ANALISIS KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN HOTEL DI KABUPATEN BADUNG

ANALISIS KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN HOTEL DI KABUPATEN BADUNG

Nama : Ir. I Gusti Ketut Sudipta, MT. Ir. Ida Bagus Rai Adnyana, MT.

JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS UDAYANA 2016

KATA PENGANTAR

Puji syukur penulis panjatkan kehadapan Ida Sang Hyang Widhi Wasa/Tuhan Yang Maha Esa, karena atas asung kerta wara nugraha-Nya laporan penelitian ini dapat kami selesaikan. Penelitian dengan judul Analisis Kelayakan Proyek Pembangunan Hotel di Kabupaten

Badung,

dimaksudkan

untuk

mengetahui

kelayakan

proyek

pembangunan hotel di Seminyak, Kabupaten Badung, yaitu proyek pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget - Bali. Dalam penelitian ini dilakukan analisis terhadap aspek teknis, pasar, dan finansial. Akhir kata kami sampaikan terimakasih kepada semua pihak yang telah membantu pelaksanaan penelitian ini.

Denpasar,

Juli 2016

Penulis

ii

ANALISIS KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN HOTEL DI KABUPATEN BADUNG Abstrak : Sektor pariwisata merupakan sektor andalan perekonomian Bali. Hal ini menuntut terpenuhinya segala sarana dan prasarana penunjang. Peningkatan sarana dan prasarana fisik yang menunjang sektor pariwisata, khususnya dalam bidang perhotelan diantaranya adalah proyek pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali, di Seminyak, Kabupaten Badung. Untuk mengetahui kelayakan suatu proyek/investasi perlu dilakukan sebuah penelitian. Penelitian ini dilakukan untuk mengetahui layak atau tidaknya proyek/investasi pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali dilaksanakan. Penelitian kelayakan proyek/investasi pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali dilakukan terhadap aspek teknis, aspek pasar, dan aspek finansial. Untuk menganalisis aspek teknis dilakukan survey langsung di lapangan. Metode yang digunakan untuk menganalisis aspek pasar adalah metode peramalan dan survey. Dan untuk aspek finansial digunakan metode Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), Internal Rate of Return (IRR), dan Payback Period. Lokasi proyek pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali cukup layak, karena berada di daerah pariwisata yang memang merupakan tujuan para wisatawan, berjarak cukup dekat dengan obyek-obyek wisata dan tempat-tempat hiburan terkenal di Bali yang berada di radius kurang lebih 10 km. Hasil analisis menunjukkan bahwa jumlah kamar hotel yang akan tersewa pada Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali di kabupaten Badung adalah sebanyak 25.550 unit pada tahun pertama dan diramalkan akan mengalami peningkatan sebanyak 400-500 unit setiap tahunnya selama 25 tahun pertama beroperasi. Analisis finansial menunjukkan bahwa proyek/investasi ini layak dilaksanakan dengan memperoleh NPV = Rp.40.380.172.182, BCR=1,29, IRR=14,79, Payback Period =11,8 tahun. Pada analisis sensitivitas dengan menurunkan jumlah kamar hotel tersewa sebesar 3% per tahun maupun menurunkan harga sewa kamar hotel sebesar 5% masih mengindikasikan proyek/investasi layak untuk dilaksanakan.

Kata Kunci: kelayakan, teknis, pasar, finansial, Jambuluwuk, hotel

iii

DAFTAR ISI JUDUL KATA PENGANTAR ......................................................................................... ii ABSTRAK ........................................................................................................... iii DAFTAR ISI ........................................................................................................ iv DAFTAR TABEL................................................................................................ vi DAFTAR GAMBAR .........................................................................................viii BAB I PENDAHULUAN .................................................................................... 1 1.1 Latar Belakang ................................................................................................ 1 1.2 Rumusan Masalah ........................................................................................... 2 1.3 Tujuan Penelitian ............................................................................................ 2 1.4 Manfaat Penelitian .......................................................................................... 2 1.5 Batasan Masalah.............................................................................................. 2 BAB II TINJAUAN PUSTAKA ......................................................................... 3 2.1 Pengertian Proyek ........................................................................................... 3 2.2 Studi Kelayakan Proyek .................................................................................. 3 2.2.1 Aspek Pasar ............................................................................................ 4 2.2.2 Aspek Teknis .......................................................................................... 5 2.2.3 Aspek Finansial ...................................................................................... 5 2.3 Evaluasi Proyek ............................................................................................... 5 2.3.1 Evaluasi Aspek Pasar ............................................................................. 6 2.3.1.1 Penggolongan Kelas Hotel ........................................................ 6 2.3.1.2 Pengukuran Dan Peramalan Permintaan ................................... 9 2.3.2 Evaluasi Aspek Teknis ........................................................................... 12 2.3.2.1 Lokasi Proyek ............................................................................ 12 2.3.2.2 Layout ........................................................................................ 13 2.3.3 Evaluasi Aspek Finansial ....................................................................... 13 2.3.3.1 Kebutuhan Dan Pengalokasian Dana ........................................ 13 2.3.3.2 Sumber Dana ............................................................................. 14 2.3.3.3 Aliran Kas .................................................................................. 14 2.3.3.4 Estimasi Aliran Kas (Cash Flow) .............................................. 14 2.3.3.5 Depresiasi .................................................................................. 15 2.3.3.6 Kriteria Penilaian Investasi........................................................ 18 2.3.3.7 Analisis Kepekaan (Sensitivity Analysis) ................................. 21 BAB III METODE PENELITIAN .................................................................... 22 3.1 Umum.............................................................................................................. 22 3.2 Penentuan Lokasi Dan Obyek Studi................................................................ 22 3.3 Kerangka Penelitian ........................................................................................ 22 3.4 Analisis Data ................................................................................................... 23 3.4.1 Aspek Pasar ............................................................................................ 24 iv

3.4.2 Aspek Teknis .......................................................................................... 24 3.4.3 Aspek Finansial ...................................................................................... 25 3.4.3.1 Analisis Biaya ............................................................................ 25 3.4.3.2 Analisis Manfaat ........................................................................ 26 3.4.3.3 Analisis Finansial ...................................................................... 26 BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN ........................................................... 27 4.1 Aspek Pasar ..................................................................................................... 27 4.1.1 Letak / Lokasi Proyek ............................................................................ 27 4.1.2 Permintaan Dan Penawaran ................................................................... 27 4.1.2.1 Permintaan ................................................................................. 27 4.1.2.2 Hotel Pesaing ............................................................................. 31 4.1.2.3 Penawaran Dan Jumlah Kamar Di Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali .......................................................................... 33 4.2 Aspek Teknis ................................................................................................... 34 4.2.1 Lokasi Proyek ........................................................................................ 34 4.2.2 Fasilitas-Fasilitas .................................................................................... 37 4.3 Aspek Finansial ............................................................................................... 37 4.3.1 Perkiraan Pendapatan ............................................................................. 37 4.3.2 Pendapatan Bersih Hotel ........................................................................ 38 4.3.3 Perkiraan Pengeluaran ............................................................................ 38 4.3.4 Depresiasi ............................................................................................... 38 4.3.5 Kelayakan Investasi ............................................................................... 39 4.3.6 Analisis Sensitivitas ............................................................................... 58 BAB V SIMPULAN DAN SARAN .................................................................... 96 5.1 Simpulan ......................................................................................................... 96 5.2 Saran ................................................................................................................ 97 DAFTAR PUSTAKA .......................................................................................... 98 LAMPIRAN ......................................................................................................... 99

v

DAFTAR TABEL 2.1 2.2 2.3 4.1 4.2

Metode Penilaian Standar Hotel Bintang ...................................................... 7 Metode Penilaian Standar Hotel Nonbintang ................................................ 8 Penggolongan Kelas Hotel ............................................................................ 9 Kedatangan Wisatawan Langsung ke Bali Berdasarkan Kebangsaan ........... 27 Banyaknya Hotel Berbintang di Bali Menurut Lokasi dan Kelas Hotel Tahun 2014 ............................................................................ 28 4.3 Tingkat Hunian Kamar Hotel Berbintang Kabupaten Badung ...................... 28 4.4 Jumlah Kamar Hotel Berbintang Yang Tersewa di Kabupaten Badung ....... 29 4.6 Menentukan Persamaan Trend Logaritma (Simple Exponential) Jumlah Kamar Yang Tersewa Pada Hotel-Hotel Berbintang di Kabupaten Badung 2008-2014 .................................................................. 30 4.7 Peramalan Jumlah Kamar Yang Tersewa Pada Hotel-Hotel Berbintang Di Kabupaten Badung Tahun 2015-2029 ...................................................... 31 4.8 Daftar Hotel Berbintang 4 Yang Menjadi Pesaing Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ............................................................................................... 32 4.9 Room Rate Hotel Pesaing Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali..................... 32 4.10 Tipe dan Room Rate Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ............................. 33 4.11 Analisis Jarak Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ke Obyek Wisata........... 34 4.12 Analisis Jarak Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ke Tempat Hiburan ....... 35 4.13 Analisis Investasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ................................. 37 4.14 Analisis Depresiasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali .............................. 38 4.15 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Superior ................................................... 40 4.16 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Family Suite ............................................ 42 4.17 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe Premiere ...................................... 44 4.18 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Junior Suite .............................................. 46 4.19 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Mini Superior .......................................... 48 4.20 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe ..................................................... 50 4.21 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Suite Room .............................................. 52 4.22 Rekapitulasi Pendapatan Bersih Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali........... 54 4.23 Penilaian Investasi Dengan Metode NPV dan BCR Dengan Discount Factor 13% .................................................................................................. 55 4.24 Penilaian Investasi Dengan Metode Internal Rate of Return (IRR) .............. 56 4.25 Penilaian Investasi Dengan Metode Payback Period .................................... 57 4.26 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Superior (sensitivitas 1) ........................... 59 4.27 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Family Suite (sensitivitas 1) .................... 61 4.28 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe Premiere (sensitivitas 1).............. 63 4.29 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Junior Suite (sensitivitas 1) ..................... 65 4.30 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Mini Superior (sensitivitas 1) .................. 67 4.31 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe (sensitivitas 1) ............................. 69 4.32 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Suite Room (sensitivitas 1)...................... 71 4.33 Rekapitulasi Pendapatan Bersih Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali (sensitivitas 1) ............................................................................................... 73 4.34 Penilaian Investasi Dengan Metode NPV dan BCR Dengan

vi

Discount Factor 13% (sensitivitas 1)............................................................ 74 4.35 Penilaian Investasi Dengan Metode Internal Rate of Return (IRR) (sensitivitas 1) ................................................................................................ 75 4.36 Penilaian Investasi Dengan Metode Payback Period (sensitivitas 1)............ 76 4.37 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Superior (sensitivitas 2) ........................... 77 4.38 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Family Suite (sensitivitas 2) .................... 79 4.39 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe Premiere (sensitivitas 2).............. 81 4.40 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Junior Suite (sensitivitas 2) ..................... 83 4.41 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Mini Superior (sensitivitas 2) .................. 85 4.42 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe (sensitivitas 2) ............................. 87 4.43 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Suite Room (sensitivitas 2)...................... 89 4.44 Rekapitulasi Pendapatan Bersih Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali (sensitivitas 2) ................................................................................................ 91 4.45 Penilaian Investasi Dengan Metode NPV dan BCR Dengan Discount Factor 15% (sensitivitas 2)............................................................. 92 4.46 Penilaian Investasi Dengan Metode Internal Rate of Return (IRR) (sensitivitas 2) ................................................................................................ 93 4.47 Penilaian Investasi Dengan Metode Payback Period (sensitivitas 2)............ 94

vii

DAFTAR GAMBAR 4.5 Grafik Jumlah Kamar Tersewa Pada Hotel Berbintang di Kabupaten Badung .................................................................................... 29

viii

BAB I PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Hotel adalah perusahaan atau badan usaha akomodasi yang menyediakan pelayanan jasa penginapan, penyediaan makanan dan minuman, serta fasilitas jasa lainnya dimana semua pelayanan itu diperuntukkan bagi masyarakat umum, baik mereka yang bermalam di hotel tersebut ataupun mereka yang hanya menggunakan fasilitas tertentu yang dimiliki hotel tersebut. Hotel juga menjadi salah satu penunjang di sektor pariwisata yang menjadi andalan perekonomian Bali. Hal ini menuntut terpenuhinya segala sarana dan prasarana penunjang pariwisata untuk meningkatkan pelayanan

kepada

wisatawan yang berkunjung ke Bali. Peningkatan sarana prasarana fisik yang menunjang sektor pariwisata, khususnya dalam bidang perhotelan menyebabkan semakin banyak bermunculan investor-investor yang mengembangkan usahanya di bidang perhotelan. Di dalam pembangunan suatu hotel juga harus tetap memperhatikan kelayakan pembangunan hotel tersebut, baik dari aspek pasar, finansial, maupun teknisnya. Oleh karena itu setiap proyek pembangunan hotel sebaiknya dilakukan analisis kelayakan terlebih dahulu. Analisis kelayakan proyek merupakan penelitian untuk mengevaluasi layak atau tidaknya suatu proyek dilaksanakan. Pada suatu pembangunan konstruksi masalah biaya (cost) dan manfaat (benefit) merupakan hal yang perlu dicermati dengan baik terutama untuk proyek-proyek bersifat komersil. Diharapkan suatu proyek menghasilkan manfaat yang melebihi biaya yang dikeluarkan. Analisis kelayakan ini dilakukan untuk mengetahui kelayakan proyek pembangunan hotel di Seminyak, Kabupaten Badung, yaitu proyek pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget- Bali. Dalam analisis kelayakan ini akan dilakukan analisis terhadap aspek teknis, pasar, dan finansial. Analisis

ini dilakukan

mengingat semakin banyak bermunculan hotel-hotel di Bali, khususnya di Kabupaten Badung. Hasil analisis ini diharapkan dapat memberikan informasi dan 1

masukan tentang kelayakan proyek pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali. 1.2 Rumusan Masalah Apakah pembangunan proyek Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali layak atau tidak dilaksanakan ditinjau dari aspek pasar, teknis, dan finansial ?

1.3 Tujuan Penelitian Untuk mengetahui kelayakan pembangunan proyek Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali berdasarkan dari aspek pasar, teknis, dan finansial.

1.4 Manfaat Penelitian Untuk memberikan informasi dan masukan kepada pemilik/owner apakah pembangunan proyek Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali memberikan manfaat yang baik dari segi aspek pasar, teknis, dan finansial.

1.5 Batasan Masalah Studi yang dilakukan dalam penelitian ini mengambil lokasi di proyek pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali yang beralamat di Jalan Petitenget no.108 Seminyak, Badung-Bali. Untuk memberikan arah yang lebih baik dan terfokus dari studi ini, sehingga dapat memberikan manfaat yang lebih baik, maka penelitian ini dibatasi pada : 1. Analisa aspek pasar dibatasi untuk hotel-hotel bintang 4 yang berlokasi di kabupaten Badung. 2. Dalam perhitungan analisis finansial diasumsikan keadaan ekonomi dalam kondisi normal, artinya tidak terjadi krisis ekonomi yang menyebabkan ketidakstabilan pasar.

2

BAB II TINJAUAN PUSTAKA 2.1

Pengertian Proyek Proyek dapat diartikan sebagai suatu kegiatan sementara yang berlangsung

dalam jangka waktu terbatas, dengan alokasi sumber daya tertentu dan dimaksudkan untuk mencapai tujuan yang telah ditetapkan (Soeharto, 1997) Dengan ciri-ciri sebagai berikut: 1. Memiliki tujuan khusus berupa produk atau hasil akhir. 2. Jumlah biaya, sasaran, jadwal serta mutu dalam proses mencapai tujuan telah ditentukan. 3. Waktu awal dan akhir telah ditentukan. 4. Jenis dan identitas kegiatan berubah sepanjang proyek berlangsung. 5. Bersifat kompleks. Semua itu dibatasi dengan batasan-batasan tertentu yaitu: 1. Biaya, dibatasi dengan anggaran tertentu. 2. Waktu, telah ditetapkan. 3. Mutu, dalam bentuk kinerja yang harus memenuhi syarat tertentu. Proyek konstruksi adalah proyek dengan komponen kegiatan dari pengkajian kelyakan, design engineering, pengadaan dan konstruksi (Iman Soeharto, 1997). 2.2

Studi Kelayakan Proyek Pengkajian yang bersifat menyeluruh dan mencoba menyoroti segala aspek

kelayakan proyek atau investasi dikenal sebagai studi kelayakan (Soeharto, 1997). Mengkaji kelayakan suatu proyek bertujuan untuk menilai usulan suatu proyek atau investasi yang akan datang dari segala segi secara professional. Penilaian disini tidak lain adalah memberikan rekomendasi apakah sebaiknya proyek yang bersangkutan layak dikerjakan atau tidak. Mengingat kondisi dimasa mendatang penuh ketidak pastiaan, maka studi yang dilakukan meliputi berbagai aspek yang membutuhkan pertimbangan tertentu untuk memutuskannya. Tujuan dilakukannya

3

studi kelayakan untuk menghindari keterlanjuran penanaman modal yang terlalu besar untuk proyek yang tidak memungkinkan. Hal-hal yang perlu diketahui dalam studi kelayakan adalah:

1. Ruang lingkup kegiatan proyek disini perlu ditentukan bidang-bidang apa proyek yang akan beroperasi. 2. Cara-cara kegiatan proyek dilakukan. Dalam hal ini perlu ditentukan apakah proyek akan dijalankan sendiri atau diserahkan kepada beberapa pihak lain. 3. Evaluasi terhadap aspek-aspek yang menentukan berhasilnya seluruh proyek 4. Sarana yang dibutuhkan oleh proyek misalnya kebutuhan tenaga kerja, material dan sebagainya. 5. Hasil kegiatan proyek tersebut serta biaya-biaya yang harus ditanggung. 6. Akibat-akibat yang bermanfaat maupun tidak dari adanya proyek tersebut. 7. Langkah-langkah rencana untuk melaksanakan proyek (jadwal untuk masing-masing kegiatan). Pada umumnya studi kelayakan menyangkut beberapa hal yang harus dipelajari antara lain aspek pasar, aspek teknis, aspek finansial, aspek sosial, dan aspek ekonomi. Dalam hal ini yang akan dibahas lebih lanjut yaitu tentang aspek pasar, teknis, dan finansial.

2.2.1 Aspek Pasar Aspek pasar dan pemasaran merupakan aspek yang paling utama dan pertama dilakukan pengkajian dalam usulan proyek investasi, alasannya adalah tidak akan mungkin suatu proyek didirikan dan dioperasikan jika tidak ada pasar yang siap menerima produk perusahaan tersebut. Itulah sebabnya jika dalam kajian pada aspek pasar ini suatu usulan proyek investasi dinyatakan tidak layak, maka tidak perlu lagi mengkaji aspek-aspek yang lain. Dalam kajian aspek pasar akan mempelajari tentang:

4

1. Penawaran, dalam negeri serta perkembangan dimasa lalu dari perkiraan dimasa datang. 2. Perbandingan harga yang ditawarkan untuk proyek sejenis. 3. Program pemasaran yang mencakup strategi pemasaran yang digunakan. 4. Perkiraan penjualannya yang bisa dicapai perusahaan.

2.2.2 Aspek Teknis Kajian aspek teknis menitik beratkan pada penilaian atas kelayakan proyek dari sisi teknis. Penilaian meliputi penentuan lokasi proyek, pemilihan mesin dan peralatan. Sehubungan dengan hal tersebut ada beberapa hal yang perlu dikaji diantaranya: 1. Lokasi atau letak yang dipilih cukup strategis. 2. Material dan bahan mudah didapat. 3. Mobilisasi kendaraan.

2.2.3 Aspek Finansial Aspek finansial berkaitan dengan bagaimana menentukan jumlah dana dan sekaligus mengalokasikannya serta mencari sumber dana yang bersangkutan secara efisien sehingga memberikan tingkat keuntungan yang menjanjikan bagi investasi. Dalam menentukan jumlah dana dan mengalokasikan dana investor harus dapat menentukan berapa besar seharusnya dana yang ditanamkan dalam investasi dan mengalokasikan secara tepat sehingga dapat mengestimasi aliran kas dari proyek yang diusulkan. Tingkat keuntungan yang menjanjikan bagi investor adalah suatu tingkat keuntungan yang diukur berdasarkan kas.

2.3 Evaluasi Proyek Evaluasi proyek merupakan metode pengevaluasian alternatif-alternatif dengan cara yang mudah dan dapat dipahami. Evaluasi proyek merupakan suatu sistem analisis yang membandingkan biaya-biaya dan manfaat-manfaat sebagai alat untuk menilai kewajaran dari usulan proyek. Tujuan evaluasi proyek pada dasarnya adalah untuk mengetahui atau menilai kelayakan dari suatu, apakah 5

menguntungkan atau tidak bila dilaksanakan. Perencanaan

dan

penganalisaan

proyek

agar

efektif

perlu

mempertimbangkan banyak hal secara bersama-sama untuk menentukan keuntungan yang diperoleh dari suatu penanaman investasi. Aspek-aspek dalam

evaluasi proyek yang harus diperhatikan antara lain adalah aspek pasar,

teknis, keuangan, hukum, dan ekonomi Negara (Husnan dan Suwarsono, 2000). Dalam penelitian ini yang akan dibahas adalah analisis proyek terhadap aspek pasar, aspek teknis, dan aspek finansial.

2.3.1 Evaluasi Aspek Pasar Setelah data-data yang dibutuhkan dalam menganalisis aspek pasar telah terkumpul maka selanjutnya dilakukan aspek pasar yang dalam penelitian ini akan dibahas: a. Penggolongan kelas hotel b. Pengukuran dan peramalan permintaan

2.3.1.1 Penggolongan Kelas Hotel Menurut Ditjen Pariwisata definisi hotel adalah suatu usaha yang mengggunakan seluruh atau sebagian dari bangunan yang khusus disediakan, dimana setiap orang dapat menginap, makan dan minum (mempunyai pelayanan yang berada dibawah manajemen hotel bersangkutan) serta memperoleh pelayanan dan fasilitas lainnya dengan pembayaran. Menurut Peraturan Menterri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif Republik Indonesia Nomor PM. 53/HM.001/MPEK/2013 tentang penggolongan kelas hotel, bahwa golongan kelas hotel terdiri atas hotel bintang dan hotel nonbintang. Sesuai pasal 13, sertifikasi usaha hotel dilaksanakan oleh LSU Bidang Pariwisata yang berkedudukan di wilayah Indonesia. Pada pasal 6 tercantum unsur-unsur penilaian standar usaha hotel mencakup 3 hal yaitu persyaratan dasar, kriteria mutlak, dan kriteia tidak mutlak. Persyaratan dasar yang dimaksud antara lain adalah tanda daftar usaha pariwisata bidang usaha penyediaan akomodasi jenis usaha hotel, kelaikan fungsi bangunan gedung, 6

keterangan laik sehat, dan kelaikan kualitas air. Kriteria mutlak pada hotel bintang terdiri dari 3 aspek yaitu aspek produk meliputi 12 unsur dan 15 sub unsur, aspek pelayanan meliputi 5 unsur dan 5 sub unsur, dan aspek pengelolaan meliputi 3 unsur dan 5 sub unsur. Kriteria mutlak untuk hotel nonbintang terdiri dari 3 aspek yaitu: aspek produk meliputi 7 unsur dan 7 sub unsur, aspek pelayanan meliputi 5 unsur dan 5 sub unsur, dan aspek pengelolaan meliputi 3 unsur dan 4 sub unsur. Kriteria tidak mutlak pada hotel bintang terdiri dari 3 aspek yaitu: aspek produk meliputi 32 unsur dan 147 sub unsur, aspek pelayanan meliputi 14 unsur dan 40 sub unsur, dan aspek pengelolaan meliputi 6 unsur dan 21 sub unsur. Kriteria tidak mutlak untuk hotel nonbintang terdiri dari 3 aspek yaitu: aspek produk meliputi 7 unsur dan 7 sub unsur, aspek pelayanan meliputi 5 unsur dan 5 sub unsur, dan aspek pengelolaan meliputi 3 unsur dan 4 sub unsur. Pada lampiran II Peraturan Menteri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif RI Tahun 2013, berisi unsur-unsur dan sub unsur yang perlu dinilai

untuk

mengetahui standar usaha hotel bintang dan nonbintang. Terdapat pula tentang tata cara penilaian standar hotel bintang dan nonbintang. Metode penilaian standar hotel bintang dapat dilihat pada tabel dibawah ini.

Tabel 2.1 Metode Penilaian Standar Hotel Bintang JUMLAH

BOBOT

SUB UNSUR

RENTANG

INTERVAL

KELAS HOTEL

NILAI

104 208 2

208-292

20

5

3

312-500

20

4

5

520-708

20

3

7

728-916

20

2

9

≥ 936

20

1

Sumber : Peraturan Menteri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif Republik Indonesia Tahun 2013 7

Kriteria penilaian standar hotel bintang terdiri dari 208 sub unsur yang merupakan bagian dari aspek produk, aspek pelayanan, dan aspek pengelolaan. Dari sejumlah 208 sub unsur tersebut ditetapkan 104 sub unsur sebagai bilangan pengali dengan bobot untuk menentukan nilai minimal pada setiap kelas hotel bintang. Dalam melakukan penilaian terhadap penggolongan kelas hotel bintang, setiap sub unsur diberi nilai 1-5 sesuai dengan kualitas dan kondisinya. Angka 1-5 dijabarkan sebagai berikut, yaitu: 1= kurang, 2 = cukup baik, 3 = baik, 4 = sangat baik, dan 5 = terbaik. Dari total nilai sub unsur untuk seluruh aspek standar hotel yang merupakan penjumlahan dari total nilai sub unsur untuk aspek produk, pelayanan, dan pengelolaan digunakan untuk menentukan penggolongan kelas hotel sesuai dengan rentang nilai sebagaimana tercantum pada Tabel 2.1.

Tabel 2.2 Metode Penilaian Standar Usaha Hotel Nonbintang

Aspek

Jumlah Sub Unsur

Nilai Kualitas Sub Unsur

b

C

A PRODUK

28

PELAYANAN

5

PENGLOLAAN

5

1;2;3

Total Nilai Setelah Pembobotan

Nilai Setelah Pembobotan

Nilai Sub Unsur Terenda h (bxc), c=1

Tertingg i (bxc), c=3

d

e

28

Bobot Aspek

Terendah (dxf)

Tertinggi (dxf)

f

g

h

84

2

56

168

5

15

3

15

45

5

15

1

5

15

76

228

Batas Nilai Penetapan Hotel Nonbintang (g+h):2

152

Sumber : Peraturan Menteri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif Republik Indonesia Tahun 2013 Jumlah sub unsur yang digunakan penilaian terdiri atas 28 sub unsur aspek produk, 5 sub unsur aspek pelayanan dan 5 sub unsur aspek pengelolaan, yang digunakan sebagai bilangan pengali dengan nilai kualitas setiap sub unsur, yaitu 1, 2, atau 3, untuk menentukan nilai terendah dan nilai tertinggi. Nilai kualitas sub unsur digunakan sebagai bilangan pengali dengan sub unsur setiap aspek untuk menentukan nilai terendah dan nilai tertinggi,3 = tinggi, 2 = sedang, atau 1 =

8

rendah. Bobot aspek yang ditetapkan pada ketiga aspek standar hotel tersebut, yaitu pada aspek produk dengan bobot 2, aspek pelayanan dengan bobot 3, dan aspek pengelolaan dengan bobot 1. Hasil kali dari sub unsur setiap aspek dan bobot setiap aspek akan didapatkan nilai pembobotan tertinggi dan terendah. Batas nilai penetapan untuk Hotel Nonbintang adalah sebesar 152 diperoleh

terendah

dari rata-rata

penjumlahan nilai tertinggi dan terendah setelah pembobotan, sesuai dengan pada Tabel 2.2 Penetapan akhir golongan kelas hotel dilakukan dengan penggabungan hasil penilaian dasar dengan hasil penilaian teknis operasional. Golongan kelas hotel dapat dilihat pada tabel dibawah ini. Tabel 2.3 Penggolongan kelas hotel GOLONGAN KELAS

SKALA

HOTEL

NILAI BINTANG

No 1

Bintang 5

≥ 936

2

Bintang 4

728-916

3

Bintang 3

520-708

4

Bintang 2

312-500

5

Bintang 1

208-292

6

Nonbintang

Min. 152

Sumber : Peraturan Menteri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif Republik Indonesia Tahun 2013 2.3.1.2 Pengukuran dan Peramalan Pemintaan Pengukuran permintaan merupakan salah satu analisa yang ditinjau dalam analisis aspek pasar. Pengukuran permintaan adalah usaha untuk mengetahui permintaan atas suatu produk atau sekelompok produk dimasa yang lalu dan masa sekarang dalam kendala suatu kondisi tertentu. Sedangkan peramalan permintaan merupakan usaha untuk mengetahui jumlah produk dimasa yang akan datang dalam kendala satu kondisi tertentu. Analisis dan peramalan memegang peranan penting dalam pengkajian

9

aspek pasar yaitu mengubah sejumlah besar data menjadi kesimpulan dan laporan yang dapat dipertanggungjawabkan yang merupakan masukan informasi yang sangat berguna bagi proses pengambilan keputusan. Pengertian dan penguasaan metode yang digunakan merupakan syarat keberhasilan analisis data. Dalam memilih metode peramalan sangat tergantung pada berapa faktor antara lain : 

Waktu yang hendak diliput, yaitu rentang waktu masa datang dari jangkauan peramalan,



Tingkah laku data, meliputi jumlah ketepatan dan tingkah laku data masa lalu yang tersedia.



Tipe model, yakni apakah model yang digunakan merupakan model time series, kausalitas ataukah model lain yang lebih komplek.



Biaya yang tersedia.



Tingkat ketepatan yang diinginkan, hal

ini berkaitan dengan

kebutuhan manajemen. 

Kemudahan penerapan, dalam hal

ini

berkaitan

dengan

kemampuan manajemen, data dan biaya yang tersedia. Disamping keenam faktor-faktor tersebut waktu yang tersedia juga berpengaruh terhadap pemilihan teknik peramalan (Husnan dan Muhamad, 2000). Meramalkan nilai suatu variabel perlu diketahui sifat dan tabiat variabel tersebut di waktu sekarang dan lampau. Salah satu metode yang dapat digunakan adalah metode time series. Untuk mempelajari bagaimana perkembangan historis dan suatu variabel digunakan deret nilai-nilai variabel itu menurut waktu. Deretan seperti ini dinamakan time series (Pasaribu, 1975). Ada empat cara atau metode yang biasa digunakan untuk menyusun atau menentukan trend yaitu metode bebas freehand method, metode setengah rata-rata (semi average method), metode ratarata bergerak (moving average method), metode kuadrat terkecil (least squares method). Metode kuadrat terkecil akan menghasilkan trend yang paling cocok dibandingkan dengan metode-metode lainnya (Wirawan,2001). Metode trend dapat dibedakan berdasarkan persamaannya yaitu metode trend dengan persamaan linier, kuadrat dan logaritma linier (Simple Exponential).

10



Metode Trend Linier Metode ini digunakan jika scatter diagram dari data masa lalu yang tersedia cenderung merupakan garis lurus. Fungsi persamaan dari metode ini adalah : Y = a+bXi Koefisien a,b dan c diperoleh dengan : a

= ∑Y : n

b

= ∑ XY: ∑ X2 jika ∑ X = 0

Y = Variabel Permintaan n = Jumlah Data X = Variabel Tahun 

Metode Trend Kuadratik Metode ini digunakan jika scatter diagram dari data masa lalu yang tersedia cenderung berbentuk parabola. Fungsi persamaan dari metode ini adalah : Y = a+bX+cX2 Koefisien a,b dan c diperoleh dengan : a

= (∑Y - c∑ X2 ) : n

b

= ∑ XY : ∑ X2

c

= {n∑X2Y-(∑X2)( ∑Y)}: { n ∑ X4 -( ∑X2)2 }

jika ∑ X = 0 

Metode Trend Logaritma (Simple Exponential) Metode ini digunakan jika data yang tersedia cenderung naik turun dengan perbedaan yang tidak terlalu banyak, tetapi secara keseluruhan cenderung naik Fungsi persamaan dari metode ini adalah : Y1 = abxi Yang dapat diubah dalam fungsi logaritma: Log Y1 = log a + X ( log b)X jika ∑Xi = 0, maka koefisien a dan b dapat dicari dengan:

11

log

a = (∑ log Y) : n

log

b = {∑X (logY)}: ∑X2

Pedoman memilih trend adalah dipilih trend yamg memberikan harga ∑(Yi-Y’) 2 terkecil.

2.3.2 Evaluasi Aspek Teknis Analisis teknis merupakan suatu aspek yang berkenaan dengan proses pembangunan proyek secara teknis dan pengoperasiannya setelah proyek tersebut selesai dibangun. Berdasarkan analisa ini pula dapat diketahui rancangan awal penaksiran biaya investasi termasuk biaya eksploitasinya.

2.3.2.1 Lokasi Proyek Lokasi yang akan dipilih sebaiknya telah diteliti dari aspek hukum, sosial, ekonomi dan budaya masyarakatnya terlebih dahulu sehingga di kemudian hari tidak ada kendala yang menyebabkan gagalnya pembangunan proyek. Beberapa variabel yang perlu diperhatikan untuk pemilihan lokasi proyek dibedakan dalam dua golongan besar, yakni variabel utama dan variabel bukan utama (Husnan dan Suwarsono, 2000). Variabel-variabel utama tersebut antara lain: a. Ketersediaan bahan baku utama dan bahan pembantu b. Suplai tenaga kerja c. Ketersediaan fasilitas transportasi d. Ketersediaan sarana telekomunikasi, air dan tenaga listrik e. Kedekatan dengan letak pasar yang dituju Disamping kelima variabel utama tersebut diatas, terdapat beberapa variabel bukan utama yang perlu mendapat perhatian dalam pemilihan lokasi proyek diantaranya adalah : a. Hukum dan peraruran yang berlaku di Indonesia, maupun di tingkat lokal pada rencana lokasi b. Iklim, keadaan tanah c. Sikap dari masyarakat setempat (adat istiadat) 12

d.

Rencana masa depan perusahaan, dalam kaitannya dengan perluasan.

Setelah variabel utama dan variabel bukan utama diketahui rnaka barulah dilakukan

pengambilan keputusan

pada

lokasi mana proyek akan

dilaksanakan.

2.3.2.2 Layout Layout

merupakan

keseluruhan

proses

penentuan

“bentuk”

dan

penempatan fasilitas-fasilitas yang dimiliki suatu perusahaan. Dengan demikian pengertian layout mencakup layout site (layout lahan lokasi proyek),

layout

pabrik, layout bangunan, bukan pabrik dan fasilitas-fasilitasnya (Husnan dan Suwarsono, 2000).

2.3.3 Evaluasi Aspek Finansial Dalam analisis aspek finansial proyek hal-hal yang perlu diperhatikan antara lain : 1. Kebutuhan dan pengalokasian dana 2. Sumber-sumber dana 3. Pendapatan hotel 4. Kriteria penilaian investasi 5. Analisa kepekaan (sensitivity analysis).

2.3.3.1 Kebutuhan dan Pengalokasian Dana Tafsiran dana proyek investasi dipengaruhi beberapa faktor seperti lokasi dimana proyek akan dibangun, model bangunan, fasilitas yang ditawarkan dan biaya-biaya lain dibutuhkan untuk beroperasinya proyek. Secara umum investasi dialokasikan ke dalam dua kelompok yakni aktiva tetap dan untuk modal kerja. Aktiva tetap adalah aktiva yang dibeli tidak untuk dijual kembali melainkan digunakan untuk beroperasi. Modal kerja atau aktiva lancar adalah aktiva yang digunakan dalam operasi perusahaan yang dapat berubah menjadi kas.

13

2.3.3.2 Sumber Dana Sumber dana proyek dapat berasal dari pinjaman atau dari modal sendiri yakni investor sendiri sebagai pemilik perusahaan. Permasalahan pokok adalah apakah suatu proyek investasi didanai dari pinjaman atau hutang saja , modal sendiri, ataukah gabungan hutang dan modal sendiri.

2.3.3.3 Aliran Kas Aliran kas (cash flow) bisa digambarkan sebagai yang menunjukkan penerimaaan dan pengeluaran daripada kas atau biaya pada periode tertentu. Sumbu X pada diagram menunjukkan besarnya uang atau biaya. Untuk menyatakan penerimaan, umumnya mengarah ke sumbu Y positif dan pengeluaran ke sumbu Y negative.

Diagram kas digambarkan sebagai berikut: 100 0

1

2

3

4

5

6

18

18

18

18

18

18

Artinya besar pinjaman atau penerimaan sebesar 100, selama 6 satuan waktu (bulan, tahun, dll) harus membayar atau mengeluarkan sebesar 18 tiap periode waktu.

2.3.3.4 Estimasi Aliran Kas (Cash Flow) Salah satu bagian yang penting dalam perencanaan suatu investasi adalah mengestimasi aliran kas pada masa yang akan dataing. Kelayakannya tergantung ketepatan estimasi tersebut. Keuntungan apapun yang diharapkan dari suatu investasi harus dinyatakan dalam hubungan dengan aliran kas dan bukan dengan pendapatan (konsep laba yang dipakai dalam akuntansi). Hal itu tidak lain karena :

14

a. Laba dalam pengertian akuntansi tidak sama dengan kas masuk bersih. b. Yang lebih relevan bagi investor adalah kas bukan laba Perusahaan menginvestasikan kas pada saat sekarang dengan harapan akan menerima hasil-hasilnya dalam bentuk kas pula dengan jumlah yang besar pada masa yang akan datang. Jadi aliran kas dapat dilukiskan sebagai suatu realisasi atau tafsiran dari pemasukan uang (inflow) atau pengeluaran (outflow) yang terjadi pada suatu investasi dalam jangka waktu tertentu. Cara umum yang dipakai untuk menafsir aliran kas adalah sebagai berikut: Aliran kas yang diharapkan = laba bersih setelah pajak + penyusutan = X (1-T) + Dep Atau

= (EBDIT) (1-T) + T.Dep

Atau

= NI + (Int) (1-T) + Dep

X

= pendapatan operasi bersih, atau NOI (Net Operating Income, atau EBIT (Earning Before Interest & Tax)

Tax

= Tax atau pajak dalam %

Dep

= Depresiasi

EBDIT = Earning Before Depreciation, Interest, Tax NI

= Net Income (pendapatan bersih)

Int

= Interest atau bunga

2.3.3.5 Depresiasi Investasi modal dari sebuah perusahaan merupakan aset yang dapat dihitung seperti misalnya: peralatan, computer, kendaraan, bangunan, dan mesinmesin. Berkurangnya nilai dari aset tersebut sesuai dengan waktu disebut dengan depresiasi atau penyusutan. Depresiasi ini biasanya juga digunakan oleh perusahaan untuk mengembalikan aset, dimana proses depresiasi dari aset ini juga disebut pengembalian modal (capital recovery).

15

Depresiasi secara umum dapat digolongkan menjadi 2 kelompok: 1. Berkurangnya nilai dari suatu aset karena umur pemakaian sehingga kemampuan dari aset tersebut menjadi berkurang yang disebut juga dengan physical degradation. 2. Semakin majunya perkembangan teknologi sehingga diperlukan mesin atau peralatan baru yang lebih efisien dan ekonomis dari pada yang dipergunakan

sekarang

yang

disebut

juga

dengan

fungsional

depreciation. Depresiasi merupakan komponen yang penting dalam analisis ekonomi teknik, karena dengan menggunakan depresiasi: 1. Dapat dipergunakan untuk mengetahui nilai suatu aset sesuai dengan waktu. 2. Dapat dipergunakan untuk mengalokasikan depresiasi (accounting depreciation) nilai aset tersebut. Pengalokasian tersebut dipergunakan untuk menjamin bahwa aset yang telah diinvestasikan dapat diperoleh kembali setelah masa layannya selesai. 3. Dengan depresiasi dapat dipergunakan untuk pengurangan pengenaan pajak dengan jalan bahwa aset yang diinvestasikan diperhitungkan sebagai biaya produksi, sehingga hal ini berkaitan dengan pajak. Terdapat beberapa model yang dipergunakan untuk menghitung depresiasi dari suatu aset. Metode depresiasi diklasifikasikan sebagai berikut: 1. Depresiasi Garis Lurus (Straight Line Depreciation) Depresiasi garis lurus (Straight Line Depreciation) adalah metode depresiasi yang digunakan sebagai standar untuk kebanyakan metode yang lain. Dari namanya depresiasi tersebut ternyata nilai buku menurun secara linier terhadap waktu, karena laju depresiasinya adalah sama setiap tahun, mulai dari tahun 1 sampai periode pengembaliannya. Laju depresiasi d=1/n, depresiasi tahunan ditentukan denagn mengalikan biaya awal dikurangi nilai sisa dengan laju depresiasinya d, atau sama dengan dibagi dengan periode pengembalian n. Bentuk persamaannya adalah: 16

Dt = (B-SV).d = (B – SV)/n Dimana:

t

= tahun (t=1,2,3… dst)

Dt = Depresiasi tahunan B = Biaya awal SV = Nilai sisa d

= Laju depresiasi

n

= Periode pengembalian

2. Declening Balance Depreciation Metode ini juga dikenal sebagai persentase sama atau tetap. Model ini adalah model percepatan depresiasi. Perhitungan metode ini sangat sederhana, besarnya depresiasi tahunan diperoleh dengan mengalikan nilai buku setiap awal tahun dengan persentase yang sama, yang mana disebut denagn dengan d dalam bentuk desimal. Sebagai contoh, jika persentasenya adalah 10% (maka d=0, 10), maka depresiasi setiap tahun yang diberikan adalah 10% dari nilai buku pada awal tahun.

Laju

depresiasi besar pada awal tahun dan menurun pada tahun-tahun berikutnya. Karena d menggambarkan laju depresiasi, formula yang digunakan untuk menghitung harga max (d max) adalah dua kali dari besarnya metode garis lurus atau d max = 2/n. ketika laju depresiasi ini dipergunakan maka metode ini dikenal sebagai Double Declening Balance. Laju depresiasi aktual untuk tiap-tiap tahun t relatif terhadap biaya awal adalah Dt = d(1-d)t-1 Depresiasi untuk tahun ke t, Dt adalah laju depresiasi d dikalikan dengan nilai buku pada akhir tahun sebelumnya. Dt = (d)BVt-1 Jika BVt-1 tidak diketahui, besarnya depresiasi dapat dihitung dengan Dt = (d)B(1-d)t-1

17

Nilai buku pada tahun ke t dapat ditentukan denagn dua cara. Pertama dengan menggunakan laju yang sama d dan biaya awal B BVt = B(1-d)t Yang kedua nilai buku BVt untuk setiap model depresiasi selalu dapat ditentukan denagn mengurangi nilai buku sebelumnya dengan besarnya nilai depresiasi saat ini BVt = BVt-1-Dt Nilai buku dalam metode Declining Balance (DB) tidak akan mencapai nol. Hal ini akan berpengaruh kepada nilai sisa (SV) setelah n tahun, yang sama dengan nilai buku (BV) pada tahun ke n Pengaruh SV = BVn = B(1-d)n Jika pengaruh SV kurang dari SV yang diperkirakan maka aset sudah terdepresiasi seluruhnya sebelum berakhirnya masa layan dari aset yang diperkirakan.

3. Sum of Year Digit (SOYD) Metode ini berdasarkan jumlah bilangan tahun, dimana suatu aset berkurang nilainya sebanding dengan unit tahunnya. Besarnya depresiasi dihitung sebagai sisa masa layan pada awal tahun dibagi dengan jumlah angka tahun seluruh masa layan, diman rasio tersebut dikalikan dengan jumlah total depresiasi. Sisa masa layan SOYD =

(P-S) Angka Sum of Year

Sedangkan Sum of Year adalah sebagai berikut: Sum of Year = n/2 (n+1)

2.3.3.6 Kriteria Penilaian Investasi Kriteria investasi merupakan alat untuk menentukan apakah proyek layak atau tidak untuk dilaksanakan. Kriteria investasi yang digunakan adalah: 1. Net Present Value (NPV).

18

2. Benefit Cost Ratio (BCR). 3. Internal Rate Of Return (IRR). 4. Payback Period

1.

Metode Net Present Value Metode ini menghitung selisih antara nilai sekarang investasi dengan nilai

sekarang penerimaan-penerimaan kas di masa yang akan datang. Apabila nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas di masa yang akan datang lebih besar daripada nilai sekarang investasi, maka proyek dikatakan

menguntungkan

sehingga diterima. Sedangkan apabila NPV < 0, proyek ditolak karena dinilai tidak menguntungkan. 2.

Metode Benefit Cost Ratio Benefit cost ratio atau angka banding manfaat biaya adalah angka banding

nilai manfaat (sekarang) suatu proyek dengan nilai biaya (sekarang). Jika nilai BCR>1 maka proyek layak dilaksanakan dan sebaliknya jika nilai BCR<1 maka proyek ditolak. 3.

Metode Internal Rate of Return Dalam beberapa keadaan adalah bermanfaat untuk menghitung suku bunga

investasi, untuk mengetahui apakah investasi tersebut menguntungkan atau tidak. Biasanya suku bunga investasi tersebut dibandingkan dengan suku bunga yang terdapat di Bank atau suku bunga standar. Jika suku bunga investasi tersebut lebih besar dari suku bunga Bank atau Minimum Attractive Rate Of Return (MARR), maka investasi tersebut dapat dilakukan, jika tidak maka lebih ekonimis menyimpan uang di Bank.

IRR = i’ +

NPV ' NPV '  NPV '' x (i''  i')

Dalam analisis ini besarnya IRR tidak dapat ditentukan secara langsung tapi harus dicari dengan cara coba-coba. Mula-mula dipakai discount factor yang mendekati besarnya IRR. Jika dari basil perhitungan menghasilkan nilai NPV positif maka 19

harus dicoba discount factor yang lebih tinggi. Sedangkan jika nilai NPV negative bebarti nilai percobaan i terlalu tinggi, jadi dipilih nilai percobaan i baru yang lebih rendah. Nilai percobaan pertama untuk discount factor dilambangkan dengan i’, yang kedua dengan i”. Nilai percobaan pertama untuk NPV dilambangkan dengan NPV dan yang kedua dengan NPV”. 4.

Metode Payback Period Metode ini mengukur seberapa cepat investasi bisa kembali. Karena itu satuan

hasilnya bukan persentase tetapi satuan waktu (bulan, tahun dan sebagainya). Jangka waktu yang diperlukan untuk mengembalikan modal investasi dihitung dari aliran kas bersih yaitu selisih pendapatan terhadap pengeluaran pertahun. 

Aliran kas tahunan dengan Jumlah tetap

Dalam hal ini selisih pendapatan dan pengeluaran per tahun atau aliran kas bersih dari tahun ke tahun adalah tetap. Rumus yang digunakan adalah sebagai berikut: Payback period = Cf/A dimana: Cf

= biaya pertama

A

= aliran kas bersih neto per tahun



Aliran kas Tahunan dengan Jumlah Tidak tetap

Bila aliran kas tiap tahun berubah-ubah, dalam hal ini maka digunakan rumus: Payback Period = ( n-1 ) + [ Cf- ∑An ] (∑/Ian ) dimana: Cf

= biaya pertama

An

= aliran kas pada tahun ke n

n

= tahun pengembalian

20

2.3.3.7 Analisa Kepekaan (Sensitivity Analysis) Studi kelayakan proyek dibuat berdasarkan sejumlah asumsi, hal ini disebabkan karena banyak faktor ketidakpastian mengenai situasi dan kondisi di masa depan. Perkiraan permintaan pada masa yang akan datang disusun berdasarkan berbagai macam asumsi. Analisa kepekaan ini diperlukan berkaitan dengan strategi yang akan dilakukan oleh menejemen dalam memperkirakan permintaan produk.

21

BAB III METODE PENELITIAN 3.1 Umum Pada umumnya studi kelayakan menyangkut beberapa hal yang harus dipelajari antara lain aspek pasar, aspek teknis, aspek finansial, aspek sosial, dan aspek ekonomi. Pada studi ini yang dianalisis adalah aspek pasar, aspek teknis dan aspek finansial.

3.2 Penentuan Lokasi dan Obyek Studi Lokasi yang akan digunakan sebagai obyek penelitian ini yaitu proyek pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali yang berlokasi di Jalan Petitenget no.108 Seminyak, Badung-Bali.

3.3 Kerangka Penelitian Dalam tulisan ini kerangka penelitian akan diuraikan dalam diagram alir di bawah ini. Mulai

Latar Belakang Masalah

Studi Literatur

Pemilihan Objek Penelitian

Pengumpulan Data

A

22

A

Data Aspek Pasar - Tingkat kunjungan wisatawan - Tingkat hunian hotel - Data kamar hotel tersewa

Analisis Aspek Pasar dengan Metode Peramalan Metode Trend Linier, Metode Trend Kuadratik, dan Metode Trend Logaritma (Simple Exponential)

`

Data Aspek finansial - Kebutuhan dan alokasi dana - Sumber dana - Sumber pendapatan hotel

Analisis Aspek Finansial dengan Metode Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), Internal Rate of Return (IRR), dan Payback Period.

Data Aspek Teknis - Lokasi proyek - Fasilitas Hotel

Analisis Aspek Teknis dengan observasi langsung dilapangan, didaerah Seminyak Badung

Hasil

Kesimpulan dan Saran

Selesai

3.4 Analisis Data Dalam analisis biaya dilakukan dengan pendekatan deskriptif yaitu dengan cara mengumpulkan data-data yang berhubungan dengan permasalahan yang dihadapi. Dari data yang dikumpulkan dilakukan penyusunan secara sistematis biaya-biaya yang dikeluarkan dalam pembangunan proyek dan manfaat dalam bentuk uang yang akan didapat pada pengoperasian proyek.

23

3.4.1 Aspek Pasar 1. Pengumpulan Data dan Informasi Data-data yang dikumpulkan berupa: -

Data primer yaitu data yang diperoleh berdasarkan wawancara langsung dengan pihak pelaksana pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali yaitu PT. ARCHOUSE dan manajemen hotel yang berada di daerah badung yang merupakan pesaing bagi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali.

-

Data sekunder yaitu data yang diperoleh dari kantor Badan Pusat Statistik Provinsi Bali, Kantor Badan Pusat Statistik Kabupaten Badung, dan hotelhotel berbintang 4 yang berada di Kabupaten Badung.

2. Pengolahan Data Data-data yang yang dikumpulkan dari berbagai sumber dan dianggap cukup kemudian diolah dengan menganalisis data. Dalam Tugas Akhir ini untuk pengujian aspek pasar, analisis data dilakukan dengan metode peramalan. Dengan metode peramalan ini akan diketahui secara umum berapa wisatawan yang menginap pada hotel-hotel berbintang di Kabupaten Badung dan khususnya untuk mengetahui berapa wisatawan yang akan menginap di Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali.

3.4.2 Aspek Teknis Analisis aspek teknis dilakukan dengan mengumpulkan data-data tentang lokasi proyek dilaksanakan, selanjutnya dilakukan analisis data. Kajian aspek teknis akan menganalisis tentang letak atau lokasi proyek Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali sebagai proyek investasi usaha hotel apakah layak atau

tidak

proyek tersebut dilaksanakan ditinjau dari aspek teknisnya. Layak atau tidaknya suatu proyek investasi usaha hotel sangat berpengaruh dengan lokasi proyek tersebut, maksudnya lokasi proyek investasi usaha hotel harus terletak di lokasi yang strategis agar mampu menarik pasar untuk

24

menggunakan jasa usaha hotel tersebut. Adapun indikator untuk menyatakan lokasi untuk usaha hotel strategis atau tidak antara lain: a. Obyek Wisata Lokasi

hotel

yang

berada

didekat

dengan

obyek

sangat

dipertimbangkan oleh para wisatawan, karena posisi hotel yang berdekatan dengan obyek wisata membuat para wisatawan akan lebih dekat untuk menuju obyek wisata yang dituju. b. Tempat Hiburan Tempat hiburan merupakan salah satu tujuan wisatawan yang berlibur ke suatu daerah, seperti misalnya: club, diskotek, wahana permainan, kebun binatang, dll. Oleh karena itu lokasi hotel yang berdekatan dengan tempat hiburan sangat diperhitungkan oleh para wisatawan. c. Transportasi/Aksesibilitas Akses transportasi sangat penting dalam pertimbangan wisatawan untuk memilih sebuah hotel untuk tempat menginap.

Akses

transportasi yang lancar dan tidak memakan waktu lama dalam perjalanan, akan membuat wisatawan nyaman dalam

perjalanan

menuju tempat yang dituju.

3.4.3 Aspek Finansial Kajian terhadap aspek finansial dilakukan setelah dipelajari dan dinilai dari segi aspek pasar dan teknis. Dari kajian aspek finansial inilah dapat diketahui layak dan tidaknya proyek hotel tersebut untuk dibangun.

3.4.3.1 Analisis Biaya Nilai

total

cost

diperoleh

dari

biaya-biaya.

Faktor-faktor

yang mempengaruhi dalam analisa biaya/cost proyek terdiri dari: a. Biaya pengadaan tanah Biaya pengadaan tanah adalah harga sewa tanah untuk proyek hotel tersebut.

25

b. Biaya perijinan Biaya perijinan meliputi semua biaya yang diperlukan untuk memperoleh izin melaksanakan proyek dan beroperasinya hotel tersebut c. Biaya konstruksi Biaya konstruksi meliputi biaya pengadaan peralatan, biaya bahanbahan serta upah tenaga kerja untuk pembangunan hotel tersebut. d. Biaya perlengkapan hotel Biaya perlengkapan hotel meliputi fasilitas-fasilitas yang disediakan hotel. e. Biaya perencanaan Biaya perencanaan yaitu biaya-biaya yang diperlukan pada saat merencanakan suatu proyek, seperti biaya untuk desain gambar. f. Biaya operasional Biaya operasional yaitu biaya-biaya yang diperlukan seperti misalnya biaya untuk pemasaran, biaya operasional kantor dan lain sebagainya.

3.4.3.2 Analisis Manfaat Manfaaat yang diperoleh dari investasi ini yaitu berupa hasil penjualan kamar, makanan dan minuman, dan lain-lain. Dari data-data tersebut akan didapat nilai total benefit.

3.4.3.3 Analisis Finansial Evaluasi profibilitas proyek hotel dapat diukur dengan perhitungan sebagai berikut: 1.

Net Present Value (NPV)

2.

Benefit Cost Ratio (BCR)

3.

Internal Rate Of Return (IRR)

4.

Payback Period

26

BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN

4.1 Aspek Pasar 4.1.1 Letak / Lokasi Proyek Lokasi Jambuluwuk Hotel Petitenget-Bali berada di daerah Petitenget Seminyak Badung, yang memang merupakan salah satu destinasi tempat wisata terkenal di pulau Bali. Tepatnya berada di Jln. Petitenget no. 108 Seminyak, Badung-Bali.

4.1.2 Permintaan dan Penawaran 4.1.2.1 Permintaan Untuk mengetahui jumlah permintaan terhadap kamar hotel dilakukan studi permintaan akan kamar hotel. Dalam tugas akhir ini studi permintaan akan kamar hotel dilakukan dengan cara menganalisis data sekunder yang berhubungan dengan tingkat kunjungan wisatawan ke Bali dan jumlah wisatawan yan menginap di hotel. Tabel 4.1 Kedatangan Wisatawan Langsung ke Bali Berdasarkan Kebangsaan Negara No. 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Asal Asia & 1 Pasifik 1.150.992 1.289.403 1.451.965 1.613.045 1.706.910 1.868.047 2 Eropa

523.578

590.047

613.774

644.156

640.269

719.806

3 Amerika

99.983

109.728

113.094

139.451

145.595

162.887

4 ASEAN

205.861

224.941

294.421

337.161

371.631

418.493

5 Afrika Timur 6 Tengah Negara 7 Lain

11.885

11.324

12.973

14.865

18.964

14.389

-

4.502

6.600

7.534

8.079

18.245

-

-

231

367

571

76,731

TOTAL 1.992.299 2.225.443 2.486.227 2.748.678 2.883.369 3.183.622 Sumber: Dinas Pariwisata Provinsi Bali 27

Tabel 4.2 Banyaknya Hotel Berbintang di Bali Menurut Lokasi dan Kelas Hotel Tahun 2014 Kabupaten/ Kelas Hotel Kota

Bintang 5 Bintang 4 Bintang 3 Bintang 2 Bintang 1 Jumlah

Jembrana

0

0

2

0

0

2

Tabanan

2

0

0

0

0

2

Badung

44

55

45

11

9

164

Gianyara

7

9

5

0

1

22

Klungkung

0

0

2

3

0

5

Bangli

0

0

0

0

0

0

Karangasem 1

2

2

1

1

7

Buleleng

1

1

9

2

1

14

Denpasar

3

4

10

8

8

33

Sumber: BPS Provinsi Bali 2014

Tabel 4.3 Tingkat Hunian Kamar Hotel Berbintang Kabupaten Badung Tahun

Tingkat Hunian Kamar

Jumlah Kamar (unit)

Hotel (%) 16.532 16.360 15.836 16.021 15.652 16.820 16.987

2008 61,05 2009 64,38 2010 62,28 2011 69,2 2012 62,61 2013 67,1 2014 66,63 Sumber: BPS Kabupaten Badung

28

Tabel 4.4 Jumlah Kamar Hotel Berbintang Yang Tersewa di Kabupaten Badung Jumlah Kamar Kamar Tingkat Hunian Tahun Kamar (unit) Tersewa Tersewa per Kamar Hotel (%) (unit) Tahun (unit) 3 4 = 2*3 5 = 4*365 1 2 16.532 3.683.945 2008 61.05 10.093 16.360 3.844.545 2009 64.38 10.533 2010 2011 2012 2013 2014

15.836 16.021 15.652 16.820 16.987

62.28 69.2 62.61 67.1 66.63

9.863 11.087 9.800 11.286 11.318

3.599.995 4.046.755 3.577.000 4.119.390 4.131.070

Berdasarkan Tabel 4.4 yang menyajikan data tingkat hunian kamar dan jumlah kamar tersewa pada hotel-hotel berbintang di Kabupaten Badung periode 2008-2014 akan dilakukan peramalan jumlah kamar tersewa pada hotel-hotel berbintang di Kabupaten Badung pada tahun-tahun mendatang.

Gambar 4.5 Grafik Jumlah Kamar Tersewa Pada Hotel Berbintang di Kabupaten Badung Berdasarkan kurva di atas yang cenderung naik turun dan secara keseluruhan cenderung naik, maka metode peramalan yang dipilih adalah Metode Trend Logaritma (Simple Exponential).

29

Tabel 4.6 Menentukan Persamaan Trend Logaritma (Simple Exponential) Jumlah Kamar Yang Tersewa Pada Hotel-Hotel Berbintang di Kabupaten Badung 2008-2014 Tahun Kamar Tersewa (Yi) 2008 10.093 2009 10.533 2010 9.863 2011 11.087 2012 9.800 2013 11.286 2014 11.318 Total 73.980

Xi Xi2 -3 9 -2 4 -1 1 0 0 1 1 2 4 3 9 0 28

LogYi 4,004020273 4,022552084 3,994009033 4,044814048 3,991226076 4,052540046 4,05376969 28,16293125

Xi log Yi -12,01206082 -8,045104168 -3,994009033 0 3,991226076 8,105080092 12,16130907 0,206441215

Didapat ∑ Yi = 73.980 ; ∑ Xi2 = 28 ; ∑ log Yi = 28, 16293125 ; ∑ Xi logYi = 0,206441215 Maka: log a =∑ log Yi : n =28,16293125 : 7 = 4,024

a = 10568.18

log b = ∑ Xi logYi : ∑ Xi2 = 0,206441215 : 28 = 0,0074

b = 1,02

Jadi persamaan trend exponensialnya Y’ = abXi = 10568,18 (1,02)Xi Dengan telah didapatkannya fungsi persamaan di atas, maka peramalan jumlah kamar tersewa pada tahun-tahun mendatang adalah sebagai berikut:

30

Tabel 4.7 Peramalan Jumlah Kamar Yang Tersewa Pada Hotel-Hotel Berbintang di Kabupaten Badung Tahun 2015-2029 Kamar Tersewa (unit) Kamar Tersewa per Tahun (unit) Tahun 1 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040

3 = 2*365 hari 4.175.235 4.258.820 4.344.043 4.430.924 4.519.542 4.609.933 4.702.132 4.796.174 4.892.098 4.989.940 5.089.739 5.191.533 5.295364 5.401.271 5.509.297 5.619.483 5.731.872 5.846.510 5.963.440 6.082.709 6.204.363 6.328.450 6.455.019 6.584.119 6.715.802 6.850.118

2 11.439 11.668 11.901 12.140 12.382 12.630 12.883 13.140 13.403 13.671 13.944 14.223 14.508 14.798 15.094 15.396 15.704 16.018 16.338 16.665 16.998 17.338 17.685 18.039 18.399 18.767

4.1.2.2 Hotel Pesaing Berdasarkan penilaian dan penjelasan dari perwakilan owner hotel, diketahui bahwa Jambuluwuk Hotel, Petingtenget-Bali merupakan hotel kelas bintang 4. Dari hasil survey, didapat beberapa hotel dengan kelas bintang yang sama dan dapat menjadi pesaing Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali. Berikut daftar hotel bintang 4 yang dapat menjadi pesaing Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali. 31

Tabel 4.8 Daftar Hotel Bintang 4 Pesaing Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali No. Nama Hotel Alamat 1

Vasanti, Seminyak Resort-Bali

Jl. Petitenget, Gg. Cendrawasih No. 99

2

Kuta Paradiso Hotel Bali

Jl. Kartika Plaza, Tuban, Kuta, Bali

3

Kuta Central Park Hotel

Jl. Patih Jelantik, Kuta, Bali 80361

4

Magani Hotel & Spa

Jl. Melasti Legian Kelod, Kuta Bali 80361

Tabel 4.9 Room Rate Hotel Pesaing Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali No. Nama Hotel Tipe Kamar Room Rate 1

Vasanti, Seminyak Resort-Bali

Deluxe Room (37m2)

Rp. 2.285.000 2

Deluxe Lanai Room (41m )

Rp. 2.455.000

Deluxe Pool Access Room (37m2) Rp. 2.785.000

2

Junior Suite (60m2)

Rp. 3.135.000

Vasanti Suite (80m2)

Rp. 4.000.000

Kuta Paradiso Hotel Deluxe Pool View Room (32-36m2) Rp. 1.350.000 Deluxe Room (28-32m2)

Rp. 1.498.000

Deluxe Horizon Ocean View (32-

Rp. 1.647.000

36m2)

Rp. 1.795.000

Premier Room (32-43m2)

Rp. 2.848.000

Family Room (32-36m2)

Rp. 3.220.000

2

Suite (68m )

Rp. 3.524.000

Suite Ocean View (73m2)

Rp. 3.821.000

The Deluxe Suite (128m2) Kuta Central Park Hotel

Standard Room (26m2) 2

Superior Room (30m ) 2

Studio Room (46m )

32

Rp. 1.720.000 Rp. 1.886.000 Rp. 2.216.000

Suite Room (50m2)

Rp. 2.382.000

2

4

Studio Triple (53m )

Rp. 2.547.000

Studio King Queen (57m2)

Rp. 2.713.000

Magani Hotel & Spa Deluxe Room (43m2)

Rp. 1.791.000

Deluxe Suite (60m2)

Rp. 2.571.000

Premier Pool Room (68m2)

Rp. 3.383.000

2

Magani Suites (85m )

Rp. 4.060.000

4.1.2.3 Penawaran dan Jumlah Kamar di Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali Tabel: 4.10 Tipe dan Rate Kamar Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali Luas (m2) Tipe Kamar Jumlah (unit) Rate (Rp.) Mini Superior

7

23

1.532.000

Superior

51

30

1.723.000

Deluxe Premier

28

52

2.806.000

Junior Suite

3

43

2.029.000

Deluxe

39

34

1.910.000

Family suite

3

45

2.381.000

Suite Room

3

69

3.375.000

Dari hasil analisis peramalan pasar untuk kamar hotel yang tersewa pada hotelhotel berbintang di kabupaten Badung diramalkan akan mengalami peningkatan setiap tahunnya. Jumlah seluruh hotel berbintang di kabupaten sebanyak 164 hotel yang tercantum pada tabel 4.2 dan ditambah Jambuluk Hotel, Petitenget-Bali sendiri menjadi 165 hotel. Dari hasil peramalan pada tahun 2015 dengan jumlah 165 hotel, didapatkan rata-rata kamar tersewa pada setiap hotel berbintang di kabupaten Badung sebesar 25.550 unit per tahunnya dan akan mengalami peningkatan kamar yang tersewa rata-rata per tahun sebesar 400-500 unit pada setiap hotel berbintang di Kabupaten Badung.

33

4.2 Aspek Teknis Pengkajian aspek teknis erat hubungannya terhadap aspek pasar dan selanjutnya akan berpengaruh terhadap perkiraan proyek. Aspek teknis yang akan dibahas dalam tugas akhir ini meliputi lokasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali.

4.2.1 Lokasi Proyek Lokasi pembangunan proyek Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali berada didaerah Seminyak tepatnya berada di Jln. Petitenget no. 108 Seminyak, BadungBali. Daerah Seminyak yang notabene memang terkenal sebagai salah satu destinasi pariwisata di Bali. Pemilihan lokasi untuk sebuah perencanaan investasi hotel sangatlah penting untuk dianalisis, fungsinya untuk mendapatkan lokasi yang strategis dan mampu menjangkau pasar diharapkan. Indikator lokasi strategis untuk pemilihan lokasi pembangunan usaha hotel adalah seperti berada dekat dengan tempat-tempat tujuan wisata dan memiliki aksesibiltas yang lancar. Adapun obyek-obyek wisata yang berada disekitar Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali adalah sebagai berikut:

Tabel 4.11 Analisis Jarak Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ke Obyek Wisata Jarak No. Obyek Wisata Lokasi (km) 1

Pantai Kuta

2

Pantai Berawa

3

Pantai Seminyak

4

Pantai

Batu

Kuta, Badung

10

Kuta Utara, Badung

5

Kuta, Badung

10

Kuta Utara, Badung

9

Bolong

34

Adapun tempat-tempat hiburan yang berada disekitar Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali adalah sebagai berikut: Tabel 4.12 Analisis Jarak Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ke Tempat Hiburan Jarak No. Tempat Hiburan Alamat (km) 1

Potato Head Beach Club Bali

Jl. Petitenget no.51B

1

Seminyak, Kuta 2

Splash Water Park Bali

Jl. Raya Pantai Berawa

5

3

Waterbom Bali

Jl. Kartika Plaza, Tuban,

10

Kuta 4

Circus Water Park-Bali

Jl. Satria, Kuta, Badung

10

5

Mirror Lounge and Club Bali

Jl. Petitenget no. 108,

0.5

Seminyak, Kuta

Transportasi/aksesibilitas merupakan salah satu indikator pendukung kepuasan pengunjung pada suatu hotel, karena aksesibilitas akan mempengaruhi kelancaran pengunjung yang bepergian menuju tempat tujuan, dengan waktu tempuh yang relatif singkat. Lokasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali yang beralamat di Jalan

35

Petitenget no.106 Seminyak Badung Bali merupakan kelas jalan provinsi dengan lebar jalan 8 meter yang akan membuat mobilitas perjalanan semakin lancar. Seperti halnya dengan Jambuluwuk Hotel, Pteitenget-Bali yang memiliki aksesibilitas yang relatif singkat menuju obyek-obyek wisata, tempat-tempat hiburan ataupun menuju Bandara Internasional Ngurah Rai yang berjarak kurang lebih 12 km dari Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali. Kondisi lingkungan yang ada pada lokasi Jambuluwuk Hotel & Resort Petitenget-Bali adalah: Sebelah Utara: Maxone Hotel Sebelah Timur: Gardin Restaurant Sebelah Selatan: Jalan Raya Sebelah Barat: Taman Rosani Hotels & Villas Diatas lahan seluas 1.615 m2 akan dibangun hotel dengan jumlah kamar 134 dengan tipe kamar yang berbeda-beda dan dilengkapi dengan sarana dan prasarana yang sangat modern. Dari hasil analisis dan observasi di lapangan, lokasi yang dipilih untuk proyek pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ini memiliki lokasi yang strategis karena memilki jarak yang cukup dekat dengan obyek-obyek wisata dan tempat-tempat hiburan yang merupakan daya tarik bagi para wisatawan untuk berwisata yang hanya berjarak di radius 10 km dari Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali, jarak yang dekat dengan tujuan wisata akan membuat para wisatawan memilih hotel yang berada disekitarnya untuk tempat menginap. Selain berada didaerah wisata, lokasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali yang berada di Jalan Petitenget no.106 Seminyak Badung memiliki transportasi/aksesibilitas yang baik dengan kelas jalan provinsi dan memiliki lebar jalan 8 meter, yang membuat mobilisasi dalam perjalanan lancar menuju tempat tujuan ataupun menuju Bandara Internasional Ngurah Rai yang berjarak kurang lebih 12 km atau sekitar 30 menit perjalanan menggunakan kendaraan bermotor.

36

4.2.2 Fasilitas-fasilitas Jambuluwuk Hotel Petitenget-Bali merupakan hotel berbintang 4 dengan gaya modern dan dilengkapi dengan fasilitas dan perlengkapan yang modern seperti AC, bath tub, TV, lift, Wi-fi, dll. Fasilitas-fasilitas yang diberikan antara lain kolam renang dengan minibar, laundry and dry cleaning, parkir yang cukup luas pada basement, restaurant, bar, coffee shop yang terletak pada roof top yang memungkinkan bagi tamu melihat pemandangan daerah Seminyak dari ketinggian hingga 15 meter.

4.3 Aspek Finansial Dari hasil wawancara kepada pihak pemilik/owner Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali diketahui bahwa sumber dana untuk pembangunan proyek Jambluwuk Hotel, Petitenget-Bali sebesar Rp. 135.748.761.000 yang merupakan 1/3 dari dana sendiri dan 2/3 dari pinjaman Bank atau sebesar Rp. 90.499.174.000. Pengembalian pinjaman ini akan diangsur selama 10 tahun dengan i = 12%, sehingga besar angsuran sebesar Rp. 19.909. 818.280 per tahun.

Tabel 4.13 Analisa Investasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali No. Uraian Jumlah (Rp.) 1

Sewa Tanah (25 tahun)

6.056.250.000

2

Biaya Konstruksi + Fasilitas Furniture

116.893.945.000

3

Biaya Perizinan

1.109.172.000

4

Biaya Perencanaan

11.689.394.000

Total

135.748.761.000

4.3.1 Perkiraan Pendapatan Pendapatan yang diperoleh adalah dari hasil sewa kamar, sewa gedung rapat (meeting room), penjualan makanan dan minuman, jasa laundry, penyewaan telepon dan lain-lain.

37

4.3.2 Pendapatan Bersih Hotel Pada prinsipnya pendapatan bersih hotel adalah pendapatan kotor dikurangi biaya yang dikeluarkan oleh manajemen hotel untuk oprasional hotel seperti biaya bahan makanan dan minuman, pemeliharaan hotel, gaji karyawan, seragam karyawan, pengeluaran telepon, listrik, promosi, dan lain-lain. Analisa pendapatan bersih akan dilakukan per tahun selama 25 tahun pertama beroperasinya hotel tersebut.

4.3.3 Perkiraan Pengeluaran Selain biaya investasi ada juga pengeluaran biaya lainnya seperti biaya operasional hotel, promosi, administrasi dan gaji karyawan, listrik, telepon, gaji karyawan dll.

4.3.4 Depresiasi Analisa depresiasi atau penyusutan yang terjadi d Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali sebagai berikut: Tabel 4.14 Analisa Depresiasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali Umur Penyusutan/ tahun No. Uraian Nilai Investasi Ekonomis 1

2

3

4

5 = 3/4

1

Struktur

Rp. 36.643.766.577

20

Rp. 1.832.188.328

2

Arsitektur

Rp. 24.594.608.312

15

Rp. 1.639.640.554

3

Interior dan

Rp. 6.250.000.000

5

Rp. 1.250.000.000

Rp. 28.104.348.731

10

Rp. 2.810.434.873

Furniture 4

Mekanikal dan Elektrikal

5

Lift

Rp. 1.200.000.000

5

Rp. 240.000.000

6

Generator Set

Rp. 1.200.000.000

5

Rp. 240.000.000

Jumlah

Rp. 8.012.263.755

38

4.3.5 Kelayakan Finansial Untuk melihat kondisi investasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali apakah layak atau tidak dengan discount factor 13%, dengan menggunakan beberapa metode penilaian kelayakan investasi sebagai berikut: 1. Metode Net Present Value (NPV) 2. Metode Benefit Cost Ratio (BCR) 3. Metode Internal Rate of Return (IRR) 4. Metode Payback Period

39

Tabel 4.15 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Superior Deskripsi

Tahun 1/2016

Tahun 2/2017

Tahun 3/2018

Tahun 4/2019

Tahun 5/2020

Tahun 6/2021

Tahun 7/2022

Tahun 8/2023

Tahun 9/2024

Tahun 10/2025 Tahun 11/2026

51 18,615 6,515 1,723,000 35%

51 18,615 6,515 1,895,000 35%

51 18,615 6,888 2,084,000 37%

51 51 18,615 18,615 6,888 7,260 2,293,000 2,522,000 37% 39% (x Rp. 10.000.000)

51 18,615 7,632 2,774,000 41%

51 18,615 8,004 3,052,000 43%

51 18,615 8,377 3,357,000 45%

51 18,615 8,749 3,693,000 47%

51 18,615 9,121 4,062,000 49%

51 18,615 9,494 4,469,000 51%

1122.578 235.741 56.129 22.452 33.677 1470.577

1234.640 259.274 61.732 24.693 37.039 1617.378

1435.365 301.427 71.768 28.707 43.061 1880.329

1579.315 331.656 78.966 31.586 47.379 2068.903

1830.934 384.496 91.547 36.619 54.928 2398.524

2117.158 444.603 105.858 42.343 63.515 2773.478

2442.958 513.021 122.148 48.859 73.289 3200.275

2812.075 590.536 140.604 56.241 84.362 3683.818

3231.024 678.515 161.551 64.620 96.931 4232.642

3705.092 778.069 185.255 74.102 111.153 4853.671

4242.712 890.970 212.136 84.854 127.281 5557.953

Total

316.567 176.806 32.723 20.027 30.310 576.432

348.168 194.456 35.990 22.026 33.335 633.975

404.773 226.070 41.841 25.607 38.755 737.046

445.367 248.742 46.037 28.175 42.642 810.963

516.323 288.372 53.372 32.664 49.435 940.166

597.039 333.452 61.715 37.770 57.163 1087.140

688.914 384.766 71.212 43.582 65.960 1254.435

793.005 442.902 81.972 50.167 75.926 1443.972

911.149 508.886 94.184 57.641 87.238 1659.099

1044.836 583.552 108.003 66.099 100.037 1902.528

1196.445 668.227 123.675 75.690 114.553 2178.590

Pendapatan Operasional Bruto (POB)

894.144

983.403

1143.283

1257.940

1458.357

1686.338

1945.841

2239.846

2573.543

2951.143

3379.363

Total

178.829 84.944 76.002 75.108 414.883

196.681 93.423 83.589 82.606 456.299

228.657 108.612 97.179 96.036 530.483

251.588 119.504 106.925 105.667 583.684

291.671 138.544 123.960 122.502 676.678

337.268 160.202 143.339 141.652 782.461

389.168 184.855 165.396 163.451 902.870

447.969 212.785 190.387 188.147 1039.288

514.709 244.487 218.751 216.178 1194.124

590.229 280.359 250.847 247.896 1369.330

675.873 321.039 287.246 283.866 1568.024

Keuntungan Bruto

479.261

527.104

612.800

674.256

781.680

903.877

1042.971

1200.557

1379.419

1581.813

1811.338

49.178

54.087

62.881

69.187

80.210

92.749

107.021

123.192

141.545

162.313

185.865

Keuntungan Sebelum Pajak (KSP)

430.083

473.017

549.919

605.069

701.470

811.129

935.949

1077.366

1237.874

1419.500

1625.473

Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008)

120.423

132.445

153.977

169.419

196.412

227.116

262.066

301.662

346.605

397.460

455.133

Pendapatan Bersih Hotel

309.660

340.572

395.942

435.650

505.058

584.013

673.884

775.703

891.269

1022.040

1170.341

Jumlah Kamar Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) Jml. Kamar yg tersewa /tahun (unit) Harga sewa kamar /malam (Rp.) Tingkat hunian Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain)

Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB)

Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB)

40

Tahun 12/2027

Tahun 13/2028

Tahun 14/2029

Tahun 19/2034

Tahun 20/2035

Tahun 21/2036

Tahun 24/2039

Tahun 25/2040

51 18,615 9,866 4,915,000 53%

51 18,615 10,238 5,407,000 55%

51 18,615 10,611 5,948,000 57%

Tahun 15/2030 Tahun 16/2031

51 18,615 10,983 6,543,000 59%

51 18,615 11,355 7,197,000 61%

Tahun 17/2032

51 18,615 11,727 7,917,000 63%

Tahun 18/2033

51 51 18,615 18,615 12,100 12,472 8,708,000 9,579,000 65% 67% (x Rp. 10.000.000)

51 18,615 12,844 10,537,000 69%

51 18,615 13,217 11,591,000 71%

51 51 18,615 18,615 13,589 13,961 12,750,000 14,025,000 73% 75%

51 18,615 14,334 15,428,000 77%

51 18,615 14,706 16,971,000 79%

4849.114 1018.314 242.456 96.982 145.473 6352.340

5535.822 1162.523 276.791 110.716 166.075 7251.927

6311.155 1325.343 315.558 126.223 189.335 8267.613

7186.079 1509.077 359.304 143.722 215.582 9413.763

8172.301 1716.183 408.615 163.446 245.169 10705.715

9284.622 1949.771 464.231 185.692 278.539 12162.855

10536.462 2212.657 526.823 210.729 316.094 13802.766

11946.977 2508.865 597.349 238.940 358.409 15650.539

13534.092 2842.159 676.705 270.682 406.023 17729.660

15319.419 3217.078 765.971 306.388 459.583 20068.439

17325.911 3638.441 866.296 346.518 519.777 22696.944

19580.653 4111.937 979.033 391.613 587.420 25650.656

22113.801 4643.898 1105.690 442.276 663.414 28969.079

24957.298 5241.033 1247.865 499.146 748.719 32694.060

1367.450 763.736 141.352 86.508 130.926 2489.972

1561.102 871.892 161.369 98.759 149.467 2842.589

1779.746 994.007 183.970 112.591 170.401 3240.715

2026.474 1131.807 209.474 128.200 194.024 3689.980

2304.589 1287.137 238.223 145.794 220.652 4196.395

2618.263 1462.328 270.647 165.638 250.685 4767.561

2971.282 1659.493 307.138 187.970 284.484 5410.368

3369.047 1881.649 348.254 213.134 322.568 6134.653

3816.614 2131.619 394.519 241.448 365.420 6949.621

4320.076 2412.808 446.561 273.298 413.624 7866.368

4885.907 2728.831 505.050 309.094 467.800 8896.682

5521.744 3083.953 570.776 349.319 528.678 10054.470

6236.092 3482.924 644.617 394.510 597.073 11355.216

7037.958 3930.774 727.505 445.238 673.847 12815.323

3862.368

4409.337

5026.898

5723.784

6509.320

7395.294

8392.398

9515.886

10780.039

12202.070

13800.262

15596.186

17613.864

19878.737

772.474 366.925 328.301 324.439 1792.139

881.867 418.887 374.794 370.384 2045.933

1005.380 477.555 427.286 422.259 2332.481

1144.757 543.759 486.522 480.798 2655.836

1301.864 618.385 553.292 546.783 3020.324

1479.059 702.553 628.600 621.205 3431.417

1678.480 797.278 713.354 704.961 3894.072

1903.177 904.009 808.850 799.334 4415.371

2156.008 1024.104 916.303 905.523 5001.938

2440.414 1159.197 1037.176 1024.974 5661.761

2760.052 1311.025 1173.022 1159.222 6403.321

3119.237 1481.638 1325.676 1310.080 7236.630

3522.773 1673.317 1497.178 1479.565 8172.833

3975.747 1888.480 1689.693 1669.814 9223.734

2070.229

2363.405

2694.417

3067.948

3488.995

3963.878

4498.325

5100.515

5778.101

6540.310

7396.940

8359.556

9441.031

10655.003

212.430

242.514

276.479

314.808

358.013

406.741

461.582

523.374

592.902

671.114

759.014

857.790

968.762

1093.331

1857.799

2120.891

2417.938

2753.140

3130.983

3557.137

4036.743

4577.141

5185.199

5869.196

6637.926

7501.765

8472.268

9561.673

520.184

593.850

677.023

770.879

876.675

995.998

1130.288

1281.600

1451.856

1643.375

1858.619

2100.494

2372.235

2677.268

1337.615

1527.042

1740.915

1982.261

2254.308

2561.138

2906.455

3295.542

3733.343

4225.821

4779.307

5401.271

6100.033

6884.404

41

Tahun 22/2037 Tahun 23/2038

Tabel 4.16 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Family Suite Deskripsi

Tahun 1/2016

Tahun 2/2017

Tahun 3/2018

Tahun 4/2019

3 1,095 383 2,381,000 35%

3 1,095 383 2,619,000 35%

3 1,095 405 2,881,000 37%

91.252 19.163 4.563 1.825 2.738 119.540

100.373 21.078 5.019 2.007 3.011 131.489

116.724 24.512 5.836 2.334 3.502 152.908

128.392 26.962 6.420 2.568 3.852 168.194

Total

25.733 14.372 2.660 1.628 2.464 46.857

28.305 15.809 2.926 1.791 2.710 51.541

32.916 18.384 3.402 2.082 3.152 59.936

Pendapatan Operasional Bruto (POB)

72.683

79.948

Total

14.537 6.905 6.178 6.105 33.725

Keuntungan Bruto

Jumlah Kamar Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) Jml. Kamar yg tersewa /tahun Harga sewa kamar /malam (Rp.) Tingkat hunian

Tahun 5/2020

3 3 1,095 1,095 405 427 3,169,000 3,486,000 37% 39% (x Rp. 10.000.000)

Tahun 6/2021

Tahun 7/2022

Tahun 8/2023

Tahun 9/2024

Tahun 10/2025 Tahun 11/2026

3 1,095 449 3,834,000 41%

3 1,095 471 4,218,000 43%

3 1,095 493 4,639,000 45%

3 1,095 515 5,103,000 47%

3 1,095 537 5,614,000 49%

3 1,095 558 6,175,000 51%

148.870 31.263 7.443 2.977 4.466 195.019

172.127 36.147 8.606 3.443 5.164 225.487

198.605 41.707 9.930 3.972 5.958 260.172

228.587 48.003 11.429 4.572 6.858 299.449

262.626 55.151 13.131 5.253 7.879 344.040

301.219 63.256 15.061 6.024 9.037 394.597

344.843 72.417 17.242 6.897 10.345 451.744

36.207 20.222 3.743 2.291 3.467 65.928

41.981 23.447 4.340 2.656 4.019 76.443

48.540 27.110 5.018 3.071 4.647 88.386

56.006 31.280 5.789 3.543 5.362 101.981

64.461 36.002 6.663 4.078 6.172 117.377

74.061 41.364 7.656 4.685 7.091 134.856

84.944 47.442 8.781 5.374 8.133 154.673

97.246 54.313 10.052 6.152 9.311 177.073

92.972

102.266

118.576

137.101

158.190

182.072

209.184

239.924

274.671

15.990 7.595 6.796 6.716 37.096

18.594 8.832 7.903 7.810 43.139

20.453 9.715 8.693 8.590 47.451

23.715 11.265 10.079 9.960 55.019

27.420 13.025 11.654 11.517 63.615

31.638 15.028 13.446 13.288 73.400

36.414 17.297 15.476 15.294 84.481

41.837 19.872 17.781 17.571 97.061

47.985 22.793 20.394 20.154 111.325

54.934 26.094 23.347 23.072 127.447

38.958

42.852

49.833

54.814

63.557

73.486

84.790

97.590

112.123

128.599

147.224

3.998

4.397

5.113

5.625

6.522

7.541

8.700

10.014

11.505

13.196

15.107

34.961

38.455

44.719

49.190

57.035

65.946

76.090

87.576

100.618

115.403

132.117

9.789

10.767

12.521

13.773

15.970

18.465

21.305

24.521

28.173

32.313

36.993

25.172

27.688

32.198

35.417

41.065

47.481

54.785

63.055

72.445

83.091

95.124

Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain)

Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB)

Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB) Keuntungan Sebelum Pajak (KSP) Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008) Pendapatan Bersih Hotel

42

Tahun 12/2027

Tahun 13/2028

Tahun 14/2029

Tahun 15/2030

Tahun 16/2031

Tahun 17/2032

3 1,095 580 6,793,000 53%

3 1,095 602 7,472,000 55%

3 1,095 624 8,219,000 57%

3 1,095 646 9,041,000 59%

3 1,095 668 9,946,000 61%

3 1,095 690 10,940,000 63%

Tahun 18/2033

Tahun 19/2034

Tahun 20/2035

Tahun 21/2036

Tahun 24/2039

Tahun 25/2040

3 3 1,095 1,095 712 734 12,034,000 13,238,000 65% 67% (x Rp. 10.000.000)

3 1,095 756 14,561,000 69%

3 1,095 777 16,018,000 71%

394.232 82.789 19.712 7.885 11.827 516.444

450.001 94.500 22.500 9.000 13.500 589.502

512.989 107.728 25.649 10.260 15.390 672.015

584.094 122.660 29.205 11.682 17.523 765.163

664.343 139.512 33.217 13.287 19.930 870.289

754.696 158.486 37.735 15.094 22.641 988.652

856.520 179.869 42.826 17.130 25.696 1122.041

111.173 62.092 11.492 7.033 10.644 202.434

126.900 70.875 13.118 8.028 12.150 231.071

144.663 80.796 14.954 9.152 13.851 263.415

164.714 91.995 17.026 10.420 15.771 299.926

187.345 104.634 19.366 11.852 17.937 341.134

212.824 118.865 21.999 13.464 20.377 387.529

314.010

358.430

408.601

465.237

529.156

62.802 29.831 26.691 26.377 145.700

71.686 34.051 30.467 30.108 166.312

81.720 38.817 34.731 34.322 189.591

93.047 44.197 39.545 39.080 215.870

168.309

192.119

219.010

17.271

19.714

151.039

3 1,095 799 17,619,000 73%

3 1,095 821 19,381,000 75%

3 1,095 843 21,320,000 77%

3 1,095 865 23,452,000 79%

971.206 203.953 48.560 19.424 29.136 1272.280

1100.156 231.033 55.008 22.003 33.005 1441.205

1245.319 261.517 62.266 24.906 37.360 1631.368

1408.375 295.759 70.419 28.167 42.251 1844.971

1591.665 334.250 79.583 31.833 47.750 2085.081

1797.596 377.495 89.880 35.952 53.928 2354.850

2028.715 426.030 101.436 40.574 60.861 2657.617

241.539 134.902 24.968 15.280 23.126 439.814

273.880 152.965 28.311 17.326 26.223 498.705

310.244 173.275 32.070 19.627 29.704 564.919

351.180 196.138 36.301 22.216 33.624 639.459

397.162 221.819 41.054 25.125 38.026 723.186

448.849 250.687 46.397 28.395 42.975 817.304

506.922 283.121 52.400 32.069 48.535 923.047

572.098 319.523 59.137 36.192 54.775 1041.725

601.123

682.227

773.575

876.286

991.909

1121.785

1267.777

1431.803

1615.892

105.831 50.270 44.978 44.449 245.528

120.225 57.107 51.095 50.494 278.921

136.445 64.812 57.989 57.307 316.553

154.715 73.490 65.754 64.980 358.939

175.257 83.247 74.484 73.608 406.596

198.382 94.231 84.312 83.320 460.246

224.357 106.570 95.352 94.230 520.508

253.555 120.439 107.761 106.493 588.248

286.361 136.021 121.703 120.271 664.357

323.178 153.510 137.351 135.735 749.774

249.367

283.628

322.202

365.674

414.636

469.689

531.663

601.277

679.528

767.446

866.118

22.473

25.588

29.104

33.062

37.522

42.547

48.196

54.555

61.698

69.728

78.749

88.874

172.405

196.537

223.779

254.524

289.140

328.151

372.090

421.493

477.108

539.578

609.801

688.697

777.244

42.291

48.273

55.030

62.658

71.267

80.959

91.882

104.185

118.018

133.590

151.082

170.744

192.835

217.628

108.748

124.132

141.507

161.121

183.257

208.181

236.269

267.905

303.475

343.518

388.496

439.056

495.862

559.616

43

Tahun 22/2037 Tahun 23/2038

Tabel 4.17 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe Premiere Deskripsi

Tahun 1/2016

Tahun 2/2017

Tahun 3/2018

Tahun 4/2019

28 10,220 3,577 2,806,000 35%

28 10,220 3,577 3,086,000 35%

28 10,220 3,781 3,395,000 37%

1003.706 210.778 50.185 20.074 30.111 1314.855

1103.862 231.811 55.193 22.077 33.116 1446.059

1283.785 269.595 64.189 25.676 38.514 1681.759

1411.975 296.515 70.599 28.239 42.359 1849.687

Total

283.045 158.084 29.258 17.906 27.100 515.393

311.289 173.858 32.178 19.693 29.804 566.822

362.027 202.196 37.422 22.903 34.662 659.211

Pendapatan Operasional Bruto (POB)

799.462

879.237

Total

159.892 75.949 67.954 67.155 370.950

Keuntungan Bruto

Tahun 5/2020

Tahun 7/2022

Tahun 8/2023

Tahun 9/2024

Tahun 10/2025 Tahun 11/2026

28 10,220 4,395 4,971,000 43%

28 10,220 4,599 5,468,000 45%

28 10,220 4,803 6,014,000 47%

28 10,220 5,008 6,616,000 49%

28 10,220 5,212 7,278,000 51%

1637.367 343.847 81.868 32.747 49.121 2144.950

1893.551 397.646 94.678 37.871 56.807 2480.552

2184.556 458.757 109.228 43.691 65.537 2861.768

2514.733 528.094 125.737 50.295 75.442 3294.300

2888.765 606.641 144.438 57.775 86.663 3784.282

3313.160 695.764 165.658 66.263 99.395 4340.240

3793.439 796.622 189.672 75.869 113.803 4969.405

398.177 222.386 41.159 25.190 38.123 725.035

461.737 257.885 47.729 29.211 44.209 840.771

533.981 298.234 55.197 33.781 51.126 972.320

616.045 344.068 63.680 38.972 58.983 1121.747

709.155 396.070 73.304 44.863 67.898 1291.290

814.632 454.980 84.207 51.536 77.997 1483.352

934.311 521.823 96.579 59.107 89.455 1701.275

1069.750 597.467 110.579 67.675 102.423 1947.893

1022.548

1124.652

1304.179

1508.233

1740.020

2003.010

2300.930

2638.965

3021.512

175.847 83.528 74.735 73.856 407.966

204.510 97.142 86.917 85.894 474.462

224.930 106.842 95.595 94.471 521.839

260.836 123.897 110.855 109.551 605.139

301.647 143.282 128.200 126.692 699.820

348.004 165.302 147.902 146.162 807.369

400.602 190.286 170.256 168.253 929.397

460.186 218.588 195.579 193.278 1067.632

527.793 250.702 224.312 221.673 1224.480

604.302 287.044 256.829 253.807 1401.982

428.512

471.271

548.086

602.813

699.040

808.413

932.651

1073.613

1233.298

1414.485

1619.531

43.970

48.358

56.240

61.856

71.730

82.953

95.701

110.166

126.551

145.143

166.183

Keuntungan Sebelum Pajak (KSP)

384.541

422.913

491.846

540.958

627.310

725.460

836.950

963.448

1106.747

1269.342

1453.347

Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008)

107.672

118.416

137.717

151.468

175.647

203.129

234.346

269.765

309.889

355.416

406.937

Pendapatan Bersih Hotel

276.870

304.497

354.129

389.489

451.663

522.331

602.604

693.682

796.858

913.927

1046.410

Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) Jml. Kamar yg tersewa /tahun Harga sewa kamar /malam (Rp.) Tingkat hunian

28 28 10,220 10,220 3,781 3,986 3,734,000 4,108,000 37% 39% (x Rp. 10.000.000)

Tahun 6/2021

28 10,220 4,190 4,519,000 41%

Jumlah Kamar

Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain)

Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB)

Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB)

44

Tahun 12/2027

Tahun 13/2028

Tahun 14/2029

Tahun 15/2030

Tahun 16/2031

Tahun 17/2032

Tahun 19/2034

Tahun 20/2035

Tahun 21/2036

Tahun 24/2039

Tahun 25/2040

28 10,220 5,417 8,005,000 53%

28 10,220 5,621 8,806,000 55%

28 10,220 5,825 9,687,000 57%

28 10,220 6,030 10,655,000 59%

28 10,220 6,234 11,721,000 61%

28 10,220 6,439 12,893,000 63%

Tahun 18/2033

28 28 10,220 10,220 6,643 6,847 14,182,000 15,601,000 65% 67% (x Rp. 10.000.000)

28 10,220 7,052 17,161,000 69%

28 10,220 7,256 18,877,000 71%

28 10,220 7,461 20,765,000 73%

28 10,220 7,665 22,841,000 75%

28 10,220 7,869 25,125,000 77%

28 10,220 8,074 27,638,000 79%

4335.988 910.558 216.799 86.720 130.080 5680.145

4949.853 1039.469 247.493 98.997 148.496 6484.307

5643.065 1185.044 282.153 112.861 169.292 7392.415

6424.752 1349.198 321.238 128.495 192.743 8416.425

7307.106 1534.492 365.355 146.142 219.213 9572.309

8301.287 1743.270 415.064 166.026 249.039 10874.686

9421.103 1978.432 471.055 188.422 282.633 12341.644

10682.629 2243.352 534.131 213.653 320.479 13994.244

12101.594 2541.335 605.080 242.032 363.048 15853.088

13697.529 2876.481 684.876 273.951 410.926 17943.763

15491.936 3253.307 774.597 309.839 464.758 20294.436

17507.627 3676.602 875.381 350.153 525.229 22934.991

19771.868 4152.092 988.593 395.437 593.156 25901.146

22314.368 4686.017 1115.718 446.287 669.431 29231.823

1222.749 682.918 126.394 77.354 117.072 2226.487

1395.858 779.602 144.288 88.305 133.646 2541.700

1591.344 888.783 164.495 100.672 152.363 2897.657

1811.780 1011.898 187.282 114.618 173.468 3299.046

2060.604 1150.869 213.002 130.359 197.292 3752.126

2340.963 1307.453 241.983 148.095 224.135 4262.628

2656.751 1483.824 274.625 168.072 254.370 4837.642

3012.501 1682.514 311.399 190.578 288.431 5485.423

3412.650 1906.001 352.761 215.892 326.743 6214.047

3862.703 2157.361 399.283 244.364 369.833 7033.544

4368.726 2439.980 451.590 276.376 418.282 7954.954

4937.151 2757.451 510.347 312.336 472.706 8989.991

5575.667 3114.069 576.350 352.730 533.840 10152.656

6292.652 3514.513 650.464 398.088 602.488 11458.205

3453.658

3942.607

4494.758

5117.379

5820.183

6612.058

7504.002

8508.821

9639.041

10910.219

12339.482

13945.000

15748.490

17773.618

690.732 328.098 293.561 290.107 1602.497

788.521 374.548 335.122 331.179 1829.370

898.952 427.002 382.054 377.560 2085.568

1023.476 486.151 434.977 429.860 2374.464

1164.037 552.917 494.716 488.895 2700.565

1322.412 628.146 562.025 555.413 3067.995

1500.800 712.880 637.840 630.336 3481.857

1701.764 808.338 723.250 714.741 3948.093

1927.808 915.709 819.318 809.679 4472.515

2182.044 1036.471 927.369 916.458 5062.341

2467.896 1172.251 1048.856 1036.516 5725.520

2789.000 1324.775 1185.325 1171.380 6470.480

3149.698 1496.107 1338.622 1322.873 7307.299

3554.724 1688.494 1510.757 1492.984 8246.959

1851.161

2113.237

2409.190

2742.915

3119.618

3544.063

4022.145

4560.728

5166.526

5847.877

6613.962

7474.520

8441.191

9526.659

189.951

216.843

247.212

281.456

320.110

363.663

412.720

467.985

530.147

600.062

678.672

766.975

866.167

977.549

1661.210

1896.394

2161.978

2461.459

2799.508

3180.400

3609.425

4092.743

4636.379

5247.815

5935.291

6707.545

7575.024

8549.110

465.139

530.990

605.354

689.209

783.862

890.512

1010.639

1145.968

1298.186

1469.388

1661.881

1878.113

2121.007

2393.751

1196.071

1365.404

1556.624

1772.251

2015.646

2289.888

2598.786

2946.775

3338.193

3778.427

4273.409

4829.432

5454.017

6155.359

45

Tahun 22/2037 Tahun 23/2038

Tabel 4.18 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Junior Suite Deskripsi

Tahun 1/2016

Tahun 2/2017

Tahun 3/2018

Tahun 4/2019

3 1,095 383 2,029,000 35%

3 1,095 383 2,231,000 35%

3 1,095 405 2,455,000 37%

77.761 16.330 3.888 1.555 2.333 101.867

85.503 17.956 4.275 1.710 2.565 112.009

99.464 20.888 4.973 1.989 2.984 130.298

109.391 22.972 5.470 2.188 3.282 143.302

Total

21.929 12.247 2.267 1.387 2.100 39.930

24.112 13.467 2.492 1.525 2.309 43.905

28.049 15.666 2.899 1.774 2.686 51.074

Pendapatan Operasional Bruto (POB)

61.938

68.104

Total

12.388 5.884 5.265 5.203 28.739

Keuntungan Bruto

Jumlah Kamar Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) Jml. Kamar yg tersewa /tahun Harga sewa kamar /malam (Rp.) Tingkat hunian

Tahun 5/2020

3 3 1,095 1,095 405 427 2,700,000 2,970,000 37% 39% (x Rp. 10.000.000)

Tahun 6/2021

Tahun 7/2022

Tahun 8/2023

Tahun 9/2024

Tahun 10/2025 Tahun 11/2026

3 1,095 449 3,267,000 41%

3 1,095 471 3,594,000 43%

3 1,095 493 3,953,000 45%

3 1,095 515 4,349,000 47%

3 1,095 537 4,784,000 49%

3 1,095 558 5,262,000 51%

126.834 26.635 6.342 2.537 3.805 166.152

146.672 30.801 7.334 2.933 4.400 192.140

169.223 35.537 8.461 3.384 5.077 221.683

194.784 40.905 9.739 3.896 5.844 255.167

223.821 47.002 11.191 4.476 6.715 293.206

256.686 53.904 12.834 5.134 7.701 336.258

293.856 61.710 14.693 5.877 8.816 384.952

30.848 17.229 3.189 1.952 2.954 56.171

35.767 19.976 3.697 2.263 3.425 65.128

41.361 23.101 4.275 2.617 3.960 75.315

47.721 26.653 4.933 3.019 4.569 86.895

54.929 30.678 5.678 3.475 5.259 100.020

63.118 35.252 6.524 3.993 6.043 114.930

72.385 40.428 7.482 4.579 6.931 131.805

82.868 46.282 8.566 5.242 7.934 150.892

79.224

87.131

101.024

116.826

134.788

155.147

178.276

204.453

234.060

13.621 6.470 5.789 5.721 31.600

15.845 7.526 6.734 6.655 36.760

17.426 8.277 7.406 7.319 40.429

20.205 9.597 8.587 8.486 46.875

23.365 11.098 9.930 9.813 54.207

26.958 12.805 11.457 11.322 62.542

31.029 14.739 13.188 13.032 71.988

35.655 16.936 15.153 14.975 82.720

40.891 19.423 17.378 17.174 94.866

46.812 22.236 19.895 19.661 108.604

33.199

36.504

42.464

46.702

54.149

62.619

72.246

83.159

95.556

109.587

125.456

3.407

3.746

4.357

4.792

5.556

6.425

7.413

8.533

9.805

11.245

12.873

29.792

32.758

38.107

41.910

48.593

56.193

64.833

74.626

85.751

98.342

112.583

8.342

9.172

10.670

11.735

13.606

15.734

18.153

20.895

24.010

27.536

31.523

21.450

23.586

27.437

30.175

34.987

40.459

46.680

53.731

61.741

70.806

81.060

Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain)

Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB)

Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB) Keuntungan Sebelum Pajak (KSP) Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008) Pendapatan Bersih Hotel

46

Tahun 12/2027

Tahun 13/2028

Tahun 14/2029

Tahun 15/2030

Tahun 16/2031

Tahun 17/2032

3 1,095 580 5,788,000 53%

3 1,095 602 6,367,000 55%

3 1,095 624 7,004,000 57%

3 1,095 646 7,705,000 59%

3 1,095 668 8,475,000 61%

3 1,095 690 9,323,000 63%

Tahun 18/2033

Tahun 19/2034

Tahun 20/2035

Tahun 21/2036

Tahun 24/2039

Tahun 25/2040

3 3 1,095 1,095 712 734 10,255,000 11,281,000 65% 67% (x Rp. 10.000.000)

3 1,095 756 12,409,000 69%

3 1,095 777 13,650,000 71%

335.907 70.540 16.795 6.718 10.077 440.038

383.453 80.525 19.173 7.669 11.504 502.323

437.155 91.802 21.858 8.743 13.115 572.673

497.782 104.534 24.889 9.956 14.933 652.094

566.088 118.878 28.304 11.322 16.983 741.575

643.147 135.061 32.157 12.863 19.294 842.523

729.900 153.279 36.495 14.598 21.897 956.169

94.726 52.905 9.792 5.993 9.069 172.485

108.134 60.394 11.178 6.841 10.353 196.899

123.278 68.852 12.743 7.799 11.803 224.475

140.374 78.401 14.510 8.880 13.440 255.606

159.637 89.159 16.501 10.099 15.284 290.680

181.367 101.296 18.748 11.474 17.365 330.250

267.553

305.424

348.198

396.488

450.894

53.511 25.418 22.742 22.474 124.145

61.085 29.015 25.961 25.656 141.717

69.640 33.079 29.597 29.249 161.564

79.298 37.666 33.701 33.305 183.970

143.408

163.707

186.634

14.715

16.798

128.693

3 1,095 799 15,015,000 73%

3 1,095 821 16,516,000 75%

3 1,095 843 18,168,000 77%

3 1,095 865 19,985,000 79%

827.631 173.802 41.382 16.553 24.829 1084.196

937.562 196.888 46.878 18.751 28.127 1228.206

1061.219 222.856 53.061 21.224 31.837 1390.197

1200.224 252.047 60.011 24.004 36.007 1572.293

1356.377 284.839 67.819 27.128 40.691 1776.853

1531.835 321.685 76.592 30.637 45.955 2006.704

1728.802 363.049 86.440 34.576 51.864 2264.731

205.832 114.959 21.277 13.021 19.707 374.796

233.392 130.352 24.125 14.765 22.346 424.980

264.392 147.666 27.330 16.726 25.314 481.429

299.264 167.142 30.935 18.932 28.653 544.925

338.463 189.035 34.987 21.412 32.406 616.303

382.498 213.629 39.538 24.198 36.622 696.486

431.977 241.264 44.653 27.328 41.360 786.582

487.522 272.286 50.395 30.842 46.678 887.723

512.273

581.372

659.216

746.778

845.272

955.990

1080.367

1220.122

1377.008

90.179 42.835 38.326 37.875 209.215

102.455 48.666 43.543 43.031 237.695

116.274 55.230 49.417 48.835 269.757

131.843 62.626 56.033 55.374 305.876

149.356 70.944 63.476 62.729 346.505

169.054 80.301 71.848 71.003 392.206

191.198 90.819 81.259 80.303 443.580

216.073 102.635 91.831 90.751 501.290

244.024 115.912 103.710 102.490 566.137

275.402 130.816 117.046 115.669 638.932

212.518

241.679

274.578

311.616

353.340

400.273

453.066

512.411

579.077

653.985

738.077

19.151

21.807

24.799

28.175

31.975

36.257

41.073

46.490

52.579

59.420

67.107

75.735

146.909

167.483

190.711

216.880

246.403

279.640

317.083

359.200

406.576

459.831

519.657

586.879

662.341

36.034

41.134

46.895

53.399

60.726

68.993

78.299

88.783

100.576

113.841

128.753

145.504

164.326

185.455

92.659

105.774

120.588

137.312

156.154

177.410

201.341

228.300

258.624

292.735

331.079

374.153

422.553

476.886

47

Tahun 22/2037 Tahun 23/2038

Tabel 4.19 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Mini Superior Deskripsi

Tahun 1/2016

Tahun 2/2017

Tahun 3/2018

Tahun 4/2019

7 2,555 894 1,532,000 35%

7 2,555 894 1,685,000 35%

7 2,555 945 1,853,000 37%

136.999 28.770 6.850 2.740 4.110 179.469

150.681 31.643 7.534 3.014 4.520 197.392

175.173 36.786 8.759 3.503 5.255 229.477

192.757 40.479 9.638 3.855 5.783 252.511

38.634 21.577 3.994 2.444 3.699 70.348

42.492 23.732 4.392 2.688 4.068 77.373

49.399 27.590 5.106 3.125 4.730 89.950

109.121

120.019

Total

21.824 10.367 9.275 9.166 50.632

Keuntungan Bruto

Tahun 5/2020

Tahun 7/2022

Tahun 8/2023

Tahun 9/2024

Tahun 10/2025 Tahun 11/2026

7 2,555 1,099 2,714,000 43%

7 2,555 1,150 2,985,000 45%

7 2,555 1,201 3,283,000 47%

7 2,555 1,252 3,612,000 49%

7 2,555 1,303 3,973,000 51%

223.504 46.936 11.175 4.470 6.705 292.790

258.431 54.270 12.922 5.169 7.753 338.544

298.174 62.616 14.909 5.963 8.945 390.607

343.200 72.072 17.160 6.864 10.296 449.592

394.239 82.790 19.712 7.885 11.827 516.453

452.204 94.963 22.610 9.044 13.566 592.388

517.702 108.717 25.885 10.354 15.531 678.189

54.357 30.359 5.619 3.439 5.204 98.979

63.028 35.202 6.515 3.987 6.035 114.767

72.877 40.703 7.533 4.610 6.978 132.702

84.085 46.962 8.692 5.319 8.051 153.109

96.783 54.054 10.004 6.123 9.266 176.230

111.175 62.093 11.492 7.033 10.644 202.438

127.522 71.222 13.182 8.067 12.210 232.202

145.992 81.538 15.091 9.236 13.978 265.835

139.527

153.533

178.023

205.843

237.498

273.363

314.015

360.185

412.355

24.004 11.402 10.202 10.082 55.689

27.905 13.255 11.860 11.720 64.741

30.707 14.586 13.050 12.897 71.239

35.605 16.912 15.132 14.954 82.603

41.169 19.555 17.497 17.291 95.511

47.500 22.562 20.187 19.950 110.199

54.673 25.969 23.236 22.962 126.840

62.803 29.831 26.691 26.377 145.703

72.037 34.218 30.616 30.256 167.126

82.471 39.174 35.050 34.638 191.333

58.489

64.330

74.787

82.294

95.420

110.332

127.299

146.522

168.312

193.059

221.022

6.002

6.601

7.674

8.444

9.791

11.321

13.062

15.035

17.271

19.810

22.680

Keuntungan Sebelum Pajak (KSP)

52.487

57.729

67.113

73.849

85.629

99.010

114.237

131.487

151.041

173.249

198.343

Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008)

14.696

16.164

18.792

20.678

23.976

27.723

31.986

36.816

42.292

48.510

55.536

Pendapatan Bersih Hotel

37.791

41.565

48.321

53.171

61.653

71.287

82.250

94.671

108.750

124.739

142.807

Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) Jml. Kamar yg tersewa /tahun Harga sewa kamar /malam (Rp.) Tingkat hunian

7 7 2,555 2,555 945 996 2,039,000 2,243,000 37% 39% (x Rp. 10.000.000)

Tahun 6/2021

7 2,555 1,048 2,467,000 41%

Jumlah Kamar

Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain) Total Pendapatan Operasional Bruto (POB) Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB)

Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB)

48

Tahun 12/2027

Tahun 13/2028

Tahun 14/2029

Tahun 15/2030

Tahun 16/2031

Tahun 17/2032

Tahun 19/2034

Tahun 20/2035

Tahun 21/2036

Tahun 24/2039

Tahun 25/2040

7 2,555 1,354 4,370,000 53%

7 2,555 1,405 4,808,000 55%

7 2,555 1,456 5,288,000 57%

7 2,555 1,507 5,817,000 59%

7 2,555 1,559 6,399,000 61%

7 2,555 1,610 7,039,000 63%

Tahun 18/2033

7 7 2,555 2,555 1,661 1,712 7,743,000 8,517,000 65% 67% (x Rp. 10.000.000)

7 2,555 1,763 9,369,000 69%

7 2,555 1,814 10,306,000 71%

7 2,555 1,865 11,337,000 73%

7 2,555 1,916 12,470,000 75%

7 2,555 1,967 13,717,000 77%

7 2,555 2,018 15,089,000 79%

591.764 124.270 29.588 11.835 17.753 775.210

675.644 141.885 33.782 13.513 20.269 885.094

770.118 161.725 38.506 15.402 23.104 1008.854

876.884 184.146 43.844 17.538 26.307 1148.718

997.316 209.436 49.866 19.946 29.919 1306.484

1133.033 237.937 56.652 22.661 33.991 1484.273

1285.919 270.043 64.296 25.718 38.578 1684.554

1457.983 306.176 72.899 29.160 43.739 1909.957

1651.708 346.859 82.585 33.034 49.551 2163.737

1869.560 392.608 93.478 37.391 56.087 2449.124

2114.521 444.049 105.726 42.290 63.436 2770.022

2389.564 501.808 119.478 47.791 71.687 3130.329

2698.614 566.709 134.931 53.972 80.958 3535.184

3045.639 639.584 152.282 60.913 91.369 3989.787

166.877 93.203 17.250 10.557 15.978 303.865

190.532 106.414 19.695 12.053 18.242 346.937

217.173 121.294 22.449 13.739 20.793 395.448

247.281 138.109 25.561 15.644 23.676 450.271

281.243 157.077 29.072 17.792 26.928 512.112

319.515 178.453 33.028 20.213 30.592 581.801

362.629 202.532 37.485 22.941 34.720 660.306

411.151 229.632 42.500 26.010 39.366 748.660

465.782 260.144 48.147 29.466 44.596 848.135

527.216 294.456 54.498 33.353 50.478 960.000

596.295 333.037 61.638 37.723 57.092 1085.785

673.857 376.356 69.656 42.630 64.518 1227.017

761.009 425.032 78.665 48.143 72.863 1385.711

858.870 479.688 88.780 54.334 82.232 1563.905

471.346

538.157

613.407

698.447

794.372

902.472

1024.247

1161.298

1315.602

1489.123

1684.237

1903.311

2149.473

2425.882

94.269 44.778 40.064 39.593 218.704

107.631 51.125 45.743 45.205 249.705

122.681 58.274 52.140 51.526 284.621

139.689 66.352 59.368 58.670 324.079

158.874 75.465 67.522 66.727 368.589

180.494 85.735 76.710 75.808 418.747

204.849 97.303 87.061 86.037 475.251

232.260 110.323 98.710 97.549 538.842

263.120 124.982 111.826 110.511 610.439

297.825 141.467 126.575 125.086 690.953

336.847 160.002 143.160 141.476 781.486

380.662 180.815 161.781 159.878 883.137

429.895 204.200 182.705 180.556 997.355

485.176 230.459 206.200 203.774 1125.609

252.641

288.452

328.786

374.367

425.784

483.725

548.996

622.456

705.163

798.170

902.751

1020.175

1152.118

1300.273

25.924

29.599

33.737

38.415

43.690

49.636

56.334

63.871

72.358

81.902

92.633

104.682

118.221

133.424

226.717

258.854

295.049

335.953

382.093

434.089

492.663

558.584

632.804

716.268

810.118

915.493

1033.897

1166.849

63.481

72.479

82.614

94.067

106.986

121.545

137.946

156.404

177.185

200.555

226.833

256.338

289.491

326.718

163.236

186.375

212.435

241.886

275.107

312.544

354.717

402.181

455.619

515.713

583.285

659.155

744.406

840.131

49

Tahun 22/2037 Tahun 23/2038

Tabel 4.20 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe Deskripsi

Tahun 1/2016

Tahun 2/2017

Tahun 3/2018

Tahun 4/2019

39 14,235 4,982 1,910,000 35%

39 14,235 4,982 2,101,000 35%

39 14,235 5,267 2,311,000 37%

951.610 199.838 47.580 19.032 28.548 1246.609

1046.771 219.822 52.339 20.935 31.403 1371.270

1217.192 255.610 60.860 24.344 36.516 1594.522

1338.859 281.160 66.943 26.777 40.166 1753.905

Total

268.354 149.879 27.739 16.977 25.693 488.642

295.189 164.866 30.513 18.674 28.263 537.506

343.248 191.708 35.481 21.715 32.864 625.016

Pendapatan Operasional Bruto (POB)

757.967

833.763

Total

151.593 72.007 64.427 63.669 351.697

Keuntungan Bruto

Tahun 5/2020

Tahun 7/2022

Tahun 8/2023

Tahun 9/2024

Tahun 10/2025 Tahun 11/2026

39 14,235 6,121 3,383,000 43%

39 14,235 6,406 3,722,000 45%

39 14,235 6,690 4,094,000 47%

39 14,235 6,975 4,503,000 49%

39 14,235 7,260 4,954,000 51%

1552.241 325.971 77.612 31.045 46.567 2033.436

1795.261 377.005 89.763 35.905 53.858 2351.792

2070.751 434.858 103.538 41.415 62.123 2712.684

2384.220 500.686 119.211 47.684 71.527 3123.328

2739.070 575.205 136.954 54.781 82.172 3588.182

3140.910 659.591 157.046 62.818 94.227 4114.592

3596.530 755.271 179.826 71.931 107.896 4711.454

377.558 210.870 39.028 23.885 36.149 687.491

437.732 244.478 45.248 27.692 41.911 797.060

506.264 282.754 52.332 32.027 48.472 921.849

583.952 326.143 60.362 36.942 55.910 1063.310

672.350 375.515 69.500 42.534 64.374 1224.273

772.418 431.404 79.844 48.865 73.955 1406.485

885.737 494.693 91.558 56.034 84.805 1612.826

1014.221 566.453 104.839 64.162 97.106 1846.782

969.506

1066.414

1236.376

1429.944

1649.374

1899.055

2181.697

2501.766

2864.672

166.753 79.208 70.870 70.036 386.866

193.901 92.103 82.408 81.438 449.851

213.283 101.309 90.645 89.579 494.816

247.275 117.456 105.092 103.856 573.678

285.989 135.845 121.545 120.115 663.494

329.875 156.691 140.197 138.547 765.310

379.811 180.410 161.420 159.521 881.162

436.339 207.261 185.444 183.263 1012.307

500.353 237.668 212.650 210.148 1160.820

572.934 272.144 243.497 240.632 1329.208

406.270

446.897

519.655

571.598

662.697

766.450

884.064

1017.894

1169.390

1340.947

1535.464

41.688

45.857

53.323

58.653

68.001

78.647

90.716

104.448

119.993

137.597

157.557

Keuntungan Sebelum Pajak (KSP)

364.582

401.040

466.332

512.945

594.697

687.803

793.349

913.446

1049.396

1203.350

1377.907

Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008)

102.083

112.291

130.573

143.625

166.515

192.585

222.138

255.765

293.831

336.938

385.814

Pendapatan Bersih Hotel

262.499

288.749

335.759

369.321

428.182

495.218

571.211

657.681

755.565

866.412

992.093

Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) Jml. Kamar yg tersewa /tahun Harga sewa kamar /malam (Rp.) Tingkat hunian

39 39 14,235 14,235 5,267 5,552 2,542,000 2,796,000 37% 39% (x Rp. 10.000.000)

Tahun 6/2021

39 14,235 5,836 3,076,000 41%

Jumlah Kamar

Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain)

Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB)

Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB)

50

Tahun 12/2027

Tahun 13/2028

Tahun 14/2029

Tahun 15/2030

Tahun 16/2031

Tahun 17/2032

Tahun 19/2034

Tahun 20/2035

Tahun 21/2036

Tahun 24/2039

Tahun 25/2040

39 14,235 7,545 5,449,000 53%

39 14,235 7,829 5,994,000 55%

39 14,235 8,114 6,593,000 57%

39 14,235 8,399 7,253,000 59%

39 14,235 8,683 7,978,000 61%

39 14,235 8,968 8,776,000 63%

Tahun 18/2033

39 39 14,235 14,235 9,253 9,537 9,654,000 10,619,000 65% 67% (x Rp. 10.000.000)

39 14,235 9,822 11,681,000 69%

39 14,235 10,107 12,849,000 71%

39 14,235 10,392 14,134,000 73%

39 14,235 10,676 15,547,000 75%

39 14,235 10,961 17,102,000 77%

39 14,235 11,246 18,812,000 79%

4111.025 863.315 205.551 82.221 123.331 5385.443

4692.852 985.499 234.643 93.857 140.786 6147.637

5349.527 1123.401 267.476 106.991 160.486 7007.881

6091.541 1279.224 304.577 121.831 182.746 7979.919

6927.577 1454.791 346.379 138.552 207.827 9075.125

7870.361 1652.776 393.518 157.407 236.111 10310.172

8932.605 1875.847 446.630 178.652 267.978 11701.712

10127.818 2126.842 506.391 202.556 303.835 13267.442

11473.253 2409.383 573.663 229.465 344.198 15029.962

12986.292 2727.121 649.315 259.726 389.589 17012.042

14687.417 3084.358 734.371 293.748 440.623 19240.516

16598.366 3485.657 829.918 331.967 497.951 21743.859

18745.417 3936.538 937.271 374.908 562.363 24556.496

21155.317 4442.617 1057.766 423.106 634.660 27713.465

1159.309 647.486 119.836 73.341 110.998 2110.970

1323.384 739.124 136.797 83.720 126.707 2409.733

1508.567 842.551 155.939 95.436 144.437 2746.929

1717.815 959.418 177.568 108.673 164.472 3127.945

1953.577 1091.093 201.939 123.588 187.045 3557.241

2219.442 1239.582 229.421 140.407 212.500 4041.352

2518.995 1406.885 260.385 159.358 241.180 4586.803

2856.045 1595.131 295.226 180.680 273.451 5200.533

3235.457 1807.037 334.445 204.683 309.778 5891.401

3662.134 2045.341 378.550 231.675 350.630 6668.331

4141.852 2313.268 428.138 262.024 396.560 7541.842

4680.739 2614.243 483.842 296.115 448.156 8523.095

5286.208 2952.403 546.429 334.418 506.126 9625.584

5965.799 3331.962 616.677 377.411 571.194 10863.044

3274.473

3737.904

4260.952

4851.973

5517.884

6268.821

7114.909

8066.908

9138.561

10343.711

11698.674

13220.764

14930.912

16850.421

654.895 311.075 278.330 275.056 1519.355

747.581 355.101 317.722 313.984 1734.387

852.190 404.790 362.181 357.920 1977.082

970.395 460.937 412.418 407.566 2251.316

1103.577 524.199 469.020 463.502 2560.298

1253.764 595.538 532.850 526.581 2908.733

1422.982 675.916 604.767 597.652 3301.318

1613.382 766.356 685.687 677.620 3743.046

1827.712 868.163 776.778 767.639 4240.292

2068.742 982.653 879.215 868.872 4799.482

2339.735 1111.374 994.387 982.689 5428.185

2644.153 1255.973 1123.765 1110.544 6134.435

2986.182 1418.437 1269.128 1254.197 6927.943

3370.084 1600.790 1432.286 1415.435 7818.596

1755.117

2003.516

2283.870

2600.658

2957.586

3360.088

3813.591

4323.863

4898.269

5544.229

6270.489

7086.330

8002.969

9031.826

180.096

205.585

234.352

266.859

303.484

344.785

391.320

443.680

502.621

568.904

643.427

727.142

821.200

926.773

1575.021

1797.932

2049.518

2333.799

2654.102

3015.303

3422.271

3880.183

4395.648

4975.325

5627.062

6359.188

7181.769

8105.053

441.006

503.421

573.865

653.464

743.149

844.285

958.236

1086.451

1230.781

1393.091

1575.577

1780.573

2010.895

2269.415

1134.015

1294.511

1475.653

1680.335

1910.954

2171.018

2464.035

2793.732

3164.866

3582.234

4051.485

4578.615

5170.873

5835.638

51

Tahun 22/2037 Tahun 23/2038

Tabel 4.21 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Suite Room Deskripsi

Tahun 1/2016

Tahun 2/2017

Tahun 3/2018

Tahun 4/2019

3 1,095 383 3,375,000 35%

3 1,095 383 3,712,000 35%

3 1,095 405 4,083,000 37%

129.347 27.163 6.467 3.880 3.880 170.738

142.262 29.875 7.113 4.268 4.268 187.786

165.423 34.739 8.271 4.963 4.963 218.358

181.993 38.219 9.100 5.460 5.460 240.231

36.476 20.372 3.770 3.461 3.981 68.061

40.118 22.406 4.147 3.807 4.379 74.857

46.649 26.054 4.822 4.427 5.092 87.044

102.677

112.929

Total

20.535 9.754 8.625 0.411 39.325

Keuntungan Bruto

Tahun 5/2020

Tahun 7/2022

Tahun 8/2023

Tahun 9/2024

Tahun 10/2025 Tahun 11/2026

3 1,095 471 5,979,000 43%

3 1,095 493 6,576,000 45%

3 1,095 515 7,234,000 47%

3 1,095 537 7,958,000 49%

3 1,095 558 8,753,000 51%

211.005 44.311 10.550 6.330 6.330 278.527

244.004 51.241 12.200 7.320 7.320 322.086

281.521 59.119 14.076 8.446 8.446 371.608

324.032 68.047 16.202 9.721 9.721 427.723

372.298 78.183 18.615 11.169 11.169 491.433

426.986 89.667 21.349 12.810 12.810 563.622

488.811 102.650 24.441 14.664 14.664 645.231

51.322 28.664 5.305 4.870 5.602 95.763

59.504 33.233 6.151 5.647 6.495 111.029

68.809 38.431 7.113 6.530 7.510 128.393

79.389 44.340 8.206 7.534 8.665 148.134

91.377 51.035 9.446 8.671 9.974 170.503

104.988 58.637 10.852 9.963 11.459 195.899

120.410 67.250 12.447 11.426 13.143 224.676

137.845 76.988 14.249 13.081 15.046 257.208

131.314

144.468

167.498

193.693

223.474

257.220

295.534

338.946

388.023

22.586 10.728 9.486 0.452 43.252

26.263 12.475 11.030 0.525 50.293

28.894 13.724 12.135 0.578 55.331

33.500 15.912 14.070 0.670 64.152

38.739 18.401 16.270 0.775 74.184

44.695 21.230 18.772 0.894 85.591

51.444 24.436 21.606 1.029 98.515

59.107 28.076 24.825 1.182 113.189

67.789 32.200 28.471 1.356 129.816

77.605 36.862 32.594 1.552 148.613

63.352

69.677

81.021

89.137

103.346

119.509

137.884

158.705

182.344

209.130

239.410

5.647

6.211

7.222

7.946

9.212

10.653

12.291

14.147

16.254

18.642

21.341

Keuntungan Sebelum Pajak (KSP)

57.704

63.466

73.799

81.191

94.134

108.856

125.593

144.558

166.090

190.488

218.069

Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008)

16.157

17.771

20.664

22.734

26.358

30.480

35.166

40.476

46.505

53.337

61.059

Pendapatan Bersih Hotel

41.547

45.696

53.135

58.458

67.776

78.376

90.427

104.082

119.585

137.151

157.010

Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) Jml. Kamar yg tersewa /tahun Harga sewa kamar /malam (Rp.) Tingkat hunian

3 3 1,095 1,095 405 427 4,492,000 4,941,000 37% 39% (x Rp. 10.000.000)

Tahun 6/2021

3 1,095 449 5,435,000 41%

Jumlah Kamar

Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain) Total Pendapatan Operasional Bruto (POB) Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB)

Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB)

52

Tahun 12/2027

Tahun 13/2028

Tahun 14/2029

3 1,095 580 9,629,000 53%

3 1,095 602 10,592,000 55%

3 1,095 624 11,651,000 57%

Tahun 15/2030 Tahun 16/2031

3 3 1,095 1,095 646 668 12,816,000 14,098,000 59% 61%

Tahun 17/2032

3 1,095 690 15,508,000 63%

Tahun 18/2033

Tahun 19/2034

Tahun 20/2035

Tahun 21/2036

3 3 1,095 1,095 712 734 17,058,000 18,764,000 65% 67% (x Rp. 10.000.000)

3 1,095 756 20,641,000 69%

3 1,095 777 22,705,000 71%

Tahun 22/2037 Tahun 23/2038

3 3 1,095 1,095 799 821 24,975,000 27,473,000 73% 75%

Tahun 24/2039

Tahun 25/2040

3 1,095 843 30,220,000 77%

3 1,095 865 33,242,000 79%

558.819 117.352 27.941 16.765 16.765 737.641

637.903 133.960 31.895 19.137 19.137 842.032

727.197 152.711 36.360 21.816 21.816 959.900

827.978 173.875 41.399 24.839 24.839 1092.931

941.676 197.752 47.084 28.250 28.250 1243.012

1069.819 224.662 53.491 32.095 32.095 1412.162

1214.103 254.962 60.705 36.423 36.423 1602.616

1376.621 289.090 68.831 41.299 41.299 1817.140

1559.531 327.501 77.977 46.786 46.786 2058.581

1765.200 370.692 88.260 52.956 52.956 2330.064

1996.377 419.239 99.819 59.891 59.891 2635.217

2256.220 473.806 112.811 67.687 67.687 2978.211

2547.999 535.080 127.400 76.440 76.440 3363.359

2875.599 603.876 143.780 86.268 86.268 3795.791

157.587 88.014 16.290 14.954 17.200 294.045

179.889 100.470 18.595 17.070 19.635 335.658

205.070 114.534 21.198 19.460 22.383 382.644

233.490 130.406 24.136 22.157 25.485 435.674

265.553 148.314 27.450 25.199 28.985 495.500

301.689 168.497 31.185 28.628 32.929 562.928

342.377 191.221 35.391 32.489 37.370 638.849

388.207 216.818 40.128 36.838 42.372 724.364

439.788 245.626 45.460 41.733 48.002 820.609

497.786 278.019 51.456 47.237 54.333 928.831

562.978 314.429 58.194 53.423 61.448 1050.473

636.254 355.355 65.769 60.376 69.446 1187.200

718.536 401.310 74.274 68.184 78.427 1340.732

810.919 452.907 83.824 76.951 88.511 1513.112

443.596

506.374

577.256

657.257

747.512

849.233

963.767

1092.775

1237.971

1401.234

1584.744

1791.010

2022.627

2282.679

88.719 42.142 37.262 1.774 169.897

101.275 48.106 42.535 2.025 193.941

115.451 54.839 48.490 2.309 221.089

131.451 62.439 55.210 2.629 251.729

149.502 71.014 62.791 2.990 286.297

169.847 80.677 71.336 3.397 325.256

192.753 91.558 80.956 3.855 369.123

218.555 103.814 91.793 4.371 418.533

247.594 117.607 103.990 4.952 474.143

280.247 133.117 117.704 5.605 536.672

316.949 150.551 133.118 6.339 606.957

404.525 192.150 169.901 8.091 774.666

456.536 216.855 191.745 9.131 874.266

273.699

312.433

356.167

405.528

461.215

523.977

594.644

674.242

763.828

864.561

977.787

1105.053

1247.961

1408.413

24.398

27.851

31.749

36.149

41.113

46.708

53.007

60.103

68.088

77.068

87.161

98.506

111.245

125.547

249.301

284.582

324.418

369.378

420.102

477.269

541.637

614.140

695.740

787.493

890.626

1006.548

1136.717

1282.866

69.804

79.683

90.837

103.426

117.628

133.635

151.658

171.959

194.807

220.498

249.375

281.833

318.281

359.202

179.497

204.899

233.581

265.952

302.473

343.634

389.979

442.181

500.933

566.995

641.251

724.714

818.436

923.663

53

358.202 170.146 150.445 7.164 685.957

Tabel 4.22 Rekapitulasi Pendapatan Bersih Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali

Tipe Kamar Superior Family Suite Deluxe Premier Junior Suite Mini Superior Deluxe Suite Room Total Pendapatan Angsuran Pendapatan Bersih

Tipe Kamar Superior Family Suite Deluxe Premier Junior Suite Mini Superior Deluxe Suite Room Total Pendapatan Angsuran Pendapatan Bersih

Tahun 1/2016 Tahun 2/2017 Tahun 3/2018 Tahun 4/2019 Tahun 5/2020 Tahun 6/2021 Tahun 7/2022 Tahun 8/2023 Tahun 9/2024 (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) 309.660 340.572 395.942 435.650 505.058 584.013 673.884 775.703 891.269 25.172 27.688 32.198 35.417 41.065 47.481 54.785 63.055 72.445 276.870 304.497 354.129 389.489 451.663 522.331 602.604 693.682 796.858 21.450 23.586 27.437 30.175 34.987 40.459 46.680 53.731 61.741 37.791 41.565 48.321 53.171 61.653 71.287 82.250 94.671 108.750 262.499 288.749 335.759 369.321 428.182 495.218 571.211 657.681 755.565 41.547 45.696 53.135 58.458 67.776 78.376 90.427 104.082 119.585 974.989 1072.353 1246.921 1371.681 1590.385 1839.165 2121.840 2442.605 2806.212 1990.982 1990.982 1990.982 1990.982 1990.982 1990.982 1990.982 1990.982 1990.982 -1015.993 -918.629 -744.061 -619.301 -400.597 -151.817 130.858 451.623 815.231

Tahun 13/2028 (Rp.) 1527.042 124.132 1365.404 105.774 186.375 1294.511 204.899 4808.136 0.000 4808.136

Tahun 14/2029 (Rp.) 1740.915 141.507 1556.624 120.588 212.435 1475.653 233.581 5481.303 0.000 5481.303

Tahun 15/2030 (Rp.) 1982.261 161.121 1772.251 137.312 241.886 1680.335 265.952 6241.118 0.000 6241.118

Tahun 16/2031 (Rp.) 2254.308 183.257 2015.646 156.154 275.107 1910.954 302.473 7097.898 0.000 7097.898

Tahun 17/2032 (Rp.) 2561.138 208.181 2289.888 177.410 312.544 2171.018 343.634 8063.814 0.000 8063.814

Tahun 18/2033 (Rp.) 2906.455 236.269 2598.786 201.341 354.717 2464.035 389.979 9151.582 0.000 9151.582

54

Tahun 19/2034 (Rp.) 3295.542 267.905 2946.775 228.300 402.181 2793.732 442.181 10376.614 0.000 10376.614

Tahun 20/2035 (Rp.) 3733.343 303.475 3338.193 258.624 455.619 3164.866 500.933 11755.053 0.000 11755.053

Tahun 21/2036 (Rp.) 4225.821 343.518 3778.427 292.735 515.713 3582.234 566.995 13305.443 0.000 13305.443

Tahun 22/2037 (Rp.) 4779.307 388.496 4273.409 331.079 583.285 4051.485 641.251 15048.311 0.000 15048.311

( x 10.000.000) Tahun Tahun Tahun 12/2027 10/2025 11/2026 (Rp.) (Rp.) (Rp.) 1022.040 1170.341 1337.615 83.091 95.124 108.748 913.927 1046.410 1196.071 70.806 81.060 92.659 124.739 142.807 163.236 866.412 992.093 1134.015 137.151 157.010 179.497 3218.165 3684.844 4211.841 1990.982 0.000 0.000 1227.183 3684.844 4211.841

Tahun 23/2038 (Rp.) 5401.271 439.056 4829.432 374.153 659.155 4578.615 724.714 17006.397 0.000 17006.397

Tahun 24/2039 (Rp.) 6100.033 495.862 5454.017 422.553 744.406 5170.873 818.436 19206.180 0.000 19206.180

Tahun 25/2040 (Rp.) 6884.404 559.616 6155.359 476.886 840.131 5835.638 923.663 21675.698 0.000 21675.698

Tabel 4.23 Penilaian Investasi Dengan Metode NPV dan BCR Dengan Discount Factor 13% Tahun 1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Pendapatan Bersih 2 0 -1015.993 -918.629 -744.061 -619.301 -400.597 -151.817 130.858 451.623 815.231 1227.183 3684.844 4211.841 4808.136 5481.303 6241.118 7097.898 8063.814 9151.582 10376.614 11755.053 13305.443 15048.311 17006.397 19206.180 21675.698

Depresiasi 3

Disc. Factor 5

801.226 801.226 801.226 801.226 801.226 628.226 628.226 628.226 628.226 628.226 347.183 347.183 347.183 347.183 347.183 183.219 183.219 183.219 183.219 183.219

( x Rp.10.000.000) PV Benefit Investasi 6=(2+3)*5 7

1 0.8850 0.7831 0.6931 0.6133 0.5428 0.4803 0.4251 0.3762 0.3329 0.2946 0.2607 0.2307 0.2042 0.1807 0.1599 0.1415 0.1252 0.1108 0.0981 0.0868 0.0768 0.0680 0.0601 0.0532 0.0471 Jumlah

0 -190.059 -91.944 39.618 111.578 217.445 228.828 322.657 406.196 480.505 546.582 1051.140 1051.794 1052.533 1053.071 1053.408 1030.251 1032.676 1034.411 1035.539 1036.031 1021.838 1022.732 1022.841 1022.253 1020.968 17612.893 NPV BCR

55

13574.876

13574.876 4038.017 1.297

Tabel 4.24 Penilaian Investasi Dengan Metode Internal Rate of Return (IRR) Tahun 1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Pendapatan Bersih 2 0 -1015.993 -918.629 -744.061 -619.301 -400.597 -151.817 130.858 451.623 815.231 1227.183 3684.844 4211.841 4808.136 5481.303 6241.118 7097.898 8063.814 9151.582 10376.614 11755.053 13305.443 15048.311 17006.397 19206.180 21675.698

Depresiasi 3 0 801.226 801.226 801.226 801.226 801.226 628.226 628.226 628.226 628.226 628.226 347.183 347.183 347.183 347.183 347.183 183.219 183.219 183.219 183.219 183.219

Investasi 4

Disc. Factor 14% 5

13574.876

1 0.8772 0.7695 0.6750 0.5921 0.5194 0.4556 0.3996 0.3506 0.3075 0.2697 0.2366 0.2076 0.1821 0.1597 0.1401 0.1229 0.1078 0.0946 0.0829 0.0728 0.0638 0.0560 0.0491 0.0431 0.0378 Total NPV 1

IRR = IRR =

14% + (NPV 1 / (NPV 1 - NPV 2)) (15%-14%) 14.794%

56

PV 6=(2+3)*5

(x Rp. 10.000.000) Disc. Factor 15% PV 7 8=(2+3)*7

0 -188.392 -90.338 38.585 107.714 208.074 217.046 303.359 378.551 443.875 500.485 954.048 946.267 938.626 930.867 922.998 894.788 889.028 882.709 875.921 868.649 849.234 842.522 835.220 827.417 819.128 15196.381 Total 1621.505 NPV 2

0 0.8696 0.7561 0.6575 0.5718 0.4972 0.4323 0.3759 0.3269 0.2843 0.2472 0.2149 0.1869 0.1625 0.1413 0.1229 0.1069 0.0929 0.0808 0.0703 0.0611 0.0531 0.0462 0.0402 0.0349 0.0304

0 -186.754 -88.773 37.587 104.016 199.184 205.965 285.368 353.005 410.321 458.629 866.657 852.114 837.883 823.732 809.666 778.095 766.363 754.300 741.990 729.432 706.927 695.241 683.222 670.954 658.456 13153.580 -421.297

Tabel 4.25 Penilaian Investasi Dengan Metode Payback Period ( x Rp. 10.000.000 )

Tahun 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Pendapatan Bersih 1 -1015.993 -918.629 -744.061 -619.301 -400.597 -151.817 130.858 451.623 815.231 1227.183 3684.844 4211.841 Kelebihan Bulan Payback Periode

Depresiasi 2

Investasi 3 13574.876

801.226 801.226 801.226 801.226 801.226 628.226 628.226 628.226 628.226 628.226 347.183 347.183

Procced 4 13789.643 13907.046 13849.880 13667.955 13267.326 12790.916 12031.832 10951.982 9508.525 7653.116 3621.089 -937.936

937,936 / 4211,841 x 12 2.672 ((12 x 12)-2,672) /12 11.77730976

57

Keterangan 5 Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Kelebihan

Dari hasil analisis didapat penilaian invetasi sebagai berikut: 1. Net Peresent Value dengan discount factor 13% adalah bernilai positif sebesar Rp. 40.380.172.182. Sehingga proyek ini layak dilanjutkan. 2. Benefit Cost Ratio proyek ini dengan discount factor 13% adalah lebih besar dari 1 yaitu 1,29. 3. Nilai Internal Rate of Return adalah sebesar 14,79% atau telah melampaui discount factor 13% yang ditargetkan. 4. Payback Period proyek ini adalah 11,8 tahun.

4.3.5 Analisis Sensitivitas Berdasarkan analisis kriteria investasi diketahui proyek Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali layak untuk dilaksanakan, namun demikian analisa sensitivitas tetap dilakukan untuk mengungkapkan seberapa tingkat hunian kamar dapat diturunkan dan seberapa harga sewa kamar dapat diturunkan sehingga proyek masih layak. Hal ini tentunya berhubungan dengan usaha-usaha intern yang masih bias dilakukan pihak manajemen hotel. Untuk mendapatakan tingkat hunian kamar dan harga sewa kamar agar hotel masih layak, dilakukan dengan coba-coba (trial and error) yang disajikan pada tabel berikut.

58

Tabel 4.26 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Superior (sensitivitas 1 tingkat hunian turun 3%/tahun) Deskripsi

Tahun 1/2016

Tahun 2/2017

Tahun 3/2018

Tahun 4/2019

51 18,615 5,957 1,723,000 32%

51 18,615 5,957 1,895,000 32%

51 18,615 6,329 2,084,000 34%

1026.357 215.535 51.318 20.527 30.791 1344.527

1128.814 237.051 56.441 22.576 33.864 1478.746

1318.984 276.987 65.949 26.380 39.570 1727.870

1451.263 304.765 72.563 29.025 43.538 1901.154

Total

289.433 161.651 29.918 18.310 27.712 527.024

318.325 177.788 32.905 20.138 30.478 579.634

371.954 207.740 38.448 23.531 35.613 677.285

Pendapatan Operasional Bruto (POB)

817.503

899.111

Total

163.501 77.663 69.488 68.670 379.322

Keuntungan Bruto

Tahun 5/2020

Tahun 7/2022

Tahun 8/2023

Tahun 9/2024

Tahun 10/2025 Tahun 11/2026

51 18,615 7,446 3,052,000 40%

51 18,615 7,818 3,357,000 42%

51 18,615 8,191 3,693,000 44%

51 18,615 8,563 4,062,000 46%

51 18,615 8,935 4,469,000 48%

1690.093 354.920 84.505 33.802 50.703 2214.022

1962.244 412.071 98.112 39.245 58.867 2570.540

2272.519 477.229 113.626 45.450 68.176 2977.000

2624.603 551.167 131.230 52.492 78.738 3438.230

3024.789 635.206 151.239 60.496 90.744 3962.473

3478.250 730.432 173.912 69.565 104.347 4556.507

3993.141 838.560 199.657 79.863 119.794 5231.015

409.256 228.574 42.304 25.891 39.184 745.209

476.606 266.190 49.266 30.151 45.633 867.846

553.353 309.053 57.199 35.006 52.981 1007.593

640.850 357.922 66.244 40.542 61.358 1166.916

740.138 413.375 76.507 46.823 70.864 1347.708

852.990 476.404 88.173 53.962 81.669 1553.199

980.866 547.824 101.391 62.052 93.913 1786.047

1126.066 628.920 116.400 71.238 107.815 2050.438

1050.584

1155.945

1346.176

1562.947

1810.084

2090.523

2409.274

2770.461

3180.577

179.822 85.416 76.424 75.525 417.188

210.117 99.806 89.300 88.249 487.471

231.189 109.815 98.255 97.099 536.359

269.235 127.887 114.425 113.079 624.626

312.589 148.480 132.851 131.288 725.208

362.017 171.958 153.857 152.047 839.879

418.105 198.600 177.694 175.604 970.003

481.855 228.881 204.788 202.379 1117.903

554.092 263.194 235.489 232.719 1285.494

636.115 302.155 270.349 267.168 1475.788

438.182

481.924

563.113

619.587

721.550

837.740

970.205

1120.520

1291.371

1484.967

1704.789

44.963

49.451

57.782

63.577

74.040

85.962

99.555

114.979

132.510

152.375

174.932

Keuntungan Sebelum Pajak (KSP)

393.219

432.473

505.331

556.010

647.511

751.778

870.651

1005.541

1158.861

1332.592

1529.857

Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008)

110.101

121.092

141.493

155.683

181.303

210.498

243.782

281.552

324.481

373.126

428.360

Pendapatan Bersih Hotel

283.118

311.380

363.838

400.327

466.208

541.280

626.868

723.990

834.380

959.466

1101.497

Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) Jml. Kamar yg tersewa /tahun Harga sewa kamar /malam (Rp.) Tingkat hunian

51 51 18,615 18,615 6,329 6,701 2,293,000 2,522,000 34% 36% (x Rp. 10.000.000)

Tahun 6/2021

51 18,615 7,074 2,774,000 38%

Jumlah Kamar

Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain)

Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB)

Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB)

59

Tahun 12/2027

Tahun 13/2028

Tahun 14/2029

Tahun 15/2030

Tahun 16/2031

Tahun 17/2032

51 18,615 9,308 4,915,000 50%

51 18,615 9,680 5,407,000 52%

51 18,615 10,052 5,948,000 54%

51 18,615 10,424 6,543,000 56%

51 18,615 10,797 7,197,000 58%

51 18,615 11,169 7,917,000 60%

Tahun 18/2033

Tahun 19/2034

Tahun 20/2035

Tahun 21/2036

Tahun 24/2039

Tahun 25/2040

51 51 18,615 18,615 11,541 11,914 8,708,000 9,579,000 62% 64% (x Rp. 10.000.000)

51 18,615 12,286 10,537,000 66%

51 18,615 12,658 11,591,000 68%

4574.636 960.674 228.732 91.493 137.239 5992.773

5233.868 1099.112 261.693 104.677 157.016 6856.367

5978.989 1255.588 298.949 119.580 179.370 7832.476

6820.685 1432.344 341.034 136.414 204.621 8935.097

7770.385 1631.781 388.519 155.408 233.112 10179.204

8842.497 1856.924 442.125 176.850 265.275 11583.671

10050.164 2110.534 502.508 201.003 301.505 13165.715

1290.047 720.505 133.351 81.612 123.515 2349.030

1475.951 824.334 152.567 93.372 141.314 2687.539

1686.075 941.691 174.288 106.665 161.433 3070.151

1923.433 1074.258 198.823 121.681 184.158 3502.353

2191.249 1223.836 226.507 138.624 209.800 3990.015

2493.584 1392.693 257.759 157.750 238.747 4540.534

3643.744

4168.828

4762.325

5432.744

6189.189

728.749 346.156 309.718 306.074 1690.697

833.766 396.039 354.350 350.182 1934.336

952.465 452.421 404.798 400.035 2209.719

1086.549 516.111 461.783 456.350 2520.793

1953.047

2234.492

2552.606

200.406

229.286

1752.641

51 18,615 13,031 12,750,000 70%

51 18,615 13,403 14,025,000 72%

51 18,615 13,775 15,428,000 74%

51 18,615 14,147 16,971,000 76%

11412.037 2396.528 570.602 228.241 342.361 14949.769

12945.653 2718.587 647.283 258.913 388.370 16958.805

14672.120 3081.145 733.606 293.442 440.164 19220.477

16613.888 3488.916 830.694 332.278 498.417 21764.193

18797.427 3947.460 939.871 375.949 563.923 24624.629

21252.224 4462.967 1062.611 425.044 637.567 27840.414

24009.553 5042.006 1200.478 480.191 720.287 31452.514

2834.146 1582.901 292.962 179.295 271.354 5160.659

3218.195 1797.396 332.661 203.591 308.125 5859.967

3650.674 2038.940 377.366 230.950 349.533 6647.463

4137.538 2310.859 427.692 261.751 396.147 7533.987

4685.116 2616.687 484.295 296.392 448.575 8531.065

5300.874 2960.595 547.945 335.346 507.531 9652.291

5993.127 3347.225 619.502 379.140 573.810 10912.805

6770.694 3781.505 699.878 428.330 648.258 12328.665

7043.138

8005.056

9089.802

10311.342

11686.490

13233.128

14972.339

16927.609

19123.849

1237.838 587.973 526.081 519.892 2871.784

1408.628 669.098 598.667 591.624 3268.016

1601.011 760.480 680.430 672.425 3714.346

1817.960 863.531 772.633 763.543 4217.668

2062.268 979.577 876.464 866.153 4784.463

2337.298 1110.217 993.352 981.665 5422.531

2646.626 1257.147 1124.816 1111.583 6140.171

2994.468 1422.372 1272.649 1257.676 6947.165

3385.522 1608.123 1438.847 1421.919 7854.411

3824.770 1816.766 1625.527 1606.403 8873.466

2911.951

3317.405

3775.122

4290.710

4872.134

5526.879

6263.959

7092.956

8025.173

9073.199

10250.383

261.928

298.801

340.405

387.373

440.278

499.939

567.124

642.757

727.822

823.479

931.019

1051.812

2005.206

2290.678

2613.150

2977.000

3387.749

3850.432

4372.195

4959.755

5621.202

6365.134

7201.695

8142.180

9198.571

490.739

561.458

641.390

731.682

833.560

948.570

1078.121

1224.215

1388.732

1573.936

1782.238

2016.475

2279.810

2575.600

1261.901

1443.749

1649.288

1881.468

2143.440

2439.179

2772.311

3147.980

3571.024

4047.265

4582.897

5185.220

5862.370

6622.971

60

Tahun 22/2037 Tahun 23/2038

Tabel 4.27 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Family Suite (sensitivitas 1 tingkat hunian turun 3%/tahun) Deskripsi

Tahun 1/2016

Tahun 2/2017

Tahun 3/2018

Tahun 4/2019

3 1,095 350 2,381,000 32%

3 1,095 350 2,619,000 32%

3 1,095 372 2,881,000 34%

83.430 17.520 4.172 1.669 2.503 109.294

91.770 19.272 4.588 1.835 2.753 120.218

107.260 22.525 5.363 2.145 3.218 140.510

117.982 24.776 5.899 2.360 3.539 154.556

Total

23.527 13.140 2.432 1.488 2.253 42.841

25.879 14.454 2.675 1.637 2.478 47.123

30.247 16.893 3.127 1.914 2.896 55.077

Pendapatan Operasional Bruto (POB)

66.453

73.096

Total

13.291 6.313 5.649 5.582 30.834

Keuntungan Bruto

Jumlah Kamar Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) Jml. Kamar yg tersewa /tahun Harga sewa kamar /malam (Rp.) Tingkat hunian

Tahun 5/2020

3 3 1,095 1,095 372 394 3,169,000 3,486,000 34% 36% (x Rp. 10.000.000)

Tahun 6/2021

Tahun 7/2022

Tahun 8/2023

Tahun 9/2024

Tahun 10/2025 Tahun 11/2026

3 1,095 416 3,834,000 38%

3 1,095 438 4,218,000 40%

3 1,095 460 4,639,000 42%

3 1,095 482 5,103,000 44%

3 1,095 504 5,614,000 46%

3 1,095 526 6,175,000 48%

137.418 28.858 6.871 2.748 4.123 180.018

159.533 33.502 7.977 3.191 4.786 208.988

184.748 38.797 9.237 3.695 5.542 242.020

213.348 44.803 10.667 4.267 6.400 279.485

245.863 51.631 12.293 4.917 7.376 322.080

282.777 59.383 14.139 5.656 8.483 370.438

324.558 68.157 16.228 6.491 9.737 425.171

33.271 18.582 3.439 2.105 3.186 60.583

38.752 21.643 4.006 2.452 3.710 70.563

44.988 25.126 4.650 2.846 4.307 81.918

52.099 29.098 5.385 3.296 4.988 94.866

60.164 33.602 6.219 3.806 5.760 109.552

69.333 38.723 7.167 4.386 6.638 126.248

79.743 44.537 8.243 5.045 7.635 145.203

91.525 51.118 9.461 5.790 8.763 166.657

85.433

93.974

109.455

127.069

147.154

169.934

195.832

225.235

258.514

14.619 6.944 6.213 6.140 33.916

17.087 8.116 7.262 7.176 39.641

18.795 8.928 7.988 7.894 43.604

21.891 10.398 9.304 9.194 50.787

25.414 12.072 10.801 10.674 58.960

29.431 13.980 12.508 12.361 68.279

33.987 16.144 14.444 14.274 78.849

39.166 18.604 16.646 16.450 90.866

45.047 21.397 19.145 18.920 104.509

51.703 24.559 21.974 21.715 119.950

35.619

39.179

45.792

50.370

58.668

68.109

78.875

91.084

104.966

120.726

138.563

3.655

4.020

4.699

5.169

6.020

6.989

8.093

9.346

10.771

12.388

14.218

31.964

35.159

41.093

45.201

52.648

61.120

70.781

81.738

94.195

108.338

124.345

8.950

9.845

11.506

12.656

14.741

17.114

19.819

22.887

26.375

30.335

34.817

23.014

25.314

29.587

32.545

37.906

44.007

50.962

58.851

67.821

78.003

89.528

Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain)

Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB)

Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB) Keuntungan Sebelum Pajak (KSP) Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008) Pendapatan Bersih Hotel

61

Tahun 12/2027

Tahun 13/2028

Tahun 14/2029

Tahun 15/2030

Tahun 16/2031

Tahun 17/2032

3 1,095 548 6,793,000 50%

3 1,095 569 7,472,000 52%

3 1,095 591 8,219,000 54%

3 1,095 613 9,041,000 56%

3 1,095 635 9,946,000 58%

3 1,095 657 10,940,000 60%

Tahun 18/2033

Tahun 19/2034

Tahun 20/2035

Tahun 21/2036

Tahun 24/2039

Tahun 25/2040

3 3 1,095 1,095 679 701 12,034,000 13,238,000 62% 64% (x Rp. 10.000.000)

3 1,095 723 14,561,000 66%

3 1,095 745 16,018,000 68%

371.917 78.103 18.596 7.438 11.158 487.211

425.456 89.346 21.273 8.509 12.764 557.347

485.989 102.058 24.299 9.720 14.580 636.646

554.394 116.423 27.720 11.088 16.632 726.256

631.670 132.651 31.584 12.633 18.950 827.488

718.758 150.939 35.938 14.375 21.563 941.573

816.988 171.568 40.849 16.340 24.510 1070.255

104.881 58.577 10.841 6.635 10.042 190.976

119.979 67.009 12.402 7.590 11.487 218.467

137.049 76.543 14.167 8.670 13.122 249.551

156.339 87.317 16.161 9.890 14.969 284.676

178.131 99.488 18.413 11.269 17.055 324.356

202.690 113.204 20.952 12.823 19.406 369.075

296.235

338.880

387.095

441.580

503.132

59.247 28.142 25.180 24.884 137.453

67.776 32.194 28.805 28.466 157.240

77.419 36.774 32.903 32.516 179.612

88.316 41.950 37.534 37.093 204.893

158.782

181.640

207.483

16.293

18.638

142.489

3 1,095 767 17,619,000 70%

3 1,095 788 19,381,000 72%

3 1,095 810 21,320,000 74%

3 1,095 832 23,452,000 76%

927.719 194.821 46.386 18.554 27.832 1215.312

1052.323 220.988 52.616 21.046 31.570 1378.544

1192.700 250.467 59.635 23.854 35.781 1562.437

1350.496 283.604 67.525 27.010 40.515 1769.150

1527.998 320.880 76.400 30.560 45.840 2001.677

1727.560 362.788 86.378 34.551 51.827 2263.103

1951.675 409.852 97.584 39.034 58.550 2556.695

230.391 128.676 23.815 14.575 22.059 419.515

261.617 146.116 27.043 16.551 25.048 476.374

296.755 165.741 30.675 18.773 28.413 540.358

336.341 187.850 34.767 21.278 32.203 612.440

380.840 212.703 39.367 24.093 36.463 693.466

430.895 240.660 44.541 27.259 41.256 784.612

487.172 272.091 50.358 30.820 46.644 887.085

550.372 307.389 56.891 34.818 52.695 1002.166

572.498

650.739

738.937

838.186

949.998

1075.684

1217.066

1376.018

1554.529

100.626 47.798 42.766 42.263 233.453

114.500 54.387 48.662 48.090 265.639

130.148 61.820 55.313 54.662 301.943

147.787 70.199 62.810 62.071 342.867

167.637 79.628 71.246 70.408 388.918

190.000 90.250 80.750 79.800 440.799

215.137 102.190 91.433 90.357 499.117

243.413 115.621 103.451 102.234 564.718

275.204 130.722 116.962 115.586 638.473

310.906 147.680 132.135 130.580 721.301

236.687

269.679

306.859

348.796

396.070

449.268

509.199

576.567

652.347

737.546

833.228

21.290

24.287

27.672

31.487

35.791

40.642

46.100

52.250

59.163

66.939

75.681

85.499

163.001

186.193

212.400

242.006

275.372

313.006

355.429

403.168

456.949

517.404

585.409

661.865

747.728

39.897

45.640

52.134

59.472

67.762

77.104

87.642

99.520

112.887

127.946

144.873

163.914

185.322

209.364

102.592

117.361

134.059

152.928

174.245

198.267

225.364

255.909

290.281

329.003

372.531

421.494

476.543

538.364

62

Tahun 22/2037 Tahun 23/2038

Tabel 4.28 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe Premiere (sensitivitas 1 tingkat hunian turun 3%/tahun) Deskripsi

Tahun 1/2016

Tahun 2/2017

Tahun 3/2018

Tahun 4/2019

28 10,220 3,270 2,806,000 32%

28 10,220 3,270 3,086,000 32%

28 10,220 3,475 3,395,000 34%

917.674 192.712 45.884 18.353 27.530 1202.153

1009.245 211.942 50.462 20.185 30.277 1322.112

1179.695 247.736 58.985 23.594 35.391 1545.400

1297.490 272.473 64.875 25.950 38.925 1699.712

Total

258.784 144.534 26.750 16.371 24.777 471.217

284.607 158.956 29.420 18.005 27.250 518.237

332.674 185.802 34.388 21.046 31.852 605.761

Pendapatan Operasional Bruto (POB)

730.937

803.874

Total

146.187 69.439 62.130 61.399 339.155

Keuntungan Bruto

Jumlah Kamar Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) Jml. Kamar yg tersewa /tahun Harga sewa kamar /malam (Rp.) Tingkat hunian

Tahun 5/2020

28 28 10,220 10,220 3,475 3,679 3,734,000 4,108,000 34% 36% (x Rp. 10.000.000)

Tahun 6/2021

Tahun 7/2022

Tahun 8/2023

Tahun 9/2024

Tahun 10/2025 Tahun 11/2026

28 10,220 3,884 4,519,000 38%

28 10,220 4,088 4,971,000 40%

28 10,220 4,292 5,468,000 42%

28 10,220 4,497 6,014,000 44%

28 10,220 4,701 6,616,000 46%

28 10,220 4,906 7,278,000 48%

1511.415 317.397 75.571 30.228 45.342 1979.954

1754.999 368.550 87.750 35.100 52.650 2299.048

2032.145 426.750 101.607 40.643 60.964 2662.110

2347.084 492.888 117.354 46.942 70.413 3074.680

2704.376 567.919 135.219 54.088 81.131 3542.732

3110.314 653.166 155.516 62.206 93.309 4074.511

3570.296 749.762 178.515 71.406 107.109 4677.087

365.892 204.355 37.822 23.147 35.032 666.248

426.219 238.048 44.058 26.964 40.808 776.097

494.910 276.412 51.158 31.309 47.385 901.174

573.065 320.063 59.237 36.253 54.868 1043.486

661.878 369.666 68.418 41.872 63.371 1205.204

762.634 425.939 78.833 48.246 73.018 1388.670

877.109 489.874 90.666 55.488 83.978 1597.115

1006.823 562.322 104.074 63.694 96.398 1833.311

939.639

1033.464

1203.857

1397.874

1618.624

1869.476

2154.062

2477.396

2843.776

160.775 76.368 68.329 67.525 372.998

187.928 89.266 79.869 78.930 435.992

206.693 98.179 87.844 86.811 479.527

240.771 114.366 102.328 101.124 558.590

279.575 132.798 118.819 117.421 648.614

323.725 153.769 137.583 135.964 751.041

373.895 177.600 158.905 157.036 867.437

430.812 204.636 183.095 180.941 999.485

495.479 235.353 210.579 208.101 1149.512

568.755 270.159 241.721 238.877 1319.512

391.782

430.877

503.646

553.937

645.268

749.261

867.582

1002.039

1154.577

1327.884

1524.264

40.202

44.213

51.680

56.841

66.212

76.883

89.024

102.821

118.473

136.257

156.408

351.581

386.663

451.966

497.096

579.055

672.377

778.558

899.218

1036.104

1191.628

1367.856

98.443

108.266

126.551

139.187

162.136

188.266

217.996

251.781

290.109

333.656

383.000

253.138

278.398

325.416

357.909

416.920

484.112

560.562

647.437

745.995

857.972

984.857

Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain)

Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB)

Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB) Keuntungan Sebelum Pajak (KSP) Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008) Pendapatan Bersih Hotel

63

Tahun 12/2027

Tahun 13/2028

Tahun 14/2029

Tahun 15/2030

Tahun 16/2031

Tahun 17/2032

Tahun 19/2034

Tahun 20/2035

Tahun 21/2036

Tahun 24/2039

Tahun 25/2040

28 10,220 5,110 8,005,000 50%

28 10,220 5,314 8,806,000 52%

28 10,220 5,519 9,687,000 54%

28 10,220 5,723 10,655,000 56%

28 10,220 5,928 11,721,000 58%

28 10,220 6,132 12,893,000 60%

Tahun 18/2033

28 28 10,220 10,220 6,336 6,541 14,182,000 15,601,000 62% 64% (x Rp. 10.000.000)

28 10,220 6,745 17,161,000 66%

28 10,220 6,950 18,877,000 68%

28 10,220 7,154 20,765,000 70%

28 10,220 7,358 22,841,000 72%

28 10,220 7,563 25,125,000 74%

28 10,220 7,767 27,638,000 76%

4090.555 859.017 204.528 81.811 122.717 5358.627

4679.861 982.771 233.993 93.597 140.396 6130.617

5346.062 1122.673 267.303 106.921 160.382 7003.341

6098.070 1280.595 304.903 121.961 182.942 7988.471

6947.740 1459.025 347.387 138.955 208.432 9101.539

7905.988 1660.257 395.299 158.120 237.180 10356.844

8986.282 1887.119 449.314 179.726 269.588 11772.030

10204.302 2142.903 510.215 204.086 306.129 13367.636

11575.438 2430.842 578.772 231.509 347.263 15163.823

13118.760 2754.940 655.938 262.375 393.563 17185.575

14855.281 3119.609 742.764 297.106 445.658 19460.418

16807.321 3529.538 840.366 336.146 504.220 22017.591

19001.535 3990.322 950.077 380.031 570.046 24892.011

21466.987 4508.067 1073.349 429.340 644.010 28121.753

1153.537 644.262 119.240 72.976 110.445 2100.459

1319.721 737.078 136.418 83.489 126.356 2403.062

1507.589 842.005 155.838 95.374 144.344 2745.149

1719.656 960.446 177.759 108.790 164.648 3131.298

1959.263 1094.269 202.527 123.948 187.589 3567.595

2229.489 1245.193 230.460 141.043 213.462 4059.646

2534.132 1415.339 261.950 160.315 242.630 4614.366

2877.613 1607.178 297.455 182.045 275.516 5239.807

3264.273 1823.131 337.424 206.506 312.537 5943.872

3699.490 2066.205 382.412 234.039 354.207 6736.352

4189.189 2339.707 433.031 265.018 401.093 7628.038

4739.665 2647.153 489.933 299.843 453.798 8630.391

5358.433 2992.742 553.895 338.987 513.041 9757.098

6053.690 3381.051 625.763 382.971 579.609 11023.083

3258.168

3727.556

4258.191

4857.173

5533.944

6297.198

7157.664

8127.829

9219.952

10449.223

11832.380

13387.200

15134.913

17098.670

651.634 309.526 276.944 273.686 1511.790

745.511 354.118 316.842 313.115 1729.586

851.638 404.528 361.946 357.688 1975.801

971.435 461.431 412.860 408.003 2253.728

1106.789 525.725 470.385 464.851 2567.750

1259.440 598.234 535.262 528.965 2921.900

1431.533 679.978 608.401 601.244 3321.156

1625.566 772.144 690.865 682.738 3771.312

1843.990 875.895 783.696 774.476 4278.058

2089.845 992.676 888.184 877.735 4848.440

2366.476 1124.076 1005.752 993.920 5490.224

2677.440 1271.784 1137.912 1124.525 6211.661

3026.983 1437.817 1286.468 1271.333 7022.599

3419.734 1624.374 1453.387 1436.288 7933.783

1746.378

1997.970

2282.391

2603.445

2966.194

3375.298

3836.508

4356.516

4941.894

5600.784

6342.156

7175.539

8112.313

9164.887

179.199

205.016

234.201

267.145

304.367

346.346

393.672

447.031

507.097

574.707

650.781

736.296

832.420

940.427

1567.179

1792.954

2048.190

2336.300

2661.827

3028.952

3442.836

3909.486

4434.797

5026.076

5691.375

6439.243

7279.893

8224.460

438.810

502.027

573.493

654.164

745.312

848.107

963.994

1094.656

1241.743

1407.301

1593.585

1802.988

2038.370

2302.849

1128.369

1290.927

1474.697

1682.136

1916.516

2180.846

2478.842

2814.830

3193.054

3618.775

4097.790

4636.255

5241.523

5921.611

64

Tahun 22/2037 Tahun 23/2038

Tabel 4.29 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Junior Suite (sensitivitas 1 tingkat hunian turun 3%/tahun) Deskripsi

Tahun 1/2016

Tahun 2/2017

Tahun 3/2018

Tahun 4/2019

3 1,095 350 2,029,000 32%

3 1,095 350 2,231,000 32%

3 1,095 372 2,455,000 34%

71.096 14.930 3.555 1.422 2.133 93.136

78.174 16.417 3.909 1.563 2.345 102.408

91.400 19.194 4.570 1.828 2.742 119.734

100.521 21.109 5.026 2.010 3.016 131.683

Total

20.049 11.198 2.072 1.268 1.920 36.507

22.045 12.312 2.279 1.395 2.111 40.142

25.775 14.395 2.664 1.631 2.468 46.933

Pendapatan Operasional Bruto (POB)

56.629

62.267

Total

11.326 5.380 4.813 4.757 26.276

Keuntungan Bruto

Jumlah Kamar Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) Jml. Kamar yg tersewa /tahun Harga sewa kamar /malam (Rp.) Tingkat hunian

Tahun 5/2020

3 3 1,095 1,095 372 394 2,700,000 2,970,000 34% 36% (x Rp. 10.000.000)

Tahun 6/2021

Tahun 7/2022

Tahun 8/2023

Tahun 9/2024

Tahun 10/2025 Tahun 11/2026

3 1,095 416 3,267,000 38%

3 1,095 438 3,594,000 40%

3 1,095 460 3,953,000 42%

3 1,095 482 4,349,000 44%

3 1,095 504 4,784,000 46%

3 1,095 526 5,262,000 48%

117.077 24.586 5.854 2.342 3.512 153.371

135.940 28.547 6.797 2.719 4.078 178.081

157.417 33.058 7.871 3.148 4.723 206.217

181.798 38.178 9.090 3.636 5.454 238.156

209.535 44.002 10.477 4.191 6.286 274.491

240.970 50.604 12.049 4.819 7.229 315.671

276.571 58.080 13.829 5.531 8.297 362.308

28.347 15.832 2.930 1.793 2.714 51.617

33.016 18.440 3.413 2.089 3.161 60.118

38.335 21.411 3.963 2.425 3.670 69.804

44.392 24.793 4.589 2.808 4.250 80.832

51.267 28.633 5.299 3.243 4.909 93.352

59.089 33.002 6.108 3.738 5.657 107.594

67.954 37.953 7.024 4.299 6.506 123.736

77.993 43.560 8.062 4.934 7.467 142.016

72.801

80.066

93.253

108.277

125.384

144.804

166.897

191.935

220.291

12.453 5.915 5.293 5.230 28.892

14.560 6.916 6.188 6.115 33.780

16.013 7.606 6.806 6.726 37.151

18.651 8.859 7.927 7.833 43.270

21.655 10.286 9.204 9.095 50.241

25.077 11.912 10.658 10.532 58.178

28.961 13.756 12.308 12.164 67.189

33.379 15.855 14.186 14.019 77.440

38.387 18.234 16.314 16.123 89.058

44.058 20.928 18.725 18.504 102.215

30.353

33.375

39.021

42.915

49.984

58.037

67.206

77.615

89.457

102.877

118.076

3.115

3.425

4.004

4.404

5.129

5.955

6.896

7.964

9.179

10.556

12.116

27.238

29.950

35.017

38.512

44.855

52.081

60.310

69.651

80.277

92.321

105.960

7.627

8.386

9.805

10.783

12.559

14.583

16.887

19.502

22.478

25.850

29.669

19.612

21.564

25.212

27.728

32.295

37.499

43.423

50.149

57.800

66.471

76.291

Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain)

Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB)

Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB) Keuntungan Sebelum Pajak (KSP) Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008) Pendapatan Bersih Hotel

65

Tahun 12/2027

Tahun 13/2028

Tahun 14/2029

Tahun 15/2030

Tahun 16/2031

Tahun 17/2032

3 1,095 548 5,788,000 50%

3 1,095 569 6,367,000 52%

3 1,095 591 7,004,000 54%

3 1,095 613 7,705,000 56%

3 1,095 635 8,475,000 58%

3 1,095 657 9,323,000 60%

Tahun 18/2033

Tahun 19/2034

Tahun 20/2035

Tahun 21/2036

Tahun 24/2039

Tahun 25/2040

3 3 1,095 1,095 679 701 10,255,000 11,281,000 62% 64% (x Rp. 10.000.000)

3 1,095 723 12,409,000 66%

3 1,095 745 13,650,000 68%

316.893 66.548 15.845 6.338 9.507 415.130

362.537 76.133 18.127 7.251 10.876 474.923

414.147 86.971 20.707 8.283 12.424 542.532

472.471 99.219 23.624 9.449 14.174 618.936

538.247 113.032 26.912 10.765 16.147 705.104

612.521 128.629 30.626 12.250 18.376 802.403

696.212 146.205 34.811 13.924 20.886 912.038

89.364 49.911 9.237 5.653 8.556 162.721

102.235 57.100 10.568 6.468 9.788 186.159

116.789 65.228 12.072 7.388 11.182 212.660

133.237 74.414 13.773 8.429 12.757 242.609

151.786 84.774 15.690 9.602 14.533 276.385

172.731 96.472 17.855 10.927 16.538 314.523

252.408

288.764

329.872

376.328

428.719

50.482 23.979 21.455 21.202 117.118

57.753 27.433 24.545 24.256 133.987

65.974 31.338 28.039 27.709 153.061

75.266 35.751 31.988 31.612 174.616

135.291

154.778

176.811

13.882

15.882

121.408

3 1,095 767 15,015,000 70%

3 1,095 788 16,516,000 72%

3 1,095 810 18,168,000 74%

3 1,095 832 19,985,000 76%

790.572 166.020 39.529 15.811 23.717 1035.650

896.798 188.328 44.840 17.936 26.904 1174.806

1016.379 213.440 50.819 20.328 30.491 1331.456

1150.900 241.689 57.545 23.018 34.527 1507.679

1302.121 273.446 65.106 26.042 39.064 1705.779

1472.153 309.152 73.608 29.443 44.165 1928.520

1663.152 349.262 83.158 33.263 49.895 2178.729

196.332 109.653 20.295 12.420 18.798 357.498

222.941 124.515 23.045 14.104 21.345 405.951

252.897 141.246 26.142 15.999 24.214 460.497

286.619 160.080 29.627 18.132 27.442 521.900

324.554 181.267 33.549 20.532 31.074 590.976

367.198 205.084 37.957 23.230 35.157 668.626

415.147 231.864 42.913 26.263 39.748 755.936

469.009 261.946 48.481 29.671 44.905 854.012

487.879

554.540

629.699

714.309

809.556

916.703

1037.153

1172.585

1324.717

85.744 40.728 36.441 36.012 198.926

97.576 46.349 41.470 40.982 226.376

110.908 52.681 47.136 46.581 257.306

125.940 59.821 53.524 52.895 292.180

142.862 67.859 60.716 60.002 331.439

161.911 76.908 68.812 68.003 375.634

183.341 87.087 77.920 77.003 425.350

207.431 98.530 88.158 87.121 481.239

234.517 111.396 99.670 98.497 544.079

264.943 125.848 112.601 111.276 614.669

201.712

229.794

261.503

297.233

337.519

382.870

433.922

491.353

555.914

628.505

710.048

18.143

20.698

23.580

26.833

30.500

34.633

39.287

44.526

50.419

57.043

64.492

72.859

138.896

158.668

181.014

206.214

234.670

266.734

302.885

343.583

389.396

440.934

498.870

564.013

637.189

33.994

38.891

44.427

50.684

57.740

65.708

74.685

84.808

96.203

109.031

123.462

139.684

157.924

178.413

87.414

100.005

114.241

130.330

148.474

168.962

192.048

218.077

247.379

280.365

317.473

359.187

406.090

458.776

66

Tahun 22/2037 Tahun 23/2038

Tabel 4.30 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Mini Superior (sensitivitas 1 tingkat hunian turun 3%/tahun) Deskripsi

Tahun 1/2016

Tahun 2/2017

Tahun 3/2018

Tahun 4/2019

7 2,555 818 1,532,000 32%

7 2,555 818 1,685,000 32%

7 2,555 869 1,853,000 34%

125.256 26.304 6.263 2.505 3.758 164.086

137.766 28.931 6.888 2.755 4.133 180.473

160.970 33.804 8.049 3.219 4.829 210.871

177.128 37.197 8.856 3.543 5.314 232.038

Total

35.322 19.728 3.651 2.235 3.382 64.318

38.850 21.698 4.016 2.458 3.720 70.741

45.394 25.353 4.692 2.872 4.346 82.657

Pendapatan Operasional Bruto (POB)

99.768

109.732

Total

19.954 9.478 8.480 8.381 46.292

Keuntungan Bruto

Tahun 5/2020

Tahun 7/2022

Tahun 8/2023

Tahun 9/2024

Tahun 10/2025 Tahun 11/2026

7 2,555 1,022 2,714,000 40%

7 2,555 1,073 2,985,000 42%

7 2,555 1,124 3,283,000 44%

7 2,555 1,175 3,612,000 46%

7 2,555 1,226 3,973,000 48%

206.311 43.325 10.316 4.126 6.189 270.268

239.521 50.299 11.976 4.790 7.186 313.773

277.371 58.248 13.869 5.547 8.321 363.356

320.320 67.267 16.016 6.406 9.610 419.620

369.075 77.506 18.454 7.381 11.072 483.488

424.518 89.149 21.226 8.490 12.736 556.119

487.249 102.322 24.362 9.745 14.617 638.296

49.950 27.898 5.163 3.160 4.782 90.953

58.180 32.494 6.014 3.681 5.570 105.939

67.545 37.725 6.982 4.273 6.467 122.992

78.219 43.686 8.085 4.948 7.489 142.427

90.330 50.450 9.337 5.715 8.649 164.481

104.079 58.129 10.759 6.584 9.965 189.516

119.714 66.862 12.375 7.573 11.462 217.986

137.404 76.742 14.203 8.693 13.156 250.197

128.214

141.084

164.329

190.781

220.929

255.138

293.972

338.133

388.098

21.946 10.425 9.327 9.217 50.915

25.643 12.180 10.898 10.770 59.491

28.217 13.403 11.992 11.851 65.463

32.866 15.611 13.968 13.804 76.249

38.156 18.124 16.216 16.026 88.522

44.186 20.988 18.779 18.558 102.511

51.028 24.238 21.687 21.432 118.384

58.794 27.927 24.988 24.694 136.403

67.627 32.123 28.741 28.403 156.894

77.620 36.869 32.988 32.600 180.078

53.476

58.816

68.723

75.621

88.080

102.259

118.418

136.754

157.569

181.239

208.021

5.487

6.035

7.052

7.760

9.038

10.493

12.151

14.033

16.168

18.597

21.345

Keuntungan Sebelum Pajak (KSP)

47.988

52.781

61.671

67.861

79.042

91.766

106.267

122.722

141.400

162.642

186.675

Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008)

13.437

14.779

17.268

19.001

22.132

25.694

29.755

34.362

39.592

45.540

52.269

Pendapatan Bersih Hotel

34.552

38.002

44.403

48.860

56.910

66.071

76.512

88.360

101.808

117.102

134.406

Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) Jml. Kamar yg tersewa /tahun Harga sewa kamar /malam (Rp.) Tingkat hunian

7 7 2,555 2,555 869 920 2,039,000 2,243,000 34% 36% (x Rp. 10.000.000)

Tahun 6/2021

7 2,555 971 2,467,000 38%

Jumlah Kamar

Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain)

Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB)

Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB)

67

Tahun 12/2027

Tahun 13/2028

Tahun 14/2029

Tahun 15/2030

Tahun 16/2031

Tahun 17/2032

Tahun 19/2034

Tahun 20/2035

Tahun 21/2036

Tahun 24/2039

Tahun 25/2040

7 2,555 1,278 4,370,000 50%

7 2,555 1,329 4,808,000 52%

7 2,555 1,380 5,288,000 54%

7 2,555 1,431 5,817,000 56%

7 2,555 1,482 6,399,000 58%

7 2,555 1,533 7,039,000 60%

Tahun 18/2033

7 7 2,555 2,555 1,584 1,635 7,743,000 8,517,000 62% 64% (x Rp. 10.000.000)

7 2,555 1,686 9,369,000 66%

7 2,555 1,737 10,306,000 68%

7 2,555 1,789 11,337,000 70%

7 2,555 1,840 12,470,000 72%

7 2,555 1,891 13,717,000 74%

7 2,555 1,942 15,089,000 76%

558.268 117.236 27.913 11.165 16.748 731.330

638.791 134.146 31.940 12.776 19.164 836.816

729.585 153.213 36.479 14.592 21.888 955.757

832.296 174.782 41.615 16.646 24.969 1090.308

948.268 199.136 47.413 18.965 28.448 1242.231

1079.079 226.607 53.954 21.582 32.372 1413.593

1226.569 257.579 61.328 24.531 36.797 1606.805

1392.700 292.467 69.635 27.854 41.781 1824.437

1579.894 331.778 78.995 31.598 47.397 2069.662

1790.564 376.019 89.528 35.811 53.717 2345.639

2027.622 425.801 101.381 40.552 60.829 2656.185

2293.981 481.736 114.699 45.880 68.819 3005.115

2593.473 544.629 129.674 51.869 77.804 3397.450

2929.982 615.296 146.499 58.600 87.899 3838.276

157.431 87.927 16.273 9.959 15.073 286.665

180.139 100.610 18.621 11.396 17.247 328.013

205.743 114.910 21.267 13.016 19.699 374.635

234.708 131.087 24.261 14.848 22.472 427.376

267.412 149.352 27.642 16.917 25.603 486.926

304.300 169.955 31.455 19.251 29.135 554.096

345.892 193.185 35.754 21.882 33.117 629.831

392.741 219.350 40.597 24.846 37.603 715.137

445.530 248.833 46.054 28.185 42.657 811.260

504.939 282.014 52.195 31.944 48.345 919.437

571.790 319.351 59.105 36.173 54.746 1041.164

646.903 361.302 66.870 40.925 61.937 1177.936

731.359 408.472 75.600 46.268 70.024 1331.723

826.255 461.472 85.409 52.271 79.110 1504.516

444.666

508.803

581.122

662.932

755.305

859.497

976.974

1109.299

1258.402

1426.202

1615.022

1827.179

2065.727

2333.760

88.933 42.243 37.797 37.352 206.325

101.761 48.336 43.248 42.739 236.085

116.224 55.207 49.395 48.814 269.641

132.586 62.979 56.349 55.686 307.601

151.061 71.754 64.201 63.446 350.461

171.899 81.652 73.057 72.198 398.807

195.395 92.813 83.043 82.066 453.316

221.860 105.383 94.290 93.181 514.715

251.680 119.548 106.964 105.706 583.898

285.240 135.489 121.227 119.801 661.758

323.004 153.427 137.277 135.662 749.370

365.436 173.582 155.310 153.483 847.811

413.145 196.244 175.587 173.521 958.497

466.752 221.707 198.370 196.036 1082.865

238.341

272.719

311.481

355.332

404.843

460.690

523.658

594.584

674.503

764.445

865.652

979.368

1107.230

1250.895

24.457

27.984

31.962

36.461

41.542

47.272

53.734

61.011

69.212

78.441

88.826

100.495

113.615

128.357

213.884

244.734

279.520

318.870

363.302

413.418

469.925

533.573

605.291

686.003

776.825

878.873

993.615

1122.539

59.888

68.526

78.266

89.284

101.724

115.757

131.579

149.400

169.482

192.081

217.511

246.084

278.212

314.311

153.997

176.209

201.254

229.587

261.577

297.661

338.346

384.173

435.810

493.922

559.314

632.789

715.403

808.228

68

Tahun 22/2037 Tahun 23/2038

Tabel 4.31 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe (sensitivitas 1 tingkat hunian turun 3%/tahun) Deskripsi

Tahun 1/2016

Tahun 2/2017

Tahun 3/2018

Tahun 4/2019

39 14,235 4,555 1,910,000 32%

39 14,235 4,555 2,101,000 32%

39 14,235 4,840 2,311,000 34%

870.043 182.709 43.502 17.401 26.101 1139.757

957.048 200.980 47.852 19.141 28.711 1253.732

1118.501 234.885 55.925 22.370 33.555 1465.236

1230.303 258.364 61.515 24.606 36.909 1611.696

Total

245.352 137.032 25.362 15.522 23.491 446.758

269.887 150.735 27.898 17.074 25.840 491.434

315.417 176.164 32.604 19.954 30.200 574.339

Pendapatan Operasional Bruto (POB)

692.998

762.298

Total

138.600 65.835 58.905 58.212 321.551

Keuntungan Bruto

Jumlah Kamar Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) Jml. Kamar yg tersewa /tahun Harga sewa kamar /malam (Rp.) Tingkat hunian

Tahun 5/2020

39 39 14,235 14,235 4,840 5,125 2,542,000 2,796,000 34% 36% (x Rp. 10.000.000)

Tahun 6/2021

Tahun 7/2022

Tahun 8/2023

Tahun 9/2024

Tahun 10/2025 Tahun 11/2026

39 14,235 5,409 3,076,000 38%

39 14,235 5,694 3,383,000 40%

39 14,235 5,979 3,722,000 42%

39 14,235 6,263 4,094,000 44%

39 14,235 6,548 4,503,000 46%

39 14,235 6,833 4,954,000 48%

1432.838 300.896 71.642 28.657 42.985 1877.018

1663.901 349.419 83.195 33.278 49.917 2179.710

1926.280 404.519 96.314 38.526 57.788 2523.427

2225.272 467.307 111.264 44.505 66.758 2915.107

2564.236 538.490 128.212 51.285 76.927 3359.149

2948.609 619.208 147.430 58.972 88.458 3862.678

3384.969 710.844 169.248 67.699 101.549 4434.310

346.945 193.773 35.863 21.949 33.218 631.748

404.060 225.672 41.767 25.562 38.687 735.748

469.220 262.064 48.503 29.684 44.925 854.396

543.211 303.389 56.151 34.365 52.010 989.126

627.527 350.480 64.867 39.699 60.082 1142.655

723.115 403.867 74.747 45.746 69.234 1316.710

831.508 464.406 85.952 52.603 79.612 1514.081

954.561 533.133 98.672 60.388 91.394 1738.148

890.897

979.948

1141.270

1325.314

1534.301

1772.452

2042.440

2348.597

2696.162

152.460 72.418 64.795 64.033 353.706

178.179 84.635 75.726 74.835 413.376

195.990 93.095 83.296 82.316 454.696

228.254 108.421 97.008 95.867 529.549

265.063 125.905 112.652 111.326 614.945

306.860 145.759 130.416 128.881 711.916

354.490 168.383 150.658 148.886 822.418

408.488 194.032 173.607 171.565 947.692

469.719 223.117 199.631 197.282 1089.749

539.232 256.135 229.174 226.478 1251.019

371.447

408.592

477.521

525.252

611.721

710.368

822.386

950.034

1094.748

1258.848

1445.143

38.115

41.926

48.999

53.897

62.770

72.892

84.387

97.485

112.334

129.173

148.289

333.332

366.665

428.522

471.355

548.951

637.476

737.999

852.549

982.413

1129.675

1296.854

93.333

102.666

119.986

131.979

153.706

178.493

206.640

238.714

275.076

316.309

363.119

239.999

263.999

308.535

339.376

395.245

458.983

531.359

613.835

707.338

813.366

933.735

Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain)

Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB)

Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB) Keuntungan Sebelum Pajak (KSP) Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008) Pendapatan Bersih Hotel

69

Tahun 12/2027

Tahun 13/2028

Tahun 14/2029

Tahun 15/2030

Tahun 16/2031

Tahun 17/2032

Tahun 19/2034

Tahun 20/2035

Tahun 21/2036

Tahun 24/2039

Tahun 25/2040

39 14,235 7,118 5,449,000 50%

39 14,235 7,402 5,994,000 52%

39 14,235 7,687 6,593,000 54%

39 14,235 7,972 7,253,000 56%

39 14,235 8,256 7,978,000 58%

39 14,235 8,541 8,776,000 60%

Tahun 18/2033

39 39 14,235 14,235 8,826 9,110 9,654,000 10,619,000 62% 64% (x Rp. 10.000.000)

39 14,235 9,395 11,681,000 66%

39 14,235 9,680 12,849,000 68%

39 14,235 9,965 14,134,000 70%

39 14,235 10,249 15,547,000 72%

39 14,235 10,534 17,102,000 74%

39 14,235 10,819 18,812,000 76%

3878.326 814.448 193.916 77.567 116.350 5080.607

4436.879 931.745 221.844 88.738 133.106 5812.311

5067.973 1064.274 253.399 101.359 152.039 6639.045

5781.801 1214.178 289.090 115.636 173.454 7574.160

6586.876 1383.244 329.344 131.738 197.606 8628.808

7495.582 1574.072 374.779 149.912 224.867 9819.212

8520.331 1789.269 426.017 170.407 255.610 11161.633

9674.334 2031.610 483.717 193.487 290.230 12673.377

10974.416 2304.627 548.721 219.488 329.232 14376.485

12437.575 2611.891 621.879 248.752 373.127 16293.223

14083.824 2957.603 704.191 281.676 422.515 18449.810

15934.431 3346.231 796.722 318.689 478.033 20874.105

18015.076 3783.166 900.754 360.302 540.452 23599.749

20351.950 4273.910 1017.598 407.039 610.559 26661.055

1093.688 610.836 113.053 69.189 104.715 1991.481

1251.200 698.808 129.335 79.154 119.796 2278.293

1429.168 798.206 147.731 90.413 136.835 2602.354

1630.468 910.634 168.540 103.147 156.109 2968.897

1857.499 1037.433 192.007 117.510 177.846 3382.295

2113.754 1180.554 218.496 133.721 202.381 3848.906

2402.733 1341.952 248.368 152.003 230.049 4375.105

2728.162 1523.708 282.007 172.590 261.207 4967.674

3094.785 1728.471 319.904 195.784 296.309 5635.253

3507.396 1958.918 362.555 221.886 335.815 6386.570

3971.638 2218.202 410.543 251.255 380.263 7231.903

4493.510 2509.673 464.489 284.270 430.230 8182.171

5080.251 2837.374 525.139 321.389 486.407 9250.561

5739.250 3205.432 593.259 363.079 549.503 10450.523

3089.125

3534.018

4036.691

4605.263

5246.513

5970.306

6786.529

7705.704

8741.232

9906.653

11217.907

12691.934

14349.188

16210.532

617.825 293.467 262.576 259.487 1433.354

706.804 335.732 300.392 296.858 1639.784

807.338 383.486 343.119 339.082 1873.025

921.053 437.500 391.447 386.842 2136.842

1049.303 498.419 445.954 440.707 2434.382

1194.061 567.179 507.476 501.506 2770.222

1357.306 644.720 576.855 570.068 3148.949

1541.141 732.042 654.985 647.279 3575.446

1748.246 830.417 743.005 734.264 4055.932

1981.331 941.132 842.065 832.159 4596.687

2243.581 1065.701 953.522 942.304 5205.109

2538.387 1205.734 1078.814 1066.122 5889.057

2869.838 1363.173 1219.681 1205.332 6658.023

3242.106 1540.001 1377.895 1361.685 7521.687

1655.771

1894.234

2163.667

2468.421

2812.131

3200.084

3637.579

4130.257

4685.301

5309.966

6012.798

6802.877

7691.165

8688.845

169.902

194.371

222.018

253.289

288.558

328.367

373.259

423.814

480.768

544.866

616.985

698.056

789.205

891.579

1485.869

1699.863

1941.649

2215.131

2523.573

2871.717

3264.320

3706.443

4204.533

4765.100

5395.813

6104.820

6901.959

7797.266

416.043

475.962

543.662

620.237

706.600

804.081

914.010

1037.804

1177.269

1334.228

1510.828

1709.350

1932.549

2183.234

1069.826

1223.901

1397.987

1594.895

1816.972

2067.636

2350.311

2668.639

3027.264

3430.872

3884.986

4395.471

4969.411

5614.031

70

Tahun 22/2037 Tahun 23/2038

Tabel 4.32 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Suite Room (sensitivitas 1 tingkat hunian turun 3%/tahun) Deskripsi

Tahun 1/2016

Tahun 2/2017

Tahun 3/2018

Tahun 4/2019

3 1,095 350 3,375,000 32%

3 1,095 350 3,712,000 32%

3 1,095 372 4,083,000 34%

118.260 24.835 5.913 2.365 3.548 154.921

130.068 27.314 6.503 2.601 3.902 170.390

152.010 31.922 7.601 3.040 4.560 199.133

167.237 35.120 8.362 3.345 5.017 219.081

Total

33.349 18.626 3.447 2.110 1.774 59.306

36.679 20.486 3.791 2.320 1.951 65.228

42.867 23.942 4.431 2.712 2.280 76.232

Pendapatan Operasional Bruto (POB)

95.614

105.162

Total

19.123 9.083 8.127 8.032 44.365

Keuntungan Bruto

Tahun 5/2020

Tahun 7/2022

Tahun 8/2023

Tahun 9/2024

Tahun 10/2025 Tahun 11/2026

3 1,095 438 5,979,000 40%

3 1,095 460 6,576,000 42%

3 1,095 482 7,234,000 44%

3 1,095 504 7,958,000 46%

3 1,095 526 8,753,000 48%

194.774 40.903 9.739 3.895 5.843 255.154

226.150 47.492 11.308 4.523 6.785 296.257

261.880 54.995 13.094 5.238 7.856 343.063

302.430 63.510 15.122 6.049 9.073 396.184

348.534 73.192 17.427 6.971 10.456 456.580

400.844 84.177 20.042 8.017 12.025 525.106

460.058 96.612 23.003 9.201 13.802 602.676

47.161 26.340 4.875 2.984 2.509 83.868

54.926 30.677 5.678 3.475 2.922 97.677

63.774 35.619 6.592 4.035 3.392 113.412

73.850 41.246 7.634 4.672 3.928 131.330

85.285 47.633 8.816 5.395 4.536 151.666

98.287 54.894 10.160 6.218 5.228 174.786

113.038 63.133 11.685 7.151 6.013 201.019

129.736 72.459 13.411 8.207 6.901 230.714

122.902

135.213

157.477

182.845

211.733

244.518

281.793

324.087

371.961

21.032 9.990 8.939 8.834 48.795

24.580 11.676 10.447 10.324 57.026

27.043 12.845 11.493 11.358 62.739

31.495 14.960 13.386 13.228 73.069

36.569 17.370 15.542 15.359 84.840

42.347 20.115 17.997 17.786 98.244

48.904 23.229 20.784 20.540 113.456

56.359 26.770 23.952 23.671 130.752

64.817 30.788 27.547 27.223 150.376

74.392 35.336 31.617 31.245 172.590

51.249

56.367

65.875

72.474

84.408

98.005

113.489

131.062

151.041

173.711

199.371

5.259

5.784

6.760

7.437

8.661

10.056

11.645

13.448

15.499

17.825

20.458

Keuntungan Sebelum Pajak (KSP)

45.991

50.583

59.116

65.037

75.746

87.948

101.843

117.613

135.543

155.886

178.913

Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008)

12.877

14.163

16.552

18.210

21.209

24.626

28.516

32.932

37.952

43.648

50.096

Pendapatan Bersih Hotel

33.113

36.420

42.563

46.827

54.537

63.323

73.327

84.681

97.591

112.238

128.818

Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) Jml. Kamar yg tersewa /tahun Harga sewa kamar /malam (Rp.) Tingkat hunian

3 3 1,095 1,095 372 394 4,492,000 4,941,000 34% 36% (x Rp. 10.000.000)

Tahun 6/2021

3 1,095 416 5,435,000 38%

Jumlah Kamar

Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (50% x pend.lain-lain)

Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB)

Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB)

71

Tahun 12/2027

Tahun 13/2028

Tahun 14/2029

Tahun 15/2030

3 1,095 548 9,629,000 50%

3 1,095 569 10,592,000 52%

3 1,095 591 11,651,000 54%

3 1,095 613 12,816,000 56%

Tahun 16/2031 Tahun 17/2032

3 3 1,095 1,095 635 657 14,098,000 15,508,000 58% 60%

Tahun 18/2033

Tahun 19/2034

Tahun 20/2035

Tahun 21/2036

Tahun 24/2039

Tahun 25/2040

3 3 1,095 1,095 679 701 17,058,000 18,764,000 62% 64% (x Rp. 10.000.000)

3 1,095 723 20,641,000 66%

3 1,095 745 22,705,000 68%

Tahun 22/2037 Tahun 23/2038

3 1,095 767 24,975,000 70%

3 1,095 788 27,473,000 72%

3 1,095 810 30,220,000 74%

3 1,095 832 33,242,000 76%

527.188 110.709 26.359 10.544 15.816 690.616

603.108 126.653 30.155 12.062 18.093 790.072

688.924 144.674 34.446 13.778 20.668 902.490

785.877 165.034 39.294 15.718 23.576 1029.499

895.364 188.026 44.768 17.907 26.861 1172.927

1018.876 213.964 50.944 20.378 30.566 1334.727

1158.068 243.194 57.903 23.161 34.742 1517.069

1314.981 276.146 65.749 26.300 39.449 1722.625

1491.725 313.262 74.586 29.835 44.752 1954.160

1690.614 355.029 84.531 33.812 50.718 2214.705

1914.334 402.010 95.717 38.287 57.430 2507.777

2165.971 454.854 108.299 43.319 64.979 2837.422

2448.727 514.233 122.436 48.975 73.462 3207.832

2766.399 580.944 138.320 55.328 82.992 3623.983

148.667 83.032 15.368 9.405 7.908 264.379

170.077 94.990 17.581 10.759 9.047 302.453

194.276 108.505 20.082 12.290 10.334 345.488

221.617 123.776 22.908 14.020 11.788 394.110

252.493 141.020 26.100 15.973 13.430 449.016

287.323 160.473 29.700 18.177 15.283 510.956

326.575 182.396 33.758 20.660 17.371 580.759

370.825 207.110 38.332 23.459 19.725 659.450

420.666 234.947 43.484 26.612 22.376 748.085

476.753 266.272 49.281 30.161 25.359 847.826

539.842 301.508 55.803 34.152 28.715 960.019

610.804 341.140 63.138 38.641 32.490 1086.213

690.541 385.674 71.380 43.685 36.731 1228.012

780.125 435.708 80.641 49.353 41.496 1387.322

426.237

487.619

557.002

635.390

723.911

823.771

936.309

1063.175

1206.075

1366.879

1547.758

1751.209

1979.820

2236.661

85.247 40.492 36.230 35.804 197.774

97.524 46.324 41.448 40.960 226.255

111.400 52.915 47.345 46.788 258.449

127.078 60.362 54.008 53.373 294.821

144.782 68.772 61.532 60.809 335.895

164.754 78.258 70.021 69.197 382.230

187.262 88.949 79.586 78.650 434.447

212.635 101.002 90.370 89.307 493.313

241.215 114.577 102.516 101.310 559.619

273.376 129.853 116.185 114.818 634.232

309.552 147.037 131.559 130.012 718.160

350.242 166.365 148.853 147.102 812.561

395.964 188.083 168.285 166.305 918.636

447.332 212.483 190.116 187.880 1037.811

228.463

261.364

298.553

340.569

388.016

441.541

501.862

569.862

646.456

732.647

829.598

938.648

1061.183

1198.851

23.443

26.819

30.635

34.946

39.815

45.307

51.497

58.475

66.334

75.178

85.127

96.317

108.890

123.016

205.020

234.545

267.918

305.622

348.201

396.234

450.365

511.387

580.122

657.469

744.472

842.332

952.293

1075.834

57.406

65.673

75.017

85.574

97.496

110.945

126.102

143.188

162.434

184.091

208.452

235.853

266.642

301.234

147.614

168.872

192.901

220.048

250.705

285.288

324.263

368.199

417.688

473.377

536.020

606.479

685.651

774.601

72

Tabel 4.33 Rekapitulasi Pendapatan Bersih Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali (sensitivitas 1 tingkat hunian turun 3%/tahun) Tahun 1/2016 Tahun 2/2017 Tahun 3/2018 Tahun 4/2019 Tahun 5/2020 Tahun 6/2021 Tahun 7/2022 Tahun 8/2023 Tahun 9/2024 (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) Tipe Kamar Superior 283.118 311.380 363.838 400.327 466.208 541.280 626.868 723.990 834.380 Family Suite 23.014 25.314 29.587 32.545 37.906 44.007 50.962 58.851 67.821 Deluxe Premier 253.138 278.398 325.416 357.909 416.920 484.112 560.562 647.437 745.995 Junior Suite 19.612 21.564 25.212 27.728 32.295 37.499 43.423 50.149 57.800 Mini Superior 34.552 38.002 44.403 48.860 56.910 66.071 76.512 88.360 101.808 Deluxe 239.999 263.999 308.535 339.376 395.245 458.983 531.359 613.835 707.338 Suite Room 33.113 36.420 42.563 46.827 54.537 63.323 73.327 84.681 97.591 Total Pendapatan 886.545 975.077 1139.556 1253.573 1460.022 1695.274 1963.014 2267.303 2612.732 Angsuran 1990.982 1990.982 1990.982 1990.982 1990.982 1990.982 1990.982 1990.982 1990.982 Pendapatan Bersih -1104.436 -1015.904 -851.426 -737.409 -530.960 -295.708 -27.968 276.321 621.750

Tipe Kamar Superior Family Suite Deluxe Premier Junior Suite Mini Superior Deluxe Suite Room Total Pendapatan Angsuran Pendapatan Bersih

Tahun 13/2028 (Rp.) 1443.749 117.361 1290.927 100.005 176.209 1223.901 168.872 4521.024 0.000 4521.024

Tahun 14/2029 (Rp.) 1649.288 134.059 1474.697 114.241 201.254 1397.987 192.901 5164.427 0.000 5164.427

Tahun 15/2030 (Rp.) 1881.468 152.928 1682.136 130.330 229.587 1594.895 220.048 5891.391 0.000 5891.391

Tahun 16/2031 (Rp.) 2143.440 174.245 1916.516 148.474 261.577 1816.972 250.705 6711.929 0.000 6711.929

Tahun 17/2032 (Rp.) 2439.179 198.267 2180.846 168.962 297.661 2067.636 285.288 7637.841 0.000 7637.841

Tahun 18/2033 (Rp.) 2772.311 225.364 2478.842 192.048 338.346 2350.311 324.263 8681.484 0.000 8681.484

73

Tahun 19/2034 (Rp.) 3147.980 255.909 2814.830 218.077 384.173 2668.639 368.199 9857.807 0.000 9857.807

( x 10.000.000) Tahun Tahun 10/2025 11/2026 (Rp.) (Rp.) 959.466 1101.497 78.003 857.972 66.471 117.102 813.366 112.238 3004.618 1990.982 1013.636

89.528 984.857 76.291 134.406 933.735 128.818 3449.132 0.000 3449.132

Tahun 12/2027 (Rp.) 1261.901 102.592 1128.369 87.414 153.997 1069.826 147.614 3951.713 0.000 3951.713

Tahun 20/2035 (Rp.)

Tahun 21/2036 (Rp.)

Tahun 22/2037 (Rp.)

Tahun 23/2038 (Rp.)

Tahun 24/2039 (Rp.)

Tahun 25/2040 (Rp.)

3571.024 290.281 3193.054 247.379 435.810 3027.264 417.688 11182.499 0.000 11182.499

4047.265 329.003 3618.775 280.365 493.922 3430.872 473.377 12673.581 0.000 12673.581

4582.897 372.531 4097.790 317.473 559.314 3884.986 536.020 14351.009 0.000 14351.009

5185.220 421.494 4636.255 359.187 632.789 4395.471 606.479 16236.894 0.000 16236.894

5862.370 476.543 5241.523 406.090 715.403 4969.411 685.651 18356.990 0.000 18356.990

6622.971 538.364 5921.611 458.776 808.228 5614.031 774.601 20738.583 0.000 20738.583

Tabel 4.34 Penilaian Investasi Dengan Metode NPV dan BCR Dengan Discount Factor 13% (sensitivitas 1 tingkat hunian turun 3%/tahun) Tahun 1

Pendapatan Bersih 2

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

0 -1104.436 -1015.904 -851.426 -737.409 -530.960 -295.708 -27.968 276.321 621.750 1013.636 3449.132 3951.713 4521.024 5164.427 5891.391 6711.929 7637.841 8681.484 9857.807 11182.499 12673.581 14351.009 16236.894

24 25

Depresiasi 3

Disc. Factor 4

( x Rp. 10.000.000) PV Benefit Investasi 5=(2+3)*4 6

1 0.885 0.783 0.693 0.613 0.543 0.480 0.425 0.376 0.333 0.295 0.261 0.231 0.204 0.181 0.160 0.141 0.125 0.111 0.098 0.087 0.077 0.068 0.060

0 -268.328 -168.124 -34.791 39.140 146.690 159.715 255.146 340.255 416.098 483.674 989.690 991.781 993.915 995.819 997.490 975.637 979.337 982.318 984.663 986.343 973.312 975.341 976.560

18356.990

0.053

977.055

20738.583

0.047 Jumlah

976.828 16125.563

801.226 801.226 801.226 801.226 801.226 628.226 628.226 628.226 628.226 628.226 347.183 347.183 347.183 347.183 347.183 183.219 183.219 183.219 183.219 183.219

74

13574.876

NPV

13574.876 2550.687

BCR

1.188

Tabel 4.35 Penilaian Investasi Dengan Metode Internal Rate of Return (IRR) (sensitivitas 1 tingkat hunian turun 3%/tahun) ( x Rp. 10.000.000 ) Tahun 1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Pendapatan Bersih 2 0 -1104.436 -1015.904 -851.426 -737.409 -530.960 -295.708 -27.968 276.321 621.750 1013.636 3449.132 3951.713 4521.024 5164.427 5891.391 6711.929 7637.841 8681.484 9857.807 11182.499 12673.581 14351.009 16236.894 18356.990 20738.583

Depresiasi 3

Investasi 4

Disc. Factor 14% 5

13574.876

1 0.8772 0.7695 0.6750 0.5921 0.5194 0.4556 0.3996 0.3506 0.3075 0.2697 0.2366 0.2076 0.1821 0.1597 0.1401 0.1229 0.1078 0.0946 0.0829 0.0728 0.0638 0.0560 0.0491 0.0431 0.0378

801.226 801.226 801.226 801.226 801.226 628.226 628.226 628.226 628.226 628.226 347.183 347.183 347.183 347.183 347.183 183.219 183.219 183.219 183.219 183.219

Total NPV 1 IRR = IRR =

14% + (NPV 1 / (NPV 1 - NPV 2)) (15%-14%) 14.145%

75

PV 6=(2+3)*5

Disc. Factor 15% 7

0 -265.974 -165.188 -33.883 37.785 140.368 151.491 239.886 317.097 384.378 442.882 898.274 892.275 886.351 880.259 874.002 847.356 843.108 838.256 832.887 826.989 808.905 803.481 797.428 790.833 783.714 13852.961 Total 278.085 NPV 2

1 0.870 0.756 0.658 0.572 0.497 0.432 0.376 0.327 0.284 0.247 0.215 0.187 0.163 0.141 0.123 0.107 0.093 0.081 0.070 0.061 0.053 0.046 0.040 0.035 0.030

PV 8=(2+3)*7 0 -263.661 -162.327 -33.007 36.488 134.370 143.757 225.659 295.698 355.321 405.843 815.992 803.494 791.220 778.948 766.686 736.848 726.779 716.313 705.536 694.449 673.356 663.025 652.308 641.288 629.989 11934.374 -1640.502

Tabel 4.36 Penilaian Investasi Dengan Metode Payback Period (sensitivitas 1 tingkat hunian kamar turun 3%/tahun) Tahun 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

Pendapatan Bersih 1 -1104.436 -1015.904 -851.426 -737.409 -530.960 -295.708 -27.968 276.321 621.750 1013.636 3449.132 3951.713 4521.024 Kelebihan Bulan Payback Periode

Depresiasi 2

Investasi 3 13574.876

801.226 801.226 801.226 801.226 801.226 628.226 628.226 628.226 628.226 628.226 347.183 347.183 347.183

Procced 4 13878.086 14092.764 14142.964 14079.147 13808.881 13476.362 12876.104 11971.556 10721.580 9079.717 5283.402 984.506 -3883.700

3883,700 / 4521,024 x 12 10.308 ((13 x 12)-10,308) /12 12.14096887

76

( x Rp. 10.000.000 ) Keterangan 5 Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Kelebihan

Tabel 4.37 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Superior (sensitivitas 2 harga sewa kamar turun 5%/tahun) Deskripsi

Tahun 1/2016

Tahun 2/2017

Tahun 3/2018

Tahun 4/2019

Tahun 5/2020

Tahun 6/2021

Tahun 7/2022

Tahun 8/2023

Tahun 9/2024

Tahun 10/2025 Tahun 11/2026

51 18,615 6,515 1,636,000 35%

51 18,615 6,515 1,800,000 35%

51 18,615 6,888 1,980,000 37%

51 51 18,615 18,615 6,888 7,260 2,178,000 2,396,000 37% 39% (x Rp. 10.000.000)

51 18,615 7,632 2,636,000 41%

51 18,615 8,004 2,899,000 43%

51 18,615 8,377 3,189,000 45%

51 18,615 8,749 3,508,000 47%

51 18,615 9,121 3,859,000 49%

51 18,615 9,494 4,245,000 51%

1065.895 223.838 53.295 21.318 31.977 1396.322

1172.745 246.276 58.637 23.455 35.182 1536.296

1363.735 286.384 68.187 27.275 40.912 1786.493

1500.108 315.023 75.005 30.002 45.003 1965.142

1739.460 365.287 86.973 34.789 52.184 2278.693

2011.835 422.485 100.592 40.237 60.355 2635.504

2320.490 487.303 116.025 46.410 69.615 3039.842

2671.346 560.983 133.567 53.427 80.140 3499.463

3069.167 644.525 153.458 61.383 92.075 4020.608

3519.929 739.185 175.996 70.399 105.598 4611.107

4030.054 846.311 201.503 80.601 120.902 5279.371

Total

300.582 167.878 31.071 19.016 28.779 547.326

330.714 184.707 34.186 20.922 31.664 602.193

384.573 214.788 39.753 24.329 36.821 700.264

423.031 236.267 43.728 26.762 40.503 770.291

490.528 273.965 50.705 31.032 46.965 893.195

567.337 316.864 58.645 35.891 54.320 1033.057

654.378 365.477 67.642 41.398 62.653 1191.548

753.319 420.737 77.870 47.657 72.126 1371.709

865.505 483.394 89.466 54.754 82.868 1575.986

992.620 554.389 102.606 62.796 95.038 1807.448

1136.475 634.734 117.476 71.896 108.811 2069.393

Pendapatan Operasional Bruto (POB)

848.996

934.103

1086.228

1194.851

1385.497

1602.446

1848.294

2127.753

2444.622

2803.659

3209.979

Total

169.799 80.655 72.165 71.316 393.934

186.821 88.740 79.399 78.465 433.424

217.246 103.192 92.329 91.243 504.010

238.970 113.511 101.562 100.368 554.411

277.099 131.622 117.767 116.382 642.871

320.489 152.232 136.208 134.606 743.535

369.659 175.588 157.105 155.257 857.608

425.551 202.137 180.859 178.731 987.278

488.924 232.239 207.793 205.348 1134.305

560.732 266.348 238.311 235.507 1300.898

641.996 304.948 272.848 269.638 1489.430

Keuntungan Bruto

455.062

500.679

582.218

640.440

742.627

858.911

990.685

1140.476

1310.317

1502.761

1720.549

46.695

51.376

59.743

65.717

76.202

88.135

101.656

117.026

134.454

154.201

176.549

Keuntungan Sebelum Pajak (KSP)

408.367

449.304

522.476

574.723

666.424

770.777

889.029

1023.449

1175.863

1348.560

1544.000

Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008)

114.343

125.805

146.293

160.923

186.599

215.817

248.928

286.566

329.242

377.597

432.320

Pendapatan Bersih Hotel

294.024

323.499

376.183

413.801

479.825

554.959

640.101

736.884

846.621

970.963

1111.680

Jumlah Kamar Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) Jml. Kamar yg tersewa /tahun Harga sewa kamar /malam (Rp.) Tingkat hunian Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain)

Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB)

Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB)

77

Tahun 12/2027

Tahun 13/2028

Tahun 14/2029

Tahun 15/2030

Tahun 19/2034

Tahun 20/2035

Tahun 21/2036

Tahun 24/2039

Tahun 25/2040

51 18,615 9,866 4,670,000 53%

51 18,615 10,238 5,137,000 55%

51 18,615 10,611 5,650,000 57%

51 18,615 10,983 6,215,000 59%

Tahun 16/2031 Tahun 17/2032

51 18,615 11,355 6,837,000 61%

51 18,615 11,727 7,521,000 63%

Tahun 18/2033

51 51 18,615 18,615 12,100 12,472 8,273,000 9,100,000 65% 67% (x Rp. 10.000.000)

51 18,615 12,844 10,010,000 69%

51 18,615 13,217 11,011,000 71%

51 18,615 13,589 12,113,000 73%

51 18,615 13,961 13,324,000 75%

51 18,615 14,334 14,656,000 77%

51 18,615 14,706 16,122,000 79%

4607.399 967.554 230.370 92.148 138.222 6035.692

5259.389 1104.472 262.969 105.188 157.782 6889.800

5994.961 1258.942 299.748 119.899 179.849 7853.399

6825.841 1433.427 341.292 136.517 204.775 8941.852

7763.516 1630.338 388.176 155.270 232.905 10170.206

8820.215 1852.245 441.011 176.404 264.606 11554.482

10010.123 2102.126 500.506 200.202 300.304 13113.261

11349.566 2383.409 567.478 226.991 340.487 14867.931

12857.194 2700.011 642.860 257.144 385.716 16842.925

14552.853 3056.099 727.643 291.057 436.586 19064.238

16460.295 3456.662 823.015 329.206 493.809 21562.987

18601.970 3906.414 930.098 372.039 558.059 24368.580

21007.251 4411.523 1050.363 420.145 630.218 27519.499

23708.771 4978.842 1185.439 474.175 711.263 31058.490

1299.286 725.665 134.306 82.196 124.400 2365.853

1483.148 828.354 153.311 93.828 142.004 2700.644

1690.579 944.206 174.753 106.950 161.864 3078.352

1924.887 1075.070 198.973 121.773 184.298 3505.001

2189.312 1222.754 226.306 138.501 209.615 3986.488

2487.301 1389.184 257.109 157.353 238.146 4529.092

2822.855 1576.594 291.795 178.581 270.273 5140.098

3200.577 1787.557 330.840 202.476 306.438 5827.888

3625.729 2025.008 374.787 229.372 347.144 6602.041

4103.905 2292.074 424.216 259.623 392.927 7472.745

4641.803 2592.496 479.818 293.652 444.428 8452.197

5245.755 2929.810 542.247 331.859 502.253 9551.925

5924.045 3308.642 612.361 374.769 567.196 10787.013

6685.874 3734.131 691.111 422.964 640.137 12174.217

3669.839

4189.156

4775.046

5436.851

6183.718

7025.390

7973.163

9040.042

10240.884

11591.493

13110.790

14816.655

16732.485

18884.273

733.968 348.635 311.936 308.266 1702.805

837.831 397.970 356.078 351.889 1943.768

955.009 453.629 405.879 401.104 2215.621

1087.370 516.501 462.132 456.695 2522.699

1236.744 587.453 525.616 519.432 2869.245

1405.078 667.412 597.158 590.133 3259.781

1594.633 757.451 677.719 669.746 3699.548

1808.008 858.804 768.404 759.364 4194.580

2048.177 972.884 870.475 860.234 4751.770

2318.299 1101.192 985.277 973.685 5378.453

2622.158 1245.525 1114.417 1101.306 6083.406

2963.331 1407.582 1259.416 1244.599 6874.928

3346.497 1589.586 1422.261 1405.529 7763.873

3776.855 1794.006 1605.163 1586.279 8762.303

1967.034

2245.388

2559.425

2914.152

3314.473

3765.609

4273.615

4845.463

5489.114

6213.040

7027.383

7941.727

8968.612

10121.971

201.841

230.404

262.628

299.027

340.104

386.396

438.524

497.202

563.249

637.532

721.093

814.916

920.287

1038.635

1765.193

2014.984

2296.797

2615.125

2974.368

3379.212

3835.092

4348.260

4925.865

5575.508

6306.290

7126.811

8048.325

9083.336

494.254

564.196

643.103

732.235

832.823

946.179

1073.826

1217.513

1379.242

1561.142

1765.761

1995.507

2253.531

2543.334

1270.939

1450.788

1653.694

1882.890

2141.545

2433.033

2761.266

3130.747

3546.623

4014.366

4540.529

5131.304

5794.794

6540.002

78

Tahun 22/2037 Tahun 23/2038

Tabel 4.38 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Family Suite (sensitivitas 2 harga sewa kamar turun 5%/tahun) Deskripsi

Tahun 1/2016

Tahun 2/2017

Tahun 3/2018

Tahun 4/2019

3 1,095 383 2,261,000 35%

3 1,095 383 2,488,000 35%

3 1,095 405 2,736,000 37%

86.653 18.197 4.333 1.733 2.600 113.515

95.353 20.024 4.768 1.907 2.861 124.912

110.849 23.278 5.542 2.217 3.325 145.212

121.950 25.610 6.098 2.439 3.659 159.755

Total

24.436 13.648 2.526 1.546 2.340 44.495

26.889 15.018 2.780 1.701 2.575 48.963

31.259 17.459 3.231 1.978 2.993 56.920

Pendapatan Operasional Bruto (POB)

69.020

75.949

Total

13.804 6.557 5.867 5.798 32.025

Keuntungan Bruto

Jumlah Kamar Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) Jml. Kamar yg tersewa /tahun Harga sewa kamar /malam (Rp.) Tingkat hunian

Tahun 5/2020

3 3 1,095 1,095 405 427 3,010,000 3,311,000 37% 39% (x Rp. 10.000.000)

Tahun 6/2021

Tahun 7/2022

Tahun 8/2023

Tahun 9/2024

Tahun 10/2025 Tahun 11/2026

3 1,095 449 3,642,000 41%

3 1,095 471 4,007,000 43%

3 1,095 493 4,407,000 45%

3 1,095 515 4,848,000 47%

3 1,095 537 5,333,000 49%

3 1,095 558 5,866,000 51%

141.396 29.693 7.070 2.828 4.242 185.229

163.508 34.337 8.175 3.270 4.905 214.195

188.670 39.621 9.433 3.773 5.660 247.157

217.155 45.603 10.858 4.343 6.515 284.473

249.502 52.395 12.475 4.990 7.485 326.848

286.142 60.090 14.307 5.723 8.584 374.846

327.587 68.793 16.379 6.552 9.828 429.139

34.390 19.207 3.555 2.176 3.293 62.620

39.874 22.270 4.122 2.523 3.818 72.606

46.109 25.752 4.766 2.917 4.415 83.960

53.205 29.715 5.500 3.366 5.094 96.880

61.238 34.202 6.330 3.874 5.863 111.507

70.360 39.297 7.273 4.451 6.737 128.117

80.692 45.067 8.341 5.105 7.726 146.931

92.379 51.595 9.549 5.844 8.845 168.213

88.292

97.135

112.624

130.235

150.277

172.966

198.731

227.915

260.926

15.190 7.215 6.456 6.380 35.240

17.658 8.388 7.505 7.417 40.968

19.427 9.228 8.256 8.159 45.070

22.525 10.699 9.573 9.460 52.257

26.047 12.372 11.070 10.940 60.429

30.055 14.276 12.774 12.623 69.729

34.593 16.432 14.702 14.529 80.256

39.746 18.879 16.892 16.693 92.211

45.583 21.652 19.373 19.145 105.753

52.185 24.788 22.179 21.918 121.070

36.995

40.709

47.325

52.064

60.366

69.806

80.549

92.710

106.520

122.162

139.856

3.796

4.177

4.856

5.342

6.194

7.163

8.265

9.513

10.930

12.535

14.351

33.199

36.532

42.469

46.722

54.172

62.643

72.283

83.197

95.590

109.627

125.505

9.296

10.229

11.891

13.082

15.168

17.540

20.239

23.295

26.765

30.696

35.142

23.903

26.303

30.577

33.640

39.004

45.103

52.044

59.902

68.825

78.932

90.364

Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain)

Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB)

Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB) Keuntungan Sebelum Pajak (KSP) Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008) Pendapatan Bersih Hotel

79

Tahun 12/2027

Tahun 13/2028

Tahun 14/2029

Tahun 15/2030

Tahun 16/2031

Tahun 17/2032

3 1,095 580 6,453,000 53%

3 1,095 602 7,098,000 55%

3 1,095 624 7,808,000 57%

3 1,095 646 8,589,000 59%

3 1,095 668 9,448,000 61%

3 1,095 690 10,393,000 63%

Tahun 18/2033

Tahun 19/2034

Tahun 20/2035

Tahun 21/2036

Tahun 24/2039

Tahun 25/2040

3 3 1,095 1,095 712 734 11,432,000 12,576,000 65% 67% (x Rp. 10.000.000)

3 1,095 756 13,833,000 69%

3 1,095 777 15,217,000 71%

374.500 78.645 18.725 7.490 11.235 490.595

427.477 89.770 21.374 8.550 12.824 559.995

487.336 102.341 24.367 9.747 14.620 638.411

554.892 116.527 27.745 11.098 16.647 726.909

631.079 132.527 31.554 12.622 18.932 826.714

716.961 150.562 35.848 14.339 21.509 939.219

813.673 170.871 40.684 16.273 24.410 1065.911

105.609 58.984 10.917 6.681 10.111 192.302

120.549 67.328 12.461 7.626 11.542 219.505

137.429 76.755 14.206 8.694 13.158 250.242

156.480 87.396 16.175 9.899 14.982 284.932

177.964 99.395 18.396 11.258 17.039 324.053

202.183 112.921 20.899 12.791 19.358 368.152

298.293

340.490

388.168

441.977

502.661

59.659 28.338 25.355 25.057 138.408

68.098 32.347 28.942 28.601 157.987

77.634 36.876 32.994 32.606 180.110

88.395 41.988 37.568 37.126 205.077

159.885

182.503

208.058

16.406

18.727

143.479

3 1,095 799 16,738,000 73%

3 1,095 821 18,412,000 75%

3 1,095 843 20,254,000 77%

3 1,095 865 22,279,000 79%

922.638 193.754 46.132 18.453 27.679 1208.656

1045.152 219.482 52.258 20.903 31.355 1369.150

1183.046 248.440 59.152 23.661 35.491 1549.790

1337.952 280.970 66.898 26.759 40.139 1752.717

1512.086 317.538 75.604 30.242 45.363 1980.832

1707.716 358.620 85.386 34.154 51.231 2237.108

1927.245 404.721 96.362 38.545 57.817 2524.691

229.456 128.153 23.719 14.516 21.969 417.813

260.184 145.316 26.895 16.460 24.911 473.766

294.733 164.611 30.466 18.646 28.219 536.675

333.619 186.330 34.486 21.106 31.942 607.482

377.302 210.727 39.001 23.869 36.125 687.025

426.408 238.153 44.077 26.976 40.826 776.441

481.576 268.965 49.780 30.466 46.108 876.895

543.483 303.541 56.179 34.382 52.036 989.621

571.067

648.098

734.891

832.474

942.308

1065.692

1204.391

1360.213

1535.070

100.532 47.753 42.726 42.224 233.235

114.213 54.251 48.541 47.970 264.975

129.620 61.569 55.088 54.440 300.718

146.978 69.815 62.466 61.731 340.989

166.495 79.085 70.760 69.928 386.268

188.462 89.519 80.096 79.154 437.231

213.138 101.241 90.584 89.518 494.481

240.878 114.417 102.373 101.169 558.838

272.043 129.220 115.618 114.258 631.139

307.014 145.832 130.481 128.946 712.272

236.900

269.426

306.092

347.381

393.901

446.206

505.077

571.211

645.554

729.074

822.797

21.349

24.309

27.646

31.409

35.645

40.419

45.786

51.827

58.613

66.242

74.812

84.429

163.776

186.709

212.591

241.780

274.683

311.735

353.482

400.420

453.250

512.598

579.312

654.262

738.369

40.174

45.857

52.279

59.526

67.698

76.911

87.286

98.975

112.118

126.910

143.527

162.207

183.193

206.743

103.305

117.918

134.430

153.066

174.082

197.772

224.449

254.507

288.302

326.340

369.071

417.105

471.069

531.625

80

Tahun 22/2037 Tahun 23/2038

Tabel 4.39 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe Premiere (sensitivitas 2 harga sewa kamar turun 5%/tahun) Deskripsi

Tahun 1/2016

Tahun 2/2017

Tahun 3/2018

Tahun 4/2019

28 10,220 3,577 2,665,000 35%

28 10,220 3,577 2,932,000 35%

28 10,220 3,781 3,225,000 37%

953.271 200.187 47.664 19.065 28.598 1248.784

1048.776 220.243 52.439 20.976 31.463 1373.897

1219.502 256.095 60.975 24.390 36.585 1597.547

1341.641 281.745 67.082 26.833 40.249 1757.549

Total

268.822 150.140 27.788 17.006 25.738 489.495

295.755 165.182 30.572 18.710 28.317 538.536

343.899 192.071 35.548 21.756 32.927 626.202

Pendapatan Operasional Bruto (POB)

759.289

835.361

Total

151.858 72.133 64.540 63.780 352.310

Keuntungan Bruto

Tahun 5/2020

Tahun 7/2022

Tahun 8/2023

Tahun 9/2024

Tahun 10/2025 Tahun 11/2026

28 10,220 4,395 4,722,000 43%

28 10,220 4,599 5,194,000 45%

28 10,220 4,803 5,714,000 47%

28 10,220 5,008 6,285,000 49%

28 10,220 5,212 6,914,000 51%

1555.259 326.604 77.763 31.105 46.658 2037.389

1798.853 377.759 89.943 35.977 53.966 2356.497

2075.130 435.777 103.757 41.503 62.254 2718.420

2388.721 501.631 119.436 47.774 71.662 3129.224

2744.663 576.379 137.233 54.893 82.340 3595.508

3147.402 660.954 157.370 62.948 94.422 4123.097

3603.715 756.780 180.186 72.074 108.111 4720.867

378.343 211.308 39.109 23.935 36.224 688.919

438.583 244.953 45.336 27.746 41.992 798.610

507.277 283.319 52.437 32.092 48.569 923.693

585.187 326.833 60.490 37.020 56.029 1065.559

673.619 376.223 69.631 42.615 64.495 1226.584

773.995 432.284 80.007 48.965 74.106 1409.357

887.567 495.716 91.747 56.150 84.980 1616.160

1016.248 567.585 105.048 64.290 97.300 1850.472

971.345

1068.630

1238.779

1432.804

1652.862

1902.640

2186.151

2506.937

2870.395

167.072 79.359 71.006 70.170 387.607

194.269 92.278 82.564 81.593 450.704

213.726 101.520 90.834 89.765 495.844

247.756 117.684 105.296 104.057 574.794

286.561 136.116 121.788 120.356 664.821

330.572 157.022 140.493 138.840 766.928

380.528 180.751 161.724 159.822 882.825

437.230 207.684 185.823 183.637 1014.374

501.387 238.159 213.090 210.583 1163.219

574.079 272.688 243.984 241.113 1331.863

406.979

447.753

520.641

572.786

663.986

767.983

885.934

1019.815

1171.777

1343.718

1538.532

41.761

45.945

53.424

58.775

68.133

78.804

90.907

104.645

120.238

137.882

157.872

Keuntungan Sebelum Pajak (KSP)

365.218

401.809

467.217

514.011

595.853

689.179

795.027

915.170

1051.539

1205.837

1380.660

Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008)

102.261

112.506

130.821

143.923

166.839

192.970

222.607

256.248

294.431

337.634

386.585

Pendapatan Bersih Hotel

262.957

289.302

336.396

370.088

429.014

496.209

572.419

658.922

757.108

868.203

994.075

Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) Jml. Kamar yg tersewa /tahun Harga sewa kamar /malam (Rp.) Tingkat hunian

28 28 10,220 10,220 3,781 3,986 3,548,000 3,902,000 37% 39% (x Rp. 10.000.000)

Tahun 6/2021

28 10,220 4,190 4,293,000 41%

Jumlah Kamar

Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain)

Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB)

Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB)

81

Tahun 12/2027

Tahun 13/2028

Tahun 14/2029

Tahun 15/2030

Tahun 16/2031

Tahun 17/2032

Tahun 19/2034

Tahun 20/2035

Tahun 21/2036

Tahun 24/2039

Tahun 25/2040

28 10,220 5,417 7,605,000 53%

28 10,220 5,621 8,366,000 55%

28 10,220 5,825 9,202,000 57%

28 10,220 6,030 10,122,000 59%

28 10,220 6,234 11,135,000 61%

28 10,220 6,439 12,248,000 63%

Tahun 18/2033

28 28 10,220 10,220 6,643 6,847 13,473,000 14,821,000 65% 67% (x Rp. 10.000.000)

28 10,220 7,052 16,303,000 69%

28 10,220 7,256 17,933,000 71%

28 10,220 7,461 19,726,000 73%

28 10,220 7,665 21,699,000 75%

28 10,220 7,869 23,869,000 77%

28 10,220 8,074 26,256,000 79%

4119.324 865.058 205.966 82.386 123.580 5396.315

4702.529 987.531 235.126 94.051 141.076 6160.312

5360.533 1125.712 268.027 107.211 160.816 7022.298

6103.364 1281.706 305.168 122.067 183.101 7995.406

6941.782 1457.774 347.089 138.836 208.253 9093.734

7885.997 1656.059 394.300 157.720 236.580 10330.656

8950.114 1879.524 447.506 179.002 268.503 11724.649

10148.532 2131.192 507.427 202.971 304.456 13294.576

11496.550 2414.275 574.827 229.931 344.896 15060.480

13012.543 2732.634 650.627 260.251 390.376 17046.432

14716.780 3090.524 735.839 294.336 441.503 19278.981

16632.284 3492.780 831.614 332.646 498.969 21788.291

18783.471 3944.529 939.174 375.669 563.504 24606.347

21198.569 4451.700 1059.928 423.971 635.957 27770.126

1161.649 648.794 120.078 73.489 111.222 2115.232

1326.113 740.648 137.079 83.893 126.968 2414.701

1511.670 844.284 156.260 95.632 144.734 2752.580

1721.149 961.280 177.913 108.884 164.791 3134.016

1957.582 1093.331 202.353 123.841 187.428 3564.535

2223.851 1242.045 229.877 140.686 212.922 4049.381

2523.932 1409.643 260.896 159.670 241.653 4595.794

2861.886 1598.394 295.830 181.050 274.010 5211.169

3242.027 1810.707 335.124 205.098 310.407 5903.363

3669.537 2049.476 379.316 232.144 351.339 6681.811

4150.132 2317.893 428.994 262.547 397.353 7556.919

4690.304 2619.585 484.831 296.720 449.072 8540.511

5296.939 2958.397 547.538 335.097 507.154 9645.124

5977.997 3338.775 617.938 378.182 572.361 10885.253

3281.083

3745.611

4269.718

4861.390

5529.199

6281.276

7128.855

8083.407

9157.117

10364.621

11722.062

13247.780

14961.222

16884.872

656.217 311.703 278.892 275.611 1522.423

749.122 355.833 318.377 314.631 1737.964

853.944 405.623 362.926 358.656 1981.149

972.278 461.832 413.218 408.357 2255.685

1105.840 525.274 469.982 464.453 2565.548

1256.255 596.721 533.908 527.627 2914.512

1425.771 677.241 605.953 598.824 3307.789

1616.681 767.924 687.090 679.006 3750.701

1831.423 869.926 778.355 769.198 4248.902

2072.924 984.639 880.993 870.628 4809.184

2344.412 1113.596 996.375 984.653 5439.037

2649.556 1258.539 1126.061 1112.814 6146.970

2992.244 1421.316 1271.704 1256.743 6942.007

3376.974 1604.063 1435.214 1418.329 7834.581

1758.660

2007.648

2288.569

2605.705

2963.650

3366.764

3821.066

4332.706

4908.215

5555.437

6283.025

7100.810

8019.215

9050.292

180.460

206.009

234.835

267.376

304.106

345.470

392.087

444.587

503.641

570.054

644.713

728.628

822.867

928.668

1578.201

1801.639

2053.734

2338.329

2659.544

3021.294

3428.979

3888.119

4404.573

4985.383

5638.312

6372.182

7196.348

8121.624

441.896

504.459

575.046

654.732

744.672

845.962

960.114

1088.673

1233.280

1395.907

1578.727

1784.211

2014.977

2274.055

1136.305

1297.180

1478.689

1683.597

1914.872

2175.331

2468.865

2799.445

3171.293

3589.476

4059.585

4587.971

5181.371

5847.569

82

Tahun 22/2037 Tahun 23/2038

Tabel 4.40 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Junior Suite (sensitivitas 2 harga sewa kamar turun 5%/tahun) Deskripsi

Tahun 1/2016

Tahun 2/2017

Tahun 3/2018

Tahun 4/2019

3 1,095 383 1,927,000 35%

3 1,095 383 2,120,000 35%

3 1,095 405 2,332,000 37%

73.852 15.509 3.693 1.477 2.216 96.746

81.249 17.062 4.062 1.625 2.437 106.436

94.481 19.841 4.724 1.890 2.834 123.770

103.921 21.823 5.196 2.078 3.118 136.136

Total

20.826 11.632 2.153 1.318 1.994 37.922

22.912 12.797 2.368 1.449 2.194 41.721

26.644 14.881 2.754 1.686 2.551 48.515

Pendapatan Operasional Bruto (POB)

58.824

64.716

Total

11.765 5.588 5.000 4.941 27.294

Keuntungan Bruto

Jumlah Kamar Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) Jml. Kamar yg tersewa /tahun Harga sewa kamar /malam (Rp.) Tingkat hunian

Tahun 5/2020

3 3 1,095 1,095 405 427 2,565,000 2,822,000 37% 39% (x Rp. 10.000.000)

Tahun 6/2021

Tahun 7/2022

Tahun 8/2023

Tahun 9/2024

Tahun 10/2025 Tahun 11/2026

3 1,095 449 3,104,000 41%

3 1,095 471 3,414,000 43%

3 1,095 493 3,756,000 45%

3 1,095 515 4,131,000 47%

3 1,095 537 4,545,000 49%

3 1,095 558 4,999,000 51%

120.514 25.308 6.026 2.410 3.615 157.873

139.354 29.264 6.968 2.787 4.181 182.554

160.748 33.757 8.037 3.215 4.822 210.580

185.077 38.866 9.254 3.702 5.552 242.451

212.602 44.646 10.630 4.252 6.378 278.509

243.862 51.211 12.193 4.877 7.316 319.459

279.169 58.626 13.958 5.583 8.375 365.712

29.306 16.368 3.029 1.854 2.806 53.362

33.985 18.981 3.513 2.150 3.254 61.882

39.298 21.948 4.062 2.486 3.763 71.557

45.331 25.318 4.686 2.868 4.340 82.543

52.192 29.150 5.395 3.302 4.997 95.035

59.954 33.485 6.197 3.793 5.740 109.169

68.769 38.408 7.109 4.350 6.584 125.221

78.726 43.969 8.138 4.980 7.538 143.351

75.255

82.774

95.990

110.997

128.038

147.416

169.340

194.239

222.361

12.943 6.148 5.501 5.436 30.028

15.051 7.149 6.397 6.321 34.918

16.555 7.864 7.036 6.953 38.407

19.198 9.119 8.159 8.063 44.539

22.199 10.545 9.435 9.324 51.503

25.608 12.164 10.883 10.755 59.409

29.483 14.004 12.530 12.383 68.401

33.868 16.087 14.394 14.225 78.574

38.848 18.453 16.510 16.316 90.127

44.472 21.124 18.901 18.678 103.176

31.530

34.688

40.337

44.367

51.451

59.494

68.628

79.015

90.766

104.112

119.186

3.235

3.559

4.139

4.553

5.279

6.105

7.042

8.108

9.314

10.683

12.230

28.294

31.128

36.198

39.814

46.171

53.390

61.586

70.907

81.452

93.429

106.956

7.922

8.716

10.135

11.148

12.928

14.949

17.244

19.854

22.807

26.160

29.948

20.372

22.412

26.062

28.666

33.243

38.440

44.342

51.053

58.646

67.269

77.008

Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain)

Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB)

Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB) Keuntungan Sebelum Pajak (KSP) Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008) Pendapatan Bersih Hotel

83

Tahun 12/2027

Tahun 13/2028

Tahun 14/2029

Tahun 15/2030

Tahun 16/2031

Tahun 17/2032

3 1,095 580 5,499,000 53%

3 1,095 602 6,049,000 55%

3 1,095 624 6,654,000 57%

3 1,095 646 7,319,000 59%

3 1,095 668 8,051,000 61%

3 1,095 690 8,857,000 63%

Tahun 18/2033

Tahun 19/2034

Tahun 20/2035

Tahun 21/2036

Tahun 24/2039

Tahun 25/2040

3 3 1,095 1,095 712 734 9,742,000 10,717,000 65% 67% (x Rp. 10.000.000)

3 1,095 756 11,788,000 69%

3 1,095 777 12,967,000 71%

319.134 67.018 15.957 6.383 9.574 418.066

364.301 76.503 18.215 7.286 10.929 477.234

415.309 87.215 20.765 8.306 12.459 544.055

472.844 99.297 23.642 9.457 14.185 619.426

537.767 112.931 26.888 10.755 16.133 704.474

611.000 128.310 30.550 12.220 18.330 800.410

693.387 145.611 34.669 13.868 20.802 908.337

89.996 50.264 9.303 5.693 8.617 163.872

102.733 57.377 10.619 6.499 9.836 187.065

117.117 65.411 12.106 7.409 11.213 213.257

133.342 74.473 13.783 8.436 12.767 242.801

151.650 84.698 15.676 9.594 14.520 276.138

172.302 96.233 17.811 10.900 16.497 313.742

254.194

290.169

330.798

376.625

428.336

50.839 24.148 21.606 21.352 117.946

58.034 27.566 24.664 24.374 134.639

66.160 31.426 28.118 27.787 153.490

75.325 35.779 32.013 31.636 174.754

136.248

155.531

177.308

13.981

15.959

122.267

3 1,095 799 14,264,000 73%

3 1,095 821 15,690,000 75%

3 1,095 843 17,259,000 77%

3 1,095 865 18,985,000 79%

786.253 165.113 39.313 15.725 23.588 1029.991

890.642 187.035 44.532 17.813 26.719 1166.741

1008.119 211.705 50.406 20.162 30.244 1320.636

1140.193 239.440 57.010 22.804 34.206 1493.653

1288.541 270.594 64.427 25.771 38.656 1687.989

1455.193 305.590 72.760 29.104 43.656 1906.302

1642.297 344.882 82.115 32.846 49.269 2151.410

195.535 109.208 20.212 12.370 18.721 356.047

221.723 123.835 22.919 14.027 21.229 403.733

251.161 140.276 25.962 15.889 24.047 457.336

284.290 158.779 29.387 17.985 27.219 517.659

321.534 179.580 33.237 20.341 30.785 585.478

363.369 202.945 37.561 22.988 34.791 661.653

410.364 229.193 42.419 25.961 39.290 747.227

463.128 258.662 47.873 29.299 44.342 843.303

486.668

552.290

626.258

709.406

802.977

908.175

1026.336

1159.075

1308.106

85.667 40.692 36.409 35.980 198.748

97.334 46.233 41.367 40.880 225.814

110.458 52.468 46.945 46.392 256.262

125.252 59.495 53.232 52.606 290.584

141.881 67.394 60.299 59.590 329.164

160.595 76.283 68.253 67.450 372.581

181.635 86.277 77.195 76.287 421.393

205.267 97.502 87.239 86.212 476.220

231.815 110.112 98.521 97.362 537.811

261.621 124.270 111.189 109.881 606.961

201.871

229.588

260.854

296.027

335.674

380.241

430.396

486.782

550.116

621.264

701.145

18.194

20.714

23.559

26.767

30.376

34.444

39.017

44.164

49.950

56.448

63.749

71.946

139.571

159.114

181.157

206.030

234.087

265.651

301.230

341.224

386.232

436.832

493.668

557.515

629.199

34.235

39.080

44.552

50.724

57.688

65.544

74.382

84.344

95.543

108.145

122.313

138.227

156.104

176.176

88.032

100.491

114.562

130.433

148.341

168.543

191.269

216.886

245.681

278.087

314.519

355.441

401.411

453.023

84

Tahun 22/2037 Tahun 23/2038

Tabel 4.41 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Mini Superior (sensitivitas 2 harga sewa kamar turun 5%/tahun) Deskripsi

Tahun 1/2016

Tahun 2/2017

Tahun 3/2018

Tahun 4/2019

7 2,555 894 1,455,000 35%

7 2,555 894 1,600,000 35%

7 2,555 945 1,761,000 37%

130.113 27.324 6.506 2.602 3.903 170.449

143.080 30.047 7.154 2.862 4.292 187.435

166.476 34.960 8.324 3.330 4.994 218.084

183.114 38.454 9.156 3.662 5.493 239.880

36.692 20.493 3.793 2.321 3.513 66.812

40.349 22.535 4.171 2.553 3.863 73.470

46.946 26.220 4.853 2.970 4.495 85.484

103.637

113.965

Total

20.727 9.845 8.809 8.705 48.087

Keuntungan Bruto

Tahun 5/2020

Tahun 7/2022

Tahun 8/2023

Tahun 9/2024

Tahun 10/2025 Tahun 11/2026

7 2,555 1,099 2,578,000 43%

7 2,555 1,150 2,836,000 45%

7 2,555 1,201 3,119,000 47%

7 2,555 1,252 3,431,000 49%

7 2,555 1,303 3,774,000 51%

212.244 44.571 10.612 4.245 6.367 278.039

245.441 51.543 12.272 4.909 7.363 321.528

283.232 59.479 14.162 5.665 8.497 371.034

326.069 68.475 16.303 6.521 9.782 427.151

374.545 78.654 18.727 7.491 11.236 490.654

429.544 90.204 21.477 8.591 12.886 562.703

491.771 103.272 24.589 9.835 14.753 644.220

51.638 28.841 5.338 3.267 4.944 94.027

59.853 33.428 6.187 3.786 5.731 108.985

69.214 38.657 7.155 4.379 6.627 126.031

79.871 44.609 8.256 5.053 7.647 145.437

91.951 51.356 9.505 5.817 8.804 167.433

105.622 58.991 10.918 6.682 10.113 192.325

121.131 67.653 12.521 7.663 11.598 220.567

138.679 77.454 14.335 8.773 13.278 252.520

132.600

145.852

169.054

195.496

225.597

259.717

298.329

342.136

391.701

22.793 10.827 9.687 9.573 52.880

26.520 12.597 11.271 11.138 61.526

29.170 13.856 12.397 12.252 67.675

33.811 16.060 14.370 14.201 78.441

39.099 18.572 16.617 16.422 90.710

45.119 21.432 19.176 18.950 104.677

51.943 24.673 22.076 21.816 120.509

59.666 28.341 25.358 25.060 138.425

68.427 32.503 29.082 28.739 158.751

78.340 37.212 33.295 32.903 181.749

55.549

61.085

71.074

78.177

90.613

104.786

120.920

139.208

159.904

183.385

209.952

5.700

6.268

7.293

8.022

9.298

10.752

12.408

14.284

16.408

18.817

21.544

Keuntungan Sebelum Pajak (KSP)

49.849

54.817

63.781

70.155

81.315

94.034

108.512

124.924

143.496

164.567

188.408

Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008)

13.958

15.349

17.859

19.643

22.768

26.329

30.383

34.979

40.179

46.079

52.754

Pendapatan Bersih Hotel

35.891

39.468

45.922

50.512

58.547

67.704

78.129

89.945

103.317

118.489

135.654

Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) Jml. Kamar yg tersewa /tahun Harga sewa kamar /malam (Rp.) Tingkat hunian

7 7 2,555 2,555 945 996 1,937,000 2,130,000 37% 39% (x Rp. 10.000.000)

Tahun 6/2021

7 2,555 1,048 2,343,000 41%

Jumlah Kamar

Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain) Total Pendapatan Operasional Bruto (POB) Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB)

Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB)

85

Tahun 12/2027

Tahun 13/2028

Tahun 14/2029

Tahun 15/2030

Tahun 16/2031

Tahun 17/2032

Tahun 19/2034

Tahun 20/2035

Tahun 21/2036

Tahun 24/2039

Tahun 25/2040

7 2,555 1,354 4,152,000 53%

7 2,555 1,405 4,567,000 55%

7 2,555 1,456 5,024,000 57%

7 2,555 1,507 5,526,000 59%

7 2,555 1,559 6,079,000 61%

7 2,555 1,610 6,687,000 63%

Tahun 18/2033

7 7 2,555 2,555 1,661 1,712 7,356,000 8,091,000 65% 67% (x Rp. 10.000.000)

7 2,555 1,763 8,901,000 69%

7 2,555 1,814 9,791,000 71%

7 2,555 1,865 10,770,000 73%

7 2,555 1,916 11,847,000 75%

7 2,555 1,967 13,032,000 77%

7 2,555 2,018 14,335,000 79%

562.243 118.071 28.112 11.245 16.867 736.538

641.778 134.773 32.089 12.836 19.253 840.729

731.670 153.651 36.584 14.633 21.950 958.488

833.017 174.934 41.651 16.660 24.991 1091.252

947.443 198.963 47.372 18.949 28.423 1241.150

1076.373 226.038 53.819 21.527 32.291 1410.049

1221.648 256.546 61.082 24.433 36.649 1600.358

1385.058 290.862 69.253 27.701 41.552 1814.426

1569.202 329.532 78.460 31.384 47.076 2055.654

1776.136 372.989 88.807 35.523 53.284 2326.739

2008.767 421.841 100.438 40.175 60.263 2631.484

2270.181 476.738 113.509 45.404 68.105 2973.938

2563.851 538.409 128.193 51.277 76.916 3358.644

2893.448 607.624 144.672 57.869 86.803 3790.417

158.553 88.553 16.389 10.030 15.181 288.706

180.981 101.080 18.708 11.449 17.328 329.546

206.331 115.238 21.328 13.053 19.755 375.705

234.911 131.200 24.282 14.861 22.491 427.746

267.179 149.222 27.618 16.902 25.581 486.502

303.537 169.529 31.376 19.202 29.062 552.707

344.505 192.410 35.611 21.794 32.984 627.304

390.586 218.147 40.374 24.709 37.397 711.213

442.515 247.149 45.742 27.995 42.368 805.769

500.870 279.741 51.774 31.686 47.956 912.028

566.472 316.381 58.556 35.836 54.237 1031.482

640.191 357.554 66.176 40.500 61.295 1165.715

723.006 403.806 74.736 45.739 69.224 1316.512

815.952 455.718 84.344 51.619 78.123 1485.757

447.832

511.182

582.783

663.506

754.647

857.342

973.055

1103.212

1249.885

1414.710

1600.003

1808.222

2042.133

2304.660

89.566 42.544 38.066 37.618 207.794

102.236 48.562 43.450 42.939 237.189

116.557 55.364 49.537 48.954 270.411

132.701 63.033 56.398 55.735 307.867

150.929 71.692 64.145 63.390 350.156

171.468 81.447 72.874 72.017 397.807

194.611 92.440 82.710 81.737 451.497

220.642 104.805 93.773 92.670 511.891

249.977 118.739 106.240 104.990 579.947

282.942 134.397 120.250 118.836 656.426

320.001 152.000 136.000 134.400 742.401

361.644 171.781 153.699 151.891 839.015

408.427 194.003 173.581 171.539 947.550

460.932 218.943 195.896 193.591 1069.362

240.038

273.994

312.372

355.639

404.491

459.535

521.557

591.322

669.938

758.285

857.601

969.207

1094.583

1235.298

24.631

28.115

32.053

36.493

41.506

47.154

53.518

60.677

68.744

77.809

88.000

99.452

112.317

126.756

215.407

245.879

280.318

319.147

362.985

412.381

468.039

530.645

601.195

680.476

769.601

869.755

982.266

1108.542

60.314

68.846

78.489

89.361

101.636

115.467

131.051

148.581

168.335

190.533

215.488

243.531

275.034

310.392

155.093

177.033

201.829

229.785

261.350

296.915

336.988

382.065

432.860

489.942

554.113

626.224

707.231

798.150

86

Tahun 22/2037 Tahun 23/2038

Tabel 4.42 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe (sensitivitas 2 harga sewa kamar turun 5%/tahun) Deskripsi

Tahun 1/2016

Tahun 2/2017

Tahun 3/2018

Tahun 4/2019

39 14,235 4,982 1,814,000 35%

39 14,235 4,982 1,995,000 35%

39 14,235 5,267 2,195,000 37%

903.780 189.794 45.189 18.076 27.113 1183.952

993.959 208.731 49.698 19.879 29.819 1302.086

1156.096 242.780 57.805 23.122 34.683 1514.485

1271.968 267.113 63.598 25.439 38.159 1666.279

Total

254.866 142.345 26.345 16.123 24.402 464.082

280.296 156.549 28.974 17.732 26.837 510.388

326.019 182.085 33.700 20.625 31.215 593.643

Pendapatan Operasional Bruto (POB)

719.870

791.698

Total

143.974 68.388 61.189 60.469 334.020

Keuntungan Bruto

Jumlah Kamar Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) Jml. Kamar yg tersewa /tahun Harga sewa kamar /malam (Rp.) Tingkat hunian

Tahun 5/2020

39 39 14,235 14,235 5,267 5,552 2,415,000 2,656,000 37% 39% (x Rp. 10.000.000)

Tahun 6/2021

Tahun 7/2022

Tahun 8/2023

Tahun 9/2024

Tahun 10/2025 Tahun 11/2026

39 14,235 5,836 2,922,000 41%

39 14,235 6,121 3,214,000 43%

39 14,235 6,406 3,535,000 45%

39 14,235 6,690 3,889,000 47%

39 14,235 6,975 4,278,000 49%

39 14,235 7,260 4,706,000 51%

1474.518 309.649 73.726 29.490 44.236 1931.619

1705.381 358.130 85.269 34.108 51.161 2234.050

1967.305 413.134 98.365 39.346 59.019 2577.170

2264.433 475.531 113.222 45.289 67.933 2966.407

2601.916 546.402 130.096 52.038 78.057 3408.510

2983.969 626.634 149.198 59.679 89.519 3909.000

3416.485 717.462 170.824 68.330 102.495 4475.596

358.695 200.335 37.078 22.692 34.343 653.143

415.814 232.237 42.982 26.305 39.812 757.150

480.918 268.598 49.712 30.424 46.045 875.696

554.780 309.851 57.347 35.097 53.117 1010.192

638.570 356.648 66.008 40.397 61.140 1162.764

733.740 409.802 75.846 46.418 70.252 1336.058

841.479 469.975 86.983 53.234 80.567 1532.238

963.449 538.096 99.591 60.950 92.245 1754.331

920.842

1013.136

1174.469

1358.353

1566.978

1803.643

2072.452

2376.761

2721.265

158.340 75.211 67.294 66.503 367.348

184.168 87.480 78.272 77.351 427.271

202.627 96.248 86.117 85.103 470.095

234.894 111.575 99.830 98.655 544.953

271.671 129.044 115.460 114.102 630.276

313.396 148.863 133.193 131.626 727.078

360.729 171.346 153.310 151.506 836.890

414.490 196.883 176.158 174.086 961.618

475.352 225.792 202.025 199.648 1102.817

544.253 258.520 231.308 228.586 1262.667

385.850

424.350

493.571

543.041

629.515

728.077

839.900

966.753

1110.834

1273.944

1458.598

39.593

43.543

50.646

55.722

64.596

74.709

86.184

99.200

113.985

130.722

149.670

346.257

380.807

442.925

487.318

564.919

653.368

753.717

867.552

996.849

1143.222

1308.928

96.952

106.626

124.019

136.449

158.177

182.943

211.041

242.915

279.118

320.102

366.500

249.305

274.181

318.906

350.869

406.742

470.425

542.676

624.638

717.732

823.120

942.428

Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain)

Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB)

Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB) Keuntungan Sebelum Pajak (KSP) Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008) Pendapatan Bersih Hotel

87

Tahun 12/2027

Tahun 13/2028

Tahun 14/2029

Tahun 15/2030

Tahun 16/2031

Tahun 17/2032

Tahun 19/2034

Tahun 20/2035

Tahun 21/2036

Tahun 24/2039

Tahun 25/2040

39 14,235 7,545 5,176,000 53%

39 14,235 7,829 5,694,000 55%

39 14,235 8,114 6,264,000 57%

39 14,235 8,399 6,890,000 59%

39 14,235 8,683 7,579,000 61%

39 14,235 8,968 8,337,000 63%

Tahun 18/2033

39 39 14,235 14,235 9,253 9,537 9,171,000 10,088,000 65% 67% (x Rp. 10.000.000)

39 14,235 9,822 11,097,000 69%

39 14,235 10,107 12,207,000 71%

39 14,235 10,392 13,427,000 73%

39 14,235 10,676 14,770,000 75%

39 14,235 10,961 16,247,000 77%

39 14,235 11,246 17,872,000 79%

3905.059 820.062 195.253 78.101 117.152 5115.627

4457.975 936.175 222.899 89.159 133.739 5839.947

5082.578 1067.341 254.129 101.652 152.477 6658.178

5786.670 1215.201 289.333 115.733 173.600 7580.538

6581.111 1382.033 329.056 131.622 197.433 8621.255

7476.663 1570.099 373.833 149.533 224.300 9794.429

8485.697 1781.996 424.285 169.714 254.571 11116.263

9621.380 2020.490 481.069 192.428 288.641 12604.007

10899.640 2288.924 544.982 217.993 326.989 14278.528

12337.432 2590.861 616.872 246.749 370.123 16162.036

13952.734 2930.074 697.637 279.055 418.582 18278.082

15768.821 3311.452 788.441 315.376 473.065 20657.156

17808.255 3739.734 890.413 356.165 534.248 23328.815

20098.226 4220.627 1004.911 401.965 602.947 26328.676

1101.227 615.047 113.832 69.666 105.437 2005.209

1257.149 702.131 129.950 79.530 120.365 2289.126

1433.287 800.506 148.157 90.673 137.230 2609.853

1631.841 911.401 168.681 103.234 156.240 2971.397

1855.873 1036.525 191.839 117.407 177.690 3379.335

2108.419 1177.574 217.945 133.384 201.870 3839.192

2392.967 1336.497 247.358 151.385 229.114 4357.321

2713.229 1515.367 280.463 171.645 259.777 4940.482

3073.698 1716.693 317.725 194.450 294.290 5596.856

3479.156 1943.146 359.636 220.100 333.111 6335.148

3934.671 2197.556 406.722 248.917 376.724 7164.589

4446.808 2483.589 459.661 281.316 425.758 8097.132

5021.928 2804.800 519.111 317.699 480.823 9144.361

5667.700 3165.471 585.863 358.552 542.652 10320.238

3110.419

3550.822

4048.324

4609.140

5241.921

5955.237

6758.943

7663.525

8681.672

9826.888

11113.492

12560.024

14184.454

16008.438

622.084 295.490 264.386 261.275 1443.234

710.164 337.328 301.820 298.269 1647.581

809.665 384.591 344.108 340.059 1878.423

921.828 437.868 391.777 387.168 2138.641

1048.384 497.982 445.563 440.321 2432.251

1191.047 565.748 506.195 500.240 2763.230

1351.789 642.100 574.510 567.751 3136.149

1532.705 728.035 651.400 643.736 3555.876

1736.334 824.759 737.942 729.260 4028.296

1965.378 933.554 835.285 825.459 4559.676

2222.698 1055.782 944.647 933.533 5156.660

2512.005 1193.202 1067.602 1055.042 5827.851

2836.891 1347.523 1205.679 1191.494 6581.586

3201.688 1520.802 1360.717 1344.709 7427.915

1667.184

1903.240

2169.902

2470.499

2809.669

3192.007

3622.793

4107.649

4653.376

5267.212

5956.832

6732.173

7602.867

8580.523

171.073

195.295

222.658

253.503

288.306

327.538

371.742

421.494

477.492

540.479

611.242

690.801

780.145

880.464

1496.111

1707.945

1947.244

2216.997

2521.364

2864.469

3251.051

3686.156

4175.884

4726.733

5345.590

6041.371

6822.722

7700.059

418.911

478.225

545.228

620.759

705.982

802.051

910.294

1032.124

1169.248

1323.485

1496.765

1691.584

1910.362

2156.016

1077.200

1229.721

1402.016

1596.238

1815.382

2062.418

2340.757

2654.032

3006.637

3403.248

3848.825

4349.787

4912.360

5544.042

88

Tahun 22/2037 Tahun 23/2038

Tabel 4.43 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Suite Room (sensitivitas 2 harga sewa kamar turun 5%/tahun) Deskripsi

Tahun 1/2016

Tahun 2/2017

Tahun 3/2018

Tahun 4/2019

3 1,095 383 3,206,000 35%

3 1,095 383 3,526,000 35%

3 1,095 405 3,879,000 37%

122.870 25.803 6.143 2.457 3.686 160.960

135.134 28.378 6.757 2.703 4.054 177.025

157.158 33.003 7.858 3.143 4.715 205.877

172.878 36.304 8.644 3.458 5.186 226.470

Total

34.649 19.352 3.582 2.192 3.317 63.092

38.108 21.284 3.939 2.411 3.649 69.390

44.318 24.752 4.581 2.804 4.243 80.699

Pendapatan Operasional Bruto (POB)

97.867

107.636

Total

19.573 9.297 8.319 0.391 37.581

Keuntungan Bruto

Tahun 5/2020

Tahun 7/2022

Tahun 8/2023

Tahun 9/2024

Tahun 10/2025 Tahun 11/2026

3 1,095 471 5,680,000 43%

3 1,095 493 6,248,000 45%

3 1,095 515 6,872,000 47%

3 1,095 537 7,560,000 49%

3 1,095 558 8,316,000 51%

200.457 42.096 10.023 4.009 6.014 262.599

231.793 48.677 11.590 4.636 6.954 303.649

267.443 56.163 13.372 5.349 8.023 350.350

307.870 64.653 15.394 6.157 9.236 403.310

353.667 74.270 17.683 7.073 10.610 463.304

405.632 85.183 20.282 8.113 12.169 531.378

464.407 97.525 23.220 9.288 13.932 608.373

48.751 27.228 5.039 3.084 4.668 88.771

56.529 31.572 5.843 3.576 5.412 102.933

65.366 36.507 6.757 4.135 6.258 119.023

75.419 42.122 7.796 4.771 7.221 137.329

86.819 48.490 8.974 5.492 8.312 158.088

99.734 55.703 10.309 6.309 9.549 181.605

114.388 63.887 11.824 7.236 10.952 208.288

130.963 73.144 13.537 8.285 12.539 238.468

125.178

137.699

159.666

184.625

213.021

245.222

281.700

323.090

369.905

21.527 10.225 9.149 0.431 41.332

25.036 11.892 10.640 0.501 48.068

27.540 13.081 11.704 0.551 52.876

31.933 15.168 13.572 0.639 61.312

36.925 17.539 15.693 0.739 70.896

42.604 20.237 18.107 0.852 81.800

49.044 23.296 20.844 0.981 94.165

56.340 26.761 23.944 1.127 108.173

64.618 30.694 27.463 1.292 124.066

73.981 35.141 31.442 1.480 142.043

60.286

66.303

77.109

84.822

98.354

113.729

131.221

151.057

173.527

199.023

227.861

5.383

5.920

6.885

7.573

8.782

10.154

11.716

13.487

15.493

17.770

20.345

Keuntungan Sebelum Pajak (KSP)

54.903

60.384

70.225

77.249

89.573

103.575

119.505

137.569

158.034

181.253

207.517

Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008)

15.373

16.907

19.663

21.630

25.080

29.001

33.461

38.519

44.249

50.751

58.105

Pendapatan Bersih Hotel

39.530

43.476

50.562

55.619

64.492

74.574

86.043

99.050

113.784

130.502

149.412

Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) Jml. Kamar yg tersewa /tahun Harga sewa kamar /malam (Rp.) Tingkat hunian

3 3 1,095 1,095 405 427 4,267,000 4,694,000 37% 39% (x Rp. 10.000.000)

Tahun 6/2021

3 1,095 449 5,163,000 41%

Jumlah Kamar

Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain)

Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB)

Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB)

89

Tahun 12/2027

Tahun 13/2028

Tahun 14/2029

3 1,095 580 9,147,000 53%

3 1,095 602 10,062,000 55%

3 1,095 624 11,068,000 57%

Tahun 15/2030 Tahun 16/2031

3 3 1,095 1,095 646 668 12,175,000 13,393,000 59% 61%

Tahun 17/2032

3 1,095 690 14,732,000 63%

Tahun 18/2033

Tahun 19/2034

Tahun 20/2035

Tahun 21/2036

3 3 1,095 1,095 712 734 16,205,000 17,826,000 65% 67% (x Rp. 10.000.000)

3 1,095 756 19,609,000 69%

3 1,095 777 21,570,000 71%

Tahun 22/2037 Tahun 23/2038

3 3 1,095 1,095 799 821 23,727,000 26,099,000 73% 75%

Tahun 24/2039

Tahun 25/2040

3 1,095 843 28,709,000 77%

3 1,095 865 31,580,000 79%

530.846 111.478 26.542 10.617 15.925 695.408

605.984 127.257 30.299 12.120 18.180 793.839

690.809 145.070 34.540 13.816 20.724 904.960

786.566 165.179 39.328 15.731 23.597 1030.401

894.585 187.863 44.729 17.892 26.838 1171.907

1016.287 213.420 50.814 20.326 30.489 1331.336

1153.391 242.212 57.670 23.068 34.602 1510.942

1307.804 274.639 65.390 26.156 39.234 1713.224

1481.558 311.127 74.078 29.631 44.447 1940.841

1676.960 352.162 83.848 33.539 50.309 2196.817

1896.618 398.290 94.831 37.932 56.899 2484.569

2143.380 450.110 107.169 42.868 64.301 2807.828

2420.599 508.326 121.030 48.412 72.618 3170.985

2731.828 573.684 136.591 54.637 81.955 3578.695

149.699 83.608 15.474 9.470 14.333 272.584

170.887 95.442 17.664 10.811 16.362 311.167

194.808 108.802 20.137 12.324 18.652 354.724

221.812 123.884 22.928 14.032 21.237 403.894

252.273 140.897 26.077 15.959 24.154 459.361

286.593 160.065 29.625 18.131 27.440 521.853

325.256 181.659 33.621 20.576 31.142 592.255

368.801 205.979 38.123 23.331 35.311 671.545

417.799 233.345 43.187 26.431 40.002 760.765

472.903 264.121 48.883 29.917 45.278 861.102

534.846 298.717 55.286 33.836 51.209 973.894

604.433 337.582 62.480 38.238 57.871 1100.604

682.609 381.244 70.560 43.183 65.356 1242.954

770.375 430.263 79.633 48.736 73.759 1402.766

422.824

482.672

550.236

626.508

712.546

809.483

918.687

1041.679

1180.076

1335.715

1510.675

1707.224

1928.032

2175.928

84.565 40.168 35.940 1.691 162.365

96.534 45.854 41.027 1.931 185.346

110.047 52.272 46.770 2.201 211.291

125.302 59.518 53.253 2.506 240.579

142.509 67.692 60.566 2.850 273.618

161.897 76.901 68.806 3.238 310.841

183.737 87.275 78.088 3.675 352.776

208.336 98.960 88.543 4.167 400.005

236.015 112.107 100.306 4.720 453.149

267.143 126.893 113.536 5.343 512.915

302.135 143.514 128.407 6.043 580.099

385.606 183.163 163.883 7.712 740.364

435.186 206.713 184.954 8.704 835.556

260.460

297.326

338.946

385.929

438.928

498.641

565.911

641.674

726.927

822.801

930.576

1051.650

1187.667

1340.372

23.255

26.547

30.263

34.458

39.190

44.522

50.528

57.292

64.904

73.464

83.087

93.897

106.042

119.676

237.204

270.779

308.683

351.471

399.738

454.120

515.384

584.382

662.023

749.336

847.489

957.753

1081.626

1220.696

66.417

75.818

86.431

98.412

111.927

127.154

144.307

163.627

185.366

209.814

237.297

268.171

302.855

341.795

170.787

194.961

222.252

253.059

287.812

326.966

371.076

420.755

476.656

539.522

610.192

689.582

778.771

878.901

90

341.445 162.186 145.114 6.829 655.574

Tabel 4.44 Rekapitulasi Pendapatan Bersih Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali (sensitivitas 2 harga sewa kamar turun 5%/tahun)

Tipe Kamar Superior Family Suite Deluxe Premier Junior Suite Mini Superior Deluxe Suite Room Total Pendapatan Angsuran Pendapatan Bersih

Tipe Kamar Superior Family Suite Deluxe Premier Junior Suite Mini Superior Deluxe Suite Room Total Pendapatan Angsuran Pendapatan Bersih

Tahun Tahun 1/2016 2/2017(Rp.) (Rp.) 294.024 323.499 23.903 26.303 262.957 289.302 20.372 22.412 35.891 39.468 249.305 274.181 39.530 43.476 925.984 1018.641 1990.982 1990.982 -1064.998 -972.341

Tahun 13/2028 (Rp.) 1450.788 117.918 1297.180 100.491 177.033 1229.721 194.961 4568.093 0 4568.093

Tahun 14/2029 (Rp.) 1653.694 134.430 1478.689 114.562 201.829 1402.016 222.252 5207.472 0 5207.472

Tahun 3/2018 (Rp.) 376.183 30.577 336.396 26.062 45.922 318.906 50.562 1184.608 1990.982 -806.374

Tahun 15/2030 (Rp.) 1882.890 153.066 1683.597 130.433 229.785 1596.238 253.059 5929.067 0 5929.067

Tahun 4/2019 (Rp.) 413.801 33.640 370.088 28.666 50.512 350.869 55.619 1303.195 1990.982 -687.787

Tahun 16/2031 (Rp.) 2141.545 174.082 1914.872 148.341 261.350 1815.382 287.812 6743.383 0 6743.383

Tahun 5/2020 (Rp.) 479.825 39.004 429.014 33.243 58.547 406.742 64.492 1510.868 1990.982 -480.114

Tahun 17/2032 (Rp.) 2433.033 197.772 2175.331 168.543 296.915 2062.418 326.966 7660.978 0 7660.978

Tahun 6/2021 (Rp.) 554.959 45.103 496.209 38.440 67.704 470.425 74.574 1747.415 1990.982 -243.567

Tahun 18/2033 (Rp.) 2761.266 224.449 2468.865 191.269 336.988 2340.757 371.076 8694.671 0 8694.671

91

Tahun 7/2022 (Rp.) 640.101 52.044 572.419 44.342 78.129 542.676 86.043 2015.754 1990.982 24.772

Tahun 19/2034 (Rp.) 3130.747 254.507 2799.445 216.886 382.065 2654.032 420.755 9858.438 0 9858.438

Tahun 8/2023 (Rp.) 736.884 59.902 658.922 51.053 89.945 624.638 99.050 2320.393 1990.982 329.412

Tahun 20/2035 (Rp.) 3546.623 288.302 3171.293 245.681 432.860 3006.637 476.656 11168.052 0 11168.052

Tahun 21/2036 (Rp.) 4014.366 326.340 3589.476 278.087 489.942 3403.248 539.522 12640.981 0 12640.981

Tahun 9/2024 (Rp.) 846.621 68.825 757.108 58.646 103.317 717.732 113.784 2666.033 1990.982 675.051

Tahun 22/2037 (Rp.) 4540.529 369.071 4059.585 314.519 554.113 3848.825 610.192 14296.832 0 14296.832

( x 10.000.000 ) Tahun Tahun 10/2025 11/2026 (Rp.) (Rp.) 970.963 1111.680 78.932 90.364 868.203 994.075 67.269 77.008 118.489 135.654 823.120 942.428 130.502 149.412 3057.477 3500.621 1990.982 0 1066.495 3500.621

Tahun 23/2038 (Rp.) 5131.304 417.105 4587.971 355.441 626.224 4349.787 689.582 16157.413 0 16157.413

Tahun 24/2039 (Rp.) 5794.794 471.069 5181.371 401.411 707.231 4912.360 778.771 18247.007 0 18247.007

Tahun 12/2027 (Rp.) 1270.939 103.305 1136.305 88.032 155.093 1077.200 170.787 4001.661 0 4001.661

Tahun 25/2040 (Rp.) 6540.002 531.625 5847.569 453.023 798.150 5544.042 878.901 20593.312 0 20593.312

Tabel 4.45 Penilaian Investasi Dengan Metode NPV dan BCR Dengan Discount Factor 13% (sensitivitas 2 harga sewa kamar turun 5%/tahun)

Tahun 1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Pendapatan Bersih 2 0 -1064.998 -972.341 -806.374 -687.787 -480.114 -243.567 24.772 329.412 675.051 1066.495 3500.621 4001.661 4568.093 5207.472 5929.067 6743.383 7660.978 8694.671 9858.438 11168.052 12640.981 14296.832 16157.413 18247.007 20593.312

Depresiasi Disc. Factor 3 4

801.226 801.226 801.226 801.226 801.226 628.226 628.226 628.226 628.226 628.226 347.183 347.183 347.183 347.183 347.183 183.219 183.219 183.219 183.219 183.219

( x Rp. 10.000.000 ) PV Benefit Investasi 5=(2+3)*4 6

1 0.8850 0.7831 0.6931 0.6133 0.5428 0.4803 0.4251 0.3762 0.3329 0.2946 0.2607 0.2307 0.2042 0.1807 0.1599 0.1415 0.1252 0.1108 0.0981 0.0868 0.0768 0.0680 0.0601 0.0532 0.0471 Jumlah

0 -233.426 -134.008 -3.567 69.574 174.287 184.759 277.564 360.225 433.841 499.245 1003.113 1003.304 1003.525 1003.596 1003.514 980.088 982.234 983.779 984.725 985.089 970.808 971.659 971.779 971.201 969.985 16416.896 NPV BCR

92

13574.876

13574.876 2842.020 1.209

Tabel 4.46 Penilaian Investasi Dengan Metode Internal Rate of Return (IRR) (sensitivitas 2 harga sewa kamar turun 5%/tahun) Tahun 1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Pendapatan Bersih 2 0 -1064.998 -972.341 -806.374 -687.787 -480.114 -243.567 24.772 329.412 675.051 1066.495 3500.621 4001.661 4568.093 5207.472 5929.067 6743.383 7660.978 8694.671 9858.438 11168.052 12640.981 14296.832 16157.413 18247.007 20593.312

Depresiasi 3

Investasi 4

Disc. Factor 14% 5

13574.876

1 0.8772 0.7695 0.6750 0.5921 0.5194 0.4556 0.3996 0.3506 0.3075 0.2697 0.2366 0.2076 0.1821 0.1597 0.1401 0.1229 0.1078 0.0946 0.0829 0.0728 0.0638 0.0560 0.0491 0.0431 0.0378

801.226 801.226 801.226 801.226 801.226 628.226 628.226 628.226 628.226 628.226 347.183 347.183 347.183 347.183 347.183 183.219 183.219 183.219 183.219 183.219

Total NPV 1 IRR = IRR =

14% + (NPV 1 / (NPV 1 - NPV 2)) (15%-14%) 14.289%

93

PV 6=(2+3)*5

Disc. Factor 15% 7

0 -231.379 -131.667 -3.474 67.165 166.776 175.246 260.963 335.709 400.768 457.141 910.457 902.642 894.921 887.134 879.281 851.222 845.602 839.503 832.939 825.938 806.824 800.448 793.524 786.095 778.225 14132.002 Total 557.126 NPV 2

1 0.8696 0.7561 0.6575 0.5718 0.4972 0.4323 0.3759 0.3269 0.2843 0.2472 0.2149 0.1869 0.1625 0.1413 0.1229 0.1069 0.0929 0.0808 0.0703 0.0611 0.0531 0.0462 0.0402 0.0349 0.0304

( x Rp. 10.000.000) PV 8=(2+3)*7 0 -229.367 -129.387 -3.384 64.859 159.650 166.299 245.486 313.054 370.473 418.909 827.059 812.830 798.870 785.032 771.317 740.210 728.929 717.379 705.580 693.566 671.624 660.522 649.115 637.446 625.576 12201.646 -1373.230

Tabel 4.47 Penilaian Investasi Dengan Metode Payback Period (sensitivitas 2 harga sewa kamar turun 5%/tahun) Tahun 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Pendapatan Bersih 1 -1064.998 -972.341 -806.374 -687.787 -480.114 -243.567 24.772 329.412 675.051 1066.495 3500.621 4001.661 Kelebihan Bulan Payback Periode

Depresiasi 2

Investasi 3 13,574.876

801.226 801.226 801.226 801.226 801.226 628.226 628.226 628.226 628.226 628.226 347.183 347.183

Procced 4 13838.648 14009.762 13580.023 13466.584 13145.471 12760.812 12107.813 11150.175 9846.898 8152.177 4304.373 (44.471)

44,471 / 4001,661 x 12 0.133 ((12 x 12)-0,133) /12 11.98888687

94

( x Rp. 10.000.000 ) Keterangan 5 Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Kelebihan

Dari hasil analisis sensitivitas 1 dengan menurunkan tingkat hunian kamar hotel sebesar 3% per tahun, masih menandakan bahwa proyek Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali layak dilaksanakan. Didapat penilaian invetasi sebagai berikut: 1. Net Peresent Value dengan discount factor 13% adalah bernilai positif sebesar Rp. 25.506.877.767. 2. Benefit Cost Ratio proyek ini dengan discount factor 13% adalah lebih besar dari 1 yaitu 1,18. 3. Nilai Internal Rate of Return adalah sebesar 14,145% atau

telah

melampaui discount factor 13% yang ditargetkan. 4. Payback Period proyek ini adalah 12,14 tahun.

Dari hasil analisis sensitivitas 2 dengan menurunkan harga sewa kamar hotel sebesar 5% per tahun masih menandakan bahwa proyek Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali layak dilaksanakan. Didapat penilaian invetasi sebagai berikut: 1. Net Peresent Value dengan discount factor 13% adalah bernilai negatif sebesar Rp. 28.420.195.936 2. Benefit Cost Ratio proyek ini dengan discount factor 13% adalah kurang dari 1 yaitu 1,209 3. Nilai Internal Rate of Return adalah sebesar 14,289% atau tidak melampaui discount factor 13% yang ditargetkan. 4. Payback Period proyek ini adalah 12 tahun.

Dari hasil analisis aspek finansial diatas didapat penilaian sebagai berikut: Proyek pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali akan layak dilaksanakan apabila tingkat jumlah kamar hotel yang tersewa pada Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali rata-rata 55%-60% pertahun dari jumlah kamar hotel yang mampu disewakan per tahunnya sebanyak 48.910 unit, selama

25 tahun pertama

beroperasinya Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali dan penetapan untuk harga sewa kamar per malamnya agar sesuai dengan analisis aspek finansial diatas.

95

BAB V SIMPULAN DAN SARAN 5.1 Simpulan Berdasarkan analisis yang telah dilakukan dapat disimpulkan sebagai berikut: 1.

Hasil analisis aspek teknis menunjukkan bahwa proyek pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali layak untuk dilaksanakan.

Karena

memiliki lokasi yang strategis untuk melaksanakan suatu proyek investasi usaha hotel, dengan jarak berada sekitar radius 10 km untuk menuju obyek wisata dan tempat-tempat hiburan yang terkenal merupakan jarak yang cukup dekat untuk wisatawan mencapai tempat-tempat tersebut dan jarak untuk menuju Bandara Internasional Ngurah Rai hanya sekitar 12 km atau 30 menit perjalanan menggunakan kendaraan bermotor. Aksesibilitas transportasipun cukup lancar dengan kelas jalan provinsi yang memiliki lebar jalan 8 meter dapat membuat mobilitas perjalanan semakin lancar. 2.

Dari analisis aspek pasar untuk peramalan tingkat jumlah kamar hotel yang tersewa pada hotel berbintang di Kabupaten Badung didapat bahwa jumlah kamar hotel yang akan tersewa pada Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali adalah sebanyak 25.550 unit per tahunnya dan akan mengalami peningkatan sebanyak 400-500 unit setiap tahunnya selama 25 tahun beroperasi.

3.

Hasil dari analisis finansial sesuai dengan jumlah unit kamar hotel yang akan tersewa per tahunnya dan dengan discount factor 13% menunjukkan bahwa

investasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ini layak untuk

dilaksanakan, dengan kondisi sebagai berikut: a. Net Present Value (NPV) adalah Rp.40.380.172.182,b. Benefit Cost Ratio (BCR) adalah 1,29. c. Internal Rate Return (IRR) adalah sebesar 14,79% d. Payback Period adalah 11,8 tahun. Dan hasil analisis sensitivitas dengan menurunkan jumlah kamar hotel tersewa sebesar 3% per tahun maupun menurunkan harga sewa kamar hotel sebesar 5% masih mengindikasikan proyek layak untuk dilaksanakan.

96

5.2 Saran Berdasarkan atas tujuan dan hasil penelitian ini maka saran yang dapat disampaikan adalah masih perlu dilakukan analisis sensitivitas yang lebih luas dan mendalam.

97

DAFTAR PUSTAKA Badan Pusat Statistik Kabupaten Badung. 2004. Badung Dalam Angka 2004. Badan Pusat Statistik Kabupaten Badung. 2006. Badung Dalam Angka 2006. Badan Pusat Statistik Kabupaten Badung. 2009. Badung Dalam Angka 2009. Badan Pusat Statistik Kabupaten Badung. 2014. Badung Dalam Angka 2014. Badan Pusat Statistik Provinsi Bali. 2006. Bali Dalam Angka 2006. Badan Pusat Statistik Provinsi Bali. 2009. Bali Dalam Angka 2009. Badan Pusat Statistik Provinsi Bali. 2013. Bali Dalam Angka 2013. Dinas Pariwisata Provinsi Bali. 2013. Statistik Pariwisata Bali 2013. Husnan, S., Muhammad, S. 2000. Studi Kelayakan Proyek. Edisi Keempat. Unit Penerbit dan Percetakan, Yogyakarta. Kodoatie, R.J. 2005. Analisis Ekonomi Teknik. Edisi II. Andi, Yogyakarta. Pasaribu, A. 1975. Pengantar Statistik. Ghalia Indonesia, Jakarta. Soeharto, I. 1997, Manajemen Proyek Dari Konseptual Sampai Operasional, Erlangga, Jakarta. Wirawan, N. 2001. Cara Mudah Memahami Statistik I (Statistik Deskriptif) Untuk Ekonomi dan Bisnis. Edisi 2. Universitas Udayana. Keraras Emas, Denpasar.

98

PETA LOKASI JAMBULUWUK HOTEL, PETITENGET-BALI

JAMBULUWUK HOTEL PETITENGET-BALI

99

REKAPITULASI PENJUMLAHAN TOTAL PAKET PEKERJAAN STRUKTUR, ARSITEKTUR & PLUMBING PROYEK JAMBULUWUK HOTEL, PETITENGET-BALI NO

URAIAN PEKERJAAN

I

DAFTAR - I

PEKERJAAN PERSIAPAN

II

DAFTAR - II

PEKERJAAN STRUKTUR

TOTAL BASIC

Rp

2,074,500,000 Rp

2,074,500,000

Rp

36,643,766,577

Rp

24,594,608,312

Rp

600,000,000 Rp

600,000,000

Rp

6,250,000,000 Rp

6,250,000,000

Rp

28,104,348,731

PEKERJAAN TANAH Rp PEKERJAAN STRUKTUR BETON Rp PEKERJAAN STRUKTUR BAJA Rp

III

DAFTAR - III

PEKERJAAN ARSITEKTUR III.1 PEKERJAAN DINDING

Rp

III.2 III.3 III.4 III.5 III.6 III.7

Rp Rp Rp Rp Rp Rp

PEKERJAAN PINTU DAN JENDELA PEKERJAAN LANTAI PEKERJAAN PLAPOND PEKERJAAN SANITARY PEKERJAAN LAIN-LAIN PEKERJAAN LUAR

DAFTAR - III

PEKERJAAN LANSCAPE

DAFTAR - III

PEKERJAAN INTERIOR PEKERJAAN FIX & LOSE FURNITURE

IV

DAFTAR - IV

TOTAL

PEKERJAAN MEKANIKAL & ELEKTRIKAL ,ELEKTONIK Rp IV.1 PEKERJAAN PLUMBING Rp IV.2 PEKERJAAN GAS LPG Rp IV.3 PEKERJAAN SUMUR DALAM Rp IV.4 PEKERJAAN KOLAM RENANG Rp IV.5 PEKERJAAN STP Rp IV.6 PEKERJAAN ELEKTRIKAL Rp IV.7 PEKERJAAN TATA UDARA Rp IV.8 PEKERJAAN TATA SUARA Rp IV.9 PEKERJAAN FIRE ALARM IV.10 PEKERJAAN PEMADAM KEBAKARAN Rp IV.11 PERJAAN TELEPON Rp IV.12 PEKERJAAN CCTV Rp IV.13 PEKERJAAN MATV Rp IV.14 PEKERJAAN DATA Rp

2,044,229,904 32,849,536,673 1,750,000,000

6,883,356,676 3,192,305,195 10,576,300,912 1,251,402,221 1,572,997,000 562,727,769 555,518,540

2,445,064,504 191,304,000 297,708,300 322,867,800 385,000,000 11,255,993,600 4,238,634,452 676,902,000 1,837,862,550 3,264,398,525 858,406,500 770,704,000 404,285,500 1,155,217,000

V

DAFTAR - V

PEKERJAAN LIFT ELEVATOR

Rp

1,200,000,000 Rp

1,200,000,000

VI

DAFTAR - VI

PEKERJAAN GENERATOR SET

Rp

1,200,000,000 Rp

1,200,000,000

VII

DAFTAR - VII PROVISIONAL SUM (Provisional Sum for Contingencies and Daywork Allowances)

Rp

5,600,000,000 Rp

5,600,000,000

RAB Ppn 10% Real Cost Pembulatan

Rp Rp Rp Rp

106,267,223,620 10,626,722,362 116,893,945,982 116,893,945,000

TERBILANG : Seratus Enam Belas Milyar Delapan Sembilan Puluh Tiga Juta Sembilan Ratus Empat Puluh Lima Ribu Rupiah PENJUMLAHAN TOTAL

100