ZNALECKÝ POSUDEK č. 81-3140/16 o obvyklé ceně bytové jednotky č. 233/1, v bytovém domě – zděné stavbě s č.p. 233 a podílu 8293/42922 na společných částech domu, příslušenství a pozemcích parcelní číslo 125/1, 126. To vše je zapsané u KÚ pro Jihočeský kraj, KP Jindřichův Hradec, na LV č. 2890, 2398 pro katastrální území 770230 Třeboň, obec 547336 Třeboň, okrese Jindřichův Hradec. Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Praha 9 JUDr. Milan Suchánek, soudní exekutor Pod Pekárnami 245/10 Praha 9, 190 00
Účel posudku:
Ocenění nemovitosti na základě usnesení číslo jednací: 085 EX 13413/14-18
Posudek vypracoval:
Ing. Jan Holeček Znalec bytem Žebrák, Slunečná 358 mobil: 604 934 541; e-mail:
[email protected]
Datum místního šetření:
24. 06. 2016
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
24.06. 2016
Zvláštní požadavky objednatele:
nejsou
Použitý oceňovací předpis: Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb. V Žebráku dne : 12. 07. 2016 Tento znalecký posudek obsahuje 24 stran včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních
Znalecký posudek č. 81-3140/16
2
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI:
stavba více než sto let stará
Stavebně technický stav stavby
novostavba
Počet podlaží celkem:
1+ půda
z toho podzemní: 0
udržovaná
z toho nadzemní:
neudržovaná
1 + půda
Počet bytů :
4
Konstrukce: Využití:
zděné bydlení
betonové pronájem
montované podnikání
kovové dřevěné bydl. a podnik
jiné
Poloha: zóna Přípojky:
centrum
kraj obce
bytová zóna
průmysl. zóna
nákup.
voda kanalizace zpev. příjezd
plyn
elektro
telefon
Znalecký posudek č. 81-3140/16
3
1. Nález - podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny, případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
Stavebně právní dokumentace
•
• • • •
Výpis z katastru nemovitostí č. 2890 pro katastrální území Třeboň, obec Třeboň, okres Jindřichův Hradec ze dne 22.06.2016. Kopie katastrální mapy zachycující oceňovanou nemovitost. Usnesení soudního exekutora č. 085 EX 13413/14-18. Informace získané při místním šetření dne 24.06.2016.
Místní šetření
•
Místní šetření spojené s prohlídkou nemovitosti jsem provedl dne 24.06.2016 za účasti paní Schotterlové Ivany Mgr.
•
Použité předpisy
1..1
Předpisy a metodiky pro ocenění
Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998.
•
Situace oceňované nemovitosti
Třeboň je město v okrese Jindřichův Hradec v Jihočeském kraji, 22km východně od Českých Budějovic, v Třeboňské pánvi na Zlaté stoce mezi rybníky Svět a Rožmberk. V roce 2016 zde žilo téměř 8,4 tisíce trvale hlášených obyvatel. Je lázeňským a rekreačním městem, městskou památkovou rezervací a střediskem CHKO Třeboňsko. Poloha k centru: Dopravní podmínky:
Bytový dům č.p. 233 se nachází na jižním okraji historického centra města v ulici Novohradská. Dům je součástí památkově chráněného území. V ulici Novohradská je zpevněná vozovka povrch asfaltový.
Znalecký posudek č. 81-3140/16 Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Inženýrské sítě: Typ stavby: Dostupnost jednotlivých podlaží: Příslušenství nemovitosti: Pozemky k objektu celkem:
4 Rovinatý. Bytové domy, rodinné domy a budovy pro podnikání. Na veřejné komunikaci, v ulici Novohradská. Přípojky všech běžných IS. Nepodsklepený bytový dům, s jedním podzemním podlažím a půdou, se sklonitou střechou 1.NP z úrovně terénu, půda vnitřním schodištěm. Venkovní úpravy Stavební pozemek parc.č. 125/1 o výměře 1372 m2. Zahrada parc.č. 126 o výměře 321 m2.
Možnosti ohrožení stavby Sesuv: Nepřichází v úvahu Kritická poloha objektu u vozovky: Není Jiné: Nepřichází v úvahu Výskyt radonu Objekt není postaven z materiálů, u nich by bylo možno předpokládat výskyt radonu. Imise, hluk aj. Zdroj znečištění v blízkém okolí: Není Zdroj znečištění ve vzdálenějším okolí: Není Zdroj hluku v okolí: Není Vodovod: Kanalizace: Elektrická síť: Plyn:
Přípojka z obecního vodovodu. Přípojka z obecní kanalizace. Elektrický proud 220/380V. Možnost připojení
2. Posudek •
Nález
2..1
Znalecký úkol
Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 233/1, v bytovém domě – zděné stavbě s č.p. 233 a podíl 8293/42922 na společných částech domu, příslušenství a pozemcích parcelní číslo 125/1, 126. To vše je zapsané u KÚ pro Jihočeský kraj, KP Jindřichův Hradec, na LV č. 2890, 2398 pro katastrální území 770230 Třeboň, obec 547336 Třeboň, okrese Jindřichův Hradec. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 5 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů.
2..2
Výklad pojmů a popis metod ocenění:
1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena
Znalecký posudek č. 81-3140/16
5
při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Metodicky se pro stanovení ceny obvyklé vychází ze vzorků podobných nemovitých věcí nabízených k prodeji (nebo již zrealizovaných prodejů), obecně tedy z aktuální tržní ceny porovnatelných nemovitých věcí.
2..3
Celkový popis
Bytový dům má obdélníkový půdorys. Budova má jedno nadzemní podlaží, půdu, sklonitou střechu. V prvním nadzemním podlaží se nachází dle KN 4 BJ. Založení budovy na betonových a kamenných základech bez izolací proti zemní vlhkosti. Je patrné provlhání nadzákladového zdiva. Obvodové a vnitřní nosné zdivo je provedeno z cihel a kamene. Vnitřní nenosné příčky jsou také vyzděné z cihel. Stropní konstrukce nad přízemím je zděná klenutá. Střecha je sklonitá, krov je dřevěný, trámový, krytina z pálených tašek.
Znalecký posudek č. 81-3140/16
6
Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu – žlaby a svody. Fasádní omítka je vápenná hladká s ozdobnými prvky. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Okna jsou dřevěná špaletová, vchodové dveře do domu jsou dřevěné . Oceňovaná jednotka č. 233/1 se nachází v budově č.p. 233 v 1.NP, její dispozice je 2+1. Jednotka sestává se z kuchyně, obývacího pokoje, pokoje, chodby, koupelny a WC. Okna bytu jsou dřevěná špaletová, dveře jsou dřevěné masivní, topení lokální elektrickými přímotopy a krbovými kamny. Místnosti v bytě jsou orientované na jihovýchod.
2..4
Stáří a technický stav objektu
Užívání od roku Celkový technický stav:
Dům je více než sto let starý. Stavebně technický stav BD a BJ č. 233/1 stanovuji jako průměrný je prováděna základní běžná údržba. Tato skutečnost je patrná z doložené fotodokumentace.
•
Ocenění
2..1
Ocenění věcnou hodnotou
Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky parc. č. 125/1 a 126 v k.ú. Třeboň jsou rovinaté, přístupné z veřejné komunikace. Nachází se v na okraji historického centra města Třeboň, v památkové rezervaci. Možnost napojení na všechny běžné IS. Pozemky jsou v podílovém spoluvlastnictví majitelů BJ.
Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků:
Parcela č. 125/1 126
Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry kuchyň byt obývací pokoj byt koupelna byt WC byt chodba byt pokoj byt byt Celková podlahová plocha
Výměra [m2] 1 372 321 1 693
Podlahová plocha 16,10 m2 44,00 m2 3,24 m2 1,70 m2 4,32 m2 13,57 m2 m2 82,93 m2
Konstrukce
Popis
Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů
Betonové a kamenné bez izolací Zděné cihelné a kamenné zděné klenuté Dřevěný vázaný krov Z pálených tašek Z pozinkovaného plechu dvouvrstvé vápenné omítky
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Spoluvlastnický podíl 8 293 / 42 922 8 293 / 42 922
Započítaná plocha 16,10 m2 44,00 m2 3,24 m2 1,70 m2 4,32 m2 13,57 m2 0,00 m2 82,93 m2
Znalecký posudek č. 81-3140/16 Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra
Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
2..2
7
vápenná omítka + ozdobné prvky běžné obklady chybí běžné hladké plné nebo prosklené chybí dřevěná špaletová Vlysy, keramická dlažba, OSB desky lokální - elektrickými přímotopy a krbovými kamny světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí chybí bojler Kuchyňská linka WC, umyvadlo, vana chybí chybí chybí
[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč
83 82,93 28 000 100,00 2 322 040 0 50,00 1 161 020
Ocenění porovnávací hodnotou
Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena plocha m2 Kč Kč/m2
BJ 3+1 BJ s veškerým vybavením v lázeňském městě jižních Čech v Třeboni. Jedná se o byt v osobním vlastnictví o dispozici 3+1, který prošel v roce 2010 kompletní rekonstrukcí - kuchyně s novou kuchyňskou linkou se spotřebiči (sklokeramická deska, elektrická trouba, kombinovaná chladnička s mrazákem), koupelna se sprchovým koutem, dvěma umyvadly a společným WC, elektroinstalace v bytě, podlahy - v kuchyni, chodbě a koupelně dlažba s podlahovým topením, v pokojích parkety, dále nová plastová okna. Bytová jednotka se nachází v 1. nadzemním podlaží (3) zděného bytového domu v blízkosti centra města. K bytu náleží prostorný zděný sklep. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Realitní inzerce - koeficient 0,90; Lokalita - Stejná koeficient 1,00; Velikost objektu - Srovnatelný - koeficient 1,00; Provedení a vybavení Srovnávací BJ mírně lepší - koeficient 0,95; Celkový stav - Srovnatelný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - Srovnatelná - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - Srovnatelné - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Realitní inzerce; Lokalita Stejná; Velikost objektu - Srovnatelný; Provedení a vybavení - Srovnávací BJ mírně lepší; Celkový stav - Srovnatelný; Vliv pozemku - Srovnatelná; Úvaha zpracovatele ocenění - Srovnatelné;
Lokalita / Fotografie Koeficient Upravená cena celkový Kc Kč/m2
Třeboň - Třeboň II, okres Jindřichův Hradec
Znalecký posudek č. 81-3140/16 Zděný BD
77,00
1.NP
8 BJ 3+1
2 500 000
32 468
BJ 3+1
0,86
27 922
Boženy Němcové, Třeboň - Třeboň II
prodej zděného bytu v osobním vlastnictví, který se nachází ve 3. patře. Podlahová plocha je 76,4 m2 i s oběma lodžiemi. Byt má samostatný plynový kotel – ohřev vody + topení. Zálohy společenství vlastníkům platím v současné době ve výši 1.380,- Kč. Jako další se platí zálohy za plyn a elektřinu. Byt i dům jsou cca 30 let staré. Jsou zde vyměněny okna, stoupačky. Byt je čerstvě vymalován a připraven k nastěhování. K bytu náleží velká zděná sklepní kóje v přízemí domu (10 m2). Byt není zatížen žádným zástavním právem. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídková cena - koeficient 0,90; Lokalita - Stejná koeficient 1,00; Velikost objektu - Srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení Srovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - Srovnatelný - koeficient 1,00; Vliv pozemku Srovnatelný - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - Srovnatelné - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Nabídková cena; Lokalita -
Stejná; Velikost objektu - Srovnatelná; Provedení a vybavení - Srovnatelné; Celkový stav - Srovnatelný; Vliv pozemku - Srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění - Srovnatelné;
Zděný BD
76,00
3.NP
BJ 3+1
1 990 000
26 184
BJ 4+1
0,90
23 566
Souběžná, Třeboň - Třeboň II
Prodej bytu 4+1 v Třeboni. Byt se nachází ve 3 patře cihlového domu. Byt je o dispozici 4+1.V bytě je dlažba, parkety a PVC. Součástí prodeje je i velký sklep (chladný) - cca 10 m2. Byt má okna na jižní stranu, takže velmi úsporný nenáročný na vytápění. Parkování u domu. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídková cena - koeficient 0,90; Lokalita - Stejná koeficient 1,00; Velikost objektu - Srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení Srovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - Srovnatelný - koeficient 1,00; Vliv pozemku Srovnatelný - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - Srovnatelné - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Nabídková cena; Lokalita -
Stejná; Velikost objektu - Srovnatelná; Provedení a vybavení - Srovnatelné; Celkový stav - Srovnatelný; Vliv pozemku - Srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění - Srovnatelné;
Zděný BD
76,00
Variační koeficient před úpravami: Započitatelná plocha: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:
3.NP
BJ 4+1
2 200 000
8,81 %
28 947
Variační koeficient po úpravách: 82,93 m2 23 566 Kč/m2 Minimální cena: 25 847 Kč/m2 Průměrná cena: 27 922 Kč/m2 Maximální cena: 25 800 Kč/m2 Porovnávací hodnota:
0,90
26 052 6,90 % 1 954 328 Kč 2 143 492 Kč 2 315 571 Kč 2 139 594 Kč
3. Zohlednění vad nemovitosti Zástavní práva a exekuce a vedené na aktuálním LV č. 2890 pro k.ú. Třeboň z 22.06.2016 není ve stanovené obvyklé ceně zohledněna. Vyznačená Plomba číslo řízení Z-2800/2016 na aktuálním LV se týká exekuce a není ve stanovené obvyklé ceně zohledněna.
Znalecký posudek č. 81-3140/16
9
4. Rekapitulace ocenění Porovnávací hodnota Věcná hodnota Odhad obvyklé cena
1 161 020 Kč 2 139 594 Kč 2 140 000 Kč
5. Odpověď na otázky položené znalci Na oceňované nemovitosti neváznou žádná věcná břemena. Zástavní práva a exekuce a vedené na aktuálním LV č. 2890 pro k.ú. Třeboň z 22.06.2016 není ve stanovené obvyklé ceně zohledněna. Vyznačená Plomba číslo řízení Z-2800/2016 na aktuálním LV se týká exekuce a není ve stanovené obvyklé ceně zohledněna. Ocenění bytové jednotky č. 233/1, v bytovém domě – zděné stavbě s č.p. 233 a podílu 8293/42922 na společných částech domu, příslušenství a pozemcích parcelní číslo 125/1, 126. To vše je zapsané u KÚ pro Jihočeský kraj, KP Jindřichův Hradec, na LV č. 2890, 2398 pro katastrální území 770230 Třeboň, obec 547336 Třeboň, okrese Jindřichův Hradec odhadem obvyklé ceny v současném stavu stanovuji 2 140 000 Kč. Tj. slovy: Dvamilionystočtyřicettisíc Kč.
V Žebráku dne 12.7.2016 Ing. Jan Holeček
Seznam příloh : • • • • • • •
Výpis z katastru nemovitostí – 5 stran Kopie katastrální mapy – 1 strana Ortofoto – 1 strana Usnesení č.j. 085 EX 12413/14-18 - 2 strany Realitní inzerce – 3 strany Mapa lokality – 1 strana Fotodokumentace – 1 strana
Znalecký posudek č. 81-3140/16
10
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 7.12.2000 čj. Spr 4065/96 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady, se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým čís. 81-3140/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů číslo 81 -3140/16.
V Žebráku dne 12.07.2016 Ing. Jan Holeček Slunečná 358 267 53 Žebrák