevraagd. Toch leiden beide benaderingswijzen er in de praktijk regelmatig toe dat verkooptrajecten mislukken. Er blijft dan een te grote kloof bestaan tussen de gemeentelijke wensen en datgene wat de markt kan bieden.

Artikelen

Verkoop op basis van visie en verbeeldingskracht Gemeenten blijven hierdoor met hun te verkopen grond zitten, terwijl de markpartijen morren over de wijze waarop de percelen in de markt worden gezet. Dat het ook anders kan bewijst de gemeente Utrecht met de grondverkoop voor het Noordgebouw in het Stationsgebied. De kern van deze pilot? Een relatief korte procedure waarin marktpartijen werden uitgedaagd op de gemeentelijke ambities, hen veel ruimte werd geboden om de locatie optimaal te ontwikkelen en zij daarover voortdurend met de gemeente in gesprek waren. Aan de hand van dit praktijkvoorbeeld schets ik onderstaand de mogelijkheden om te verkopen grond als ontwikkelingsopgave aan de markt aan te bieden, zodat die zich daarop succesvol kan organiseren. Noordgebouw: de opgave in een notendop Om de verkoopaanpak bij het Noordgebouw goed te kunnen duiden is enige achtergrondkennis over deze complexe locatie vereist. Het Noordgebouw wordt gerealiseerd op de plek van het inmiddels gesloopte taxiplatform bij station Utrecht Centraal. Een deel van het

De plek van het toekomstige Noordgebouw: het inmiddels gesloopte taxiplatform vanuit de lucht.

BIM Media

17

Artikelen Verkoopproces Noordgebouw: van start procedure tot getekende overeenkomst in 11 maanden.

gebouw kan op maaiveld gebouwd worden, een ander deel moet gerealiseerd worden op het nieuwe verhoogde Stationsplein-Oost. De locatie ligt direct naast de trein- en tramsporen, waarbij de trambaan deels onder het gebouw komt te liggen. Ook de Noordertunnel (toegang tot de treinperrons) loopt onder een deel van het gebouw door. De entree hiervan moet in het ontwerp geïntegreerd worden. De gemeente is grondeigenaar en wenst dat deze plek een invulling krijgt die van toegevoegde waarde is voor de stad, bijdraagt aan de levendigheid in het Stationsgebied en de route over maaiveld begeleidt van het station, via TivoliVredenburg, naar de oude binnenstad. Kortom, deze plek naast het grootste treinstation in Nederland is in potentie een toplocatie, maar kent ook vele uitdagingen. Het vraagt dan ook om verbeeldingskracht om direct de kansen van deze plek te zien. Het is juist op dit vlak dat de gemeente Utrecht de marktpartijen bij het Noordgebouw op weg heeft geholpen. Visie: starten bij het ‘waarom’ van de opgave Samen met Fakton en JLL dacht de gemeente eerst zelf goed na over de gebruiksmogelijkheden van deze locatie. Volgens het Masterplan en het Structuurplan zou immers op deze plek een gebouw komen, maar daar was nog geen programma en geen concept voor. Bij het nadenken over het toekomstig gebruik is gestart bij het ‘waarom’. Wie maken straks gebruik van deze plek? Waarom doen ze dat? Waar komen deze mensen vandaan? Waar liggen hun behoeften? Dit denkproces heeft geresulteerd in het concept ’Urban Hub’: een plek naast het OV-knooppunt waar mensen voor korte of langere tijd kunnen verblijven, elkaar kunnen ontmoeten, kunnen werken en kunnen ontspannen. Alles onder één dak, waarbij de verschillende functies elkaar versterken en deze bij voorkeur vanuit één integrale visie worden geëxploiteerd. Met dit concept ter inspiratie is vervolgens een marktconsultatie georganiseerd om de haalbaarheid verder te onderzoeken. Daarbij is bewust gekozen om te spreken met een brede vertegenwoordiging uit de werelden ontwikkeling, bouw, exploitatie én belegging. De marktpartijen waarmee is gesproken hebben de kansen voor een Urban-Hub-achtig concept op deze locatie onderstreept én een aantal voorwaarden meegegeven om deze opgave tot een succes te maken. De gemeente heeft goed geluisterd naar de opmerkingen uit de marktconsultatie en heeft deze ter harte genomen als basis voor de verkoopprocedure.

18

Ruimte en flexibiliteit bieden De marktpartijen gaven onder meer aan dat de gemeente niet alles aan de voorkant dicht moest timmeren. Een complexe locatie als deze kent al randvoorwaarden genoeg en vraagt juist om creativiteit. Dat vereist op haar beurt weer inspiratie en oplossingsruimte. In de voorbereidingen op het verkoopproces is aan de kant van de gemeente dan ook veel tijd en energie gestopt in ruimte geven. Dat vraagt om durven loslaten en dat blijkt in de praktijk gemakkelijker gezegd dan gedaan, zowel voor de ambtelijke organisatie als voor het bestuur. Voor de betrokkenen betekent dit anders denken en handelen: wensen formuleren in plaats van eisen, marktpartijen vertrouwen geven en hen uitdagen op het gezamenlijk creëren van waarde. Gesterkt door de marktkennis uit de consultatiefase is de gemeentelijke projectorganisatie erin geslaagd de vereiste cultuuromslag te maken. Dit heeft geresulteerd in een projectscope die in meerdere opzichten flexibel was voor de markt: in functies, in oppervlakten per functie, in gebouw-footprint en in bouwvolume. Deelnamekosten marktpartijen beperken Een ander aandachtspunt uit de marktconsultatie was dat marktpartijen aangaven niet aan een lange en dure aanbestedingsprocedure deel te willen nemen. Ook daar heeft de gemeente nadrukkelijk rekening mee gehouden. Gekozen is weliswaar voor een verkoopprocedure waarbij de gehele markt mee kon doen, een snelle trechtering naar 3 tot 5 partijen was daarbij het uitgangspunt. In de eerste ronde is niet veel meer gevraagd dan een toelichting op de samenwerkingspartner die zich inschrijft, een visie op ‘24 uur in het leven van het Noordgebouw’ en een indicatief grondbod. Niet alleen bleven de deelnamekosten van de marktpartijen hierdoor beperkt, ook werden ze hiermee uitgedaagd te vertrekken vanuit het ‘waarom’ (toekomstig gebruik en exploitatie) in plaats vanuit het ‘wat’ (gebouwontwerp). Pas in de tweede ronde is gevraagd om tekeningen en slechts op het uitwerkingsniveau van een schetsontwerp. Op dat moment diende ook een onvoorwaardelijk grondbod inclusief onderbouwing, risico’s en kansen aangeleverd te worden. De inschatting vooraf was dat op basis van de gevraagde informatie de out-of-pocket kosten voor beide ronden samen beperkt konden blijven tot maximaal € 100.000,- per marktpartij. Voor een project met een investeringsvolume van rond de 50 miljoen euro is dat redelijk.

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK FEBRUARI 2015

Samenwerkingspartner centraal De gemeente is voor het Noordgebouw vanaf de start op zoek gegaan naar een partner met een langetermijnbelang. De locatie is immers complex en kent bij het sluiten van het contract (uitwerkingsniveau schetsontwerp) nog vele onzekerheden. Een goede samenwerking, ook na gunning, is essentieel voor een succesvol project. Gezocht is daarom naar een samenwerkingspartner die niet alleen de ontwikkeling en bouw van het Noordgebouw kan zekerstellen, maar ook (deels) de exploitatie en het eigendom in zich verenigt. Ook op dit aspect zijn de marktpartijen door de gemeente uitgedaagd. Door al in een vroegtijdig stadium de eindgebruikers en toekomstige eigenaren te committeren wordt niet alleen optimaal vraaggericht ontwikkeld, maar wordt ook de financiering beter geborgd. Beiden vergroten dan ook de haalbaarheid van het project. Dit kan alleen wanneer de ‘time to market’ van het project niet te lang is. Dialoog voeren Een samenwerkingspartner selecteren voor een complexe locatie zonder uitvoerig met elkaar gesproken te hebben is zinloos. Dat een dialoog onderdeel van het verkoopproces moest zijn was dan ook vanaf het begin duidelijk. In de praktijk zijn de dialooggesprekken zowel voor de gemeente als voor de marktpartijen waardevol geweest. Door een open gesprek met elkaar te voeren ontstaat namelijk pas echt goed inzicht in de (on)mogelijkheden van de plek. Niet onderschat moet worden hoe lastig het is om uit een zeer grote hoeveelheid schriftelijke informatie in de digitale dataroom alle finesses te halen. Het uitvoerig met elkaar bespreken daarvan is aanvullend nodig om de marktpartijen optimaal in staat te stellen zich de plek ‘eigen’ te maken. Daarnaast helpt de dialoog bij het begrijpen van elkaars belangen. Bij het verkoopproces van het Noordgebouw zijn de dialooggesprekken volledig open en op basis van gelijkwaardigheid gevoerd. Dat vraagt niet alleen het veelvuldig stellen van vragen aan de ander, maar ook zelf open kaart spelen. Een spel dat weliswaar enige oefening vereist, maar dat werkt en bovendien zorgt voor financieel en kwalitatief betere plannen én voor een goede sfeer aan tafel. Tijdens de contractbesprekingen is deze manier van werken voortgezet. De dialooggesprekken vormden daardoor een goede oefening voor het vervolg van de samenwerking. Er is in dit geval dus niet op basis van positie onderhandeld. In plaats daarvan hebben de gesprekken in het teken gestaan van het inleven in elkaars belangen en het gezamenlijk zoeken naar oplossingen. Door te denken in termen en/en (winst voor de een is ook winst voor de ander) is gezocht naar mogelijkheden om in het vervolg van het proces gezamenlijk waarde te creëren.

Artikelen

Transparantie over inhoud en procedure Om te zorgen dat marktpartijen tijdens de rit niet voor verrassingen komen te staan, is geïnvesteerd in een goede voorbereiding. Alle relevante documenten over de locatie (technische gegevens, beleidskaders, etc.) zijn vooraf verzameld en beschikbaar gemaakt in een digitale dataroom. Zodra marktpartijen zich hadden ingeschreven kregen ze daar toegang toe. De locatiekenmerken en de gemeentelijke ambities en wensen stonden daarnaast beschreven in een inspirerende verkoopbrochure. Tenslotte is de gemeente ook over het verkoopproces vanaf het begin transparant geweest, zowel in de juridische deelnamevoorwaarden als in de uitgebreide procesbrief die alle deelnemers bij inschrijving ontvingen.

Een voorbeeld uit de verkoopbrochure van het Noordgebouw.

werpen dan ook zeker discussie gevoerd. In gesprek blijven, ook als het moeilijk wordt, was op dat moment het credo. Juist op die momenten betaalde het investeren in de dialoog zich namelijk terug. Toen bleek dat voldoende vertrouwen en begrip voor elkaars belangen was opgebouwd om samen tot goede oplossingen te komen. Daar waar anders wellicht een patstelling was ontstaan. Kansen voor uw eigen verkoopopgaven? De gemeente heeft aan dit verkoopproces niet alleen een lange­ termijn samenwerkingspartner overgehouden (Dura Vermeer en NIC Re|Development), maar ook een kwalitatief hoogwaardig gebouwontwerp dat goed aansluit op de omgeving en van toegevoegde waarde is voor de stad. Zaken die bij een ‘platte verkoop’ allerminst zeker waren geweest. Ook vanuit de deelnemende marktpartijen is positieve feedback ontvangen over het verkoopproces. De markt heeft in dit proces de ruimte gekregen haar meerwaarde te laten zien, voelt zich gehoord en is niet overvraagd. Door tijdens het gehele proces zowel de wensen van de gemeente als de mogelijkheden van de markt in het oog te houden brachten wij beiden bij elkaar. Waar en wanneer is een dergelijke aanpak nog meer kansrijk? In potentie bij alle binnenstedelijke (her)ontwikkelopgaven van grond en vastgoed waar sprake is van (1) een multifunctioneel programma, (2) urgentie en (3) marktvraag. Van de betreffende eigenaar vraagt dit wel om geloof in de plek en de bereidheid om te investeren in het proces. Ik daag u uit om bij uw eigen verkoopopgaven in de toekomst deze aanpak serieus te overwegen en bij complexe opgaven die vragen om verbeeldingskracht niet meer voor een platte verkoop te kiezen. Mijn stelling is namelijk dat u dan waarde laat liggen.

Noot 1

Voor iedere relatie en voor iedere samenwerking geldt dat je het niet over alles met elkaar eens bent. Tijdens de contractbesprekingen hebben de gemeente en het marktconsortium over bepaalde onderBIM Media

Consultant bij Fakton en onderdeel van het verkoopteam voor het Noordgebouw in Utrecht.

19

Actualiteiten

Gebruik ‘om niet’, of toch niet? Op 18 juni 2014 heeft de rechtbank Overijssel een uitspraak (ELCI:NL:RBOVE:2014:3528) gedaan waarin deze oordeelt dat onvoorziene omstandigheden, als bedoeld in art. 6:258 BW, kunnen leiden tot beëindiging van een ‘voortgezet gebruik om niet’. Deze uitspraak heeft tot gevolg dat voor grondeigenaren (gemeenten, projectontwikkelaars, woningbouwcorporaties en marktpartijen) mogelijkheden ontstaan om langjarige gebruiksrechten ‘om niet’ te beëindigen. Anderzijds kunnen de gebruikers (agrariërs, particulieren) geconfronteerd worden met wijziging en/of beëindiging van hun gebruiksrecht ‘om niet’.

Ing. A.C.J. van Oers1 Aanleiding In het recente verleden (vóór de crisis) hebben gemeenten, projectontwikkelaars, woningbouwcorporaties en grondspeculanten vele hectares (agrarische) grond aangekocht met het oog op toekomstige niet-agrarische ontwikkelingen (woningbouw, winkels, kantoren en andere commerciële of bedrijfsmatige doeleinden). In de hausse van deze markt werden naast forse koopsommen (hoge m2-prijzen) in veel gevallen bijkomende afspraken overeengekomen omtrent het voorgezet gebruik van deze gronden. Veelal betrof dit gebruiksrechten ‘om niet’ voor de voormalige eigenaar. De ervaring leert dat in den lande een grote variëteit aan gebruiksrechten bestaat welke rusten op ‘maagdelijke’ gronden, waarvan de eigenaar hoopt(e) dat deze tot ontwikkeling komen. Zo bestaan er rechten met een concrete einddatum, maar ook rechten gekoppeld aan een bepaalde bestemmingswijziging met een volstrekt onbepaalde termijn. Inmiddels zijn deze gebruiksrechten een doorn in het oog van gemeenten en marktpartijen. Met het uitblijven van de beoogde nietagrarische ontwikkelingen ontstaat namelijk regelmatig de behoefte om bepaalde grondposities van de hand te doen. Het verkopen van deze gronden op de agrarische grondmarkt is alleen interessant, indien de kopers (agrariërs) de gronden zelf kunnen gaan gebruiken. In veel gevallen blijken de gebruiksrechten daarvoor een zeer belemmerend obstakel. De voormalige eigenaren blijven namelijk vasthouden aan hun gebruiksrechten. In de 20

praktijk komt het dan vaak voor dat er, min of meer noodgedwongen, een regeling wordt getroffen met de gebruiker (bijv. middels afkoop van het recht of terugverkoop voor een ‘gedempte’ prijs). In de kwestie die heeft geleid tot de uitspraak van de rechtbank Overijssel werd ervoor gekozen om de gebruiksovereenkomst in die zin aan te passen dat het gebruik ‘om niet’ zou eindigen, vanwege de gewijzigde marktomstandigheden als onvoorziene omstandigheid. Wat was het geval? De gemeente Almelo kocht in 2008 een agrarisch bedrijf van ca. 23 ha, bestaande uit grond, bedrijfsgebouwen en woonhuis. Deze aankoop werd gedaan met de uitdrukkelijke bedoeling dat de grond gebruikt zou worden voor de realisering van een woningbouwplan (ruim opgezette villawijk). Door de gemeente is een koopsom betaald van € 8.220.000,-. Daarnaast is met de verkoper overeengekomen dat hij de grond ‘om niet’ mocht blijven gebruiken. Deze bepaling was in de akte van levering als volgt opgenomen: ‘De verkoper mag het verkochte persoonlijk om niet blijven gebruiken tot uiterlijk een en dertig december tweeduizend tien. Indien blijkt dat de bestemming later wordt gewijzigd dan een en dertig december tweeduizend tien en er daardoor geen werkzaamheden ten behoeve van Waterrijk hoeven te worden uitgevoerd wordt het persoonlijk gratis voortgezet gebruik van de grond eveneens verlengd’. Verkoper (gebruiker) heeft hiermee als het ware een persoonlijk recht gekregen om het verkochte ‘om niet’ te kunnen blijven gebruiken tot aan het moment van uitvoering van werkzaamheden die tot doel hebben te

komen tot realisatie van het bestemmingsplan ‘Waterrijk’. Toepassing art. 6:258 BW: ‘onvoorziene omstandigheden’ De gemeente (grondeigenaar) wilde van het voormelde gratis gebruiksrecht af en heeft in onderhavige procedure onder meer ingebracht dat vanwege de veranderde marktomstandigheden de woningbouw op de betreffende gronden veel later dan voorzien zal plaatsvinden. Deze marktontwikkeling was ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst niet te voorzien. Vanwege deze onvoorziene omstandigheden vordert de gemeente zodanige aanpassing van de overeenkomst dat het voortgezet gebruik ‘om niet’ eindigt. De rechtbank heeft in haar overwegingen ten aanzien van deze vordering onder meer betrokken, dat: - in casu inderdaad sprake is van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW. Ten tijde van het tot stand komen van de koopovereenkomst was namelijk niet voorzien in de gevolgen van de marktontwikkelingen zoals de ‘inzakkende markt’ en de totale ‘vraaguitval van woningen’; - deze onvoorziene omstandigheden van dien aard zijn dat de wederpartij (gebruiker) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten. De gemeente vordert slechts een wijziging van een nevenbeding (het gebruiksrecht). Het kernbeding (koopovereenkomst + koopsom) blijft in stand. - het gratis voortgezet gebruik nog jaren GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK FEBRUARI 2015

Deze overwegingen leiden tot de conclusie dat de vordering van de gemeente tot wijziging van de overeenkomst toewijsbaar is. De rechtbank wijzigt het beding over het voortgezet gebruik zodanig dat het voortgezet gebruik eindigt op 1 augustus 2014 (midden in het groeiseizoen!). Nuancering uitspraak Hoewel ten aanzien van deze uitspraak in de literatuur (zie bijvoorbeeld TBR 2014/143) de nodige nuanceringen zijn aangebracht en de vraag wordt opgeroepen of de rechtbank de gevolgen van de crisis terecht als onvoorziene omstandigheden heeft aangemerkt, blijft hoe dan ook een belangrijk aspect bij de beoordeling van deze kwestie de vraag of het overeengekomen gebruiksrecht gezien moet worden als een zogenaamd kern- of nevenbeding. Onder het kernbeding wordt door de rechtbank verstaan de geëffectueerde eigendomsoverdracht (de juridische overdracht van het onroerend goed) en de koopsom, die in stand zijn gebleven. Als nevenbeding wordt aangemerkt de afspraken met betrekking tot het voortgezet gebruik. Ondanks het feit dat bij de totstandkoming van de koopovereenkomst uitgebreid is onderhandeld over het gebruiksrecht, stelt de rechtbank zich op het standpunt dat de kern van de overeenkomst bestaat uit de verkoop van 23 ha grond en de koopprijs. Hier tegenover werd door wederpartij gesteld dat het betreffende voortgezet gebruik onderdeel was van een overeenkomst met een speculatief karakter en dat de gevolgen van de gewijzigde omstandigheden om die reden voor rekening van de gemeente dienden te blijven. Wederpartij wees daarbij op een uitspraak van de rechtbank Arnhem (21 november 2012, ECLI:NL:RBARN:2012:BY6596). De rechtbank vond deze uitspraak niet toepasbaar omdat een bepaling betreffende het voortgezet gebruik op zichzelf in haar kern BIM Media

Actualiteiten

zou kunnen voortduren. Het is niet aanvaardbaar dat de gebruiker die grond voor een onbepaalde periode gratis mag blijven gebruiken. Dat zou een onbedoeld voordeel (voor gebruiker) opleveren dat niemand had voorzien en ook niet had verwacht; - het wijzigen van de overeenkomst (aanpassing nevenbeding) geen nadeel heeft voor gebruiker. Het zou enkel tot gevolg hebben dat zijn – onvoorziene – voordeel wordt beperkt; - de gewijzigde omstandigheden niet voor rekening van eigenaar (gemeente) behoren te blijven.

Foto: Yvo Meihuizen.

géén speculatief karakter heeft. Zoals eerder gesteld betreft deze bepaling in dit geval een nevenbeding dat als een (onbedoeld) voordeel voor de verkoper moet worden gezien. Ten slotte merkte de rechtbank nog op dat de gevolgen van het niet opnemen van een concrete en harde einddatum eens te meer niet voor rekening van de gemeente hoeft te blijven, omdat partijen bij het tot stand komen van de overeenkomst ervan uitgingen dat het woningbouwplan toch wel ontwikkeld zou worden. Het opnemen van een harde einddatum leek dan ook niet noodzakelijk. Overigens zij nog opgemerkt dat het niet ondenkbaar is, dat gebruiksrechten ook als ‘kernbeding’ aangeduid kunnen worden. Er zijn immers ook overeenkomsten gesloten waarbij de koopsom relatief laag was en door verkoper gezinspeeld werd op een zeer lange onbepaalde gebruiksperiode ‘om niet’. Mogelijk is in die gevallen het gebruiksrecht als onderdeel van het ‘kernbeding’ uit te leggen. Betekenis voor de praktijk In zijn algemeenheid wordt in de rechtspraak de toepassing van artikel 6:258 BW terughoudend toegepast. Dit betekent dat iedere casus waarin dit speelt op zichzelf staat en de eventuele onvoorziene omstandigheden zorgvuldig zullen moeten worden afgewogen. Bepalend voor de belangenafweging zullen onder meer zijn: - binnen welke context is de overeenkomst tot stand gekomen (de bedoeling van partijen)?

- is er al dan niet een concrete (harde) einddatum voor het gebruiksrecht overeengekomen en hoe ver ligt deze in de toekomst? - is het gebruiksrecht mogelijk te duiden als een ‘kernbeding of nevenbeding’? - wat is de actuele planologische status (bestemmingsplan- en structuurvisie) in relatie tot de gebruiksafspraken (en eventuele einddatum)? - zijn er bijkomende afspraken die gekoppeld zijn aan het gebruiksrecht (recht op onderverpachting, terugkooprecht, nabetaling e.d.)? Kortom, de omstandigheden van het geval zullen zeer bepalend zijn. Desondanks zal dit vonnis naar verwachting worden aangegrepen om te komen tot een actieve beëindiging van gebruiksrechten. Ook zal interessant zijn hoe een hoger rechtscollege tegen deze materie zal aankijken. De vraag rijst of deze zich terughoudender zal opstellen of meegaan met de overwegingen van de rechtbank. In deze casus is, voor zover bekend, geen hoger beroep ingesteld.

Noot 1

Rentmeester NVR, vennoot Van der Heijden Rentmeesters te Helvoirt. bvo@vdhrentmeesters. nl, www.vdhrentmeesters.nl.

21

Actualiteiten

Kroniek jurisprudentie exploitatieplannen Grondexploitatiewet In deze kroniek worden uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State over exploitatieplannen in de periode tussen 18 juni 2014 en 26 november 2014 behandeld.

J.W. Santing1 en G.I. Sheer Mahomed2 Toetsing anterieure overeenkomst of voldaan is aan het criterium anderszins verzekerd In de praktijk, en dat is ook de bedoeling van de wetgever, wordt in het overgrote deel van de planologische besluiten welke een bouwplan bevatten het kostenverhaal geregeld op basis van een anterieure overeenkomst.3 Komt de Afdeling ook toe aan een inhoudelijke toetsing van de anterieure overeenkomst om te bepalen of het kostenverhaal anderszins is verzekerd? Dat kwam aan de orde in de procedure waarin appellanten aanvoerden dat de raad onvoldoende inzichtelijk had gemaakt waarom geen exploitatieplan behoefde te worden vastgesteld, omdat het kostenverhaal anderszins zou zijn verzekerd op basis van een anterieure overeenkomst. Naar het oordeel van de appellanten was de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan onvoldoende geborgd op basis van de anterieure overeenkomst die met de commanditaire vennootschap was gesloten. De Afdeling overwoog dat artikel 6.12, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro4, strekt tot bescherming van de financiële belangen van de gemeente en van de belangen van degenen die, indien een exploitatieplan zou zijn vastgesteld, rechtstreeks met het verhaal van kosten op basis van het exploitatieplan te maken hadden kunnen krijgen. Hiertoe worden onder andere gerekend de eigenaar van gronden in het exploitatiegebied dan wel degene die een grondexploitatieovereenkomst heeft gesloten. Deze appellanten zouden niet te maken hebben met kostenverhaal ingeval een exploitatieplan zou worden vastgesteld.5 Op basis daarvan concludeerde de Afdeling dat voornoemd artikel dan ook niet was bedoeld voor de bescherming van de belangen van de appellanten bij de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, zodat de Afdeling geen noodzaak aanwezig achtte voor de toetsing van de anterieure overeenkomst.6 Niet sluiten anterieure overeenkomst versus planologische medewerking Kan het niet sluiten van een anterieure overeenkomst een reden zijn om geen planologische medewerking te verlenen? Appellanten hadden vóór aanvang van de bestemmingsplanprocedure 22

een ruimtelijke onderbouwing overgelegd voor de bouw van de vijf woningen. In de nota van zienswijzen nam de raad het standpunt in dat de overgelegde ruimtelijke onderbouwing overeenstemde met de daaraan gestelde gemeentelijke eisen en voldoende duidelijk was wat de ruimtelijke en milieu-hygiënische gevolgen waren van deze woningbouw. Er waren aldus geen planologische bezwaren. Het bouwplan was echter door de gemeente niet opgenomen in het (ontwerp)bestemmingsplan, omdat onder meer geen anterieure overeenkomst was gesloten met de appellanten. De gemeente en de appellanten waren overigens bereid om een anterieure overeenkomst aan te gaan. Het voorkomen van tijdsverloop was voor de gemeente een belangrijke reden om geen woonbestemming op te nemen. In het bestemmingsplan was een agrarische bestemming opgenomen. Het vaststellen van het exploitatieplan zou volgens de gemeente namelijk hebben betekend dat een bestemmingsplan pas veel later zou kunnen worden vastgesteld. In vervolg op een eerdere uitspraak van de Afdeling van 3 augustus 20117 oordeelde de Afdeling dat de enkele omstandigheid dat geen anterieure overeenkomst was gesloten op zichzelf onvoldoende was om aan de betreffende percelen geen woonbestemming toe te kennen.8 In deze casus blijkt uit de nota van zienswijzen duidelijk dat de gemeente geen ruimtelijke bezwaren had tegen het woningbouwplan. De gemeente had aldus een exploitatieplan moeten opstellen bij het bestemmingsplan dan wel ter voorkoming daarvan tijdig overeenstemming zien te bereiken over het sluiten van een anterieure overeenkomst. De Afdeling vernietigde het bestemmingsplan voor zover dat zag op het plandeel ‘agrarisch’ en droeg de gemeente op voor dat plandeel een nieuw bestemmingsplan vast te stellen. Onderbouwing voorzieningen waterberging en ontsluitingsweg De onderbouwing en de toerekening van voorzieningen aan een exploitatiegebied is niet altijd even makkelijk. Sommige gemeenten worstelen hiermee. Een voorbeeld hiervan speelde bij de vaststelling van een bestemmings- en exploitatieplan voor de ontwikkeling van een bedrijventerrein op een voormalig tuinbouwgebied. De toerekening van de kosten van waterberging en infrastructurele maatregelen stond ter discussie. In het bedrijventerrein was waterberging opgenomen. De waterberging was naar de mening van appellanten te ruim, zodat er minder uitgeefbare grond overbleef. Het criterium toerekenbaarheid wordt gebruikt als drempel om te bepalen of deze kosten kunnen worden toegerekend aan een exploitatiegebied. Daarvan is sprake indien een causaal verband bestaat tussen de ontwikkeling van het exploitatiegebied en de voorzieningen die daarvoor worden aangelegd. De Afdeling overwoog dat wanneer de omvang van de waterberging mede is ingegeven door een gebrek aan waterbergingen in de omgeving, de kosten daarvan niet (volledig) aan het exploitatiegebied kunnen worden toegerekend. De kosten van de waterberging konden in dit geval echter volledig aan het exploitatiegebied worden toegerekend, GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK FEBRUARI 2015

Herziening exploitatieplan en inbrengwaarde De Wro schrijft voor dat een exploitatieplan jaarlijks moet worden herzien. De gemeenteraad van Valkenswaard had voor een exploitatieplan uit juli 2011 in december 2013 het exploitatieplan ‘Lage Heide wonen 1e herziening’ vastgesteld. In de procedure tegen dit besluit betoogde een appellant dat de kosten van een wijkontsluitingsweg ten onrechte voor 100% aan het exploitatiegebied waren toegerekend. 10 Daarnaast betoogde hij dat de raad ten onrechte zijn percelen niet opnieuw had laten taxeren. De inbrengwaarde van zijn percelen bleef gelijk. De appellant gaf aan dat hierdoor in de herziening van een te lage raming van de inbrengwaarden van zijn percelen was uitgegaan. De appellant had aangevoerd dat diverse transacties sinds 2010 aanleiding gaven de taxatie die aan het vorige exploitatieplan ten grondslag was gelegd, te actualiseren. Ook stelde hij aan de orde dat bij de taxatie uit 2010 rekening was gehouden met de fasering zoals die in het vorige exploitatieplan was opgenomen, terwijl de fasering in de herziening is aangepast. Ten slotte voerde appellant aan dat een door een extern bureau verrichte taxatie uit oktober 2013 slechts een waardeverklaring was en dat niet bleek dat in de waardering met enige complexbenadering dan wel raming van de inbrengwaarden rekening was gehouden.

In reactie op de zienswijze op het ontwerp-exploitatieplan had de gemeente aangegeven dat ze een taxateur gevraagd had naar zijn oordeel. Het ging om de taxateur die betrokken was bij de raming van de inbrengwaarden voor het vastgestelde exploitatieplan. Uit de zienswijzenota bleek dat de taxateur de eigendomspositie van appellant had beoordeeld en vergeleken had met diverse referentietransacties, die na de vaststelling van het bestemmings- en exploitatieplan hebben plaatsgevonden. Eén van de vergelijkbare referentietransacties betrof eigen­ dommen van appellant. Deze eigendommen waren in 2013 door de gemeente van appellant gekocht op basis van de getaxeerde inbrengwaarde behorende bij het exploitatieplan Lage Heide wonen. Dit was voor de gemeente geen aanleiding de inbrengwaarde te herzien. Appellant had in beroep bij de Afdeling geen redenen aangevoerd waarom de weerlegging van de zienswijze door de gemeenteraad onjuist was. Voor het overige is de stellingname van appellant ongegrond verklaard vanwege gebrek aan bewijslast. Ontbreken faseringsregel maakt stichtingen belanghebbende In de procedure tegen het Inpassingsplan en exploitatieplan ‘Bedrijven­ terrein Nieuw Reijerwaard’ van de provincie Zuid-Holland voerden o.a. een tweetal stichtingen aan dat de gronden met de bestemming ‘Groen’ ten onrechte geen deel uitmaakten van de faseringsregeling die in het exploitatieplan is opgenomen. De provincie betoogde dat de beroepen niet-ontvankelijk waren omdat de stichtingen geen belanghebbende waren. De Afdeling oordeelde dat de beroepen ontvankelijk waren en dat de stichtingen als belanghebbende bij de faseringsregeling kon worden aangemerkt. Daarbij werd overwogen dat het ontbreken van de gronden met de bestemming ‘Groen’ in de faseringsregeling ertoe leidt dat het plan niet bepaalde in welke fase deze bestemming moest worden verwezenlijkt. Het ontbreken van die gronden had ruimtelijke gevolgen, zodat de stichtingen hierdoor rechtstreeks in hun belangen werden geraakt.11

Noten

De raad stelde dat er geen actualisering noodzakelijk was van de toerekening van kosten en inbrengwaarde omdat van een wijziging van feiten of omstandigheden ten opzichte van de situatie ten tijde van de vaststelling van het vorige exploitatieplan geen sprake was. De Afdeling oordeelde dat in een dergelijk geval de bewijslast voor de noodzaak tot een herziening bij een appellant ligt. De appellant diende aannemelijk te maken dat er een noodzaak tot herziening was.

1

4

In dit artikellid is geregeld dat geen verplichting tot vaststelling van een exploi-

De Afdeling oordeelde verder dat enkel tijdsverloop sinds de vaststelling van het vorige exploitatieplan niet noodzaakt tot het opnieuw laten taxeren van de gronden van appellant. Appellant had daarnaast niet concreet aangegeven welke transacties sinds 2010 de raad aanleiding hadden moeten geven voor de door hem gewenste herziening. De fasering was niet gewijzigd voor de percelen van appellant. De appellant had ook niet aannemelijk gemaakt dat de raad desondanks aanleiding had moeten zien om de raming van de inbrengwaarden van zijn percelen te herzien.

5

Wij interpreteren deze uitspraak dat de appellanten eigenaar waren van gronden

J.W. Santing MSc RE MRICS is werkzaam als Senior-Consultant bij Deloitte Real Estate Advisory www.deloitte.nl.

2

Mr G.I. Sheer Mahomed is werkzaam als grondzakenjurist/rentmeester onder de naam De Grond Zaak, www.degrondzaak.nl.

3

Zie het rapport van het Planbureau voor de Leefomgeving, Bekostiging van publieke voorzieningen bij organische gebiedsontwikkeling 2014, p. 14. tatieplan bestaat indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd. welke gelegen waren buiten het exploitatiegebied ingeval een exploitatieplan zou zijn vastgesteld.

6

AbRS 5 november 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3926 (Heerlen).

7

AbRS 3 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:BR4016 (Nuth).

8

AbRS 22 oktober 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3776 (Cranendonck), TBR 2014/208, met noot van J.B. Mus.

9

AbRS 26 november 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4222 (Kaag en Braassem).

10

AbRS 8 oktober 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3645 (Valkenswaard).

11

AbRS 20 augustus 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3060 (provincie Zuid-Holland).

In deze uitspraak heeft de Afdeling zich niet expliciet principieel uitgelaten over de vraag of en zo ja onder welke voorwaarden de inbrengwaarde kan worden herzien bij een herziening van het exploitatieplan. Gelet op de argumentatie van de Afdeling kan wel opgemaakt worden dat een herziening van de inbrengwaarde niet door de Afdeling wordt uitgesloten. BIM Media

23

Actualiteiten

omdat door de realisatie van het bedrijventerrein een aanzienlijke toename van verhard oppervlak zou ontstaan. Als voorzieningen ook profijt opleveren voor andere gebieden dan het exploitatiegebied, dan dient op basis van het criterium proportionaliteit te worden bepaald in welke mate het exploitatiegebied profijt ondervindt. De gemeente had 50% van de kosten van de ontsluitingsweg en de reconstructie van de kruising toegerekend aan het exploitatiegebied zonder dat hieraan een onderzoek naar aantallen verkeersbewegingen ten grondslag lag. Met een schatting naar het aantal verkeersbewegingen werd volgens de Afdeling niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre het exploitatiegebied hiervan profijt zou ondervinden. Uit deze uitspraak blijkt nog eens te meer dat alleen op basis van een goede onderbouwing, zoals een onderzoeksrapport, een kostentoerekening kan plaatsvinden van voorzieningen.9

Actualiteiten

Grondwaarde afboeken? Het deficit van grondbedrijven wordt op miljarden euro’s becijferd en verwacht wordt dat gemeenten ook de komende jaren nog miljarden verlies moeten nemen. Reden genoeg om te onderzoeken hoe grondexploitatie anders kan.

Fred Koiter1 Inleiding De verliezen bij grondbedrijven wordt ons al enige jaren voorgehouden. Er zijn wel voorstellen om tot andere verdienmodellen te komen, maar dé oplossing zit daar nog niet bij. Tegelijkertijd is de woningmarkt veranderd van een aanbiedersmarkt in een kopersmarkt. Daardoor komt de prijs onder druk te staan. Nog meer verlies voor de gemeenten!? Kommer en kwel? Naar mijn mening hebben gemeenten mogelijkheden om de markt open te breken. Met een andere aanpak kan de gemeente haar verliezen op grondontwikkeling beperken. Ik ben me ervan bewust, dat in dit artikel een mogelijkheid voor een verbeterde exploitatie wordt gepresenteerd; niet de oplossing. De beschreven werkwijze is daarbij goed te combineren met bestaande en nieuwe verdienmodellen. In dit artikel laat ik zien, dat het verdunnen van plannen voor de grondontwikkeling gunstige gevolgen heeft. De illustrerende berekening is gemaakt voor woningbouw in uitbreidingsgebieden. Het principe is echter ook voor andere functies en locaties toepasbaar. Een meer open verkaveling met normale ontsluitingswegen en smallere woonstraten.

Nieuw product In de afgelopen jaren zijn uitleggebieden gerealiseerd met veel eengezinswoningen in relatief hoge dichtheden. Zonder de crisis zou dat waarschijnlijk nu nog gebeuren. Dit ondanks de kritiek van bewoners op hun woonomgeving. - ‘Met name de geringe groenvoorzieningen in relatie tot de hoge bebouwingsdichtheden zorgt voor een negatieve beleving’2. - ‘Er is sprake van een toenemend ongenoegen over groen- en speelvoorzieningen, parkeerruimte, fietspaden en openbaar vervoer’3. - ‘De bewoners zijn tevreden met de kwaliteit van hun woning. Dit ligt anders voor de woonomgeving. Een kwart van de bewoners is niet tevreden met het feit dat groene verbindingen nog nauwelijks zijn gerealiseerd.’ … - ‘De automobiliteit van bewoners op VINEXuitleglocaties is opvallend hoog, ….’4. De eerlijkheid gebiedt ook te vermelden, dat er publicaties zijn, waarin gesteld wordt dat bewoners wél tevreden zijn. Het CBS toont in een publicatie getalsmatig aan, dat deze wijken voor veel bewoners de grote uitleglocaties in de Randstad beter zijn, dan de oude volkswijken5. De veranderde woningmarkt dwingt ons op zoek te gaan naar een beter commercieel product tegen een lagere prijs om consumenten tot koop te verleiden. Een betere woning en een betere woonomgeving. Daarbij moet voorkomen worden, dat de gemeentefinanciën nog verder onder druk komen te staan. Sterker nog, het betere product moet meer geld opleveren en de grondvoorraad zo snel mogelijk doen afnemen. 24

Hieronder is onderzocht wat het effect is van een verkaveling met wezenlijk meer uitgeefbare grond en minder verharding. Minder openbaar gebied kost minder. Minder woningen leiden bij dezelfde parkeer- en groennormen6 tot minder parkeerplaatsen en minder groen per hectare. Bovendien is het mogelijk om op grotere kavels parkeerplaatsen op eigen erf te realiseren. Woonstraatjes met minder woningen en minder verkeer kunnen anders worden gedimensioneerd. Smallere straten, minder trottoir, minder parkeerplaatsen en meer groen verlagen de kosten. Deze aanpak leidt niet tot crisisbouw. Geen buurtje, dat in korte tijd verpaupert, maar dat door ruimtelijke kwaliteit waardevast zal blijken. Menige ‘goudkust’ is immers volgens dezelfde opzet gebouwd! Berekening De exploitatie van een meer open verkaveling kan eenvoudig worden doorgerekend en vergeleken met een dichtere verkaveling. In de meer open verkavelingsopzet is het ruimtegebruik 71,9% uitgeefbaar; 15,3% verhard en 12,8% groen. In de dichtere verkaveling is 54,1% uitgeefbaar; 28,6% verhard en 17,3% groen. Bij gelijke eenheidsprijzen7 kan de kostprijs per m2 uitgeefbare grond meer dan 40% omlaag! Als ook kritisch wordt gekeken naar de kosten en met name de plankosten, dan kan de kostprijs per m2 uitgeefbare grond nog eens € 15,-/m2 omlaag.

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK FEBRUARI 2015

opener

kostenbewust

Inbrengwaardex

€ 46,24

€ 34,79

€ 34,79

Kosten bouw- en woonrijp

€ 103,26

€ 56,69

€ 48,54

Plankosten

€ 37,74

€ 21,07

€ 13,33

Kostprijs

€ 187,09

€ 112,55

€ 96,65

€ 28.600

€ 24.600

Kostprijs per kavel Tussenwoning

143 m2

€ 32.300

210 m2 Hoekwoning

219 m2

€ 49.600

overboord. De wijk is nooit af en biedt de mogelijkheid om gebouwen naar vorm en functie steeds opnieuw aan te passen. De wijk en de gebouwen daarin hebben geen levenseinde, maar blijven net als onze eeuwenoude binnensteden een waardevolle aanvulling op de stad. Kostenbewust Na 2008 bleken vanwege de slechte woningmarkt planaanpassingen nodig omdat niet meer kon worden voldaan aan de hoge (beeld)kwaliteitseisen. Daardoor liepen de plankosten soms op tot boven de 35%. In het kader van een maximale reductie van de kostprijs van bouwgrond moet een plankostenniveau (POK, VTU en W&R) van 25% als realiseerbare ambitie worden gesteld. Ook de civiele kosten moeten zo mogelijk naar beneden.

Grond en woning De woonomgeving is belangrijk voor kopers en bewoners, maar de woning, die erop staat is belangrijker. Grote kavels zijn vaak synoniem voor grote villa’s. Maar in dit geval moet de meer open verkaveling juist geschikt zijn voor goedkope woningen. Denk aan woningen met een brede, ondiepe begane grond, een beperkte verdieping (totaal vloeroppervlak van 90 m2) voor € 145.000,- (voor een tussenwoning), of een energieneutrale tussenwoning voor € 172.500,- v.o.n. Dat is bereikbaar voor huishoudens met een jaarinkomen vanaf € 30.000,- en kost inclusief hypotheekrenteaftrek maandelijks netto € 545,- exclusief energie, respectievelijk € 654,- inclusief energie.

Omzet Het aanbod van goedkope, aanpasbare nieuwbouw op relatief grote kavels is onderscheidend en concurrerend in de huidige woningmarkt. Hierdoor mag worden verwacht, dat woningen sneller zullen worden verkocht dan in een dichtere verkaveling. Meer woningen én meer oppervlakte grond per woning leiden tot een tweemaal snellere verkoop van de gemeentelijke grondvoorraad en beperktere renteverliezen! De kostprijs per kavel is in de open verkaveling lager dan in de dichtere verkaveling. Zonder erop achteruit te gaan kan de grond dus goedkoper worden verkocht. De gemeente kan echter ook een hogere prijs vragen, vanwege de hogere kwaliteit de grond. De gemeente verdient dan een deel van de afgeschreven boekwaarde weer terug.

Door de woningen al bij aanvang en blijvend aanpasbaar te maken kan de wijk na enige tijd uitgroeien tot een rijk gedifferentieerde woonomgeving, waar verschillende sociale klassen bijeen vertoeven. Het principe, dat de wijk na oplevering van de woningen ‘af ’ is, gaat

Te mooi is om waar te zijn?? De geponeerde oplossing lijkt wel erg eenvoudig. Voor de hand liggende valkuilen kan men zoeken in stedenbouw, parkeernormen, planologie of de ladder van duurzame verstedelijking.

Voorbeeld van een goedkope aanpasbare woning. BIM Media

25

Actualiteiten

dichter per m2 uitgeefbaar

Actualiteiten

Gegevens per kavel 2-kap en hoekwoning

tussenwoning

‘dichter’

‘meer open’

Kavel

205,63 m2

311,10 m2

Kostprijs/m2

€ 231,00

€ 152,68

Kostprijs kavel

€ 47.500

€ 47.500

Kavel

134,40 m2

206,40 m2

Kostprijs/m2

€ 215,77

€ 140,50

Kostprijs kavel Inbrengwaarde 13.184 m2 ruwe bouwgrond

€ 29.000

€ 29.000

€ 367.400

€ 560.900

Stedenbouw: De gevelafstand in de ‘smalle’ woonstraatjes is in de alternatieve verkaveling 24,5 meter, dit is gelijk of groter dan in de dichtere verkaveling. Het aantal auto’s in dit profiel is minder en het aantal m2 groen (openbaar én privé) is meer. Dat is beeldbepalend. Bij een kleine projectomvang en met veel invloed voor de koper zal er niet makkelijk een monotoon bebouwingsbeeld ontstaan. Daarmee past het concept ook goed in organische ontwikkeling. Eerdere projecten tonen aan, dat kopers bewust een afwisselende wijk creëren. Een harde randvoorwaarde hierbij is wel de blijvende aanpasbaarheid van de woningen. Parkeernorm: Inclusief particuliere parkeerplaatsen is er ruimte voor 2,1 auto’s per woning. Hiervan wordt 1,5 op particuliere grond gerealiseerd. Elke tussenwoning beschikt over parkeerruimte voor 1 auto en elke hoekwoning voor 2 auto’s. Voorts is er voor 0,6 auto per woning ruimte op een parkeerpleintje. Dit aantal is voldoende. In de dichtere verkaveling is rekening gehouden met 1,8 parkeerplek per woning (openbaar én privé). In de grondverkoopovereenkomst moet koper wel worden verplicht de eigen parkeerplaatsen te handhaven en te gebruiken. Planologisch: De dichtheid van de meer open wijk is 25,7 won/ha. De dichtere verkaveling zit op 34,6 won/ha. Dit betekent, dat voor een gelijk aantal woningen bijna 25% minder oppervlakte grond nodig is. De dichtheid heeft ook consequenties op de bereikbaarheid van voorzieningen. Bij gelijke uitgangspunten voor het draagvlak van voorzieningen neemt de afstand tot deze voorzieningen in een meer open verkaveling met 16% toe. Deze planologische nadelen zijn reëel. Ik wil ze niet ‘wegnuanceren’, maar plaatsen tegenover de voordelen, die met deze aanpak kunnen worden gerealiseerd.

uiteraard in de meer open verkaveling ook opgenomen. Voor beide verkavelingen zijn exploitatieberekeningen gemaakt. De resultaten hiervan zijn in de tabel hiernaast weergegeven. Conclusie De woningmarkt is onder meer afhankelijk van het consumentenvertrouwen, van de aangescherpte fiscale regelgeving inzake hypotheken en de bereidheid van banken deze te verstrekken. Hoewel de fiscale regelgeving nog onduidelijk is, evenals hypotheekverstrekking door de banken, lijkt de woningmarkt toch een beginnend herstel te vertonen. Het consumentenvertrouwen lijkt zich ook te herstellen en daarmee de bereidheid van consumenten om te investeren in de aankoop van een woning. Mede vanwege de lagere woningprijzen en de lage hypotheekrente is de aankoop van woningen weer haalbaar voor grotere groepen (startende) consumenten. Bij nieuwbouw van woningen blijft het naar mijn mening echter noodzakelijk om de vraag van de consument centraal te houden en zeer kritisch te kijken naar de prijsopbouw van woningen en woningbouwgrond. De beschreven meer open verkaveling maakt het goed mogelijk aan de koperswens tegemoet te komen en een concurrerend aanbod op de woningmarkt te doen, zonder dat dit voor de gemeente financieel onaantrekkelijk is. Wel moet bij toepassing van het verdunning van plannen afgewogen worden wat de effecten zijn op financieel en planologisch vlak. Indien de financiële belangen opwegen tegen de planologische bezwaren is het voor gemeenten mogelijk om een hogere kwaliteit aan kopers te bieden en gelijktijdig de verliezen in grondwaarde in enige mate te compenseren. Afboeken zonder meer is dus zeker niet noodzakelijk. Noten 1 Senior adviseur Gebiedsontwikkeling bij Metrum BV. 2A  ldus Tim Koolstra, Adviseur Ruimtelijke Ontwikkeling bij SENZE. 3 Leidsche Rijn Monitor. 4 Brief minister VROM, januari 2007. 5V  inex-bewoners zijn geen doorsnee stedelingen; Bevolkingstrends, 4e kwartaal 2008; CBS. 6V  oor parkeren wordt hier in de dichtere verkaveling een norm van 1,8 pp/won gehanteerd. Voor openbaar groen geldt een norm van 50 m2/won. 7P  rijs/Kwaliteit handboek 2013, Metrum / Akertech; Nijmegen / Udenhout - maart

Ladder: De ladder voor duurzame verstedelijking verzet zich niet tegen realisering van de meer open verkaveling. Wel dient voorafgaand aan de ontwikkeling van uitleggebieden de behoefte en de aanwezige voorraad in de bestaande stad te worden bezien. Deze afweging moet ingevolge de Bro door de gemeente formeel worden gemaakt. De koper doet dat impliciet bij zijn besluit tot koop van een woning of grond. In algemene zin bepleit ik, dat geen gronden meer worden ontwikkeld, zonder dat een koper zich tot afname verplicht heeft. Hiermee worden de belangrijkste ontwikkelingsrisico’s weggenomen en wordt gegarandeerd marktconform gebouwd.

2013

Casus Soest De theorie is mooi, maar geldt dit verhaal ook in de praktijk? We hebben een locatie uit onze eigen praktijk genomen en de theorie daarop los gelaten. Het dichtere verkavelingsplan betreft het gemeentelijk ontwerp. Het betreft een locatie in de gemeente Soest, waarvan hier alleen het laagbouwdeel in beschouwing is genomen. Hiervoor is een meer open verkaveling opgesteld. Dit deel omvat ook voorzieningen voor buiten dit deel gelegen functies. Deze zijn 26

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK FEBRUARI 2015

Vergoeding kosten van deskundigenbijstand Frank Mulder en Frederike Linssen1 Aanvragers van een tegemoetkoming in planschade of toekenning van nadeelcompensatie laten zich in de praktijk geregeld bijstaan door juristen, taxateurs, makelaars of andere deskundigen. In hoeverre komen kosten van deskundigenbijstand voor vergoeding in aanmerking? Deze vraag komt aan de orde in een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 24 december 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:4690). De aanvrager van de planschadevergoeding had in het betreffende geval twee deskundigenrapporten laten opstellen: één bij de indiening van de aanvraag en één tijdens de procedure bij de rechtbank. In hoger beroep wordt een vergoeding geclaimd voor de kosten van beide rapporten. Voor een goed begrip van de jurisprudentie over vergoeding van deskundigenkosten dienen twee fasen te worden onderscheiden. De eerste fase betreft de voorfase: de periode voorafgaand aan het primaire schadebesluit. De tweede fase betreft de bezwaar- en beroepsfase. De Algemene wet bestuursrecht (Awb) voorziet daarvoor in een exclusieve regeling. Deskundigenkosten in de voorfase Indien er planschade dan wel nadeelcompensatie wordt toegekend kunnen onder omstandigheden redelijkerwijs gemaakte kosten van deskundigenbijstand in de voorfase voor vergoeding in aanmerking komen. Hierbij wordt de zogenaamde dubbele redelijkheidstoets gehanteerd. Dit betekent dat zowel het inschakelen van de deskundige alsook de omvang van de daarmee gemoeide kosten redelijk dient te zijn. Onder redelijkerwijs gemaakte kosten dienen in beginsel niet te worden begrepen de kosten die zijn gemaakt met betrekking tot de indiening van de aanvraag. De Afdeling is van mening dat eerst het conceptadvies van de onafhankelijke deskundigencommissie moet worden afgewacht. Wel kunnen redelijke kosten die de aanvrager maakt bij het opstellen van een reactie op het (concept) advies worden vergoed. Daarbij is het niet van belang of het conceptadvies als gevolg van deze reactie is aangepast (ECLI:NL:RVS:2012:BX1032). Indien de kosten in redelijke verhouding staan tot de verrichte werkzaamheden komen deze in beginsel voor een volledige vergoeding in aanmerking. De tarieven van het Besluit proceskosten bestuursrecht zijn in de voorfase niet van toepassing (ECLI:NL:RVS:2014:450, JG 2014/48 m.nt. Mulder en Van den Burg). Het toepassen van een forfait lijkt wel toegestaan, maar slechts in het geval de door de aanvrager opgevoerde kosten als onredelijk hoog moeten worden aangemerkt (ECLI:BNL:RVS:2013:BZ0755). In dat verband moet worden opgemerkt dat een uurtarief van een deskundige van € 195 exclusief BTW in een recente uitspraak niet als onevenredig hoog is aangemerkt (ECLI:NL:RVS:2014:3509). Deskundigenkosten in de bezwaar- en beroepsfase Op basis van artikel 8:75, eerste lid, van de Awb komen deskundigenkosten in de bezwaar- en beroepsfase voor vergoeding in aanmerking als het inroepen van de deskundige redelijk was en de deskundigenkosten zelf redelijk zijn. Ook hier wordt aldus een dubbele redelijkheidstoets toegepast. Bij het inroepen van een niet-juridisch deskundige (bv. BIM Media

een taxateur) gaat het daarbij om de vraag of degene die de deskundige heeft ingeroepen ervan mocht uitgaan dat die deskundige een relevante bijdrage zou leveren aan een voor hem gunstige beantwoording door de rechter van een voor de uitkomst van het geschil mogelijk relevante vraag (ECLI:NL:RVS:2014:3915). In de bezwaar- en beroepsfase is het Besluit proceskosten bestuursrecht wel van toepassing. Onder verwijzing naar dit Besluit hanteert de Afdeling sinds enige tijd regelmatig een standaardforfait van € 75 per uur voor de vergoeding van de kosten van het opstellen van een deskundigenrapport (ECLI:NL:RVS:2014:4489 en ECLI:NL:RVS:2014:2592). Voor juridische bijstand gelden de forfaitaire bijdragen volgend uit het Besluit proceskosten bestuursrecht. AbRS 24 december 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:4690) Terug naar de recente uitspraak van de Afdeling, waarin appellante de vergoeding van de kosten van de twee deskundigenrapporten aan de orde stelt. Ten aanzien van het rapport dat is opgesteld in het kader van de beroepsprocedure (fase 2) overweegt de Afdeling dat het inroepen van een deskundige door appellante in dit geval redelijk was, temeer omdat het verslag van de door de rechtbank benoemde deskundige niet kon worden gevolgd. Voor de vergoeding van de kosten wordt het forfaitair bedrag van € 75 per uur gehanteerd. Voor wat betreft het andere deskundigenrapport geldt dat dit rapport is opgesteld in de voorfase. Daarom kunnen de kosten van dit rapport niet vergoed worden op basis van artikel 8:75 Awb, dat immers ziet op vergoeding van deskundigenkosten die zijn ontstaan gedurende de bezwaar- en beroepsfase. Conform vaste jurisprudentie komen deze kosten evenmin voor vergoeding in aanmerking op grond van de planschaderegeling, omdat deze zijn gemaakt in het kader van de indiening van de aanvraag. Interessant aan deze uitspraak is het gegeven dat het advies van de onafhankelijk deskundigencommissie niet aan het besluit ten grondslag mocht worden gelegd. Daarmee komt het argument van de Afdeling dat eerst dit (concept)advies moet worden afgewacht te vervallen. De Afdeling oordeelt niettemin dat de kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen, nu niet is gebleken dat het betreffende taxatierapport in het verdere verloop van de procedure een relevante bijdrage heeft geleverd. Was dat wel het geval geweest, dan lijkt het er op dat de kosten gemaakt in het kader van de aanvraag bij uitzondering wel voor vergoeding in aanmerking zouden zijn gekomen. Conclusies voor de praktijk De kosten van deskundigenbijstand komen niet als vanzelfsprekend voor (volledige) vergoeding in aanmerking. Voor de verzoekers om planschade of nadeelcompensatie is het zaak om – eventueel samen met de deskundige – het moment waarop de kosten gemaakt worden slim te kiezen. Het is in algemene zin verstandig om te wachten met het maken van deskundigenkosten, totdat er een conceptadvies van de door het bestuursorgaan benoemde deskundige ligt. Indien het inschakelen van een niet-juridisch deskundige in de bezwaar- en beroepsfase van nut lijkt te zijn, dient men er bedacht op te zijn dat de Afdeling een forfaitair bedrag van € 75 per uur hanteert. Noten 1

Mr. F.A. Mulder en mr. F.A. Linssen zijn werkzaam als advocaat bij van Benthem & Keulen advocaten. 27

Actualiteiten

Actualiteit nadeelcompensatie

VVG nieuws

Verenigingsnieuws

Netwerken en Benchmarken Een nieuwe Benchmark Grondbedrijfstaken!

Sinds 2006 wordt om het jaar een landelijke ‘Benchmark Grondbedrijfstaken’ georganiseerd. Om elkaar te kunnen blijven ontmoeten en ervaringen te delen, is het inmiddels traditie om in een jaar zonder benchmark een netwerkmiddag te organiseren voor oud-deelnemers en potentiële belangstellenden. Afgelopen najaar was er weer zo’n bijeenkomst in stadscafé De Observant in Amersfoort. Een deel van de ruim 70 gemeenten die al eens hebben meegedaan aan de Benchmark Grondbedrijfstaken was daarbij aanwezig, evenals een aantal belangstellende gemeenten. Net als bij reguliere benchmarkbijeenkomsten, begon de middag met een actueel onderwerp uit de grondbedrijfspraktijk. Dit keer was gekozen voor de mogelijke gevolgen van vennootschapsbelasting voor grondbedrijven, op basis van de Wet Markt en Overheid. Naar aanleiding van een duopresentatie, waarin zowel de fiscale als de juridische kanten werden belicht, ontspon zich een levendige discussie. De theorie leerde de aanwezigen veel over de achtergronden en kanttekeningen bij de Wet Markt en Overheid en de winstbelasting voor het gemeentelijke grondbedrijf, die daaruit mogelijk voortvloeit. Maar voor de gevolgen in de praktijk bleken nog veel zaken onduidelijk. Wel kon worden vastgesteld dat een gedegen voorbereiding van groot financieel belang kan zijn. Maar ook dat er wel eens fikse discussies met de fiscus kunnen ontstaan. Een voorproefje daarvan hebben de deelnemers aan de netwerkmiddag al mogen smaken... Het tweede deel van de middag was gewijd aan de volgende (vijfde) ronde van de benchmark grondbedrijfstaken. De onderzoekers/adviseurs van BMC en Royal HaskoningDHV presenteerden deze middag het inhoudelijke en procedurele voorstel daarvoor, naar aanleiding van evaluatiegesprekken met deelnemers aan de vorige benchmarkronde. Daarnaast werd ingegaan op de bruikbaarheid van de benchmark als stuurinstrument en leerinstrument. Aan de hand van de reacties uit de zaal wordt nu gewerkt aan een definitief voorstel voor de opzet van de Benchmark Grondbedrijfstaken 2015.

hebt u nog vragen over de opzet of de inhoud? Neem dan contact op met de onderzoekers van BMC of Royal HaskoningDHV of kijk op onze website www.vvg.nl. Daar vindt u alle actuele informatie en de mogelijkheid om u (digitaal) in te schrijven. Dit kan nog tot uiterlijk 6 maart 2015. De eerste bijeenkomst vindt plaats op donderdag 12 maart in Amersfoort. De VvG ondersteunt deze benchmark en is ook vertegenwoordigd bij alle benchmarkbijeenkomsten. Met zoveel mogelijk deelnemers worden niet alleen de kwaliteit en bruikbaarheid van het eindrapport verbeterd, maar kunnen we elkaar ook zo optimaal mogelijk helpen met ervaringen en goede voorbeelden uit de praktijk van ons enerverende vakgebied. Theo Ram – sr. adviseur Grondbeleid & Gebiedsexploitatie bij Royal HaskoningDHV – [email protected] Tammy Lie – adviseur bij BMC Onderzoek – [email protected]

Inmiddels heeft een aantal gemeenten al aangegeven (weer) mee te doen aan de nieuwe ronde van deze benchmark. Maar er is nog plaats voor meer deelnemers. Hebt u zich nog niet opgegeven of

28

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK FEBRUARI 2015

Deze pagina’s komen tot stand

Nassaulaan 12, Postbus 30435, 2500 GK, Den Haag

onder verantwoordelijkheid van

Telefoon (070) 373 86 69, Fax (070) 363 56 82

de Vereniging van Grondbedrijven

E-mail: [email protected], Website: www.vvg.nl

VVG nieuws

Secretariaat Vvg

Actief grondbeleid houdt betekenis Een van de voordelen van een crisisperiode is dat er gereflecteerd kan worden op ons handelen. Het grondbeleid is een van de thema’s die kritisch worden beschouwd. Sommigen zijn apert voorstander van het afschaffen van een ‘actief’ grondbeleid. Daarmee gooien we echter het kind met het badwater weg. Bij de huidige ontwikkelingspraktijk past beter een duaal systeem: actief naast faciliterend. Door prof. mr. Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft en directeur Nieuwe Markten BPD Het actieve grondbeleid dat veel gemeenten de afgelopen decennia hebben gevoerd, wordt de laatste tijd door gewaardeerde collega-wetenschappers (Edwin Buitelaar in Cobouw, Erwin van der Krabben op gebiedsontwikkeling.nu) grotendeels afgeserveerd. Ik ga daar niet in mee. Voor een deel gaat het hier om een voorlopig theoretische discussie. Gemeenten hebben nog voor meer dan tien miljard euro aan grondbezit in de boeken en abrupt afscheid daarvan nemen is niet aan de orde. Belangrijker is echter nog dat we goed moeten kijken naar wat nu de eigenlijke doelen zijn waar het grondbeleid voor kan worden ingezet. Niet meer als flappentap voor de algemene dienst van gemeenten, zoveel is duidelijk. Maar ook in de nieuwe realiteit is er plaats voor actief grondbeleid – naast een grotere rol voor faciliterend beleid. De eerste situatie die zich leent voor een actieve gemeentelijke betrokkenheid is bij binnenstedelijke locaties waar de markt aarzelt en de lokale overheid het eerste zetje in de ontwikkeling kan geven; een situatie die Buitelaar ook noemt. Al dan niet in combinatie met het afdekken van de onrendabele top (binnen de staatssteunregels). Een tweede toepassingsmogelijkheid betreft grotere, complexe binnen- en buitenstedelijke gebiedsontwikkelingen. Weliswaar komen die momenteel minder voor, maar we gaan zien dat in groeiregio’s dit type plannen weer terugkomt. Marktpartijen die in deze plannen langjarig (tien jaar en langer) kunnen en willen investeren, stellen vaak participatie van de gemeente op prijs. Uit een oogpunt van risicodeling, soms ook vanwege het verkrijgen van financiering (opnieuw: let op de staatssteun!), maar ook vanwege een andere reden. De financieel-economische betrokkenheid van de gemeente (bijvoorbeeld in de grondexploitatie) bevordert betrokkenheid en dempt al te grote politieke zwenkingen (veroorzaakt door een nieuwe gemeenteraad of wisseling in wethouders). Bovendien kan de gemeente zich planinhoudelijk meer laten gelden dan via publiekrechtelijke instrumenten mogelijk is. Zeker, de gemeente heeft dan twee petten op: hoeder publiek belang (’marktmeester’) én financieel belanghebbende partij (’marktpartij’). Voor sommigen is dit een gruwel. Ik zie ook wel degelijk de nadelen, bijvoorbeeld het voeren van een grove ‘eigen-grondeerst’-politiek. Andersom benaderd: het ‘hard-core’ concessiemo-

BIM Media

del leent zich in de Nederlandse context vooral voor opgaven met een laag politiek-maatschappelijk procesrisico. Bij een complex plan kom je de (gemeentelijke) overheid ’tijdens de rit’ altijd weer tegen. Een actief faciliterende overheid is dan een goede procespartner (er is geen financiële betrokkenheid nodig). Bij een passief faciliterende houding, waarbij de gemeente zich niet coöperatief of sloom opstelt, kan het plan enorme vertraging oplopen of zelfs gedeeltelijk onuitvoerbaar worden. Een gemeente die opteert voor actief grondbeleid (zelfstandig of via publiek-private samenwerking) moet wel voldoen aan drie randvoorwaarden: een gedragen visie op de inzet van grondbeleid, de beschikbaarheid van expertise in eigen huis (dus niet leunen op inhuurkrachten) en voldoende financiële buffers om tegenvallers op te vangen. Een situatie waarbij actief en faciliterend grondbeleid naast elkaar bestaan, blijft ook in termen van beleidsinstrumenten en regelgeving mogelijk. Het wetsvoorstel voor de nieuwe Omgevingswet maakt beide opties mogelijk en behoudt daarmee ons ‘duale’ stelsel. Waar een (actief of faciliterend) grondbeleid naar mijn idee niet toe mag leiden, is een heel strakke lokale of regionale programmering of zelfs het (regionaal) creëren van schaarste. Het is zinvol om locaties binnen en tussen gemeenten af te stemmen qua profiel, programma en fasering. Het gaat dan meer om agendering en fasering, waarbij kwaliteit minstens even belangrijk is als kwantiteit. Schaarste ondergraaft de ‘tucht’ van de markt en leidt tot minder marktgerichte projecten, met een gemankeerde prijs-kwaliteitsverhouding. Conclusie: mits vakkundig toegepast kan actief grondbeleid ook in de komende jaren een instrument blijven met toegevoegde waarde voor de praktijk van project- en gebiedsontwikkeling. Eenzijdig afscheid nemen is onverstandig en onnodig. Reactie uit de gemeentelijke praktijk ‘Het al dan niet voeren van een actief grondbeleid is geen zwart/ wit discussie. Wij maken iedere keer de afweging waar we actief willen zijn en waar faciliterend, dan wel passief. De Groningse opgave voor de toekomst ligt vooral in de bestaande stad. Juist in de afgelopen crisisjaren heeft Groningen voor (landelijke) ontwikkelaars geen prioriteit gehad. Voor verbetering van leefbaarheid en leefomgeving zetten wij naast publiekrechtelijke instrumenten ook actief grondbeleid in als we deze doelstellingen zonder een actieve rol, met bijbehorende risico’s, niet kunnen realiseren. Altijd actief grondbeleid heeft plaats gemaakt voor een mix van publiek- en privaatrechtelijke en harde en zachte instrumenten.’ Esseline Schieven, directeur stedelijke ontwikkeling gemeente Groningen en bestuurslid VVG

29

Jurisprudentie

Overzicht Jurisprudentie 15 oktober tot 31 december 2014 mr. F.M.A. van der Loo1

GRONDBELEID

RUIMTELIJKE ORDENING

1 Voorkeursrecht en belanghebbendheid potentiële koper. Regierol bij (gewenste en ongewenste) ruimtelijke ontwikkelingen is voldoende ter motivering vestiging voorkeursrecht. Marginale toetsing vestiging voorkeursrecht [Wvg, Awb] De vestiging van het voorkeursrecht heeft tot gevolg dat de eigenaren van de aangewezen percelen beperkt worden in de mogelijkheid tot vervreemding van hun percelen. Het belang van een potentiële koper is een daarvan afgeleid belang. De wens de regierol bij ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente te behouden is voldoende ter motivering van de vestiging van het voorkeursrecht. Het voorkomen van ongewenste ontwikkelingen valt onder de regierol. De vestiging van een voorkeursrecht wordt marginaal getoetst en is in casu niet onevenredig. Bron: AbRS 22 oktober 2014, zaaknummer 201311766/1/A3 (r.o. 4-4.6), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2014:3786 2 Bestemmingsplan en termijn koppelen aan persoonsgebonden overgangsrecht [Wro, Bro] Anders dan de raad kennelijk meent kan een persoonsgebonden gedoogbeschikking in juridisch opzicht niet gelijk worden gesteld met in een plan opgenomen persoonsgebonden overgangsrecht. Gelet op deze omstandigheden heeft de raad niet mogen afzien van het opnemen van een overgangsregeling als bedoeld in artikel 3.2.3 van het Bro voor die gevallen waarvoor een gedoogbeschikking is verleend en ten aanzien waarvan het gebruik voor permanente bewoning niet binnen de planperiode zal worden beëindigd. Daarbij zou in dit geval een termijn kunnen worden opgenomen overeenkomstig de aan de gedoogbeschikkingen verbonden termijn. Bron: AbRS 5 november 2014, zaaknummer 201308143/1/R4 (r.o. 13), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2014:3919 3 Bestemmingsplan en evenementen. Maximaal of representatief invullen? [Wro] Bij de vaststelling van een bestemmingsplan is een beoordeling nodig op basis van de maximale mogelijkheden die het plan biedt. In dit geval zijn voor die beoordeling onder meer het aantal, de aard en de omvang van de voorziene evenementen en de in dat kader te verwachten parkeer- en verkeersdruk van belang. De raad heeft naar het oordeel van de AbRS (AbRS 26 november 2014, 201400839/1) evenwel niet inzichtelijk gemaakt dat een beoordeling heeft plaatsgevonden van de te verwachten geluidbelasting en de te verwachten parkeer- en verkeersdruk ten gevolge van de toegestane evenementen ter plaatse van het Kerkplein op basis van de maximale mogelijkheden van het plan. De stelling van de raad dat dit onderzoek achterwege kan blijven, gelet op het in beperkte mate toestaan van extra evenementen met een incidenteel karakter op de bestaande locaties, kan niet worden gevolgd. Nu dit plan voor het eerst 153 dagen per jaar evenementen ter plaatse van het Kerkplein toestaat, doet zich niet de situatie voor van het in beperkte mate toestaan van extra evenementen met een incidenteel karakter. Bron: AbRS 26 november 2014, zaaknummer 20400839/1/R3 (r.o. 3-4.2), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2014:4244

PLANSCHADE/ NADEELCOMPENSATIE

4 Zelfstandig schadebesluit: betreft het schadeveroorzakende besluit een publiekrechtelijke of civielrechtelijke rechtshandeling? [Awb, BW] Zoals volgt uit de uitspraak van de AbRS van 6 mei 1997, is de bestuursrechter slechts bevoegd tot kennisneming van beroepen tegen een zuiver schadebesluit, indien die rechter ook bevoegd is te oordelen over beroepen tegen de beweerdelijk schadeveroorzakende uitoefening van de publiekrechtelijke bevoegdheid zelf. De handelingen waar appellante naar verwijst die betrekking hebben op de met de gemeente gesloten intentieovereenkomst alsmede de handelingen van het college ten aanzien van de subsidie van de provincie, betreffen, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, geen publiekrechtelijke rechtshandelingen, maar zijn civielrechtelijk van aard. Tegen deze handelingen staat geen bezwaar of beroep open. De rechtbank heeft echter niet onderkend dat dit betekent dat tegen de weigering ten aanzien van deze handelingen een schadebesluit te nemen, evenmin bezwaar of beroep openstaat. Bron: AbRS 19 november 2014, zaaknummer 201401210/1/A1 (r.o. 3-3.2), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2014:4172 5 Planschade en betreffen percelen één onroerende zaak? [Wro] Gelet op het feit dat de planologische wijziging uitsluitend een planologische verslechtering inhoudt voor de woning en niet voor het bedrijfspand, alsmede op de omstandigheid dat het om twee afzonderlijke onroerende zaken gaat, met een afzonderlijk genummerde uitweg naar de openbare weg, en op de percelen twee afzonderlijke bestemmingen rusten, zijn bij de taxatie ten onrechte beide percelen betrokken. Dat beide onroerende zaken één kadastraal nummer hebben doet hier niet aan af. Bron: AbRS 10 december 2014, zaaknummer 201402601/1/A2 (r.o. 8.1), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2014:4467 6 Planschade en combinatie van (gedeeltelijke) voorzienbaarheid en Normaal maatschappelijk risico [Wro] In een geval waarin is geconcludeerd dat de planologische ontwikkeling gedeeltelijk voorzienbaar was, dient voor de beantwoording van de vraag of de schade geheel of gedeeltelijk binnen het normaal maatschappelijk risico valt, te worden uitge-

30

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK FEBRUARI 2015

7 Bijbehorend bouwwerk kan in casu niet omgevingsvergunningvrij worden gebouwd [Wabo-Bor] Van het oorspronkelijke hoofdgebouw al dan niet deel uitmakende aan- of uitbouwen. Nu de aanbouw geen deel uitmaakt van het oorspronkelijk hoofdgebouw, betekent dit dat de oppervlakte van de reeds aanwezige aanbouw moet worden meegeteld bij de berekening van het aantal bebouwde vierkante meters in het achtererfgebied, als bedoeld in artikel 2, aanhef en derde lid, onder e, van bijlage II bij het Bor. Bijbehorend bouwwerk kan in dit geval derhalve niet omgevingsvergunningvrij worden gebouwd. Bron: AbRS 22 oktober 2014, zaaknummer 201400194/1/A1 (r.o. 3.2), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2014:3790

Jurisprudentie

gaan van het schadebedrag dat resteert na aftrek van dat deel van de schade dat voorzienbaar was ten tijde van de aankoop. Bron: AbRS 10 december 2014, zaaknummer 201402601/1/A2 (r.o. 10.3), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2014:4467

BOUW

8 Zijn behendigheidstoestellen in tuin bouwwerken? [Wabo] Niet in geschil is dat de behendigheidstoestellen kunnen worden aangemerkt als constructies van enige omvang, die steun vinden in of op de grond. De voorzieningenrechter heeft overwogen dat de behendigheidstoestellen het kennelijke doel hebben om daar voor langere tijd op dezelfde plaats te functioneren, waarbij in aanmerking is genomen dat de toestellen met moeite verplaatsbaar en bovendien plaatsgebonden zijn in die zin dat deze steeds ter plaatse voor het grootste deel van het jaar blijven staan. De enkele stelling van appellant, dat een aantal behendigheidstoestellen zijn te verplaatsen door één persoon en deze ook worden meegenomen bij demonstraties en cursussen is onvoldoende voor een ander oordeel. De voorzieningenrechter heeft terecht overwogen dat de behendigheidstoestellen, evenals het tuinhuis en de lichtmasten, zijn aan te merken als bouwwerken. Bron: AbRS 12 november 2014, zaaknummer 201402534/1/A4 (r.o. 5.1), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2014:4075 9 Bestemmingsplan en is restaurantboot een bouwwerk? Welstandsnormen bouwwerk bij uitzondering mogelijk in bestemmingsplan [Wro, Wonw] Niet in geschil is dat de voorziene restaurantboot een constructie van enige omvang is die op indirecte wijze met de grond wordt verbonden, onder meer door middel van loopbruggen en loopplanken. Doorslaggevend is hoe of de restaurantboot is bedoeld om ter plaatse als restaurant te functioneren. De omstandigheden dat de restaurantboot zelfstandig zal kunnen varen en mogelijk meerdere keren per jaar op een andere locatie zal liggen, maken dit niet anders. De AbRS is van oordeel dat de voorziene restaurantboot een bouwwerk is, waarvoor derhalve een omgevingsvergunning zal moeten worden aangevraagd. Hoewel welstandsnormen, gelet op artikel 12 van de Woningwet, in beginsel niet in een bestemmingsplan kunnen worden opgenomen, kan op dit uitgangspunt een uitzondering worden gemaakt indien de welstandseisen dienen ter bescherming van een beschermd stadsgezicht. De AbRS is van oordeel dat sprake is van genoemde uitzonderingssituatie. Bron: AbRS 26 november 2014, zaaknummer 201400518/1/R4 (r.o. 5.5.1), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2014:4240 10 Omgevingsvergunning bouwplan nieuwe kap op bijgebouw en evidente privaatrechtelijke belemmering [Wabo, BW] De dakgoot is voorzien tussen de op beide percelen op een afstand van ongeveer 25 cm van elkaar gelegen gebouwen boven het perceel van appellant D. Nu appellant D geen toestemming heeft verleend voor het aanbrengen van de dakgoot boven zijn perceel en hij voorts bezwaren heeft tegen de verlening van de omgevingsvergunning voor het bouwplan, dient evenwel te worden vastgesteld dat voor het aanbrengen van de dakgoot een evidente privaatrechtelijke belemmering bestaat. Het college heeft dan ook niet in redelijkheid omgevingsvergunning voor het bouwplan kunnen verlenen. Bron: AbRS 26 november 2014, zaaknummer 201310721/1/A1 (r.o. 11.1), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2014:4229 11 Ontgrondingsvergunning voor gronden in eigendom van derden? [Ogw] Met het ontgronden van de vergunde terreinen mag pas worden begonnen nadat de vergunninghouder aan het college schriftelijk heeft aangetoond dat deze terreinen zijn eigendom zijn. Aldus is ontgronding van deze gronden slechts mogelijk met toestemming van appellant sub 2 of na verwerving van de gronden. Bij eventuele onteigening vindt in beginsel volledig schadeloosstelling plaats, zodat het financiële belang van appellant sub 2 voldoende is gewaarborgd. Bron: AbRS 26 november 2014, zaaknummer 201310867/1/R4 (r.o. 7.1), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2014:4230

ONT­ GRONDINGEN

12 Beleidsvrijheid bij aanwijzing gemeentelijk monument. Te verrichten belangenafweging bij aanwijzing [Monw 1988, Wabo] Het bevoegd gezag heeft beleidsvrijheid bij de aanwijzing van een zaak als beschermd gemeentelijk monument. Die vrijheid vindt haar begrenzing in de Erfgoedverordening en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Uit jurisprudentie van de AbRS volgt voorts, dat indien in het kader van de bij de aanwijzing – dan wel de heroverweging daarvan – te verrichten belangenafweging door de eigenaar van het monument concreet wordt gesteld dat de monumentenstatus negatieve gevolgen heeft voor bijvoorbeeld herontwikkeling of verkoop en dit genoegzaam wordt gemotiveerd, deze aspecten reeds bij de aanwijzing van belang zijn. Concreet naar voren gebrachte belangen bij bijvoorbeeld herontwikkeling zijn reeds bij de aanwijzing van belang en dienen niet eerst bij een aanvraag om omgevingsvergunning aan de orde te komen. Bron: AbRS 24 december 2014, zaaknummer 201401001/1/A2 (r.o. 5.1), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2014:4681

MONUMENTEN

BIM Media

31

13 Bestemmingsplan en relativiteit (afstandseis Activiteitenbesluit milieubeheer) [Wro, Awb, Abm, Bevi] Stedin en Gasunie beroepen zich op de afstandsnormen die zijn opgenomen in het Activiteitenbesluit milieubeheer. De bepalingen daarvan beogen zowel de belangen van de omwonenden bij een goed woon- en leefklimaat als de belangen van bedrijven bij een ongehinderde bedrijfsuitoefening te waarborgen. Deze bepalingen strekken dan ook mede tot bescherming van de belangen van Stedin en Gasunie nu zij door het als zodanig bestemmen van zowel het gasontvangstation als het wooncomplex mogelijk geconfronteerd zullen worden met klachten over milieuhinder. Gelet hierop staat artikel 8:69a van de Awb dan ook niet in de weg aan een mogelijke vernietiging van het bestreden besluit. Bron: AbRS 3 december 2014, zaaknummer 201311000/1/R2 (r.o. 8.1-8.4), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2014:4324

MILIEU

14 Invorderingsbesluit dwangsom piekgeluiden Activiteitenbesluit. Sprake van los- en laadactiviteiten? [Awb, Wm, Abm, Pba] De AbRS heeft eerder geoordeeld dat onder laden- en lossen niet valt het op- en overslaan van goederen in een container binnen de inrichting voordat de in een container gestorte goederen per vrachtwagen worden afgevoerd. Hoewel deze uitspraak betrekking had op laad- en losactiviteiten als bedoeld in het Besluit opslag- en transportbedrijven milieubeheer, kan uit het voorgaande worden afgeleid dat het overhevelen van metaal vanuit een reeds geloste container naar een andere plaats binnen de inrichting dan wel het op andere wijze verplaatsen van metaal binnen de inrichting evenmin kan worden aangemerkt als een laad- of losactiviteit als bedoeld in artikel 2.17 van het Activiteitenbesluit milieubeheer. Bron: AbRS 12 november 2014, zaaknummer 201402578/1/A4 (r.o. 2.1-2.2), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2014:4076

BODEM

15 Bodemverontreiniging en eigenaar terrein is saneringsplichtig ook al is hij niet de veroorzaker [Wbb] De eigenaar van het terrein is saneringsplichtig op grond van artikel 55b, lid 1 van de Wbb, ook als hij niet veroorzaker van de verontreiniging is. Bron: AbRS 19 november2014, zaaknummer 201405752/1/A4 (r.o. 5.1), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2014:4159

Jurisprudentie

WATER

INFRA­ STRUCTUUR

16 Beheer van wegen is door Wet herverdeling wegen niet van rechtswege overgegaan naar gemeente. Waterschap is beheerder van brug zodat B&W niet bevoegd zijn een verkeersbesluit te nemen [Wvw 1994, Whw] Het begrip wegbeheer is niet gedefinieerd in de Wvw 1994. Ook is niet gebleken dat in de Wet herverdeling wegbeheer is geregeld dat het beheer van de wegen die zijn gelegen binnen een gemeente en die niet in beheer zijn bij het Rijk of de provincie van rechtswege overgaat naar de gemeente na inwerkingtreding van deze wet. Het waterschap kan in dit geval worden aangemerkt als beheerder van de brug. Het college van B&W is niet bevoegd om ter zake een verkeersbesluit te nemen. Bron: AbRS 19 november 2014, zaaknummer 201401914/1/A1 (r.o. 2.1-2.2), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2014:4169

HANDHAVING

17 Handhavingsverzoek B&W inzake boren gaten in asbesthoudende dakplaten voor zonnepanelen en belanghebbendheid B&W [Awb, Pba] De belangen die artikel 4 van het Productenbesluit asbest beoogt te beschermen zijn niet aan B&W toevertrouwd, maar aan de minister. De minister heeft onder meer tot taak deze bepaling te handhaven. Wil het college desondanks als belanghebbende kunnen worden aangemerkt, dan is vereist dat een besluit over handhaving van artikel 4 van het Pba invloed heeft op de uitoefening van bevoegdheden die aan het college zelf zijn toegekend, bijvoorbeeld omdat de bevoegdheidsuitoefening van het college wordt belemmerd of doorkruist. In dat geval worden belangen die aan het college zijn toevertrouwd geraakt. Een besluit van de minister over handhaving van artikel 4 Pba heeft evenwel geen invloed op de eigen handhavingsbevoegdheden van het college. Dat het college de kans op succes van toepassing van zijn eigen bevoegdheden gering inschat, maakt dat niet anders. De conclusie is dat geen aan het college toevertrouwd belang is geraakt. Bron: AbRS 12 november 2014, zaaknummer 201402889/1/A4 (r.o. 1-4.3), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2014:4084

STAATS- EN BESTUURSRECHT

18 Periode van minnelijk overleg telt niet mee bij berekenen redelijke termijn [EVRM, WRO] Uit het verloop van de procedure en de correspondentie tussen partijen blijkt dat in de periode tussen 18 mei 2005 en 5 mei 2009 minnelijk overleg heeft plaatsgevonden. De rechtbank heeft die periode bij het berekenen van de redelijke termijn terecht buiten beschouwing gelaten. Indien die periode zou meetellen, zou dat ertoe kunnen leiden dat een bestuursorgaan, ten einde een overschrijding van de redelijke termijn te voorkomen, afziet van de mogelijkheid om tot een minnelijke regeling te komen. Bron: AbRS 29 oktober 2014, zaaknummer 201400145/1/A2 (r.o. 11.1), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2014:3844

Noot 1 Frans van der Loo heeft een juridisch bureau voor bestuursrechtelijke advisering en interim-management te Maasbracht.

Voor meer uitspraken zie: www.omgevingindepraktijk.nl/grondzaken/type/jurisprudentie

32

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK FEBRUARI 2015

In de rubriek Vraag en antwoord is plaats voor beantwoording van uw praktijkvragen, die ook voor anderen interessant kunnen zijn. Onze deskundigen beantwoorden uw vragen graag! Uw vragen kunt u stellen via: grondzaken @bimmedia.nl.

Onze gemeentelijke brandweerkazerne voldoet niet meer aan de eisen en moet af­ gebroken worden. Boven de kazerne zit een woning die sinds 1997 verhuurd is en die dus ook afgebroken moet worden. Volgens het contract kunnen we de huur, die steeds per jaar verlengd wordt, opzeggen met een opzegtermijn van een maand. Zijn er nog dingen waar we bij de opzegging rekening mee moeten houden? Het gaat niet om een zogenaamde sloopwoning. Bij de verhuur van woningen geldt een aantal wettelijke regels uit het Burgerlijk Wetboek (BW) waar de verhuurder niet van af mag wijken. Het maakt niet uit wat er in het contract staat; de wet gaat voor. Als verhuurder bent u in dit geval daarom gebonden aan de volgende vereisten: 1. de opzegging moet geschieden bij aangetekende brief of deurwaar­ dersexploot (art. 7:271 lid 3 BW); 2. u moet een opzegtermijn van minstens 3 maanden in acht nemen, te verlengen met een maand extra voor elk jaar dat de huurovereen­ komst heeft geduurd, tot in totaal 6 maanden; omdat uw huurder er al sinds 1997 zit, geldt de maximale opzegtermijn van 6 maan­ den (art. 7:271 lid 5 sub b BW); 3. de opzegging moet de grond voor de beëindiging vermelden (art. 7:271 lid 4 BW); de enige toegestane opzeggingsgronden voor de verhuurder zijn die vermeld in art. 7:274 BW, te weten (heel in het kort): a. slecht huurdersgedrag; b. de verhuurder heeft destijds bedongen dat hij na afloop van een bepaalde termijn de woning zelf weer gaat bewonen; c. dringend eigen gebruik door de verhuurder (waaronder niet valt verkoop, maar wel bijvoorbeeld noodzakelijke renovatie of sloop); d. huurder stemt niet in met een redelijke aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst (bij renovatie); e. de verhuurder wil een geldend bestemmingsplan realiseren; f. bij de zogenaamde ‘hospitaverhuur’ van onzelfstandige woon­ ruimte: zwaarwegend belang van de verhuurder; 4. de verhuurder moet in de opzeggingsbrief de huurder verzoeken om binnen 6 weken schriftelijk mee te delen of hij met de opzeg­ ging akkoord gaat (art. 7:271 lid 4 BW). Als de huurder tijdig aangeeft met de beëindiging in te stemmen en vrijwillig vertrekt, is er niks aan de hand. Reageert de huurder niet, of laat hij weten niet met de beëindiging akkoord te gaan, dan moet de

BIM Media

verhuurder de zaak aan de kantonrechter voorleggen (art. 7:272 BW). Die moet dan beoordelen of de opzegging rechtsgeldig is en zal daarbij onder meer toetsen of sprake is van één van de opzeggingsgronden van art. 7:274 BW. Zolang de rechter nog geen uitspraak heeft gedaan, blijft de huurovereenkomst in stand. Als de rechter concludeert dat rechts­ geldig is opgezegd, bepaalt hij ook de datum waarop de huur eindigt. In uw geval ligt opzegging wegens dringend eigen gebruik voor de hand (art. 7:274 lid sub c). De rechter kijkt daarbij welk belang het zwaarst moet wegen, dat van huurder of dat van verhuurder. Belangrijk aandachtspunt: een rechter wijst beëindiging wegens deze opzeggings­ grond alleen maar toe als blijkt dat de huurder ‘andere passende woonruimte’ kan krijgen. Anna van Gelderen, gemeente Groningen

Binnen gebiedsontwikkeling wordt nog wel eens met borgtocht gewerkt. Gemeente­ garantie is bijvoorbeeld een vorm van borgtocht. Heeft de borg, die op basis van borgtocht betaalt aan de schuldeiser, een regresrecht? Borgtocht (art. 7:850 e.v.) is de overeenkomst waarbij de ene partij, de borg, zich tegenover de andere partij, de schuldeiser, verbindt tot nakoming van een verbintenis, die een derde, de hoofdschuldenaar, te­ genover de schuldeiser heeft of zal krijgen. Door de borgstelling wordt de borg in feite hoofdelijk aansprakelijk voor de schuld waarop de borgstelling betrekking heeft. Dat betekent dat de schuldeiser zowel de hoofdschuldenaar als de borg voor het geheel van de schuld kan aan­ spreken. Meestal wordt bij de overeenkomst tot borgtocht bepaald dat de borg pas wordt aangesproken als de hoofdschuldenaar in gebreke blijft. Er kan een borgtochtovereenkomst worden gesloten zonder dat de hoofdschuldenaar daar van af weet. Uit artikel 7:866 BW volgt dat degene die borg staat voor een vordering, een wettelijk regresrecht heeft op de hoofdschuldenaar voor de hoofd­ som, de rente en de kosten die hij aan de schuldeiser heeft voldaan. Hij heeft dus het recht om hetgeen hij betaalt heeft weer terug te vorderen. Het artikel is niet van dwingend recht. Er mogen dus van de wet afwij­ kende afspraken over het regresrecht worden gemaakt. Omdat de borg meestal pas wordt aangesproken als de hoofdschul­ denaar in gebreke blijft, kan het heel goed zijn dat de borg bij het uitoefenen van zijn regresrecht een probleem heeft. Misschien had de hoofdschuldenaar even een financiële dip en betaalt hij daarna ge­ woon, maar het kan ook zijn dat hij niet in staat of bereid is te betalen. De borg kan dan proberen een betalingsregeling te treffen. Bij een faillissement van de hoofdschuldenaar is de positie van de oorspronkelijke schuldeiser riant (er van uitgaande dat de borg wel kan betalen), de borg die de schuld heeft voldaan is minder gelukkig, hij wordt gewoon concurrent schuldeiser. Erwin Hijmans, PurpleBlue De redactie van Grondzaken in de praktijk kan niet aansprakelijk worden gesteld voor de antwoorden op de vragen. Ieder antwoord is slechts de persoonlijke mening van de deskundige die de desbetref­ fende vraag beantwoordt.

33

Vraag en antwoord

VRAAG EN ANTWOORD

Onderzoek / Publicaties

Kantorenleegstand Gouda hoogste met 33% Tien steden hadden eind 2014 een kantorenleegstand van 25% tot 33%. Gouda kent de hoogste leegstand met ruim 33%, gevolgd door Capelle aan den IJssel (31%) en Almelo (29%). Dat blijkt uit de zojuist gepubliceerde regionale factsheets van DTZ Zadelhoff. De top-10 in dit ongunstige lijstje wordt gecompleteerd door Almere (29%), Son en Breugel (29%), Hengelo (28%), Amstelveen (28%), Nieuwegein (27%), Veenendaal (26%) en Amersfoort (25%). Onder de tien steden met de laagste leegstand valt vooral Diemen op. Doordat Snippe Beheer daar de afgelopen jaren 150.000 m2 aan lege kantoren uit de markt heeft gehaald, is de leegstand gedaald tot 7%. Oosterhout kent met 6% de laagste leegstand, gevolgd door Diemen, Venlo (7%) en Leidschendam-Voorburg (8%) waar Schouten op de locatie van het 60.000 m2 grote voormalige CBS-kantoor een woonwijk wil realiseren. Verder hebben alleen Smallingerland (8%) en Etten-Leur (10%) een leegstandspercentage van 10% of minder. In Veldhoven, Roermond, Nijmegen en Leeuwarden ligt het percentage op 11%. Van de vier grootste steden doet Den Haag het met een leegstand van 12% het beste. Hoewel het Rijk nog zeker een half miljoen m2 aan kantoren afstoot, worden veel andere kantoren in het centrum en Benoordenhout getransformeerd tot woningcomplexen. Utrecht doet het met een leegstand van 13% bijna even ‘goed’. In Amsterdam (18%) en Rotterdam (19%) is de situatie minder rooskleurig. Ondanks vele onttrekkingen in de regio Amsterdam (inclusief Diemen en Amstelveen) is de leegstand met 5,6% toegenomen tot 1,271 miljoen m2 (18,4%). In Rotterdam en omgeving (Capelle, Schiedam, Drechtsteden) steeg de leegstand zelfs 9,7% naar 979.000 m2 (20,4%). Waar in regio Amsterdam de voorraad met 0,7% kromp tot 6,9 miljoen m2, steeg de totale kantorenvoorraad in regio Rotterdam met 0,6% naar 4,8 miljoen m2. Bron: Vastgoedmarkt 16 januari 2015

Afstoot rijksgebouwen Het College van Rijksadviseurs (CRa) brengt gelijktijdig met de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) een advies uit over rijksvastgoed (Rijkvastgoed in beweging). De adviezen zijn gezamenlijk aan minister Blok van Wonen en Rijksdienst aangeboden op 15 december 2014. Nederland kampt sinds de vastgoedcrisis met grote leegstand van kantoren en ander vastgoed. De komende vijf jaar stoot ook de rijksoverheid miljoenen vierkante meters gebouwd vastgoed af, van kantoren tot gevangenissen en kazernes. Dat is een complexe opgave, die bovendien potentieel marktverstorend is. De Rli adviseert het kabinet daarbij zorgvuldig te handelen. Door maatschappelijke doelstellingen bij deze afstootoperatie zwaar te laten wegen, en gemeenten en provincies bij de besluitvorming daarover te betrekken. Dit staat in het advies ‘Vrijkomend rijksvastgoed, over maatschappelijke doelen en geld’ dat op 15 december 2014 is aangeboden aan minister Blok van Wonen en Rijksdienst. 10% van de totale kantorenvoorraad van Nederland wordt gebruikt door de rijksoverheid. Hiervan komt de komende jaren 20% vrij (1 miljoen m2 bruto vloeroppervlak). Daarnaast komt nog eens 2,5 miljoen m2 vloeroppervlak leeg te staan in andere rijksgebouwen, zoals kazernes en gevangenissen. In sommige gemeenten heeft dit enorme impact. Het belang van het Rijk als private eigenaar – een hoge verkoopopbrengst – is soms strijdig met de publieke verantwoordelijkheid van

34

de overheid voor goede ruimtelijke ordening; een maatschappelijke gewenste herbestemming levert dikwijls beduidend minder opbrengst op. De verkoopstrategie van het Rijk kan de werking van regionale vastgoedmarkten verstoren. De Rli doet voorstellen om gemeenten en provincies te betrekken bij de besluitvorming over leegkomend rijksvastgoed. De lokale overheid is beter dan het Rijk op de hoogte van de lokale markt en kent de lokale behoeften en wensen. De Rli beveelt de minister aan om al in een vroeg stadium samen met gemeenten op zoek te gaan naar een passende toekomst voor leegkomende rijksgebouwen en om per provincie totaalplannen te maken voor het vrijkomend rijksvastgoed. Bron: 15 december 2014 - RLI Download advies ‘Vrijkomend rijksvastgoed’: http://www.rli.nl/sites/default/ files/rli-adviesvrijkomendrijksvastgoed.pdf (3Mb)

Bouwen aan herbestemming van cultureel erfgoed Cultureel erfgoed kan juist een belangrijke aanjager zijn voor de transformatie van een gebied. Cultureel en industrieel erfgoed biedt een belangrijke meerwaarde en trekt (nieuwe) partijen aan die waarde hechten aan het behoud van het erfgoed en de potentie van erfgoed graag willen benutten. De laatste jaren is er veel belangstelling voor het herbestemmen van erfgoed en hier kunnen gemeenten slim op inspelen. De publicatie ‘Bouwen aan herbestemming van cultureel erfgoed’ bespreekt de kansen en mogelijkheden van gebiedsontwikkelings­ opgaven met cultureel erfgoed. Dit gebeurt aan de hand van verschillende praktijkvoorbeelden uit heel Nederland. Redactie: Marlijn Baarveld, Marnix Smit en Marloes Hoogerbrugge, Uitgave van Universiteit Twente en Platform 31, december 2014; verkrijgbaar als download

Handreiking Transformatie en corporaties Verschillende corporaties hebben inmiddels ervaring met het verbouwen van een kantoor, kazerne of verzorgingstehuis tot sociale huurwoningen. Hun praktische tips zijn verwerkt in de handreiking Transformatie en corporaties, uitgegeven door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RvO). Het ombouwen van leegstaand vastgoed kan een goede manier zijn om verloedering te voorkomen en de leefbaarheid in een wijk te behouden. In 2014 ontstonden zo 3.000 betaalbare huurwoningen. In de verhuurdersheffing geldt van 1 januari 2014 tot 1 januari 2018 een korting voor transformatie van vastgoed naar sociale huurwoningen. Deze korting bedraagt € 10.000 per getransformeerde zelfstandige woning. Voorwaarde is wel dat een corporatie tenminste 2,5 keer dat bedrag investeert in diezelfde woning. Uitgave Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, december 2014; verkrijgbaar als download via www.rvo.nl/transformatie

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK FEBRUARI 2015

Appartementsrecht 2015 4 dagdelen: 9, 16, 23 en 30 april 2015, 16.00 – 21.00 uur, Meeting Center New Babylon, Den Haag. Het appartementsrecht heeft raakvlakken met het goederenrecht en met het verenigingsrecht en daarnaast heeft het een aantal eigenaardigheden wanneer het op procederen aankomt. In deze uit vier delen bestaande cursus worden al deze onderwerpen aan de hand van vele praktijkvoorbeelden uitgelicht en toegelicht. De cursus is een samenhangend geheel maar leent zich ook goed om modulair te volgen. De cursus wordt in de vorm van een hoorcollege gegeven met discussie en casusbehandelingen. Docenten: prof. mr. A.A. van Velten, mr. N.L.J.M. Rijssenbeek, mr. G.G.J.D. Verdoes Kleijn, prof. mr. dr. R.F.M. Mertens, mr. M.C.E. van der Vleuten, mr. R.P.M. de Laat. Prijs: € 1.575,- excl. BTW voor de hele cursus en € 450,- excl. BTW per dagdeel. Basiscursus Locatieontwikkeling 2015 9, 16, 23 en 30 april 2015 van 16.00 – 21.00 uur, Meeting Center New Babylon, Den Haag. In deze cursus worden de belangrijkste juridische vraagstukken bij locatieontwikkeling behandeld. In deze uit vier dagdelen bestaande cursus worden onder andere het proces van gebiedsontwikkeling, het gebruik van de Wet voorkeursrecht gemeenten, de onteigeningswet en de regeling inzake grondexploitatie in de Wro bij locatieontwikkeling uiteen gezet. De cursus wordt in de vorm van een hoorcollege gegeven met discussie en casusbehandelingen. Docenten: prof. dr. ir. A.G. Bregman, drs. A. Wolting, mr. R.W.J.J. de Win, mr. J.F. de Groot, mr. W.C.F. van Gelder, mr. B. Rademaker. Prijs: € 1.625,- excl. BTW. Privaatrechtelijk bouwen woensdag 22 en 29 april, 20 en 27 mei, 3, 10, 17 en 24 juni 2015 van 16.00 uur tot 21.00 uur, Regardz La Vie, Utrecht Het Instituut voor Bouwrecht organiseert in samenwerking met de Vereniging voor Bouwrecht-Advocaten een verdiepingscursus privaatrechtelijk bouwrecht. Bouwcontracten: overzicht bouwcontractmodellen: het traditionele model (incl. het bouwteammodel), de verschillende geïntegreerde modellen (gebaseerd op de UAV-GC

BIM Media

2005 alsmede DBFMO), de alliantie en PPS en de beginselen van het bouwrecht. Capita selecta van het Nederlandse en Europese aanbestedingsrecht: aanbesteding van bouwgerelateerde opdrachten; discriminatoire eisen; wezenlijke wijziging; rechtsbescherming; RAW-aspecten zoals bestek en fictieve hoeveelheden; manipulatie van de inschrijfsom; Best Value Procurement (BVP) en beroep op derden in de werksfeer en alternatieven. Ontwerpfase: adviseursrecht (DNR 2011). Voorbereiding van de aannemingsovereenkomst: informatie die door opdrachtgevers op voorhand ter beschikking wordt gesteld. DBFMO: algemene aspecten. Ontwerp- en uitvoeringsverplichtingen van partijen bij de aannemingsovereenkomst: taken opdrachtgever en aannemer. Tijd en Escalatie: bouwtijd, stagnatie en stagnatieschade, beëindiging in onvoltooide staat, retentierecht etc. De prijs van het werk: prijs, vergoeding extra kosten, meer en minder werk, bijbetaling en kostenverhogende omstandigheden. Garanties en verzekeringen: verdeling risico’s; soorten verzekeringen etc. Bouwprocesrecht: arbitrage. Prijs: € 2.695,- excl. BTW voor gehele cursus, incl. examen, maximaal 35 deelnemers.

Orbiters Basiscursus Grondexploitatie voor nietplaneconomen Orbiters biedt de eendaagse Basiscursus Grondexploitatie voor niet-planeconomen aan. De belangrijkste methoden en begrippen komen op een speelse manier aan bod. Bovendien is er een reken en tekenatelier. Meer informatie op: www.orbiters.nl. De anterieure grondexploitatieovereenkomst Wro 6.24.1 in de praktijk Orbiters heeft in het programma de eendaagse bijeenkomst: De anterieure grondexploitatieovereenkomst Wro 6.24.1 in de praktijk. Behandeld worden: best practices en de trefzekere omgang met deze contractvorm. Meer informatie op: www.orbiters.nl.

Vooruitblik Voor de komende edities worden onder meer artikelen voorbereid over: - Energiedragers op daken - Falend duurzaamheidbeleid - Warmtewet - Windenergie - Afstoten gemeentelijk vastgoed - Getaxeerde waarde leegstand pand / balans-boekwaarde en inbrengwaarde - Weigeren bouwomgevingsvergunning bij exploitatietekort - Kronieken jurisprudentie grondexploitatie, schadeloosstelling bij onteigening en onteigenings Kb’s - Esco’s en energieprestatiecontracten - Toezicht op grondexploitaties

Agenda

IBR

De auteurs belichten vanuit diverse invalshoeken deze onderwerpen uit hun dagelijkse praktijk. Voor de 2e editie 2015 worden onder andere artikelen voorbereid rond energie. In de 3e editie 2015 staat taxeren centraal. Uw kopijbijdragen of vragen voor Grondzaken in de Praktijk zijn van harte welkom! Voor kopij in de vorm van een artikel ontvangt de redactie graag eerst een synopsis. Kopijdatum voor de 3e editie met thema Energie is 2 april 2015. En heeft u suggesties voor andere onderwerpen die aandacht moeten krijgen in Grondzaken in de Praktijk? Laat het de redactie weten via [email protected]!

Regie op waardevolle gebiedsontwikkeling Orbiters en Geoplan verzorgen de leergang: Regie op waardevolle gebiedsontwikkeling. Innovatieve recepten in de nieuwe realiteit. Deelnemers kunnen zich ook inschrijven voor specifieke lesdagen. Meer informatie op: www.geoplan.nl of www. orbiters.nl.

35

ALTIJD EN OVERAL TOEGANKELIJK Al uw vragen over bijvoorbeeld het Bouwbesluit, brandveiligheid of andere praktische informatie kunt u nu snel en eenvoudig op 1 centrale plek vinden.

1 maand gratis via omgevingindepraktijk.nl/gratis

Omgeving in de praktijk.nl